Продажа квартиры по ипотеке риски продавца

Содержание

Продажа квартиры по ипотеке: особенности, риски продавца и покупателя

Продажа квартиры по ипотеке риски продавца
Продажа квартиры через ипотеку

Редко какой покупатель может позволить себе приобрести жилплощадь за наличные средства – чаще всего люди прибегают к покупке квартиры в заем.

Но что же делать, если хочется приобрести себе новое жилье или расшириться, а средств не хватает? Приходится прибегать к продаже квартиры по ипотеке. И не смотря на то, что вся процедура осуществляется через банк, многих интересует – есть ли какие-то риски для покупателя или продавца? Разберем этот и многие другие вопросы более внимательно.

Пакет документов, который нужно собрать, чтобы осуществить продажу квартиры по ипотеке

Если вы решили сотрудничать с покупателями, которые просят вас совершить сделку купли-продажи квартиры по ипотеке, нужно для начала собрать всю необходимую документацию, которую, скорее всего, затребует финансовая организация. Соберите тот пакет бумаг, который может понадобиться при оформлении договора, ведь банковская компания не будет сотрудничать с вами, если вы не выполните ее условия.

Ипотека под материнский капитал: условия и порядок получения

Сотрудникам банка, помимо стандартного пакета бумаг (такого как паспорта на всех членов семьи и свидетельства о рождении на всех детей), могут понадобиться следующие документы на квартиру:

  • Техпаспорт на вашу жилплощадь.
  • Документы, которые подтвердят приобретение жилища и право на собственность.
  • Кадастровый паспорт, срок которого составляет не более пяти лет. Если же его срок более пяти лет, то паспорт придется обновить.
  • Выписка, сделанная из Росреестра. Здесь должны содержаться сведения о жилье – в том числе оно не должно быть в залоге.

Интересные факты! Так же в банк нужно будет обязательно предоставить заключение, составленное оценочной компанией. Но за эти услуги расплачивается заемщик.

Риски продавца при продаже квартиры через ипотеку

Многих продавцов интересует, какие риски могут возникнуть при продаже квартиры через ипотеку.

На самом же деле никаких опасений здесь быть не должно, так как когда в сделке участвует банк, шанс какого-либо обмана сведен к минимуму.

Продавец может не опасаться того, что ему на счет не поступят средства от покупателя, так как переводом денег занимается банк. Поэтому заемщик никак не сможет повлиять на сложившуюся ситуацию, лишив вас средств.

Финансовая организация выплачивает полную сумму за жилье продавцу не сразу же, как только подписан договор, а только когда подтверждено право на собственность. Кроме того, продавец сможет распоряжаться средствами только тогда, когда жилье перерегистрируют на заемщика.

Рефинансирование ипотеки как возможность снизить финансовые издержки

Риски продавца, если только жилье приобретается в ипотеку, сокращаются в несколько раз.

Опасность оплаты за жилплощадь поддельными купюрами также исключена, так как в большинстве случаев все выплаты осуществляются через финансовую банковскую организацию.

Если же вы опасаетесь, что какие-либо услуги, которые осуществляются наличными при продаже квартиры, будут оплачены поддельными банкнотами, то вы всегда можете попросить сотрудников банка проверить купюры на специальном устройстве.

Риск для владельца жилья возрастает еще и в том случае, если по каким-то причинам сделка купли продажи будет отменена. Тогда продавцу придётся вернуть сумму несколько больше, ем ему заплатили.

Интересные факты! Единственное, о чем действительно нужно переживать продавцу, так это о том, что сделка так и не будет одобрена банком. Причем вы даже не сможете узнать причину того, почему так произошло.

