Жилищно накопительный кооператив это

Содержание

Что такое жилищный накопительный кооператив (ЖНК)?

Жилищно накопительный кооператив это

Около 15 лет назад в обиходе россиян официально появилось новое понятие – жилищно-накопительный кооператив.

Особенно с ним знакомы граждане, которые решили приобрести жилье с помощью членства в подобной организации.

Что же такое ЖНК, на чем основан принцип их работы и стоит ли связываться с подобными кооперативными образованиями.

Жнк – что это?

ЖНК или жилищный накопительный кооператив представляет собой экономическое предприятие, принцип работы которого основывается на удовлетворении потребностей его членов в сфере приобретения жилья. Подобные кооперативные предприятия способствуют привлечению финансовых средств дольщиков для приобретения новых жилых помещений.

Основным законодательным актом, регулирующим деятельность и ответственность подобных предприятий, выступает ФЗ-215 «О накопительных жилищных кооперативах». Участниками ЖНК могут стать исключительно граждане с российским гражданством.

Если человек хочет зарегистрировать свой кооператив, то он должен подробно изучить, как создать жилищный накопительный кооператив. Подобное объединение, по закону, обязательно должно быть включено в государственный реестр жилищных накопительных кооперативов. Для этого председатель должен обязательно зарегистрировать предприятие в ЕГРЮЛ, предоставив необходимую документацию.

Принцип работы ЖНК

Если говорить простым языком, то жилищные кооперативы представляют собой добровольные, официально зарегистрированные сообщества, помогающие своим участникам накопить средства на приобретение жилья. Все накопительные кооперативные организации должны обладать официальным статусом и подчиняться российскому законодательству.

ЖНК может покупать квартиры своим вкладчикам в любом доме любого города:

  1. Человек вступает в членство ЖНК, приобретает статус пайщика и вносит регулярные паевые выплаты, которые поступают на его индивидуальный счет в кооперативе.
  2. Руководство кооператива тратит поступающие средства только на приобретение жилья для дольщиков.
  3. Чтобы расходование данных средств имело исключительно целевое назначение, за этим следят налоговики и Центробанк РФ.
  4. Также за расходованием следят и сами пайщики посредством финансовых отчетов, выкладываемых руководством ЖНК на своем офсайте.
  5. Руководит всей деятельностью избранное правление во главе с председателем. Избирают либо переизбирают правление, а также утверждают максимальную цену для покупки жилья сами пайщики на общих собраниях.
  6. Если пайщики вдруг пожелают проверить целесообразность использования своих денег, то на собрании можно избрать ревизора либо ревизионную комиссию, в состав которой могут войти пайщики или независимые эксперты, но только не из членов правления.

Обычно в жилищно-накопительные кооперативы вступают граждане, у которых недостаточно денег на покупку жилья, но с ипотечным кредитованием связываться не желают из-за большой переплаты или же сам банк не дает кредит.

Такие граждане объединяются в кооперативное сообщество и складывают свои финансы в общий котел (паевый фонд), который ежемесячно пополняют определенными взносами. Когда скопится достаточное количество средств, то кооператив покупает квартиру для первого пайщика, потом второго и т. д.

На кооперативные деньги можно приобрести только жилье. Нельзя тратить эти средства на зарплату сотрудников, расчет с подрядчиками или стройматериалы.

А на арендную плату, рекламные кампании или зарплату можно тратить только вступительные и членские взносы. Эти выплаты перечисляются на отдельный счет и расходуется на нужды кооперативного сообщества.

Как приобретается жилье

Когда пайщик находит для себя желаемую квартиру, он сообщает ее координаты в кооператив, который ставит пайщика в конец очереди. Когда подходит очередность, ЖНК приобретает жилое помещение и передает его в пользование пайщику. Последний вправе зарегистрироваться в квартире вместе с семейством, переехать туда, либо сдавать жилплощадь в аренду.

Пайщик продолжает ежемесячно выплачивать обязательные взносы, пока не будет погашена вся стоимость жилья. Пока сумма не будет полностью выплачена, квартира остается в собственности кооператива. Этим ЖНК отличается от ипотечного приобретения жилья, при котором квартира становится собственностью сразу, но до окончания выплат она будет в банковском залоге.

Пока пайщик остается в кооперативе, взносы остаются его собственностью. Он может их подарить, продать, завещать и пр. Только членские и вступительные взносы сразу переходят в собственность кооператива. За долги забрать пай не могут, даже в случаях, когда пайщик обанкротится, либо приставы арестуют его имущество.

