Завышение стоимости квартиры

Содержание

Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке

Завышение стоимости квартиры

Покупка квартиры с помощью ипотечной программы требует внесения первоначального платежа. В зависимости от выбранной банковской компании размер такого взноса может отличаться. Не у всех заемщиков есть накопления на первый взнос. В этом случае применяется схема с завышением стоимости квартиры по ипотеке.

Причины завышения стоимости квартиры

Основной причиной является отсутствие денежных средств на первоначальный взнос. Его размер в большинстве случаев составляет не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. В зависимости от конкретной банковской организации взнос может колебаться в диапазоне от 5 до 50%.

Выделяют такие причины завышения стоимости квартиры:

  • Квартира приобретается без ремонта – в этом случае повышенная цена позволит получить излишние заёмные средства для осуществления требуемых ремонтных работ;
  • Нужда в наличных денежных средствах для других целей, помимо непосредственного приобретения жилья. Как пример, планируется дополнительно приобрести автомобиль или потратить средства на отдых.

Схема завышения стоимости квартиры

В зависимости от того, какие конкретные цели преследуются при завышении стоимости жилья, есть две основные схемы действия.

Первая схема

Данная схема используется покупателем, у которого нет средств на внесение первоначально платежа. В этом случае завышение стоимости позволяет провести оплату первоначального платежа.

Схема завышения цены:

  1. Покупатель договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на недвижимость.
  2. Размер превышения стоимости будет направлен в счёт погашения первого платежа.
  3. Перед непосредственным подписанием ипотечного договора продавец пишет расписку, что он получил первый платеж за недвижимость.
  4. Оставшиеся средства перечисляются банковской компанией, согласно ипотечному договору.

Важно! Фактически, продавец реализует свою квартиру за первоначально заявленную цену. С помощью договорного увеличения стоимости он помогает покупателю провести по бумагам первый взнос.

Рассмотрим представленную схему на конкретном примере.

Продавец хочет продать жилье за 5 миллионов рублей. Соответственно, покупатель хочет воспользоваться ипотекой, но на первоначальный взнос денежных средств нет. При этом, согласно программе ипотечного кредитования, требуется внести платеж в размере 10% от цены приобретаемой недвижимости, то есть 500 тысяч рублей.

Покупатель просит продавца указать стоимость жилья 5500000 рублей, из них 500 000 рублей будут проведены в качестве первоначального взноса. При этом между сторонами составляется расписка о фактическом отсутствии передачи денежных средств. Непосредственно в банковскую компанию предоставляется расписка от продавца о получении денежных средств в размере 500 000 рублей.

Далее банк перечисляет продавцу по ипотечному договору оставшиеся 5 миллионов рублей. Это именно та сумму, которую изначально он хотел получить.

Такой вариант возможен только при условии покупки квартиры по ценам ниже рыночных, а также при удовлетворительном состоянии жилья.

В противном случае, при проведении оценки стоимости квартиры заявленная цена не позволит обращаться в банк за кредитом.

Вторая схема

Вторая схема завышения стоимости квартиры используется при необходимости получения дополнительных наличных средств или для внесения первого платежа по ипотеке, если первый вариант не проходит.

Описание схемы:

  1. Покупатель также договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на жилье. При этом составляется расписка для банковской компании.
  2. Далее покупателю понадобится найти оценочную компанию, которая будет готова завысить рыночную стоимость недвижимости до требуемого значения.
  3. На заключительном этапе оценка и расписка предоставляется в банковскую компанию.

Соответственно, если покупатель планирует получить часть денег от ипотеки в наличном виде, то ему понадобится предварительно договориться с продавцом о частичном возврате средств после сделки.

В обоих случаях завышения стоимости квартиры следует использовать услуги юристов, чтобы избежать дальнейших проблем.

Когда не стоит завышать стоимость квартиры

Использование схемы с искусственным завышением стоимости недвижимости сопровождается рисками для обеих сторон. При этом продавец рискует больше. В связи с этим, рекомендуется отказаться от использования схемы при таких факторах:

  • Участники сделки не смогли настроить доверительные отношения. В результате сделка будет сопровождать чрезмерным психологическим напряжением;
  • Отсутствие у покупателя стабильных источников дохода. При невозможности погашать кредит есть вероятность отчуждения квартиры в пользу банковской компании. Если вскроется нелегальная схема осуществления сделки, то будет открыто уголовное дело на ее участников;
  • Планируется использовать в сделке чрезмерно дорогую квартиру. Дополнительное увеличение стоимости вызовет подозрение, а многие оценщики не захотят брать на себя такую ответственность.

