Титул квартиры это

Содержание

Страхование титула при покупке квартиры: оформление полиса, условия

Титул квартиры это

Сегодня мы рассмотрим довольно интересный вопрос — титульное страхование недвижимости. Что это такое и для чего нужно?

В первую очередь эта тема может быть интересна тем людям, которые планируют инвестировать свободные средства в недвижимость. Если в ближайшее время вы планируете приобрести в собственность квартиру, дом или дачный участок — страхование титула может уберечь вас от многих неприятностей.

Дело в том, что когда вы покупаете жилье, право собственности на которое неоднократно сменило владельца, вы ставите себя в опасное положение.

Ваше право на приобретенную собственность может быть в любой момент оспорено одним из предыдущих владельцев. Оснований на то может быть множество.

Страхование права собственности титула как раз и призвано уберечь вас от подобных рисков. Давайте разбираться подробнее.

Что такое страхование титула

Итак, что же понимается под термином «титульное страхование недвижимости»? Что это такое? Так называют страховой продукт, обеспечивающий защиту от риска потерять право на собственность, если сделка будет оспорена и признана недействительной.

Интересно, что такой полис защищает человека не от того, что может случиться в будущем, а от возможных последствий того, что уже произошло когда-то.

На момент составления договора титульного страхования такие события не известны никакой из сторон и никак себя не проявляют.

Название описываемого полиса происходит от словосочетания «правовой титул», которое означает документ, подтверждающий исключительное право собственности на конкретное имущество.

На сегодняшний день такие договоры чаще всего заключаются одновременно с договором на страхование недвижимости. Такая собственность довольно часто выступает объектом длинных правовых цепочек. Одна и та же квартира может несколько раз продаваться, становиться объектом дарения, отчуждения любым способом, наследования и передачи из рук в руки, на основании решения судебных органов.

Если на любом из перечисленных этапов были допущены юридические неточности, то не только эта конкретная сделка, но и все последующие могут быть оспорены и признаны недействительными. В результате таких действий нынешний владелец жилья лишается прав на приобретенный объект недвижимости.

Титульное страхование, отзывы о котором самые положительные, как раз и защищает собственника от такого риска.

Зачем это нужно

Основной результат, который получает человек от такого вида услуг — компенсация убытков, полученных в случае потери собственности на приобретенную квартиру, дом или дачу. Помимо этого, в договоре могут быть предусмотрены иные компенсации, связанные с возмещением дополнительных потерь, связанных со страховым событием.

Страховым случаем при этом признается документально подтвержденный факт того, что вам нанесен реальный ущерб, связанный с утратой (полностью или частично) права собственности на жилье. При этом события возникли независимо от вашей воли и на основании судебного решения, уже вступившего в силу.

От чего защищает страхование титула

Приобретение любой собственности, а особенно жилья, требует взвешенного и ответственного подхода. Тут важно учесть каждую мелочь, все возможные неприятности. По данным официальной статистики чуть более одного процента сделок, заключенных в сфере недвижимости, признаются судом недействительными. Вроде бы немного, но это если дело не коснулось лично вас.

Причины для оспаривания могут быть различными. Например, при приватизации не были приняты во внимание интересы ребенка. Это уже является основанием оспорить сделку. Причем сделать это можно даже через два–три года.

Поскольку мошенническим схемам чаще всего подвержено именно жилье, страхование титула при покупке квартиры станет гарантией того, что ваши кровные не перекочуют в карманы «черных» риелторов.

Конечно, до заключения сделки стоит тщательно проверить всю подноготную приобретаемого жилья. Но сделать это бывает очень проблематично. Дело в том, что архивы чаще всего отказываются предоставить данные обо всех сделках, ранее совершенных с имуществом.

Мотивируют они свой отказ тем, что данных о последнем владельце якобы достаточно. На практике это далеко не так. Может объявиться намного более ранний собственник, и тогда права всех последующих владельцев, сколько бы их ни было, будут признаны судом недействительными.

Именно поэтому страхование титула собственности делает процесс купли-продажи намного более безопасным.

