Преимущественное право покупки доли несовершеннолетним

Содержание

Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Преимущественное право покупки доли несовершеннолетним

Кого закон считает несовершеннолетними и когда они могут участвовать в сделках сами 

По закону, все несовершеннолетние делятся на 2 группы — до 14 лет (малолетние) и младше 18 лет, но старше 14 лет. За малолетних все сделки с недвижимостью совершают их родители или другие законные представители: опекуны или усыновители. Дети постарше могут заключать сделки сами, но им нужно письменное согласие своих законных представителей.

Но если подросток эмансипирован (то есть считается взрослым и дееспособным), то вправе сам продать квартиру без участия родителей и органов опеки. Решение об эмансипации принимают органы опеки и попечительства или суд.

Согласие органов опеки на продажу квартиры 

Если несовершеннолетний не эмансипирован, то на продажу квартиры или его доли понадобится разрешение от органа опеки и попечительства. Его должны получить представители ребёнка. Обычно для получения разрешения нужно гарантировать, что у ребёнка есть альтернативное жильё, условия жизни в котором не окажутся хуже, чем в продаваемой квартире, либо что это альтернативное жильё будет куплено. 

Основное требование к альтернативному жилью для несовершеннолетнего — чтобы оно было равноценным (или лучше) по площади и по стоимости. При этом доля ребёнка в праве на новую квартиру должна быть не меньше той, какой он владел в продаваемой квартире.

Если альтернативное жильё для ребёнка уже есть 

Получить одобрение органа опеки будет проще — главное, чтобы продавец показал, что у ребёнка есть условия для комфортной жизни.

Если доля ребёнка в продаваемой квартире небольшая, орган опеки может разрешить не тратить эти деньги на покупку нового жилья, а положить их на специальный счёт для несовершеннолетнего. 

В такой ситуации покупатель защищён больше: можно не переживать о том, купят ли продавцы-родители альтернативное жильё для сына или дочери.

Если продают одну квартиру, чтобы купить другую 

В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи. 

Такое одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя — он может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег. 

Орган опеки может давать два согласия: предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу ещё не нашли, и окончательное — когда подыскали квартиру для покупки.

Как снизить риски при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

Главное — проверить и убедиться в том, что все права детей соблюдены, а документы в порядке.

Узнайте, есть ли в квартире несовершеннолетние

Есть разница между ситуацией, когда ребёнок просто зарегистрирован (прописан) в квартире, а когда — является её собственником или сособственником. Регистрация в квартире не даёт квартиранту прав на квартиру при её продаже.

Проверьте документы на квартиру — выписку из Единого государственного реестра недвижимости и выписку из домовой книги. В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нём люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.

Если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жильё, в которое можно «выписать» ребёнка. Желательно до сделки.

Если это по каким-то причинам невозможно (например, ребёнка собираются зарегистрировать в квартире, покупаемой вместо прежней), можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписаться в течение определённого срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи. 

Узнайте историю квартиры и получал ли продавец маткапитал

То, что ребёнка нет в числе собственников, ещё не означает, что его не должно там быть. При покупке квартиры на материнский капитал от родителей требуется выделить долю своим детям в этом жилье — это обязательное условие господдержки. 

Бывает так, что родители не выполняют это требование, например, если квартиру приобретали в ипотеку. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита с несовершеннолетними собственниками, поэтому берут с родителей обязательство оформить доли после выплаты долга. Не все помнят о такой процедуре, а кто-то — игнорирует намеренно. Выполнение этих обязательств никто не контролирует.

Если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал, но ребёнку не выделена доля, покупка такой квартиры — рискованная сделка. Продажу доли ребёнка могут признать недействительной, потому что на это не получено согласие органа опеки. К тому же есть риск, что сам обделённый несовершеннолетний в будущем предъявит свои права, когда станет дееспособным и узнает о нарушении.

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Обычно это прописано прямо в договоре купли-продажи, особенно, если квартиру брали в кредит. Если даже в договоре нет информации об этом, но вы сомневаетесь в продавце, то попросите его взять справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося материнского капитала — если ему нечего скрывать, то проблем с такой справкой не возникнет.

Проверьте, что получено разрешение органа опеки и попечительства

Обычно «прохождение опеки» занимает до 15 дней. Орган опеки не может запретить сделку просто так,  для этого должны быть веские причины. Если продавцы в состоянии доказать, что действуют в интересах детей, то с получением согласия не возникает проблем.

