Продажа квартиры с долгом по ипотеке

Содержание

4 способа продать квартиру с непогашенной ипотекой — Финансы на vc.ru

Продажа квартиры с долгом по ипотеке

​ещё больше интересных статей о недвижимости, дизайне, архитектуре, финансах вы найдёте в интернет-журнале М² – всё о ваших квадратных метрах.

Ипотечный кредит – один из самых популярный способов покупки квартиры в России. А какие есть доступные методы её продажи?

В процессе погашения ипотеки жизненные обстоятельства могут сложиться по-разному. В семье может появиться ребенок и тогда вопрос о покупке квартиры большего размера встанет автоматически. Может возникнуть решение переехать в результате смены работы или города. Причины бывают различными. Продажу легко осуществить, если знать способы реализации ипотечного жилья.

Согласно законодательству, продать квартиру в ипотеке вы можете только при наличии согласия банка.

Рассмотрим самые популярные способы продажи ипотечного жилья:

Второй кредит на погашение первого

Объявление на vc.ru Отключить рекламу

Если вы хотите самостоятельно разобраться с ипотекой, а потом спокойно продавать квартиру – этот способ будет очень актуален. К примеру, до полного погашения вам остается отдать 1 млн. рублей. Вы идете в банк и берете эту сумму в кредит, закрываете ипотеку. Потом, продав жильё, отдаете кредит.

При этом получить второй кредит при наличии ипотечного кредита может не каждый. Банк вправе отказать из-за высокого уровня закредитованности. Для получения положительного ответа необходимо иметь достаточный доход и хорошую кредитную историю.

Как правило, банки не одобряют кредит, если заемщик более 50% дохода отдает на оплату других кредитов. Если платеж по ипотеке составляет 15 тыс. рублей, то для получения второго кредита, ваша зарплата должна быть более 30 тыс. руб.

Кредитная история не должна содержать постоянных просрочек по оплате или того хуже, непогашенного кредита. Если у вас все в порядке, то смело идите в банк.

Задаток покупателя для погашения ипотеки

Его суть состоит в том, что покупатель отдает вам необходимую сумму для погашения ипотеки – задаток. Вместе вы составляете договор задатка, по которому обязуетесь продать квартиру после снятия с неё обременения. Далее идёте в банк и закрываете кредит.

После чего вы можете заключить обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка. Данный метод не такой популярный вследствие его высокой рискованности. Позиция покупателя в данном случае сильно уязвима, ведь продавец может передумать и не вернуть деньги. Тогда надо будет обращаться в суд.

Если вы нашли подходящего покупателя, то постарайтесь показать ему свою надежность. Это позволит провести сделку легко.

Продажа квартиры с участием банка-кредитора

Данный вариант подразумевает участие банка в сделке купли-продажи. Допустим, остаток по кредиту равен 700 тыс. руб. Покупатель передаёт недостающую сумму не вам, а напрямую в банк.

Вы заключаете трехстороннее соглашение, по которому покупатель погашает ипотеку, а остаток стоимости жилья перечисляет вам. Покупатель может открыть расчетный счет в банке и всю сумму зачислить на него. Часть перейдет банку, а часть – продавцу.

Данный вид сделки является довольно безопасным, ведь банк тут выступает гарантом.

Переуступка ипотечного кредита покупателю

Она предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя с переходом ему прав на квартиру. Данный вариант требует меньше времени, чем рассмотренные ранее способы. Чтобы его осуществить, покупатель должен отдать продавцу сумму, равную части уплаченного кредита.

После переоформления, покупатель просто продолжает гасить ипотечный кредит и жить в приобретенной квартире. При переоформлении банк проверит нового заёмщика на платежеспособность и вынесет решение. Ему надо будет представить документы как для обычного кредита.

Плюс в том, что документы по квартире не требуются, ведь они уже есть в банке. Это также экономит время.

Во-первых, можете сами выбрать наиболее удобный способ продажи ипотечного жилья и предлагать квартиру со своими условиями. Если же у вас есть возможность получения нового кредита в банке, то продажа квартиры будет процессом недолгим и не затронет покупателя.