Когда сделку могут оспорить и признать недействительной

Существует несколько ситуаций, при которых заключение сделки могут признать недействительным:

  • при оформлении были предоставлены поддельные документы;
  • на приобретенный объект наложен арест из-за наличия непогашенных долгов одного из предыдущих владельцев;
  • квартира была куплена не у истинного владельца;
  • продавец умолчал о несогласии своей «второй половины» на проведение сделки;
  • на купленное жилье претендуют наследники одного из бывших владельцев.

В некоторых других случаях страхование титула квартиры также может обезопасить нового владельца от убытков в результате потери или ограничения права собственности:

  1. На момент сделки продавец являлся несовершеннолетним, страдал расстройством психики или был ограничен в дееспособности в судебном порядке.
  2. Документы были составлены с нарушением действующего законодательства.
  3. Утратили силу права доверенного лица, в случаях когда сделка совершалась продавцом не лично.
  4. Сделка была заключена обманным путем или под действием насилия или угроз.

Сколько это стоит

Итак, вы решили оформить страхование титула. Сколько стоит такой полис, и от чего зависит его стоимость? Сумма страхования принимается на основании соглашения сторон. Чаще всего она соответствует одному из таких параметров:

  • рыночной (действительной) стоимости жилья на момент подписания договора;
  • стоимости приобретения подобного жилья (стоимость замещения);
  • восстановительной стоимости, то есть суммы, необходимой для постройки такого же объекта;
  • суммы, указанной в договоре кредитования (если таковой оформлялся);
  • стоимости жилья по договору, в соответствии с которым были получено право собственности.

Что влияет на размер страхового тарифа

Платеж, который вам придется вносить в качестве страхового, также зависит от нескольких параметров:

  • величины страховой суммы;
  • количества рисков, учтенных в договоре;
  • истории дома или квартиры (количества прежних владельцев);
  • наличия франшизы и ее размера;
  • особенностей нормативной базы, существовавшей на момент заключения предыдущих сделок или приватизации;
  • срока действия полиса.

В зависимости от всех этих факторов тариф на страхование титула может исчисляться в размере от 0,1 до 5% от суммы страхования. Все зависит от условий договора.

Правила оформления

Такой вид страховки актуален не только в случае приобретения жилья на вторичном рынке. Титульное страхование недвижимости обезопасит вас также при покупке жилья в новостройке. Для правильного оформления договора нужно подготовить:

  1. Документ, подтверждающий право собственности на объект (покупка, дарение, наследование и др.).
  2. Свидетельство о госрегистрации.
  3. Техпаспорт жилья.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. План дома или земельного участка (если речь идет о страховании этих объектов).

Что делать при наступлении страхового случая

Если случилась ситуация, когда страхование титула все же пригодилось, следует немедленно известить об этом вашу СК. Вам нужно лично прибыть туда и в кратчайший срок предоставить такие документы:

  • гражданский паспорт или другой документ, подтверждающий вашу личность;
  • действующий договор титульного страхования;
  • оригинал и копию решения суда, устанавливающего факт отчуждения приобретенного имущества.

После тщательного изучения документов СК обязана выплатить вам всю сумму по договору. Кроме того, если в страховку был внесен пункт о компенсации иных расходов, например, судебных издержек, эти деньги вам также возместят.

Особенности страхования

К большому сожалению, договор на страхование титула не слишком популярен в нашей стране. Более того, многие люди даже не догадываются о существовании такой возможности. Поэтому при заключении страхового контракта довольно часто допускаются ошибки, наличие которых приводит к серьезным последствиям при наступлении страхового случая.