Риски для продавца

При участии в сделке по ипотечному приобретению квартиры с искусственным завышением стоимости продавец сталкивается с такими рисками:

  • если сделка по каким-либо причинам будет аннулирована, то продавцу понадобится вернуть всю сумму, которая прописана в договоре купли-продажи;
  • есть вероятность отказа в кредитовании, в результате будет потрачено личное время;
  • регистрация сделки с участием мошенников. Злоумышленники могут отменить сделку после составления расписки, что подразумевает возврат первоначального взноса;
  • необходимость в выплате большей суммы по налогам, если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет.

Риски для покупателя

Покупатель должен понимать, что искусственное завышение стоимости квартиры для оформления ипотечного займа без первоначального внесения средств является незаконной операцией. В связи с этим, отмечаются такие риски непосредственно для покупателя:

  • Отказ в оформлении долгового соглашения и занесение в черный список – в банковских компаниях работают специализированные сотрудники, которые смогут выявить подлог за счёт сравнения кадастровой и рыночной стоимости недвижимости;
  • Отказ в возврате излишних средств по ипотеке от продавца – при желании получить дополнительные наличные средства по ипотеке надо учитывать, что вся сумма перечисляется продавцу. Он может поступить недобросовестно и не вернуть деньги;
  • При вскрытии факта предоставления заведомо ложных документов есть вероятность открытия уголовного дела.

Как уменьшить риски

Для сведения рисков к минимуму при оформлении ипотечного займа с искусственно завышенной стоимостью следует использовать помощь юристов. Они помогут грамотно составить расписки с обеих сторон.

При этом продавец составляет две расписки. Первая предназначается исключительно для банковской компании.

В ней указывается, что он получил от покупателя авансовый платеж в размере, который требует банковская компания.

Далее с помощью юриста оформляются две встречные расписки от продавца и покупателя. Соответственно, в них указывается, что реального перечисления денежных средств не производилось. Это позволит обезопасить обе стороны в случае срыва сделки.

Важно! Заемщик может оформить сделку со своим родственником. При этом понадобится найти банк, готовый предоставить такую ипотеку. Многие кредитные организации отказываются от оформления сделок с недвижимостью по ипотеке с участием членов семьи заемщика.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

При договорном превышении цены на жилое помещение увеличивается именно рыночная стоимость, но также есть и кадастровая стоимость. Важно знать, в чем разница между этими понятиями.

Кадастровая стоимость – это показатель, которым определяется налоговая нагрузка на владельца конкретного объекта недвижимости. Она всегда ниже, чем рыночная цена. При ее вычислении берется стоимость одного квадратного метра жилья в конкретном регионе, используя специальные коэффициенты.

Рыночная стоимость – это отражение реального положения цен на рынке недвижимости. Она складывается с учётом многих факторов:

  • состояние инфраструктуры в жилом районе;
  • этаж, на котором расположена квартира;
  • наличие требуемых коммуникаций, ремонта.

Этапы схемы с завышением стоимости квартиры

Подробно рассмотрим все этапы при осуществлении сделки с помощью ипотечных средств с искусственно завершенной стоимостью:

  1. Первоначально понадобится выбрать подходящий вариант недвижимости. При этом рекомендуется искать квартиру с одним собственником. Наличие сопутствующих факторов осложняет процедуру проведения сделки.
  2. На следующем этапе необходимо договориться с продавцом об искусственном завышении стоимости. Размер должен быть идентичен величине, которую требует внести банковская компания согласно конкретной программе ипотечного кредитования.
  3. Продавец пишет расписку о получении авансового платежа. Соответственно, его размер идентичен разнице между искусственно завершенной стоимостью и желаемой ценой за реализацию квартиры.
  4. Следующим шагом станет оценка недвижимости. Соответственно, если используется первая схема искусственного завышения стоимости квартиры, то остаётся надеяться, что результаты оценочного эксперта позволят получить кредит. При использовании второй схемы предварительно понадобится договориться с оценочной компанией о необходимости завышения стоимости. При этом могут возникнуть трудности, если оценщика назначает непосредственно банковская компания. В этом случае довольно тяжело договориться, так как оценочные компании могут потерять доверие банка при вскрытии предоставления заведомо ложной информации.
  5. Далее между продавцом и покупателем составляется предварительный договор купли-продажи. В нем прописывается стоимость квартиры, которая получилась в результате искусственного завышения цены.
  6. Покупатель готовит необходимый пакет документации для предоставления в банковскую компанию. В том числе, нужно предоставить расписку о передаче авансового платежа продавцу.
  7. После осуществления процедуры регистрации предоставленного пакета документации банковская компания перечисляет оставшуюся часть денежных средств продавцу.

