Тип сделки альтернатива что это

Содержание

Что такое альтернативная продажа квартиры – БТИ

Тип сделки альтернатива что это

Последнее обновление: 18.02.2018

Альтернативная покупка или продажа квартиры (об этом ниже) – это самый распространенный тип сделки на рынке недвижимости. В Москве, например, по оценкам риэлторов, среди всех сделок купли-продажи квартир, более 70% – альтернативные.

Почему так? Да потому, что большинство людей, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, а покупают себе взамен другие квартиры, фактически, меняя свое жилье.

Такая одновременная продажа одной квартиры и покупка другой, и называется альтернативной сделкой с недвижимостью.

В риэлтерском сленге существует несколько названий для разных типов сделок купли-продажи квартир:

  • Прямая (или чистая/свободная) продажа;
  • Альтернативная покупка или продажа квартиры («альтернатива»);
  • «Цепочка» (несколько «альтернатив», увязанных в одну сделку).

Тип сделки намекает на ее простоту или сложность, а также – на время, которое потребуется на подготовку такой сделки. Очевидно, что выстраивание «цепочки» усложняет сделку, и требует больше времени на ее подготовку, по сравнению с простой («чистой») продажей квартиры.

Рассмотрим прямую и альтернативную продажу квартир подробнее.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Прямая продажа квартиры

Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней.

При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят. Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры? Практика рынка – см. по ссылке.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры означает, что собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой).

Причем, делается это одновременно, т.е.

сделка на обе квартиры проходит в один день, оба Договора купли-продажи (ДКП) подписываются одновременно, и регистрация документов на обе квартиры происходит тоже единовременно.

Чаще всего оказывается, что это единственный способ поменять свою квартиру на ту, которую хочется. Ведь прямой обмен (по договору мены квартир) случается очень редко, так как для этого должно произойти полное совпадение интересов тех, кто меняется. А это, понятное дело, ситуация маловероятная.

Таким образом, в альтернативной сделке покупки и продажи квартиры участвуют, как минимум, три стороны:

  • Покупатель квартиры-1;
  • Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;
  • Продавец «альтернативой» квартиры-2.

В разговоре «альтернативной квартирой» могут называть как квартиру-1, так и квартиру-2. Это уже – на вкус участников сделки. Суть от этого не меняется. Мы, например, для понимания называем «альтернативной» ту квартиру, которая покупается взамен имеющейся, то есть – квартиру-2.

Типовой алгоритм проведения альтернативной сделки мы для удобства вынесли в отдельную заметку:

Подробный порядок действий при проведении альтернативной сделки с квартирой – рассмотрен на отдельной странице по ссылке.

Альтернативная сделка с недвижимостью, естественно, несколько сложнее в плане организации, чем «прямая (или чистая) продажа». Она занимает больше времени, и имеет свои специфические риски (об этом ниже). Но это наиболее распространенный вариант обмена квартир через куплю-продажу.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры в альтернативной сделке? Смотри по ссылке.

«Цепочка» квартир

«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».

Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.

Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.

Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

  •   ♦ К слову об альтернативных сделках ♦
  • (о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)
  • Что нужно знать об общей собственности супругов в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Расчеты через банковские ячейки в альтернативных сделках

Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир, обычно, происходит наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек. Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно, и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке.

Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему).

  ♦ Пример-схема передачи денег через две ячейки ♦

По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в альтернативной сделке существуют свои нюансы денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).

Просмотр квартиры на «вторичке» перед покупкой. Какие вопросы задавать Продавцу? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Специфические риски альтернативной сделки

Помимо типовых рисков, характерных для обычной продажи или покупки квартиры, при построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски, связанные с организацией этого комплексного процесса. Не нужно их бояться, нужно просто тщательней подойти к процессу подготовки этого мероприятия. Ведь любой риэлтор (а кто такой этот «риэлтор»? – см. по ссылке) организует такие сделки регулярно.

Какие же специфические риски присущи альтернативным сделкам с квартирами? Об этом ниже.