При подписании договора следует обратить внимание на такие моменты:

  1. Не стоит подписывать договор, в котором присутствует исчерпывающий список страховых рисков. Велика вероятность того, что какая-то ситуация будет просто не учтена, что впоследствии приведет к отказу в выплате. Лучше всего если в договоре будет указано, что возмещению подлежит утрата права собственности независимо от причины.
  2. Некоторые СК предлагают полис, в котором прописано, что возмещение полагается только по сделкам, совершенным при вашем непосредственном участии. Это также может негативно сказаться на получении выплаты.
  3. Довольно часто при заключении сделки с недвижимостью в договоре прописывается намного меньшая сумма, чем это есть в действительности. Делается подобное для того, чтобы максимально снизить размер налога. Поэтому при титульном страховании очень важно вписать в договор именно реальную сумму сделки, а не ту, что прописана в договоре купли-продажи.

Тонкости страхования титула при ипотеке

Довольно часто вместе с оформлением ипотеки банки обязывают клиента оформить страховку жизни и здоровья. Это и не удивительно, ведь банк заинтересован получить свои деньги в любом случае.

На страховании титула никто обычно не настаивает, ведь в нем заинтересован не банк, а вы сами.

Ведь даже в том случае, если покупка будет признана недействительной, деньги банку придется возвращать вам.

Кстати, титульное страхование при ипотеке очень выгодно самому покупателю. Ведь до заключения договора страховой агент обязан тщательно проверить все нюансы сделки и в случае чего предоставить клиенту помощь квалифицированного юриста. В общем, сделать все возможное, чтобы избежать наступления страхового случая.

Страхуя титул по ипотеке нужно помнить о том, что в договор нужно вписывать сумму не меньшую, чем придется выплатить в итоге. Да и сам договор страхования стоит заключать на тот же срок.

Когда страховка не поможет?

Титульное страхование не является абсолютной панацеей. К сожалению, существуют риски, при которых она не работает. Если после покупки жилья возникает обременение, не связанное с потерей собственности, титульный полис вам не поможет. Что это значит?

Вот небольшой пример. Вы приобрели квартиру, а через три года выяснилось, что в ней прописан еще один человек (без права собственности).

На момент совершения сделки он отсутствовал (например, сидел в тюрьме или был на заработках за границей), а теперь вернулся. Если жить ему больше негде, то в соответствии с сороковой статьей Конституции РФ, он будет иметь право на проживание в вашем доме.

В данном контексте ситуация не будет признана страховым случаем, так как на право собственности вовсе никто не претендует.

Так что не стоит рассчитывать на титульное страхование, как на панацею от всех бед. Во избежание неприятных ситуаций, нужно самостоятельно приложить максимальное количество усилий, чтобы обезопасить себя от всех рисков.

Источник: https://FB.ru/article/262699/strahovanie-titula-pri-pokupke-kvartiryi-oformlenie-polisa-usloviya

Титульное страхование сделок с недвижимостью, что это такое?

Титул квартиры это

Еще недавно страхование права собственности – титула – вызывало недоуменный вопрос: что это и зачем?

Страхование потери права собственности на недвижимость, особенно приобретенную на вторичном рынке, необходимо, наряду со страхованием самой квартиры или дома. Это не способ выжимания денег из страхователя, а реальная финансовая защита.

Что значит титульное?

Приобретая недвижимость, покупатель приобретает и титул собственника. Именно утрата титула вместе с правом на приобретенное имущество и является предметом этого вида страхования.

Добросовестный приобретатель недвижимости не защищен финансово в случае обнаружения обстоятельств, делающих его сделку с продавцом ничтожной.

Если предыдущие сделки с квартирой были проведены с нарушениями, покупатель лишается и квартиры, и уплаченных за нее денег, которые никто ему уже не вернет.

Страховать титул можно в добровольном порядке, а не только по требованию банка, выдающего ипотечный кредит.

Титульное страхование позволяет снизить риски возникновения неблагоприятных последствий, которые возможны в будущем, события уже произошли, но они неизвестны покупателю квартиры на момент оформления сделки.

Это особенно актуально, если квартира уже прошла через несколько сделок купли-продажи. Проверить их на чистоту самостоятельно очень сложно.

Страховая компания перед заключением договора обязательно проведет такую проверку для определения степени риска. От этого будет зависеть и стоимость страхования.

Что можно застраховать?

Титул подразумевает страхование права собственности не только на квартиру или дом, но и земельный участок, нежилое помещение, объекты незавершенного строительства и т.д.

