Стоит ли брать квартиру в ипотеку

Содержание

Как долго стоит копить на квартиру? Или взять ипотеку? Подсчитали, что выгоднее

Стоит ли брать квартиру в ипотеку

По данным на конец 2019 года, улучшить свои жилищные условия хотели 24,3 млн, или 40%, российских семей. При этом две трети из них планировали для этого купить квартиру. И в такой ситуации нередко встает вопрос, что лучше — ипотека или арендовать, пока копишь на покупку.

Условия и подсчеты

Условия. Разберем семью из двух человек, которые планируют завести ребенка, и рассматривают покупку двухкомнатной квартиры или аренду аналогичной. У каждого средняя зарплата по региону. И если остановимся на москвичах, то, по данным Росстата на май 2020 года, это будет 91 823 рубля.

Допустим, наша семья готова выделить половину общего дохода — как раз чью-то одну зарплату — на ипотеку или съем плюс накопления. Хотя это и не самая безопасная бюджетная стратегия — эксперты по личным финансам рекомендуют, чтобы до 50% семейного дохода покрывали вообще все имеющиеся обязательства: и кредиты, и оплату ЖКУ, и проезд в транспорте и т.п.

Первый сценарий. Стоимость квартиры, конечно, зависит от многих факторов. Но предположим, пара выбрала “евротрешку” (двухкомнатная квартира с большой кухней-гостиной) в новостройке в ближнем Подмосковье за 7 млн рублей. Первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья, или 1,4 млн рублей.

В кредит наши герои взяли 5,6 млн рублей и успели воспользоваться льготной “коронавирусной” ипотекой под 6,5%. Пока официально программа заканчивается 1 ноября, но президент России Владимир Путин уже предложил продлить ее минимум до 1 июля 2021 года, а Минфин — до конца 2021 года.

Ежемесячно заемщики готовы платить 91,8 тыс. рублей.

В этом случае за шесть лет и три месяца (всего 75 месяцев) они потратят на покупку квартиры и выплату ипотеки 8 216 379 рублей (1,4 млн первоначального взноса плюс 6,816 млн выплат по кредиту). И это включая переплату 1 216 379 рублей.

Есть ипотечные программы и с меньшим первоначальным взносом — та же “коронавирусная” ипотека допускает его снижение до 15% от стоимости жилья. Но более привычные 20% остаются оптимальным вариантом, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Это своего рода косвенное подтверждение для банка платежеспособности и дисциплинированности клиента.

Второй сценарий. Стоимость аренды — так же, как и покупки, — может меняться по многим причинам и колебаться от района к району даже в пределах одного города. Так, по данным сайта Domofond.ru на август 2020 года, аренда двухкомнатной квартиры в столице обойдется в 43 тыс. рублей.

Замдиректора департамента аренды квартир агентства “Инком-Недвижимость” Оксана Полякова назвала цену 42 тыс. рублей для двухкомнатной квартиры и 31 тыс. рублей — для однокомнатной. В аналитическом центре ЦИАН уточнили, что, по их данным, снять однокомнатную квартиру в Москве в среднем стоит 39,1 тыс.

рублей, в городах-миллионниках поменьше — 28,2 тыс. рублей.

Но допустим, наша пара решила обжиться в том же подмосковном районе, где собирается потом брать жилье. В этом случае в месяц им придется заплатить арендодателям приблизительно 32,5 тыс. рублей.

Плюс стоимость аренды увеличивается на размер коммунальных платежей, например 2,5 тыс. рублей в месяц. Тогда получается: 91,8 – 32,5 – 2,5 = 56,8 тыс. рублей.

Столько семья сможет откладывать на покупку квартиры.

Предположим, что они довольно консервативные и для накоплений воспользуются банковским вкладом. Последние постепенно теряют популярность среди населения — из-за снижения ставок и повышения общего уровня финансовой грамотности, но банки все еще хранят около 32,108 трлн рублей россиян (по данным ЦБ на начало августа 2020 года).

Максимальная ставка по вкладам на середину сентября составила 4,39%. Ее и возьмем за основу. К такому уровню показатель привела политика ЦБ, который в 2020 году уменьшил ключевую ставку до рекордно низких 4,25%. О том, как она связана с процентами по депозитам и кредитам, можно прочитать здесь.

Рассмотрим депозит с капитализацией, а также возможностью ежемесячного пополнения на 56,8 тыс. рублей.

При первом взносе 1,4 млн рублей и этих условиях за шесть лет и восемь месяцев (всего 80 месяцев) наша пара накопит 7,161 млн рублей, включая 1,217 млн рублей, которые банк начислит в виде процентов.

При этом “переплата” на аренду составит 2,8 млн рублей ((32,5+2,5)*80), а на пополнение вклада они направят 5,944 млн рублей (1,4 млн + 56,8*80). То есть всего на жилье пара потратит 8,744 млн почти за семь лет.

Третий сценарий. У пары в принципе нет никаких крупных сбережений, и они только задумались о покупке квартиры. При тех же условиях вклада, но с первым взносом не 1,4 млн, а, например, 50 тыс. рублей процесс накопления затянется еще на два года и займет восемь лет и пять месяцев.

Что выгоднее?

Для нашего примера и выгоднее, и быстрее оказалось взять ипотеку. Можно найти и обратные модели, где аренда оказывается эффективнее и по срокам, и по затратам. Все зависит от региона, стоимости жилья, аренды и процентных ставок.

При этом надо понимать, что мы рассматривали фиксированные показатели на текущий момент и очень конкретные условия плюс не учитывали темпы роста цен. В 2020 году регулятор прогнозирует их на уровне 3,7–4,2% с возвращением к целевым 4% только после 2021 года. Но приобретение жилья занимает не один год, и, например, среднее значение инфляции за последние десять лет составило 6,75%.

