Титульное страхование оформить

Содержание

Как оформить титульное страхование недвижимости

Титульное страхование оформить

Можно ли быть абсолютно уверенным в действительности сделки, приобретая жилье на вторичном рынке? Да, риелторы проверяют документы, как правило, гарантируют чистоту сделки, но если случится какой-либо просчет, никакой финансовой ответственности они не несут.

Тем не менее реально действующие механизмы, которые защищают интересы участников сделок с недвижимостью, в России есть и работают. Практически полной гарантией от непредвиденных неприятностей является страхование титула собственника.

Что такое “титул”

По мере того, как в России все больше недвижимости вовлекается в оборот, появляются все новые формы сделок, сами сделки кредитуются банками, а объекты обрастают историей. К сожалению, впоследствии довольно большой процент сделок расторгается по разным причинам, невзирая на то, что покупатели, риелторы и нотариусы изо всех сил выявляют обстоятельства, которые могут привести к отчуждению собственности. Потребность в защите прав собственника возрастает с каждым днем.

Механизм, позволяющий решить проблему, – это титульное страхование, которое защищает ваши интересы в случае непредвиденной утраты вновь приобретенных квартиры / дома / строения / земельного участка. Застрахованным риском в данном случае является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя.

Титульное страхование гарантирует выплаты в случае обнаружения фактов и событий в прошлом, влияющих на права собственников, которые невозможно досконально проверить и документально подтвердить накануне или в момент сделки. Таким образом, при заключении договора титульного страхования клиент получает защиту по тем рискам, которыми он не в состоянии управлять.

Чем оправдано приобретение страховки

Любопытно, но о титульном страховании знают далеко не все риелторы, 40% сделок с недвижимостью россияне вообще проводят без риелторов – вполне закономерно, что информированность граждан в этой сфере крайне низка. При этом на практике часто бывает так: средства на покупку жилья люди находят, а потратиться на полис (который гарантирует, что если по каким-то причинам покупатель останется без этого самого жилья, то он хотя бы компенсирует убытки) часто не считают нужным. Но если заранее подумать, что при худшем варианте развития событий можно лишиться не только квартиры и вложенных в нее средств, но (в случае ипотечной покупки) еще и остаться должным банку, то потраченные на страхование титула несколько тысяч рублей лишними не покажутся. Что же касается цифр, то количество сделок на вторичном рынке недвижимости, которые расторгают по тем или иным основаниям, составляет 1,5-2% от всех зарегистрированных сделок, и это число постоянно растет. Как растет и число мошенников, владеющих техниками по отъему и присвоению приобретаемого вами жилья. За каждым случаем стоит реальная трагедия, потеря денег и недвижимости. Покупка полиса при этом помимо финансовой защиты обеспечивает дополнительный профессиональный аудит и юридическую поддержку.

От каких рисков защищает “титул”

Застрахованным риском является утрата жилья или земельного участка вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Помимо случаев, носящих противозаконный характер, это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен. Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой-либо из сделок, совершении сделок по поддельным или подложным документам, совершения сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств или лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершения сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности. Таким образом, если жилье приобретается на вторичном рынке, особенно если оно ранее уже прошло через несколько сделок купли-продажи, застраховать титул имеет смысл в любом случае.

От чего зависит величина тарифа

Страховка на год стоит, как правило, от 0,3% до 0,5 % (в особо сложных случаях тариф может доходить до 1,8 %) от действительной стоимости объекта и зависит от истории перехода права собственности на объект недвижимости. Размер страхового тарифа определяется по результатам предстраховой экспертизы специально уполномоченным сотрудником страховой компании – андеррайтером. В целом тариф зависит от срока страхования, истории права собственности и количества сделок, а также их природы (купля-продажа, наследование, дарение, рента). При единовременной оплате страховой премии за весь срок страхования клиенту предоставляются значительные скидки. По некоторым программам, например реализуемым совместно с риелторскими компаниями, могут предлагаться специальные тарифы. Но в любом случае эта стоимость примерно в 8-10 раз меньше комиссии риелтора. Что же касается сроков, то наиболее актуально покрытие от 1 года до 3 лет, но в отдельных случаях целесообразно увеличивать срок (например, по требованию инвесторов или в ситуации, когда в истории права собственности нарушались права несовершеннолетних детей). В некоторых случаях востребован срок страхования пять лет.

Особенности титульного страхования при ипотечной сделке

Этот вид страхования часто требуют банки в составе ипотечного страхования, а как отдельно предлагаемый продукт он востребован у собственников недвижимости и инвесторов в гораздо меньшей степени. Здесь важно помнить, что когда при ипотечном кредитовании не требуется покупка полиса, банк оставляет этот риск на себе и закладывает его в тарифную ставку по кредиту. При наступлении страхового случая страховая компания производит выплату страхового возмещения в пользу банка, который уже не имеет права требовать возвращения кредита в размере полученного страхового возмещения.

До какого момента страховщик сопровождает сделку

При заключении договора титульного страхования, а также в течение всего срока его действия клиент получает от страховой компании предстраховую экспертизу права собственности, юридическое сопровождение и, при необходимости, представление и защиту его интересов в судебных и внесудебных спорах. Предстраховая экспертиза в обязательном порядке проводится страховщиком, для чего могут быть задействованы андеррайтеры (специалисты, определяющие степень риска и принимающие решение о его принятии на страхование и назначении страхового тарифа), юристы, сотрудники службы безопасности и др. Здесь важно помнить: объекты с очевидными дефектами в праве собственности, по которым имеются судебные споры; объекты, поступившие в собственность по договору ренты, если после смерти получателя ренты прошло менее года; объекты, по которым отсутствуют основные документы, прежде всего правоустанавливающие, страховая компания скорее всего не будет страховать.

