Выкуп последней комнаты

Содержание

Как я выкупила последнюю долю в коммуналке

Выкуп последней комнаты

Екатерина Иващенко

покупает квартиру по долям

Мы решили покупать квартиру по долям, потому что не хотели влезать в ипотеку.

С 2017 года мы с мужем последовательно выкупали комнаты в коммунальной квартире и таким образом стали собственниками 61/100 долей. Об этом процессе я подробно рассказывала в своей первой статье для Т—Ж.

В 2020 году мы выкупили последнюю комнату: квартира окончательно стала нашей. Расскажу, как мы купили последнюю долю и дорого ли пришлось за нее заплатить.

В 2017 году мы решили приобрести свое жилье и купили 7/20 долей в коммунальной квартире в Иванове. По устной договоренности у каждого из собственников было по комнате, хотя по метражу они не соответствовали долям. Мы заняли комнату 15,8 м² и заплатили 425 000 Р.

Через год в 2018 году мы выкупили 26/100 долей за 400 000 Р у семьи с детьми, которой принадлежала соседняя маленькая комната. Если пересчитывать ее стоимость за 1 м², она обошлась нам дороже остальных — 24 540 Р/м².

Когда мы заехали, в квартире никто не жил — и так было все эти три года. Но редкие визиты внука собственницы последней комнаты доставляли нам дискомфорт. Мы решили попробовать выкупить и эту последнюю, третью долю.

Собственницу последней доли я никогда не видела и не была с ней знакома. Внук говорил, что в какой-то момент она стала лежачей, а последние пару лет даже его узнает с трудом. По его словам, она не хотела продавать комнату. Да и сделать это было бы проблематично: при купле-продаже нотариус засомневалась бы в дееспособности продавца.

Мне же хотелось закрыть вопрос с комнатой окончательно: очень надоело, что в любой момент в квартиру может прийти чужой человек. Мы не спрашивали его о бабушке во время каждого визита, но раз в несколько месяцев я смотрела в реестре наследственных дел, не открыто ли там наследственное дело на ее имя. Сам внук сразу хотел продать долю нам, так как для него она обременительна.

Достаточно знать ФИО человека, чтобы отслеживать наследственные дела. Но если имя распространенное — придется сверять с адресом нотариуса или узнавать дату рождения

Достаточно знать ФИО человека, чтобы отслеживать наследственные дела. Но если имя распространенное — придется сверять с адресом нотариуса или узнавать дату рождения

В начале января, когда внук соседки снова пришел проверять комнату, мы спросили его про бабушку. Он подтвердил, что она умерла, и сказал, что они готовы продать нам комнату.

Я была готова отдать за оставшуюся долю не больше 675 000 Р. Тогда получалось, что всю квартиру мы бы купили не дороже 1,5 млн. За более высокую цену можно было сразу купить подобную квартиру в нашем городе, а не выкупать комнаты в коммуналке по очереди.

Весь вопрос был в том, сколько денег запросит мужчина — он понимал, что когда мы купим последнюю комнату, то станем собственниками всей квартиры.

У нас было полгода, чтобы найти деньги. Сосед не мог продать комнату сразу, потому что в наследство вступают только через 6 месяцев после смерти наследодателя.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Когда мы покупали самую первую комнату в этой квартире, сосед рассказывал нам, что бабушка оставила завещание в его пользу. Тогда мы подумали, что это удобно — мы знаем будущего собственника и его намерения. У мужчины была сестра, внучка бабушки, и мы поняли, что благодаря завещанию никто больше претендовать на комнату не сможет.

Дело в том, что если у умершего человека есть нетрудоспособные близкие родственники, то они получают половину от того, что им досталось бы по закону, если бы не было завещания. Дочь умершей собственницы уже вышла на пенсию, поэтому считалась нетрудоспособной, а значит, после смерти матери ей полагалась обязательная доля в наследстве несмотря на завещание. Для нас это стало неожиданностью

Однако сосед уверил нас, что договорится с матерью, и нас этот вопрос не коснется. В любом случае ей принадлежало бы не больше 4 м² в квартире. Это незначительная доля. Если бы женщина отказалась ее продавать, она все равно бы не смогла ей пользоваться. Но все-таки нам было бы спокойнее, если бы квартира целиком стала нашей.

Бабушка с дедушкой150 000 Р
Родители100 000 Р
Отложили с зарплаты80 000 Р
Налоговый вычет75 000 Р
Продали биткоин40 000 Р
Заработали на росте акций за период с апреля по август40 000 Р
Продали вещи на «Авито» и «Юле»15 000 Р

Бабушка с дедушкой

150 000 Р

Отложили с зарплаты

80 000 Р

Заработали на росте акций за период с апреля по август

40 000 Р

Продали вещи на «Авито» и «Юле»

15 000 Р

В августе мы вышли на сделку. Мы выкупали долю в квартире, а такие сделки нужно проводить через нотариуса. Наша сделка прошла у нотариуса, который занимался наследственным делом умершей собственницы.

Долю мы решили оформлять на мужа, чтобы в будущем он тоже мог общаться с коммунальщиками как собственник.

Хотя формально мы все равно все доли приобретали в браке, и при разводе наше имущество будет делиться поровну.

В день сделки меня в Иванове не было — я уехала в отпуск в соседнюю область к родителям. Мы были уверены, что сделку перенесут на сентябрь, так как сосед не успевал оформить справки и получить документы из МФЦ. Но он справился быстрее, а проводить сделку осенью и платить еще за два месяца коммуналку не хотел.