Преимущества и риски приобретения жилья посредством ЖНК

Основными плюсами приобретения жилья посредством участия в жилищном накопительном кооперативе считаются:

  1. Минимальный размер первоначального взноса.
  2. Нет необходимости для вступления в кооператив собирать кучу бумаг и справок, достаточно минимального набора документов.
  3. Пониженный процент при выплатах за приобретенную квартиру.

Если же говорить о недостатках подобных экономических объединений, то к ним относят традиционные риски при участии в любых кооперативах подобного рода.

Сюда можно отнести такие риски:

  • исключение из членства кооператива на основании общего решения собрания;
  • убытки, обусловленные расходами на кооперативную деятельность;
  • обязательный вступительный взнос, не включаемый в накопления на жилплощадь, и риски дополнительных платежей при убытках ЖНК.

Но эти факторы не столь значимы, как тот факт, что квартира до окончания выплат будет принадлежать кооперативу, потому полноценно ей распоряжаться покупатель не сможет.

А если вдруг кооперативное объединение обанкротится, то пайщик окажется в крайне невыгодном положении.

Как вернуть деньги из ЖНК

Нередко возникают обстоятельства, когда пайщик хочет выйти из кооператива, например, внезапный переезд или наследство, жизненные изменения и пр. Написать заявление на выход из организации можно в любой момент. В подобной ситуации возникает проблема, как вернуть деньги из ЖНК.

Сумма возврата будет зависеть от того, копит пайщик средства на жилье или уже рассчитывается за приобретенную квартиру:

  1. Если участник только копит средства, то ему следует написать заявление. После его подачи в течение месяца пайщику должны вернуть все взносы, кроме регулярных членских (по 1 тыс. ежемесячно) и вступительного (12 тыс. единоразово) взноса.
  2. Если же жилье уже куплено, но окончательный расчет еже не близко, а выйти из кооператива нужно уже сейчас, то алгоритм действий будет иной. Сначала пайщик должен решить, вернет он квартиру или оставит ее себе в собственность. Если пайщик решит съехать с квартиры, то возврату подлежат все паевые взносы с процентами, уплаченные до настоящего момента (кроме членских и вступительного). Если же пайщик решит жилье оставить, то ему придется внести оставшуюся сумму за квартиру единовременно. В этом случае пайщик не получает никаких денег, но остается с собственной квартирой.

Получается, что выйти из жилищного накопительного кооператива не сложно, как и вернуть свои средства. Иногда на пайщика при выходе накладывается обязательство в виде неустойки за невыполненные перед кооперативным сообществом обязательств.

Размер такой неустойки не может быть больше 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.

Чтобы минимизировать риски неоправданных платежей, перед оформлением отношений и вступлением в кооператив нужно крайне внимательно прочитать устав организации, оценить его соответствие ФЗ-215, проверить существование ЖНК в ЕГРЮЛ, сопоставить число пайщиков с количеством купленных квартир и пр.

Чем отличается жилищно-накопительный от жилищно-строительного кооператива

Не стоит путать накопительный со строительным жилищным кооперативом. Отличить ЖНК от ЖСК довольно просто:

  1. Основная разница заключается в том, что строительное объединение создается с целью строительства определенного здания, а ЖНК может приобретать жилье в разных домах и даже в разных городах.
  2. Также разница заключается в регулировании деятельности. ЖСК работают на основании ЖК, ГК и ФЗ-214, а работа накопительных кооперативов регулируется ФЗ-215.
  3. Еще одно отличие заключается в принципах использования и накопления взносов. Накопительные объединения больше напоминают кассы помощи, когда часть оплаты исходит от пайщика, а остальное оплачивает кооператив. А потом пайщик постепенно выплачивает остаток и проценты за использование средств из кооператива. А в ЖСК все паи сразу направляются на строительство.

Но при любом раскладе – и в ЖНК, и в ЖСК, дольщики не смогут владеть жильем, пока окончательно за него не рассчитаются.

Стоит ли приобретать жилье через кооперативы

Казалось бы, деятельность ЖНК и ЖСК весьма прозрачна и понятна. Но сложность в том, что жилье приобретается наполовину за свои средства, а наполовину за счет остальных вкладчиков.

Фактически система напоминает традиционную пирамиду. Подобная деятельность гарантирует приобретение жилья лишь для части самых первых участников.

