Продажа с обременением

Содержание

Покупка и продажа квартиры с обременением

Продажа с обременением

Граждане, приобретающие жилье, нередко сталкиваются с его обременением. Под ним подразумевается ограничение прав владельцев по его распоряжению и пользованию. Особенность обременения в его сохранении даже при смене владельца недвижимости. Любая квартира с обременением связана с рисками для ее владельца.

Возможные формы обременения

Выделяют 5 форм обременения на жилье:

  • арест;
  • аренда;
  • рента;
  • управление на доверии;
  • ипотека.

Существует несколько возможных форм обременения жилья

Арест подразумевает полный запрет государства на распоряжение недвижимостью. Имущество арестовывается только по решению судебных органов. Любое жилище, арестованное по судебному решению, не может быть продано или куплено кем-либо. Любые сделки будут возможны только после снятия ареста. Росреестр содержит полный список арестованного имущества у граждан.

Аренда позволяет продавать и покупать недвижимость, но с определенными условиями. Часто требуется предварительная договоренность между собственником и нанимателями. Арендный договор обычно заключается на год. Если же он заключается на несколько лет, то требуется его госрегистрация.

Владелец не может продать жилье с проживающими там нанимателями. Ему требуется дождаться окончания действия договора. У него имеется право потребовать их выселения через суд.

Рента связана с договором, который заключается рентодателем и ее получателем.

Первый по договоренности получает жилье получателя ренты после его кончины, но взамен до этого момента обязуется обеспечивать его содержание и уход за ним.

Продажа жилища рентополучателем невозможна другим лицам. Он сможет сделать это только после расторжения договора и выплаты компенсации рентодателю.

Доверительное управление не позволяет гражданину распоряжаться жилищем других лиц. Он получает лишь ограниченные права в виде присмотра за состоянием жилья на время отсутствия его хозяев.

Ипотека — самая распространенная форма обременения. Она представляет собой залог, при котором покупаемая по кредиту недвижимость будет оставаться в фактической собственности у банка до момента полного погашения долга.

Данное обременение снимается после оплаты всей суммы кредитного долга. Но у гражданина, купившего квартиру в кредит, есть возможность ее продать даже при наличии обременения.

Способы продажи и покупки обремененной недвижимости

Обремененная недвижимость может продаваться и покупаться, но при наличии согласия на это кредитора и при условии погашения ипотеки.

У продавца жилища, находящегося под обременением, есть несколько вариантов:

  1. Продать квартиру, выплатив кредитору оставшуюся сумму долга по ипотеке.
  2. Продать жилье новому покупателю, за счет денег которого обременение будет снято.
  3. Продать жилище, переоформив кредитный договор на покупателя.

Покупка квартиры новым собственником не снимает обременения с нее. Новый владелец недвижимости берет на себя долг прежнего покупателя перед банком.

Можно ли продать квартиру с имеющимся обременением?

Сделка по продаже залогового жилища по второму варианту проводится следующим образом:

  1. Получается согласие у банковской организации, в которой оформлена ипотека, на продажу собственности.
  2. Банком производится перерасчет суммы долга по кредиту.
  3. Оформляется договор между продавцом и покупателем.
  4. Покупатель в счет стоимости приобретаемого жилья перечисляет деньги на счет банка-кредитора. Происходит погашение ипотеки продавца.
  5. Продавец получает справку от банка об отсутствии перед ним обязательств и закладную.
  6. Продавец обращается в Росреестр за получением нового свидетельства на жилье, в котором делается отметка о снятии с него обременения.
  7. Наряду с подачей документов в Росреестр на снятие ограничения по владению жилищем покупатель и продавец подают заявление о переходе прав собственности на него.
  8. Свидетельство о собственности на жилье без обременений получается его новым владельцем.

Законом допускается возможность у продавца переоформить ипотечный договор на покупателя. Все стороны подписывают соглашение, по которому обязательства по ипотеке переводятся на нового собственника. Данный вариант не отменит обременения на недвижимость. Она по-прежнему будет находиться во владении банка. Подобная сделка предпочтительна для многих банковских организаций.

Документы для продажи обремененного жилья

Перед тем как продать квартиру с обременением, продавцу с покупателем необходимо подготовить следующую документацию:

  • доверенность от банковской организации, дающая согласие на продажу;
  • 3 экземпляра договора по продаже жилища;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • документы от продавца, подтверждающие факт нахождения квартиры именно в его собственности;
  • письменное согласие от мужа или жены на сделку, если продавец состоит в брачном союзе;
  • оплаченная закладная из банка;
  • выдержка из домовой книги, где указываются все зарегистрированные в жилье лица.