Этапы продажи недвижимости через ипотеку

Чтобы в продаже через ипотеку для вас не было никаких неприятных неожиданностей, заранее ознакомьтесь с этапами сделки. Как правило, они следующие:

  1. Первый этап – это сбор документации. Ее точный список клиент должен уточнить в финансовом учреждении.
  2. Далее подробно обсуждаются все условия сделки – для этого продавец должен встретиться с покупателем и месте с сотрудником банка уточнить все нюансы.
  3. Далее составляется предварительный договор. На этом же этапе покупатель предоставляет продавцу задаток, полная сумма которого прописывается в договоре.
  4. На следующем этапе осуществляется оценка жилья. Эта услуга оплачивается заемщиком.
  5. Далее все собранные документы передаются в банк. Причем делается это как со стороны продавца, так и со стороны заемщика.
  6. Когда пакет документов сдан, занимаемся оформлением основного договора. Когда все детали обговорены и все участники ознакомились с договором – документ подписывается 3-мя сторонами (продавцом, заемщиком и сотрудником банка).

После того, как регистрация сделки прошла, покупателю остается лишь забрать официальную бумагу из Росреестра о том, что сделка успешно прошла. При этом заемщик начинает выплачивать регулярные платежи банку, а продавцу переводятся деньги на счет за жилье.

Интересные факты! Не смотря на то, что в большинстве банков продажа по ипотеке проводится именно по этому алгоритму, есть финансовые организации с отличными от вышеописанных условиями. О таких нюансах в банке следует узнать заранее.

Особенности продажи квартиры по ипотеке и советы

Чтобы максимально быстро и просто продать свое жилье в ипотеке, нужно следовать нескольким правилам и советам. Так, к примеру, есть несколько вариантов оплаты за ипотечную квартиру, и вот самые популярные из них:

  • Безналичным путем. Через некоторое время после того, как сделка будет совершена, финансовая организация переведет деньги на ваш счет.
  • С помощью банковской ячейки. Если сделка совершается с помощью наличных средств, они закладываются в банковскую ячейку, забрать деньги из которой клиент сможет только после того, как придет подтверждение из Росреестра.

Еще один важный нюанс касается перепланировки. Если таковая действительно имелась в жилье, но она не была официально узаконена, то банк ни за что не согласится на сделку.

Военная ипотека для продавца недвижимости: основные условия при купле-продаже квартиры по ипотеке

Основной недостаток при продаже квартиры через военную ипотеку для покупателя заключается в том, что денег на счет придется ждать дольше, чем при классической сделке, а продавцу придется соблюсти определенную последовательность расчета.

Все дело в том, что при выборе заемщиком подходящего жилья деньги на его счет будут переведены не только со стороны банка, но и со счета военнослужащего на первоначальный взнос.

Как получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой: раскрываем все секреты!

Так же все документы, собранные для оформления кредита, подаются на проверку в «Росвоенипотеку». А такая проверка опять же занимает некоторое время – как правило, 7 дней.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

К достоинствам такой сделки можно отнести следующие пункты:

  • Так как в сделке участвует банковская организация, риски значительно снижаются. Кроме того, самую большую сумму по сделке как правило переводит банк.
  • Опять же за всей чистотой юридической сделки следит банк. Специалистами тщательно проверяются все собранные документы и подписанные договоры.

Есть у данного метода и свои недостатки:

  • Банк не всегда соглашается на подобные сделки.
  • Квартира будет продаваться дольше, так как сбор документов и заключение договора займут некоторое время.
  • Финансовая организация перечисляет средства за жилье не моментально, а только тогда, когда придет подтверждение с Росреестра.

Вывод: стоит связываться с ипотекой или нет?

Каждый, прочитав данную статью и узнав о всех достоинствах и недостатках, должен самостоятельно сделать для себя вывод, нужна ему такая сделка или же нет. Специалисты же советуют продавать жилплощадь именно таким способом – когда одним из участников сделки является банк.

Источник: https://promdevelop.ru/industry/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-osobennosti-riski-prodavtsa-pokupatelya/

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Продажа квартиры по ипотеке риски продавца

Продажа ипотечного жилья – довольно частая практика на рынке недвижимости. Хотя процесс отчуждения подобного имущества с обременением может быть затянут и иметь некоторые сложности, чаще всего обе стороны сталкиваются с минимальными рисками при заключении договора купли-продажи.

Какие именно осложнения и спорные ситуации могут ожидать продавца, а также как избежать потенциальных рисков, вы узнаете в этой статье.

