Предворительный договор купли продажи

Содержание

Чем рискует покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Предворительный договор купли продажи

Помимо договоров долевого участия по Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», на рынке существует много других схем привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

  Некоторые из них полностью незаконны, поскольку 214-ФЗ запрещает застройщикам собирать с покупателей деньги какими-либо иными способами.  Покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) находится в «серой» зоне.

  Такая схема может быть как законной, так и не законной – в зависимости от обстоятельств.

Пдкп в новостройке – что  это, законно ли это?

Предварительные соглашения любого вида (в том числе, и ПДКП в новостройке) – это соглашения, которые заключаются в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, стороны вправе договориться о том, что в будущем продавец передаст покупателю недвижимое имущество – жилье.

  Предварительные договоры подписывают  в случае, когда такое имущество еще не создано, или не приобретено продавцом, либо его характеристики еще точно не известны. Например,  в соглашении о купле-продаже должна быть указана площадь и кадастровый номер жилого помещения, чтобы точно ее идентифицировать.

  Эти данные становятся известны только после завершения строительства, технической инвентаризации и кадастрового учета.

Как правило, предварительный договор обеспечивается внесением некоторой суммы покупателем в виде задатка.

  Однако, если эта сумма существенна (сопоставима с полной ценой по основному договору), предварительный договор на самом деле является договором купли-продажи будущей вещи.  Заключение таких соглашений также возможно.

  Разница в том, что в этом случае не требуется подписывать в будущем какое-либо новое соглашение.  Покупатель может получить квартиру сразу по исходному соглашению, ошибочно названному предварительным.

Например, дольщик заключил ДДУ с застройщиком, и ожидает получения ключей. До завершения стройки остается немного, однако дольщик уже принял решение не жить в новостройке, а продать ее.  Он может не ждать получения права собственности для начала продажи.  Вместо этого он может найти покупателя и заключить с ним ПДКП или договор купли-продажи будущей квартиры.

Другое дело, если покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком.  Статья 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ запрещает застройщикам привлекать средства граждан для строительства домов каким-либо иным способом, помимо заключения договоров долевого участия.

  Именно ДДУ дает наибольший уровень гарантий дольщику: залог прав на земельный участок и недостроенный дом, контроль со стороны государственных органов и прозрачность всей информации о проекте строительства и о застройщике.

Такие ограничения побуждают строительные компании искать обходные пути и привлекать средства альтернативными способами.

Однако существуют два исключения:

  • предварительный договор с застройщиком возможен без оплаты – просто в подтверждение намерения покупателя приобрести новостройку после ее ввода в эксплуатацию. Однако такие случаи редки. Как правило, ПДКП заключается все-таки с целью сбора денег с граждан.

Или же:

  • дом уже достроен и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Заключение ДДУ с этого момента становится невозможным.  Если у застройщика еще остались свободные квартиры, он может продолжить продавать их по ПДКП. Это не будет считаться заключением предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке – ведь дом уже построен.

Чем рискует покупатель

Покупка новостройки по предварительному договору и выплата средств по нему несет существенные риски для покупателя.

ПДКП означает, что застройщик не может, или не хочет соответствовать высокому уровню требований, предъявляемых 214 – ФЗ.  Насколько надежна такая строительная компания, и будет ли вообще достроен дом?

Отказ заключить основной ДКП

Даже если строительство успешно завершено, застройщик может отказаться заключить основное соглашение о купле-продаже.  Например, квартира будет продана другому покупателю по более высокой цене. Получит ли дольщик назад свои деньги, если дом не будет построен или застройщик откажется подписать основной ДКП?

Юридически такая вероятность существует.

Если предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика будет расторгнут без заключения основного соглашения, строительная компания обязана вернуть полученные средства и уплатить проценты за период пользования ими.

  Правда, ставка процентов окажется в два раза ниже, чем гарантированная по 214-ФЗ. Поэтому для покупателя возникают дополнительные риски:  деньги могут обесцениться за период строительства. Или, счета застройщика окажутся пусты.