Предметом страхования может быть не только вторичное жилье, но и квартира в новостройке. Собственник может лишиться новой квартиры в результате мошенничества со стороны застройщика, продавшего, например, квартиру или строящийся дом дважды.

Не подлежат страхованию самовольные, незаконно возведенные постройки, помещения, выведенные из жилого фонда, построенные с нарушением норм безопасности, аварийные постройки и жилье.

Советуем ознакомиться с правилами страхования выбранной компании, где подробно перечислены все исключения.

Отчего страхуем?

Страховым случаем считается прекращение права собственности страхователя на недвижимость.

Событием, приводящим к страховой выплате, является решение суда о признании сделки купли-продажи имущества или документов, на основании которых она была совершена, недействительными.

Причины, по которым суд отменяет сделку:

  • Ее совершил недееспособный гражданин;
  • Сделку с общим имуществом совершил один из супругов без согласия другого;
  • Сделка была кабальной, то есть совершенной под угрозой;
  • Была совершена обманным или незаконным путем (например, плательщиком ренты без согласия ее получателя, или доверенное лицо собственника превысило полномочия);
  • В случае мошенничества;
  • Сделка совершена лицом, не отдающим отчета в своих действиях;
  • Нарушены права неучтенных наследников, несовершеннолетних детей;
  • Ошибки в оформлении документов.

Договором страхования может быть предусмотрено еще одно событие, ведущее к потере права собственника – решение государственных органов об изъятии, национализации, деприватизации или уничтожению имущества, бывшего предметом сделки.

Исключения из страхового покрытия подробно описываются в правилах страхования.

Стоимость и тарифы

Цена за страхование зависит от нескольких факторов:

  1. Вторичное или новое жилье;
  2. Величина страховой суммы (рыночная стоимость предмета страхования);
  3. Количество сделок, проведенных с квартирой (домом);
  4. Срок страхования (от 1 года до 10 лет);
  5. Андеррайтерского заключения.

Андеррайтер в страховании – это сотрудник, который осуществляет оценку риска при принятии на страхование конкретного объекта или физического лица. Андеррайтер оценивает возможность наступления страхового случая и в зависимости от условий страхования определяет страховые тарифы.

Возможно Вас заинтересует статья, риски новостройки, как купить квартиру в новом доме, чтобы не обманули, прочитать об этом можно здесь.

Титульное страхование квартиры в новостройке обойдется дешевле. Многие компании применяют даже не понижающие коэффициенты, а отдельные тарифы на страхование вторичного и нового жилья.

Чем больше количество сделок по квартире было совершено, тем больше будет повышающий коэффициент.

Андеррайтер может дать заключение, как о повышении стоимости страхования, так и о применении понижающего коэффициента.

Чем выше страховая сумма и больше срок страхования, тем дороже оно обойдется.

В целом на рынке средняя тарифная ставка может колебаться от 0,3 до 3% от страховой суммы.

Страховая сумма

Страховая сумма не должна превышать действительной стоимости имущества на момент страхования, но может быть меньше.

Банк, выдающий ипотечный кредит может потребовать страхование титула.

Минимизируя собственные риски, банк предлагает страховать на сумму ссудной задолженности, которая, как правило, меньше полной стоимости жилья (первоначальный взнос, погашенные платежи и т.д.).

Если страховая сумма будет ниже стоимости имущества, возникает неполное страхование.

Это значит, что при наступлении страхового случая выплата будет произведена не в размере полной страховой суммы, а в пропорции. Если квартира стоит 100 рублей, а застрахована на 80, то и выплачено будет лишь 80% от страховой суммы.

Банк будет удовлетворен, а страхователь останется без квартиры и без денег. Имеется прямой резон заключать договор страхования потери права собственности на полную стоимость приобретаемого жилья.

Тогда после удовлетворения требований банка, остаток страховой суммы будет выплачен страхователю.

Если вы хотите узнать, что такое аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке, советуем вам прочитать статью.