Исключения из страхового покрытия при страховании титула

Есть ряд исключений, на которые не распространяется этот вид страхования:

  • если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору;
  • если наступила гибель или уничтожение имущества (это риски должны компенсироваться по другому виду страхования – имущества);
  • если владелец добровольно отказался от права собственности на приобретенное имущество;
  • если застрахованный имущественный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис);
  • если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости;
  • если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами) и пр.

Алгоритм действий
Решив заключить договор титульного страхования, обратиться в страховую компанию или к ее представителю (которым может выступать риелторское агентство) следует еще на этапе подготовки сделки. Для этого надо написать соответствующее заявление о страховании.

Страховщик после получения заявления вправе потребовать от вас:

  • Обеспечения возможности проведения осмотра и экспертизы принимаемого на страхование имущества.
  • Представления документов, подтверждающих права страхователя (выгодоприобретателя) в отношении принимаемого на страхование имущества и дополнительных сведений, прямо или косвенно связанных с обстоятельствами, имеющими значение для определения вероятности наступления страхового случая и возможной величины убытка от его наступления.

На основании полученных документов и сведений страховщик проводит предстраховую экспертизу, при этом при ее проведении страховщик может давать рекомендации по проведению мероприятий, снижающих степень риска. По результатам проведения предстраховой экспертизы страховщик выносит решение о принятии или об отказе в принятии титульного риска на страхование.

При положительном решении заключается договор титульного страхования и уплачивается страховая премия.

В случае, когда договор титульного страхования был заключен до регистрации права собственности на страхователя, но по каким-то причинам в регистрации права собственности ему было отказано, уплаченная страховая премия будет возвращена ему в полном объеме.

В договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.

Существенными условиями договора титульного страхования являются следующие положения:

  • Если после заключения договора страхования будет установлено, что страхователь указал заведомо ложные сведения при заключении договора страхования, то страховщик вправе потребовать признания договора страхования недействительным и применения последствий, предусмотренных пунктом 2 Статьи 179 ГК РФ.
  • Страхователь обязан незамедлительно сообщать страховщику о возникновении всех обстоятельств, следствием которых может стать наступление страхового случая.

В любом случае важно помнить, – какие бы обстоятельства не всплыли после заключения вами сделки, основанием для прекращения вашего права собственности является только решение суда, вступившее в законную силу.

На основании такого решения производится запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и с этого момента право собственности прекращается.

В страховую же компанию следует обращаться, как только стало известно о возникновении спора или подаче иска в отношении права собственности, после чего страховая компания обеспечит клиента поддержкой в суде, а при неблагоприятном решении суда – страховая компания в установленный договором страхования срок выплатит страховое возмещение.

Виталий Ус, директор Центра страхования финансовых рисков ОАО СК “РОСНО”

Источник: https://www.irn.ru/articles/30003.html

Титульное страхование, попытки оформить и надо ли?

Титульное страхование оформить

Короткий ликбез про внутренние механизмы банков, при выдаче ипотечных кредитов, а также ещё несколько маленьких хитростей, понимание которых может Вам здорово помочь в некоторых ситуациях

Существует достаточно распространённое (как я недавно узнал) в корне неверное заблуждение обывателей о том, что, якобы, при покупке квартиры в ипотеку банк каким-то особым способом дополнительно проверяет «юридическую чистоту» квартиры. И, дескать, в связи с этим, такие покупки каким-то особым образом становятся более безопасными. Это не так.

Да, банк проверяет документы на квартиру, но не тщательнее, чем если бы вы их показали бы любому другому компетентному юристу из десятков, существующих в любом крупном городе, юридических контор.

И тут нужно понимать кое-что.

Документы на будущий предмет залога принимает кредитный консультант, которому они лично совершенно безразличны – это понятно, я надеюсь.

Далее они (документы, в том числе на квартиру) «уходят» в юридический отдел, и каждому конкретно взятому юристу в нём точно также совершенно пофиг на всё, что он делает, и на ваши документы в частности, и единственная его задача – это проверить соответствие лежащих на его столе документов тем стандартам, которые существуют в данном конкретном банке.

Более того, и банку пофиг, чаще всего, на предмет залога, так как в подавляющем большинстве случаев банк лишь формирует некий «портфель» из обязательств (кредитов), обеспеченных залогом, после чего перепродаёт его («портфель», и вашу ипотеку в нём) дальше (уступает право требования), после чего исполняет лишь роль посредника между вами (заёмщиком) и следующим залогодержателем, обеспечивая перевод ваших платежей ему (и имея с этого свои комиссионные). Всё.

Поэтому, если в последующем у вас возникнут какие-либо проблемы с купленной квартирой, то банку на это – плевать. Более того, и залогодержателю, в общем, плевать, так как риски у него, как правило, застрахованы, поэтому если какие-либо гипотетические проблемы у вас возникнут, то это будут только лишь ваши личные проблемы и ничьи больше.

Хотя, конечно, банк будет участвовать во всех судебных процессах, как «третья сторона», но без фанатизма, как говорится.