Дом окажется не достроен

Если срок заключения основного ДКП уже подошел, но дом не достроен, покупателя подстерегают новые трудности.  Пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик не может оформить свое право собственности на новостройку и передать ее покупателю.  Вторая сторона ПДКП будет вынуждена дожидаться окончания строительства или требовать деньги назад.

Строительные дефекты

По договору купли-продажи покупатель принимает построенное жилье, осмотрев его.   Однако в новостройке могут обнаружиться скрытые недостатки, не заметные при первичном осмотре.

  По ДДУ срок гарантии на передаваемое недвижимое имущество не может быть менее 5 лет.

Но при покупке квартиры по ПДКП от застройщика риски увеличиваются: застройщики устанавливают значительно меньший гарантийный срок – обычно, 1 год.

Дефекты в тексте соглашения

Кроме того, сам предварительный договор от застройщика может иметь намеренно допущенные дефекты.  Например, его условия могут быть сформулированы настолько расплывчато, что суд не признает соглашение о них достигнутым.  В этом случае риск дольщика — также не получить квартиру и, в лучшем случае, получить назад обесценившиеся за это время деньги.

Двойные продажи

В отличие от ДДУ, требование об обязательной регистрации ПДКП в новостройке законом не установлено.  А значит, ничто, кроме доброй воли, не помешает застройщику продать одну и ту же квартиру несколько раз.  В этом случае жилье получит только тот покупатель, который фактически примет его по акту приема-передачи.  Остальные же смогут надеяться лишь на возврат средств.

ПДКП при банкротстве застройщика

Дополнительные сложности для покупателя принесет ухудшение финансового положения девелопера.  Если начинается банкротство застройщика, предварительный договор купли-продажи может стать проблемой.

  Строительство многоквартирного дома, как правило, останавливается до решения вопроса о том, откуда брать деньги на достройку. Поэтому получение ключей покупателем откладывается на неопределенный срок (если вообще состоится).  Забрать же уплаченные деньги тоже будет невозможно – их нет у застройщика-банкрота.

Поэтому покупатель может лишиться как квартиры, так и денег.  Единственное, что ему остается – требовать деньги через суд.

Судебная практика по этому поводу складывается в пользу покупателей жилья по ПДКП. Суды, как правило, встают на их сторону и включают их в реестр кредиторов застройщика (то есть, список тех, перед кем застройщик имеет задолженность).

Основу для многочисленных судебных решений дает Федеральный закон «О банкротстве» от 26 октября  2002 года № 127-ФЗ.  Согласно его статье 201.

1 к дольщикам приравниваются также покупатели квартир по предварительным договорам, либо участники ПДДУ, приобретатели векселей и другие граждане, обманутые застройщиками.

Требования участников таких сделок о передаче жилья или возврате средств приравниваются к требованиям дольщиков по 214-ФЗ.

На основе этих норм закона, ПДКП, ПДДУ и другие соглашения приравниваются к ДДУ, и право покупателей претендовать на получение средств или жилое помещение признается.  Однако, в любом судебном процессе могут возникнуть неприятные  сюрпризы.  Поэтому заранее гарантировать положительное решение суда невозможно.

Кроме того, признание права еще не означает получение средств или жилья. Банкротство застройщика надолго остановит все его стройки.  Если же имели место двойные продажи, покупатель может вообще не получить жилье.  Даже если вместо этого получится вернуть уплаченные средства, они могут значительно обесцениться за прошедшее время.

Заключение ПДКП

Если покупатель все же желает рискнуть, нужно хотя бы правильно заключить предварительный договор купли-продажи с застройщиком.  Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, в нем должны содержаться существенные условия основного ДКП:

  • подробное описание жилого помещения;
  • его цена;
  • срок заключения основного ДКП.

Эти условия должны быть сформулированы точно и недвусмысленно.

