Титул страхование

Что такое титульное страхование

Титул страхование

Для большинства россиян жилье является главной материальной ценностью.

Однако потерять его можно не только вследствие форс-мажорных обстоятельств: разрушения, пожара, потопа, существуют еще и юридические риски.

Признание сделки недействительной в худшем случае может привести не только к потере недвижимости, но и денег, потраченных на ее покупку. Защититься от подобного казуса поможет титульное страхование квартиры.

В Европе или Америке – страхование жилья от юридических рисков является обычным делом. В России же мало кто из покупателей недвижимости задумывается о защите своего права собственности. И дело тут не только в беспечности россиян.

В отечественном законодательстве попросту не существует такого понятия как страхование «титула» (юридического, документальное основание права на определенные действия, имущество, владение), поэтому юридические риски страхуют на общих основаниях.

Все вопросы регулируются законом «Об организации страхового дела в Российской Федерации», а в договор вносится такой риск, как «притязания третьих лиц на объект недвижимости, возникшие до и сохранившихся после приобретения (регистрации) права собственности страхователя на него».

особенность российского титульного страхования – любой договор имеет ограниченный период действия (ст. 942 ГК РФ), поэтому обезопасить квартиру на всю жизнь (как это принято за рубежом) не получится.

По мнению специалистов, самый распространенный срок, на который страхуют «титул» – 3 года (срок исковой давности).

Однако важно понимать, что в отдельных случаях сделка может быть оспорена в суде и через 10 лет.

Кроме того, подобное страхование стоит недешево, а компания, заподозрив, что объект недвижимости является проблемным, наверняка откажется с ним работать. Однако, несмотря на все несовершенства системы, если речь идет о покупке вторичного жилья, сменившего не один десяток хозяев, пренебрегать титульным страхованием не стоит.

От чего защитит титульное страхование

По статистике, немалый процент сделок, совершающихся с недвижимостью, впоследствии оспаривается через суд. Оснований для этого может множество: от банального мошенничества до вернувшихся из мест не столь отдаленных родственников или неграмотно проведенной приватизации.

Конечно, в законе существуют понятие «добросовестный приобретатель» – так принято называть покупателя недвижимости, который честно приобрел ее и даже не догадывался об обмане.

По идее, суд должен встать на его сторону, однако так бывает далеко не всегда.

Например, если квартира была продана без ведома ее владельца или с применением обмана и угроз (а так чаще всего и бывает), сделка будет признана недействительной.

Пострадавший покупатель имеет право подать в суд на мошенников, но возврата денег это отнюдь не гарантирует. Именно от таких ситуаций призвано защитить титульное страхование. На практике владелец полиса может рассчитывать на получение страховой выплаты в следующих случаях:

  • квартира была продана без ведома ее законного владельца (например, по поддельной или утратившей силу доверенности);
  • приватизация жилья была проведена с нарушениями (например, в ней не участвовали несовершеннолетние дети, родственники, находящиеся в местах заключения или незаконно выписанные родственники);
  • сделка заключена с недееспособным или находившимся под давлением лицом;
  • сделка заведомо нарушает права других собственников, наследников или иных лиц, имеющих право на объект купли-продажи.

А еще титульное страхование – обязательное условие для ипотечных заемщиков. Пока жилищный кредит не погашен до конца, недвижимость является собственностью банка. А кредитор, в свою очередь, хочет иметь дополнительные гарантии, что если сделку признают недействительной, он получит денежную компенсацию.

Однако не стоит думать, что титульное страхование защит от любых неприятностей с недвижимостью. В первую очередь в выплате компенсаций будет отказано, если:

  • владелец недвижимости передал (продал или подарил) его другим лицам или добровольно отказался от права собственности на него;
  • имущество было утрачено или уничтожено;
  • застрахованное жилье использовалось не по назначению или его конструктивные характеристики были серьезно изменены;
  • недвижимость была изъята уполномоченными органами (например, арестована за долги).

Цены и тонкости составления договора

Стоимость услуг страховой компании – пожалуй, один из главных вопросов, волнующих покупателей недвижимости. По словам специалистов, тарифы на титульное страхование колеблются в пределах от 0,3 % до 0,7 % от суммы компенсации.

Например, для квартиры стоимостью 4 млн рублей полис может стоить от 12 до 28 тысяч в год.

Правда, расценки могут меняться в зависимости от конкретной ситуации: у некоторых компаний они напрямую зависят от прошлого недвижимости (чем больше собственников владели квартирой раньше, тем дороже обойдется страховка).

По общему правилу, если клиент решает застраховать «титул» по собственной инициативе, то в качестве страховой суммы устанавливается полная стоимость покупки. Если же страхуется ипотечная недвижимость, то размер требований определяет банк (но эта сумма не может превышать стоимость имущества).

