Риски при продаже квартиры в ипотеку

Содержание

Какие риски при продаже квартиры через ипотеку?

Риски при продаже квартиры в ипотеку

ВКЛАДЫ  ИНВЕСТИЦИИ  НЕДВИЖИМОСТЬ  ВАЛЮТА

Квартиру или дом можно продать даже в том случае, если покупатель станет проводить сделку через банк. Часть людей не переживают по этому поводу, справедливо полагая, что все нюансы на себя возьмет учреждение. Иные заемщики отказываются из-за опасности сделки купли-продажи для владельца жилья.

Необходим трезво взвесить все за и против, а также понять, стоит ли операция своих рисков, и что следует помнить, чтобы не ошибиться в своем решении. Ведь на самом деле сегодня большинство россиян не имеют возможности приобрести недвижимость за наличные, это очень дорогостоящая покупка, и обращение в банковское учреждение за помощью является логичным выходом из ситуации.

Есть две особенности в подобной сделке, про которые не стоит забывать:

  1. Как будет проходить оплата

Рассмотрим самые популярные варианты развития событий:

Интересный момент, что после покупки жилья, пусть даже и через банк, многие собственники делают активно ремонт в помещении. На деле не каждый согласовывает пертурбации в здании, что является прямым нарушением российского законодательства.

Чтобы этого избежать, следует все действия решать вместе с Мосжилинспекцией. Но если перепланировка была уже сделана, но не узаконена, то никакая купля-продажа не пройдет, да и банк не даст своего согласия. Так что лучше перед походом в финансовое учреждение такие нюансы закрыть.

Плюсы и минусы процесса

Многие продавцы опасаются, что покупатель квартиры, оформляющий ипотеку, откажется в будущем выполнять свои обязательства, то есть платить. Сама процедура кредитования по себе нивелирует данный вид риска.

Резюмируя все вышесказанное, следует выделить положительные и отрицательные моменты купли-продажи для продавца ипотечного жилья.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

  • Минимум рисков для всех участников процесса. Дело в том, что мошеннические действия сведены к нулю, так как взаиморасчеты проходят на глазах у банка, который выполняет выплату денег.
  • Контроль кредитором всех стадий операции. Он следит не просто за порядком, но и юридической чистотой процесса (наличие всех обязательных документов и справок, составление специального договора купли-продажи и пр.).
  • Если средства и не поступят в руки продавцу, то не составит труда оспорить сделку, так как на основании действующего законодательства имущество будет возвращено бывшему собственнику.
  • Все взаиморасчеты проходят исключительно подлинными деньгами, которые можно проверить сразу в кассе отделения.
  • Долгий срок продажи жилья. Если деньги нужны срочно, то это не вариант. На оценку имущества, сбор всех документов уйдет время.
  • Задержка в выплате денег. Банкиры не сразу переводят рубли на счет продавца после подписи договора, так как они всегда дожидаются перерегистрации имущества в Росреестре.

Риски при продаже квартиры по ипотеке для собственника заметно снижаются. Нет шансов получить поддельные средства, ведь большинство банкиров стараются проводить сделки безналичным путем.

Если участники выбрали банковскую ячейку в качестве резервуара для хранения денег до их выплаты, то стоит заказать услугу проверки каждой купюры в кассе.

Когда такая услуга не входит в ипотечные взаиморасчеты, то стоит заказать ее отдельно, естественно, поделив расходы с покупателем напополам. Это позволит максимально обезопасить себя от мошенников.

Дополнительно продавцу стоит не делать следующего

  • Предоставлять покупателю оригиналы документов

Самый лучший вариант – отнести бумаги лично менеджеру в руки, который при продавце сделает ксерокопию. Если же банк просит сличить полученные копии с оригиналами, то скорее всего свои документы они получали через третьи руки. Так что в любом случае лучше подойти в отделение самостоятельно.

Признать сделку недействительной легко, в особенности, если будущий заемщик нарушает условия кредитного соглашения. Конечно, правда будет на стороне старого собственника, но лучше оградить себя от возможных проблем. Узнайте побольше о человеке, который планирует взять вашу квартиру через ипотеку.

