Процедура купли продажи квартиры в ипотеку

Содержание

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Процедура купли продажи квартиры в ипотеку

По данным независимых исследователей, средний срок по ипотечному займу в России составляет 18 лет. Но это вовсе не значит, что, однажды ввязавшись в эту авантюру, вы обязаны будете жить в приобретенной квартире, пока последний платеж не развяжет вам руки.

На самом деле, и за меньший срок у вас могут произойти существенные изменения: люди женятся, рожают детей, разводятся, теряют работу, решают переехать, в общем, могут менять свою жизнь в любом направлении. И для того, чтобы ипотечная квартира не стала якорем, существует законодательная возможность продать свою кабальную недвижимость.

В статье разберем, какие существуют варианты продажи квартиры, которая находится в залоге у банка.

Как продать квартиру, не уведомляя банк

Федеральным законом «Об ипотеке» строго определено, что продать залоговое имущество можно только с разрешения банка как заинтересованного лица. Однако не всегда продавец обращается за ним в финансовую организацию. В некоторых случаях стороны по сделке прибегают к схемам, в которых отсутствует такая составляющая, как согласие банка.

Как это происходит? Это возможно, если у покупателя есть вся сумма для покупки недвижимости. В этом случае между сторонами оформляется договор задатка. (Подробно о нюансах составления такого документа мы писали здесь – Договор задатка при покупке квартиры).

По этому соглашению покупатель передает продавцу сумму, которая необходима для погашения остатка задолженности по кредиту. Продавец с этими деньгами направляется в банк, погашает ипотеку и получает закладную на руки. После этого заключается основная сделка, в которой указывается сумма внесенного задатка и остаток.

Этот договор регистрируется в Росреестре, и каждый получает желаемое: продавец – освобождение от ипотечного ярма и какую-то сумму на руки, а покупатель – понравившуюся ему квартиру.

У такого способа есть существенные минусы.

  • Недобросовестный продавец после получения задатка может перестать выходить на связь, или продать квартиру другому претенденту. Свой задаток покупателю придется выбивать в судебном порядке.
  • Некоторые банки накладывают запрет на досрочное погашение ипотеки или берут за это штраф. Учитывая российский менталитет подписывать договоры, не читая, вполне вероятно, что продавец может и не знать об этом. К моменту, когда становится ясно, что сделки не будет, время уже упущено, деньги могут потерять в цене, и покупатель может упустить другой подходящий вариант.
  • Этот способ может использоваться только, если остаток по кредиту небольшой. Ни один покупатель, будучи в трезвом уме и здравой памяти, не согласится в качестве залога отдавать больше определенного процента от общей стоимости квартиры. Как правило, этот порог не превышает 15-20%.

Есть ситуация, когда продавец может и продать квартиру, и не привлекать банк, не подвергать риску покупателя, и при этом не оказаться мошенником со всеми вытекающими последствиями. В этом случае остаток по кредиту гасится за счет личных средств держателя ипотеки.

Деньги можно занять у банка (потребительский кредит) или взять в долг у сердобольных обеспеченных родственников или знакомых. В этом случае можно погасить кредит, спокойно продать квартиру без участия третьих лиц, вырученными средствами погасить потребительский кредит или долг, остатком распорядиться по желанию.

К сожалению, такое развитие ситуации в современных экономических условиях маловероятно.

В ситуации с гашением кредита средствами залога для покупки квартиры, на наш взгляд, минусы значительно перевешивают любые плюсы по подобной сделке. Зачем обрекать себя на такой риск и потенциальные судебные тяжбы, если можно воспользоваться вполне законными методами, о которых – ниже.

Как продать квартиру и одновременно погасить ипотеку законными методами

Разумеется, перед сделкой продавец должен рассказать покупателю о том, что квартира в ипотеке. И если покупатель согласен с условиями, и имеет в наличии необходимую сумму, действовать надо так:

  • Обратиться в банк с информацией о продаже залоговой квартиры и получить его согласие;
  • При заключении сделки арендовать в банке две ячейки для хранения денег. В одну ячейку кладется сумма, достаточная для погашения кредита. Из этой ячейки забрать средства может только представитель банка после подписания основного договора и регистрации сделки в Росреестре. В другую ячейку кладется остаток суммы по договору. Это хранилище предназначено для продавца.
  • Для подписания договора необходимо присутствие всех заинтересованных лиц: продавца, покупателя и представителя банковской организации. После того, как договор подписан сторонами, он сдается на регистрацию, По окончании регистрации в Росреестре при предъявлении установленного документа (например, выписка из ЕГРН), средства из ячеек передаются продавцу и банку.