Можно ли продать ипотечное жильё?

Далеко не каждая семейная пара может позволить себе купить жилое помещение на первичном рынке. Чаще всего на выручку гражданам приходит кредитование. Наличие ипотеки на квартире считается обременением, поэтому перепродажа такого жилья обычно вызывает массу осложнений.

Большинство покупателей предпочитают не связываться с ипотечными объектами недвижимости, однако не меньше рисков имеется для продавца подобного жилья.

Выделяют 2 способа отчуждения квартиры, обременённой неоплаченным до конца кредитом:

  • переоформление ипотечного договора на имя нового владельца (покупателя);
  • оплата оставшегося долга по жилью с помощью средств, предоставленных покупателем, и заключение договора купли-продажи.

В первом случае изменение плательщика по кредиту и передача прав на имущество осуществляются с согласия банковского учреждения, с которым подписывался договор об ипотеке. Второй вариант несколько легче, так как разрешение от банка получать не требуется, однако покупателю необходимо внести оставшуюся сумму долга.

После этого имущество полностью переходит во владение продавца, и он может составить договор купли-продажи (в этом случае жильё уже не будет иметь обременений).

Риски продавца при продаже квартиры под ипотекой

Независимо от способа отчуждения жилого помещения, обременённого ипотекой, обе стороны сделки сталкиваются с определёнными затруднениями и рисками. Рассмотрим ниже основные сложности, возникающие при заключении сделки у продавца имущества:

  • неисполнение обязанности по оплате стоимости объекта недвижимости покупателем (во избежание наступления подобного события рекомендуется заключать предварительный договор купли-продажи и просить оплаты аванса);
  • признание сделки недействительной (например, если договор купли-продажи был заключён без получения разрешения от банка, оформившего кредит);
  • потеря оригиналов документов на квартиру (если продавец неосмотрительно передал данные бумаги покупателю до момента подписания основного договора и передачи денежных средств);
  • отсутствие одобрения банка в отношении смены плательщика ипотеки (если покупатель не сможет подтвердить свою платёжеспособность, банковское учреждение не даст согласие на переоформление документов на квартиру и заключение договора купли-продажи);
  • риск столкнуться с мошенниками (шанс встретить квартирного афериста крайне мал, так как одной из сторон сделки выступает банк).

Таким образом, при соблюдении осторожности и правил осуществления продажи жилья в ипотеке риски для продавца считаются минимальными. То же касается возможных осложнений для стороны, приобретающей квартиру.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Военные, проходящие службу по контракту, имеют шанс получить особый вид ипотечного займа, предназначенного специально для военнослужащих. Отличительной стороной подобного кредита считается погашение ежемесячных платежей государством (начисление денежных средств происходит непосредственно на счёт, предназначенный для оплаты ипотеки).

Продажа жилья, обременённого данным видом кредитования, имеет определённые сложности:

  • существенные финансовые затраты при оформлении требующегося пакета документов (в этом случае при отчуждении объекта необходим большой комплект документации, собираемый за счёт владельца жилья);
  • длительный процесс отчуждения имущества (связан с поиском дополнительных бумаг).

Продажа жилья, обременённого военной ипотекой, осуществляется только после погашения всей суммы задолженности по кредиту. Это связано с тем, что до этого момента квартира находится в собственности банковского учреждения и государства (а именно Министерства обороны РФ).

Формально риски продавца при продаже квартиры под ипотекой подобного вида минимальны, однако многие граждане, желающие приобрести жильё, с настороженностью относятся к данному виду обременения. На практике покупатели стараются избегать жилых помещений, обременённых военным кредитованием.

Как избежать обмана со стороны покупателей?

Отчуждение жилого помещения, обременённого ипотекой, может затянуться по сравнению с обычной процедурой. Во избежание возникновения спорных ситуаций и обмана со стороны потенциальных покупателей специалисты рекомендуют ознакомиться с приведёнными ниже советами:

  • не доверяйте заключение сделки посторонним гражданам (если у вас нет времени самостоятельно заниматься продажей жилья, обратитесь в специализированное агентство, имеющее репутацию и официальное разрешение на осуществление своей деятельности, или оформите доверенность на имя близкого родственника, например, супруга);
  • не передавайте оригиналы документации на объект недвижимости до момента подписания основного договора купли-продажи;
  • при наличии каких-либо сомнений в честности продавца запросите документы, подтверждающие его платёжеспособность и место работы;
  • при необходимости обратитесь за помощью квалифицированного специалиста (например, адвоката).