Что касается покупателей, то у них свой риск, хоть и единственный. Это несогласие банка выдавать заем. Вряд ли менеджер даст аргументированную причину происходящего, так как имеют право не разглашать подробности.

Наиболее безопасная реализация недвижимости через ипотеку будет через кредитора с хорошей репутацией. Перед передачей жилища в залог, следует привести все документы по нему в порядок. Помимо технических бумаг, желательно выписать всех зарегистрированных лиц в квадратных метрах и погасить коммунальные платежи.

Источник: https://KreditQ.ru/kakie-riski-pri-prodazhe-kvartiry-cherez-ipoteku/

Продажа, покупка квартиры в ипотеку, в кредит: риски продавца и покупателя

Риски при продаже квартиры в ипотеку

Рассмотрим, какие опасности подстерегают человека, собирающегося приобрести жилплощадь с привлечением средств ипотечного кредитования.

Задаток

Одной из форм начального соглашения о покупке квартиры становится внесение задатка. В частности, покупатель передаёт продавцу определённую денежную сумму, чтобы подтвердить серьёзность намерений.

Это необязательное, но вполне объяснимое со стороны продавца условие: человек желает обрести уверенность, что квартира будет продана, поэтому отказывает другим претендентам.

В некоторых случаях покупатель выбирает квартиру на этапе согласования кредита, поэтому не имеет твёрдой уверенности в том, что ипотека будет одобрена.

При полученном отказе внесённый задаток остаётся продавцу. Этот момент часто становится предметом юридических споров: продавец не отдаёт сумму, покупатель настаивает, что авансовый платёж нужно вернуть. Как обычно, истина находится посередине.

Последствия неисполнения условий договора, обеспеченного задатком, регулируются ст. 381 ГК РФ, где чётко обозначено следующее:

  • если договор не исполняет покупатель, задаток остаётся продавцу;
  • если условия нарушаются стороной, получившей аванс, сумма возвращается в двойном размере.

Дополнительные риски

Даже имея на руках нужную сумму кредита и приобретая одобренную банком квартиру, риски для покупателя сохраняются. Сделку после заключения можно оспорить в таких случаях:

  • отсутствует согласие одного из супругов, если жилплощадь считается совместно нажитым имуществом;
  • квартира перешла владельцу по наследству, и после продажи появились другие претенденты на обладание недвижимостью;
  • жильё куплено с привлечением средств материнского капитала, но до продажи доли несовершеннолетних собственников не были выделены;
  • продажа совершена с нарушением прав несовершеннолетних и без одобрения органов опеки.

Лица, чьи права при совершении сделки были нарушены, могут оспорить её в судебном порядке, вернув себе недвижимость. Возврат денег покупателю остаётся спорным вопросом: продавец может уехать в другую страну, не оставив контактов.

Приобретение недвижимости с непогашенной ипотекой

Важно понимать, что с момента покупки квартиры в кредит вплоть до погашения займа недвижимость остаётся в залоге банка. Это обязательное условие программ ипотечного кредитования.

Если человек не может дальше исполнять долговые обязательства по ипотеке, квартира выставляется на продажу.

Стоимость такой недвижимости обычно ниже, но предполагаемая выгода грозит покупателю крупными финансовыми рисками.

Сделка с предварительным снятием залога

Выполняются такие операции в 3 этапа:

  1. Покупатель выплачивает остаток кредита.
  2. Продавец снимает обременение.
  3. Передаётся оставшаяся часть денег и переоформляется право собственности.

Процедура занимает время и предполагает следующие риски для покупателя:

  1. Независящие обстоятельства. После погашения задолженности перед банком продавец может скоропостижно умереть или скрыться, не сняв обременения с квартиры. Перечисленные средства банк не вернёт, сделка приостановится.
  2. Отказ от сделки. Схема напоминает предыдущий вариант: покупатель выплачивает часть долга, продавец отказывается от продажи. Разумеется, юридический владелец жилья обязан вернуть средства, даже в двойном размере. Однако, если он признан неплатёжеспособным, ждать возмещения убытков придётся бесконечно долго.