Во-вторых, можете исходить из того, на что будет согласен покупатель. У него есть возможность и готовность внести задаток? Или может, вы хотите обеспечить ему полную гарантию при погашении кредита и привлечёте банк? Без проблем. Покупатель согласен переоформить кредит на себя, чтобы самостоятельно вносить платежи? Теперь вы знаете, что нужно делать.

Как видите, существует минимум 4 варианта развития событий при продаже ипотечной квартиры. Оцените свои силы и возможности, чтобы выбор способа оказался наиболее выгодным для вас.

Ещё больше интересных статей, касающихся недвижимости, читайте в нашем новом журнале – всё о ваших квадратных метрах.

Источник: https://vc.ru/finance/123060-4-sposoba-prodat-kvartiru-s-nepogashennoy-ipotekoy

Прощай, ипотека

Продажа квартиры с долгом по ипотеке

Рассказываем о том, как можно продать заложенную по ипотечному кредиту квартиру и рассчитаться с долгом

Анна Беликна/Интерпресс/ТАСС

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто.

«Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров.

«Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя).

Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова.

Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки.

Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры.

«Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи.

При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре.

Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bac999a9a79477bec0b4c9b

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую | Ипотека онлайн

Продажа квартиры с долгом по ипотеке

Простыми словами и очень доступно в данном обзоре разъясняем – как продать квартиру в ипотеке и купить другую. Вопрос этот уже давно не для узкого круга заемщиков, а практически для половины обладателей залогового жилья. Данные статистики различаются, но примерно около трети рынка проданных квартир взяты с помощью банковских средств.

Вот история. Проходит некоторое время после приобретения квартиры, выплачена часть долга банку, и вдруг возникает необходимость продать или обменять квартиру в ипотеке. Что делать заемщику? Рассмотрим все нюансы решения этой проблемы.

Реальные способы избавиться от ипотечного жилья

Можно продать квартиру купленную в ипотеку. Но прежде — снять обременение банка, погасив весь долг. Вот почему самый простой и приятный способ требует много денег, потому что это всем известное ДПК – досрочное погашение кредита (в данном случае – полное). Если у заёмщика есть сумма средств для этого, ему остаётся:

К сожалению, такой большой суммы у многих нет, а продать квартиру купленную в ипотеку, надо. Ну что же, есть и другие варианты.

Варианты с помощью покупателя

Возможно продать квартиру в ипотеке двумя способами – все зависит от имеющейся у покупателя суммы средств.

Хлопотный и несущий в себе больше рисков способ – передача ипотечного долга покупателю. Такой способ приходится использовать, если покупатель найден, но у него нет собственных денег в размере стоимости всей квартиры, он в состоянии оплатить только часть стоимости, уже выплаченную продавцом.

Ему тоже придётся брать кредитные средства. Покупатель подает заявление на ипотеку по приобретению данной квартиры, остаток задолженности заемщика перед банком он будет выплачивать по новой ипотеке, а сумму, уже оплаченную по ипотеке продавцом, покупатель выплатит ему сразу.

Такая схема без вывода из залога, работает, к сожалению не во всех банках.

Например, можно провести такую сделку, не снимая залога Сбербанка в ипотеку Сбербанка. По ссылке статья, в которой описан порядок действий и есть образец договора купли-продажи.

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку за наличный расчет – порядок действий

Третий способ. Покупатель оплачивает полную цену квартиры – и часть, оплаченную на текущий момент продавцом, и оставшуюся часть ипотечного займа. Такой вариант реален, если у покупателя имеется достаточная сумма средств.

Как продать квартиру взятую в ипотеку при таком способе:

  • подписывается отдельный договор (соглашение) на задаток;
  • продавец получает задаток, достаточный для закрытия всей задолженности;
  • продавец вносит его в банк и оформляется ДПК, счет закрывается;
  • в регистрирующем органе обременение с квартиры снимается;
  • подписывается основной договор по ее продаже;
  • после этого продавцу возмещается покупателем сумма, выплаченная на данный момент продавцом по кредиту;
  • регистрируются договора и право собственности на данное жилье у покупателя.

Образец договора задатка и расписки есть в статье — Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку

Чтобы все прошло без проблем, особенно для покупателя, надо правильно продать квартиру в ипотеке – прежде всего, грамотно составить договор (соглашение) о задатке (ГК РФ, ст.380 (скачать)) с помощью опытного юриста.