Если новые дольщики перестанут вступать в кооператив, то остальные пайщики могут остаться без своих квартир. Сомнительная и далеко не радужная перспектива.

Подобные схемы зачастую используются, чтобы обойти ФЗ-214. Фактически кооперативные объединения выступают посредником между застройщиками и будущими собственниками жилья.

Задачей кооператива выступает продажа квартиры, а потому кооперативное руководство часто контролируется застройщиками, что выгодно только для последних. Ведь вместо договора о долевом участии покупатель будет иметь отношения только с кооперативным объединением.

При этом в приоритете будут интересы застройщиков, а не пайщиков. При этом кооператив не сможет спасти пайщиков в случае, когда застройщик обанкротится или по другим причинам заморозит стройку.

Перед вступлением в накопительный жилищный кооператив нужно несколько раз подумать о возможных рисках подобного мероприятия, оценить преимущества.

Если все же решено приобретать жилье через ЖНК, то нужно тщательно проверять документацию и договора, подписываемые с кооперативом. Это поможет избежать неприятных последствий и неудачного участия в ЖНК.

Источник: http://expert-home.net/zhilishhnyj-nakopitelnyj-kooperativ/

Жилищно-накопительные кооперативы

Жилищно накопительный кооператив это

Альтернативные инвестиции в недвижимость

Автор Ярослав Климов

Я, как активный читатель  ленивого блога, решил тоже поучаствовать в написании полезной информации. Речь пойдет о недвижимости. Сразу признаюсь, что вся практическая часть данной статьи проверена на «собственной шкуре», вместо рассуждений и предположений проделан огромный труд в изучении данной темы.

Каждый из нас, в той или иной мере, сталкивается с жилищным вопросом. Одним хочется обзавестись своими квадратными метрами для проживания, другим же – улучшить условия проживания или же обеспечить себе безбедную пенсию путем сдачи в аренду жилых помещений.

К сожалению, всем известно, что необходимые расходы «на жизнь» зачастую равны «средней» заработной плате. И как следствие, для накопления первоначального взноса банку необходимо потратить немало времени. А воспользовавшись программой ипотечного кредитования, человек обязуется долгие годы делать ежемесячные отчисления банку.

И в такой ситуации необходимо весьма постараться для поддержания приемлемого уровня жизни.

Я долго изучал возможности приобретения недвижимости, неоднократно просчитывал предлагаемые ипотечные программы, перечитал гигабайты информации, разговаривал с людьми, имеющими определенный опыт в сфере недвижимости (риелторы, бизнесмены, владельцы объектов).

Время было потрачено  не зря…нашёл разумную альтернативу — жилищные кооперативы! С каждым днем такие организации набирают всё большую популярность в обществе ввиду того, что такой вариант решения жилищной проблемы имеет массу плюсов в сравнении с ипотекой. К тому же здесь меньше бумажной волокиты, т.к.

кредитная история и бюджетная составляющая клиента играют меньшую роль, чем в банках.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Подробнее

Жилищные кооперативы бывают двух видов: жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).Основная функция организации ЖСК — строительство дома для своих пайщиков.

По завершении строительства, а также выплаты всех средств его пайщиками, ЖСК, как принято, ликвидируется,  или же формируется товарищество владельцев дома, в последующем отвечающее за его управление.

С одной стороны, такое предложение смотрится весьма привлекательно: личные проекты, престижные районы застройки. Однако, как показывает практика, в этих преимуществах скрываются большие недостатки.

Те же договора долевого участия сформулированы неоднозначно, а в некоторых местах и прямо противоположными формулировками. В то же время пайщики кооператива также несут все риски строительства нового объекта по той причине, что фактически являются «застройщиками».

  Исходя из вышесказанного, инвестировать средства в такого рода кооператив довольно рискованно.

Что это такое «жилищно-накопительный кооператив» (ЖНК)

Здесь не осуществляется строительство дома, а покупка квадратных метров для пайщиков возможна благодаря объединению накоплений членами кооператива. Сам процесс развивается так: любой гражданин, желающий стать пайщиком, по достижении 16-летнего возраста может вступить в кооператив.

Для этого необходимо внести некоторую часть стоимости жилплощади, и кооператив реализует желаемую покупку. После чего член кооператива имеет право проживать в квартире, прописываться в ней, сдавать ее в аренду.

 В свою очередь член кооператива продолжает производить необходимые ежемесячные перечисления согласно выданному займу.