Продажа с обременением

Такие сделки проводятся только с согласия банка, и риски покупателя многократно возрастают. В частности, снимать обременение придётся покупателю. Здесь возникают такие трудности:

  • дополнительный залог – испытывая финансовые затруднения, владелец может перезаложить квартиру третьим лицам;
  • административный арест – если банк подал в отношении заёмщика судебный иск, юридические действия по объекту залога невозможны;
  • неточность расчётов – стараясь возместить убытки, банк закладывает в стоимость квартиры штрафы за просроченную задолженность.

Покупка залоговой квартиры в кредит

Оформить кредит на приобретение такой квартиры можно только в банке, который является залогодержателем. Риски продавца заключаются в том, что, получив заем и погасив задолженность владельца, продавец отказывается от завершения сделки. В таких ситуациях человек не только теряет деньги, но и вынужден погашать полученный кредит.

Риски продавца при сделках с привлечением заёмных средств

Важно понимать, что сделки купли-продажи – это двусторонний договор, поэтому продавец также рискует стать жертвой обмана. Учитывая, что этот участник договора уже владеет недвижимостью, опасность заключается в передаче средств: зарегистрировав право собственности, покупатель отказывается выплачивать заявленную сумму. Рассмотрим, как избежать подобных проблем.

Взаиморасчёт

Чтобы снизить собственные риски, продавцу выгодно использовать такие способы передачи средств:

  1. Депозитная ячейка. Здесь хранятся деньги покупателя до момента регистрации сделки. Когда переход права собственности подтверждён официально, покупатель получает квартиру, продавец – доступ к депозитной ячейке и деньгам. Если сделка срывается по каким-либо причинам, остаётся лишь досада о времени, потраченном на сбор документации для заключения сделки.
  2. Аккредитив. Это специальный счёт, на котором размещаются денежные средства, доступ к которым не имеет ни один из участников сделки до момента её завершения. Взаиморасчёт производится по предыдущей схеме: когда право собственности переходит покупателю, продавец получает деньги.

В любом из перечисленных способов мошенничество со стороны участников сделки полностью исключается, однако определённая степень риска сохраняется.

В частности, у банка могут отозвать лицензию в период нахождения средств, поэтому забрать деньги невозможно.

Кроме этого, не исключается вероятность мошенничества со стороны сотрудников кредитно-финансового учреждения. Отметим, что такие риски минимальны, но они присутствуют.

Сделка не состоялась

Ключевым условием передачи средств с депозитной ячейки или счёта-аккредитива становится регистрация сделки: передача права собственности на объект недвижимости. В частности, если Росреестр отказывает зарегистрировать сделку по каким-либо причинам, продавец не получает доступ к деньгам.

Документы

Перед заключением сделки продавец обычно проверяет юридическую чистоту недвижимости, на что имеет полное право. Для этого изучаются все бумаги, связанные с квартирой на предмет выявления неучтённых собственников, задолженностей по ЖКХ и прочих нюансов.

Передача залога

Если продавец оформляет ипотеку для покупки квартиры, приобретаемый объект недвижимости переходит в залог к банку, выдающему кредит. Передачу жилплощади в качестве залога лучше оформлять после получения денежной суммы в полном объёме. Эта превентивная мера полностью исключает несанкционированное распоряжение чужой собственностью.

Признание сделки недействительной

В этом случае договор расторгается, и обретённое имущество возвращается первоначальному владельцу. Это происходит по стандартной схеме:

  • покупатель – теряет имущественные права, следовательно, обязан вернуть квартиру предыдущему собственнику;
  • продавец – возвращает полученные по сделке деньги.

Военная ипотека: чем рискует продавец

Военная ипотека – программа кредитования, разработанная в соответствии с Федеральным законом №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» специально для обеспечения жильём военнослужащих по контракту: солдат, сержантов, офицеров и прапорщиков.

Суть сводится к тому, что для каждого из участников программы заводится лицевой счёт, где постепенно накапливаются средства. Через 3 года военнослужащий подаёт рапорт на получение ипотеки и покупку жилья.