Проблемы, при покупке квартиры

Какие проблемы могут возникнуть при покупке квартиры? Вернее, в данном случае – после покупки.

Для начала, сразу отмечу нечто «оптимистичное»: чаще всего все проблемы, которые могут возникнуть после покупки квартиры, невозможно спрогнозировать исходя только лишь из документов на квартиру.

Нет, бывают, конечно, сплошь и рядом случаи, когда документы «кривые-косые», но любой вменяемый юрист видит все эти недочёты сразу, поэтому и говорить про это смысла нет – интересны другие случаи.

Самые распространённые проблемы, которые могут случиться и которые никак невозможно рассмотреть в бумагах, это:

– ущемление чьих-либо прав при приватизации (например, перед приватизацией выписали кого-нибудь, но никуда не прописали). В связи с чем, некие «третьи лица» могут претендовать на данную жилплощадь, оспаривая результаты приватизации и последующую продажу, в некоторых случаях могут восстановить срок исковой давности на подачу иска;

– ущемление прав несовершеннолетних (опять же – до сделки, например, выписав их заранее «вникуда»). И хотя Постановления (или сейчас – Распоряжения?) РОНО для совершения сделки не требуется (если ребёнок – не собственник), тем не менее, суды всегда случаи предполагаемого ущемления прав несовершеннолетних рассматривают через лупу;

– нарушение прав при наследовании (например, наследники какой-нибудь, допустим, «второй» или «третьей» очереди, либо «по праву представления» могут не общаться с наследодателем (например, «натянутые» отношения и/или живут в другом городе) и не знать об «открывшемся» наследстве, а те наследники, что подали заявления о вступлении в наследство могут «тактично» умолчать о них, впоследствии ссылаясь на незнание об аналогичных правах у дальних родственников или на внезапное «расстройство памяти»), но после продажи такой квартиры обделённые наследники могут внезапно объявиться и потребовать включения их в наследство, расторжения сделки;

– нарушение прав супруга (например, поддельное согласие супруга на продажу или оригинальный бланк с печатью нотариуса, но подпись другого лица в нём – видел такое лично);

– продажа человеком, чья дееспособность на момент сделки впоследствии ставится под сомнение (трудно доказать, с одной стороны; с другой стороны, при определённых обстоятельствах, учитывая «особенность нашей судебной реальности», ничего заранее исключать нельзя);

– покупка любого частного дома (коттеджа, таунхауса) в городе и ближайших пригородах. Как показала практика последних лет, наличие права собственности на дом и землю ещё ничего не доказывает, в том числе не гарантирует, что данный дом был построен с соблюдением всех требований закона.

Это не гарантирует ни Свидетельство о праве собственности, ни Акт о вводе в эксплуатацию, ни любая другая бумажка с подписями и печатями, которые дают наши гос.

органы, поскольку в нашем «правовом государстве» всё может поменяться очень внезапно и то, что вчера казалось «правом собственности», может оказаться «филькиной грамотой», которой подотрутся чиновник, полицейский и бульдозерист, которые снесут ваш дом даже без решения суда (в некоторых случаях).

Во всех перечисленных примерах есть своя специфическая судебная практика, в нюансы которой я не собираюсь здесь вдаваться, отмечу только, что почти во всех перечисленных случаях имеет место недобросовестность продавцов, которую крайне трудно вычислить, и за которую, даже в самом печальном случае (расторжение сделки) продавцов практически не вероятно будет привлечь, как правило, к какой-либо серьёзной ответственности (в наших правовых реалиях).

Банк, конечно, как я уже отмечал, будет отстаивать своё право на объект залога, но только в рамках закона. Если противоположная сторона будет иметь ресурс (все понимают значение этого слова) или некие неопровержимые доказательства, влекущие расторжение сделки, то банк тут ничем не сможет помочь своему заёмщику.

Если вы рассчитываете, что штатный юрист банка значительно поможет вам в суде, то вы – наивный.

Более того, проиграв суд, у вас отберут квартиру, одновременно у вас возникнет право на реституцию – возврат тех ваших денег, что вы заплатили продавцу. Но отдавать их вам он будет на общих основаниях, то есть – годами. И если у вас можно отобрать «ипотечную» квартиру, как объект залога, то у него – нет, так как это его «единственное жильё». Можно считать это несправедливым, но это так.

При этом, ваши обязательства перед банком – кредит, вместо со всеми штрафами (при просрочках) и процентами никто не отменял, если вы ещё сами это не поняли. То есть – полный трындец.

Что делать?!

И от всего этого геморроя есть очень лёгкий и элегантный выход – титульное страхование. Иными словами, – страхование от утраты права собственности.

Стоит данная страховка сущие пустяки, по сравнению со всеми вышеописанными рисками, и раньше она была даже обязательной при ипотеке, но потом, чтобы облегчить «бремя» и повысить «доступность» кредита, «титульное страхование» изъяли из обязательных требований, и сейчас многие ипотечные брокеры даже не подозревают о таком «продукте».

Между тем, это очень эффективный инструмент. Более того, к нему требуется прибегать не более 3-х лет – срок исковой давности.

Как показывает практика, если какие-либо проблемы со сделкой могут случиться, то они произойдут в первые год-два.

Бывают, конечно, случаи, когда иски возникают спустя много лет, но восстановить срок исковой давности – это достаточно трудная задача, такое случается крайне редко, поэтому «титульное страхование» в первые 3 года можно считать, фактически, панацеей от любых гипотетических проблем.