В каждом из сценариев существуют факторы, которые могут как увеличить затраты, так и уменьшить. Так, если при ипотеке один или оба заемщика увеличат свой доход, развивая карьеру, то они смогут направить дополнительные средства на досрочное погашение. А вот длительная потеря работы одним из партнеров грозит, наоборот, ухудшением положения.

В случае с арендой едва ли ее стоимость удастся удержать все семь лет на одном уровне. “Стоимость аренды продолжит восстановление после “коронакризиса” минимальными темпами на фоне удаленки — многие временно съехали со своих квартир, что продолжает оказывать давление на арендные ставки.

Но полное восстановление рынка и его дальнейший рост мы ждем не ранее лета 2021 года, многое также будет зависеть от ситуации с коронавирусом”, — отметила Виктория Кирюхина.

По данным аналитического центра ЦИАН, средневзвешенная стоимость долгосрочной аренды в Москве с октября 2019 года по октябрь 2020 года выросла на 1,3%. Всего же за последние три года аренда недвижимости подорожала на 7,7%.

Однако здесь стоит помнить, что Москва притягивает трудовые ресурсы, а значит, и поддерживает спрос на арендное жилье. По городам-миллионникам его стоимость, наоборот, снизилась — на 2,1% за последний год и на 10% — за последние три.

Оксана Полякова также отметила гибкость рынка аренды — по ее словам, он способен оперативно адаптироваться к изменяющимся условиям. Например, в конце 2014 — начале 2015 года он столкнулся с шоком: арендаторы схлынули из Москвы (многие потеряли работу, не смогли платить за учебу и т.д.), но уже осенью 2015 года спрос стал заметно повышаться, а в 2016 году ситуация стабилизировалась.

Не стоит на месте и цена недвижимости. Так, по данным ЦИАНа, цены новостроек на московском рынке за девять месяцев с начала 2020 года выросли на 7,6% на фоне льготной ипотеки.

Хотя в 2021 году рынок вряд ли сможет преодолеть данный прирост — спрос будет распределен более равномерно, и такого ажиотажа на рынке, как сейчас, уже не будет, отметила Виктория Кирюхина.

Наибольший рост цен минувшим летом наблюдался в сегменте экономкласса, так как бюджетное предложение остается самым ходовым товаром рынка недвижимости, отметил директор департамента вторичного рынка агентства “Инком-Недвижимость” Сергей Шлома.

То есть план сбережений придется корректировать — вряд ли выбранная сейчас квартира и через семь лет будет стоить столько же.

С другой стороны, для накоплений мы привели самый консервативный и низкодоходный вариант. И картина может выглядеть иначе, если наши герои окажутся более финансово подкованы, чтобы использовать и другие инструменты для приумножения средств — облигации, ИИС, фондовый рынок, ПИФы и т.п

В консервативных вариантах накопления на квартиру вряд ли будут успевать за реальным приростом цен. Виктория Кирюхина привела следующий пример. В сентябре 2020 года средний чек сделки по Москве составил 14,1 млн рублей.

Для сравнения — год назад средний чек сделки был равен 11,5 млн рублей. То есть за год рост составил 2,6 млн рублей при сохранении той же площади. Далеко не каждый потенциальный покупатель откладывает такую сумму за год.

Поэтому на фоне дешевеющей ипотеки часто выгоднее воспользоваться кредитом. К тому же нынешние ставки по депозитам не позволяют зарабатывать так же, как еще даже два-три года назад. То есть накопления съедает инфляция и рост стоимости недвижимости.

При этом в отсутствие доступной ипотеки средний чек увеличивался не такими высокими темпами: с сентября 2018 по сентябрь 2019 года он вырос только на 500 тыс. рублей.

Для стратегии “аренда плюс накопления” лучше подходит период высоких ипотечных ставок, когда рост цен на жилье замедляется, а банки одновременно с этим предлагают выгодные условия по депозитам. Но сегодня на рынке сложилась прямо противоположная ситуация.

Также кроме математики есть еще и совсем не экономические факторы — например, неуверенность, где именно хочется жить, неопределенность семейного статуса и т.п. Так как выбирать-то, если не только по цифрам?

Плюсы и минусы двух вариантов

Собственность.

“Один из главных плюсов покупки квартиры в ипотеку по сравнению с арендой уже давно остается неизменным: если наниматель во многом зависит от жизненной ситуации арендодателя, который может расторгнуть договор найма, из-за чего съемщику придется искать новое место жительства, то после оформления ипотеки покупатель может считать себя полноправным собственником квартиры”, — отметил Сергей Шлома.

Стоит только помнить, что ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. И например, продать ее без его ведома не получится. Но вот в какой цвет вы покрасите стены и заведете ли питомца, кредитной организации все равно.

Платежи.

Ипотечный платеж не растет, может даже уменьшаться, если вы вдруг заключили договор с дифференцированным видом (сокращается по мере уменьшения задолженности), а не аннуитетным (платежи одинаковые на протяжении всего срока). А вот с арендной платой все наоборот. И даже если сейчас вы найдете выгодный вариант съема, по мере восстановления экономики стоимость аренды, скорее всего, тоже будет расти.

С другой стороны, при прочих равных условиях ипотечный платеж чаще всего выше арендной платы. Даже в примере, который мы рассматривали, он составил 91,8 тыс. рублей против 32,5 тыс. рублей аренды.

Дополнительные расходы. Квартиросъемщики, как правило, кроме непосредственно арендной платы тратятся еще только на оплату электричества и потребления воды. Взносы на капремонт, обслуживание общедомового имущества, налог на недвижимость, страховка квартиры и т.п. их зачастую не касаются и остаются за собственником недвижимости.