В альтернативной сделке (в цепочке квартир) участвует сразу несколько владельцев недвижимости. Банальная несогласованность действий между ними приводит к разрыву всей сделки. Даже если всего один из участников что-то «неправильно понял», в результате пострадают все участники – цепочка развалится.

Чтобы этого не произошло, условия сделки и последовательность действий многократно проговариваются со всеми участниками во всех деталях. А лучше, если у каждого участника будет согласованный и набросанный на бумаге план действий по сделке (ссылку на типовой план действий для альтернативной сделки – см. выше).

Важно также, чтобы запросы (ожидания) владельцев квартир, тянущих за собой «альтернативу», были адекватными, то есть соответствовали рыночным ценам и возможностям.

Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу»), и риск увеличения цены первой квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену).

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Но даже в хорошо согласованной альтернативной сделке всегда присутствует так называемый «риск частичной регистрации» – когда регистрируется только часть из общего пакета документов на две или несколько квартир. Дело в том, что юридически все Договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой никак не связаны (т.е.

юридически независимы). Поэтому регистратор формально не имеет оснований регистрировать их «одним пакетом». И требовать от регистратора прекратить регистрацию одного договора, если будет приостановлена регистрация другого – бесполезно. В результате кто-то из участников сделки может остаться без квартиры или без денег.

Как не допустить такой коллизии?

Для этого на практике применяют следующее.

Ежедневно отслеживают ход процесса регистрации по номерам заявлений на регистрацию, благо на сайте Росреестра есть такая возможность онлайн (здесь), да и по единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34) тоже подскажут.

Если Росреестр приостанавливает регистрацию по одному из договоров, то уведомление об этом незамедлительно направляется участникам этого договора. Тогда участники другого договора сразу пишут заявление на приостановку и второго договора.

Далее разбираются с причинами. Чаще всего, причинами приостановки регистрации могут быть сомнения регистратора в каких-либо документах, и его требование предоставить дополнительные справки. После чего процесс регистрации возобновляется.

Но в некоторых случаях может быть и отказ в регистрации.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Другой способ решения – нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя. Такие услуги по регистрации сделок с недвижимостью оказывают многие юридические компании.

Стоит это недорого, но вероятность «частичной регистрации» в этом случае сильно снижается, так как юристы из этих контор занимаются регистрацией регулярно, и досконально знают требования местных отделений Росреестра.

Но самый надежный способ регистрации всего пакета документов скопом при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – это проведение сделки через нотариуса. У нотариуса особые отношения с Росреестром, и особые полномочия для регистрации документов в этом ведомстве.

В частности, удостоверенные нотариусом договоры по сделкам с недвижимостью не нуждаются в дополнительной проверке юристов Росреестра, а потому срок регистрации здесь в разы короче, чем срок регистрации «обычных» документов. Когда нотариус берет регистрацию всего пакета на себя, то риск «частичной регистрации» близок к нулю.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Если все-таки не уследили за процессом, и «частичная регистрация» документов в альтернативной сделке произошла, то здесь два пути, как избежать потери денег или потери права на квартиру:

  1. Решить вопрос согласованными действиями всех участников альтернативной сделки (если все участники – адекватные и порядочные люди). Например, завершить все-таки регистрацию по тому договору, где случился отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть остальные договоры и вернуть все в исходное положение.
  2. Решить вопрос через суд (если некоторые участники сделки, получив что хотели, отказались решать вопрос добровольно).

Источник: https://orenbti.ru/zemlya/chto-takoe-alternativnaya-prodazha-kvartiry.html

Что такое альтернатива при продаже квартиры

Тип сделки альтернатива что это

Понятие альтернативы при купле-продаже жилья вытекает из самого значения слова «альтернатива»:

Альтернатива (от лат. alternatusдругой) — возможность выбрать из нескольких вариантов, либо один из таковых вариантов.

То есть альтернатива – это разновидность договора, предполагающего параллельную реализацию одного жилого объекта и приобретение другого. Применяют и выражение «альтернативная продажа».

Этот вид сделки необходим, когда доля квартиры находится во владении несовершеннолетних либо пенсионеров, прочие виды договоренностей реализовать нельзя, когда среди собственников присутствуют стороны социально незащищенные.