Накопленные средства выступают в качестве первоначального взноса, обязательные платежи погашаются из средств Федерального бюджета.

Такой вид кредитования имеет ряд преимуществ для продавца:

  • в программе участвуют только банки с господдержкой;
  • чистота сделки тщательно проверяется;
  • процедура отработана и не вызывает сложностей в оформлении.

Рассмотрим, какие опасности для продавца скрывает этот вид кредитования.

Проверка объекта недвижимости

Акт оценки жилья заказывается и предоставляется собственником квартиры. Выбор эксперта остаётся за владельцем. Однако сделка согласовывается и одобряется Росвоенипотекой. Если после передачи права собственности в квартире выявляются технические недостатки, например проржавевшие трубы, сделка оспаривается и признаётся недействительной.

Пакет бумаг

Ввиду тщательной проверки продавцу приходится собирать внушительный пакет документов, что влечёт дополнительные расходы и доставляет неудобства.

Заключение

Подведём итог:

  • сделки с недвижимостью подразумевают риски для каждой из сторон;
  • избежать неприятностей помогает тщательная проверка документов на всех этапах;
  • продавцам невыгодно связываться с квартирами, имеющими обременение;
  • для взаиморасчётов лучше использовать банковский депозит.

Вам также может понравиться

Источник: https://DamSovet.net/nedvizhimost/prodazha-pokupka-kvartiry-v-ipoteku-v-kredit-riski-prodavtsa-i-pokupatelya/

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке: процесс, процедура продажи, проверка состояния объекта недвижимости и ее оценка

Риски при продаже квартиры в ипотеку

При продаже жилья в ипотеку многие продавцы боятся рисков, которые могут подставить под удар их финансовое состояние. Из-за опасений быть обманутыми владельцы недвижимости зачастую отметают данный вариант продажи. В статье будут рассмотрены обязательства и возможные риски при продаже жилья в ипотеку.

Процедура продажи квартиры по ипотеке

Основные этапы:

  • Поиск покупателя.
  • Обсуждение с ним деталей сделки по ипотеке.
  • Составление предварительного договора с указанием деталей сделки. Если вносится задаток, пишется расписка, в которой указывается переданная сумма.
  • Аудит состояния жилплощади.
  • Выявление рыночной стоимости недвижимости с помощью проведения оценки независимым экспертом.
  • Страхование продаваемой недвижимости.
  • Сбор необходимых документов и их передача в банк.
  • Ожидание одобрения сделки кредитором.
  • После его получения — составление основного договора и регистрация его в Регпалате.
  • Получение покупателем подтверждения на собственность с обременением в Регпалате.
  • Перевод денег за квартиру продавцу.

Проверка состояния объекта недвижимости

Во время проведения аудита объекта недвижимости производится проверка:

  • строительных конструкций (стены, перекрытия, пол), поиск трещин, плесени и потёков;
  • коммуникаций, батарей и водоснабжения, на предмет отсутствия следов коррозии и протечек;
  • окон и дверей, для уверенности в их целостности, а также подтверждения функционирования систем доводчиков и других дополнительных устройств;
  • электропроводки открытого типа, работоспособности розеток, выключателей, потребителей электроэнергии, проверка на отсутствие обугливаний, искрения и др.

Контроль производится в два этапа: изначально проверка осуществляется под контролем покупателей, а затем — представителем кредитора.

Если в ипотеку планируется продажа «вторички», аудиторская проверка может включать также контроль соответствия планировки жилья плану технической инвентаризации, которые не всегда соответствуют друг-другу.

Если сделка происходит без посредничества банка, предоставление технического или кадастрового плана не потребуется.

Оценка стоимости

Оценку стоимости объекта недвижимости производит независимый специалист. Благодаря этому, продаваемое имущество получает адекватную оценку без завышения стоимости. Независимая оценка выступает ориентиром для понимания суммы займа, которая понадобится, а также она является своего рода страховкой на случай форс-мажора.

Продавец вправе указать для жилья максимальную стоимость, указанную в заключении эксперта, в случае, если она удовлетворяет покупателя и не превышает первоначальной цены за квартиру.