Как продать квартиру вместе с ипотекой

Впрочем, ваш покупатель тоже может не обладать всей необходимой суммой и использовать кредитные средства для покупки квартиры. Хотя звучит сложно и путанно, но в реальности и такие сделки возможны.

При этом очень желательно, чтобы покупатель получил предварительное одобрение на получение ипотечного кредита в том же самом банке, в котором выплачивается ипотека продавца.

Будучи уверенным в платежеспособности покупателя, банк скорее всего не откажет в смене кредитора.

Для банка такая ситуация предпочтительнее, чем досрочное погашение кредита, ведь процент, который заемщик переплачивает за использование банковских денег, это и есть часть дохода организации.

Если все стороны согласны с положением дел, происходит смена кредитора. Заключается договор цессии (договор уступки прав по кредиту), и вместе с ним – договор купли-продажи ипотечной квартиры. В купчей обязательно указывается, что квартира с обременением.

В результате покупатель получает право собственности на квартиру, обременение от банка и ипотечные платежи на несколько лет. Продавец же получает оставшуюся сумму и распоряжается ею в свое удовольствие.

Внимание: дальнейшие действия с новым кредитором остаются на усмотрение банка. Он либо переводит остаток долга на нового заемщика с теми же условиями, по которым платил предыдущий владелец недвижимости, либо заключает другой кредитный договор на новых условиях. При этом залоговое имущество (купленная квартира) не меняется.

Если квартиру продает банк

Когда собственник ипотечной квартиры не видит в себе сил продолжать оплачивать кредит, а найти покупателя на квартиру не может, система предлагает воспользоваться следующим вариантом. Собственник квартиры идет в банк, и сознается в том, что средств для исполнения своих обязательств у него нет и не предвидится. В этом случае банк имеет право выставить квартиру на публичные торги.

Эти торги проходят на специализированных электронных площадках. Для того, чтобы имущество быстро нашло нового хозяина, делаются сумасшедшие скидки. Известны случаи, когда ипотечные квартиры просроченных задолжников продавались за половину от их реальной стоимости.

Этот вариант самый плохой для собственника. Понятно, что банк заинтересован только в том, чтобы вернуть свои средства. Поэтому квартиру он будет продавать быстро и дешево.

О том, какая сумма при этом достанется бывшему собственнику, банку нет никакого дела. Нередко финансовая организация еще берет процент за организацию торгов и прочие свои хлопоты.

И в остатке после такого справедливого деления бывшему заемщику почти ничего не остается.

А если к этому моменту накопился еще долг по ипотеке, то горе-кредитор остается еще и должен банку после продажи квартиры. Поэтому до такой ситуации лучше не доводить, а пытаться продать квартиру самостоятельно.

Как поступают с продажей ипотечной новостройки

Реализовать квартиру в недостроенном доме, купленную в ипотеку – задача, требующая недюжинной сноровки, смекалки и, прямо скажем, везения. Те, кто хочет подзаработать на разнице цен (квартиры на стадии котлована стоят гораздо дешевле, чем в квартиры в доме на завершающих стадиях строительства), могут расходиться. Вряд ли это можно сделать, и вот почему.

Во-первых, продается не квартира, а фактически воздушное пространство между гипотетическими четырьмя стенами (или сколько там обычно стен), да еще и в залоге у банка.

Во-вторых, поскольку квартира еще не перешла в собственность гражданина, ипотечный договор может содержать в себе некоторые подводные камни. Снова вспомним о том, что нашит люди не приучены внимательно изучать то, что подписывают.

Поэтому для многих становится неожиданностью тот пункт ипотечного договора, который запрещает продавать квартиру в течение нескольких лет после постройки дома или даже до полной выплаты кредита. Это условие встречается в договорах не так уж редко. Единственным выходом из такой ситуации может стать полное погашение долга заемными или личными средствами с последующей продажей квартиры.

Вряд ли найдется покупатель, готовый предоставить вам часть суммы для погашения кредита в качестве залога, и дожидаться заключения сделки после снятия обременения.

Прежде всего, сообщите банку о своем решении. Раньше банки неохотно шли на подобные сделки, но теперь ситуация понемногу меняется. Если заемщик покажется им действительно неплатежеспособным, то гораздо выгоднее сменить заемщика или получить всю сумму целиком, чем тратить ресурсы на организацию электронных торгов.