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас или заполните форму онлайн:

+7 (499) 350-80-69 (Москва)

+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Источник: https://urmozg.ru/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski/

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке: процесс, процедура продажи, проверка состояния объекта недвижимости и ее оценка

Продажа квартиры по ипотеке риски продавца

При продаже жилья в ипотеку многие продавцы боятся рисков, которые могут подставить под удар их финансовое состояние. Из-за опасений быть обманутыми владельцы недвижимости зачастую отметают данный вариант продажи. В статье будут рассмотрены обязательства и возможные риски при продаже жилья в ипотеку.

Процедура продажи квартиры по ипотеке

Основные этапы:

  • Поиск покупателя.
  • Обсуждение с ним деталей сделки по ипотеке.
  • Составление предварительного договора с указанием деталей сделки. Если вносится задаток, пишется расписка, в которой указывается переданная сумма.
  • Аудит состояния жилплощади.
  • Выявление рыночной стоимости недвижимости с помощью проведения оценки независимым экспертом.
  • Страхование продаваемой недвижимости.
  • Сбор необходимых документов и их передача в банк.
  • Ожидание одобрения сделки кредитором.
  • После его получения — составление основного договора и регистрация его в Регпалате.
  • Получение покупателем подтверждения на собственность с обременением в Регпалате.
  • Перевод денег за квартиру продавцу.

Проверка состояния объекта недвижимости

Во время проведения аудита объекта недвижимости производится проверка:

  • строительных конструкций (стены, перекрытия, пол), поиск трещин, плесени и потёков;
  • коммуникаций, батарей и водоснабжения, на предмет отсутствия следов коррозии и протечек;
  • окон и дверей, для уверенности в их целостности, а также подтверждения функционирования систем доводчиков и других дополнительных устройств;
  • электропроводки открытого типа, работоспособности розеток, выключателей, потребителей электроэнергии, проверка на отсутствие обугливаний, искрения и др.

Контроль производится в два этапа: изначально проверка осуществляется под контролем покупателей, а затем — представителем кредитора.

Если в ипотеку планируется продажа «вторички», аудиторская проверка может включать также контроль соответствия планировки жилья плану технической инвентаризации, которые не всегда соответствуют друг-другу.

Если сделка происходит без посредничества банка, предоставление технического или кадастрового плана не потребуется.

Оценка стоимости

Оценку стоимости объекта недвижимости производит независимый специалист. Благодаря этому, продаваемое имущество получает адекватную оценку без завышения стоимости. Независимая оценка выступает ориентиром для понимания суммы займа, которая понадобится, а также она является своего рода страховкой на случай форс-мажора.

Продавец вправе указать для жилья максимальную стоимость, указанную в заключении эксперта, в случае, если она удовлетворяет покупателя и не превышает первоначальной цены за квартиру.

Стоимость, названная экспертом, должна соответствовать цене, прописанной в договоре купли-продажи.

Специалисты производят анализ не только состояния жилплощади, но также ее местоположения, исследуют район, в котором она находится, размещение на этаже, возраст дома и его пригодность вцелом для эксплуатации.

Банк может сам предложить эксперта, который проведет процедуру оценки. Заёмщик вправе выбирать специалиста, который проведет оценку недвижимости, самостоятельно.

Страхование

Страхование недвижимости при покупке в ипотеку предназначено для сохранения квартиры в адекватном состоянии, это гарантирует банку возврат выделенных денежных средств, если ипотека не будет выплачена.

Обычно объект недвижимости в этом случае страхуется от возможного возгорания, затопления, стихийных бедствий или повреждения. Страхование при покупке в ипотеку происходит за счёт покупателя.