Четвертый способ – безопасный, но невыгодный, когда в сделку включается кредитор.

Как банк продает квартиру в ипотеке и в каких ситуациях? Банк через риэлтерское агентство может выставить жилье на продажу за долги. Или он может обратиться с иском о взыскании в судебные органы, и по решению суда судебные приставы будут реализовывать жилье.

На торгах хорошей цены для заемщика в такой ситуации ждать не приходится. Банк заинтересован только в получении суммы всей задолженности (102-ФЗ, ст. 61 (скачать)), о прибыли заемщика он беспокоится не будет.

Поэтому такой способ заемщику нежелательно допускать, надо пытаться найти с банком компромисс.

При реализации ипотечных квартир возникает много различных нюансов. Беспокоит ипотечных заемщиков множество вопросов. Например, такие: квартира в ипотеке и как продать при разводе ее, дадут ли вторую ипотеку, как можно использовать маткапитал и другие. Рассмотрим основные проблемы заемщиков.

Без снятия обременения, когда у покупателя ипотека того же банка – алгоритм

Далеко не каждый покупатель захочет приобретать квартиру, заложенную банку. Поэтому продавцу приходится довольствоваться тем покупателем, которого он смог найти. В результате может случиться так, что покупатель сам имеет ипотеку, но готов приобрести еще жилье.

Вариант, когда эти ипотеки в одном банке, позволяет не снимать обременение в регистрирующих органах.

Как это делается? Банк, конечно, потребует погасить полностью текущий кредит продавца и затем оформит залоговую квартиру на нового заёмщика. Поэтому всю сумму придется выплатить покупателю.

В итоге ипотека продавца будет закрыта, а квартира будет по-прежнему в залоге, только у нового заемщика (102-ФЗ, ст. 38 (скачать)).

Рекомендуемая статья: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Теперь о некоторых нюансах

Покупатель с наличными средствами может использовать их для начального взноса своей ипотеки, а также для оплаты той суммы продавцу, которая им была уже по ипотеке оплачена.

Другой вариант. Покупатель может продать квартиру в ипотеке (текущей), скорей всего, по более низкой цене. Тогда средствами от этой продажи он может оплатить и часть продавца, и первоначальный взнос.

Но всё это возможно, только если банк согласится предоставить покупателю практически вторую ипотеку. Для этого он должен отвечать всем требованиям банка.

Кроме стандартных требований и документов для ипотеки банк будет тщательно проверять возможности нового заемщика оплачивать две ипотеки.

Что важно: какой возраст будет у него по окончанию второй ипотеки, наличие иждивенцев, не изменилось ли у него семейное положение, не увольнялся ли он с работы и другие нюансы.

Рекомендуемая статья:  Ипотека для сотрудников МВД

Какие следующие шаги должны сделать клиенты

Рассмотрим детально данную ситуацию, как продать квартиру в ипотеке – в пошаговой инструкции всех действий двух клиентов одного банка:

  • вносится начальный взнос покупателем;
  • банк закрывает досрочно долг продавца, закрывает его ипотечный счёт;
  • на этом этапе уже возможно подписать договор на жилищный кредит с новым заемщикам (покупателем);
  • с ним же подписывает договор (купчую) продавец;
  • регистрация договоров проводится через МФЦ или в Росреестре.

Таким образом, обе сделки будут оформлены и зарегистрированы, а обременение снимут с продавца и одновременно зарегистрируют на покупателя.

Можно ли продать квартиру взятую в ипотеку, если покупатель – ипотечный клиент другого банка

Гораздо труднее найти выход, если покупатель нашелся, но своя ипотека у него в совершенно ином банке, и свободных денег нет. Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку ему и как в этом случае?

Ведь он не может продать текущее жилье и сразу закрыть свой текущий кредит, не исключено, что он останется без крыши над головой, если банк не одобрит новую ипотеку.

Значит, приобретать её надо исключительно на средства ипотечного кредита.

Здесь и кроется главная проблема – вряд ли найдется банк, который согласится выдать жилищный кредит на квартиру с обременением другого банка.

Кажется, что данная проблема неразрешима.

Однако можно попробовать некоторые альтернативные варианты

Например, обратиться в какой-либо банк за обычным нецелевым займом.