Стоимость, названная экспертом, должна соответствовать цене, прописанной в договоре купли-продажи.

Специалисты производят анализ не только состояния жилплощади, но также ее местоположения, исследуют район, в котором она находится, размещение на этаже, возраст дома и его пригодность вцелом для эксплуатации.

Банк может сам предложить эксперта, который проведет процедуру оценки. Заёмщик вправе выбирать специалиста, который проведет оценку недвижимости, самостоятельно.

Страхование

Страхование недвижимости при покупке в ипотеку предназначено для сохранения квартиры в адекватном состоянии, это гарантирует банку возврат выделенных денежных средств, если ипотека не будет выплачена.

Обычно объект недвижимости в этом случае страхуется от возможного возгорания, затопления, стихийных бедствий или повреждения. Страхование при покупке в ипотеку происходит за счёт покупателя.

Однако, при наступлении страхового случая возмещение получает владелец квартиры (если будет установлена его непричастность к случившемуся).

Варианты расчетов

Для уверенности сторон договора в получении и передаче денег в срок используются такие надёжные варианты расчетов как:

  • Безналичный с участием посредника. Эту функцию берет на себя банк. Получив подтверждение о завершении сделки, он осуществляет перевод денег продавцу напрямую, покупатель в процессе не участвует. Для этого у продавца в данном банке должен существовать расчетный счёт.
  • Использование банковской ячейки. Для осуществления этого расчета покупатель должен обналичить средства, выделенные банком, и поместить их в ячейку. Продавец сможет забрать их сразу же после предъявления договора купли-продажи и выписки из Росреестра, в которой будет обозначено, что квартира теперь находится в собственности покупателя.

Способ расчета выбирается по согласию обеих сторон (продавца и покупателя), взвесивших все плюсы и минусы того или иного варианта.

Передача квартиры банку в залог

Для получения согласия банка на сделку по ипотеке необходимо произвести следующие действия:

  • подписать кредитный договор;
  • передать права требования, подписав договор купли-продажи;
  • оплатить госпошлину в размере 2 000 руб.;
  • зарегистрировать данные договоры в госрегистратуре (занимает около 2х недель).

Пройдя регистрацию, покупатель становится собственником приобретаемого жилья, получая право собственности с обременением. Квартира переходит в залог к финансово-кредитному учреждению. Ограничения на собственность снимаются после полной выплаты ипотеки.

Перечисление денег

Покупатель должен обратиться в регистрационную палату и получить справку, в которой будет указано, что квартира перешла к нему в собственность.

После передачи подписанных обеими сторонами договоров в банк, финансовое учреждение осуществляет передачу денег продавцу. Перечисление денежных средств происходит переводом на счет продавца, передачей через ячейку или наличными.

Самым безопасным способом является использование банковской ячейки. Благодаря использованию этого метода, продавец уверен в том, что деньги помещены в ячейку, покупатель же знает, что, при возникновении непредвиденных обстоятельств, деньги останутся в ячейке и продавец их не получит.

Получив право собственника с обременением, заемщик начинает ежемесячно вносить платежи. Если возникают просрочки или покупатель становится не способен исполнять лежащие на нем обязательства, банк может продать залог, чтобы погасить долг. При этом, бак продает жилье по низкой цене, такой, чтобы погасить исключительно свою долю. Таким образом, первый взнос может не вернуться покупателю в случае недобросовестного соблюдения договора.

Какие документы необходимо предоставить банку продавцу недвижимости

Продавцу необходимо передать банку следующие документы, которые помогут банковской структуре провести проверку жилплощади:

  • копии паспортов собственников жилья;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на данную квартиру;
  • бумага, констатирующая переход помещения в собственность продавца ( завещание, договор, дарственная и др.);
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт, содержащий экспликацию и инвентарную стоимость (если старше 5 лет, необходимо обновить);
  • выписка из Росреестра (по которой помещение не должно быть заложено или арестовано);
  • расширенная выписка из жилконторы (подтверждающая отсутствие прописанных в квартире «проблемных» жильцов, судимых и т.д.);
  • документ, в котором указана оценка стоимости жилья.