Также я оформила отказ от права преимущественной покупки. Я собственник оставшихся долей в этой квартире. По закону тот, кто продает долю, должен оповестить всех сособственников о своем желании продать долю.

И лишь если они откажутся или не изъявят желания купить долю, ее можно продавать третьим лицам.

Несмотря на официальный брак, мой муж считался третьим лицом, а я как сособственник должна была отказаться от своего права преимущественной покупки. За отказ я заплатила 1200 Р.

19 августа 2020 года муж, сосед и его мама встретились у нотариуса. Нотариус составил договор и зачитал его условия, обе стороны перечитали его еще раз. Муж передал соседу деньги, а они с матерью написали расписки от руки, что все получили. Весь процесс занял не больше получаса. Муж не волновался, так как для нас это была уже третья такая сделка.

После сделки на руках у мужа остались:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Передаточный акт.
  3. Техпаспорт квартиры — теперь у нас их три и все одинаковые.
  4. Согласие супруга на покупку.
  5. Отказ от преимущественной покупки.
  6. Расписка о передаче денег.

Когда сделка проходит через нотариуса, документы на регистрацию можно подать тоже через него. Это удобно — не нужно отдельно идти в МФЦ, плюс регистрация проходит буквально за несколько дней.

Мы решили заплатить 400 Р, чтобы нотариус сам подал документы на регистрацию сделки в Росреестре и объединил две купленных у соседа и его матери доли.

Выписку из ЕГРН заверила сама нотариус, так как получила ее в электронном вариантеТак выглядит третья комната, которую мы купили.

Первые к замене — окна и батареи

Хотя квартира теперь принадлежит только нам, лицевые счета по коммунальным платежам приходят по-прежнему с фамилиями старых собственников — в сентябре нам пришли аж 16 платежек.

Поэтому их объединение — это первое, чем я занялась, когда вернулась из отпуска.

Здесь 16 платежек за сентябрь на одну нашу квартиру — вода, газ, вывоз ТБО, управляющая компания, электричество, отопление и капитальный ремонтОдно из моих заявление на объединение ЛС, отличаются только номера и графа «кому»

В Водоканале у меня попросили справку о количестве зарегистрированных в квартире. Ее можно было взять в МФЦ. Я смогла туда записаться только через две недели. Я записалась, но не пошла — мы просто установили счетчик на воду. И справка стала не нужна.

В итоге за октябрь пришло 8 платежек. Но этим все не закончилось — у меня нашелся долг за капремонт. Мы стали выяснять причину, потому что все квитанции я оплачивала аккуратно.

Оказалось, что когда я объединяла два лицевых счета по капитальному ремонту после покупки предыдущей комнаты, мне забыли учесть оплаты по закрытому счету. В результате у меня за пять лет набежал долг. Пришлось разбираться.

Все деньги нашлись, но пришлось потратить два часа.

По ошибке сотрудника капремонта мне насчитали долг — 2299,72 Р

Изначально за газ и воду мы платили по тарифу. Но когда мы стали собственниками, то решили поставить на воду счетчик. Купили его за 600 Р и еще 120 Р заплатили за муфты. За установку ничего не платили: у мужа есть паяльник для пластиковых труб, и он все сделал сам. Опломбировали нам бесплатно.

В третьей комнате будет детская, но так как детей в ближайшее время мы не планируем, ремонт в ней делать пока не будем. Также хотим объединить кухню и часть самой маленькой комнаты для кухни-гостиной, а из второй части сделать мини-спортзал — поставить турник и лавку со штангой.

Опломбировка счетчика бесплатная. Переписали данные из паспорта прибора и опломбировали за 5 минут
В итоге при покупке квартиры по долям мы заплатили за всю квартиру 1 325 000 Р.

Это примерно на 500 000 Р ниже средней рыночной цены в Иванове на аналогичные квартиры в двухэтажных кирпичных домах.

С учетом того что нам не пришлось брать ипотеку, а оплачивали мы все постепенно, покупка оказалась еще выгоднее.

Конечно, при таком способе покупки есть большие риски. Например, собственники последней доли могут завысить цену или попытаться продать ее третьим лицам. Но последнее законным способом провернуть сложно, потому что у сособственников есть право преимущественной покупки.

Третья комната

5600 Р вместе с госпошлиной

  1. Сделки с долями обязательно проводятся через нотариуса.
  2. Чтобы сделка прошла быстрее, лучше заранее оформить отказы сособственников от права преимущественной покупки.
  3. За последнюю долю в квартире могут запросить больше рыночной цены, поэтому нужно подготовить аргументы для торга.
  4. После покупки квартиры, где было много собственников, придется объединять лицевые счета по услугам ЖКХ. Иначе есть риск ежемесячно получать ворох платежек.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/dokupila-vsu-kvartiru/

Как выкупить «последнюю» комнату в коммуналке?

Выкуп последней комнаты

Последняя комната в коммунальной квартире – настоящий «камень преткновения» для собственника всей остальной жилплощади, который мечтает стать хозяином большой коммунальной квартиры. Несмотря на довольно простую схему выкупа комнат в коммуналке, покупка последней может стать настоящей проблемой, если:

  • собственник не хочет продавать свое жилье;
  • местонахождение владельца желанных квадратных метров неизвестно;
  • владельцу жилья не исполнилось 18 лет;
  • хозяин комнаты не хочет заключать сделку именно с вами.