Использование схемы с договорным превышением стоимости жилого помещения для оформления ипотечного кредитования является достаточно популярным методом. Это обусловлено сильной финансовой нагрузкой на покупателя, в связи с действующими рыночными ценами. При этом многие оценщики готовы качественно подготовить соответствующий пакет документации.



Источник: https://ipotekyn.ru/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke-shema/

Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя | Ипотека онлайн

Завышение стоимости квартиры

Специалисты банковского сектора отмечают: ипотека с завышением цены залогового объекта встречается до сих пор. Кто и зачем это делает, какие интересы движут сторонами, о рисках завышенной стоимости объекта — далее.

Стоимость объекта: рыночная или?

Для оформления залога квартиры, жилого дома или другого имущества, банку требуется рыночная стоимость. Определение термина дано во многих нормативно-правовых актах.

Не будем нагружать читателя сложными оценочными категориями, скажем просто: это стоимость, по которой объект может быть продан на свободном рынке недвижимости, по цене, устраивающей и продавца, и покупателя, при условии, что свое решение стороны принимают без давления негативных обстоятельств.

Часто применяется термин «ликвидационная стоимость». Кредитору она интересна, поскольку информирует, сколько можно выручить средств при быстрой продаже объекта, если, например, заемщик не кредитоспособен.

«Грубый» расчет показателя, которым иногда пользуются, — рыночная стоимость, уменьшенная на 20-30% или за минусом первоначального взноса.

Выписка из отчета об оценке

Оценку стоимости залогового имущества выполняют эксперты-оценщики. Результатом работы эксперта станет обоснованный показатель рыночной стоимости, который будет отражен в документе — отчете.

Кредитующие банки готовы работать не со всеми оценщиками, а чтобы отобрать лучших, проводят процедуру аккредитации.

Правила работы, которыми руководствуется эксперт-оценщик, — профессионализм, независимость суждения, объективность и непредвзятость.

Для кредитора корректно исчисленная рыночная стоимость — «отправная» цифра для расчета:

  • суммы первоначального взноса по ипотеке. В зависимости от программы кредитования, равен 10-30% от показателя;
  • кредита на покупку недвижимости. Кредиторы стремятся выдать 70-80% от стоимости недвижимости.

Поэтому банки внимательно относятся к полученному результату оценки. Если заемщик окажется неплатежеспособным, имущество выставляется на реализацию по стоимости, исчисленной оценщиком.

Замечу также, что завышение — это довольно частая причина для отказа в ипотеке на такой объект недвижимости.

То есть, при наличии положительного решения бака в отношении заемщика, банк также тщательно рассматривает объект недвижимости. В каждом банке есть допустимый диапазон цен на все объекты.

Поэтому при попытке сильно завысить цену, банк конечно же откажет. Или в лучшем случае меньше выдаст ипотечных денег, увеличив при этом первоначальный взнос.

Зачем требуется завысить стоимость

Порядок покупки недвижимости в кредит или ипотеку такой:

  • банк согласует выдачу займа и покупатель выбирает подходящий объект;
  • оценочная компания проводит оценку залогового имущества;
  • стороны нотариально заключают предварительный договор купли-продажи и покупатель передает продавцу задаток. При покупке в кредит его сумма приравнена к первичному взносу. Расписка покупателя, предъявленная продавцом банку, подтверждает, что деньги получены;
  • производят перерегистрацию прав собственности в МФЦ;
  • в банке оформляют кредит, закладную и деньги зачисляются на текущий счет продавца;
  • регистрируют обременения недвижимости.