Документы для заключения договора

Документы, копии которых необходимо предоставить для заключения договора титульного страхования сделки:

  • Правоустанавливающие (свидетельство о регистрации права собственности);
  • Договор купли-продажи квартиры;
  • Документ, подтверждающий стоимость предмета страхования;
  • Технический паспорт;
  • Домовая книга (выписка из нее);
  • Справка из органов опеки и попечительства (при наличии детей до 14 лет).

Страховая компания вправе запросить любые другие документы, относящиеся к делу для оценки страхового риска.

Стоимость предмета страхования может быть подтверждена:

  1. Заключением независимого оценщика;
  2. Кадастровым паспортом, где указана его стоимость;
  3. Договором купли-продажи, платежным документом или распиской (нотариально заверенной);
  4. Документами, подтверждающими расходы на строительство.

Часто для уменьшения налогообложения в договоре купли-продажи указывается не реальная цена объекта, а существенно сниженная. Если в качестве подтверждения стоимости приобретенного жилья предоставляется подобный договор, то страховая сумма будет такой же заниженной.

Срок страховки

Стандартный срок страхования титула от 1 года до 10 лет.

Это обусловлено сроками исковой давности по признанию сделок недействительными.

Банки чаще всего требуют, чтобы страхование соответствовало сроку, на который выдается кредит.

При определении срока исковой давности немаловажно учитывать момент начала его исчисления.

Например, виндикационные иски, по ним срок давности больше 3 лет, с момента когда собственник узнал о нарушении своего права.

При страховании сделок с недвижимостью следует учитывать положения законодательства, в соответствии с которыми определяются сроки на обжалование права владения, приобретённой квартиры.

Читайте статью, квартира в новостройке, на каком этаже лучше покупать и жить тут.

Страховой случай и выплаты

Документами, подтверждающими наступление страхового случая, являются:

  • Исковое заявление истца с отметкой о дате его поступления в суд;
  • Определение о принятии его к судебному производству;
  • Решение суда, вступившее в силу;
  • Документы других компетентных органов о причине, характере и размере ущерба.

Документы предоставляются страховщику вместе с заявлением страхователя об ущербе, либо в срок, установленный правилами страхования.

Срок извещения страховой компании о наступлении страхового случая – 3 дня. Нарушение его может грозить отказом в выплате страхового возмещения.

Кроме того, страхователь обязан выдать представителю страховщика доверенность на обжалование и опротестование судебных решений. Страховщик имеет право запрашивать любые документы, связанные со страховым случаем.

Решение о выплате может быть принято страховщиком в досудебном порядке при наличии подтверждающих документов и при условии выполнения страхователем обязанностей по договору.

Если на момент страхового события страхователь не внес (просрочил оплату) очередного взноса по договору, его сумма удерживается из суммы выплаты.

Случаи, в которых страховая компания может отказать в выплате, описываются подробно в правилах страхования.

Будьте внимательны при заключении договора и не стесняйтесь задавать любые вопросы специалисту по страхованию. Желаем вам «чистых» сделок и безубыточных договоров.

По истечении срока исковой давности после сделки купли продажи квартиры могут объявиться нежданные претенденты на квартиру. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Источник: http://kvartira3.com/titulnoe-strahovanie-nedvizhimostyu-chto-eto-takoe/

Страхование титула – защита или лишний платеж?

Титул квартиры это

Как можно лишиться квартиры без страхования титула

Слово «страховка» по кредиту для большинства россиян несёт в себе негативный оттенок. Оно чаще всего ассоциируется с навязанной платной услугой.

Такому восприятию способствует агрессивная тактика продвижения программ так называемой финансовой защиты заемщика. Не обходится здесь и без знаменитого русского «авось»: люди часто предпочитают не думать о возможных проблемах.

Предлагаю сегодня поговорить о том, какие риски несет покупатель недвижимости и способно ли помочь страхование титула.