Если клиент соответствует всем банковским требованиям, надежен и платежеспособен, вероятно, найдутся кредиторы, готовые выдать такой заем.

Конечно, под завышенные проценты, и придется подготовить множество документов. Дополнительный минус этого варианта – дадут его максимум до 7 лет. А при большой сумме кредита это большая ежемесячная выплата.

Второй способ продать квартиру в ипотеке покупателю предлагают риэлтерские компании. У них может быть услуга под названием Снятие обременения. Такая фирма может организовать юридическое сопровождение сделки, а главное – выдать заем продавцу из своих собственных инвестфондов на небольшой период времени.

Такой заем поможет закрыть весь ипотечный долг, закроется кредитный счет, снимется обременение, квартира станет свободной.

Тогда её можно продать кому угодно, в том числе и покупателю без денег, которому потребуется для этого ипотека, шансы на получение ее будут высокими, так как жилье стало чистым, без обременений.

Естественно, такая услуга платная, но, скорее всего, это лучше, чем поиск другого покупателя.

Если использовали материнский (семейный) капитал

Привлечение маткапитала имеет свои нюансы, их надо учитывать. В соответствии с законодательством, если при оплате жилья использовался маткапитал, то дети должны получить свои доли (256-ФЗ от 29.12.2006, ст. 10 (скачать)).

Это делается стандартной процедурой выделения долей собственников. Такая процедура занимает большое количество времени, ведь в ней участвуют органы опеки и попечительства. Они осуществляют надзор над тем, в каком объеме и как выделяются доли несовершеннолетних.

После такой процедуры дети получают свои доли в новой квартире.

Важно знать: Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом

Продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке можно только для определенных целей, например, покупка новой жилплощади, строительство или размен. Органам опеки необходимо предоставить документы по новой жилплощади, которую покупают взамен продаваемой. Новая жилплощадь не должна уступать прежней ни по размерам, ни по условиям проживания.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-i-kupit-druguju.html

Как продать квартиру в залоге у банка

Продажа квартиры с долгом по ипотеке

Можно ли реализовать жилье, находящееся под обременением? Да, можно. Существует, как минимум, четыре законных варианта оформления таких сделок. Расскажем, как продать залоговую квартиру без лишних расходов, самостоятельно и быстро.

Продать квартиру в ипотеке

Причин, по которым собственник желает избавиться от ипотечного жилья, бывает много. Смена места работы, переезд в другой город или страну, рождение детей и необходимость в приобретении квартиры большей площади – все эти ситуации могут случиться с каждым.

От реальных действий в таких случаях людей удерживает мнимое опасение, что они не смогут распорядиться жильем до момента окончательного расчета с банком. Так ли это? Способов продать квартиру, взятую в ипотеку, есть несколько.

Вариант 1. Традиционный

Он подразумевает полное погашение задолженности перед банком. В зависимости от обстоятельств, ликвидировать долг перед кредитным учреждением и снять обременение с продаваемой квартиры можно:

  • за счет собственных резервов – если в наличии имеются необходимые средства, ипотеку можно погасить досрочно;
  • при отсутствии нужной суммы можно перекредитоваться – попробовать получить потребительский займ в размере долга за жилье перед банком;
  • найти покупателя, готового разделить платеж на две части – первую внести на счет банка в погашение долга по ипотеке, а вторую перечислить продавцу после снятия обременения с покупаемого жилья.

Изыскать необходимые резервы из собственного бюджета удается не всегда.

Перекредитование также не считается самым удачным вариантом, ведь процентная ставка по потребительским займам гораздо выше ипотечной. Кроме того, размер долга перед банком может и не покрыться вторым кредитом. Этот вариант подойдет, если осталось погасить небольшую сумму.

Как правило, все хотят продать квартиру в ипотеке, используя для досрочного погашения средства покупателя. В таком варианте есть  свои сложности:

  • поиск желающих приобрести квартиру может затянуться. В текущих условиях рынок недвижимости переполнен предложениями, риелторы предлагают множество других, более удобных и менее рискованных вариантов;
  • придется понести дополнительные расходы. Потенциальный покупатель захочет минимизировать свои риски – продавцу придется арендовать банковскую ячейку для хранения в ней суммы для расчета, при необходимости привлекать независимых оценщиков или юристов для контроля за сделкой;
  • если долг перед банком составляет больше 30-40% от общей стоимости жилья, найти покупателя, готового погасить такую сумму будет трудно.