Рекомендуемая статья:  Какую квартиру можно взять в ипотеку

Но случается так, что у покупателя недостаточно средств на первоначальный взнос, и тогда он обращается к продавцу с просьбой завысить стоимость объекта. Ситуация характерна для купли-продажи на вторичном рынке. Схема завышения ипотеки выглядит так:

  • предположим, объект продается по цене 1 млн. руб., из которых первоначально как задаток надо передать 20%, или 200тыс., которых у покупателя нет. Он планирует получить эту сумму в составе кредита;
  • покупатель договаривается с продавцом о расписке, что якобы задаток в требуемой сумме передан. Как пишется расписка при завышении стоимости квартиры, приводить пример не будем. Образец расписки на первый взнос по ипотеке в статье: Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке. Если сторона-продавец решается на оформление, составление документа лучше доверить опытному юристу, нотариусу;
  • расписка подается в банк как доказательство того, что у покупателя достаточно средств на покупку;
  • чтобы получить кредит, который бы покрыл и стартовую сумму, рыночная стоимость объекта должна составить 1,25 млн.руб., т.е. выше объективных данных на 25%;
  • на «лишнюю» сумму уже покупатель пишет расписку, что продавец вернул ему 250тыс. Как причину, указывают недостатки в техническом состоянии жилья.

Из представленного следует, что сторонам приходится оформлять два вида расписок:

Расписка на первый взнос при завышении цены

  • на сумму разницы между ценой, указанной в договоре и реальной стоимостью проданного жилья, за условное несоответствие техническим нормам, чтобы после расторжения договора продавец избежал денежных потерь.

Рекомендуемая статья:  Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Так происходит завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем. Банки самостоятельно мониторят ситуацию на рынке недвижимости и негативно относятся к манипуляциям с рыночными данными. Просить консультации или совета сотрудников по таким вопросам не стоит. Если завышение цены жилого объекта составит более 20%, вероятность отказа в кредитовании возрастает.

Соглашение о фактической цене при ипотеке с завышением

Для тех, кто решается на завышение, рекомендую составлять соглашение о фактической цене объекта недвижимости. Образец можно посмотреть и скачать ниже.

Соглашение о фактической цене при ипотеке с завышением — СКАЧАТЬ

Оцениваем риски участников сделки по ипотеке с завышением

Чем же рискуют участники сделки? Что касается покупателя, его возможные потери — минимальны. Более того, даже в ситуации неплатежеспособности и возврата квартиры собственнику, он может выиграть за счет имущественного вычета по расходам на уплаченные проценты.

Каковы мотивы банка, и почему заемщику могут отказать, причины просты:

  • если соискатель кредита не смог собрать достаточной суммы для первого взноса (задатка), то риск его неплатежеспособности высок;
  • продать заложенную недвижимость по завышенной стоимости нереально, поскольку рынок насыщен жильем без обременений. В случае неисполнения должником обязательств, реализация дорого оцененной квартиры будет проводиться с дисконтом, что для банка означает непогашенный кредит и убытки;
  • приведенная схема сопровождается передачей расписок, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры для ипотеки — высоки. Если жилье в собственности было менее трех лет, по законодательству при расчете подоходного налога полученный от продажи доход включается в налогооблагаемую базу. Налоговый вычет не всегда может уменьшить расчетную величину, поэтому продавцу придется уплачивать в бюджет завышенный налог. Это первое.

Рекомендуемая статья:  Где выгодней взять ипотеку без первоначального взноса

Второе, по объективным причинам сделка может быть расторгнута. Причинами расторжения могут послужить нарушения прав собственности несовершеннолетних или недееспособных, которые ранее проживали в квартире.

(О рисках, которые необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи — подробно в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя). На языке юристов, возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции.

Тогда, стороне-продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи.

Процедура завышения требует участия еще одной стороны — оценочной компании, которая выполнит недостоверную оценку, чем нарушит принципы своей работы. Кроме репутационных потерь и утраты аккредитации, ей грозит судебный иск со стороны кредитора по возмещению нанесенных убытков, если заемщик окажется несостоятельным.

В любом случае, сторонам по сделке нужно осознать, что действия по такой схеме, подпадают под статью УК РФ мошенничество.

Выход есть

Практика завышения стоимости квартиры активно продвигается риелторской средой. Мотивы посредников понятны — продать объект и получить процент за оформленную сделку. Поэтому и обещают услуги «своего» оценщика, оформить кредит в «собственном» банке. Возможно, непреднамеренно вовлекая стороны в некую «схему».

Выход из ситуации предложили сами банки — кредитование без первоначального взноса. Получить такой кредит могут:

  • молодые семьи с малолетними детьми по программе господдержки улучшения жилищных условий;
  • заемщики, оформившие материнский капитал;
  • военнослужащие, участвующие в накопительной системе;
  • претенденты на рефинансирование займов других банковских структур;
  • покупатели готового и строящегося жилья в новостройке, аккредитованной в банке.