Впрочем, переезды тоже требует денег.

Уровень арендного рынка в России. Он остается довольно низким, и это, пожалуй один из главных минусов найма жилья в стране. В Сети можно найти множество ресурсов с взаимными жалобами квартиросъемщиков и собственников недвижимости.

По данным Минстроя, в арендном бизнесе сейчас находится около 5,2 млн квартир, или 246 млн кв. м жилплощади, по всей стране. При этом 97% аренды приходится на частных владельцев и краткосрочные договоры аренды. При легализации этого рынка бюджет мог бы получать до 200 млрд рублей в год.

Но это вопрос не только сбора налогов, но и низкой юридической защищенности граждан с обеих сторон сделки.

Психологический комфорт. Владелец квартиры буквально в любой момент может попросить жильцов с вещами на выход. Все зависит от условий договора, но на российском рынке они, как правило, стандартные — обеим сторонам достаточно за месяц предупредить другую, если либо жильцы хотят съехать, либо арендодатель просит освободить жилплощадь.

Ипотека, впрочем, дарит другой вид тревоги — а что если вы вдруг не сможете больше платить по кредиту? Обычно при взыскании долгов кредиторы не могут взыскивать жилье должника, если оно у него единственное. Но ипотечной недвижимости это не касается, исключение — только если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Избежать таких острых ситуаций может помочь страховка, которая гарантирует, что страховая компания выплатит за вас долг в случае, например, болезни. Здесь мы рассказывали, без какой страховки при оформлении ипотеки не обойтись.

Мобильность. Съемное жилье позволяет сравнительно легко сменить район и даже город проживания, если, например, вам предложили новое место работы или не устроило что-то в самой квартире. С собственностью расстаться, как правило, бывает сложнее. В этом случае от тех же шумных соседей просто так не съедешь.

Еще факторы, на которые стоит обратить внимание

Стабильность и официальность доходов. Если доходы и стабильные, и официальные, то ипотека выглядит хорошим вариантом. Ведь тогда вам ее выдадут на лучших условиях. При этом если заработок вдруг просядет, его официальный статус позволит подтвердить это. А значит, и претендовать на реструктуризацию долга или “ипотечные каникулы”.

Вот если доходы мало того что неофициальные, так еще и непостоянные, то ипотеку если и одобрят, то, скорее всего, с довольно высокой ставкой.

Динамика ключевой ставки ЦБ. Чем она ниже, тем закономерно ниже и ставки по кредитам, в том числе по ипотеке. Что сегодня и демонстрирует рынок. Цель властей, заложенная в нацпроектах, — среднерыночные 8% к 2024 году.

Будет ли регулятор и дальше снижать ставку и как долго? Сооснователь онлайн-школы по личным финансам и инвестированию Наталья Смирнова в блоге предложила ориентироваться на ФРС США — та ранее заявляла, что не планирует повышать собственную ставку до конца 2022 года. Сейчас она находится на уровне 0–0,25%.

Подход российского ЦБ, по мнению эксперта, не сильно отличается от американского. Так что она прогнозирует еще год-полтора низких ставок.

Но стоит помнить, что низкая ключевая ставка провоцирует инфляцию. И как только показатель пойдет вверх, к целевым 4%, ключевую ставку тоже, вероятно, начнут повышать.

Место и условия проживания. Определите, в каком жилье вы бы хотели остаться: площадь, город, район и т.д. И посмотрите, сколько будет стоить его аренда, а сколько — ипотека. Если они сопоставимы, то ипотека более предпочтительный вариант. Ведь на выходе вы получите недвижимость в собственность, а с арендой — нет.

Арина Раксина

Источник: https://tass.ru/nedvizhimost/9710939

Кому не стоит брать ипотеку

Стоит ли брать квартиру в ипотеку

© СС0 Public Domain

С 2003 по 2008 годы средняя зарплата в России выросла почти в четыре раза. В той ситуации было выгодно взять жилье в ипотеку, зафиксировать цену, которая росла тогда вместе с зарплатой. Сегодня в стране сложилась обратная ситуация: жилье сильно не дорожает, а вот доходы падают. Кому не стоит влезать сейчас в кредитную кабалу, поговорили с экспертами.

«С одной стороны, в нулевых быстро росли цены на жилье, а с другой — росли зарплаты.

В этих условиях, покупая жилье в ипотеку, можно было зафиксировать цену, и на растущей зарплате быстрее и легче погасить этот кредит.

Цены на нефть тогда шли вверх, курс доллара относительно рубля снижался, реальные доходы росли. Тогда был хороший момент, чтобы брать ипотеку», — считает директор Банковского института ВШЭ Василий Солодков.

Но ориентироваться на прошлый опыт сегодня не стоит. Сейчас ситуация в стране иная, считает собеседник «Росбалта».

«С одной стороны, мы видим софинансирование ипотеки со стороны государства, в результате чего процентная ставка оказывается меньше, чем когда-либо.

Но, с другой стороны, рост спроса на ипотеку в моменте ведет к росту цен на жилье. Дальше они, скорее всего, законсервируются на фоне падения доходов населения», — полагает эксперт.

Иными словами, недвижимость сегодня не очень ликвидна, и вам вряд ли удастся продать ее дороже, чем купили, считает Солодков. С учетом ипотеки сделать это будет вообще нереально. «То, что цена на недвижимость будет расти, совершенно неочевидно», — отметил он.

При этом доходы людей не только не консервируются, они падают. «Реальные доходы по официальным данным за этот год упали больше чем на 5% по сравнению с прошлым годом, который, кстати, тоже был не самым лучшим. У нас падение идет с 2014 года.