Еще этот вариант используют, если иного недвижимого имущества нет у прежних владельцев и въехать им нужно в жилье покупаемое.

Такая купля-продажа оформляется исключительно нотариально.

Доля сделок альтернативной продажи весьма значительна – это пятьдесят процентов операций на рынке жилья, обычно, она происходит при расширении площади жилья, съездах и разъездах семей, расформировании коммуналки.

Приблизительная модель «альтернативы»

В основе альтернативы лежит синхронное оформление регистрационной документации на реализацию и приобретение жилья.

Сторонами являются покупатели и продавцы, бывает, что их несколько, обычно это происходит, когда семьи съезжаются и разъезжаются.

Иногда кто-то лишь продает, а бывает, что обе стороны продают и покупают, как с доплатами, так и без них, некоторые используют ипотечные договора.

Наиболее часто встречаются «сделки-паровозики», в которых участвует более двух квартир, бывало, что квартир в цепочке набиралось до десяти. Однако когда количество сторон растет, сложнее проконтролировать сделку, да и риски возрастают.

Среди рисков проведения подобных сделок, то, что в процессе её подготовки может измениться курс валюты, стороны могут передумать, кто-то из сторон будет отсутствовать.

Альтернативная продажа довольно сложна и предполагает соблюдение множества юридических аспектов, потому её проведение стоит доверять только профессиональным риелторам, которые способны провести проверку правомерности продажи квартиры, сделать прогнозы и дать грамотную оценку процедуре в каждом конкретном случае.

Регистрация собственников и несобственников

Надо помнить, что в момент оформления альтернативы все зарегистрированные владельцы жилья продолжают таковыми оставаться. После оформления всех документов они имеют возможность сняться с учета и осуществить соответствующую регистрацию по месту купленной квартиры. Особенности этого процесса оговаривают заблаговременно, отводя на него не более двух недель.

Обязательно следует учитывать, что если в жилых помещениях зарегистрированы не собственники, а те, кто просто пользуются помещениями, но не являются их владельцами, то они не обязаны выписываться из проданной квартиры.

Потому нужно быть крайне осторожными, учитывая все, ведь попав в ситуацию с наличием зарегистрированных несобственников в квартире, разрешить её возможно лишь в судебном порядке.

Желательные условия при альтернативной продаже недвижимости

Лучше всего заключая такой вид сделки пользоваться для расчетов аккредитивами – особым видом доступа сторон к банковским счетам, позволяющим гарантировать получение оговоренных в договоре денежных средств сторонами при предъявлении необходимых регистрационных документов.

Желательно обязательства сторон закреплять в нотариально заверенных заявлениях.

Помните, что при альтернативе квартиры передаются новым владельцам в обратном порядке по отношению к передаче денежных средств продавцам. Когда в сделке участвует более трех сторон, процедура может очень затянуться. Да и чем больше сторон, тем больше они рискуют.

Плюсы и минусы альтернативы для стороны, продающей жилье

Среди достоинств этого вида сделки отметим:

  • нет риска лишиться недвижимого имущества;
  • денежные средства сразу поступают к заинтересованным сторонам;
  • зарегистрироваться и переехать можно сразу после оформления документации, отсутствуют переходные этапы.

Присутствуют и определенные недостатки в альтернативе:

  • более низкая цена на жилье, чем хотелось бы продавцу;
  • длительный срок оформления договора, обусловленный подбором вариантов, согласовательным периодом и поисками заинтересованных в объектах недвижимости сторон;
  • достаточное непростое оформление авансовых платежей.

Для покупателей все обстоит немного иначе, существенными плюсами являются:

  • широкий ассортимент предлагаемых объектов;
  • сравнительно низкая стоимость жилья;
  • над сделкой работают профессиональные риэлторы;
  • дополнительным уровнем является контроль органов опеки и банка.