Тогда ипотека без первоначального взноса с завышением оценки рыночной цены кредитуемого объекта не требуется. Участники сделки достигают своих целей, не прибегая к сомнительным ухищрениям.

Заключение

Завышение стоимости жилой недвижимости при купле-продаже в кредит — не такая уж редкость. И мотивы сторон понятны: покупатель стремится приобрести квартиру, поскольку семье необходимо создать достойные условия. Продавец желает продать сегодня — ведь рынок перенасыщен, и завтра будет дешевле. Но завышать или отказаться — решение остается за договаривающимися сторонами.

Оцените автора (9 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/ipoteka-s-zavysheniem-riski-prodavca-i-pokupatelya.html

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Завышение стоимости квартиры

Оформление ипотеки с завышением стоимости квартиры – достаточно распространенное явление. Схема, с помощью которой заемщик избегает выплаты предварительного взноса, кажется привлекательной, т. к.

дает возможность оформить жилищный кредит на более легких условиях. Но есть у этой процедуры и подводные камни.

Рассмотрим, как оформляется ипотека с завышением без первоначального взноса, как сделать эту процедуру безопасной, какую выгоду может получить заемщик, риски покупателя и продавца.

Какой бывает стоимость квартиры

Размер ипотеки напрямую зависит от стоимости жилья, которое планирует приобрести потенциальный заемщик. Цена недвижимости бывает нескольких видов:

  • рыночная,
  • потребительская,
  • кадастровая и пр.

Если речь идет об ипотеке, банк, в который обратился клиент, учитывает именно рыночную стоимость жилья. От нее будет зависеть и размер кредита. Банк должен быть уверен, что сможет без затруднений реализовать залоговое имущество, если заемщик не выполнит своих долговых обязательств и обремененная недвижимость перейдет в собственность кредитора.

Чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, некоторые клиенты договариваются с продавцом жилья о завышении цены на квартиру.Обратите внимание. Если стоимость недвижимости, которую приобретает заемщик, отличается от среднерыночной более чем на 20%, это может вызвать у банка подозрение и привести к отказу в ипотеке.

Для чего банку нужен первоначальный взнос

Программы жилищного кредитования различных банков предусматривают выплату первоначального взноса. Его размер, как правило, составляет 10-20 процентов от рыночной цены недвижимости.

Если учитывать стоимость даже небольших квартир в регионах, эта сумма редко бывает ниже 200-300 тысяч рублей. Многие заемщики стремятся избежать выплаты первоначального взноса.

Далеко не все граждане готовы разом расстаться со своими накоплениями.

Банки, напротив, делают выплату первоначального взноса обязательным условием ипотеки. Если на счет продавца уже внесена крупная сумма, а квартира остается в залоге у банка вплоть до закрытия жилищного кредита, клиент вряд ли захочет терять недвижимость. Таким образом, первоначальный взнос минимизирует риски невыполнения долговых обязательств со стороны заемщика.

Обратите внимание. Существует миф, что платежная дисциплина заемщика снижается в том случае, если первоначальный взнос по ипотеке был менее 20%. Практика показывает, что своевременное погашение долга зависит от личной ответственности клиента.

Размер первого платежа не влияет на риск невозврата, поэтому при одобрении заявки банки ориентируются в том числе на состояние кредитной истории заемщика.

Оценка квартиры

Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.

Важно знать! Некоторые финансовые организации работают только с аккредитованными оценщиками, и для получения ипотеки клиент должен обратиться к услугам одной из них.

Чтобы не ошибиться, клиенту следует предварительно узнать информацию у сотрудника или на официальном сайте.

Процедура оценки подразумевает комплексный подход.

При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:

  • затраты застройщика при возведении объекта;
  • стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
  • перспектива повышения/понижения цены объекта со временем;
  • местоположение многоквартирного дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, состояние экологии микрорайона, есть ли поблизости промышленные предприятия и пр.);
  • год возведения;
  • состояние дома. Учитываются тип недвижимости, количество этажей, материал стен и перекрытий, подключен ли объект к основным коммуникациям, степень их износа, наличие/отсутствие у здания дефектов;
  • состояние самой квартиры. На стоимость влияют площадь, количество комнат, есть ли остекление окон, лоджия/балкон, этажность, наличие/отсутствие отделки.