При проведении сделки в обязательном порядке оплачивается госпошлина. Ее размер составляет 2000 рублей.

При продаже недвижимости учитывается согласие супруга на сделку. Если он не даст разрешения на продажу, то сделка не сможет состояться. Особенно это касается недвижимости, которую супруги приобрели в процессе брака. Она будет являться их совместной собственностью.

Перед тем как купить квартиру под залогом, гражданину необходимо узнать о проживании в ней несовершеннолетних.

Закон запрещает продавать недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние и если им негде жить.

Сделка может состояться только при условии, если продавец предоставит доказательства того, что после продажи жилья у ребенка будет гарантированное новое место жительства.

Возможные риски при сделках с обремененной недвижимостью

Основные риски при указанных следках заключаются в:

  • необходимости у покупателей оплачивать стоимость жилья, не принадлежащего в полной мере продавцу;
  • отсутствие гарантий одобрения сделки банком;
  • возможном обременении жилища рентой;
  • возможном использовании жилья арендаторами по арендному договору;
  • возможном наложении ареста на жилище.

В первом случае продавцу с покупателем рекомендуется заключить предварительный договор. По нему покупатель оплачивает стоимость обремененной квартиры. После получения им документов на собственность заключается договор купли. Продавец может отказаться от сделки, и покупатель рискует столкнуться с необходимостью оспаривать это решение через судебный орган.

Рентодатель не сможет продать жилье, обремененное рентой. Ему требуется разрешение ее получателя. Покупатель такой квартиры имеет риск ее лишиться. Суды указывают, что это незаконная сделка.

Продажа и покупка арендованных квартир может не состояться по нескольким причинам:

  • если квартиранты пропишут в ней несовершеннолетнего;
  • если договор найма заключен на долгий период и нет серьезных оснований для его расторжения.

При наложении на недвижимость ареста, ее нельзя будет продать. Любая сделка с ней будет аннулирована.

Процедура снятия обременения

Обременение снимается через обращение продавца в банк. В спорных случаях добиться снятия залога можно в судебном порядке.

Процедура снятия обременения с недвижимости проходит этапы:

  1. Обращение продавца в банк с просьбой снять обременение одним из возможных вариантов.
  2. При согласии банка им делается отметка в закладной о том, что долг погашен.
  3. Продавец с покупателем подают заявление и пакет документов в Росреестр.
  4. Росреестр снимает обременения в 3-дневный срок.

Прежде чем покупать жилье, необходимо убедиться в отсутствии обременения

Материнский капитал как обременение

Недвижимость, приобретенная по материнскому капиталу, тоже считается обремененной. Поскольку материнский капитал может использоваться только в определенных целях, то продавцу необходимо получить официальное разрешение на сделку у органов опеки.

Когда покупатель жилья погасит кредит и снимет с него залог, ему потребуется выделить долю в нем для детей. И покупатель, и продавец совместно уведомляют об этом орган опеки. При одобрении сделки стороны имеют возможность заключить ее официально. После оформления договора стороны направляют его на регистрацию в Росреестр.

Можно ли продать обремененное жилье? Это возможно, но при исключении случая, если оно находится под арестом. В остальных случаях гражданам необходимо заранее урегулировать возможные спорные моменты в зависимости от конкретного описанного выше случая.

Источник: https://fintolk.ru/likbez/pokupka-prodazha-kvartiry-s-obremeneniem.html

Обременение на квартиру: что это такое, последствия

Продажа с обременением

При приобретении жилья на вторичном рынке покупатели могут столкнуться с определенными трудностями, связанными с существующими на данное недвижимое имущество ограничениями.

Чтобы избежать от возможных мошеннических действий и последующих судебных разбирательств важно проверить юридическую чистоту квартиры или дома, тщательно изучая домовую книгу и сведения о квартире.

 Зачастую можно встретить предложения о продаже жилья по существенно заниженной цене, это уже является признаком того, что на него имеются определенные ограничения. Поподробнее расскажем о том, обременение на квартиру что это, их виды и способы приобретения квартиры с  ограничениями.

Что такое обременение и его виды

Официальное определение «обременения» регламентируется ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. «О госрегистрации прав на недвижимость».