Однако, при наступлении страхового случая возмещение получает владелец квартиры (если будет установлена его непричастность к случившемуся).

Варианты расчетов

Для уверенности сторон договора в получении и передаче денег в срок используются такие надёжные варианты расчетов как:

  • Безналичный с участием посредника. Эту функцию берет на себя банк. Получив подтверждение о завершении сделки, он осуществляет перевод денег продавцу напрямую, покупатель в процессе не участвует. Для этого у продавца в данном банке должен существовать расчетный счёт.
  • Использование банковской ячейки. Для осуществления этого расчета покупатель должен обналичить средства, выделенные банком, и поместить их в ячейку. Продавец сможет забрать их сразу же после предъявления договора купли-продажи и выписки из Росреестра, в которой будет обозначено, что квартира теперь находится в собственности покупателя.

Способ расчета выбирается по согласию обеих сторон (продавца и покупателя), взвесивших все плюсы и минусы того или иного варианта.

Передача квартиры банку в залог

Для получения согласия банка на сделку по ипотеке необходимо произвести следующие действия:

  • подписать кредитный договор;
  • передать права требования, подписав договор купли-продажи;
  • оплатить госпошлину в размере 2 000 руб.;
  • зарегистрировать данные договоры в госрегистратуре (занимает около 2х недель).

Пройдя регистрацию, покупатель становится собственником приобретаемого жилья, получая право собственности с обременением. Квартира переходит в залог к финансово-кредитному учреждению. Ограничения на собственность снимаются после полной выплаты ипотеки.

Перечисление денег

Покупатель должен обратиться в регистрационную палату и получить справку, в которой будет указано, что квартира перешла к нему в собственность.

После передачи подписанных обеими сторонами договоров в банк, финансовое учреждение осуществляет передачу денег продавцу. Перечисление денежных средств происходит переводом на счет продавца, передачей через ячейку или наличными.

Самым безопасным способом является использование банковской ячейки. Благодаря использованию этого метода, продавец уверен в том, что деньги помещены в ячейку, покупатель же знает, что, при возникновении непредвиденных обстоятельств, деньги останутся в ячейке и продавец их не получит.

Получив право собственника с обременением, заемщик начинает ежемесячно вносить платежи. Если возникают просрочки или покупатель становится не способен исполнять лежащие на нем обязательства, банк может продать залог, чтобы погасить долг. При этом, бак продает жилье по низкой цене, такой, чтобы погасить исключительно свою долю. Таким образом, первый взнос может не вернуться покупателю в случае недобросовестного соблюдения договора.

Какие документы необходимо предоставить банку продавцу недвижимости

Продавцу необходимо передать банку следующие документы, которые помогут банковской структуре провести проверку жилплощади:

  • копии паспортов собственников жилья;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на данную квартиру;
  • бумага, констатирующая переход помещения в собственность продавца ( завещание, договор, дарственная и др.);
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт, содержащий экспликацию и инвентарную стоимость (если старше 5 лет, необходимо обновить);
  • выписка из Росреестра (по которой помещение не должно быть заложено или арестовано);
  • расширенная выписка из жилконторы (подтверждающая отсутствие прописанных в квартире «проблемных» жильцов, судимых и т.д.);
  • документ, в котором указана оценка стоимости жилья.

Данный список документов может дополняться, в зависимости от финансово-кредитного учреждения, необходимостью приложения к пакету документов поэтажного плата, выписки из домовой книги, справки из БТИ и других бумаг. Начиная оформлять ипотеку, стоит уточнить в банке данные о необходимом пакете документов.

Какие риски несет продавец недвижимости

  1. Одним из рисков является отказ банка в проведении продажи квартиры по ипотеке. Кредитное учреждение может отказать в сделке в случае износа жилплощади свыше 70%, возраста постройки старше 1957 г., неудовлетворительном состоянии жилья и пр.

    Отказ банка является поводом для возврата залога за квартиру, больше ничем продавец жилья в этом случае не рискует, т.к. сделка отменилась по инициативе третьих лиц. Именно поэтому не стоит торопиться с растратой полученного залога. Требования покупателя о возвращении суммы в двойном размере можно смело отклонять, т.к. они неправомерны.