Присутствуют не радующие покупателя моменты:

  • сделка может сорваться, поскольку продающую сторону не устроит сумма либо скорость процесса;
  • поскольку альтернативная продажа оформляется долго, цена на недвижимость может вырасти;
  • существует риск возникновения конфликтной ситуации между сторонами.

Источник: https://kreditnyi-zaym.ru/chto-takoe-alternativa-pri-prodazhe-kvartiry/

Альтернативная продажа квартиры что это значит

Тип сделки альтернатива что это

› Юридические советы

(фр. alternative, от лат. alternatus — другой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

— единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть “социально незащищенным собственникам”).

Нотариальная форма договора

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки “прописаны” по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько “верхних покупателей” (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или “другие покупатели” (если они покупают квартиру в цепочке).

только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

одновременно и продают, и покупают с вариантами: — с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами — ипотека, субсидия; — высвобождением денег или

— уложиться в деньги от продажи.

Сделки- являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки — единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Обстоятельства, при которых покупка может разрушиться

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые “пользователи”)

— лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. “Пользователи” могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Условия альтернативной сделки регулируются также условиями доступа к содержимому банковских ячеек

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире “внутри семьи” через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
  • Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
  • Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
  • Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью — покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
  • Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки являетсяправильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление — залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Больший выбор вариантов на рынке (против одной “свободной” выставляется 2-4 “альтернативных”)
  • или выигрыш по цене, потому что “свободные” квартиры несколько дороже альтернативных.
  • Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые “сглаживают неровности” отношений.
  • Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке — дополнительная проверка “юридической чистоты” объектов. Но не гарантия!
  • Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных “несобственников”).

Источник: https://kart.net.ru/alternativnaja-prodazha-kvartiry-chto-jeto-znachit/

Как работают альтернативные сделки купли-продажи квартиры?

Тип сделки альтернатива что это

По подсчетам специалистов рынка недвижимости до 70% всех сделок на рынке вторичного жилья — альтернативные сделки.

Поэтому покупая или продавая вторичное жилье, любой участник рынка имеет очень высокую вероятность столкнуться именно с таким видом сделки.

При этом он может выступать как в качестве простого продавца или покупателя, так и покупателя и продавца одновременно.

Разберем, что же такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры и где она применяется.

Альтернативная сделка: что это?

Альтернативная сделка — та сделка купли-продажи, при которой продавец квартиры одновременно приобретает себе жилье.

Альтернативная сделка имеет следующие особенности:

  • одновременно проводится минимум 2 сделки купли-продажи, причем во второй покупателем выступает продавец первой сделки;
  • сделки связаны друг с другом, отмена первой сделки автоматически влечет срыв второй.

Эти принципы отличают альтернативную сделку от обычной, в которой получение денег продавцом не приурочено к каким-либо событиям.

В дальнейшем он может распоряжаться ими по собственному усмотрению и, например, также купить квартиру. В альтернативной сделке главными принципами являются именно связанность и одновременность.

Как правило, такая ситуация складывается по одной единственной причинепродавцу негде жить, если он просто продаст квартиру.

А продажа является способом улучшить или изменить свои жилищные условия.

Как составить договор купли-продажи квартиры? Читайте тут.

Варианты сделок

Все сделки на вторичном рынке можно условно разделить на три вида:

  1. прямая (чистая) продажа;
  2. альтернативная сделка;
  3. «цепочка» квартир.

Прямая продажа — сделка, при которой продавец просто получает деньги и в дальнейшем распоряжается ими по собственному усмотрению.

Это самый простой вид сделок, по своим принципам мало отличающийся от покупок на рынке первичного жилья.

Альтернативная сделка — продажа квартиры с одновременным приобретением другого жилья.

У такой сделки имеется минимум 3 участника:
Покупатель — Продавец/Покупатель — Продавец.

Деньги, полученные Продавцом/Покупателем от Покупателя полностью или частично передаются Продавцу.

Альтернативные способы организации сделки:

  • улучшение жилищных условий, например, продажа однокомнатной и покупка двухкомнатной квартиры;
  • изменение жилищных условий без однозначного повышения качества, например, переезд в другой район, смена этажа и т. д.;
  • разъезд, когда продается многокомнатная квартира и покупается 2 жилья;
  • съезд — достаточно редкий вариант, когда одновременно продается два или более жилья, а покупается одно.