Указанный закон гласит, что обременение на квартиру – это ограничения, зафиксированные в актах и договорах,  на право осуществления сделок владельцем своим жильем.

При этом собственник вправе провести сделки с обремененным жильем исключительно с разрешения третьего лица.

Обременения бывают нескольких типов:

  • Ипотека. Приобретение жилья с помощью ипотеки – один из распространенных способов. Во многих случаях квартира выступает в качестве залога у банка-кредитора. Владелец же не может осуществить продажу такого жилья до того, пока не выплатит весь долг. Но совершить продажу такого жилья возможно при получении согласии у кредитной организации и у покупателя, который обязуется принимать все условия банка.
  • Наличие ренты. Если в данной жилплощади проживает получатель ренты, осуществить сделку по продаже или оформления дарственной, можно после его смерти или по обоюдному согласию.
  • Арест. Такое ограничение налаживается, если у собственника имеются задолженности по коммунальным платежам (долг свыше определенного лимита) или другие задолженности. Оформление купли/продажи можно лишь после согласия управляющей компании (т.е. после погашения всех невыплат).
  • Наем на договорных условиях. Несмотря на то, что съемщик жилья не наделен правом на наемное жилье, собственник не имеет право выселять его до окончания срока, установленного договором аренды. Сделка по купле продаже может осуществиться только по истечению срока аренды или после согласия съемщика.
  • Зарегистрированные на этой жилплощади лица. В процессе сделки по продаже жилья проводится самостоятельная выписка всех жильцов, прописанных в нем. Если указанные лица отказываются сделать это, при этом они не обладают правом собственности, владелец может сделать это в судебном порядке. Но существуют случаи, когда собственник не может выписать гражданское лицо из своей жилплощади без согласия последнего.
  • Проживание в квартире несовершеннолетнего. Отчуждение подобного жилья можно реализовать лишь с разрешения опекунского (если младше 14 лет) или попечительского (для лиц старше 14 лет) совета.
  • Аварийное здание. Согласно закону продажа квартиры в доме, который признан аварийным, запрещено.
  • Сервитут. Это документ, согласно которому правом пользования жилым помещением обладают лица, не являющиеся его собственником (например, когда собственники живут заграницей и поручили присмотр за квартирой другому лицу). Для продажи такого жилья, собственнику необходимо их согласие.

Как продать жилье с обременением?

В целом, продажа квартиры с обременением подразумевает выполнение определенных процедур, связанных со снятием ограничения. Подробно расскажем на примере реализации ипотечной недвижимости.

Чтобы совершить подобную сделку владелец жилья (продавец) должен получить от банка-кредитора документы, разрешающие продавать жилье, приобретенное по ипотеке, которая еще не погашена. После получения согласия от банка, нужно искать покупателя, готового купить квартиру с обременением.

Порядок оформления сделки такова:

  • Покупателем арендуется две банковские ячейки в кредитной организации, где у продавца оформлена ипотека. Первая ячейка предназначена для средств, направленных на погашение ипотеки, а вторая, куда размещается остаток договорной суммы, принадлежит продавцу.
  • Покупатель за счет денег 1-й ячейки выплачивает кредит.
  • Банком-кредитором оформляется документ, подтверждающий факт полного погашения кредита.
  • Между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи.
  • Регистрационной палатой выдается справка о снятии ограничения с предмета сделки и оформляется переход права собственности покупателю. Для обращения в регистрационную палату необходимо подготовить следующие бумаги: заявку установленного образца о снятии ограничения, свидетельство регистрации собственности на продаваемое жилье, ипотечный договор и платежные чеки на погашенный кредит, квитанция об уплате госпошлины, закладную.
  • Деньги со второй ячейки становятся доступными продавцу после завершения сделки.

Чтобы исключить спорные ситуации (например, после погашения кредита собственник может отказаться от сделки по продаже, вопрос можно решить только в судебном порядке). Поэтому желательно заключать с продавцом предварительное соглашение. В нем должно быть указано, что часть денег покупатель выделяет на погашение кредита.

Нюансы продажи недвижимого имущества с обременением

При продаже жилплощади с обременением форма договора несколько отличается. В нем должен присутствовать пункт о том, что продавец известил покупателю о наличии ограничения. Помимо этого в нем подробно должно быть описан порядок взаиморасчетов.