То есть: в отличие от ситуации, которая была в начале нулевых, сейчас ты покупаешь квартиру, цена на которую сильно уже не вырастет, а зарплата может упасть, если ты вообще можешь рассчитывать на нее вдолгую», — считает эксперт.

Сегодня, по мнению Солодкова, брать ипотеку намного рискованней, чем в начале нулевых. «Глобальные риски выше. Во-первых, страна по-прежнему зависит от экспорта сырьевых ресурсов, а тренды на сырье не слишком позитивны для России.

Во всем мире люди начинают понимать, что человек отрицательно воздействует на климат, и глобальное потепление по всем шарахнет. Хотя, есть еще и такие, кто думает: ну, затопит Мальдивы, ну и пусть. Во-вторых, пандемия, которая развивается совершенно непредсказуемо, непонятно, когда закончится.

У нас количество заболевших уже больше, чем было весной, хотя, все говорят, что никакой второй волны нет. Существуют разные модели дальнейшего развития событий. Одна из них предполагает, что к этому вирусу не вырабатывается долгосрочный иммунитет. Это равносильно тому, что пандемия никогда не закончится.

Значит, прежней экономики больше не будет, и не будет, соответственно, прежних темпов экономического роста. Пока это только прогноз, и насколько он оправдается — это еще бабушка надвое сказала. Но риски есть», — считает Солодков.

В такой ситуации долгосрочный кредит имеет смысл брать, когда вы вдолгую можете планировать свои доходы. «Сейчас, на мой взгляд, такую роскошь могут себе позволить только работники госсектора.

В нашей конкретной экономике самая защищенная группа — государственные служащие, у которых регулярно индексируются зарплаты, которые не зависят от того, что происходит в экономике.

Поэтому, если вы госслужащий, то да, вероятно, вы можете планировать доходы вдолгую и замахнуться на ипотеку. Если вы на рынке, то, скорее всего, нет», — полагает эксперт.

«Конечно, если вам жить негде, нужно брать ипотеку и каким-то образом крутиться. Во всех остальных случаях стоит хорошо подумать», — советует он.

Например, в 2008 году в СМИ активно распространялось мнение о том, что лучше квартиры покупать, чем снимать. «После этого они подешевели в два-три раза.

То есть, если вы тогда купили жилье вместо того, чтобы снимать, вы вложили свои деньги в актив, цена которого девальвировалась.

При этом ипотека осталась с вами на долгие годы, в течение которых нужно ее выплачивать вместе с процентами проценты, исходя из прежних высоких цен», — отметил Солодков.

Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков полагает, что «откладывать получение ипотечного кредита не стоит в случае первоочередной необходимости улучшения своих жилищных условий. Например, при рождении ребенка». Однако должен быть соблюден ряд условий, отмечает Волков.

«У заемщика должен быть стабильный заработок, позволяющий обслуживать кредит, а также приемлемая долговая нагрузка. Обязательно наличие средств для первоначального взноса. Если все эти условия соблюдены, то можно предметно рассматривать вероятность приобретения недвижимости в кредит.

Соответственно, если эти условия соблюсти не удается, то лучше отложить приобретение жилья в кредит до лучших времен», — считает он.

Если вы все-таки решились, важно должным образом подготовить свою кредитную историю. «Как показывает практика, банки выдают ипотечные кредиты далеко не всем желающим, а на выгодных гражданам условиях — еще реже.

Для этого персональный кредитный рейтинг должен быть высоким», — отметил Волков. По его словам, для хороших условий по ипотеке на сумму от трех до пяти млн рублей рейтинг должен быть на уровне 722 баллов и выше.

Узнать свой рейтинг можно бесплатно и неограниченное количество раз в бюро кредитных историй.

Анна Семенец

Источник: https://www.rosbalt.ru/moscow/2020/11/05/1871589.html

Стоит ли брать квартиру в ипотеку — преимущества и недостатки ипотечного кредитования + мнение экспертов

Стоит ли брать квартиру в ипотеку

Цены на недвижимость повышаются с каждым годом.

Чтобы накопить на жильё полную сумму, среднестатистической семье нужны десятки лет строгой финансовой дисциплины. Однако есть и более быстрый вариант — ипотека.

Давайте поподробнее рассмотрим, что это за кредит, на каких условиях его выдают и чем ипотека отличается от других видов банковского кредитования.

Преимущества и недостатки ипотеки

Ипотека — это разновидность залогового кредита. И у нее конечно же есть свои плюсы и минусы.

Преимущества ипотечного кредитования:

  1. Возможность сразу переехать в новое жилье, а не ждать, пока накопится вся сумма для его покупки.
  2. После оформления документов заемщик сразу же становится собственником жилья и имеет право прописать в нем членов семьи.
  3. На приобретенную недвижимость в обязательном порядке оформляется страховка, что позволяет обезопасить владельца в случае потери работы или повреждений жилья.
  4. Заемщику предоставляется льгота по уплате подоходного налога.
  5. Если взять деньги на длительный срок, то платеж будет низким и не сильно ощутимым для семейного бюджета.
  6. Для молодых семей процентная ставка понижена.
  7. Обязательное страхование жизни заемщика.
  8. Некоторые банки выдают заем без первоначального взноса.
  9. Если вам есть где жить, можно купить комнату в ипотеку и сдавать, например одинокой девушке.
  10. При появлении необходимой суммы обязательство погашается досрочно и проценты перерассчитываются, что снижает переплату.