Уточните условия согласия органа опеки

Обычно орган опеки и попечительства не просто даёт согласие, но и описывает дополнительные требования, при которых это согласие работает. В исключительных случаях разрешение могут дать и на получение денег на счёт ребенка, но чаще орган опеки требует, чтобы несовершеннолетнему взамен была куплена равноценная доля, если такой доли ещё нет на момент сделки.

Будьте внимательны: если продавец не выполнит условия разрешения и не приобретёт альтернативное жильё, получив деньги, то сделку могут признать недействительной, и на этот счёт уже есть судебная практика. 

Проверьте, есть ли равноценное жильё для ребёнка

Если у несовершеннолетнего уже есть другая квартира, то с продажей и получением согласия от органа опеки не должно возникнуть проблем. Права ребёнка не нарушаются, а значит, договор на покупку квартиры можно смело подписывать.

Спросите у продавца, где живёт ребенок сейчас и есть ли на нём другая недвижимость. После того, как вы получили адрес второй квартиры, закажите выписку из ЕГРН, это поможет вам убедиться в словах продавца.

Если квартиру только планируют покупать, узнайте все детали сделки: когда и как она будет проходить, почему продавец решил продать эту квартиру и купить новую.

Если цена новой квартиры или её площадь меньше нынешней, а продавец не может чётко объяснить, для чего покупает такое жильё, — это повод задуматься, не нарушает ли он интересы ребёнка и не ставит ли под угрозу вашу сделку.

Не всегда лучшими условиями для ребёнка признают квартиру большей площади — это может быть квартира пусть и меньше размером, но расположенная в лучшем районе. Например, ближе к центру или хорошей школе, рядом с парком, детскими площадками или другой инфраструктурой, заметно улучшающей жизнь детям.

Органы опеки учитывают и другие обстоятельства: например, если супруги новую квартиру покупают из-за раздела жилья при разводе и ребёнок остаётся с одним из них — в таких ситуациях новая квартира тоже может быть меньше прежней.

Если доля ребёнка в праве на квартиру зарегистрирована, согласие органа опеки получено и у семьи продавцов уже есть квартира больше и лучше нынешней, либо они покупают её одновременно с продажей, то сделки можно не бояться. Но если вас все равно пугает перспектива потерять право собственности, воспользуйтесь титульным страхованием — оно как раз страхует от утраты права собственности.  

Сложные случаи с покупкой квартиры с несовершеннолетними собственниками 

Если согласие опеки получили, но не купили равноценную квартиру для ребёнка

Такая ситуация способна обернуться отменой сделки. 

Если родители продали квартиру с долей ребёнка в ней, но не обеспечили равнозначную замену доли сына или дочери, то сделку по продаже квартиры могут признать недействительной. Верховный суд разъяснил, что договор по продаже жилья будет недействительным сразу по двум основаниям: потому что он заключён без согласия госоргана и противоречит закону.

После признания сделки недействительной каждая сторона должна вернуть друг другу всё, что она получила по сделке: продавец отдаёт покупателю деньги, а покупатель — квартиру.

Но на практике всё не так просто: продавцы могли потратить деньги, в том числе деньги за долю ребёнка, и получить их обратно будет сложно. 

Внимательно проверяйте условия сделки и следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил свою долю взамен проданной. Ещё лучше — соглашайтесь только на одновременное проведение всех сделок.

Если продавец — несовершеннолетний инвалид

В этой ситуации играет роль не инвалидность сама по себе, а то, признан ли этот ребёнок недееспособным. 

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое никак не влияет на способность несовершеннолетнего понимать смысл своих действий, то сделки с долями таких детей ничем не отличаются от сделки с долями любого другого несовершеннолетнего. Для этого всё так же потребуются согласие органа опеки и попечительства и выделение равноценной доли в новом жилье. 

Если ребёнку исполнилось 14 лет, то он заключает договор сам в присутствии законного представителя. За детей младше 14 лет подпись ставят законные представители от имени несовершеннолетнего.

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое привело к тому, что ребёнок не понимает смысл своих действий, то несовершеннолетнего признают недееспособным в судебном порядке.

Все решения за него принимают его законные представители — опекуны, которых назначит суд. Сделки за него тоже проводят опекуны, получив согласие органов опеки, и это не зависит от возраста ребёнка.

Опекуны совершают сделки и подписывают договор от имени недееспособного ребёнка, даже если ему уже исполнилось 14 лет.