Квартиры с обременением чаще продаются в аукционах, когда жилье выступает в качестве залога за оформленный кредит, и заемщик не выполнил свои кредитные обязательства. В подобных случаях в качестве продавцов выступают судебные приставы исполнители.

Существует и другой вариант отчуждения квартиры с ипотечным обременением: переоформление кредитных обязательств на покупателя. Но этот способ может быть реализован исключительно по согласию банка-кредитора после проверки кредитной истории покупателя, его платежеспособности и наличия у него иных кредитных обязательств.

Если в покупке ипотечного жилья нынешний собственник использовал средства материнского капитала, и в нем прописаны несовершеннолетние лица, то для совершения сделки необходимо получить согласие попечительского или опекунского совета. Разрешение на отчуждение квартиры указанные органы могут дать лишь после того, как все несовершеннолетние лица будут зарегистрированы на новой жилплощади. Последняя по параметрам должна быть больше предыдущей.

Проверка снятия обременения на квартиру

Снятие обременения подтверждается получением соответствующего документа от органов, которыми было оно установлено. В случае ипотечного жилья это будет документ от банка о полном погашении долга. Если ограничение принято управляющей компанией по причине невыплаты коммунальных услуг, то подтверждением снятия обременения станет бумага от указанных органов о выплате долгов.

В случае ренты подтверждением снятия ограничения станет:

  • документ о смерти получателя пожизненной ренты;
  • документ об истечении срока договора ренты;
  • нотариально заверенный документ, заключенный между получателем ренты и исполнителем относительно обоюдного согласия по продаже жилья.

Узнать о наличии обременений перед началом заключения сделки купли/продажи можно при подаче заявки в Росреестр на получение выписки ЕГРП по данной недвижимости. В ней имеется вся информация относительно ранее проводимых сделок, а также наличия обременения.

Вывод

Несмотря на привлекательную стоимость  жилья с обременением, процедура его купли/продажи достаточно сложный процесс.

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков (потеря денег и приобретенной жилплощади в связи с признанием сделки недействительной), лучше воспользоваться услугами квалифицированного юриста, который не только поможет выявить существующие обременения, но совершить грамотную сделку в соответствии с установленными законодательными актами.

Источник: https://Papinian.com/grazhdanskoe/zhilishchnoe/prodazha-i-pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Как можно продать квартиру с обременением?

Продажа с обременением

По сравнению с отчуждением квартиры непосредственно застройщиком, ее продажа на вторичном рынке несет риски, связанные с правовыми ограничениями за счет обременения этой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

По этой же причине собственник больше не сможет полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом.

Поэтому при отчуждении жилой площади следует либо как-то решить вопросс обременением, либо честно признаться покупателю о наличии таких ограничений и прийти с ним к определенному соглашению.

Какие бывают виды обременения?

Обременение  ̶  это условия, запреты, которые ограничивают собственника недвижимого имущества полностью пользоваться, владеть, а также распоряжаться этим имуществом.

Согласно 1 статьи ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», обязательную государственную регистрацию должны пройти следующие правовые обременения:

  • сервитут;
  • ипотека;
  • доверительное управление;
  • аренда
  • наем жилого помещения.

Кроме вышеперечисленных видов ограничений, квартира также может быть обременена:

  • арестом имущества;
  • пожизненной рентой;
  • наличием совладельца или третьих лиц;
  • наличием иных несовершеннолетних и недееспособных собственников;
  • пропиской третьих лиц.

С законодательной точки зрения сервитут  ̶  это право постороннего лица пользоваться жилой площадью собственника.

Например, в случае если двухкомнатная квартира имеет двух владельцев, а одна из этих комнат является проходной, то владелец последней должен предоставить право другому собственнику пройти через эту комнату, так как нет другого выхода для прохода, например в кухню, балкон или в другие части квартиры.

Примечание! Следующим видом обременения является ипотека, при которой залогодатель передает свою жилплощадь в залог, после чего лишается возможности распорядиться предметом залога.

В случае доверительного управления одна сторона, не желающая или имеющая возможности заниматься вопросами юридического характера насчет распоряжения собственной квартирой, заключает соглашение с другой стороной, которая и обязывается заниматься этими вопросами.

Полезно знать! В случае с арендой одна сторона (арендодатель) передает право пользования и владения другой стороне (арендатору) на определенное время. Как в доверительном управлении, так и здесь собственник не утрачивает право собственности на это имущество, но и полноценно распорядиться им также не может.