    Продавец не отказывался от своих обязательств, поэтому его вины в случившемся нет. Чтобы не оказаться в такой ситуации, продавцу лучше самостоятельно провести предварительную проверку юридической чистоты жилплощади и устранить факторы, которые могут негативно сказаться на решении банка.

  2. Оформление крупных сделок может привлечь мошенников, желающих поживиться за чужой счёт. Чтобы не стать их жертвой, не стоит предоставлять оригиналы документов, тем более передавать их третьим лицам. Даже копии документов лучше предоставить банку самостоятельно. В этом случае можно будет не сомневаться в отсутствии обмана со стороны покупателя.

  3. Признание сделки недействительной. В такой ситуации приобретенное имущество возвращается: продавец получает назад продаваемую квартиру, а покупатель — все заплаченные за нее деньги. Сделка может быть признана судом недействительной спустя несколько лет после ее заключения.

    За этот период покупатель может осуществить перепродажу жилплощади, иногда она может быть продана несколько раз. В этом случае возвращение квартиры первоначальному собственнику станет большой проблемой.

  4. Оформление квартиры в залог требует большой осторожности. Предоставляя ипотеку, финансово-кредитное учреждение просит продавца оформить жилплощадь в залог.

    Главным фактором является срок такого переоформления. Если продажник не хочет, чтобы его квартира попала в незаконное распоряжение, оформление следует отложить только после полного расчета.

  5. Завышение стоимости квартиры несёт для продавца определенные риски.

    Если расписки составлены неверно, при расторжении сделки продавец останется должен вернуть приобретателю аванс, который составляет 20% от стоимости (завышенной) жилплощади. В том случае, если квартира все же была продана по завышенной стоимости, с нее придется платить завышенный 13%-й налог.

Самым опасным этапом при продаже квартиры в ипотеку считается передача денежных средств. Продавцы чаще всего опасаются неполучения денег за квартиру, получения меньшей суммы и того, что купюры окажутся подделкой. Для уверенности в получении денег за квартиру в полном размере стоит обращаться, в первую очередь, в надёжный банк. В этом случае неполучение денег будет невозможно из-за строгого контроля сделки банковскими структурами, которые заинтересованы в том, чтобы сделка прошла успешно.

Выбирая способ оплаты через ячейку, продавец становится, фактически, владельцем заложенных в нее средств. Подтвердив факт передачи права собственности на жилье, можно свободно получить деньги от продажи. В случае неоплаты приобретаемой жилплощади продавцу возвращается продаваемое жилье, для этого необходимо подать исковое заявление в суд.

Стоит заметить, что непоступление денег происходит крайне редко. Попадание поддельных денежных средств также крайне невероятно. При передаче денег через банковскую структуру производится их тщательная проверка. Принимая от покупателя часть денег наличными, можно их проверить в этом же банке с помощью специальной техники.

Процесс продажи квартиры через ипотеку является ответственным шагом. Банки стараются минимизировать всевозможные риски, поэтому, выбрав надежный банк, можно быть уверенным в безопасности сделки.

  • Алексей
  • В изрбанное
  • Распечатать

Источник: https://samsebefinansist.com/ipoteka-riski-prodavca-i-process-prodazhi-kvartiry.html

Продажа, покупка квартиры в ипотеку, в кредит: риски продавца и покупателя

Продажа квартиры по ипотеке риски продавца

Рассмотрим, какие опасности подстерегают человека, собирающегося приобрести жилплощадь с привлечением средств ипотечного кредитования.

Задаток

Одной из форм начального соглашения о покупке квартиры становится внесение задатка. В частности, покупатель передаёт продавцу определённую денежную сумму, чтобы подтвердить серьёзность намерений.

Это необязательное, но вполне объяснимое со стороны продавца условие: человек желает обрести уверенность, что квартира будет продана, поэтому отказывает другим претендентам.

В некоторых случаях покупатель выбирает квартиру на этапе согласования кредита, поэтому не имеет твёрдой уверенности в том, что ипотека будет одобрена.