Совершение сделки зависит от заболевания ребёнка, которое привело к инвалидности. Если суд не лишил его дееспособности, то сделка ничем не отличается от обычной покупки доли у несовершеннолетнего. Если ребёнок-инвалид признан недееспособным, то все сделки от его имени проводят его опекуны.

Если родители-продавцы не выделили долю ребёнку и продали квартиру

Если родители должны были выделить долю ребёнку (например, при покупке жилья на материнский капитал), но не сделали это и продали квартиру, то такую сделку могут признать частично недействительной.

При продаже подобной квартиры продавец нарушает закон и право ребёнка на долю: суд может признать продажу доли несовершеннолетнего недействительной, и дети станут сособственниками квартиры наравне с покупателем. 

За доли детей продавец должен вернуть деньги. Но вряд ли такая ситуация устроит добросовестного покупателя, который рассчитывал стать полноправным собственником всей квартиры. 

Внимательно изучайте историю квартиры перед покупкой: если у продавца есть несовершеннолетние дети, уточните, получали ли они материнский капитал и на что использовали его. Если по документам видно, что маткапитал пошёл на покупку квартиры, проверьте, что детские доли выделены в ней, и не начинайте сделку до тех пор, пока продавцы не оформят эти доли. 

Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

  1. Сделки с покупкой долей несовершеннолетних не так страшны, как об этом рассказывают.
  2. Перед сделкой проверьте документы на квартиру и наличие согласия органов опеки. 
  3. Убедитесь, что несовершеннолетний получит равноценную замену своей доли. 
  4. Если у продавцов ещё нет альтернативного жилья для ребёнка, проводите сделки продажи и покупки новой квартиры одновременно.
  5. Если квартиру купили с использованием материнского капитала, ребёнку должны выделить долю. 
  6. Ребёнок участвует в сделке, если он — собственник. Регистрация несовершеннолетнего в квартире никак не влияет на сделку, но лучше убедиться, что родителям есть, куда его «выписать».

Авторы: команды Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Оля Левина.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-sobstvennikami/

Отказ от права преимущественной покупки несовершеннолетнего ребенка

Преимущественное право покупки доли несовершеннолетним

Отказ от права преимущественной покупки несовершеннолетних выдается на основании того факта, что ребенок является совладельцем, а часть имущества подлежит выкупу.

Если требуется срочно продать недвижимость, то собственники могут совершить преимущественную покупку на основании статьи 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Если представители ребенка хотят произвести выкуп доли, принадлежащей ему, то составляется отказ от прав покупки. Необходимо знать, как правильно оформить данное право.

Правовая информация

Отказ регулируется статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывает, что официальные представители ребенка (родители и опекуны) не могут отказаться от преимущественной покупки. Чтобы получить право, необходимо согласие от уполномоченных органов. При этом, если возникнут нарушения, возможна обратная сделка по судебному решению.

ВАЖНО !!! Представитель ребенка в обязательном порядке должен поддерживать удовлетворительные условия содержания опекаемых и собственных детей.

Если у родителей имеется возможность произвести выкуп доли в помещении, требуется сделать это как можно быстрее.

Законом установлены сроки, при которых возникает право на такую покупку, и у представителей есть всего 30 дней для совершения данной сделки. При завершении требуемых сроков доля может быть продана 3 лицам.

Попечителем является лицо, которое представляет интересы несовершеннолетнего недееспособного и дееспособного гражданина.

Согласно действующему закону, он имеет право на совершение сделок купли-продажи недвижимости в интересах опекаемого.

Чтобы обрести его, необходимо обратиться в местные органы опеки и получить разрешение у инспектора. В некоторых ситуациях возможен отказ в предоставлении данного права.

Нюансы процедуры

Для оформления отказа необходимо воспользоваться услугами нотариальной конторы. Для этого потребуется информация о недвижимости (все требуемые документы) и удостоверение личности собственников.

Информация о недвижимости включает в себя следующие пункты:

  • размер доли в квартире каждого из собственников;
  • фактический адрес нахождения недвижимости;
  • паспортные данные собственников жилья;
  • конечная стоимость объекта недвижимости;
  • жилая площадь помещения.

ВАЖНО !!! При этом необходимо отметить, что у ребенка присутствует исключительное право на совершение сделки преимущественного выкупа. Отказ от имени несовершеннолетнего необходимо оформить по запросу официальных представителей.

Если несовершеннолетний не имеет паспорта, то в этом случае потребуется предоставление свидетельства о рождении. При этом к нотариусу должны подойти оба представителя.