Для рассмотрения вопроса банки просят при себе иметь разрешение застройщика для смены собственника. Технически, застройщику все равно, кто купил у него квартиру, но фактически такое разрешение может быть платным. Да и сами банки за заключение договоров цессии могут затребовать комиссию, будьте к этому готовы.

Далее следует найти покупателя и обсудить с ним все детали. Если у него есть вся необходимая сумма на руках, оформляйте четырехстороннюю сделку (девелопер, точнее, его согласие, представитель банка, продавец и покупатель). В этом случае после регистрации сделки банк также забирает свою часть денег (как мы описывали выше систему двух ячеек), а продавец – свой остаток.

Если у покупателя нет всей суммы, алгоритм такой же, как и в случае со вторичкой, с той разницей, что необходимо дополнительное согласие девелопера на смену кредитора.

В этом случае проводят либо замену стороны по кредитному договору на исходных условиях, либо заключают новый кредитный договор с покупателем. В любом случае, банк будет серьезно проверять платежеспособность нового клиента, и только в случае положительного решения даст добро на сделку.

Конечно, новый заемщик может взять кредит в другом банке на более выгодных условиях, и этой суммой расплачиваться с продавцом. Здесь лучше изучить все возможные варианты действия.

Собственно пошаговая инструкция

Теперь, когда вы имеете представление о том, что происходит при продаже ипотечного жилья, мы предлагаем вам алгоритм действий на случай, если и у вас в этом возникла необходимость.

Шаг 1: Обратитесь в банк, в котором у вас оформлена ипотека. Здесь вам следует заручиться согласием организации и уточнить размер оставшихся кредитных обязательств.

Шаг 2:Выставляйте квартиру на продажу. Потенциальному покупателю давайте полную информацию о статусе квартиры.

Шаг 3: Если покупатель располагает достаточной суммой для покупки:

  • обращайтесь в банк для подписания трехстороннего договора и раскладывайте нужную сумму по ячейкам;
  • после регистрации договора в Управлении Росреестра банк заберет свою сумму, а продавец – свою.

Если покупатель приобретает квартиру вместе с ипотечным кредитом:

  • обратитесь в банк для перезаключения кредитного договора;
  • заключите договор цессии (переуступки прав и обязанностей) и сразу же договор купли-продажи квартиры.

Шаг 4: Обратитесь в Росреестр для внесения сделки в ЕГРН. После регистрации договора все материально заинтересованные стороны получают свои деньги из ячеек или с аккредитивных счетов.

Шаг 5: Если квартира приобреталась без цессии по кредитному договору, то необходимо еще снять обременение.

Обычно это делается одновременно с регистрацией перехода права собственности на основании закладной и заявления уполномоченного представителя банка вы не сняли обременение параллельно с регистрацией перехода права собственности, самое время пойти в банк и взять у них такое заявление или закладную. По закону, обременение снимается в течение трех рабочих дней после подачи заявления.

Особенности сделки с ипотечной квартирой

После того, как вы приняли решение продать или купить ипотечную квартиру, будьте готовы к тому, что здесь есть несколько особенностей, отличающих такую сделку от среднестатистической работы с необремененными квартирами.

  • Если вы каким-то образом попытаетесь совершить сделку без согласия банка, вас ждет соразмерная ответственность. Во-первых, Росреестр гарантировано не зарегистрирует такой договора. Во-вторых, даже если вы введете в заблуждение сотрудников регистрационной службы, когда махинация вскроется (а это лишь вопрос времени) сделка будет признана недействительной, а продавец будет обязан вернуть деньги. Вернуть их назад добросовестному покупателю будет очень сложно. Даже при обращении в суд вероятность получить всю затраченную сумму полностью и сразу – крайне спорная.
  • Если представитель банка сможет доказать, что покупатель был осведомлен о наличии залога и обязательств перед банком, но все равно стал стороной по сделке, он может нести перед законом такую же ответственность, как и продавец.
  • Стоимость квартир в ипотеке на рынке недвижимости значительно дешевле их свободных собратьев. Скидка на них может достигать 20%. В противном случае, можно просто не найти покупателя.
  • Все чаще банки отказываются от системы ячеек в пользу аккредитивных счетов. Это также удорожает стоимость обслуживания сделки.
  • В случае, если при покупке жилья использовался маткапитал или другие средства государственной поддержки, представленный алгоритм изменится с учетом количества несовершеннолетних собственников и величины площади, которая им выделена. Для этого потребуется разрешение территориальных органов опеки и попечительства.