P.S. На первичном рынке использование такого инструмента практически не нужно, если только нет «переступок».

Одновременно отмечу, что, конечно-же, данный инструмент можно использовать не только при покупке квартиры в ипотеку, но и при обычной купле-продаже.

P.S.2 Сам себя поправлю: и даже на «первичном рынке» могут быть проблемы, если, например, продавец (застройщик) в предбанкротном состоянии продал одну квартиру двум-трём покупателям (хотя сейчас такие схемы почти невозможно себе представить – регистрация ДДУ в регпалате должна отсекать такие случаи).

Также сюда же можно добавить в качестве рисков и чистый криминал – например, продажа подставным лицом с поддельным паспортом или на основании «нарисованных» документов (решение суда мошенники очень любят подделывать, и это вовсе не выдумки), получение денег от имени юр.лица неуполномоченным лицом и т.д. и т.п.

P.S.3 Да, цена вопроса, наверное, всех интересует.

Ранее, когда «титульное страхование» было обязательным при ипотеке, его стоимость составляла, если мне не изменяет память, примерно 0,5% от стоимости квартиры.

Считаю, что это незначительная плата за своё душевное спокойствие.

Сейчас, когда оно стало менее распространено, то, возможно, стоимость его, как «специфического продукта», подросла, но практическая привлекательность от этого не уменьшилась, я считаю.

А вы слышали когда-либо о «титульном страховании»?

Источник: https://pikabu.ru/story/titulnoe_strakhovanie_popyitki_oformit_i_nado_li_5345852

Что означает титульное страхование недвижимости?

Титульное страхование оформить

Приобретение недвижимого имущества является сложным и ответственным мероприятием, сопряженным с оборотом крупных финансовых средств. Подобный вид сделок особенно привлекателен для мошенников, так как выгода, получаемая в результате такой аферы, достаточно велика по сравнению с первоначальными затратами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Предусмотреть абсолютно все нюансы при оформлении сложных юридических документов на практике не всегда является возможным. Как тогда обезопасить себя и свои финансы от недобросовестных продавцов?

Полезно знать! Одним из видов защиты при осуществлении купли-продажи недвижимости выступает титульное страхование. Оно позволяет защитить право покупателя на приобретенную им собственность, а также получить обратно потраченные деньги в случае аннулирования сделки.

Что такое титульное страхование недвижимости?

Титульное страхование, или, как еще его называют, страхование правового титула, предоставляет защиту от риска финансовых потерь, которые может понести покупатель после признания договора купли-продажи недействительным или незаконным по решению суда.

Причиной подобного судебного решения могут стать:

  • Неучтенные имущественные интересы детей, не достигших восемнадцатилетия, а также наследников, и заинтересованных персон, отбывающих тюремное наказание;
  • Нарушения, произошедшие при осуществлении настоящей или предшествующих сделок с данным объектом собственности;
  • Неправомочные постановления суда;
  • Недееспособность покупателя или продавца.

Примечание! Правовой титул – это доказательство законного и исключительного права на владение недвижимостью в задокументированном формате.

Какие объекты страхуют?

Оформление такой страховки может осуществляться для недвижимых объектов определенного типа:

  • Квартира;
  • Дом;
  • Дополнительная пристройка;
  • Приусадебный участок;
  • Служебные и технические сооружения.

Риски, от которых защищает титульное страхование

Ключевым риском, от которого предохраняет страховка правового титула, является потеря права собственности на недвижимый объект, обозначенный в полисе. Страховым случаем будет любая причина, повлекшая за собой отмену права собственности на застрахованное имущество.

Примечание! Риск – событие, которое наносит непоправимый вред объекту страхования.

Отличительная особенность данного вида страховки — это защита не от будущих неприятностей, а от произошедших, но еще не выявленных.

Самый опасный, с точки зрения приобретения недвижимости, это рынок вторичного жилья. Сделки, осуществляемые на его просторах, полны подводных камней, которые представляют собой полный спектр нюансов, связанных с:

  • Предшествующими оформлением права собственности;
  • Наследственными делами;
  • Мошенническими схемами.

Жилье, приобретенное на стадии возведения (договор между строительной компанией и дольщиком оформляется после регистрации права собственности), тоже может быть подвержено данному виду страхования. Полис защитит интересы покупателя, когда застройщик производит мультисделку по отношению к одной квартире и нескольким покупателям одновременно.

Важно! Дома, возводимые в соответствии с ФЗ №214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве», страхование правового титула нецелесообразно. Его функции выполняет договор долевого участия (ДДУ), по которому зачисление финансового вознаграждения застройщику осуществляется после госрегистрации сделки.

Как заключить договор титульного страхования?

Для заключения договора можно обратиться, как, напрямую, к страховой компании, так и к ее представителям, специалистам риэлтерского агентства. Между физическим (юридическим) лицом и страхователем заключается соответствующий договор, который будет основанием для компенсации убытка при наступлении страхового случая.

Оформление документов происходит по следующей схеме:

  • Заполнение заявления по форме агентства;
  • Осмотр страхуемого имущества;
  • Предоставление необходимого пакета документов страхователю;
  • Глубокая экспертиза недвижимости страховой компанией;
  • Вынесение решения о принятии или отказе титульного риска.

Далее, если было принято положительное решение:

  • Уплата страховой премии;
  • Заключение договора.