Недостатки ипотечного кредитования:

  1. Переплата, которая зачастую превышает цену приобретаемого жилья.
  2. Сумма лимитируется в зависимости от официального заработка заемщика.
  3. В некоторых банках предъявляются дополнительные требования к заемщику (регистрация в РФ, стаж работы на последнем месте не менее полугода, наличие поручителей).
  4. Действия с квартирой, которая находится в ипотеке, ограничены до полного погашения.

Если вы решили оформить ипотечное кредитование, то изучите предложение конкретного банка, так как плюсы и минусы у каждого из них свои.

Существует ряд профессий, представителям которых точно не одобрят ипотеку.

О том, какие профессии попали в черный список, вы узнаете из видео:

Чем рискует заемщик

Ипотечное кредитование бывает двух видов:

  • с первоначальным взносом;
  • под залог имущества.

В первом случае клиент должен внести от 15 до 24% от стоимости приобретаемой недвижимости. И риски заключаются в том, что в ипотеку дают не ту сумму, которую озвучил продавец, а оценочную. Если оценщик решил, что фактическая цена жилья ниже заявленной, то разницу продавцу выплачивает заемщик.

Во втором случае вместо выплаты первоначального взноса клиент закладывает имеющееся у него жилье или жилплощадь поручителя. Опасно это тем, что при потере возможности погашать ежемесячные платежи и отсутствии выплат более 7 месяцев, заемщик вообще лишится и купленного, и заложенного имущества.

Выгоднее брать в ипотеку квартиру в новостройке. Ее стоимость и сама по себе невысокая, и проблем с оценкой не возникнет. Тем более, что строительные фирмы сотрудничают с банками и помогут с быстрым оформлением.

Стоит ли брать ипотеку — мнение экспертов

В 2015 году был тяжелый финансовый кризис, после которого резко пошли вверх процентные ставки по кредитам. Ипотека выдавалась минимум под 12-17% годовых. В 2016 году рынок стабилизировался. Сегодня займы на покупку жилплощади выдаются даже под 7% годовых, а ставка потребительских кредитов осталась на том же уровне.

На понижение процентной ставки повлияло снижение уровня инфляции. Банки делают все возможное, чтобы стабилизировать Центробанк. В ответ на вопрос, когда стоит взять кредит на жилье, эксперты уверяют, что выгоднее всего делать это в 2018 году.

Еще одна причина, по которой стоит покупать недвижимость сейчас — снижение цен на нее. В Москве квартиры подешевели на 25%. Примерно такое же понижение и в регионах.

Обусловлено снижение цен на жилье следующими причинами:

  • снизилась покупательская способность жителей России;
  • инфляция растет, а зарплаты не меняются или даже падают;
  • обилие предложений на рынке недвижимости, большое количество новостроек;
  • партнерство строительных организаций с банками.

Поэтому сейчас самое подходящее время для оформления заема на покупку недвижимости. Особенно это касается лиц со стабильным доходом, имеющих сумму, достаточную для первоначального взноса.

Оценив ситуацию на рынки недвижимости, эксперты дали гражданам несколько советов:

  1. Не спешите брать заем. Сначала оцените свое материальное положение. Возможно, лучше немного повременить.
  2. Используйте все положенные льготы, такие как материнский капитал, помощь молодым и малоимущим семьям, а также поддержка военнослужащих и социальная ипотека.
  3. Лучше всего выбирать надежный и известный банк, несмотря на высокие требования к пакету документов.
  4. Берите деньги в рублях, а не в долларах. Иначе при внесении каждого платежа вам придется обменивать рубли.

В каких случаях лучше подождать — ситуации, когда не стоит брать ипотеку

Итак, мы с вами выяснили, что в 2018 году выгоднее всего приобретать жилплощадь.

Однако не стоит спешить. Помните мнение экспертов о том, что нужно сначала оценить свой бюджет. Есть ряд причин, при наличии которых с ипотечным кредитованием рекомендуется повременить. Давайте поподробнее рассмотрим их и подберем варианты решения.

Наличие других кредитов

В 21 веке уже никто не боится оформлять кредиты. Практически у каждого человека есть обязательства перед банком. И наличие других кредитов в первую очередь влияет на то, стоит ли покупать квартиру, студию или дом в ипотеку.

Во-первых, помимо ежемесячного платежа, который в среднем не меньше 20 тысяч, вы будете погашать и другие обязательства. Есть вероятность, что у вас просто не хватит денег.

Во-вторых, при оформлении ипотечного кредитования банк вычитает из вашего дохода все обязательные расходы, в том числе и платежи по кредитам. В итоге получается низкий показатель — вам просто откажут в выдаче.

Прежде чем начать копить на первоначальный взнос, накопите сначала на погашение всех долгов, чтобы ипотечное кредитование было вашим единственным обязательством.

Многие организации в России часто задерживают сотрудникам зарплаты, а некоторые и вовсе становятся банкротами и не способны в полном объёме рассчитаться по зарплатным долгам. Поэтому, прежде чем брать на себя обязательства перед банком, обдумайте, насколько стабилен ваш работодатель.

Если вы работаете в молодой организации, то риски очень высоки. Многие фирмы не выдерживают на плаву и двух-трех лет, так как не справляются с давно закрепившимися на рынке конкурентами. При закрытии компании вам в лучшем случае выплатят три ежемесячных зарплаты, а в худшем — признают себя банкротом и не заплатят ничего.

Также не стоит оформлять заем, если вам периодически задерживают заработную плату. Банка ваши проблемы не касаются и за просрочку платежа придется заплатить пенни.

Чтобы не потерять платежеспособность, устраивайтесь в стабильные компании, существующие десятки лет. И обязательно узнайте у коллег, как обстоят дела с задержками выплат. Если все хорошо, то, проработав там полгода, смело оформляйте ипотечное кредитование.