По итогу осмотра компания-оценщик сформирует отчет и акт с указанием рыночной стоимости объекта.

Оценку квартиры для получения ипотеки следует проводить после того, как вы выбрали жилье и договорились с продавцом о сумме сделки. Процедура подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель выбирает оценочную организацию, согласует ее кандидатуру с банком, который предоставляет ипотеку.

    Затем клиент договаривается о времени визита эксперта, предоставляет ему необходимый пакет документов на недвижимость;

  2. Представитель оценочной компании проводит осмотр квартиры, иногда фотографирует объект;
  3. Проводится расчет стоимости по определенной методике;
  4. По результатам экспертизы формируется специальный документ — оценочный альбом;
  5. Покупатель оплачивает услуги эксперта.

Для чего нужно завышение стоимости

Заемщики идут на завышение цены ипотечного жилья по нескольким причинам:

  1. У покупателя просто нет денег для выплаты первоначального взноса.

    В этом случае необходимая сумма вносится за счет средств жилищного кредита;

  2. Квартира приобретается без ремонта, и часть кредита покупатель планирует вложить в отделку интерьера;
  3. Гражданин планирует получить заемные средства, чтобы потратить их часть на текущие расходы.

Во всех этих случаях речь идет о не вполне законной схеме. Процедура связана с определенными рисками покупателя и продавца. Тем не менее, возможность получить определенную выгоду от сделки делает эту схему достаточно распространенной.

Когда завышать цену не стоит

Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно.

Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.

  1. У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости.

    Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.

  2. Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений.

    В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.

  3. Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.

Негативные последствия для покупателя

Положительным следствием для покупателя станет получение жилищного кредита на нужную сумму. Но указание заведомо более высокой стоимости жилья может обернуться и неприятностями для заемщика.

Перечислим основные негативные последствия этой процедуры:

  1. Информация о завышении стоимости квартиры может открыться еще до оформления ипотеки, и тогда банк просто откажет в кредитовании;
  2. Документы и расписки могут быть составлены таким образом, что покупателю придется на самом деле выплатить первоначальный взнос продавцу;
  3. Указание недостоверной стоимости квартиры может квалифицироваться как мошенничество, если банк потерпит финансовые или иные убытки от сделки. В этом случае риск продавца и покупателя заключается в том, что оба могут оказаться под следствием.

Риски продавца

Рассмотрим более подробно риски, с которыми сталкиваются продавцы недвижимости, когда идут на завышение ее стоимости.

  1. Если о махинации станет известно банку, сделка не состоится, т. к. покупатель не получит необходимых средств. Отказ в кредитовании при этом будет наиболее мягким из возможных последствий.

  2. В случае продажи подоходный налог придется уплатить не с реально полученного дохода, а с более высокой суммы, которая значится в документе.
  3. При расторжении уже заключенной сделки продавец может оказаться должен покупателю сумму первоначального взноса, которую он формально возвращает по условиям расписки.

Обратите внимание. Схема работает и в обратном порядке. Для продавца будет выгодным занижение стоимости жилья, т. к. в этом случае он заплатит меньший подоходный налог.

В этом случае продавец квартиры может уговорить покупателя подписать необходимые для сделки бумаги (договоры о купле-продаже и о неотделимых улучшениях). Процедура также будет не вполне законной.

Риск продавца и покупателя при занижении стоимости заключаются в том, что подозрительной сделкой может заинтересоваться налоговая служба.

Сделка с изменением стоимости

Рассмотрим, как сделать завышение стоимости, чтобы не выплачивать первоначальный взнос. Схема подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель находит на рынке недвижимости подходящий объект и нанимает оценочную компанию, чтобы определить рыночную стоимость жилья.

    Также выбирается банк, в который клиент планирует обратиться за ипотекой;

  2. Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, по которому первоначальный взнос считается уже выплаченным;
  3. Расписка подается в банк, который предоставляет ипотеку на более выгодных для заемщика условиях.

Формально объект оценивается по завышенной стоимости, от которой напрямую зависит и размер жилищного кредита. На основании полученной оценки определяется нужная заемщику сумма ипотеки.

Если средства переводятся на счет заемщика, он может использовать их часть по своему усмотрению (на ремонт, другие нужды).Пример. Гражданин покупает однокомнатную квартиру за 2 млн рублей.

Банк предлагает жилищный кредит с первоначальным взносом в размере 15%, что в нашем примере составляет 300 тысяч.