Важно! Если страховая компания отказалась заключать договор или выдвинула требования о внесении неоправданно высокой страховой премии, то это повод задуматься о целесообразности приобретения такой недвижимости.

Необходимые документы

Основной пакет документов, нужных для проведения процедуры, включает в себя:

  • Паспорта и их копии от обеих сторон;
  • Кадастровый паспорт с планом отчуждаемого участка земли;
  • Техпаспорт предмета страхования;
  • Выписка из домовой книги;
  • Свидетельство о праве собственности на объект титульного страхования;
  • Документы, на основании которых передавалось право собственности в течение последних пяти лет.

В зависимости от каждой конкретной ситуации страхователь может потребовать дополнительные справки, вот некоторые из них:

  • Документы, подтверждающие вступление в наследство, свидетельство о смерти и завещание;
  • Разрешение опекунского совета (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • Согласие второго супруга, заверенное у нотариуса (если предмет страхования является (-лялся) совместно нажитым имуществом);
  • Справка о дееспособности (если присутствуют собственники пенсионного возраста).

Срок действия договора титульного страхования

Данный договор имеет несколько вариантов сроков, на которые его можно заключить:

Полезно знать! Десятилетний срок не случайно определили, как предельный. Согласно гражданскому законодательству, он является пиковым для подачи иска о признании сделки с недвижимостью недействительной.

Расчет страховой премии

У большинства интернет-сайтов крупных компаний имеется электронный калькулятор титульного страхования. Посетитель такого ресурса без труда сможет вписать в него все необходимые данные, проанализировав которые, искусственный интеллект выдаст примерную сумму страховой премии.

Калькулятор при подсчете ориентируется на три из четырех основных параметров, влияющих на стоимость страховки:

  • Страховой период;
  • Количество предшествующих сделок с приобретаемой недвижимостью;
  • Цена объекта.

Ключевое влияние на сумму страхового взноса оказывает степень риска. Ее определяет сама компания в процессе проведения юридической экспертизы.

Средний тариф на титульное страхование сделок с недвижимостью составляет 0,2-2,5% в год от ее рыночной стоимости в год. Выплата может осуществляться, как по определенному договором графику, так и сразу в полном размере.

Важно! При единовременной оплате всего периода действия полиса страхователю предоставляют скидки, а также существует масса программ льготной тарификации.

Первые три года, после совершения приобретения, самые рискованные, поэтому большая часть страхового вознаграждения выплачивается именно в этот период. Впоследствии размер коэффициента страховой выплаты уменьшается.

Стоимость

Стоимость титульного страхования – это реальная цена недвижимости, она устанавливается в размере рыночной цены, вне зависимости от суммы, прописанной в договоре покупки. Стоимость устанавливается на основании заключения независимого эксперта или БТИ.

При возникновении страхового случая, выплаты будут рассчитываться, исходя из установленной экспертом стоимости за минусом суммы франшизы.

Важно! Страховое возмещение начисляется согласно договору без учета инфляции.

Когда наступает страховой случай?

Наступление страхового случая фиксируется в тот момент, когда застрахованное лицо полностью лишается права собственности на объект недвижимости — в момент официального признания сделки купли-продажи ничтожной.

Примечание! Если в процессе судебных разбирательств на право собственности было наложено частичное обременение, например, восстановление права проживания одним из предыдущих жильцов, то такое развитие событий не попадает в сферу рисков, предусмотренных титульным страхованием.

Порядок возмещения ущерба

Для получения компенсационной выплаты необходимо предоставить страхователю следующий пакет документов:

  • Договор страхования;
  • Паспорт держателя полиса;
  • Решение суда об аннулировании сделки.

Все расчеты производятся согласно договору и включают в себя выплату:

  • Полной рыночной стоимости утерянного объекта недвижимости, установленной в момент заключения правоустанавливающего документа;
  • Компенсации дополнительных расходов (если имеются таковые письменные договоренности).

Примечание! Страховая компания не обязана участвовать в судебном делопроизводстве. За исключением ситуаций, когда иное предусматривает соглашение страхования.

Как оформить титульное страхование при ипотеке?

Титульное страхование является частью комплексного ипотечного страхования. Заключение подобного договора производится на добровольной основе. Однако, при уклонении от приобретения страховки титула, наличие риска потери права собственности автоматически закладывается в процентную ставку по кредитованию, увеличивая ее на 1-2 пункта.

Полезно знать! Титульное страхование имеет ряд очевидных преимуществ. Основным из них выступает единовременное возмещение утраченных при совершении купли-продажи средств после потери права собственности на приобретенную недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости.

Такое стечение обстоятельств очень выгодно для покупателя, так как, после пережитых им треволнений, он без особых трудностей сможет начать действовать с чистого листа без финансовых потерь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://realtymill.ru/obshhee/straxovanie/titulnoe-straxovanie-nedvizhimosti-poryadok-dejstvij-stoimost-i-sroki-pri-zaklyuchenii-dogovora.html

Что такое титульное страхование при Ипотеке: на что обратить внимание

Титульное страхование оформить

Добрый день, дорогие читатели! При получении ипотеки заемщикам предлагают оформить дополнительные пакеты страховой защиты. Если по страхованию залоговой недвижимости вопросов обычно не возникает, оно обязательно, то о страховке титула слышали немногие. Что такое титульное страхование при ипотеке, нужно ли его оформлять и от каких рисков оно защищает, расскажем в нашей статье.