Суд с застройщиком. Порядок подачи иска

Увеличение ипотечных ставок в России на фоне мирового снижения

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/kak-prodat-ipotechnuiu-kvartiru-poshagovaia-instrukciia-5e7dfba16c402b45fcb172ee

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку: схема оформления в Сбербанке и других банках

Процедура купли продажи квартиры в ипотеку

Стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал причиной появления нового вида услуг, предлагающих оформление ипотеки на покупку ипотечной квартиры. Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами.

Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с возвращением и обслуживание кредитов, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации.

Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.

  1. Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке
  2. Особенности процедуры
  3. Продажа банком ипотечной квартиры
  4. Продажа заемщиком
  5. Предварительный договор купли-продажи
  6. Договор уступки права требования
  7. Как купить без риска?
  8. Сложности и возможные нюансы
  9. Преимущества и недостатки сделки

Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке

Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:

  1. Для банка это отличный способ избавиться от клиента, испытывающего финансовые проблемы, получив взамен более платежеспособного;
  2. Для старого владельца продажа ипотечной квартиры выступает одним из самых эффективных вариантов снизить или полностью избавиться от обязательств перед банком;

Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.

Особенности процедуры

Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:

  1. Получение одобрения банка на осуществление сделки. Без согласия и непосредственного участия кредитной операции какие-либо операции с квартирой попросту невозможны.
  2. Оформление предварительного договора купли-продажи. Этот документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Его наличие обеспечивает покупателю право обратиться в суд с требованием о принудительной продаже предмета договора в случае срыва сделки.
  3. Оплата покупателем задолженности по ипотеке. Данная финансовая операция выступает основанием для получения закладной на объект недвижимости.
  4. Снятие с квартиры обременения и перевод его на нового владельца и регистрация договора купли-продажи.
  5. Выплата оставшейся суммы по сделке. В большинстве случаев денежные средства размещаются на аккредитиве или в банковской ячейке, которые оформляются специально для совершения рассматриваемой операции. Это позволяет свести к минимуму риски на всех стадиях ее осуществления.

Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.

Продажа банком ипотечной квартиры

Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.

В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.

Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.

Несмотря на это, схема покупки ипотечной квартиры в ипотеку напрямую у банка используется на практике наиболее часто.

Ведение переговоров непосредственно с владельцем квартиры, купившим недвижимость в ипотеку и не погасившим кредит, также возможно.

Однако, при этом покупатель должен понимать, что согласия банка в любом случае потребуется. Поэтому чем раньше представители кредитной организации подключаться к обсуждению и последующему оформлению сделки, тем лучше.

Тем более, что их участие заметно снижает любые риски по сделке для нового собственника.

Предварительный договор купли-продажи

Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи.

В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты.

Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.

Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.

Договор уступки права требования

В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.

Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.

Как купить без риска?

Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:

  • Получение согласия на сделку от банка и привлечение его специалистов к подготовке документов;

  • Заверение у нотариуса предварительного договора купли-продажи;
  • Осуществление окончательного расчета только после получения документов из регистратуры;
  • Размещение средств на покупку на аккредитиве или в банковской ячейке.

Сложности и возможные нюансы

Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка.

В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной.

Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.

Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.

Преимущества и недостатки сделки

Главным преимуществом сделки для покупателя выступает возможность приобретения квартиры по более низкой стоимости, зачастую меньшей сформировавшихся на рынке расценок.

Это объясняется тем, что ипотечная недвижимость, как правило, выставляется на продажу либо при возникновении финансовых проблем с обслуживанием и выплатой кредита, либо при срочной необходимости в денежных средствах.

В обоих случаях покупатель имеет право рассчитывать на весьма серьезную скидку.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-na-ipotechnuju-kvartiru/

Купля-продажа квартиры по ипотеке: как проходит, пошаговая инструкция

Процедура купли продажи квартиры в ипотеку

Далеко не у каждого человека есть возможность покупки понравившейся квартиры за собственные деньги. Для улучшения жилищного положения граждан, банки предлагают специальные программы ипотечного кредитования. Каждая сделка купли-продажи имеет определенный алгоритм действий, закрепленный документально.

При реализации недвижимости ипотекой пользуются в следующем случае:

  1. Продается квартира от застройщика по ипотечному кредитованию. Вся ответственность с рисками возлагается на предприятие, владеющее домом.После того, как будут подписаны документы о передаче имущества собственником, недвижимое имущество переходит в залог к фирмы-застройщику до момента получения средств.
  2. Продается недвижимость между двумя гражданами в кредит. При этом виде правоотношений не участвуют кредитные организации.
  3. Классическая ипотечная схема реализации имущества, при которой участвуют заемщик, собственник и банк.