Зачастую единомышленники, желающие организовать новый кооператив, всячески избегают действия достаточно жестких норм 215-го закона. Поэтому регистрируются другие такие объединения, как ПИК (потребительский ипотечный кооператив) или КПКГ (кредитный потребительский кооператив граждан).

Реализация жилищных программ этих структур не так сильно отличается от ЖНК, а реализуется лишь дополнительное кредитование пайщиков. Однако ответственности за свои действия они несут меньше, чем  ЖНК.

 Таким образом, оценив все недостатки и преимущества перечисленных вариантов, я остановился на реализации жилищного вопроса через жилищно-накопительный кооператив.

Выбор жилищно-накопительного кооператива

Помимо общих критериев отбора существующих жилищно-накопительных кооперативов у меня были свои, очень важные параметры для выбора, т.к. на данный момент в России есть несколько действующих организаций. Этими параметрами были:

  • максимальная «открытость» и лояльность по отношению к пайщикам;
  • весь функционал кооператива регулируется только законом;
  • сотрудничество кооператива с крупнейшими банками;
  • оперативное решение различных вопросов;
  • активное и грамотное управление кооперативом, ясная перспектива;
  • наименьший первоначальный взнос из существующих в ЖНК.

В течение 3 месяцев поиска ЖНК я нашёл полностью удовлетворяющий моим критериям отбора кооператив.

Ипотека или ЖНК?

Давайте сравним наш вариант со стандартной ипотекой. Для примера воспользуемся ипотечным калькулятором Сбербанка при сумме в 2,500,000 рублей и минимальном первоначальном взносе 15%.

Рассчитываем 10 лет (120 месяцев) и 20 лет (240 месяцев). В результате расчета получаем, что необходимо внести  375,000 рублей сразу, а далее выплачивать ежемесячно по 38,068 рублей (10 лет) либо по 30,635 рублей (20 лет).

 Переплата по ипотеке составит 2,068,228р. или 4,852,432р. соответственно.

Теперь посчитаем, что получается при покупке недвижимости через жилищно-накопительный кооператив. Вступительный взнос* + членский взнос + паевой взнос. Получаем примерно 100000 рублей, что значительно меньше.

*  вступительный взнос платится только один раз при вступлении в кооператив. Внесённые средства идут на оплату деятельности кооператива, в т.ч. на заработную плату юристов, бухгалтеров и других кадровых работников. В эту же сумму входит оплата всех процессов, связанных с сопровождением документооборота при покупке недвижимости для своих пайщиков. Измеряется в МРОТ.

Исходя из расчета ежемесячного внесения средств, накапливаем 35% от стоимости квартиры за 23 месяца (875000 рублей), берём в размере 1625000рублей заем от ЖНК под 3% годовых и считаем (3% начисляются ежегодно на оставшийся заем):

  • 1 год 505566 рублей (38.068×12+3%)
  • 2 год 491861 рублей (38.068×12+3%)
  • 3 год 478157 рублей (38.068×12+3%)
  • 4 год 262192 рублей (38.068×7+3%)

Таким образом, мы полностью расплачиваемся с ЖНК за 3 года и 7 месяцев, а вместе с периодом накопления в 23 месяца (если не внесли сразу 35% от стоимости) обзаводимся своей собственной квартирой.

Сухие факты: Ипотечная программа 10-ти лет заменяется кооперативными условиями на 5 лет, а в сравнении с ипотекой на 20 лет, расплачиваемся с квартирой в несколько раз быстрее и оставляем внушительную сумму на ремонт. При этом все переживания этих лет меняем на спокойствие с деньгами на всякий случай.

В кооперативе мы легко приобретаем желаемую недвижимость. К тому же сумму ежемесячного платежа можно уменьшить за счет увеличения срока займа. С учетом сегодняшней инфляции и условий кредитования населения выбор очевиден. Вот так 15 минут несложных расчетов экономят 10-15 лет жизни, которые не нужно работать на банкиров.

Преимущества жилищно-накопительного кооператива

  1. Выгодные условия для пайщиков. Это и личный график внесения средств, и индивидуальное решение по годовому проценту на полученные деньги. Процентная ставка варьируется от 2 до 6% годовых. Этот вопрос решается лично, в зависимости от социальной группы пайщика. Как я уже говорил, лично для меня 3% годовых (гражданин РФ до 35 лет).

  2. В деятельности кооператива используются только прозрачные и «белые» схемы для работы на рынке. При желании, любой человек получает свободный доступ к информации и документам организации, касающимся проводимой деятельности.
  1. Для работы с клиентами используются счета, открытые в ОАО «Сбербанк России».