Что такое титул и зачем его страхуют

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Подробнее

Имущественное страхование объекта залога по ипотеке – требование закона. Большинство банков настаивает на приобретении защиты на случай утраты заемщиком трудоспособности. А вот полис, включающий в себя риск потери права собственности (титула), страхуется не во всех случаях. Попробуем разобраться, насколько это оправдано.

Существует несколько ситуаций, когда человек, купивший квартиру на вторичном рынке, может ее лишиться. Наименее предсказуемая из них – банкротство продавца.

Если тот, у кого была приобретена недвижимость, в течение трех лет после сделки захочет официально признать свою финансовую несостоятельность, соглашение может быть аннулировано.

Чтобы этого избежать, новому владельцу придется доказывать в суде:

  • что он не был знаком с прежним хозяином до момента продажи и не вступал с ним в сговор;
  • что расчет был фактически произведен;
  • что стоимость жилья не была необоснованно занижена.

Надёжных способов защитить себя от этого риска попросту не существует. Безусловно, известны случаи, когда суды признавали добросовестность покупателя. Однако своевременное страхование титула поможет избежать лишних волнений.

Существуют и другие ситуации, при возникновении которых сделка может быть оспорена, а возврат денег окажется довольно сложной задачей.

  1. При продаже были нарушены права несовершеннолетних. Например, родители использовали материнский капитал для погашения ипотеки, а после завершения выплат вопреки закону не стали выделять доли детям. Срок давности в три года здесь не действует. После достижения совершеннолетия ребенок может обратиться в суд.
  2. Недвижимость была получена по наследству в обход других наследников.
  3. Продавец признан недееспособным на момент подписания договора.
  4. Объект является совместно нажитым в браке имуществом, а согласие супруга на сделку не получено.
  5. Квартира продавалась по фальшивой доверенности.

Считается, что при покупке жилья в ипотеку банк проведет самостоятельную проверку юридической чистоты выбранной квартиры. Однако никакой ответственности перед заемщиком за правильность своей оценки он не несет.

Стоимость титульного страхования

Стоимость страхования титула на недвижимость рассчитывается умножением суммы, которая будет выплачена клиенту при потере им права собственности, на тариф. Например, в Альфа Страховании такой тариф составляет 0,3%.

То есть, за годовой полис на среднюю квартиру в Подмосковье, стоящую около 5 млн руб., придется заплатить 15 тыс. руб.

В случае если договор заключается на срок более одного года, и для клиентов, оформляющих ипотеку, предусмотрены скидки.

Стремиться к снижению стоимости полиса не всегда целесообразно. Важнее выбрать надежную компанию, которая имеет хорошую репутацию. К сожалению, в России это может быть сложно из-за того, что рынок страхования еще очень молод.

Также при выборе компании следует учитывать, предусмотрена ли выплата в размере реальной стоимости жилья, как, например, в Росгосстрахе. Или же она будет ограничена фактическими затратами на его покупку, как в Альфа Страховании. Первый вариант предпочтительнее, так как уже спустя один–два года цена объекта может заметно измениться.

Самостоятельную услугу по защите титула предлагают не все компании. Чаще всего риск потери права собственности включают в комплексный пакет для ипотеки вместе с полисами на объект залога и на жизнь и здоровье заемщика.

Такое решение более выгодно для тех, кто покупает недвижимость в кредит. Его цена меньше, чем суммарная стоимость трех заключенных по отдельности договоров.

В качестве примера на картинке приведен расчет на калькуляторе компании Ресо-Гарантия.

Страховать титул при покупке квартиры на первичном рынке не нужно. Основания, на которых застройщик мог бы потребовать отменить сделку, законом не предусмотрены.

Нужно ли страхование титула инвестору

Насколько обязательно страхование титула при покупке недвижимости, каждый решает сам.

Для инвестора, имеющего в своем распоряжении несколько квартир, оно может быть не так важно, как для семьи, берущей в ипотеку единственное жилье.

Кроме того, закон о компенсации финансовых потерь добросовестного покупателя из бюджета, вступивший в силу с января 2020 г., может снизить актуальность этой услуги.

Источник: https://smfanton.ru/novosti/straxovaniye-titula.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.