Понятие титульного страхования недвижимости

Страхование правового титула – это вид финансовой защиты от утраты права собственности на объект недвижимости, заложенный банку по ипотечному кредиту.

Дело в том, что квартира или другое недвижимое имущество, которое покупает заемщик, имеет в своей истории целую цепочку владельцев. Если договор перехода права собственности (купли, дарения, приватизации и пр.

) или иной документ, подтверждающий смену хозяина, составлен неправильно, он может быть оспорен в суде.

Объектом страхования выступают:

  1. Квартиры, частные дома, комнаты и прочие жилые помещения;
  2. Коммерческая и другая нежилая недвижимость (гаражи, машиноместа, склады, здания и пр.);
  3. Земельные участки.

Оспаривание сделки с недвижимостью возможно в течение 3 лет после ее совершения.

Если вы купили квартиру, собственник которой сменился в этот период, есть риск признания договора купли-продажи недействительным.

Конечно, при оформлении ипотеки банк проверит историю недвижимости, это является своего рода гарантией чистоты сделки. Однако дальше нынешнего владельца (продавца) проверка не заходит.

Банк только оценивает правомерность текста договора купли-продажи, наличие необходимых документов и прочие риски, касающиеся его, но не клиента. Поэтому полагаться на кредитора в этом вопросе не стоит. Одобрение объекта недвижимости банком не говорит о том, что в дальнейшем эту сделку не смогут оспорить заинтересованные лица. Иначе зачем нужна была бы титульная страховка?

Если в течение 3 лет после оформления ипотечной сделки ее признали ничтожной, клиент лишается права собственности на недвижимость. При наличии страхования титула жилищный кредит закрывает страховая компания. Сумма выплаты равняется имущественной стоимости объекта. В противном случае клиент будет возвращать кредит за квартиру, которую у него отняли.

Правосудие в этом случае на стороне кредитора, если не будет доказана умышленность действий сотрудников банка или существенные ошибки в документации.

Перечень страховых случаев

По каким причинам может произойти утрата права собственности, чтобы страховщик признал это страховым случаем:

  • Ущемление прав людей, которые юридически имеют право на владение этой недвижимостью. Чаще всего нарушаются интересы несовершеннолетних, наследников, владельцев долей. В качестве примера можно привести случай, когда имуществом владел ребенок. Его квартиру родители продали, но на полученные средства не приобрели равноценное жилое имущество. Органы опеки и попечительства подают иск с целью признания сделки недействительной;
  • Незаконность предыдущей сделки. К примеру, при наследовании не учли обязательную долю правопреемника или неправильно провели приватизацию;
  • Правоустанавливающие документы подделаны. Сейчас, когда свидетельства о праве собственности аннулированы, а вся информация хранится в электронной базе данных, такие случаи стали встречаться реже. Однако и они бывают в практике юристов и страховых компаний;
  • Мошенничество;
  • Ошибки в регистрации права собственности при ипотеке. В итоге договор признается недействительным;
  • Недееспособность участников сделки купли-продажи недвижимости. Справку требуют только в определенных случаях, но заемщик может обезопасить себя, запросив подтверждение дееспособности продавца.

Сделки со вторичной недвижимостью всегда представляют повышенный риск, поэтому следует нанять квалифицированного специалиста для подтверждения юридической чистоты квартиры. Обратите внимание на отзывы в интернете, потому как некоторые агентства грешат фальсифицированием сертификата, на деле же не проводят никаких проверок.

Обязательно ли титульное страхование

Страхование титула относится к необязательному страхованию. Вы имеете полное право от него отказаться. Однако в случае признания сделки ничтожной, квартира (или ее часть) отойдет лицу, которое инициировало судебное разбирательство, а вам придется выплачивать ипотеку. Деньги банк выдал, и отдать их нужно в любом случае.

Возвратом денежных средств после признания неправомерности договора купли-продажи должен заниматься заемщик, но никак не банк.

Деньги должен вернуть продавец квартиры, но на практике дело затягивается на многие годы. Технически это проблема заемщика, кредитора при выдаче ипотеки не интересует прошлое объекта залога.

Клиент должен был нанять риэлтора или юриста и досконально проверить цепочку перехода права собственности.

Если сделка прошла без специалиста по недвижимости, юридическая чистота не была соблюдена, рекомендуется оформить страхование титула. Его можно не покупать, когда:

  1. Последняя сделка по квартире совершена более 3 лет назад и на данный момент отвергнуты риски оспаривания договора в суде. Частично функция проверки перекладывается на нотариуса, когда при ипотеке регистрируется долевая собственность. Следует иметь в виду, что и нотариальную сделку можно признать недействительной, если она не соответствуют норме закона;
  2. Если вы покупаете новостройку от застройщика. Лучше всего сотрудничать с аккредитованными банком строительными компаниями. В таком случае вероятность оспаривания сделки с недвижимостью стремится к нулю.

Чтобы подтолкнуть клиента к оформлению финансовой защиты, банк может снижать процентную ставку при наличии полиса. В некоторых случаях заемщикам даже выгоднее купить страховку, чем переплачивать банку проценты.

Как оформить страховку титула

Оформление полиса происходит в день выдачи ипотечного кредита, делать его раньше нет смысла. Хотя страховые компании готовы заключать договора еще на этапе подготовки к сделке с недвижимостью. Есть вероятность, что покупка не состоится, поэтому приобретать страховку заранее не стоит. Хотя в случае отказа страховая премия будет возвращена в полном объеме, вы просто потратите свое время.