В соответствии с нормами действующего законодательства выкупить комнату у соседей без их согласия не получится. Специалисты рекомендуют решить вопрос мирным путем и, к примеру, воспользоваться одним из следующих вариантов:

  1. Предложить хорошую цену. Если вы предложите соседу за его комнату сумму, которая будет выше среднерыночной, то вполне возможно, что такое предложение его заинтересует. А все потому, что таким образом он сможет улучшить свои жилищные условия или приобрести равноценное жилье, но при этом получить на руки некую сумму денег.
  2. Порекомендовать специалиста в сфере недвижимости и намекнуть, что в случае согласия продать комнату все расходы и хлопоты, связанные с оформлением сделки, вы готовы взять на себя.
  3. Предложить принять участие в специальной программе по расселению коммунальных квартир. Если соседи ответят согласием, то выиграют от такой сделки все: вы станете собственником последней комнаты, а ее бывший хозяин сможет получить муниципальную субсидию, которая позволит приобрести новую квартиру или комнату.

Выкуп последней комнаты у государства

Если последняя комната в коммуналке является собственностью муниципалитета, то решить вопрос будет более проблематично, ведь договорится с государственными службами можно только в случае соблюдения норм действующего законодательства.

Какие документы необходимо подготовить?

  • Заявление с указанием своего намерения выкупить последнюю комнату из муниципальной собственности;
  • План на жилплощадь;
  • Единый жилищный ордер;
  • Расчеты специалистов БТИ, которые определят продажную стоимость квадратных метров.

Собранный пакет документов следует отнести в государственную структуру, занимающуюся жилищными вопросами в городе. Окончательный вердикт по вашему обращению вынесет спецкомиссия, которая периодически собирается для рассмотрения заявлений и прошений граждан.

Как только комиссия одобрит передачу комнаты в частную собственность, с новым собственником будет заключен договор купли-продажи. После этого останется пройти процедуру регистрации. Это завершающий этап сделки, подтверждающий, что она состоялась.

Выкуп последней комнаты в коммуналке по ипотеке

Далеко не всегда для выкупа последней комнаты в коммунальной квартире у собственника остальной жилплощади есть деньги. В таком случае можно приобрести жилплощадь в ипотеку.

Как правило, если речь идет о выкупе последней комнаты в коммуналке, то банки охотно предоставляют деньги заемщику, требуя в качестве залога всю квартиру.

Таким образом кредитные организации минимизируют собственные финансовые риски.

Несмотря на то, что оформить ипотеку на выкуп комнаты не сложно, существуют некоторые трудности. Самые распространенные:

  • Некоторые банки считают всю коммунальную квартиру менее ликвидной недвижимостью, чем комнату и отказывают в предоставлении кредитных средств.
  • Если в качестве залога под ипотеку выступает приобретаемая комната, то банк считает такой залог рискованным и может потребовать большое количество дополнительных документов. Например, копию договора-купли продажи с указанием стоимости жилья, документы, подтверждающие финансовое состояние и доходы заемщика и т.п.
  • Продавец комнаты может отказаться предоставлять те или иные документы, которые может потребовать банк для выдачи ипотечного кредита.

Решившись оформить ипотеку на покупку последней комнаты следует помнить о том, что:

  • Далеко не все банки предоставляют ипотечные кредиты на покупку жилья в коммунальных квартирах;
  • Могут возникнуть проблемы с продавцом в связи с необходимостью сбора большого количества документов для банка.

Дополнительная информация! Основной пакет документов на покупку последней комнаты в коммуналке в кредит примерно такой же, как на приобретение обычной квартиры по ипотеке.

Чаще всего банки предлагают ипотеку под 12 и более процентов годовых со сроком кредитования до 25 лет. При этом заемщик ежемесячно погашает основную сумму задолженности и проценты небольшими платежами, имея возможность досрочно погасить ипотеку в любой момент времени.

Как показывает практика – комната в коммуналке или вся коммунальная квартира – ходовой товар на рынке недвижимости. Поэтому вкладывать деньги в выкуп такой недвижимости довольно выгодно.

Источник: http://vykup52.ru/informatsiya/kak-vyikupit-poslednyuyu-komnatu-v-kommunalke/

Покупка комнаты в коммуналке: плюсы и минусы

Выкуп последней комнаты

Покупка комнаты в коммунальной квартире зачастую выступает в роли старта на первое время, особенно если денег недостаточно на полноценное жилье, а обзавестись собственным углом надо. Благо, действующее законодательство позволяет приобрести квартиру не целиком, а лишь частично. Однако такое решение имеет подводные камни, о которых мы расскажем в этой статье.

5 специфических нюансов коммуналки

Во-первых, стоит понимать, что оформление владения комнатой отличается от выделения доли в квартире и для него характерна своя специфика. Долевая собственность не имеет четких рамок, нельзя сказать, что, например, гостиная моя, а кухня – твоя. Долю ограничивает только количество квадратов.

Если разговор заходит о комнате, то предстоит «распиливание» жилья на обособленные доли. Это и есть в коммунальной квартире первый подводный камень: следует внимательно ознакомиться с документами до заключения сделки, чтобы приобрести комнату, а не долю.

Последние обычно стоят дешевле, но вы не получите конкретного угла в квартире, график посещения санузла и других общих помещений придется согласовывать с остальными жильцами.
 

Во-вторых, следует понимать, что последующая продажа комнаты в коммунальной квартире тоже подводными камнями не обделена: такие помещения мало востребованы, невзирая на низкую стоимость.