    Передвижение денег возможно только для покупки недвижимости. Расходование паевого фонда кооператива контролируется налоговой службой.

  1. Освобождение пайщика от всевозможных регулярных платежей по налогам на недвижимость.

  2. Руководство кооператива на административном уровне продвигает предложение о поддержке молодых семей в приобретении жилья со стороны государства. А также постоянно участвует в различных общественных мероприятиях, что способствует развитию и расширению кооператива.

  1. Большой диапазон выбора недвижимости: новые квартиры, вторичка, дома, коттеджи, коммерческая недвижимость и т.д. Также работают с земельными участками. Количество приобретаемых объектов не ограничено.
  1. Денежная масса поступает в кооператив от периодических выплат полученных займов, а также частичного взноса на недвижимость.

      Другими словами, приток денег на покупку жилья для очередного пайщика будет всегда, вне зависимости от появления в кооперативе новых людей.

  1. Мобильность. Ввиду относительно небольшого возраста выбранного мною кооператива, все вопросы решаются в кратчайшие сроки. Как известно, численность кооператива ограничена в пять тысячах человек.

    В момент моей регистрации как пайщика в кооперативе насчитывалось не больше 350 человек.

  1. Опять же ввиду наличия немногочисленности пайщиков сроки получения займа после вступления в него — гораздо меньше, чем в более крупных кооперативах.

    Ну а если вступят сразу несколько знакомых между собой людей, то «вскладчину» одному из них сразу же можно приобрести квартиру. Некоторые пайщики сформировали свой участок от кооператива, что позволяет решать вопросы в узком кругу людей, в т.ч. вопросы очередности приобретения недвижимости.

Уверен, все инвесторы, задаются вопросом: а может ли кооператив просто взять и закрыться? Вот этот вопрос я как раз и изучал большую часть времени. Сделанный вывод: ликвидация невозможна! По закону кооператив может закрыться, только если все члены ЖНК выйдут из кооператива. Если хотя бы один (Вы) будет против, то ЖНК не может быть закрыт или реорганизован. Если хотя бы один пайщик будет против реорганизации (или ликвидации), она не состоится.

Недостатки жилищно-накопительного кооператива

  1. Относительно большой первоначальный взнос. Необходимо накопить 35% от стоимости квартиры для получения займа. Это больше, чем в варианте с ипотекой, но меньше, чем в остальных более-менее серьёзных ЖНК.

  2. На момент написания статьи кооператив активно работает с недвижимостью и землями Москвы, МО, Санкт-Петербурга, Краснодара, Кипра. Но как и любая другая развивающаяся перспективная организация, постоянно расширяет зоны деятельности.

    Также, при желании можно приобрести недвижимость и в других населенных пунктах. В таком случае решается все индивидуально.

  3. До момента полной выплаты заемных средств недвижимость находится на балансе кооператива. При ипотеке квартира сразу становится вашей, но вы подписываете договор залога с банком.

    Однако преимущество ипотеки, активно навязываемое банками является иллюзией. В случае невозможности дальнейшей платежеспособности клиента банк на деле докажет, кому принадлежит собственность.

Например, что сделали бы в банке, если клиент, имеющий ипотеку, потерял бы возможность выплачивать ежемесячный кредит по состоянию здоровья? Отобрали бы квартиру, а деньги — даже если бы уже было бы выплачено больше половины стоимости — никто не вернул бы «собственнику».

Что сделали бы в кооперативе?  Подняли бы вопрос на общем собрании пайщиков и обсудили бы такие варианты:

а) Увеличить рассрочку, тем самым уменьшив размер ежемесячных платежей;

б) Снизить ставку по остатку долга;

в ) При желании человека, можно предложить ему купить квартиру поменьше и подешевле — чтобы еще облегчить долг.

В любом случае, нашли бы компромисс, который устроил бы обе стороны.

 Думаю, не стоит перечислять, какими государственными ведомствами и структурами контролируется деятельность кооператива, эту информацию легко можно найти самостоятельно; лишь для общей информации отмечу, что все операции по передвижению денежных средств очень жёстко контролируются как государством, так и налоговой инспекцией вместе с ЦБ РФ.