К тому же, переплатите за период, пока готовятся документы, а это может быть целый месяц. Кстати, страховку вправе купить не только ипотечные заемщики, но и другие владельцы недвижимости, чтобы обезопасить себя от утраты титула.

Заемщику следует обращаться в страховые компании, с которыми у банка есть действующее соглашение. Теоретически можно пойти и в другую фирму, в которой у вас есть скидка, но придется согласовать ее с кредитором.

Ипотечным заемщикам проще всего согласиться на оформление полиса в банке, тем более, что крупные организации (Сбербанк, ВТБ) предлагают приобрести его в своей дочерней компании. Делать страхование титула при ипотеке нужно только первые 3 года, после этого риски исчезают.

Для покупки полиса в банке дополнительных бумаг не потребуется. Если вы обратились в страховую компанию самостоятельно, возьмите с собой:

  1. Паспорт;
  2. Кредитный договор;
  3. Выписку ЕГРН о праве собственности и наличии залога;
  4. Договор основания права собственности.

Срок действия договора страхования – 1 год, после чего вам следует обратиться в банк или страховую компанию и продлить его действие. Некоторые страховщики допускают оформление сразу на 3 года по договоренности с ипотечным заемщиком.

Обратите внимание, что в законодательстве говорится о 3 годах исковой давности. Однако есть исключения, когда опротестовать сделку можно в течение 10 лет. Если купля-продажа вызывает серьезные опасения, есть смысл самостоятельно страховать квартиру от риска утраты титула в течение этого срока.

Вам может быть полезна статья — Можно ли вернуть деньги за страховку по Ипотеке.

Стоимость титульного страхования

Цена страховки титула зависит от нескольких факторов:

  • Оценочная стоимость объекта недвижимости;
  • Расценки страховой компании, чаще всего они укладываются в диапазон 0,5-1% от стоимости залога. Если вы купили квартиру в ипотеку за 1 млн. рублей, стоимость титульного страхования составит 5-10 тысяч рублей в год. В отличие от других видов финансовой защиты при ипотеке, цена полиса снижаться не будет, потому как привязана не к остатку кредита, а к цене недвижимости;
  • От истории права собственности, количества и вида сделок. Если высок риск утраты титула, страховая компания может повысить тариф.

Имейте в виду, что страховщик вправе отказаться от страхования титула, если посчитает сделку рискованной. В таком случае нужно обратиться в другую компанию или еще раз подумать, стоит ли покупать недвижимость с сомнительным прошлым.

На что обратить внимание при титульном страховании

Как и любой вид страхования, финансовая защита титула при ипотеке обладает рядом особенностей. Каждая страховая компания выдает заемщикам объемный свод правил. Не поленитесь и прочитайте их до конца, быть может, вы передумаете оформлять полис. Дело в том, что при выплате есть ряд исключений, когда клиент не получает деньги, хотя по его мнению случай явно относится к страховым.

Условия договоров отличаются, но в качестве примера можно привести несколько «подводных камней»:

  1. Если при покупке полиса заемщик указал неверные сведения, в страховой выплате откажут, а договор аннулируется в суде;
  2. В случае наступления событий, которые могут привести к страховому случаю, нужно сразу же связаться со страховщиком и известить об этом;
  3. Если недвижимость изъята по причине долгов клиента, земельный участок забрало государство для своих нужд или по причине бесхозяйственного отношения, в выплате откажут.

Внимательно читайте договор и сразу задавайте все интересующие вопросы, тем более, что стоимость полиса не так мала. Если в отношении вашей квартиры начинается судебное дело о признании сделки ничтожной, сразу же известите страховую компанию и наймите хорошего юриста.

Если наша статья оказалась вам полезна, то делитесь ею в социальных сетях. А так же подписывайтесь на обновления блога, чтобы не пропустить самое интересное!

С уважением, Александр Фетисов!

Источник: https://aflife.ru/finansy/chto-takoe-titulnoe-strahovanie-pri-ipoteke

Что такое титульное страхование простыми словами: что это такое, зачем оно нужно, кому выдают и как его оформить

Титульное страхование оформить

Здравствуйте, дорогие читатели. Как вы прекрасно знаете, ипотечное кредитование – это сложная и длительная процедура покупки недвижимости за счёт заёмных средств. Поэтому, для снижения финансовых рисков применяются несколько видов страхования. Одно из них, титульное страхование, защищает интересы кредитора и заёмщика в случае признания сделки недействительной.

Увы, но особенности российского рынка недвижимости, в том числе и развитие мошеннических схем с жильём, делают вышеназванную услугу все более востребованной. Однако, чтобы всё точно было хорошо следует заранее разобраться с тем, что такое титульное страхование, узнать об особенностях, подводных камнях и процессе его оформления. Собственно об этом далее и пойдет речь.

Что такое титульное страхование

Титульное страхование (ТС) – это страхование финансовых рисков, связанных с возможной потерей права собственности на приобретаемое жильё.

Полис выдаёт страховая компания, а воспользоваться им могут как физические, так и юридические лица, приобретающие жильё в ипотеку. По сути, эта страховка защищает недвижимость от различных непредвиденных случаев. В основном это появление лиц, претендующих на собственность.