В статье рассматривается прохождение сделки купли-продажи недвижимости по ипотеке по классической схеме, так как этот случай распространен больше всего.

Изучение банковских программ

В крупных банках страны действуют программы, позволяющие уменьшить финансовую нагрузку на заемщика. К таким программам относятся:

  • ипотека по военным выплатам;
  • помощь в виде ипотеки молодой семье;
  • деньги под материнский капитал;
  • ипотечное кредитование для клиентов, получающих заработную плату через банк;
  • другие выгодные программы для отдельных категорий граждан.

Банковские предложения могут быть похожими между собой, но отличаться условиями.Обращается внимание на дополнительные расходы и проценты:

  • процент за открытие личного счета и его ведение;
  • заключение договора страхования. Клиент имеет право отказаться от необязательной страховки, но отказ будет влиять на итоговую процентную ставку;
  • изготовление отчета по рыночной цене за квартиру.

Для участия в банковской программе нужно иметь определенный статус: многодетная семья, военнослужащий или молодая семья.

Подача заявки на ипотечный кредит

После выбора банковской программы и убеждения в том, что она соответствует всем требованиям, подается заявка на получения заемных средств. Для осуществления покупки квартиры в кредит, кредитору передаются следующие личные данные:

  • паспортные данные гражданина России и каждого участника сделки. К таковым относятся заемщик, поручители, созаемщики;
  • документ о регистрации брака;
  • документация, подтверждающая финансовое состояние;
  • другие документы, подтверждающие наличие обязательств: алименты, штрафы и т.д.

Требуемые бумаги отличаются в зависимости от банковских требований.Перед подачей заявки заполняется анкета и заявление. Рекомендуется указание верных данных о себе и материальном положении для повышения шансов на положительный ответ.

Кредитору дается до 5 рабочих дней на проверку заявки.После этого банковский работник сообщает о решении, указывая граничную сумму для получения, годовой процент и рассчитанный график. После одобрения заявки, которое будет действовать на протяжении нескольких месяцев, заявитель начинает рассматривать варианты с квартирой.

Выбор подходящих условий

В зависимости от того, какая выбирается банковская программа, определяются условия выбора жилья.

Приобретение недвижимого имущества в строящемся доме

В связи с экономической ситуацией вторичка более востребована. Но увеличивается шанс столкновения с мошенническими действиями. Вторичное жилье может быть залоговым, незаконно отчужденным и др. При сомнениях в правомерности процедуры с продавцом, рекомендуется оформление титульного страхования.Эта страховка обезопасит от потери имущества после признания недействительности сделки.

Готовая квартира должна соответствовать банковским требованиям. К примеру, нет возможности приобретения квартиры 1 этаже с пристройкой в виде входа или террасы. Такая перепланировка на земле затруднительна для законной регистрации. При любых юридических проблемах банк отказывает в регистрации сделки.

Выдвигаются и другие требования к квадратным метрам: нормальное состояние жилья, квартира не подвергается сносу, отсутствие деревянных покрытий, не далее, чем 50 км от города.

Недвижимое имущество из новостройки

Покупка квартиры, которая находится на стадии стройки,сопрягается с рисками, так как предполагается часто, что заемщик получает в собственность квадратные метры до момента сдачи проекта. Покупатель получает в некоторых случаях дом с некачественно возведенными стенами, потолками, полом или с плохим ремонтом или отделкой.

Еще один риск – возможное банкротство застройщика, приводящее к тому, дом остановится на стадии возведения. Для предупреждения неликвида имущества, кредитор потребует поручительство.

На протяжении строительства заемщик получает не все права на квартиру, но в собственность получается недвижимость после признания ее жилой.

Доля или комната

Получение в собственность долевой части или отдельной комнаты в доме может проводиться при помощи займа в случае, если произойдет выкуп последней доли с последующим получением всех прав.Банки относятся с недоверием к таким заемщикам, так как доля в квартире – залог, который сложно будет реализовать в случае просрочек.

Дом с земельным участком

Индивидуальная жилая постройка на земле в виде таунхауса менее ликвидна, поэтому кредитор не во всех случаях соглашается на сделку.Чтобы предупредить риски сложной реализации жилья, банк завышает ставку.

Выбор объекта недвижимости

В процессе приобретения недвижимого имущества в строящемся доме рекомендуется выбирать квартиры, находящиеся в аккредитованном доме. Таким образом, максимально упрощается процедура заключения договора купли продажи ипотечного жилья. Средства будут перечислены прямо на расчетный счет компании строителя или подрядчика, а все права переходят к заемщику.