Источник: https://smfanton.ru/sotrudnichestvo/gilishno-nakopitelnie-kooperativ.html

Жилищный кооператив — покупка квартиры без ипотеки и взноса

Жилищно накопительный кооператив это

Рассказываем про права членов жилищного кооператива и законах для деятельности ЖК

Вы собрались покупать квартиру. Смотрите на ипотечные услуги банков, идете туда, подаете документы — вам присылают отказ. Идете через какое-то время в другой банк — также получаете отказ. Если ничего не помогает — обратитесь в жилищный кооператив.

Объясняем, что это такое и как выбрать правильный:

Для начала стоит проверить кооперативы на сайте Центрального банка Российской Федерации. Там есть таблица в Эксель, в которой указаны все кооперативы. Обратите внимание на колонку «Примечания». Если там указано, что организация готовится к ликвидация — не стоит вкладываться в такой кооператив.

Реестр жилищно-накопительных организаций

Жилищно-накопительные кооперативы не привязаны к вам географически: вы можете жить в Свердловске, вступить в кооператив в Краснодаре, а приобрести квартиру в Лисках. Это накладно: придется ездить оформлять документы издалека, а если будут частые проблемы — приезжать лишний раз.

Есть разные условия сотрудничества кооператива с застройщиком: кооператив продает квартиры одного застройщика, покупает квартиры в новостройках или на вторичном рынке, но не дороже определенной суммы.

Для начала сделайте выписку из ЕГРЮЛ. Оттуда проверьте, когда в последний раз вступали новые члены кооператива, сравните фактический и юридический адрес, номера ИНН и ОГРН.

После этого, если у кооператива есть сайт — проверьте все документы с официальными источниками: выпиской из ЕГРЮЛ и реестром Банка России.

Чаще всего документы самого кооператива можно найти на вкладке «Информация». Если вы сравниваете документы и видите, что юридический и фактический адрес отличается в уставных документах кооператива и официальных документах — вероятнее всего это мошенники. Еще одна схема: проверьте число членов кооператива.

Если данные расходятся — кооператив накручивает число участников для массовости. Вероятнее всего, это мошенники.

Выписка из ЕГРЮЛ

Что проверить в документах на сайте кооператива: устав ЖНК, положение о формах участия и положение о паевом фонде. Если этих документов нет — стоит призадуматься. Мошенники ради быстрой выгоды не будут следить за репутацией. Поэтому не стоит сразу вкладываться в кооператив, который скрывает свои учредительные документы.

Еще стоит обратить внимание на аудиторское заключение. Жилищно-накопительные кооперативы должны раз в год проводить независимую проверку своих финансов. При этом, не сам кооператив выбирает аудиторскую компанию. Это делается на конкурсной основе. Поэтому чаще всего ни кооператив ни аудиторская компания не работали раньше. Между ними нет сговора.

Чтобы вступить в кооператив — нужно написать заявление. Возьмите с собой паспорт и свидетельство об ИНН. В реальности, кооперативу все равно на ваше финансовое благополучие: минимальные условия вступления это достижение 16 летнего возраста.

Образец заявления в ЖСК

После того, как вы подписали бумаги, нужно оплатить вступительный взнос, членский взнос и паевый взнос. Вступительный взнос и паевый взнос платятся сразу, а членский взнос — раз в месяц. Причем, паевый взнос — это первоначальная сумма за квартиру. Каждый кооператив устанавливает ее индивидуально.

Важно: если в кооперативе вам предлагают перевести деньги на счет физического лица или просто заполнить расписку — вероятнее всего это мошенники. Как делают правильно: дают вам на руки квитанции для оплаты всех взносов.

После оплаты, квартиру бронируют на пять дней для того, чтобы вы успели оплатить паевый взнос. Так как перевод банковский — это может занять от трех рабочих дней. После того, как деньги поступили на счет кооператива — вам позвонит менеджер и передаст документы об оплате.

После этого вы можете следить за стройкой: на сайте застройщика устанавливаются камеры. Главное: следить за стройкой больше пяти минут. Часто, когда камера не работает, там может стоять заглушка на три минуты. Последите за стройкой два дня по десять минут — тогда вы точно убедитесь, что объект строят и он не заброшен.

В кооперативе вы можете взять рассрочку максимум на десять лет. Если в банке вы берете ипотеку и платите проценты, то в кооперативе вы платите за квадратные метры.

Саму стоимость этих квадратных метров определяет застройщик. Во время строительства, цена ежемесячного платежа может легко вырасти с 1000 рублей до 3000 рублей.

После сдачи дома идет оценка квартир от независимой оценочной компании. Жилье оценивают раз в три месяца.