Кроме того, срок проведения сделки будет несколько растянут, ведь на закрытие ипотечного договора с банком придется потратить некоторое время.

Один из вариантов – продать квартиру не физлицу, а агентству.

Если недвижимость относится к быстроликвидной на существующем рынке, оно охотно выдаст аванс в размере 20-30% от стоимости, позволяющий погасить имеющийся долг по ипотеке и снять ограничения на продажу.

Минус такого решения – меньшая цена, за которую удастся сбыть жилье. Плюс – быстрота оформления и минимальное взаимодействие с банком.

Вариант 2. Продажа квартиры банку

Если есть потребность реализовать недвижимость срочно, проще всего обратиться к заемщику с предложением о выкупе ее у собственника. Однако такой вариант не назовешь экономически обоснованным, ведь банк заинтересован, прежде всего, в получении суммы долга. Будет ли справедливой цена, по которой квартира будет реализована, и какая сумма достанется в итоге заемщику – вопрос спорный.

Чаще всего жилье уходит с торгов, когда заемщик не имеет возможности в дальнейшем обслуживать кредит. Причиной может быть потеря работы и регулярного дохода, распад семьи и необходимость делить нажитое по суду.

Важно! Это очень невыгодный для владельца вариант. При возникновении негативных жизненных обстоятельств юристы советуют не торопиться с принятием решения. Прежде чем делать банку предложение о выкупе залогового жилья, нужно постараться решить вопрос путем переговоров. Может быть, кредитор пойдет на встречу и реструктуризирует долг, либо найдется новый источник дохода.

Вариант 3. Продажа со сменой заемщика

Продать квартиру в залоге у банка будет несложно, если покупатель сам планировал брать кредит на жилье. В таком случае нужно быть готовым к тому, что сделка несколько затянется. Дополнительное время потребуется банку для проведения проверки потенциального заемщика и изучение его кредитной истории.

При проведении сделки будущий владелец выплачивает продавцу разницу между полной стоимостью квартиры и его долгом перед кредитным учреждением. Долг по старому кредиту погашается будущим заемщиком путем заключения с банком нового ипотечного договора.

Это самый удобный, но не всегда надежный способ продать залоговое жилье. Банк может отказать в смене заемщика по разным причинам. Ненадежная кредитная история, сомнение в платежеспособности покупателя, нежелание идти на дополнительные финансовые риски часто становятся причинами отклонения запроса на совершение такой сделки.

Вариант 4. Продажа для смены жилья

Случается так, что в процессе выплаты ипотеки у владельца возникает потребность в приобретении большей квартиры. Причиной может быть и улучшение материального состояния и желание перебраться в лучший район, и рождение в семье детей. Как правило, банки охотно идут навстречу заемщику, если он хочет улучшить свои жилищные условия и купить жилье большей площади и более дорогое.

В таких случаях клиенту разрешается реализовать имеющуюся квартиру традиционным способом. При этом часть оставшегося долга гасится при продаже, а оставшаяся от продажи сумма вносится в качестве первоначального взноса при заключении последующего ипотечного договора.

Банки не очень охотно соглашаются на такую схему, если жилье приобретается более дешевое и меньшее по площади, ведь, по сути, они теряют часть своей выгоды. Нужно быть готовым к тому, что такую сделку кредитные специалисты будут держать на жестком контроле.

Важно! Новое жилье также находится в залоге у банка до момента полного погашения собственником долга по кредиту.

Для реализации ипотечного жилья лучше привлекать юриста, специализирующегося на договорах с недвижимостью.

Это несколько увеличит расходы и снизит прибыль от продажи, но позволит минимизировать риски отказа со стороны банка.

Профессиональный контроль за оформлением сделки повысит доверие со стороны потенциального покупателя, сэкономит время и силы владельца, обеспечит легитимность всех совершаемых действий.

Незаконные пути продажи квартиры, находящейся в залоге, могут привести к негативным финансовым и юридическим последствиям. Законодательство прямо запрещает проводить какие-либо сделки с имуществом, на которое наложено обременение.