В-третьих, получить ипотечный кредит для этих целей будет очень сложно, поскольку такое жилье для банков не представляет интереса в качестве залога.

В-четвертых, при оформлении следует убедиться, что продавец перед выставлением на продажу, предлагал свою часть другим собственникам и получил письменный отказ.

В-пятых, не стесняйтесь требовать у продавца документы: выписку из ЕГРН, документ, подтверждающий право собственности и другие. Хотя комната или доля стоят дешевле квартиры, вы собираетесь вложить немалые деньги и должны по возможности обезопасить сделку.

Чтобы продать..

Основной особенностью коммунальных квартир и их подводным камнем, который не очевиден обывателю, можно назвать то, что приоритетным правом на выкуп обладают прочие хозяева этого жилья. Поэтому если продающий не озаботился получением их письменного отказа от приобретения своей доли, они имеют право оспорить сделку.

Аналогичную процедуру придется проделать и новому владельцу, если он захочет продать свою недвижимость. Проблемы могут возникнуть, если другие собственники живут не в коммуналке, и их местонахождение остается тайной.

Впрочем, если кусок жилья планирует приобрести один из собственников жилой площади, прочих можно не уведомлять.

Вторым интересным моментом становится вероятность, что часть доли в коммуналке не приватизирована и принадлежит муниципальным властям. При таком раскладе требуется направить письменное предложение о покупке в соответствующий госорган.

Продавать долю в общем с несколькими законными владельцами жилье третьим лицам можно только после получения письменного отказа всех заинтересованных лиц. Закон запрещает запрашивать цену ниже той, которая предъявлялась соседям.

Стоит ли инвестировать

Чтобы представить инвестиционную привлекательность покупки комнаты в коммунальной квартире и подводные камни этого предприятия, важно трезво оценить все ракурсы сделки.
 

К несомненным преимуществам подобной сделки относятся:
 

• Невысокая стоимость, сравнивая даже с  так называемыми студиями и малосемейками;

• Возможность инвестирования доступной суммы и в будущем получения пассивного дохода от сдачи жилья;

• Регистрация в конкретном городе, без которой невозможно прикрепиться к поликлинике или записать малыша в детский сад;

• Перспектива выкупить в дальнейшем прочие комнаты и оформить помещение в полную собственность;

• Экономия на коммунальных платежах;

• Вероятность расселения жилья и получения более достойного.

Минусы тоже очевидны:

• Продажа будет связана с большими сложностями;

• Все общие помещения, такие как санузел и кухня, придется делить с соседями;

• Неизвестно, с кем придется проживать бок о бок, нередко в коммунальных квартирах собирается маргинальный контингент.

Чтобы инвестиция оказалась выгодной, перед покупкой стоит провести ряд подготовительных мероприятий. Например, выяснить, с кем придется соседствовать.

Именно остальные жильцы могут сильно повлиять на возможность сдавать угол.

Также неплохо исподволь уточнить у собственников, не планируют ли они продавать свои доли, чтобы иметь возможность оценить вероятность приобретения данного объекта недвижимости в полное владение.

Приложение некоторых усилий может сделать такую инвестицию доходной и выгодной.

На что стоит обратить внимание перед подписанием сделки

В целом договор купли-продажи комнаты отличается от аналогичного на полноценное жилье. Но, тем не менее, при заключении сделки возможны проблемы.

Для начала убедитесь, что на приобретаемой площади не имеют регистрации не достигшие совершеннолетия или недееспособные собственники. Если таковые имеются, вам понадобится затребовать у продавца письменное разрешение органов опеки.
 

Далее вам понадобится следующий список документов:
 

• Правоустанавливающий документ (на основании которого продавец владеет недвижимостью, например, договор дарения или свидетельство о наследовании);

• Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности;

• Соглашение о распределении долей, подписанное всеми собственниками жилья и заверенное в нотариальной конторе;

• Справки, свидетельствующие об отсутствии задолженностей за ЖКУ;

• Письменно зафиксированный отказ каждого из собственников жилья от преимущественного права выкупа доли (комнаты);

• Выписка из домовой книги с информацией обо всех прописанных на данной жилплощади;

• Техническая и кадастровая документация.

Чтобы при покупке комнаты в коммунальной квартире не напороться на подводные камни этой сделки, лучше всего обратиться к профессионалам: риэлторам и юристам. Так вы сможете без лишней траты времени и нервов, гарантировать качество приобретаемого жилья и свести к минимуму любые риски в ходе сделки.

Можно ли использовать маткапитал

Вопрос о возможности воспользоваться сертификатом на материнский капитал для приобретения доли или комнаты решается с каждым индивидуально.

Жилой Кодекс РФ утверждает, что средства маткапитала могут быть потрачены на приобретение обособленного помещения, каковым является и комната в коммунальной квартире, но подводные камни состоят в том, что покупателю потребуется привести доказательства ее обособленность. А еще придется оборудовать отдельный вход.
 

Соответственно, покупка доли уже невозможна, исключение будет сделано в том случае, если эта доля является последней и при ее покупке жилье окажется полностью в собственности одного владельца.

Важно учитывать, что закон запрещает покупать у супруга или супруги. Госорганы будут внимательно следить за чистотой сделки, поскольку маткапитал нередко пытаются обналичить путем мнимой покупки доли у родственников.

Подытожим..