Предоставляются следующие бумаги в банковское учреждение:

  • предварительный договор.К таковому относится договор намерениях или инвестиционный), который заключился с застройщиком;
  • данные по оплате первоначального взноса в виде квитанции или чека.

Документов много не понадобится для получения прав на имущество. Но следует помнить о рисках, предполагающихся при покупке квартиры на первичном рыке – банкротство застройщика, срыв сроков и пр.

Если покупается квартира вторичного рынка,документация отличается. К выбору вторичного жилья нужно отнестись ответственно, так как банк может отказать в предоставлении ипотеки.

С чем связаны частые отказы. При заключении договора заемщик получает ограниченные права пользования. Недвижимость переходит в залог, и может быть реализована в случае отсутствия платежа от заемщика. Банк в обязательном порядке проверяет ликвидность жилья, если оно недостаточно ликвидно, повышается процент по платежу или выдается отказ на займ.

Жилье не должно находиться в аварийном состоянии, быть ветхим или старым. Не рекомендуется комната. Если приобретается недвижимость с землей, к списку документов кроме заявления добавляются данные о праве собственности на земельный участок, а также о его границах.

Чтобы получить предварительное одобрение заявки, заказывается отчет по рыночной стоимости и предоставляется страховой полис.

Оформление кредита и заключение договора с банком

После вынесения банком положительного решения по заявке на ипотечное кредитование стороны переходят к заключению кредитного договора и выдачезаемных денег.

Сегодня у кредиторов действуют следующие схемы выдачи кредитных средств:

  1. после того, как происходит государственная регистрация сделки;
  2. применяются банковские ячейки.

В первый день после урегулирования нюансов правоотношений визируется договор – продается недвижимость. В это же время заемщиком передаются собственнику деньги первоначального взноса наличкой или через перечисление на счет продавца. В обязательном порядке составляется расписка о том, что средства были получены.

На следующем этапе вся документация передается в Орган регистрации и не позже, чем через 5 дней меняется собственник квартиры. Для проведения окончательных расчетов свидетельство будет передано сотруднику банка. На этом основании заемные средства зачисляется на счет покупателя с последующим перечислением продавцу. Чтобы подтвердить получение суммы и окончательно рассчитаться, составляется вторая расписка.

Необходимые документы

Для регистрации прав собственности на ипотечное жилье, потребуются следующие бумаги и справки:

  • паспортные данные. Необходима не только личная документация заемщика, но и несовершеннолетних, проживающих совместно, вид на жительство и документы созаемщиков;
  • доверенность.Возможно действие через представительство или супруга;
  • разрешающий документ на совершение процедуры от органов опеки, если проводится сделка купли-продажи с несовершеннолетним или недееспособным;
  • записи из кадастрового паспорта;
  • правоустанавливающая документация;
  • напечатанное заявление регистратором;
  • подтверждение оплаты государственной пошлины.

После того, как будет проверен пакет бумаг,обе стороны получат расписку о получении. Расписка нужна для следующих действий:

  • отслеживание процесса регистрации на сайтах или по телефону;
  • получение свидетельства права собственности и договора.

Сделка может оформляться в нотариальной конторе, но переходят права собственности на жилье проводится только через государственную регистрацию в юстиции. Аналогичная услуга оказывается в Многофункциональном центре.

Оформление договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Чтобы иметь уверенность в своевременной передаче средств, применяются несколько вариантов расчетов. Вариант произведения передачи средств продавцом и покупателем решается самостоятельно. Оптимальными считаются следующие способы:

  1. Безналичный расчет при наличии посредника. Посредником выступает кредитная организация. Она переводит средства прямо продавцу, через покупателя. Условием является то, что получается подтверждение завершения сделки. У продавца должен быть расчетный счет.
  2. Банковские ячейки. Этот вариант предполагает обналичивание полученных от банка средств и перемещение их в ячейку. У продавца будет доступ к ячейке после предъявления выписки из Росреестра о том, что недвижимость принадлежала покупателю с подписанным договором купли-продажи.

Благодаря этим двум способам полностью устраняются риски задержки денег после заключения сделки. У покупателя не может быть возможности отказа от оплаты, так как перевод от него не зависит.

Регистрация договора

Финальным этапом в оформлении сделки купли-продажи имущества в ипотеку является передача документации на государственную регистрацию. Рекомендуется совершить эту процедуру через Многофункциональный центр, что значительно сократит сроки. Также в электронном варианте регистрируется сделка, но эта услуга доступна в Сбербанке.