Данный список документов может дополняться, в зависимости от финансово-кредитного учреждения, необходимостью приложения к пакету документов поэтажного плата, выписки из домовой книги, справки из БТИ и других бумаг. Начиная оформлять ипотеку, стоит уточнить в банке данные о необходимом пакете документов.

Какие риски несет продавец недвижимости

  1. Одним из рисков является отказ банка в проведении продажи квартиры по ипотеке. Кредитное учреждение может отказать в сделке в случае износа жилплощади свыше 70%, возраста постройки старше 1957 г., неудовлетворительном состоянии жилья и пр.

    Отказ банка является поводом для возврата залога за квартиру, больше ничем продавец жилья в этом случае не рискует, т.к. сделка отменилась по инициативе третьих лиц. Именно поэтому не стоит торопиться с растратой полученного залога. Требования покупателя о возвращении суммы в двойном размере можно смело отклонять, т.к. они неправомерны.

    Продавец не отказывался от своих обязательств, поэтому его вины в случившемся нет. Чтобы не оказаться в такой ситуации, продавцу лучше самостоятельно провести предварительную проверку юридической чистоты жилплощади и устранить факторы, которые могут негативно сказаться на решении банка.

  2. Оформление крупных сделок может привлечь мошенников, желающих поживиться за чужой счёт. Чтобы не стать их жертвой, не стоит предоставлять оригиналы документов, тем более передавать их третьим лицам. Даже копии документов лучше предоставить банку самостоятельно. В этом случае можно будет не сомневаться в отсутствии обмана со стороны покупателя.

  3. Признание сделки недействительной. В такой ситуации приобретенное имущество возвращается: продавец получает назад продаваемую квартиру, а покупатель — все заплаченные за нее деньги. Сделка может быть признана судом недействительной спустя несколько лет после ее заключения.

    За этот период покупатель может осуществить перепродажу жилплощади, иногда она может быть продана несколько раз. В этом случае возвращение квартиры первоначальному собственнику станет большой проблемой.

  4. Оформление квартиры в залог требует большой осторожности. Предоставляя ипотеку, финансово-кредитное учреждение просит продавца оформить жилплощадь в залог.

    Главным фактором является срок такого переоформления. Если продажник не хочет, чтобы его квартира попала в незаконное распоряжение, оформление следует отложить только после полного расчета.

  5. Завышение стоимости квартиры несёт для продавца определенные риски.

    Если расписки составлены неверно, при расторжении сделки продавец останется должен вернуть приобретателю аванс, который составляет 20% от стоимости (завышенной) жилплощади. В том случае, если квартира все же была продана по завышенной стоимости, с нее придется платить завышенный 13%-й налог.

Самым опасным этапом при продаже квартиры в ипотеку считается передача денежных средств. Продавцы чаще всего опасаются неполучения денег за квартиру, получения меньшей суммы и того, что купюры окажутся подделкой. Для уверенности в получении денег за квартиру в полном размере стоит обращаться, в первую очередь, в надёжный банк. В этом случае неполучение денег будет невозможно из-за строгого контроля сделки банковскими структурами, которые заинтересованы в том, чтобы сделка прошла успешно.

Выбирая способ оплаты через ячейку, продавец становится, фактически, владельцем заложенных в нее средств. Подтвердив факт передачи права собственности на жилье, можно свободно получить деньги от продажи. В случае неоплаты приобретаемой жилплощади продавцу возвращается продаваемое жилье, для этого необходимо подать исковое заявление в суд.

Стоит заметить, что непоступление денег происходит крайне редко. Попадание поддельных денежных средств также крайне невероятно. При передаче денег через банковскую структуру производится их тщательная проверка. Принимая от покупателя часть денег наличными, можно их проверить в этом же банке с помощью специальной техники.

Процесс продажи квартиры через ипотеку является ответственным шагом. Банки стараются минимизировать всевозможные риски, поэтому, выбрав надежный банк, можно быть уверенным в безопасности сделки.

  • Алексей
  • В изрбанное
  • Распечатать

Источник: https://samsebefinansist.com/ipoteka-riski-prodavca-i-process-prodazhi-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.