По сравнению с сервитутом, арест на недвижимость может быть наложен, а также снят только судебным решением. Арест, как принудительная мера, может быть наложена не только при накоплении денежных долгов перед кредиторами, а также при просрочке платежей по ипотеке, принятии судебного решения о возмещении должником материального ущерба, причиненной по его вине.

Отметим! В случае заключения договора ренты рентополучатель (одинокий, пожилой человек, инвалид и т.д.) отчуждает свое жилье другому лицу (рентодателю), который будет нести обязанность по его уходу или содержанию.

Можно ли продать квартиру с обременением?

При покупке жилплощади на первичном рынке, приобретатели становятся ее полноправными собственниками, и согласно 2 части 209 статьи ГК РФ, они вправе осуществить любые не противоречащие закону сделки по отношению приобретенного имущества, в т. ч. отчуждать, сдать в аренду, обременить его и т.д.

В случае покупки квартиры с обременением дела состоят иначе, так как собственники не смогут полноценно распоряжаться этим имуществом. Многим собственникам интересно, можно ли продать такую недвижимость. Теоретически это возможно и в каждом обстоятельстве имеет свои особенности.

Например, в соответствии с 37 статьей ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если владелец заложенной жилплощади хочет ее продать, то он должен на это получить согласие залогодержателя (банка). Несмотря на это, наличие ограничения не может стать запретом для собственника передать заложенное имущество по наследству.

Если речь идет о продаже квартиры, где проживают несовершеннолетние недееспособные лица, то здесь также необходимо получить согласие законных представителей этих детей. Кроме того, за такими действиями осуществляется контроль органов опеки и попечительства, которые выполняют свою обязанность по защите законных прав и интересов этих лиц.

Примечание! Если недвижимость является совместной собственностью супругов, то при ее продаже одним из супругов нужно будет получить на то согласие второго супруга. Это согласие обязательно подлежит нотариальному удостоверению.

Как проверить наличие обременения?

При покупке обремененной недвижимости можно столкнуться с различными проблемами по причине нехватки знания юридических тонкостей.

Поскольку все ограничения прав собственности на недвижимость должным образом подлежать государственной регистрации, то проверить наличия ограничения можно посредством:

  • обращения в ближайшее отделение Росреестра;
  • обращения в МФЦ;
  • осуществления запроса через интернет ̶ порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru.

Для получения выписки насчет наличия или отсутствия правовых ограничений требуется оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от нижеуказанных обстоятельств:

ОбстоятельствоРазмер в рублях
Если физическое лицо хочет получить бумажную справку750
Если юридическое лицо хочет получить бумажную справку2200
Если физическое лицо хочет получить электронную справку300
Если юридическое лицо хочет получить электронную справку600
Осуществление запроса с указанием в нем о срочности получения выпискиДвойная оплата

Для получения данной выписки необходимо составить заявление. Законодательство не каждому предоставляет право подать заявление на получения вышеуказанной выписки насчет наличия обременений.

Примечание! Такую информацию вправе получить не только правообладатели, а также судебные службы, нотариусы, полиция, прокуратура. После получения заявления регистрирующий орган в пределах 14 дней выдаст выписку.

Как продать квартиру с обременением?

Следует не забывать о том, что любая сделка, относительно отчуждения обремененной квартиры должна быть осуществлена с добровольного согласия либо кредитора, либо сособственника, рентоплатителя и т.д.

Например, в практике нередки случаи, когда после приобретения недвижимого имущества в ипотеку собственники оказываются в не состоянии оплатить ипотечный долг, по причине чего решаются продать обремененную квартиру.

Примечание! В данном случае необходимо помнить, что банк не только должен дать согласие на ее продажу, а также стать полноценным участником этой сделки.

Порядок действий

При продаже обремененного имущество следует не только запастись необходимым перечнем документов, а также соблюдать соответственный порядок действий, который различен при разных видах ограничения.

Существует общий порядок оформления сделки купли-продажи не только обремененной квартиры, а так же необремененной.

В случае если продается жилая площадь, которая была передана в залог, то поиском покупателя занимается сам залогодержатель.

Порядок действий при продаже квартиры под залог таков:

  1. Продавец обращается в банк и просит его согласие на продажу квартиры.
  2. Банк после нахождения покупателя составляет предварительное соглашение, которое подписывается продавцом и приобретателем.
  3. Банк предъявляет собственные депозитные ячейки, чтобы осуществить расчет по сделки.
  4. Приобретатель перечисляет сумму договора на депозитные ячейки.
  5. После заключения договора продавец получает доступ к своей депозитной ячейки.