Покупка комнаты в коммунальной квартире может выступить в качестве старта и инвестиции в будущее. Такой вариант хорош для решения проблем с пропиской при отсутствии достаточной суммы для приобретения полноценного жилья.

В перспективе она станет источником пассивного дохода или ее можно продать и приобрести что-то более подходящее. Однако покупка, сдача и продажа комнаты в коммунальной квартире связана с подводными камнями на всех этапах. Чтобы избежать казусов, обращайтесь в АН «Владис».

Юридический отдел «Владис» проверит наличие и правильность составления всех документов, а также докажет юридическую чистоту приобретаемой недвижимости, чтобы гарантировать отсутствие риска для клиентов.

Наши риэлторы помогут подобрать лучший вариант из обширной базы и выступят посредником в переговорах с продавцом.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/2149

Как выкупить последнюю комнату в коммунальной квартире?

Выкуп последней комнаты

Выкупить последнюю комнату в коммуналке хотят многие люди, которые владеют остальной частью помещения. При этом, после такой процедуры они смогут полностью завладеть всем помещением и пользоваться без ограничений сразу всеми помещениями. Но какие, же нужно соблюдать правила, и какие юридические тонкости существуют?

Некоторые нюансы сделки

В первую очередь выкупить ту или иную комнату могут соседи по недвижимости. Это либо выкуп у собственника, либо у государства.

В начальной ситуации часто происходит процедура, которая подразумевает под собой покупку доли, находящуюся в совместном использовании. При продаже нужно уведомить всех членов сделки и заключить договор с кем-либо из них.

После получения денежных средств от продавца продавцом и всех документов, покупатель становится новым владельцем.

Если говорить о выкупе у государства, то он может быть осуществлён только в той ситуации, когда квартира находится в собственности муниципалитета. Все проживающие граждане будут снимать комнату по соглашению найма жилплощади.

Орган может противодействовать такой сделке, потому что у него появится настоящая возможность подселить дополнительную семью, решив проблему нехватки площади.

Сделка помогает обеспечивать жилой площадью нового собственника, когда он нуждается в улучшении проживания.

Приобретение у собственника: что нужно помнить?

Если ваш сосед по помещению считается собственником своей комнаты, то сделка по продаже оформляется самым простым образом.

Для этого человеку нужно просто заявить о своем намерении и предложить купить комнату по выгодной стоимости.

Если помещение не приватизировано, но есть законное право на регистрацию, то нужно подавать всю собранную документацию на процесс. Он займет около двух месяцев, а после этого уже запустится процедура продажи.

Две стороны договариваются о стоимости, а также о варианте передачи денег. Нужно помнить, что даже если недвижимость состоит из двух комнат, то стоимость не может оцениваться как половина от рыночной оценки квартиры.

Цена может колебаться в пределах от 30 до 70% этой стоимости. Точную сумму может сказать только эксперт, потому что она зависит от множества нюансов.

Это состояние комнаты, размер, наличие лоджии или балкона, а также месторасположение квартиры.

Помимо этого, учитывается ещё и тот неоспоримый факт, что второй собственник уже имеет право пользоваться общими помещениями. И он будет платить только лишь за жилую площадь.

Если вы хотите выкупить квартиру у собственника, то нужно соблюдать некоторую последовательность действий:

  1. Вначале составляется соглашение по купле-продаже, где указывается цена и все особенности проведения процедуры.
  2. Подписывается акт передачи собственности.
  3. Собираются все необходимые документы и подаются в Росреестр. Там они проходят регистрацию.
  4. Оплачивается сделка по всем условиям договора.

Если данной суммы у вас на момент покупки нет, то за получением денег можно обратиться к ипотечному кредитованию в любой банк. Но здесь будут условия только таковые, что учреждение предоставит всю необходимую сумму под залог купленной квартиры. И если сделка состоится, то после этого помещение перейдет в собственность заемщика.

Но, нужно помнить, что в качестве залога может выступать только то или иное помещение, а также его часть.

Что делать, когда есть ребёнок?

Когда в помещении прописан ребёнок или он является собственником, то соглашение немного усложняется. Собственность очень тяжело продаётся и на не очень хороших условиях. Чтобы заключить сделку, нужно перед этим обеспечить ребёнка хорошими условиями проживания.

Для этого в первую очередь следует обратиться в органы опеки, которые дадут разрешение на продажу. Но, они могут положительно одобрить заявку только в том случае, когда вы представите доказательство того, что ребёнок будет жить в условиях, которые не хуже, чем предыдущие.

Если же этот этап не пройти, то вы можете столкнуться с отменой всей сделки по судебному решению.

Выкуп у города: что это такое?

Это ещё один нюанс, с которым может столкнуться человек при приобретении собственности у города.

Если участники процесса нуждаются в расширении или улучшении площади и при этом не располагают суммой собственных средств, то они вправе обратиться за помощью.

Это субсидия, которая выписывается семьям во многих городах нашей страны сейчас. Там имеются свои программы, которые позволяют улучшить условия проживания.

ВНИМАНИЕ !!! Помимо этого, те регионы, которые владеют большим количеством коммуналок, предоставят специальные программы по улучшению условий. Каждый владелец имеет полноценное право получить новую квартиру или комнату. В некоторых ситуациях это может быть комната в коммунальной квартире.

Для того, чтобы получить такое согласие, нужно выполнить несколько простых действий.