Если ребенок уже достиг возраста 14 лет, то в этом случае, процедура оформления происходит по его паспорту. В присутствии нотариуса и родителей, он подписывает требуемые документы. Присутствовать также должны оба родителя, как и в первом случае.

Официальные документы

Для получения разрешения на отказ от преимущественной покупки доли в помещении, необходимо предоставление несколько обязательных документов. Перед этим требуется составление специального заявления для разрешения проведения данного процесса в уполномоченные органы. Инспектор проводит исследование документации и принимает соответствующее решение.

Необходимо предоставить документы и справки:

  • уведомление от официальных представителей ребенка;
  • справки по месту фактического проживания ребенка;
  • документы из дошкольного или общеобразовательного учреждения.
  • Помимо всего прочего необходимо предоставить дополнительную документацию:
  • удостоверение личности. При условии, что ребенок достиг 14 лет
  • для гражданина, не достигшего 14 лет, потребуется свидетельство о рождении;
  • справка и документы из Единого государственного реестра недвижимости;
  • выписка из Бюро инвентаризации;
  • документ об признании отцовства, если ребенок рожден в другом браке;
  • удостоверения личности обоих представителей ребенка.

Срок рассмотрения соответствующего заявления составляет не более 2 недель момента подачи. При изучении документов, инспектор будет руководствоваться установленными законом правами ребенка. Если они не были нарушены, то в этом случае выдается разрешение. Образец заявления можно посмотреть на сайте.

Последствия

Перед тем, как проводить подобную сделку, встает вопрос о том, как данная процедура отразится на имуществе ребенка. Что произойдет в случае неблагоприятного развития ситуации? Согласно законодательству, при отказе от преимущественной покупки, доля ребенка в квартире полностью сохраняется.

При этом необходимо отметить, что, если в результате продажи собственником становится третье лицо, это не повлияет на размер конечного имущества ребенка.

Размер имущества может измениться только в том случае, если была осуществлена продажа той доли, которая принадлежала ребенку.

Представители должны знать, что передача подобного имущества по договору дарения невозможна, ведь данный факт не отражается на улучшении содержания ребенка.

ВНИМАНИЕ !!! Стоит знать, что отказ в предоставлении разрешения может быть основан исключительно на защите прав ребенка. Инспектор будет принимать во внимание все нюансы, чтобы у ребенка были удовлетворительные условия содержания, а доля в жилом помещении осталась в прежнем виде. Если права ребенка не нарушены, органы опеки выдадут требуемый документ.

В данной статье подробно рассмотрена процедура отказа от права преимущественной покупки несовершеннолетних. Необходимо знать, что для благоприятного разрешения ситуации, необходимо не нарушать права ребенка. Представителям несовершеннолетнего требуется подать документы в органы опеки и попечительства, так как без разрешения данного ведомства совершить процедуру не представляется возможным.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/otkaz-ot-prava-preimushchestvennoj-pokupki-nesovershennoletnikh

Как оформить отказ от преимущественного права от несовершеннолетнего ребенка? Инструкция +

Преимущественное право покупки доли несовершеннолетним

В случаях продажи доли в квартире, собственником которой является, в том числе и несовершеннолетнее лицо, необходимо получить отказ от права преимущественной покупки продаваемой части ребенком-собственником.

В связи с тем, что на основании статьи 250 Гражданского Кодекса РФ преимущественным правом на покупку продаваемой доли обладают именно имеющиеся собственники. Если законные представители ребенка или его родители не планируют выкупать долю в недвижимости, то необходимо грамотно оформить от имени ребенка отказ от доли.

Как правильно оформить отказ? Ответ на этот вопрос вы получите, дочитав статью до конца.

Законодательство

Статья 37 ГК РФ гласит, что для оформления отказа от преимущественного права ребенка на выкуп доли необходимо заручиться разрешение органов опеки и попечительства. Если подобное разрешение будет отсутствовать, уже осуществленная сделка может быть отменена.

ВАЖНО Отсутствие согласия органов опеки и попечительства на отказ от преимущественного права ребенка по покупку доли в имуществе может привести к отказу регистрации проданной доли в ЕГРН. Новый владелец недвижимости не получит прав собственности на нее.

Обязанности родителей

Законные представители детей (опекуны или родители) обязаны предпринять меры по улучшению условий проживания детей. Это означает, что если есть возможность выкупить продаваемую часть жилья, то ее необходимо воспользоваться.