Для продажи жилой дом, на которую наложен арест, существует особенный порядок, согласно которому банк обращается в суд с требованием взыскать неоплаченный долг залогодателя, после чего осуществляются открытые торги по отчуждению недвижимого имущества должника.

Примечание! Один из обязательных действий при продаже квартиры, это получение выписки из ЕГР о наличии обременения на недвижимость. Конечным итогом всего этого можно считать снятие ограничения с имущества.

Необходимые документы

Для того чтобы продать обремененное имущество, необходимо запастись документом, подтверждающим:

  • платежеспособность покупателя;
  • о купли-продажи квартиры с подписью обеих сторон;
  • задолженности по ипотеке;
  • перевод средств покупателем;
  • о снятии квартиры с обременения.

Необходимо также наличие:

  • паспорта продавца;
  • свидетельство о праве на предмет продажи;
  • выписки о лицах, зарегистрированных в жилом доме и т.д.

Процедура снятия обременения с недвижимости

После продажи квартиры осуществляется снятие обременения с нее. Например, в случае с отчуждением арендованного имущества ограничение снимается только после того, как полностью оплачивается задолженность или исполнится условие по решению суда.

В случае наличия договора ренты или сервитута ограничение снимается добровольно или в принудительном порядке.

Вне зависимости от варианта обременения, для его снятия необходимо обратиться в регистрирующий орган с предоставлением:

  • заявления о снятии обременения;
  • паспорта лица, являющегося собственником;
  • документов, которые устанавливают права на жилплощадь;
  • квитанции по оплате госпошлины.

Примечание! В зависимости от вида обременения, могут понадобиться также дополнительные документы. Процедура снятия ограничения может продлиться в порядке от 30 до 60 дней.

Возможные риски при продаже с обременением

Приобретая жилую площадь на вторичном рынке, покупатель должен быть осведомлен о том, что он может стать собственником обремененной жилплощади, по причине которой он не сможет полностью распоряжаться квартирой.

В список возможных рисков при продаже недвижимости можно включить следующие неблагоприятные обстоятельства:

  1. Если эту процедуру осуществляет банк, то ему будет все равно, за сколько будет продана квартира, так как главная цель банка  ̶  это получить свой долг в полной мере. По этой же причине залогодержатель не будет заниматься поиском лучшего предложения.
  2. Договор купли-продажи совместного недвижимого имущество будет признан недействительным, если на его заключение не дал один из супругов.
  3. Если покупатель не знал о том, что квартира находится под арендой, то он не сможет расторгнуть данный договор по собственной инициативе, так как перемена собственника квартиры не может отменить договор аренды.
  4. Если покупатель не был осведомлен о том, что в проданном доме живут другие лица, которые пользуются им на основе завещательного легата, иждивения и т.д., то он не сможет потребовать от них покинуть дом, поскольку они там находятся на законных основаниях.

Так как отчуждение жилого помещения может привести к неблагоприятным последствиям, то продавцу и покупателю следует предпринять взвешенные шаги. Например, покупатель должен проверить наличие обременения на квартиру, а продавцу не следует скрывать от приобретателя сведенияоб этих ограничениях.

Отметим! Необходимо также запастись определенным пакетом документов, на основе которых регистрирующий орган осуществит запись о снятии ограничений. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravonaslednik.ru/spory/obremenenie/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-poryadok-dejstvij-neobxodimye-dokumenty.html

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца: риски, как составить договор

Продажа с обременением

Время чтения 4 минутыСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца является одним из возможных способов обеспечения обязательства. Как правило, такое обременение устанавливается до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.

Основания установления обременения

При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:

  1. полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
  2. полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
  3. поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Порядок установления обременение в условиях договора

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон.

По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки.

Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

  • срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
  • порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
  • содержание обременения.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором.

После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.

Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca

Обременение на квартиру что это такое

Продажа с обременением

Во время заключения договора купли продажи владелец помещения и покупатель хотят, чтобы процедура прошла без затруднений. Покупатель старается узнать как можно больше данных о недвижимости. Однако далеко не все лица обращают внимание на наличие обременения на имущество. Практика показывает, что многие даже не в курсе, что представляет собой понятие.