Кризис и нестабильная экономическая ситуация

Во время кризиса в 2015 году разорились многие компании, которые держались на плаву десятки лет. Поэтому, прежде чем брать заем, изучите состояние экономики в стране в настоящее время и прогнозы экспертов на будущее. Посмотрите, не ожидается ли дефолт.

Все кризисы и обвалы экономики обычно предсказывают заранее. Поэтому, если прогнозы экспертов неутешительные, лучше подождать стабилизации экономического положения в стране.

Невыгодные условия банков

В России есть десятки банков и у всех свои условия по оформлению ипотечного кредита и размеру процентной ставки. Не спешите бежать в ближайший банк или туда, где вы уже брали кредит. Подробно изучите все банки. Почитайте, какие есть льготы. Возможно, вы под них попадете.

На сайте практически каждого банка есть калькулятор расчета ипотеки, который показывает максимальную сумму для вас и размер ежемесячного платежа по ней. Проведите вычисления и сравните, какие условия вам подойдут больше. Кредит берется минимум на 5 лет. Это долгий срок, поэтому и обдумать все нужно тщательно.

Аренда как альтернатива ипотечному кредитованию

Люди берут ипотеку, потому что мечтают поскорее поселиться в собственном жилье, а не скитаться по съемным квартирам.

Многие из них не понимают, зачем платить за проживание кому-то, если лучше отдавать те же деньги, но за свою жилплощадь. На самом деле у аренды тоже есть свои плюсы.

Основные преимущества аренды:

  • не нужно иметь в наличии сразу большую сумму денег;
  • арендатор сам выбирает район и наполнение квартиры или дома;
  • ремонтные работы и обустройство жилья проводится за счет хозяина недвижимости;
  • при потере возможности платить арендную плату легко найти вариант подешевле и переехать.

Главный минус аренды жилья — нестабильность. Хозяин имеет право выселить жильцов в любой момент. И им придется за короткий срок найти другую жилплощадь. Плюс в съемной квартире собственники не всегда прописывают своих арендаторов, а без регистрации бывает трудно даже на работу устроиться. Поэтому риски есть и у аренды, и у ипотеки.

Я лично считаю, что гораздо выгоднее купить квартиру в кредит, чем снимать. И сейчас я объясню почему. Мы с мужем снимали однокомнатную квартиру за 10 000 рублей.

Я предложила ипотеку. В Сбербанке нам рассчитали, что за однушку в строящемся доме мы будем платить 25 лет по 13 000. Брать мы хотели миллион. Переплата выходит 2 900 000, что в почти в 3 раза больше требуемой суммы.

Теперь давайте рассмотрим вариант с арендой и откладыванием денег на покупку жилплощади в будущем. Если платить 10 000 за съём и откладывать по 3000 в месяц (цифры исходя из платежа в 13 000), то миллион накопится через 28 лет. За этот период мы бы отдали арендодателю 3 360 000, что в разы превышает переплату по ипотеке.

Исходя из приведенных расчетов я сделала вывод, что нам выгоднее оформить кредит, а не снимать жилплощадь. Однако каждый случай индивидуален и решать только вам.

Заключение

В конце хочу сказать, что не стоит бояться ипотечного кредитования.

Даже если вы живете один, всегда комфортнее проживать в своем доме, а не временно пребывать в чужом. Но не забывайте, что к процессу кредитования стоит подойти серьезно и в первую очередь трезво оценить свои финансовые возможности.

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://azbukakreditov.ru/mortgage/stoit-li-brat-ipoteku

Стоит ли брать ипотеку в 2020 году и что ждет рынок недвижимости | Финтолк

Стоит ли брать квартиру в ипотеку

Дети пошли в школу, а Муся принесла троих котят. Самое время расширить кругозор, чтобы помогать делать домашние задания отпрыскам, и жилплощадь, потому что ваша двушка теперь с трудом позволяет комфортное сосуществование всех членов семьи, включая тех, у кого лапки.

Мы всё понимаем: конечно, нужная сумма на покупку новой квартиры, даже если продать старую, едва ли наберется. Выход — ипотека. Но стоит ли оформлять этот займ и вообще покупать жилье в текущем году, разбирался Финтолк.

Что изменилось на рынке недвижимости в 2019-м

В прошлом году цены на недвижимость, по оценкам разных экспертов, выросли на 7-10 % или 8-20 % в зависимости в региона. В то же время произошло рекордное снижение ключевой ставки Центробанка с 7,75 % до 6,25 %, говорит Елена Балашова.

Елена Балашова, директор группы компаний SRG по направлению «Аналитика недвижимости и информационные технологии»:

Этот исторический минимум не мог не сказаться на поведении заемщиков: россияне принялись брать кредиты и активно покупать жилье, по крайней мере те, у кого была такая возможность. Однако на фоне падения реальных доходов населения всплеска на рынке недвижимости не случилось. К тому же введение эскроу-счетов спровоцировало рост цен на первичку, эстафету подхватил и вторичный рынок.

Доходы населения падают — это минус

При этом, по словам управляющего партнера Delta estate Елены Земцовой, активность россиян, несмотря на выше обозначенную тенденцию, все равно снизилась по сравнению с предыдущим годом — в 2019 году ипотечных кредитов выдано на 10 % меньше, чем в 2018 году.

«Это косвенно подтверждает, что цены на жилье растут, а доходы населения — нет. Объем общей просроченной задолженности по ипотечным кредитам за прошедший год вырос на 17 %.

При этом увеличивается и средний срок займа: с 200 месяцев в январе 2019 года до 218 месяцев в январе этого.