Этот ежемесячный взнос нельзя пропускать ни на месяц. Даже если вы заплатили сразу за три месяца вперед, все равно придется платить каждый месяц. Если вы заплатите сразу больше ежемесячного платежа — тогда он уменьшится.

Есть риск, что вы не сможете оплатить ежемесячный взнос. В редких случаях если вы потеряли работу или тяжело больны — вам заморозят счет в кооперативе на три месяца. В остальных случаях у разных кооперативов свои условия. Лучше уточнять их при подписании договора. Вас могут исключить в двух случаях:

1) Если у вас было три просрочки за год;

2) Если были просрочки в течение трех месяцев.

Если такая ситуация произошла — вернуть деньги вы сможете только в первом полугодии следующего года. При этом, членские и вступительные взносы вам не вернут — вернут только паевые.

После того как дом сдан и выплачена полная стоимость с учетом всех начислений — нужно оформить право собственности на квартиру. Участнику кооператива придется платить дважды: сначала, когда кооператив выкупает квартиру у застройщика, а потом за передачу прав собственности от кооператива к вам.

Когда вы выплатили полностью стоимость, кооператив выдает вас справку о погашении. После, с этой справкой и квитанцией об оплате госпошлины вы идете вместе с юристом кооператива в Росреестр для переоформления прав собственности.

Госпошлина сначала стоит 22 000 рублей для оформления квартиры на кооператив, а после 2000 рублей при переходе от кооператива к вам.

Если вы все-таки хотите попробовать подать документы на ипотеку — разобрали частые причины отказа в ней: https://rosreestr.net/info/banki-otkazyvayut-v-ipotekeХотите купить квартиру у застройщика: рассказываем как выбрать его и проверить все документы: https://rosreestr.net/info/smotrim-dokumenty-zastroyshchika-pered-pokupkoy-kvartiry

Источник: https://rosreester.net/info/pokupka-kvartiry-cherez-jilishchnyy-kooperativ

Квартиры в жилищных кооперативах

Жилищно накопительный кооператив это

Последнее обновление: 18.10.2019

Формально, жилищные кооперативы – это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов.

Фактически же, жилищные кооперативы, чаще всего, создавались с подачи Девелоперов, для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по ДДУ, так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

Вкратце это выглядело так.

 Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК), с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления, и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. ЖСК аккумулирует средства пайщиков, а затем заключает инвестиционный контракт с девелоперской компанией на строительство многоквартирного дома.

Начальные цены в таком кооперативе часто бывали заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму. Поэтому покупка новой квартиры в ЖСК всегда выглядела привлекательной, но достаточно рискованной.

Правда, с 1 июля 2018 года законодатели прикрыли эту лазейку для Девелоперов, хотя покупка квартиры через кооператив все еще остается возможной (подробнее об этом – в конце статьи).

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Особенности и риски покупки квартиры через кооператив

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – п.2, § 6 ГК РФ.

Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

  • жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
  • жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
  • потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).

Для каждого из них – свои определенные особенности покупки квартиры и связанные с этим риски. Рассмотрим их по очереди.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Покупка квартиры в ЖСК была самым распространенным способом приобретения жилья через кооператив до 1 июля 2018 года.

ЖСК выступал как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он был разрешен законом (п.2 ст.

1 ФЗ-214 – утратила силу с 1 июля 2018), а во-вторых, он не обязывал Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч. позволял привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.

Для Покупателей квартир, напротив, эта ситуация не очень привлекательна (не считая цены). Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками.

Члены ЖСКдействуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСКтолько после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки).

До этого момента все права на квартиру имеет сам кооператив.

Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214.

Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом – ЖСК).

Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом, условия которого и определяют ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком).

А так как ЖСК, чаще всего, создавался самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения), то очевидно, инвестконтракт всегда составлялся так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика.

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Используя схему ЖСК, Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта), а генподрядчиком. Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики – соинвесторов строительства.

Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал.

В последнем случае Девелопер заключает с ЖСКдоговор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками.

Именно по такой схеме и происходило большинство покупок квартир через кооперативы до середины 2018 года.

Правда, действуя через схему ЖСК, Девелопер тоже имел определенные юридические риски – начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки.

А пайщику надо было всегда помнить, что изначально более низкая цена квартир в ЖСКне является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е.

как бы нанимает Девелопера для строительства дома), то в случае недостатка средств для завершения строительства, кооператив обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК(пайщики) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером, т.е.