При полученном отказе внесённый задаток остаётся продавцу. Этот момент часто становится предметом юридических споров: продавец не отдаёт сумму, покупатель настаивает, что авансовый платёж нужно вернуть. Как обычно, истина находится посередине.

Последствия неисполнения условий договора, обеспеченного задатком, регулируются ст. 381 ГК РФ, где чётко обозначено следующее:

  • если договор не исполняет покупатель, задаток остаётся продавцу;
  • если условия нарушаются стороной, получившей аванс, сумма возвращается в двойном размере.

Дополнительные риски

Даже имея на руках нужную сумму кредита и приобретая одобренную банком квартиру, риски для покупателя сохраняются. Сделку после заключения можно оспорить в таких случаях:

  • отсутствует согласие одного из супругов, если жилплощадь считается совместно нажитым имуществом;
  • квартира перешла владельцу по наследству, и после продажи появились другие претенденты на обладание недвижимостью;
  • жильё куплено с привлечением средств материнского капитала, но до продажи доли несовершеннолетних собственников не были выделены;
  • продажа совершена с нарушением прав несовершеннолетних и без одобрения органов опеки.

Лица, чьи права при совершении сделки были нарушены, могут оспорить её в судебном порядке, вернув себе недвижимость. Возврат денег покупателю остаётся спорным вопросом: продавец может уехать в другую страну, не оставив контактов.

Приобретение недвижимости с непогашенной ипотекой

Важно понимать, что с момента покупки квартиры в кредит вплоть до погашения займа недвижимость остаётся в залоге банка. Это обязательное условие программ ипотечного кредитования.

Если человек не может дальше исполнять долговые обязательства по ипотеке, квартира выставляется на продажу.

Стоимость такой недвижимости обычно ниже, но предполагаемая выгода грозит покупателю крупными финансовыми рисками.

Сделка с предварительным снятием залога

Выполняются такие операции в 3 этапа:

  1. Покупатель выплачивает остаток кредита.
  2. Продавец снимает обременение.
  3. Передаётся оставшаяся часть денег и переоформляется право собственности.

Процедура занимает время и предполагает следующие риски для покупателя:

  1. Независящие обстоятельства. После погашения задолженности перед банком продавец может скоропостижно умереть или скрыться, не сняв обременения с квартиры. Перечисленные средства банк не вернёт, сделка приостановится.
  2. Отказ от сделки. Схема напоминает предыдущий вариант: покупатель выплачивает часть долга, продавец отказывается от продажи. Разумеется, юридический владелец жилья обязан вернуть средства, даже в двойном размере. Однако, если он признан неплатёжеспособным, ждать возмещения убытков придётся бесконечно долго.

Продажа с обременением

Такие сделки проводятся только с согласия банка, и риски покупателя многократно возрастают. В частности, снимать обременение придётся покупателю. Здесь возникают такие трудности:

  • дополнительный залог – испытывая финансовые затруднения, владелец может перезаложить квартиру третьим лицам;
  • административный арест – если банк подал в отношении заёмщика судебный иск, юридические действия по объекту залога невозможны;
  • неточность расчётов – стараясь возместить убытки, банк закладывает в стоимость квартиры штрафы за просроченную задолженность.

Покупка залоговой квартиры в кредит

Оформить кредит на приобретение такой квартиры можно только в банке, который является залогодержателем. Риски продавца заключаются в том, что, получив заем и погасив задолженность владельца, продавец отказывается от завершения сделки. В таких ситуациях человек не только теряет деньги, но и вынужден погашать полученный кредит.

Риски продавца при сделках с привлечением заёмных средств

Важно понимать, что сделки купли-продажи – это двусторонний договор, поэтому продавец также рискует стать жертвой обмана. Учитывая, что этот участник договора уже владеет недвижимостью, опасность заключается в передаче средств: зарегистрировав право собственности, покупатель отказывается выплачивать заявленную сумму. Рассмотрим, как избежать подобных проблем.