Это говорит о том, что даже на фоне удешевления ипотеки платеж по-прежнему остается некомфортным, и заемщики компенсируют это увеличением срока кредитования», — поясняет эксперт.

Ставки снижаются — это плюс

Вполне логично, что, пытаясь не потерять потенциальных клиентов, банки пытаются предложить более лояльные условия. Генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова сообщает, что во второй половине 2019 года поступательно снижалась ключевая ставка, как следствие — банки несколько раз корректировали свои ипотечные программы.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»:

Если в начале 2019 года ставки были на уровне 10,5 %, то в самом конце уже достигли средних 8,5 %. Ряд ипотечных программ предусматривает очень привлекательные минимальные ставки при выполнении клиентом определенных условий. Например, ипотека от 7,79 % при оформлении кредита на крупную сумму.

Дают новый маткапитал — тоже плюс

В этом году влияние на рынок недвижимости, по идее, должны оказать дотационные государственные программы.

Так, по мнению руководителя Департамента розничного кредитования банка «НЕЙВА» Натальи Ермиловой, появившаяся у семейных пар возможность получать материнский капитал за первого ребенка и использовать эти средства для оформления первоначального взноса увеличат спрос на небольшие ипотечные кредиты для покупки недорогого жилья на вторичном рынке, но пойдет приток на рынок низкокачественных ипотечных заемщиков. Когда кредит берут люди, не планировавшие улучшение жилищных условий из-за отсутствия должной суммы до появлении маткапитала, то для банков такие кредиты обладают потенциально более высоким риском. Поэтому объем выдачи будет зависеть от готовности банков работать с таким сегментом клиентов.

Елена Балашова также считает, что выгодные условия для молодых семей, военнослужащих, программа выделения земли на Дальнем Востоке сохранят спрос на недвижимость. Однако ставка под 4-6 % годовых сможет лишь немного «подогреть» рынок, но это не панацея, и рассчитывать на серьезное увеличение спроса не стоит, говорит она.

Солидарна с коллегами и Елена Земцова — льготные программы от государства по поддержанию спроса на недвижимость серьезно нарастить ипотечные портфели не помогут, поскольку средний чек по таким сделкам невелик.

…но если ты москвич — то минус

В свою очередь Наталия Кузнецова уточняет, что маткапитал как помощь в улучшении жилищных условий актуаленпреимущественно для жителей регионов, но не столицы.

«Для Москвы это очень маленькая сумма. На первого ребенка предусматривается сумма в размере 466 600 рублей — это немного на фоне стоимости столичной недвижимости.

Как показывает статистика, стоимость „евродвушек“ комфорт-класса, приобретенных в ипотеку за 2019 год в старых границах Москвы, составила в среднем 7,2 миллиона рублей.

В этом случае доля материнского капитала не превышает 6,5 % и не является стимулирующим фактором», — поясняет эксперт.

Эскроу-счета — это минус

Второй фактор, который скажется на жилищном рынке, — это нововведение в виде эскроу-счетов. Редактор направления «Жилищный вопрос» в проекте ЛьготОтвет Ирина Задохина заявляет, что их появление в России и отмена долевого строительства поспособствует предложению новых программ ипотечного кредитования по сниженным процентным ставкам.

«В конце 2019 года Сбербанк сообщил, что намерен снизить ставки по ипотеке на покупку квартир в домах, строительство которых финансируется банком с использованием эскроу до 1 % по программе господдержки для семей с детьми.

Для всех остальных заемщиков ставка может составить 5,3 % годовых. Однако действовать такие низкие ставки будут только до момента сдачи дома в эксплуатацию, после будет применяться стандартная ипотечная ставка», — уточняет юрист.

Впрочем, Наталия Кузнецова не видит пока кардинальных изменений, связанных с уровнем ставки, из-за введения эскроу-счетов. По ее словам, Сбербанк анонсировал подобный продукт, но он предусматривает готовность застройщиков взять расходы на себя либо за счет маржи, либо за счет покупателя.

В то же время директор по направлению продажи недвижимости Rosreestr.netАлексей Шайхов считает, что введение системы и новых выплат для многодетных семей подстегнет рынок недвижимости, но пока сложно говорить, насколько это поможет раскрутить его.

Алексей Шайхов, директор по направлению продажи недвижимости Rosreestr.net:

При этом введение эскроу-счетов немного затормозит застройщиков, поскольку не все компании смогут позволить себе проектное финансирование на строительство новых объектов. Снижение ставки в основном повлияет больше на инвесторов, чем на ипотечных владельцев квартиры.

Закредитованность населения — это минус

Ждать в этом году ипотечного бума не стоит. В этом эксперты Финтолка практически солидарны. Однако Наталья Ермилова прогнозирует увеличение доступности этого вида кредитования.

«Ставки продолжат снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ. Показатель предельной долговой нагрузки (соотношение ежемесячных платежей по кредитам к доходу клиента — прим. ред), который банки обязаны учитывать, рассматривая заявки на потребительские кредиты, пока еще не применяется для ипотеки, что также повышает ее привлекательность для банков», — поясняет наша собеседница.

О снижении ставки говорит и Елена Балашова, предполагая, что в 2020 году этот показатель имеет все шансы достичь 8 % и в дальнейшем продолжит постепенно снижаться, если не брать во внимание форс-мажоры и резкое изменение макроэкономической ситуации. Директор по направлению продажи недвижимости Rosreestr.net Алексей Шайхов также советует смотреть на макроэкономические факторы, которые могут значительно поменять стоимость жилья, — например, снижение цен на нефть.

Квартиры дорожают — это минус

Директор группы компаний SRG называет камнем преткновения длявозникновенияажиотажа на ипотечном рынке стагнацию доходов населения.