Вариант съезда встречается достаточно редко, так как бывает трудно найти одновременно двух или более покупателей на продаваемые объекты.

К тому же обычно съезжающиеся могут «безболезненно» продать одну квартиру по прямой продаже, чтобы не усложнять альтернативную сделку.

При оформлении альтернативной сделки вторая сделка купли-продажи всегда является «чистой продажей», в ином варианте образуется «цепочка» квартир.

Она состоит из нескольких альтернативных сделок, заканчивающихся «чистой продажей».

О правилах торга при покупке квартиры Вы можете узнать из нашей статьи.

Порядок действий

Альтернативная сделка по своей сути состоит из нескольких обычных сделок, порядок которых зависит от количества участников.

В случае, если их трое (Покупатель, Продавец/Покупатель, Продавец), можно примерно описать порядок действия всех сторон.

Этапы проведения

Этапы проведения альтернативной сделки имеют небольшие нюансы по сравнению с прямой сделкой купли-продажи:

Смотрите видео о том, как безопасно провести сделку по покупке квартиры через банковскую ячейку:

Необходимые документы

Для проведения альтернативной сделки купли-продажи необходим тот же список документов, что и при оформлении стандартной сделки.

Обоим продавцам необходимо предоставить:

  • правоустанавливающие документы (выписку из ЕГРН);
  • договор, согласно которому квартира перешла в собственность (купли-продажи, приватизации, дарения и т. д.);
  • кадастровые паспорта;
  • справку на продажу из ЖСК (об отсутствии задолженностей, количестве и составе зарегистрированных лиц);
  • генеральную доверенность, согласие органов опеки, согласие супруга (при необходимости).

Всем участникам сделки для регистрации необходимо предоставить удостоверения личности. Покупателямсогласие супругов на покупку.

«Цепочка» квартир: что это?

«Цепочкой» квартир называют те альтернативные сделки, в которых количество участников превышает 3 и может достигать десятка или даже более.

Хотя на практике такие случаи редки. Обычно «цепочкой» называют связанные между собой сделки купли-продажи как минимум из 4 участников.

Проиллюстрировать такую сделку можно следующей формулой:

ПокупательПродавец/Покупатель 1Продавец/Покупатель 2Продавец

Любая «цепочка» заканчивается «чистой продажей», то есть сделкой купли-продажи, в которой не приобретается альтернативный вариант.

«Цепочка» квартир — еще более сложный вариант, чем альтернативная сделка, так как количество участников в ней больше, а вероятность срыва всей «цепочки» растет в геометрической прогрессии.

Поэтому многие продавцы или покупатели квартир с трудом соглашаются на участие в «цепочках» из-за высокой вероятности срыва персональной сделки купли-продажи по вине одного из участников «цепочки».

Риски и привилегии

Альтернативная сделка имеет свои плюсы и минусы, но больше всего в ней заинтересовано то лицо, которое продает и покупает квартиру одновременно.

Другие покупатели и продавцы становятся участниками такого соглашения поневоле из-за того, что найти прямые варианты устраивающего их жилья или покупателей не удалось.

Главным риском альтернативной сделки является сложность ее организации и оформления.

Чем больше участников — тем сложнее их организовать, согласовать условия и требования, составить и подписать предварительные и основные договора купли-продажи и одновременно зарегистрировать сделки в органах государственной регистрации.

Поэтому такие сделки практически никогда не обходятся без риэлторов, при этом сопровождение может проводить одно или даже несколько агентств по числу участников.

Такая сделка может сорваться не только на стадии подготовки, но и после передачи документов на регистрацию.

Например, если органы регистрации приостановят одну сделку, то участникам второго соглашения также придется подать заявление на приостановку.

Большое количество участников сделки, особенно при «цепочке» квартир, резко повышает вероятность появления неадекватных участников, из-за которых может сорваться вся общая сделка.