Взаиморасчёт

Чтобы снизить собственные риски, продавцу выгодно использовать такие способы передачи средств:

  1. Депозитная ячейка. Здесь хранятся деньги покупателя до момента регистрации сделки. Когда переход права собственности подтверждён официально, покупатель получает квартиру, продавец – доступ к депозитной ячейке и деньгам. Если сделка срывается по каким-либо причинам, остаётся лишь досада о времени, потраченном на сбор документации для заключения сделки.
  2. Аккредитив. Это специальный счёт, на котором размещаются денежные средства, доступ к которым не имеет ни один из участников сделки до момента её завершения. Взаиморасчёт производится по предыдущей схеме: когда право собственности переходит покупателю, продавец получает деньги.

В любом из перечисленных способов мошенничество со стороны участников сделки полностью исключается, однако определённая степень риска сохраняется.

В частности, у банка могут отозвать лицензию в период нахождения средств, поэтому забрать деньги невозможно.

Кроме этого, не исключается вероятность мошенничества со стороны сотрудников кредитно-финансового учреждения. Отметим, что такие риски минимальны, но они присутствуют.

Сделка не состоялась

Ключевым условием передачи средств с депозитной ячейки или счёта-аккредитива становится регистрация сделки: передача права собственности на объект недвижимости. В частности, если Росреестр отказывает зарегистрировать сделку по каким-либо причинам, продавец не получает доступ к деньгам.

Документы

Перед заключением сделки продавец обычно проверяет юридическую чистоту недвижимости, на что имеет полное право. Для этого изучаются все бумаги, связанные с квартирой на предмет выявления неучтённых собственников, задолженностей по ЖКХ и прочих нюансов.

Передача залога

Если продавец оформляет ипотеку для покупки квартиры, приобретаемый объект недвижимости переходит в залог к банку, выдающему кредит. Передачу жилплощади в качестве залога лучше оформлять после получения денежной суммы в полном объёме. Эта превентивная мера полностью исключает несанкционированное распоряжение чужой собственностью.

Признание сделки недействительной

В этом случае договор расторгается, и обретённое имущество возвращается первоначальному владельцу. Это происходит по стандартной схеме:

  • покупатель – теряет имущественные права, следовательно, обязан вернуть квартиру предыдущему собственнику;
  • продавец – возвращает полученные по сделке деньги.

Военная ипотека: чем рискует продавец

Военная ипотека – программа кредитования, разработанная в соответствии с Федеральным законом №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» специально для обеспечения жильём военнослужащих по контракту: солдат, сержантов, офицеров и прапорщиков.

Суть сводится к тому, что для каждого из участников программы заводится лицевой счёт, где постепенно накапливаются средства. Через 3 года военнослужащий подаёт рапорт на получение ипотеки и покупку жилья.

Накопленные средства выступают в качестве первоначального взноса, обязательные платежи погашаются из средств Федерального бюджета.

Такой вид кредитования имеет ряд преимуществ для продавца:

  • в программе участвуют только банки с господдержкой;
  • чистота сделки тщательно проверяется;
  • процедура отработана и не вызывает сложностей в оформлении.

Рассмотрим, какие опасности для продавца скрывает этот вид кредитования.

Проверка объекта недвижимости

Акт оценки жилья заказывается и предоставляется собственником квартиры. Выбор эксперта остаётся за владельцем. Однако сделка согласовывается и одобряется Росвоенипотекой. Если после передачи права собственности в квартире выявляются технические недостатки, например проржавевшие трубы, сделка оспаривается и признаётся недействительной.

Пакет бумаг

Ввиду тщательной проверки продавцу приходится собирать внушительный пакет документов, что влечёт дополнительные расходы и доставляет неудобства.

Заключение

Подведём итог:

  • сделки с недвижимостью подразумевают риски для каждой из сторон;
  • избежать неприятностей помогает тщательная проверка документов на всех этапах;
  • продавцам невыгодно связываться с квартирами, имеющими обременение;
  • для взаиморасчётов лучше использовать банковский депозит.

Вам также может понравиться

Источник: https://DamSovet.net/nedvizhimost/prodazha-pokupka-kvartiry-v-ipoteku-v-kredit-riski-prodavtsa-i-pokupatelya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.