К ним можно отнести:

  • Вы должны запастись заявлением, которое выражает согласие соседей на их расселение.
  • Вы должны обратиться в жилищный орган, который контролирует этот вопрос, и предоставить туда заявление. Здесь происходит постановка в реестр на расселение.
  • Если заявка одобрена, то определяется вариант, по которому расселяют всех жильцов. Все стороны будут уведомлены о нужном способе.
  • Если решение положительное, то составляется соглашение и после этого предоставляется субсидия. В банке открываются счета, куда перечисляются средства всем сторонам. Но, субсидия может быть предоставлена только в той ситуации, когда квартира будет считаться отдельной.

Какова цена на выкуп?

Итоговую сумму, которую вам выдают на руки, отследить никогда нельзя сразу же. Это может быть только тогда, когда площадь была поставлена на реализацию.

Во многих ситуациях стоимость будет зависеть от некоторых параметров:

  1. Возможность предоставления льгот.
  2. Размер установленной пошлины.
  3. Общая стоимость на места общего пользования.
  4. Средняя цена одной единицы площади в установленном регионе.

В результате, можно сказать, что цены вы сможете установить только тогда, когда обратитесь к профессионалу, который поможет вам решить всю сложившуюся ситуацию.

Что нужно из документации?

Если вы хотите получить субсидию, то необходимо за помощью обратиться в правовой орган по этому вопросу. Следует посмотреть на официальную страницу в сети, а также на информационные порталы, где вы сможете найти всю необходимую информацию.

Вам нужно правильно составить форму заявки. В нём должна точно быть изложена просьба, указаны все паспортные данные участников, а также описание объекта недвижимости. Также следует сразу указать льготы и приоритетное право.

Администрация будет рассматривать вашу заявку на протяжении 30 дней. Помимо этого, в течение всего этого срока вам нужно предоставить дополнительный пакет документации.

Туда относятся следующие бумаги:

  • Документы из БТИ на будущую выкупаемую комнату.
  • Выписка из домовой книги, которая будет подтверждать регистрацию покупателя.
  • Документы, которые будут обозначать ряд предоставляемых льгот заявителя.
  • Документы о составе семьи. Если есть дети, то нужны свидетельства о рождении или паспорта.
  • Оплата государственной пошлины и квитанция.

Когда вы подаете пакет документов, то вам сразу же устанавливается дата, в которую будет принят окончательный итог.

Когда присутствует сразу несколько участников, то комната может реализовываться для того участника, который живет в самых неприемлемых условиях. Далее осуществляется оценка всей документации и объекта недвижимости.

Только после этого готовится грамотный образец итогового документа, где указывается цена, а после этого оформляются уже договор купли-продажи. Деньги должны быть перечислены на протяжении трёх месяцев.

ВАЖНО !!! В итоге можно сказать, что такая процедура может осуществляться при покупке комнаты, как от собственника, так и от государства. В процедуре нет особых сложностей, если вы хоть немного ориентируетесь в вопросе. Если же это не про вас, то лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу.

Если вы не знаете, как составить образец заявления, то его можно найти на сегодняшний день в интернете. Там присутствует как образец, так и форма для заполнения. Будьте аккуратны, проверяйте все документы, а также часть аккуратно договаривайтесь о внесении средств. И тогда ваша покупка станет приятной как для вас, так и для продавца.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/kak-vykupit-poslednyuyu-komnatu-v-kommunalke

Как выкупить последнюю комнату в коммуналке?

Выкуп последней комнаты

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Выкупить последнюю комнату в коммуналке – это одно из лучших решений для тех, кто имеет остальную часть собственности на данной жилплощади. В результате можно приобрести полные права на владение всей квартирой. Как правильно выкупить собственность, соблюдая все юридические тонкости?

Особенности сделки

Первоочередное право на выкуп комнаты принадлежит соседям коммунальной квартиры. Существует два варианта процедуры:

  • Выкуп у собственника;
  • Выкуп у государства.

В первом случае применяется процедура, характерная для покупки доли в совместной собственности. Необходимо уведомить всех собственников о продаже. После этого можно заключить сделку, подписав договор. После получения денег продавцом и документов о праве собственности покупателем, новым владельцем становится последний.

Выкуп у государства практикуется в том случае, если квартира принадлежит муниципалитету, а жильцы в ней проживают по договору социального найма.

Муниципалитет может противодействовать сделке, так как у него есть возможность поселить на освободившуюся площадь нуждающихся в жилье.

С другой стороны, сделка позволит ему обеспечить жильем второго собственника, если он находится на очереди на улучшение жилищных условий.  

Покупка последней комнаты у собственника

Если ваш сосед является собственником последней комнаты, сделку оформить проще всего. Для этого ему просто необходимо предложить покупку. Если он не приватизировал свою комнату и имеет на это право, необходимо подать документы на приватизацию. Процедура по закону занимает не более 2-х месяцев, а после этого запускается продажа.   

В первую очередь необходимо договориться о стоимости и способе расчетов. Стоит учитывать, что даже если в квартире всего две комнаты, стоимость сделки не может оцениваться как половина рыночной стоимости квартиры.

Как правило, цена устанавливается на уровне 30 – 70 % от этой стоимости. Точная сумма зависит от многих факторов, таких как состояние и размер комнаты, наличие балкона и места расположения квартиры.

Учитывается и то, что второй собственник уже имеет доступ к общим зонам в квартире и платит только за жилую площадь.