В процессе подготовки документов клиент, который хочет оформить ипотеку с завышением стоимости квартиры, договаривается с продавцом о том, чтобы формально цена недвижимости была выше на эту сумму. Далее лицо, реализующее недвижимость, подписывает две бумаги. В одной говорится о том, что первоначальный взнос уже выплачен клиентом, во второй (встречной) расписке — о том, что продавец вернул внесенную сумму.

Необходимые документы

Чтобы получить ипотеку с завышением стоимости, клиент должен предоставить банку-кредитору следующий пакет документов:

  • экземпляр оценочного альбома;
  • авансовое соглашение между покупателем и продавцом;
  • расписку от лица, которое реализует недвижимость;
  • возможный образец договора купли-продажи.

Банки, которые соглашаются на рискованные сделки

Кредитно-финансовые организации нередко идут навстречу клиентам, которые берут жилищный кредит с завышением цены квартиры. В условиях современного рынка банки таким образом увеличивают доход, несмотря на возможные риски невозврата долга.

Перечислим некоторые организации, к которым есть смысл обратиться за ипотекой с завышением стоимости жилья:

  • ВТБ,
  • Металлинвестбанк,
  • Промсвязьбанк,
  • Райффайзенбанк,
  • Россельхозбанк,
  • Сбербанк,
  • ФК Открытие.

Для чего нужно и как оформляется завышение стоимости квартиры при ипотеке

Завышение стоимости квартиры

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Как происходит оценка недвижимости для банка

Существует несколько видов стоимости недвижимого имущества:

  • рыночная;
  • кадастровая;
  • оценочная;
  • инвентаризационная и так далее.

За квартиру реальный покупатель отдает рыночную стоимость объекта. Рыночная цена фиксируется в договоре купли-продажи и в ипотечном соглашении. Кадастровая стоимость объекта указывается в документах БТИ, а оценочную стоимость для банка рассчитывает оценщик.

Сумма, которую за свою собственность планирует получить покупатель, не принимается в расчет при одобрении ипотеки. Для банка важна именно оценочная стоимость ипотечного жилья.

Фактически оценочная стоимость близка к среднерыночной цене объекта и складывается из нескольких составляющих:

  • тип и площадь объекта;
  • наличие ремонта, перепланировок, качество внутренней отделки, внешний вид объекта;
  • расположение, транспортная доступность, наличие в районе развитой инфраструктуры;
  • состояние инженерных коммуникаций;
  • благоустройство и внешний вид дома, где расположена квартира;
  • этаж, вид из окон и другие индивидуальные особенности объекта.

Стоимость независимой оценки недвижимости начинается от 3000 рублей. Эти расходы на себя по традиции берет покупатель, заинтересованный в оформлении кредита. Оценку недвижимости для банка заказывают у оценочной компании, которая имеет соответствующую аккредитацию. Таким образом банк страхуется на случай подтасовки реальной и желаемой цены ипотечной недвижимости.

Для будущего покупателя сумма, в которую будет оценена приобретаемая квартира, имеет большое значение.

Если продавец выставил цену в 2 миллиона рублей, а оценщик оценил жилье в 1,5 миллиона, банк не даст достаточную ссуду для приобретения объекта.

В подобной ситуации у покупателя есть два варианта — пытаться сбить цену и договариваться с продавцом или искать другой объект в пределах заданной суммы.

Первоначальный взнос и залоговое обременение: почему они необходимы банку

Оформление залогового обременения на ипотечную недвижимость — краеугольный камень ипотеки. Есть заблуждение, что жилье находится в собственности у банка до полной выплаты займа. Это не так: собственником недвижимости является заемщик.

Банк накладывает обременение, которое не позволит собственнику продать, подарить или обменять объект залога без ведома кредитора. Когда ипотека выплачена, заемщик собирает необходимые документы и идет в Росреестр снимать залоговое обременение с согласия кредитора.

Если обременение после выплаты кредита не снято, любая сделка с недвижимостью будет сорвана.

Первоначальный взнос — тоже важная часть ипотечной системы. Банки крайне редко предлагают клиентам жилищные займы без стартовых вложений.

Причина простая: если заемщик по стечению обстоятельств не сможет оплачивать долг, банку придется продавать ипотечное жилье, чтобы получить свои деньги обратно. Сам процесс продажи залогового жилья достаточно сложен.

Квартиру выставляют на торги, и не всегда банку удается реализовать объект с выгодой или хотя бы в ноль. Поэтому заемщик должен предоставить кредитору первоначальный взнос для компенсации возможных убытков.