Обременение на квартиру – это один из самых важных параметров, которые стоит учесть в обязательном порядке. Игнорирование правила может привести к тому, что в последующем гражданин лишится недвижимости.

Отсутствие обременения выступает гарантией, что иные лица не будут предъявлять претензии в отношении имущества.

О том, какие разновидности понятия существуют, чем опасна покупка такого имущества, и как проверить, было ли снято обременение, поговорим далее.

Существующие разновидности ограничения собственности

Чтобы обезопасить себя, гражданин должен понимать суть обременения квартиры. Необходимо заранее выяснить, что несет для нового владельца подобная ситуация. В соответствии с действующим законодательством, существуют разновидности обременения квартиры.

А именно:

  • Оформление ипотеки. Способ подразумевает временную передачу прав на имущество финансовому учреждению, которое предоставило деньги в долг на покупку квартиры. Ипотечные кредиты отличаются большим объемом. Поскольку владелец помещения получил желаемую сумму, по договору он обязан предоставить банку и гарантии возврата денежных средств. Именно поэтому недвижимость передается в обременение до полного расчета по взятым обязательствам. Пока лицо не выполнило все приложения кредитного договора, оно не сможет в полной мере распоряжаться имуществом.
  • Квартира находится в аренде. Покупка помещения с арендаторами – достаточно неприятное явление. Потому сделка с владельцем квартиры должна совершаться только после того, как будет осуществлено выселение жильцов, и помещение полноценно освобождено. Нередко проблемы возникают из-за срока договоренности между хозяином помещения и постояльцами, отраженного в договоре. Продолжительность периода может составлять около 1 года на момент реализации помещения. В этом случае процесс выселения может быть осуществлен только через суд.
  • Договор ренты. Если гражданин обеспечил владельца помещения всем необходимым в течение жизни или определенного срока, это позволяет претендовать на недвижимость, находившуюся в собственности подопечного. По этой причине реализация какой квартиры будет невозможной. Если текущий владелец передумал передавать помещение, или потребность в сторонней помощи исчезла, необходимо осуществить расторжение договора аренды. В этом случае предстоит осуществить возврат денежных средств, которые ранее были получены, а также выполнить перерасчет денег, потраченных на покупку лекарств, предметов первой необходимости и продуктов.
  • Недвижимость находится в аресте. Это является одним из самых сложных случаев наложения обременения. В этой ситуации ограничения устанавливают государственные органы. Чтобы гражданин смог вновь получить права на пользование помещением, ему предстоит выполнить обязательства, из-за которых был произведен арест. Самой сложной ситуацией является невозможность не только совершать какие-либо юридические действия с помещением в результате ареста, но и проживать в нем.
  • Недвижимость передана в доверительное управление. В этом случае за жильем присматривает третье лицо. Подобное возможно, если хозяин квартиры уехал на длительное время. В этом случае права на недвижимость частично передаются временному хозяину. Эта разновидность обременения может быть снята только в результате гибели исполнителя или по согласованию сторон.

Какую опасность таит в себе покупка и продажа квартиры с обременением?

Владелец должен понимать, продажа квартиры с ограничением не менее опасна, чем ее покупка. Если бывший хозяин помещения не снял ограничения перед передачей прав на него, это может привести к возникновению в последующем ряда трудностей. Сложнее всего будет в случае, если гражданин отправился за границу и не может вернуться обратно.

Если владелец вынужден осуществлять продажу помещения с наложенным ограничением, рекомендуется заранее обратиться к юристу. Он поможет минимизировать вероятность возникновения сложных ситуаций в последующем.

Если продажа уже состоялась, бывший владелец недвижимости должен быть готов к тому, что предстоит потратить много времени на урегулирование ряда вопросов с новыми владельцами. Оплата всех затрат на проведение судебных разбирательств и иных обязательных действий ляжет на плечи виновника происшествия.

Потому значительно выгоднее разобраться с имеющимися ограничениями до момента реализации квартиры. Соглашаясь на совершение сделки купли продажи с владельцем квартиры с ограничением, покупатель дополнительно обременит себя.

Он не сможет полноценно распоряжаться имуществом до того, пока все имеющиеся ограничения не будут сняты. Вернуть денежные средства до решения проблем также не удастся. Разбирательство в судебном порядке может растянуться на несколько лет.