Исключение составляют ситуации с наследованием, когда кроме владения квартирой к наследнику переходят и обязательства по погашению кредитов и прочих долгов. В таких случаях банки получают официальное уведомление о смене заемщика и не могут отказать ему в перезаключении ипотечного договора.

Все остальные варианты перепродажи залогового жилья будут отнесены к мошенническим, и сделки будут признаны по суду ничтожными. Инициатору может грозить как минимум финансовые санкции, а как максимум уголовное преследование.

Светлана Курылева

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka

Как продать ипотечную квартиру если нечем платить?

Продажа квартиры с долгом по ипотеке

Как правильно продать квартиру если она в ипотеке? Обзор вариантов и нюансы оформления сделки и документов.

Продажа и покупка ипотечных квартир – достаточно распространенная процедура. Причины отчуждения недвижимости могут быть разными – от необходимости расширения площади до нехватки денег на уплату долгов.

Так или иначе, продавцу необходимо знать, как провести сделку и не остаться в долгу у банка.
Сегодня я расскажу о законных способах продажи ипотечного жилья и постараюсь ответить на Ваши вопросы.

Особенности ипотечного жилья.

Порядок отчуждения квартиры в ипотеке связан с правовым статусом такого имущества. Особенности ипотечной недвижимости:

  • Жилье принадлежит заемщику, право собственности которого ограничено.
  • Ограничение регистрируется в обязательном порядке в Росреестре.
  • Право распоряжения недвижимостью заемщик получает после полного погашения долга и снятия обременения.
  • Пока недвижимость обременена, сделки с ней нельзя проводить без согласия кредитора.

Можно ли продать ипотечную квартиру? Да. Существует несколько законных схем реализации такой недвижимости.

Как продать ипотечную квартиру?

Рассмотрим предпочтительный порядок действий при заключении сделки в зависимости от ситуации.

Самостоятельная продажа

Сделка без рисков и для продавца, и для покупателя, проводится следующим образом:

  • Продавец предупреждает банк о своем желании выставить квартиру на продажу и берет справку о сумме оставшейся выплаты (если есть долги по ипотеке, их следует погасить).
  • После того как покупатель найден, оговариваются все нюансы дела и составляется предварительный договор купли-продажи.
  • Продавец и покупатель отправляются в банк, где открывается две ячейки – в одну продавец вносит деньги в счет оплаты суммы долга, в другую вносит средства, уплаченные заемщиком по кредиту.
  • Между покупателем и продавцом оформляется расписка о внесении денег в банк в качестве залога.
  • Кредит полностью погашается.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.
  • Продавец получает доступ к ячейке с деньгами.

Продажа банком

Банк может на себя взять все нюансы, связанные с оформлением сделки. Покупателю достаточно предупредить кредитора о своем намерении и о его причинах. После этого недвижимость выставляется на продажу.Когда желающий приобрести недвижимость нашелся, банк с покупателем оговаривает порядок расчета.

После погашения кредита, финансовое учреждение самостоятельно предупреждает Росреестр о произошедших изменениях.

Далее оформляется сделка купли-продажи.

После регистрации прав собственности покупателя на квартиру, продавец получает доступ к банковской ячейке, куда приобретателем была внесена сумма, равная той, которую должник успел самостоятельно выплатить по кредиту.

Продажа в случае, если покупатель платит наличными

Чье согласие нужно для продажи квартиры в этом случае? Иногда такая сделка не требует согласования с банком, тем не менее перед внесением денег по ипотечному кредиту, не лишним будет почитать кредитный договор. Вполне возможно, что финансовое учреждение не допускает самовольного отчуждения залоговой недвижимости, а за досрочное погашение кредита взимает штраф.

Если есть долги по ипотеке, банк может обязать продавца их погасить или засчитает сумму долга и штрафных санкций в остаток по кредиту.
Кроме того, в сделке с полным выкупом квартиры есть один нюанс – покупатель вряд ли согласится дать задаток без каких-либо гарантий.

Такой гарантией может выступить предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны следующие положения:

  • Срок заключения основного соглашения.
  • Обязанности и права сторон.
  • Порядок расчетов.
  • Цена квартиры и размер залога.
  • Сроки выполнения отдельных действий – обращения в банк, снятия обременения.