Интересные факты о первоначальном взносе:

  • стартовый порог первоначального взноса начинается от 10%. Но получить ипотеку будет намного проще, если у вас есть 20% и более от стоимости жилья наличными. По рекомендации Центробанка в 2019 году заемщики с низким порогом стартовых вложений подвергаются усиленной проверке, и шансы на одобрение займа снижаются;
  • большинство банков не принимает материнский капитал в качестве первоначального взноса. Во-первых, с момента подачи заявления на перечисление средств материнского сертификата на ипотечный счет в банке проходит не менее 1 месяца и 10 дней, а то и больше. Во-вторых, когда речь идет о семейной ипотеке, отсутствие у потенциальных заемщиков наличных сбережений — плохой признак для кредитора. Высока вероятность, что при первой кризисной ситуации семья перейдет в разряд должников, а банки этого не любят. Даже госпрограмма ипотеки под 6% не позволяет использовать материнский капитал для выплаты первоначального взноса;
  • если нет денег на первый взнос, можно оформить потребительский кредит. Некоторые банки специально предоставляют такую услугу, как потребительский кредит на стартовый взнос по ипотеке. Однако нужно учитывать, что дохода заемщика должно быть достаточно для погашения всех кредитных обязательств.

Завышение стоимости жилья: как это делается

Поясним механизм завышения цены жилья на примере. Гражданин Иванов хочет купить квартиру, но у него нет средств на первоначальный взнос. Он находит подходящий объект стоимостью 4 миллиона рублей.

Иванов предлагает продавцу, гражданину Петрову, «для банка» завысить стоимость квартиры на 1 миллион рублей.

Иванов и Петров подписывают соглашение об авансе за недвижимость в размере 1 миллиона рублей, Петров дополнительно пишет расписку о получении наличных денег на указанную сумму от Иванова. Оценщик оценивает квартиру в 5 миллионов, банк одобряет ипотеку.

Иванов и Петров заключают договор купли-продажи, на приобретаемую квартиру накладывается обременение, банк подписывает кредитный договор с Ивановым. После регистрации перехода права собственности к новому собственнику продавец получает от банка 4 миллиона рублей на счет-аккредитив.

Описанная схема — идеальный вариант. Иванов и Петров обо всем договорились заранее, никто никого не пытался обмануть. В реальности возможны следующие неприятные последствия попытки завышения стоимости квартиры:

  • договор аванса подразумевает, что в случае срыва сделки продавец обязан вернуть покупателю сумму аванса. Наличие расписки в получении денег также обязывает к возврату фиктивного первоначального взноса. Для продавца это весьма рискованная операция;
  • для полного успеха нужно, чтобы оценщик, аккредитованный банком, указал в отчете об оценке завышенную сумму. Если специалист откажется это сделать, затея обречена на провал;
  • в банке узнают об искусственном завышении стоимости жилья для оценки. Покупателю отказывают в кредите. Цель не достигнута, в кредитной истории появляется запись об отказе на основании мошеннических действий.

Прежде чем соглашаться на завышение стоимости квартиры под ипотеку, нужно тщательно взвесить все за и против. При наличии доступных вариантов легально решить квартирный вопрос, лучше отказаться от сомнительных махинаций.

Завышение стоимости жилья: что нужно знать покупателю

Даже если нет средств на первоначальный взнос, есть альтернативные способы решения проблемы:

  • получить потребительский заем для покрытия стартового взноса;
  • взять деньги под залог уже имеющегося жилья;
  • привлечь созаемщика, который сможет обеспечить небольшой стартовый капитал;
  • договориться с продавцом о рассрочке первого платежа — необходим грамотно составленный договор аванса или задатка.

Если не хотите иметь проблем с завышенной стоимостью жилья и получить выгодную ипотеку без лишних проволочек — обратитесь к ипотечному брокеру. Грамотный и опытный специалист имеет нужные связи в банковских кругах, при этом играет на стороне клиента.

Вы получаете комплексное решение ипотечного вопроса и можете не беспокоиться об одобрении даже при наличии в кредитном резюме стоп-факторов. Это очень удобно: ваши интересы защищает брокер, а вы спокойно готовитесь к переезду в новую квартиру.

С нами заемщики получают ипотеку без проблем!

Источник: https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/dlja-chego-nuzhno-i-kak-oformljaetsja-zavyshenie-s/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.