В процессе выбора этого варианта такого варианта, продавец передает бумаги в финансовое учреждение и получает средства за жилье.

Помимо договора в Многофункциональный центр подаются следующие данные:

  • копии паспортных данных сторон;
  • копии правоустанавливающих бумаг на недвижимость;
  • согласие супругов на то, что проводится сделка;
  • согласие от попечительских органов на продажу имущества;
  • чек по оплате госпошлины. Оплачивается 2 тысячи рублей.

Регистрируется сделки через МФЦ за 7 рабочих дней.

В процессе приема документации обе стороны получают расписку, где указывается список переданных бумаг. При нарушениях и отсутствии каких-либо данный,сотрудник МФЦ связывается с участником сделки с просьбой донесения бумаг или исправления ошибок.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/kvartiry-po-ipoteke.html

Как проходит сделка по ипотеке в банке пошагово

Процедура купли продажи квартиры в ипотеку

Приобретение вторичного жилья с использованием кредитных средств отличается от стандартной процедуры, поскольку, третьей стороной в договоре купле-продажи выступает банк. Иногда часть действий совершаются дистанционно, например, как в «Домклик» Сбербанка.

Но чаще требуется личное присутствие представителей продавца и покупателя в офисе кредитора. Поэтому обеим сторонам следует знать, как проходит сделка по ипотеке при покупке квартиры пошагово.

Ведь допущенные ошибки и неточности скажутся на качестве желаемого результата, а также сроках его достижения.

Этапы проведения сделки по ипотеке для продавца

В зависимости от стороны, заключающей договор, ипотечную сделку с недвижимостью можно рассматривать с двух ракурсов. Во-первых, со стороны продавца. Здесь все достаточно просто:

1. Найти покупателя

В свою очередь, это делается своими силами или с помощью специализированных организаций. В первом случае собственник обойдется минимальными затратами или вовсе без них, размещая онлайн объявления с продвижением и без.

А вот во втором посреднические услуги встанут в «копеечку». Размер комиссионных будет зависеть от «аппетита» риэлторского агентства, а также от региона расположения объекта. Затраты могут составить от 20 до 150 тысяч рублей.

Если в последующем не исключен такой подход, то имеет смысл заложить данные расходы в стоимость.

2. Подготовить документы

Успех продажи недвижимого имущества напрямую зависит от его юридической чистоты и наличия всех необходимых бумаг. Как следствие, продавцу требуется позаботится о подготовке следующего перечня:

  • Паспорта всех собственников;
  • Договор купли-продажи, на основании которого приобреталось жилое помещение;
  • Справки по форме № 7 и № 9;

Образец формы №9

  • Актуальная выписка из ЕГРН;
  • Реквизиты банковского счета;
  • Заверенное разрешение супруга на совершение сделки или заявление о том, что на момент приобретения квартиры владелец не состоял в браке. Если это действительно так.

Стоит отметить, что на момент продажи в квартире не должны быть зарегистрированы дети и иные лица. К тому же не допускаются каких-либо ограничения по ипотеке. Важно, чтобы в ходе приобретения ранее не использовался материнский капитал.

3. Дождаться одобрение объекта

Несомненно, не каждая квартира подходит под ипотеку. Поэтому она осматривается оценщиком с составлением соответствующего вердикта. На объект в последующем будет наложено обременение, поскольку, он будет находиться в залоге у банка.

4. Заключение договора

После того, как недвижимость одобрена под кредит, и на руках окажутся все необходимые документы, проводится сделка по ипотеке. То есть сторонами подписывается договор в трех экземплярах.

А банк еще действующему собственнику выдает письменный аккредитив.

Иначе говоря, договор о том, что деньги будут перечислены после регистрации прав нового собственника и предоставления об этом бумаг кредитору.

5. Перерегистрация прав собственности

Далее через местное МФЦ продавцу и покупателю необходимо зарегистрировать передачу прав собственности. Для чего им понадобится запланировать совместное посещение учреждения для подачи документов. От продавца потребуется:

  • Свой экземпляр договора;
  • Паспорт;
  • Согласие супруга на продажу квартиры.

Если покупка состоялась до брака, владелец прямо в МФЦ составляет об этом заявление.

В зависимости от загруженности Центра на регистрацию может уйти от одной до четырех недель. Но лучше не дожидаться крайнего срока, а периодически делать контрольные звонки для уточнения готовности документов.