Поэтому при альтернативной сделке следует особенно обращать внимание на психологические и нравственные качества сторон, так как один участник может сломать всю «цепочку».

В особенной опасности находится то лицо, которое покупает и продает жилье одновременно.

Другие участники альтернативной сделки имеют меньшую заинтересованность в ее проведении, так как им бывает проще оформить обычные сделки прямой продажи.

Довольно часто Продавцу/Покупателю приходится предоставлять дисконт на свою квартиру и покупать жилье чуть дороже рыночной стоимости, чтобы другие участники согласились на участие в альтернативной сделке.

Альтернативную сделку купли-продажи теоретически можно разбить на две простые сделки, однако у такого варианта также есть недостатки.

К преимуществам альтернативной сделки относится возможность прямого переезда и регистрации по новому адресу, минуя промежуточные жилплощади.

К тому же в случае срыва покупки продавец не рискует «зависнуть» с деньгами и лихорадочно искать новые варианты покупки.

Проведение двух обычных сделок не защитит продавца от срыва варианта покупки, что представляет особенную опасность на нестабильном рынке с растущими ценами.

https://www.youtube.com/watch?v=5NFFT-rtplc

За тот период, что ищется новый вариант покупки, цены могут вырасти на 10 и более процентов, что никак не входит в интересы продавца.

Советуем посмотреть видеоролик о том, что такое альтернативная сделка и нюансы ее проведения:

Налогообложение

Согласно российскому налоговому законодательству, продажа жилья считается получением дохода и должна облагаться НДФЛ в размере 13%в случае соблюдения двух условий:

  1. жилье находилось в собственности менее 5 лет (для жилья, приобретенного до 01.01.2016 — менее 3 лет);
  2. стоимость жилья превышает 1 млн. рублей, при этом налогом облагается доход, превышающий эту сумму (1 млн. — размер имущественного вычета, не облагаемого налогом).

Распространено мнение, что при оформлении двух сделок купли-продажи, если стоимость покупки равна или превышает стоимость продажи, то лицо освобождается от НДФЛ.

Это мнение немного ошибочно, так как налоговый резидент не освобождается от уплаты налога.

Но он может воспользоваться взаимозачетом, если он ранее не пользовался правом на получение налогового вычета при приобретении жилья.

В этом случае можно оформить возврат налога в сумме 13% от стоимости приобретаемого жилья, при этом облагаемая сумма не может превышать 2 млн. рублей.

При проведении взаимозачетов в зависимости от стоимости проданного и приобретенного жилья можно уменьшить облагаемую сумму до нуля и полностью освободиться от обязанности уплачивать налог, но только если ранее лицо не пользовалось налоговым вычетом.

Советы профессионалов

Альтернативная сделка, а особенно «цепочка» квартир — один из самых сложных вариантов купли-продажи на вторичном рынке.

Не будет лишним дать несколько советов профессиональных участников рынка недвижимости.

Риэлторы советуют:

  • При проведении альтернативной сделки лучше обратиться в надежное агентство недвижимости, так как риэлторы неоднократно сталкивались с такого рода сделками.

    Самостоятельно провести такую сделку и проконтролировать всех ее участников достаточно тяжело;

  • Не стоит выстраивать длинные «цепочки» из квартир, которые практически всегда обречены на срыв. Чем меньше звеньев в альтернативной сделке — тем лучше.

    Следует обратить внимание на особенности характера всех участников сделки, и в случае хотя бы одного ненадежного звена лучше не тратить время на выстраивания всей цепочки;

  • Альтернативная сделкакрайняя мера для всех ее участников, если есть возможность просто продать или купить квартиру, то лучше в ней не участвовать.

    С другой стороны, если намерения твердые и подписаны все предварительные договора, то стоит много раз подумать, прежде чем отказываться от такой сделки, так как в таком случае вы подведете очень большое количество людей;

  • Лучшее время для проведения альтернативных сделок — период стабильных цен на рынке недвижимости, так как скачки стоимости могут сказаться на намерениях тех или иных участников.

Источник: https://kvartirgid.ru/pokupka-prodazha/alternativnye-sdelki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.