В случае с ипотечным страхованием покупателю квартиры нужно быть особенно внимательным: иногда банки разрешают оформить страховку только на сумму задолженности, но специалисты советуют не мелочиться и увеличить компенсацию до полной стоимости квартиры. Иначе может получиться так, что выплата покроет долг перед банком, но не возместит собственные расходы несостоявшегося собственника.

Перед оформлением страхового полиса важно внимательно изучить все документы: условия договора, правила страхования (действующие на момент подписания бумаг). Не стесняйтесь задавать вопросы и уточнять нужные детали: любое нарушение со стороны клиента (даже совершенное по незнанию) может стать поводом для отказа в выплате.

Если страховка оформляется на несколько лет, нужно уточнить порядок оплаты. Многие компании готовы предоставить рассрочку с ежегодными платежами, что весьма удобно клиенту, ведь титульное страхование – достаточно дорогая услуга. Главное, разобраться со сроками оплаты и не забывать про очередные взносы.

Прежде чем взять на себя ответственность за приобретаемую недвижимость, компания проведет предстраховую экспертизу с привлечением андеррайтеров (специалистов по оценке рисков), профессиональных юристов, сотрудников служб безопасности и других специалистов. Если в ходе проверки в истории квартиры всплывут какие-либо сомнительные факты, в страховке может быть отказано.

Зато, если ваше право собственности кто-то попытается оспорить во время действия договора титульного страхования, можно смело обращаться за помощью к страховщику. Компании выгодно, чтобы квартира осталась в собственности клиента, поэтому страховщик обычно готов представлять его интересы в суде.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2034698-2014-12-03-chto-takoe-titulnoe-strahovanie/

Страхование титула: что это такое в РФ

Титул страхование

Страхование титула, что это такое в РФ указано в гражданском праве страны. Подобная услуга является специфической и требует тщательного рассмотрения.

Что такое титульное страхование?

Титульное страхование — это форма страхового возмещения, которая защищает кредиторов и покупателей жилья от финансовых потерь, вызванных дефектами в праве собственности.

Наиболее распространенным видом страхования титула является страхование титула кредитора, которое заемщик покупает для защиты кредитора.

Другим типом является страхование права собственности владельца, которое часто оплачивается продавцом для защиты доли покупателя в собственности.

Титульное страхование защищает кредиторов и покупателей от финансовых потерь из-за дефектов в праве собственности.

Наиболее распространенные претензии к названию — это возврат налогов, залогового удержания и противоречивые завещания.

Единовременная плата, уплачиваемая за страхование прав собственности, включает в себя дорогостоящие административные сборы за глубокий поиск данных о правах собственности, чтобы защитить от претензий за прошлые случаи.

Четкое название необходимо для любой сделки с недвижимостью. Титульные компании должны выполнить поиск по каждому названию, чтобы проверить претензии или залоговые права любого рода против них, прежде чем они могут быть выпущены.

Поиск по названию — это проверка публичных записей с целью определения и подтверждения законного права собственности на имущество и выяснения, есть ли какие-либо претензии к собственности.

Ошибочные опросы и неразрешенные нарушения строительных норм и правил являются двумя примерами дефектов, которые могут сделать название «грязным».

Титульное страхование защищает как кредиторов, так и покупателей жилья от потери или повреждения, вызванных залоговым удержанием, обременениями или дефектами в праве собственности или фактическим владением недвижимостью.

Общие претензии, поданные против титула, включают возвратные налоги, залоговое удержание (по ипотечным кредитам, кредитным линиям и сервитутам) и конфликтующие завещания.

В отличие от традиционного страхования, которое защищает от будущих событий, страхование титула защищает от претензий за прошлые случаи.

Существует 2 вида страхования прав собственности: страхование прав собственности кредиторов и страхование прав собственности владельцев (включая расширенные полисы).

Почти все кредиторы требуют, чтобы заемщик приобрел полис страхования прав собственности на кредитора, чтобы защитить кредитора в случае, если продавец не имел юридической возможности передать права собственности.

Политика кредитора только защищает кредитора от потери. Выданная политика означает завершение поиска по названию, предлагая покупателю некоторую уверенность.

Поскольку поиск по названию не является непогрешимым и владелец по прежнему подвержен риску финансовых потерь, существует необходимость в дополнительной защите в виде полиса страхования права собственности.

Страхование права собственности владельца, часто приобретаемое продавцом для защиты покупателя от дефектов права собственности, является необязательным.

Отсутствие титульного страхования подвергает договаривающиеся стороны значительному риску в случае наличия титула.

Рассмотрим покупателя жилья, который ищет дом своей мечты, только чтобы найти, после закрытия, неоплаченные налоги на недвижимость от предыдущего владельца.