должны из своего кармана вносить дополнительные суммы для завершения строительства.

В этом плане риск покупки квартиры в ЖСК значительно выше, чем приобретение жилья по Договору долевого участия (ДДУ).

Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков.

В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСКне обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от «двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).

И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика, ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде).

Подробнее о покупке новостройки через ЖСК можно почитать здесь.

Можно ли вернуть задаток или аванс за квартиру, если Покупатель передумал ее покупать – см. в заметке по ссылке.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

ЖНК, по сути, это альтернатива приобретению жилья в кредит. Это своеобразная касса взаимопомощи. Вступая в ЖНК, новый пайщик вносит первоначальный взнос, и определяет для себя удобную схему накопления денег на квартиру – сроки и размер вносимых сумм.

Когда накопленная сумма составит 40-50% от стоимости выбранной квартиры, пайщик получает возможность взять из общей кассы недостающие деньги (под %) и выкупить квартиру на кооператив. Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу.

В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.

Квартира в ЖНК может приобретаться как на первичном рынке (в строящемся доме), так и на вторичном (готовое жилье). Кроме того, на средства «общей кассы» в купленной квартире может быть сделан ремонт, если это оговорено в условиях участия пайщика в кооперативе.

Если через ЖНК покупается квартира в новостройке в процессе строительства, то здесь так же, как и в случае с ЖСК, пайщик не может предъявлять требования к Застройщику напрямую, так как договор со строительной компанией заключает кооператив (юрлицо). Пайщик может предъявлять претензии (по срокам передачи, качеству строительства и т.п.) только самому кооперативу, а его ответственность перед пайщиком здесь гораздо ниже, чем ответственность Застройщика перед дольщиком по ДДУ.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

А в случае ликвидации (в т.ч. банкротства) кооператива ЖНК, пайщик теряет право на приобретение (получение) квартиры, даже если она уже была выкуплена на кооператив, а сам пайщик уже заселился в нее. Исключение – если пайщик успел выплатить полную стоимость пая до момента ликвидации или банкротства ЖНК.

Остальным пайщикам в случае ликвидации возвращается имущество кооператива (средства от его реализации) после удовлетворения требований всех кредиторов. Остаток этих средств распределяется пропорционально паям.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (ФЗ-215 от 30.12.

2004 года «О жилищных накопительных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР).

Поэтому, если Застройщик до 1 июля 2018 года выбирал схему привлечения денег от населения через жилищный кооператив, то он, как правило, выбирал более свободную для себя форму ЖСК.

Что стало после 1 июля 2018 года – читай в конце статьи.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры, и нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)

ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива.

Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см.

ссылки на эти законы в начале статьи).

Потребительский ипотечный кооператив – это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК, но в более свободной и менее контролируемой форме.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме) значительно выше, чем риски покупки квартиры по строгим правилам закона ФЗ-214 (т.е.

по Договору долевого участия).

Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они пока еще присутствуют.

При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками – член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами, заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее права собственности, пока полностью не выплатит стоимость пая (в отличие от покупки квартиры в ипотеку).

Что такое Предварительный договор долевого участия? Чем он опасен для Покупателя новостройки?

Законодательные новшества о покупке квартир в кооперативах

Схемы покупки квартир через ЖСК, хоть и вполне законны, но относительно редки на рынке. Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов. Не очень любят «схемы ЖСК» и банки – получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.

А после последних поправок в закон ФЗ-214 (см. п.4, ст.8, ФЗ-275), привлечение средств граждан для целей строительства многоквартирных домов по схемам ЖСК и ЖНК с 1 июля 2018 года запрещено. Допускается только работа этих кооперативов, если они были созданы до указанной даты.

Исключения. Допускается также создание ЖСК под реализацию государственных жилищных программ с предоставлением им муниципальных земельных участков в безвозмездное пользование. И допускается создание ЖСК «обманутыми дольщиками» для достройки проблемных объектов при банкротстве Застройщика. Эти исключения указаны в законе здесь – пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214.

Кроме того, уже были прецеденты, когда суд признавал договоры паенакопления в созданных Девелоперами кооперативах, договорами ДДУ:

Президиум ВС РФ утвердил 19.07.2017 г. Обзор судебной практики по делам, связанным с участием в долевом строительстве. В п. 1 обзора ВС РФ указал: «Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона».

Как вести себя Покупателю (что и как проверять) при покупке кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК) на вторичном рынке – рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/kvartiry-v-zhilishhnyx-kooperativax/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.