Чтобы выкупить последнюю комнату в коммунальной квартире у собственника, необходимо выполнить следующую последовательность действий:   

  1. Заключить договор купли-продажи с указанием цены и особенностей сделки;
  2. Подписать передаточный акт;
  3. Собрать документы и подать их в Росреестр на регистрацию;
  4. Оплатить сделку в соответствии с условиями договора.

Если собственных средств у вас нет, можно обратиться за получением ипотеки в банк. Если заявитель подходит в качестве будущего заемщика, и квартира перейдет после сделки в его собственность, банк предоставит кредит. Но в этом случае в качестве залога будет использована вся квартира.

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире (образец)

Если зарегистрирован ребенок?

Регистрация несовершеннолетнего является серьезным препятствием для будущей сделки. Такую собственность не очень легко продать. Для этого необходимо обеспечить ребенка хорошим местом проживания. Предварительно следует получить разрешение на продажу из органов опеки. Если этого не сделать, можно столкнуться с отменой сделки по решению суда.

Как выкупить комнату у города?

Если семья находится на очереди на улучшение условий проживания и не имеет собственных средств на покупку комнаты, можно обратиться за предоставлением субсидии. Во многих регионах действуют свои программы по улучшению условий проживания граждан.

В регионах с большим количеством коммуналок действуют специализированные программы по их расселению. В соответствии с данной программой жильцы имеют право на получение нового жилья. Не всегда предоставляется отдельное жилье. В некоторых ситуациях предоставляется субсидия на выкуп последней комнаты в коммунальной квартире.

Чтобы получить согласие, необходимо выполнить следующее:

  1. Получить согласие на расселение от всех соседей. После этого заполняется предварительное заявление о согласии.  
  2. Обратиться в жилищный департамент с заявлением. Именно здесь ставят квартиру в реестр на расселение.  
  3. Определяется вариант расселения. Все стороны уведомляют о выбранном способе.  
  4. При положительном решении подписывается договор и предоставляется субсидия. В банке открывается специализированный счет для перечисления средств.

Субсидия предоставляется только в случае, если квартира станет отдельной.

Необходимые документы

Чтобы получить субсидию, нужно обратиться в жилищный отдел по району. На официальном сайте и стенде организации размещена вся требуемая информация. Конкретную информацию по вашей квартире можно уточнить у курирующего специалиста.

В первую очередь заполняется заявление. В нем излагается просьба, указываются паспортные данные и подробно описывается объект недвижимости. Важно перечислить льготы на выкуп и имеющиеся приоритетные права. Администрация рассмотрит заявление в течение месяца. В течение этого срока необходимо предоставить следующие дополнительные документы:

  • Справка из БТИ на выкупаемую комнату;
  • Выписку из домовой книги, подтверждающую регистрацию заявителя в квартире;
  • Документы, подтверждающие льготную категорию заявителя;
  • Документы о составе семьи, включая свидетельства о рождении детей и паспорта взрослых членов семьи;
  • Квитанция об оплате пошлины.

Во время подачи документов сообщается дата, когда можно забрать готовое решение. Если заявителей несколько, комнату предоставят тому, кто находится в более стесненных условиях.   

На следующем этапе проводится оценка представленных документов и рассматриваемого объекта недвижимости. Готовится итоговый документ с указанием цены и оформляется договор купли-продажи. Выкуп вносится в течение 3 месяцев.

Стоимость выкупа у города

Точную стоимость выкупа заранее невозможно узнать. Это возможно, только если комната предварительно выставлена на продажу. В большинстве случаев в стоимость закладываются следующие параметры:

  1. Средняя продажная цена квадратного метра в регионе;
  2. Наличие льгот;
  3. Размер пошлины;
  4. Общая цена мест общего пользования.

В результате, комнату можно выкупить и у соседа, и у государства. Для этого необходимо собрать необходимые документы и внести оплату.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-vykupit-poslednyuyu-komnatu-v-kommunalke

Личный опыт: как я продавал комнату в коммуналке

Выкуп последней комнаты

Ещё в 2017 году я получил в наследство от дедушки комнатку в коммунальной квартире. Жить там было некому, поэтому я решил продать унаследованную недвижимость, и потратить деньги на что-то более нужное. Да и друзья говорили, что лучше быстрее избавиться от неликвида.

Комната в обшарпанной сталинке – это не французское вино, дороже со временем не станет. Пораскинув мозгами, я решил прибегнуть к помощи риэлтора. Ведь интернетные истории про покупки-продажи комнат в коммунальных квартирах меня немного напугали.

И сразу спойлер: хорошо, что я не стал пытаться сделать всё сам.

Самое главное: кому можно продать квартиру в коммуналке

Риэлтор сразу предупредил, что мои соседи (владельцы остальных комнат) имеют внеочередное право покупки. Т. е. сначала я должен предложить купить комнату им. Бабушки-одуванчики, проживавшие в коммуналке, вроде не горели желанием расширять свою жилплощадь. Однако одного устного согласия недостаточно. Его необходимо заверить нотариально.

Неожиданные собственники и уведомления

Когда риэлтор взялся за проверку коммуналки, я столкнулся с одной неприятной неожиданностью. Выяснилось, что комнаты принадлежали не трём бабушкам, которые там жили, а пяти разным людям. Пяти, Карл! Более того, один из собственников давно переехал в Краснодарский край.

Поэтому идти к нотариусу ради нужд соседа-ноунейма (т. е. меня) он не собирался.

Другая женщина вообще впала в паранойю, как это бывает после пары часов в Интернете: «А я тут читала по комплюктеру, что вот так людей на улицу выгоняют, поэтому ничего у нотариуса подписывать не буду!».