Лицо, занимающееся продажей доли в квартире, находящейся в долевой собственности, обязано направить уведомление о планируемой продаже всем заинтересованным лицам.

В случае отсутствия намерения со стороны заинтересованных лиц выкупа доли в квартире в течение месяца после направления уведомления, она может быть продана другому лицу (статья 250 ГК РФ).

Обращение в органы опеки в данном случае требуется для того чтобы государственные органы могли подтвердить законность сделки и соблюдение интересов ребенка. Обращение в Опеку не гарантирует принятие положительного решения.

Они могут дать разрешения на осуществление сделки или отказать, это касается любых сделок с имуществом несовершеннолетнего, в том числе и в случае получения отказа от преимущественного права ребенка на покупку продаваемой части квартиры. Разрешение предоставляется по заявлению законных представителей или нотариальному запросу.

Обращение в Опеку

В  отдел Опеки требуется подать следующие документы:

  • Нотариальный запрос,
  • Заявление одного из родителей,
  • Справки по форме 7 и 9 с места регистрации ребенка,
  • Справки с медицинского и образовательного учреждения,
  • Документы на ребенка: паспорт или свидетельство о рождении,
  • Документы на квартиру: выписка из реестра либо свидетельство о правах собственности,
  • Технический паспорт на квартиру,
  • Документ, подтверждающий отцовство, если родители не зарегистрировали отношения официально, либо свидетельство о регистрации брака.
  • Общегражданские паспорта родителей.

Заявление и поданные документы подлежат рассмотрению в течение 10 дней. В случае, если нарушений прав ребенка не будет установлено, то по заявлению будет принято положительное решение и предоставлено официальное разрешение на сделку.

Отказ от преимущественного права покупки ребенком до 18 лет доли в квартире можно оформить через нотариуса

Для нотариального оформления потребуются:

  • Общегражданские паспорта всех совладельцев недвижимости,
  • Информация о продаваемом объекте (юридический адрес расположения имущества, размер доли в общей квартире, площадь продаваемой доли, цена, установленная на продажу).

Если ребенку не исполнилось 14 лет, то составить нотариальный документ возможно без его присутствия по обращению одного или обоих родителей. Если ребенку на момент оформления отказа более 14 лет, то документы он будет подписывать самостоятельно в присутствии одного из родителей. В таком случае, естественно, его присутствие у нотариуса будет обязательным.

Итоги

Для оформления отказа от преимущественного права покупки доли недвижимости несовершеннолетнего в обязательном порядке следует получить разрешение органов опеки и попечительства и оформить отказ нотариально одним из родителей в случае не достижения ребенком 14-летнего возраста либо самим ребенком старше 14 лет. Без данного документа проведение сделки и ее регистрация в государственных органах невозможна.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/otkaz-ot-preimushhestvennogo-prava-pokupki-nesovershennoletnim.html

Отказ от права преимущественной покупки со стороны несовершеннолетних и лиц, лишенных дееспособности или ограниченных в ней

Преимущественное право покупки доли несовершеннолетним

Гращенкова О., компания “Миэль”, отд. “Западное”.

“При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов” – п. 1 ст. 250 ГК РФ.

“Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течение десяти дней со дня извещения, продавец доли вправе продать свою долю любому лицу” – п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Является ли отказ от преимущественного права покупки сделкой, влекущей отказ от принадлежащих подопечному прав или уменьшающей имущество подопечного?

Сделка – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Юридические последствия, возникающие у субъектов вследствие совершения сделки, представляют собой ее правовой результат. Как представляется, заслуживает внимания точка зрения, согласно которой отказ от права преимущественной покупки является сделкой.

Более того, отказ от права преимущественной покупки может быть рассмотрен в качестве односторонней сделки.

Как нам известно, односторонние сделки – это особые правовые явления. Их совершение выступает актом распоряжения субъектами гражданскими правами и может создавать особые правовые последствия.

Так, по общему правилу односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Для других лиц она может создавать обязанности лишь в случаях, установленных законом, либо с согласия этих лиц.

Возникает вопрос, можно ли отнести сюда отказ от права преимущественной покупки, когда сособственником является несовершеннолетний (недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин) и при этом требуется разрешение органа опеки и попечительства для получения разрешения на отказ? Думается, что да.

Опекун, являясь законным представителем подопечного, полностью заменяет его в имущественных отношениях и в соответствии с этим вправе совершать от имени подопечного все сделки, которые необходимы для обеспечения интересов подопечного и целей опеки.