Неисполнение условий предварительного договора является поводом для обращения в суд и принудительного исполнения обязанностей сторон. 

Продажа ипотечной квартиры под ипотеку

Если денег у покупателя недостаточно, банк ему может предоставить ипотеку.Инициировать сделку может как банк, так и продавец. Покупатель должен обратиться в этом случае к залогодержателю и поинтересоваться, готовы ли с ним заключить ипотечный договор.

Если заявитель устраивает финансовое учреждение в качестве клиента, квартира продается ему по ипотеке. Некоторые банки сами выставляют такие квартиры на продажу и предлагают очень выгодные условия кредитования (например, ВТБ 24).Кроме продажи квартиры, пользуется популярностью сделка по передаче долга.

То есть, покупатель занимает место продавца и вместо него продолжает платить кредит.

Для этой процедуры обязательно привлекается кредитор, только он может дать согласие на замену должника (ст. 391 ГК РФ).

Если банк дает разрешение, проверяется платежеспособность покупателя, и оформляется договор уступки прав по ипотечному договору. Законным основанием для этого служит ст. 47 Закона «Об ипотеке».

Риски при покупке ипотечного жилья.

Покупатель может столкнуться со множеством подводных камней при покупке такой недвижимости. Основные риски:

  • Отказ банка в продаже такого жилья, в переводе долга или в выдаче кредита.
  • Обман со стороны продавца в виде непогашения кредита.
  • Погашение своего долга продавцом и уклонение от дальнейшей сделки.
  • Срыв сделки из-за ее длительности и сложности (продавец может найти за это время более подходящего покупателя).

Покупатель может столкнуться и с другими проблемами, чтобы их не возникло, сделку необходимо проводить с согласия банка.

Продажа без согласия банка

Приобретая квартиру без согласия банка, покупатель может столкнуться со множеством проблем, связанных с махинациями продавца.

Даже если Вы как покупатель вносите всю сумму денег за квартиру и, казалось бы, к банку отношения не имеете, стоит заручиться его поддержкой.

Ведь именно банк является держателем закладной и, следовательно, он должен контролировать сделку.
В чем плюсы покупки через банк?

  • Во-первых, вы не переплатите по оставшемуся кредиту (продавцы иногда предоставляют неверную информацию о долге).
  • Во-вторых, сотрудник банка проведет правильные расчеты.
  • В-третьих, обеспечивается юридическое сопровождение сделки.
  • В-четвертых, банк не сможет предъявить к Вам никаких претензий в будущем.

Покупателю также выгодно обратиться к банку при продаже квартиры.

  • Во-первых, скорее всего, такая обязанность прописана у него в договоре. В случае нарушения его условий, к виновному применяются санкции.
  • Во-вторых, сделка пройдет быстрее и чище. Банк на себя сможет взять долю забот по продаже квартиры (например, снимет самостоятельно обременение).

Каждый банк по-разному относится к потере постоянного плательщика процентов по кредиту.Например, Сбербанк крайне неохотно идет навстречу клиентам, желающим продать ипотечное жилье. Условием этого учреждения является досрочное предупреждение о реализации жилья.

Штрафы банк не начисляет, но особой помощи при продаже недвижимости от банка ждать не приходится.ВТБ 24, напротив, предлагает программы для рефинансирования долгов других банков, а также помогает гражданам продать ипотечное жилье.

Первоначальный взнос составляет 20 %, кредитная ставка – 12 %.  Газпромбанк предлагает условия еще более выгодные, реализовывая залоговую недвижимость по ставкам 11,7-13 %, в долларах – 10 %.

Не все банки помогают реализовать залоговое имущество, поэтому если Вы желаете приобрести квартиру, внимательно изучите рынок ипотечной недвижимости.  

При продаже недвижимости находящейся в ипотеке может возникнуть множество вопросов требующих юридические знания, в таком случае лучше будет обратиться кз помощью к грамотному юристу.

Остались вопросы или требуется профессиональная помощь юриста, обратитесь за консультацией специалиста.

Региональная юридическая консультация. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8(800)707-79-45

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/kak-prodat-ipotechnuiu-kvartiru-esli-nechem-platit-5a1dbf6c8651657253150a46

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

Продажа квартиры с долгом по ипотеке

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Спасибо,
Сергей

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца.

Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно.

Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.