Я готов был биться головой о стену, но меня быстро успокоил риэлтор. Уведомления можно вручить не только лично, но и направить почтой. И последний вариант был для нас идеален.

Ведь если сосед не хочет подписывать отказ от права покупки у нотариуса и уклоняется от получения уведомления, смело отправляйте ему послание с предложением о покупке комнаты. И тогда дело будет в шляпе.

Датой уведомления будет считаться дата поступления документа в отделение почты собственника. Останется только подождать один месяц.

Уведомление должно содержать всю информацию об условиях сделки купли-продажи, т. е.:

  • цену, размер задатка или аванса;
  • порядок выплаты (единовременная выплата всей суммы, отсрочка, рассрочка и пр.);
  • порядок заезда в комнату (после аванса, после полного погашения суммы и пр.).

Сразу скажу, что нельзя вносить изменения в условия сделки в любой момент. Это также потребует уведомления всех собственников.

Важно! Уведомление соседей – это не простая формальность. Оно предоставляется в Росреестр.

Если одна из комнат в коммунальной квартире находится в муниципальной собственности, необходимо отправить уведомление в администрацию района.

Кто будет покупать квартиру

К поискам покупателя мы приступили ещё до отправки уведомлений. Я думал, что процесс затянется, ведь на рынке недвижимости не выстраивались очереди за ободранными комнатами в коммуналках. К моему глубочайшему удивлению уже через неделю свершилось чудо – мой риэлтор нашёл девушку, которая хотела купить комнату в коммуналке для последующего ремонта и сдачи в аренду.

С остальными тремя собственниками мне в целом повезло. Бабушки даже обрадовались тому, что в квартире появятся молодые люди. Моя покупательница пообещала им облагородить коридор, потравить тараканов и поменять полы на кухне.

А если комнату желают приобрести соседи?

Любой сосед имеет право купить комнату вне очереди. И желающих может быть несколько. В этом случае проводится аукцион. Т. е. кто предложит больше денег – тот купит комнату.

Нельзя отказать соседу в продаже комнаты посреди сделки. Если вы это сделаете, придётся вернуть задаток в двойном размере.

Кстати, если комнату приобретает сосед, не придётся доказывать Росреестру, что вы уведомили всех собственников.

Порядок сделки с третьим лицом

Первое, что мы сделали – заключили с покупательницей Предварительный договор. В нём прописали абсолютно все устные договорённости. И вам советую сделать также. Договор обязательно должен содержать информацию о:

  • сроках сбора пакета документов;
  • сроках уведомления соседей;
  • дате подписания основного договора купли-продажи;
  • порядке оплаты (комнату в коммунальной квартире можно купить по ипотеке, с использованием материнского капитала и т. д.).

Разослали уведомления, подождали месяц, собрали все документы и подписали договор купли-продажи. Образцы можно найти в Интернете. Однако советую воспользоваться помощью профессионального риэлтора или агентства по недвижимости. Сегодня существует множество мошеннических схем, способных оставить вас без денег и собственности.

Борьба с вредными соседями

В моём случае всё прошло относительно гладко. Но общаясь с риэлтором, я узнал много интересных историй. Бывают случаи, что соседи саботируют сделки купли-продажи комнат в коммуналке. Ситуация не самая приятная. Вы теряете потенциального покупателя и, что немало важно, собственное время. Столкнувшись с соседом-вредителем, можно провести сделку по продаже комнаты «обходным» путём.

Существует возможность продать комнату в коммунальной квартире, выставив её в качестве залога. Схема простая.

  • Продавец (заёмщик) берёт деньги в размере стоимости недвижимости у покупателя (займодателя) в долг под залог комнаты.
  • Договор займа заключается на короткий срок, например, на 10 дней.
  • Покупатель (займодатель) подаёт на продавца (заёмщика) в суд.
  • В связи с невозможностью исполнить обязательства по договору займодатель взыскивает с заёмщика комнату, выступающую в качестве залога.
  • Покупатель становится собственником комнаты.

В этом случае можно обойти право первоочередной покупки и необходимости уведомлять остальных собственников. Главный недостаток способа – это опасения. Потенциальные покупатели могут не согласиться на подобную схему, поскольку она может показаться им подозрительной.

Как делать не стоит: дарение доли

Раньше риэлторы использовали схему, предполагающую дарение минимальной доли комнаты потенциальному покупателю. Тогда он становился одним из собственников, поэтому можно было избежать уведомления всех соседей. Однако сегодня такая сделка несёт определённые риски.

После регистрации собственности на основании договора дарения минимальной доли необходимо заверить у нотариуса отчуждение большей доли. Именно на этом этапе может возникнуть проблема. Нотариус откажется заверить продажу большей доли. Из-за этого собственник вообще не сможет продать комнату.

Полезный совет напоследок

Если у вас есть хоть малейшее подозрение, что сделка может затянуться – обратитесь к риэлтору или в агентство недвижимости. Профессионал поможет всё сделать быстро и грамотно.

И главное – не рассчитывайте, что соседи, которые улыбались и поили вас чаем, бросятся к нотариусу в едином порыве. Никто никому ничего не должен.

Поэтому готовьтесь к сделке с полным осознанием того, что соседи не будут идти вам навстречу.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/lichnyi-opyt-kak-ia-prodaval-komnatu-v-kommunalke-5e6f293bffff276d40bc9c59

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.