Попечитель имеет право давать или не давать согласие на совершение сделок подопечным. Однако права опекуна и попечителя в сфере распоряжения имуществом существенно ограничены в интересах подопечных.

Это выражается в том, что опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель – давать согласие на совершение следующих сделок:

  • по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог;
  • сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.

Опекун (попечитель) обязан совершать все возможные действия, чтобы не допустить ухудшения состояния подопечного и максимальным образом защитить его права и интересы.

Если мы обратимся к римскому праву, то изначально опека учреждалась в интересах сохранения семейного имущества, т.е. в интересах наследников. Со временем опека стала рассматриваться как общественная обязанность, и свобода опекуна по распоряжению имуществом подопечного была ограничена.

Необходимо отметить, что со времени преобразования опеки опекун стал назначаться, когда при отсутствии родственников лицу, нуждающемуся в опеке, опекун назначался государственным органом.

Соответственно некоторые виды сделок (например, дарение) опекун не мог заключать вовсе, а для других требовалось предварительное разрешение государства (например, сделки с землей).

Если полагать отказ от права преимущественной покупки сделкой, совершенной от имени несовершеннолетнего или недееспособного лица, безусловно, для его совершения требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Однако о праве приобретения долей несовершеннолетними (недееспособными) сособственниками не может быть и речи, когда опекуны (попечители) не имеют достаточных средств для приобретения предложенных к покупке долей. Громоздкой и неэффективной представляется схема, когда для получения письменного отказа от права преимущественной покупки необходимо получить в органе опеки и попечительства соответствующее разрешение.

Иногда нотариусы только для направления уведомления о продаже доли (комнаты) требуют предоставления разрешения органов опеки и попечительства. На мой взгляд, это произвол и безграмотность некоторых нотариусов.

Как и какое можно требовать разрешение, если сособственники еще не получили уведомления? А если законные представители (опекуны и попечители) примут решение приобрести долю (комнату), зачем в деле нотариуса разрешение опеки об отказе от права на стадии направления уведомления? В связи с этим еще одна неясность, как получить разрешение опеки, если сособственники доли (комнат) еще не получили официального уведомления от продавцов? Согласно действующему законодательству извещение должно быть направлено в письменной форме.

Думается, что родители (опекуны и попечители) могут самостоятельно решить вопрос, насколько необходимо приобретение доли (комнаты) в праве общей собственности. Орган опеки и попечительства разве может понуждать к реализации указанного права, если у родителей (опекунов и попечителей) отсутствует реальная возможность приобретения?

Представляет интерес и другая точка зрения, исходящая из того, что в силу ст. 250 ГК РФ отказ от права преимущественной покупки предусмотрен законом и является в конечном итоге одной из форм реализации особых прав сособственника.

Уменьшается ли при этом имущество подопечного? Представляется, что нет.

Происходит отказ от принадлежащих подопечному прав ввиду невозможности, нежелания опекунов, попечителей, а также законных представителей приобрести долю (комнату) в праве общей собственности.

При этом имущество не уменьшается, оно остается неизменным. И обязать лицо приобрести имущество, да еще и по возмездной сделке, не вправе никто, в том числе и орган опеки и попечительства.

Думается, в этой ситуации орган опеки и попечительства мог быть уведомлен о таком пути реализации прав сособственника, как отказ от права преимущественной покупки.

А что если родители несовершеннолетнего придерживаются разных взглядов на возможность приобретения имущества?

Представлять интересы несовершеннолетнего может один из его родителей.

Поэтому если один из родителей желает реализовать право своего несовершеннолетнего ребенка и увеличить его имущество путем приобретения доли в праве (комнаты), то он может это сделать.

При этом согласия другого родителя не требуется, если, конечно, доля (комната) оформляется непосредственно на несовершеннолетнего гражданина.

Как быть, если один из родителей подписал отказ от права преимущественной покупки? При этом второй родитель может оспаривать это решение. В этой связи важно при выяснении желания и возможности реализации несовершеннолетним сособственником права преимущественной покупки учитывать местонахождение и мнение обоих родителей.

К чему сводится практика при уведомлении несовершеннолетнего сособственника о продаже доли (комнаты)?

Как показывает практика, наиболее часто используется вариант получения сособственником уведомления и его дальнейшее молчание в течение месячного срока.

Безусловно, есть еще один вариант отказа, когда сособственник не отвечает на полученное нотариальное уведомление нотариуса.