 Сложнее всего найти выход из ситуации, когда ограничение на продажу наложено из-за того, что в квартире имеется прописка у несовершеннолетнего гражданина, или он является владельцем части помещения.

В этом случае обговорить нюансы и выполнить полную передачу имущества покупателю удастся только при содействии опекуна. Однако не всегда попечитель разрешает выполнять подобные действия. Нужно принять во внимание и невозможность владельца полноправно распоряжаться имуществом.

В некоторых случаях хозяева помещения не смогут не только выполнить продажу, но и проживать в нем, если в купленной квартире с ограничением имеются арендаторы или лица, имеющие право на пожизненное проживание. Договор можно аннулировать.

Однако выполнение этого процесса дополнительно обременит стороны.

Возврат финансов, а также повторная передача квартиры потребует затрат большого количества времени. Так эксперты рекомендуют предусмотреть все нюансы перед продажей помещения.

Покупая квартиру, которая не находятся в обременении, покупатель уменьшит риск возникновения проблем. В последующем стороны смогут избежать судебных тяжб и потери средств и личного времени.

Продажа и покупка квартиры, находящейся в обременении

Разобравшись, что такое обременение на недвижимость, эксперты советуют изучить особенности проведения сделки с таким помещением. Передавать права можно только после того, как ограничения будут сняты.

Если на недвижимость наложен арест, в первую очередь необходимо разрешить споры с государственными службами. И если жилье находится в залоге по ипотеке, потребуется произвести расчет по кредиту.

Если препятствием к продаже выступает сдача недвижимости в аренду, потребуется обсудить с текущими жильцами потребность в выселении и осуществить процедуру так, чтобы она не могла обременить стороны.

В большинстве ситуаций снять ограничения удается достаточно быстро.

Если человек не может сиюминутно снять ограничение с помещения, с продажей квартиры лучше повременить. Иначе можно обременить обоих участников сделки дополнительными сложностями.

Скрывать нюансы текущего положения дел от покупателя нельзя. Если клиенту действительно понравилась квартира, он может пойти на уступки и помочь второму участнику сделки решить возникшие проблемы.

Перед приобретением недвижимости в обязательном порядке необходимо изучить все бумаги, касающиеся имеющихся ограничений и их особенностей. Договор купли-продажи доли должен быть заключен у нотариуса.

Скачать образец договора купли-продажи обремененной квартиры:

В процессе специалист познакомится со всеми дополнительными бумагами и выяснит возможность проведения операции. Юрист составит уникальные документы, отражающие все условия передачи и особенности последующего распоряжения имуществом новым владельцем.

 Так, в классический договор могут быть включены данные о сроках выписки или выселения лиц, которые продолжают проживать в квартире. Если помещение находится в обременении по ипотеке, необходимо предоставить гарантии произведения выплат в установленные сроки.

Если в помещении проживает несовершеннолетний, потребуется предоставить опекунское разрешение на продажу.

Проверка наличия обременения и особенности его снятия

Разобравшись, что значит квартира с обременением, необходимо выяснить, как снять установленные ограничения. Процедура будет различаться в зависимости от того, что именно стало поводом для передачи квартиры в обременение.

Так, если ситуация возникла из-за получения ипотеки, потребуется взять в банке документ, подтверждающий погашение задолженности. Если ограничение установили госорганы, необходима справка, подтверждающая отсутствие запретов в связи с разрешением конфликта.

Если речь идет о доверительном управлении, в качестве подтверждения может выступать:

  • договор с истекшим сроком действия;
  • свидетельство о кончине управляющего лица;
  • документ, на основании которого было выполнено расторжение договора по обоюдному согласию.

Документы будут предоставлены после того, как владелец помещения подаст соответствующее заявление о снятии обеспечения.

В сложившейся ситуации покупатель должен будет самостоятельно проверить прекращение ограничения. Для этого нужно получить подтверждение от Госреестра.

Чтобы узнать интересующую информацию, необходимо подать заявление в соответствующую службу и получить выписку о недвижимости.

Документ содержит всю информацию по обеспечению и включает в себя данные по проводимым реальным действиям с недвижимостью. Документ может быть предоставлен как продавцу, так к покупателю.

Срок действия бумаги составляет 30 дней с момента получения. Однако самыми точными и надежными данные считаются в течение 1 дня с момента предоставления выписки.

Бумага выдается достаточно быстро, ее удастся получить в течение 1-2 суток.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/obremenenie-na-kvartiru-chto-eto-takoe/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.