ТС предоставляет:

  1. Защиту от бывшего собственника, желающего признать сделку недействительной.
  2. Сохранение прав, если нет согласия супруга(и) продавца.
  3. Решение проблем с недобросовестным застройщиком.

Однако, важно помнить, что если квартира покупается в недостроенном доме, то сначала действует инвестиционный период.

Он продолжается до тех пор, пока человек не получит документы на право собственности и лишь потом можно будет оформить титульное страхование этой самой собственности.

Затем, в случае потери заёмщиком прав на недвижимость страховая компания переводит застрахованные деньги в банк, тем самым погашая оставшийся по ипотеке долг.

Вам может быть интересно — «Что такое кэшбэк и как он помогает экономить на покупках?».

Особенности титульного страхования и обязательно ли оно

Ипотечный кредит – программа, которая несёт самые большие риски для кредитора, так как заключается на долгий срок. За 20 – 25 лет, пока долг не оплачен, с заёмщиком может произойти что угодно – он может потерять работу, тяжело заболеть или даже умереть. Жильё же, в свою очередь, может сгореть или подвергнуться другим повреждениям по природным причинам.

Чтобы избежать невыплат и уменьшить финансовые риски банки включают в кредитный договор сразу несколько страховок. И хотя по закону РФ обязательным является только страхование недвижимости, а от других можно отказаться, банки всё чаще выдают ипотеку только при условии комплексного страхования.

Комплексное страхование распространяется на:

  • покупаемую недвижимость;
  • жизнь и здоровье заёмщика;
  • титул.

Простыми словами, банк сам решает на каких условиях будет предоставлен кредит.

Возможно, что отказ от страховки не повлечёт отказа по ипотеке, но, возможна и обратная ситуация, поэтому перед обращением в банк нужно внимательно прочитать условия и тарифы программы.

Кстати, отказ от дополнительной гарантии влечёт повышение процентной ставки. Информация об этом отображается в соответствующих документах.

Оформить гарантию титула можно и при покупке недвижимости за наличные средства. Но, страховые компании неохотно идут на такие сделки, поэтому заключить договор бывает достаточно сложно.

Как оформить полис ТС

Полис ТС начинает действовать после заключения договора между страхователем и страховой компанией. Для этого должен быть получен документ на право собственности. Срок действия договора определяется клиентом (нами) самостоятельно, но страховку всегда можно продлить.

Для заключения договора потребуется собрать пакет документов, который включает:

  1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт).
  2. Свидетельство на право собственности.
  3. Договор.
  4. Справку из отдела опеки и попечительства, если в сделке участвует несовершеннолетний.
  5. Справка о наследстве (на наследуемое жильё).
  6. Согласие супруга(и), заверенное у нотариуса.
  7. Технический и кадастровый паспорт недвижимости.
  8. Заключение эксперта.
  9. Справка, подтверждающая дееспособность участников сделки.

Полученные документы тщательно проверяются. Если страховая компания выявляет факты, не позволяющие оформить страховку, в заключении договора будет отказано.

На что нужно обратить внимание

На словах титульное страхование недвижимости кажется надёжным инструментом, обеспечивающим полную финансовую защиту. Но, на самом деле страховые компании составляют договор таким образом, что он не предусматривает некоторые страховые случаи.

Самое главное, на что нужно обратить внимание — это наличие пункта о признании страховым случаем виндикационного иска. Виндикационный иск — это иск предыдущего собственника о возврате недвижимого имущества. Такое случается, когда жильё перепродаётся несколько раз и на каком-либо этапе допускается ошибка.

Если плохо разбираетесь в теме, лучше обратитесь за помощью к юристу. Грамотный специалист проверит представленную страховой компанией документацию и выявит подводные камни, если таковые имеются.

Вообще, лучше всего это делать на этапе оформления самой ипотеки. Мой товарищ поступил именно так и сберег кучу нервов и денег, поскольку нашлись некоторые неприятные факты и ему пришлось выбирать другую квартиру для покупки.

Более того, благодаря этому он смог сэкономить на страховке, отказавшись от нее.

Поэтому, правильнее будет чуть-чуть переплатить один раз, чтобы снизить риски, чем потом расплачиваться за своё нетерпение и потерять большие суммы денег.

Вам может быть интересно — «Что такое программа лояльности и стоит ли её использовать?».

Сколько стоит ТС и из чего складывается цена

Расценки на страховку определяются политикой страховой компании. Но, в любом случае, чем дороже недвижимость, тем больше придётся заплатить за получение гарантии.

Кроме этого, на стоимость страховки влияет:

  • срок страхования – чем больше период действия договора, тем ниже цена (в первый год стоимость обычно высокая по причине того, что именно в этот период высокий риск потери жилья);
  • степень риска – рассчитывается индивидуально после проверки документов.

На 2020 год цена на ТС сделок с недвижимостью колеблется от 0,2 до 2,5% от стоимости недвижимости на момент покупки.

Размер страховых выплат при наступлении страхового случая также зависит от страховой компании. Эти условия прописываются в договоре.

Заключение

Если хотите минимизировать риски, обратитесь за помощью к профессиональному юристу, который объяснит вам простыми словами о том, что такое титульное страхование, подберёт компанию и поможет правильно оформить договор. Кроме этого, потребуется собрать полный пакет документов, который будет проверяться страховщиком. Но, это уже дело техники.

Источник: https://iflife.ru/finansy/chto-takoe-titulnoe-strahovanie-prostymi-slovami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.