В ст. 250 ГК РФ четко указано, что если в течение месяца со дня извещения сособственники откажутся или не приобретут продаваемую долю, то она будет продана третьим лицам.

Достаточно много комментариев к ГК сводится к тому, что в месячный срок сособственник должен уведомить о своем намерении приобрести долю.

Такое мнение представляется ошибочным и с позиции прямого толкования закона, и с точки зрения практики, так как позволяет сособственнику манипулировать другими участниками предполагаемой сделки и тянуть время.

Поскольку от формы уведомления и изложенных в нем фактов зависит возможность четко определить условия сделки, дополнительно предлагаю на рассмотрение формы таких уведомлений.

Выявление в числе сособственников лиц, недееспособных или ограниченно дееспособных, возможно только при получении соответствующей информации о состоянии их здоровья и вынесенных решениях суда.

Поскольку получение таких документально подтвержденных сведений риелторами самостоятельно маловероятно, важно при подготовке сделки по продаже доли (комнаты) собрать наиболее полную устную информацию от соседей, родственников и иных лиц.

Вышеуказанные лица выявляются нами при получении справок ПНД или НД либо на стадии переговоров, показа квартиры и т.д.

Направляя уведомление сособственникам, мы еще не видим их потенциальными покупателями. А что будет со сделкой, если такой гражданин состоит на учете в ПНД или НД? Будет оспаривать свое нереализованное право: получил уведомление, но не знал, что делать ввиду не только своей правовой неграмотности, но и того, что все это время находился в психушке, запое, и т.д. и т.п.

Получается, на сособственников тоже берем справочки!

На поиски таких людей может уйти время, если, конечно, в квартире никто не живет и никто не может рассказать удивительной истории о соседе.

Получается, мы ищем? Ведь правильно направить уведомление не только по месту нахождения доли (комнаты), но и по месту регистрации и проживания.

На поиски может уйти и время, и вскоре сам продавец. Поэтому необходимо точно определиться в границах наших поисков. Может, все-таки справки ПНД и НД на соседей – это лишнее?

Приложение

Г-ну ______________________,

проживающему по адресу:

___________________________

“___” _____________ 200_ года

Нотариус ________________________________________________________ передает Вам заявление гр-на ____________________________________________________________________________ с предложением в месячный срок купить принадлежащую ему комнату N ________________ (по поэтажному плану __________ кв.

м), находящуюся в квартире коммунального заселения по адресу: ____________________________________________________________________________, за сумму в рублях эквивалентную ___________________ (___________________________) долларов США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора купли-продажи.

Если Вами не будет достигнуто иной договоренности с Продавцом, прошу Вас явиться “___” ____ ___ г. в _______ часов в нотариальную контору _____________________________________________________________________________ нотариуса г.

Москвы по адресу: _____________________________________________________________________________ для подписания договора купли-продажи, а также обеспечить явку других лиц, участвующих в сделке (в т.ч.

супруга), с документами, удостоверяющими их личность, брачные или родственные отношения (в т.ч.

свидетельства о рождении детей, паспорта, свидетельства о браке).

Ваша неявка в назначенное время и место, отсутствие достаточных денежных средств, необходимых документов или неявка лиц, участвующих в сделке, а также любые иные обстоятельства, не позволяющие заключить договор купли-продажи комнаты, возникшие с Вашей стороны, означают отказ от сделки, вследствие чего комната может быть продана третьим лицам в соответствии со ст. 250 ГК РФ, ст. ______ ЖК РФ.

Нотариус

Нотариусу г. Москвы

____________________________

от ________________________,

проживающей по адресу:

____________________________

“___” _____________ 200_ года

В соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ “О нотариате”

Я, _____________________________________________________________________, передаю Вам заявление следующего содержания: я, ________________________________________________, предлагаю _______________________________________, проживающему по адресу: _________________________________________________, в месячный срок купить принадлежащую мне комнату N ________ (по поэтажному плану _____________ кв. м), находящуюся в квартире коммунального заселения по адресу: ______________________________________________________________, за сумму, эквивалентную ________________________ (______________________) долларов США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора купли-продажи.

Если нами не будет достигнуто иной договоренности, прошу Вас явиться “__” __ __ г. в ____ часов ____ в нотариальную контору ______________________________________________ нотариуса г.

Москвы по адресу: _____________________________________________________________________________ для подписания договора купли-продажи, а также обеспечить явку других лиц, участвующих в сделке (в т.ч.