Без страхования правового титула финансовое бремя этой претензии по возвратным налогам лежит исключительно на покупателе. Они будут либо платить оставшиеся налоги на имущество, либо рискуют потерять дом для налоговой организации.

В соответствии с тем же сценарием, что и страхование прав собственности, покрытие защищает покупателя до тех пор, пока он владеет собственностью или имеет интерес к ней.

Точно так же страхование титулов кредитора распространяется на банки и других ипотечных кредиторов от незарегистрированных залоговых прав, незарегистрированных прав доступа и других дефектов.

В случае дефолта заемщика, если есть какие-либо проблемы с правом собственности, кредитор будет покрыт до суммы ипотеки.

Инвесторы в недвижимость должны убедиться, что недвижимость не имеет плохого титула, прежде чем приступать к любой покупке. Например, у домов, находящихся в потере права выкупа, может возникнуть ряд нерешенных вопросов.

Покупатели могут рассмотреть возможность приобретения права собственности владельца, чтобы защитить себя от непредвиденных претензий на право собственности.

Какие случаи входят в титульное страхование?

Полис базового права собственности основного владельца обычно покрывает следующие опасности:

  1. право собственности на другую сторону;
  2. неправильные подписи на документах, а также подделка и мошенничество;
  3. испорченные записи;
  4. ограничительные условия (условия, которые уменьшают ценность или удовольствие), такие как неучтенные сервитуты;
  5. обременения или судебные решения против собственности, такие как непогашенные судебные иски и залоговое удержание.

Вместо страхования правового титула некоторые частные сделки могут включать гарантию правового титула, которая является гарантией продавца покупателю, что продавец имеет право передать право собственности, и никто другой не имеет прав на собственность.

Необходимые документы для оформления

Перечень документации может быть различной. Все зависит от конкретного объекта страхования.

Примерный список выглядит так:

  1. документ, удостоверяющий личность (или вид на жительство);
  2. копии паспорта;
  3. заявление (заявка);
  4. ипотечный договор;
  5. свидетельство о браке;
  6. свидетельства о рождении детей;
  7. справки о доходах;
  8. выписки из домовой книги;
  9. технические паспорта здания или сооружения;
  10. планы дома;
  11. справки об оценки недвижимости;
  12. кадастровые паспорта;
  13. акты приема-передачи объектов недвижимости;
  14. также применяются иные документы. Каждый случай индивидуален.

Страховыми случаями могут быть:

  1. землетрясение;
  2. смерч или буря;
  3. пожар;
  4. ливень или наводнение;
  5. наезд транспортного средства;
  6. иные случаи, к примеру, связанные с незаконными действиями третьих лиц.

Данный вид страхования применяется на основании Гражданского кодекса РФ (статья 929 и другие). Также иные источники права – федеральные законы (об ипотеке, страховом деле). Обращение в страховую компанию является полностью добровольным решением гражданина или юридического лица.

Гражданину могут отказать в страховании по некоторым причинам. К ним относится ранее заключенный договор по одному и тому объекту (действующий), предоставленный неполный список документов.

Клиенты в любое время могут отказаться от услуги путем расторжения договора. Отказать в данном праве не могут.

В этом видео Вы узнаете что такое страхование титула

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Июл 2, 2020Контент Менеджер

Источник: https://posobie.help/strahovanie/strahovanie-titula-chto-eto-takoe.html

Титульное страхование: что это и зачем нужно

Титул страхование

Титульное страхование — это законное право собственности на имущество, имеющее документарную юридическую основу.

Что такое страхование титула при ипотеке? 

Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Например, оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

Страхование титула — это защита от утраты права собственности на объект недвижимости.

Страхование титула при ипотеке обеспечивает возмещение убытков кредитора (банка) в случае, если заемщик потеряет право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге.

В то же время, страховать титул при ипотеке можно не только в пользу кредитора, но и в свою пользу (оформив это отдельным полисом).

Одна из важнейших особенностей титульного страхования — событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, нередко происходит до того, как заключается договор страхования. То есть страховке фактически подлежит прошлое приобретаемой квартиры.

Обязательно ли страхование титула при ипотеке? 

Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки.

В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего.

А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.

Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

Риски утраты права собственности

Наступление страхового случая в отношении права собственность на недвижимости обычно выглядит как оспаривание этого права третьим лицом, причем оспаривание не на словах, а в форме судебного иска. Юристы делят подобные иски на два типа: виндикационный и о признании сделки ничтожной (недействительной).

Виндикационный иск

Представляет собой истребование недвижимости из чужого незаконного использования. Подать его может только законный собственник, способный доказать свои права.