6. Получение денег

Когда проходит сделка по ипотеке Сбербанк, ВТБ или другой банк в кротчайшие сроки перечисляют на указанные реквизиты деньги. Только для этого необходимо в течение трех месяцев после подписания договора предоставить:

  • Новую выписку из реестра, которую выдает МФЦ после регистрации;
  • Документ об аккредитиве;
  • Опись о том, что закладная передана на регистрацию.

В свою очередь, данный перечень доставить в отделение банка может любая из сторон.

Как проходит сделка по ипотеке для покупателя

Теперь, во-вторых, со стороны кредитуемого лица процесс покупки жилья в ипотеку выглядеть будет так:

1. Получение одобрения

Для начала стоит оценить свои силы и возможности. Понять сколько и как накопить на первоначальный взнос. Определиться со сроком кредитования, а также рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке. Следом необходимо оформить заявку в один или несколько банков и дождаться решения по ней. Если будет получен положительный ответ, то можно приступать к следующему этапу.

Читайте: Почему банки отказали в кредите?

2. Выбор объекта

Понимая, что банк готов предоставить в долг необходимую денежную сумму, можно приступать к подбору объекта с учетом этого критерия. То есть это можно осуществлять своими силами, пролистывая тематические сайты. Либо воспользоваться услугами ипотечного брокера.

Конечно, не бесплатно. Прежде чем приступать к сбору документов для ипотеки, у продавца стоит уточнить, возможна ли сделка по ипотеке с его собственностью.

Нередко на квартирах «висят» обременения и иные ограничивающие факторы, препятствующие купле-продаже с участием финансовой организации.

3. Оценка объекта

Как и в случае с продавцом, для покупателя важно решение оценщика. Как правило, им выступает представитель кредитора. Это самый простой вариант.

Однако, может задействоваться и сторонний эксперт, поиском которого в случае необходимости озадачивается заемщик.

Должностное лицо делает ряд снимков здания, входа, лестничных клеток, а также самой квартиры и видов из окон. А затем готовит заключение с указанием рыночной стоимости.

4. Сбор и подача документов в банк

Этот шаг может делаться параллельно со второй стороной. Каждый готовит свою документацию в соответствии с требованием банка. Для покупателя этот список во многом повторяет тот, по которому документы нужны для оформления кредита. Основными из них являются:

Паспорта всех заемщиков и созаемщиков;

Стоит отметить, что обозначить уровень своих доходов можно несколькими способами. Самыми распространенными являются форма 2-НДФЛ с официального места работы, а также справка по форме банка. В последнем можно указывать и неофициальную прибыль.

5. Подписание договоров и оформление ипотечных бумаг

Все стороны сделки в помещении банковского учреждения составляют и подписывают документы по сделке. Там же клиент ставит подпись в кредитном договоре, а также в закладной. Важно проверить все реквизиты и правильность указания данных всех действующих лиц по сделке. Иначе при допущенных ошибках необходимы будут исправления. А на это потребуется дополнительное время.

6. Регистрация прав

Покупателю также необходимо посетить многофункциональный центр. Желательно это сделать вместе с продавцом. К комплекту документации требуется приложить квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию прав собственности. А вот она составляет 2 000 рублей. Это можно сделать через терминал Сбербанка непосредственно в здании Центра.

7. Передать готовые документы в банк

Когда запись будет внесена в реестр, документы можно забирать из МФЦ. На руки новому хозяину квартиры выдается его версия договора, выписка из ЕГРН, а также опись о регистрации закладной.

Заключение

Итак, сделка по ипотеке проходит в несколько этапов. Ряд из них являются общими для продавца и покупателя. Тем не менее, самыми главными аспектами в данном процессе для обоих являются:

  • Соответствие клиента требованиям к заемщику;
  • Одобренная заявка;
  • Юридически чистая приобретаемая квартира;
  • Отсутствие в ней прописанных лиц;
  • Наличие всех необходимых документов;
  • Соблюдение установленных сроков на регистрацию.

По завершению всех шагов новый собственник может прописаться в ипотечной квартире.

Источник: https://mytopfinance.ru/sdelka-po-ipoteke/

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Процедура купли продажи квартиры в ипотеку

– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.

В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.

После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.

Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.

Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.

У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%.

К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб.

, а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.

Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита.

Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта.

Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.

– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.

Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости.

Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки.

При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.

После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи.

Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период.

Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.

– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.

Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег.

Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.

Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-kupit-kvartiru-kotoraja-nahoditsja-v-ipoteke-273934/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.