супруга), с документами, удостоверяющими их личность, брачные или родственные отношения (в т.ч.

свидетельства о рождении детей, паспорта, свидетельства о браке).

Ваша неявка в назначенное время и место, отсутствие достаточных денежных средств, необходимых документов или неявка лиц, участвующих в сделке, а также любые иные обстоятельства, не позволяющие заключить договор купли-продажи комнаты, возникшие с Вашей стороны, означают отказ от сделки, вследствие чего вышеуказанная комната может быть продана третьим лицам в соответствии со ст. 250 ГК РФ, ст. _____ ЖК РФ.

Материал предоставлен

компанией “Миэль”

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/20662-otkaz-prava-preimushhestvennoj-pokupki-storony-nesovershennoletnikh-lishennykh

Как произвести отчуждение доли в квартире у несовершеннолетнего родственника

Преимущественное право покупки доли несовершеннолетним

/ Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры

Назад

: 23.04.2018

Время на чтение: 5 мин

0

49

Сделок с недвижимостью, где собственником части квартиры или всей жилплощади является несовершеннолетний, становится все меньше, так как такие сделки нередко происходят с серьезными нарушениями действующего законодательства.

  • Порядок покупки
  • Разрешение органов опеки и попечительства
  • Риски и как себя обезопасить

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Это бесплатно. Задать вопрос

У несовершеннолетнего есть доля в квартире, какие нужны справки при продаже

– для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки.

Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки» .

Подготовительный этап

Каждый ребенок обязательно должен быть зарегистрирован в квартире, однако это далеко не всегда означает, что у него есть право собственности на нее.

В этом случае стоит рассмотреть следующие пункты:

  • выяснить каким способом была получена квартира в собственность самим продавцом.

    Если в ходе приватизации, несовершеннолетний не был наделен долей, то это может быть признано нарушением законодательства и все последующие сделки будут признаны недействительными в судебном порядке;

  • узнать не имеется ли нарушений у родителей по отношению к детям.

    Если были малейшие основания для привлечения их к ответственности, органы опеки маловероятно предоставят разрешение, поэтому купить подобную квартиру не получится;

  • до предоставления официального заключения органами опеки, сотрудники могут выразить свое предварительное мнение.

    Уже на этом этапе становится понятно, если ли смысл продолжать мероприятия дальше.

Если в ходе проверки всех пунктов на предварительном этапе не возникло сложностей и нарушений, следует переходить к составлению проекта договора купли-продажи. После чего его проект передается на рассмотрение в государственный орган.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Такие вопросы поступают в риэлторские компании регулярно, ведь описанная ситуация — совсем не редкость.

Если одним из собственников квартиры является ребенок, любые операции с этой недвижимостью, будь то продажа квартиры с долей несовершеннолетнего или отдельно продажа доли ребенка в квартире, производятся по особой схеме с участием территориальных органов опеки.

Специалисты агентства недвижимости «Золотой ключик» накопили богатый опыт работы с подобными сделками и с удовольствием помогут вам разрешить все трудности.

Продать квартиру с долей ребенка сложнее, чем жилье без этой особенности. Поэтому относиться к оформлению таких сделок нужно с особой осторожностью и тщательностью. Необходимо будет также собрать некоторые дополнительные документы.

Органы опеки и попечительства строго следят за тем, что при сделке не были каким-либо образом ущемлены права несовершеннолетнего. А это значит, что доля ребенка в квартире может быть продана только при условии, что ему предоставят равноценную (или большую) долю в другом жилье.

То есть, стоимость его доли ни в коем случае не должна уменьшиться.

Отчуждение доли несовершеннолетних (сделка с близкими родственниками)

Идите в опеку с письменным заявлением. Получайте их отказ. Дальше — в суд. У коллеги была подобная ситуация. Все решили без суда. Может вам через обмен попробовать? С бабушкой и дедушкой. А там уж они с сестрой сами разберутся. Поговорите с опекой. Они должны подсказать выход.

Опека говорит что Дедушка и бабушка могут продать или подарить нам свою квартиру. Но дети не могут продать свои доли бабушке и дедушке т.к это близкие родственники и тете т.к. она близкий родственник опекуна те. меня.

Продажа имущества несовершеннолетнего ребенка

Согласно ст.56 СК РФ 1. Ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов

. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

Отчуждение доли недвижимого имущества у несовершеннолетнего родственника

1.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Источник: https://tbti.ru/kvartira/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-rebenkom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.