В этом случае для заемщика самое главное — доказать, что он является добросовестным приобретателем. И на момент сделки ему не было известно о существовании иного собственника, чем фактический продавец, а также что недвижимость приобретена не безвозмездно, а с использованием личных и заемных средств.

И самый главный момент, который от заемщика не зависит, но который обязан установить суд — имел ли фактический продавец законное право на осуществление сделки, или же истец был лишен своего имущества помимо воли.

Пример виндикационного иска

Классический пример виндикационного иска — пьющий родственник отказался от своей доли квартиры в пользу брата, который выставил квартиру на продажу.

А затем, проспавшись, заявил, что не руководил своими действиями, от доли отказываться не собирается и требует «вернуть все как было».

Самое неприятное, что суд может стать на сторону «алконавта», если в момент совершения нотариальных действий об отказе им от своих прав не было проведено медицинское освидетельствование (а также в ряде других случаев).

По закону, срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения». Вот почему риэлторы так не любят сделки с квартирами, находящимися в собственности менее 3-х лет, а банкиры категорически настаивают на страховании титула.

Иск о признании сделки недействительной

Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной в связи с мошенничеством, нарушением прав несовершеннолетних, наследников, а также по ряду других причин.

Классический пример иска: ребенок, родившийся в 1993 году, не был включен в число участников приватизации по причине несовершеннолетия. Но с 1994 года несовершеннолетние получили по закону право на участие в приватизации. Этот закон имеет обратную силу.

И если квартира в 2012 году была продана, никто не мешает обойденному члену семьи подать иск о признании сделки недействительной на том основании, что его права на приватизацию были нарушены, что он не был поставлен в известность о возможности приобрести долю в собственности, и теперь требует восстановления в правах.

Постановление Конституционного суда № 6-п от 23.04. 2003 г. уточняет, что иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен, если суд признал ответчиков добросовестными приобретателями.

Кроме того, по данному типу иска может оспариваться только самая первая сделка с «нехорошей квартирой».

То есть, если вновь объявившийся собственник выдвигает претензию к человеку, перекупившему жилплощадь, используются положения виндикационного иска.

Вроде бы, все не так ужасно: ведь если сделка ничтожна, то ее как бы не было, следовательно, все должны остаться при своих – квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю… Но де-факто для покупателя велик риск остаться и без денег, и без квартиры. И даже если в итоге все разрешится благополучно, жутковато представить временные, финансовые и нервные затраты в процессе доказывания, что вы не верблюд, то есть — добросовестный приобретатель, с которого взятки гладки.

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной также составляет 3 года с момента заключения сделки.

Ипотечная квартира – на что мы имеем право?

Стоимость страхования титула при ипотеке полностью оправдывается экономией средств и нервов при возникновении страхового случая.

Грамотные заемщики знают о существовании Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Credits.ru напоминает: статья 31.

1 этого закона устанавливает право на получение однократной компенсации при утрате права собственности на жилье.

Этим правом как раз и может воспользоваться добросовестный приобретатель, который по суду лишился квартиры. Но, во-первых, необходимо получить на руки судебное решение.

А во-вторых — и это самое главное – размер компенсации рассчитывается, исходя из суммы реального ущерба, но… не может превышать 1 миллион рублей. При существующем уровне цен на недвижимость в крупных городах – это смешная сумма, далеко не покрывающая реальные потери.

Да и сам процесс решения о компенсации и порядок выплаты зачастую зависит от доброй воли или прихоти конкретного чиновника. Так что при потере титула государство не слишком вам поможет.

Что же можно посоветовать заемщикам? Только одно: страхуйтесь! Причем на полную стоимость приобретенной квартиры — иначе получится по принципу «скупой платит дважды». В настоящее время это самый надежный способ минимизировать риски утрата права собственности на предмет ипотеки.

Не стоит даже гипотетически подводить себя к ситуации, когда вы потеряете «все, что было нажито непосильным трудом», и при этом останетесь с непогашенным ипотечным долгом. В то время как при наличии страхового полиса выплату банку в размере невыплаченного остатка долга и процентов по кредиту произведет страховая компания.

Страхование титула на полную стоимость позволит не только погасить кредит перед банком, но и вернуть ваши собственные средства, вложенные в покупку недвижимости.

Вместо эпилога

Учитывая вышеизложенное, страхование титула на полный срок кредитования является не только оправданным, но и необходимым.

В качестве последнего аргумента, напомним, что «в случае чего» представители страховой компании окажут вам квалифицированную юридическую помощь — в том числе и при отстаивании ваших интересов в суде.

Это не альтруизм — расчет: страховая компания не заинтересована в осуществлении страховой выплаты, поэтому приложит все усилия для отстаивания интересов заемщика.

Источник: https://credits.ru/publications/364328/strahovanie-titula-pri-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.