«Уже сейчас мы наблюдаем нетипичную для рынка картину: спрос на квартиры падает на фоне растущего предложения. Эта тенденция сохранится в ближайшие несколько лет», — говорит эксперт.

С тем, что в ближайшие годы рынок недвижимости будет находиться в непростой ситуации, согласен и член Генсовета «Деловой России» Владимир Прохоров. По его словам, строительная отрасль сегодня в переходном состоянии.

Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России»:

Процесс продлится еще около трех лет. Примерно такой срок требуется застройщикам, чтобы завершить строительство объектов по старым правилам.

На сегодняшний день это примерно 60 % от всех строек в стране.

Частичный переход отрасли на проектное финансирование уже привел к росту цен на жилье, так как проценты за обслуживание банковских кредитов застройщики вынуждены перекладывать на покупателей жилья.

Рефинансирование — это плюс

Также Елена Балашова отдельно отмечает такой показатель, как рефинансирование. Банкам придется серьезно постараться, чтобы удержать своих текущих клиентов и привлечь новых. Снижение ставок и здесь сыграет свою роль.

Она не исключает вероятность, что уже в этом году мы столкнемся с повышением надбавки к коэффициентам риска в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика, о котором говорилось ранее.

Поэтому кажущаяся доступность ипотеки не повысит число покупок жилья.

В подтверждение этого Елена Земцова сообщает, что введение показателя долговой нагрузки заемщика для ипотечных кредитов может случиться с 1 июля 2020 года. Тогда получить ипотеку заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом станет практически невозможно.

«Также стоит учесть действия регулятора, который из-за большой закредитованности населения ужесточает требования к заемщикам», — говорит управляющий партнер Delta estate.

Низкая инфляция — это плюс

Чтобы понять, чего в итоге ждать россиянам, Владимир Прохоров предлагает смотреть на планы Центробанка в этом году продолжить снижение ключевой ставки и к концу года довести ее до значения 4 %, считая, что в условиях снижающихся реальных доходов населения ставка по ипотеке и должна находится на уровне 4-5 %, но таких показателей вряд ли удастся добиться.

«Если Центробанк продолжит снижать ключевую ставку согласно плану, то к концу 2020 года мы сможем увидеть предложения от банков по ипотечным кредитам со средними ставками 7-8 %. Однако это не единственный показатель, который повлияет на спрос. В ближайшее время мы увидим сокращение предложения.

Количество лотов в продаже будет снижаться. Покупатели столкнутся с проблемой выбора. В условиях ограниченного предложения они будут более тщательно относиться к выбору жилья, поэтому выиграют те застройщики, которые будут в своих проектах сочетать баланс „цена — качество“», — комментирует он.

Наталия Кузнецова, подтверждая обозначенный коллегой курс Центробанка, сообщает, что на очередном заседании ЦБ РФ ключевая ставка будет снижена еще на 0,25 %, то есть до 6 %, что также может вызвать небольшую коррекцию на рынке ипотечного кредитования в рамках стандартных программ. Стоит пояснить, что снижению ключевой ставки способствует замедление годовой инфляции.

Однако у Елены Земцовой вызывает опасение, что во второй половине 2020 года инфляция вернется к 4 %. Это связано с увеличением расходов госбюджета на социальные нужды.

Тогда в случае малейших изменений геополитической обстановки и ситуации на финансовых рынках количество привлеченных банком денежных средств со стороны может возрасти, что негативно скажется на кредитовании, в том числе ипотечном.

Также наша собеседница говорит о вероятности очередного снижения ставки рефинансирования, если сохранятся текущие макроэкономические показатели и положительная динамика по инфляции.

Белая зарплата — это плюс. Но редкий

«Но при этом нужно понимать, что минимальные ставки по ипотеке все равно будут доступны не всем заемщикам, а только наиболее перспективным для банка категориям: зарплатным клиентам банка, заемщикам с большим первоначальным взносом, а также тем, кто приобретает первичное жилье у застройщиков — партнеров банка», — уточняет эксперт.

Сегодня же, по словам Елены Земцовой, отмечается тенденция снижения общего объема выданных ипотечных займов.

То, что ипотека дешевеет, не позволяет полностью сгладить отрицательного влияние постепенного роста цен на недвижимость из-за изменений в законодательстве относительно застройщиков.

В итоге растет не количество выданных ипотечных займов, а общая закредитованность населения. При этом на рынок начинают выходить заемщики, оформившие кредиты в 2016-2017 годах по ставкам 11 % и выше.

Говоря о ситуации на сегодняшний день, Наталья Ермилова добавляет, что основной спрос на ипотеку за прошедшие 10 лет уже в основном удовлетворен.

«Эффект от снижения ставок, скорее всего, будет компенсирован плавным удорожанием квадратного метра из-за перехода застройщиков на проектное финансирование и инфляции», — резюмирует эксперт.

…равно нулю

Что же получается в итоге? Там плюс, тут минус… Так брать ипотеку или не брать? Если совсем коротко, то ситуация такая: покупать сейчас квартиру выгодно как никогда: если очень поторопиться, то можно вскочить в вагон уходящего поезда и «урвать» новостройку по старой цене без эскроу-счетов по низким процентным ставкам. Дальше с каждым месяцем цены на квартиры будут расти, а ставки снижаться, что, по идее, должно сохранить баланс на рынке недвижимости, если бы не одно «но». Доходы населения не растут, а вот закредитованность растет. То есть покупать квартиры даже под самые низкие в истории проценты скоро попросту будет некому.

Источник: https://fintolk.pro/stoit-li-brat-ipoteku-v-2020-godu-tendencii-rynka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.