Для покупателя выгодно, если ПДКП будет максимально похож на договор долевого участия.  То есть, в нем должно быть указано, что жилье приобретается в новостройке и передается покупателю после ввода дома в эксплуатацию.  В этом случае при возникновении проблем с застройщиком есть отличный выход  — признание предварительного договора договором долевого участия.

Подписание основного ДКП

По наступлении установленного предварительным договором срока, стороны должны заключить основной договор купли-продажи.  В нем приводится:

  • полное описание квартиры;
  • порядок уплаты оставшейся части цены;
  • дальнейшие действия сторон по регистрации перехода права собственности к покупателю;
  • если по ПДКП был уплачен обеспечительный взнос, основной ДКП должен содержать условие о его зачете в счет цены.

Основной ДКП не подлежит регистрации.  Однако в Росреестр все же придется обратиться – право собственности покупателя на квартиру возникнет только после его регистрации.

Образец ПДКП

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с застройщиком и основного ДКП вы можете изучить на нашем сайте.

Особые случаи заключения ПДКП

У покупателя может возникнуть желание оплатить квартиру материнским капиталом.

 Но нужно учитывать, что использование материнского капитала может осуществляться только при полном соблюдении законодательства – иначе сделка не будет одобрена.

  Поэтому заключение предварительного договора купли продажи с участием в сделке материнского капитала возможно лишь в случае, если дом уже введен в эксплуатацию.  На этапе строительства это будет незаконным.

Аналогичная ситуация складывается в случае покупки квартиры от имени несовершеннолетнего.  Предварительный договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего заключается с согласия органа опеки и попечительства (как правило, это местный муниципалитет).  Сделку не одобрят в случае, если застройщик не имеет права заключать ПДКП.

По предварительному договору купли-продажи новостройки могут предлагаться по очень  низкой цене.  Поэтому эта схема становится очень привлекательной для покупателя.  Однако никогда не стоит забывать о сопутствующих рисках – возможно, предоставленная скидка того не стоит.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pdkp

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

Предворительный договор купли продажи

/ Квартира / Предварительный договор купли продажи

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html

Составление, заключение и расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры: его риски и гарантии

Предворительный договор купли продажи

Сделка купли-продажи может предваряться составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Он даёт сторонам определённые полномочия, в том числе – заключить сделку в обозначенный срок в том виде и с сохранением той цены объекта, которые указаны в договоре. Рассмотрим подробнее этот документ и нюансы его составления.

Скрыть содержание

Имеет ли преддоговор юридическую силу?

Документ составляется для того, чтобы определить обязательства сторон на будущее, связанное с заключением сделки. Поэтому юридическая сила ПДКП регулируется статьёй 429 ГК РФ и ограничивается договором сторон о купле-продаже недвижимого имущества.

Сам предварительный договор не даёт никаких имущественных прав на указанный в нём объект, а соответственно – по такому документу недопустимо:

  • требовать внесения полной стоимости приобретаемого имущества;
  • посягать на вещные права собственника имущества: вселяться в квартиру, прописываться и производить иные действия.

Правоспособность документа имеет ограниченный период: с момента его подписания – до заключения сделки купли-продажи, когда будет составлен и подписан основной договор.

Если в определённый договором срок сделка не заключена, а претензии сторон друг к другу отсутствуют – юридическая сила договора утрачивается согласно п.6 статьи 429 ГК РФ.

Составлять и подписывать предварительный договор до заключения сделки не обязательно, он может заключаться только по усмотрению сторон. Если покупатель и продавец подготовились к сделке – нет смысла затягивать оформление купли-продажи. Сделка может быть совершена сразу же.

Кроме этого, никто не может обязать потенциального участника сделки заключить такой документ, если он намерен совершить сделку без предварительных договорённостей. Но в некоторых случаях стороны предпочитают его заключать, чтобы официально оформить передачу задатка, по следующим причинам:

  1. Пока покупателем будет оформляться получение разрешения на ипотеку, или недостающая сумма денег по потребительскому кредиту.
  2. Иногда время требуется продавцу, чтобы подготовить пакет документации для продажи.

Внесение задатка указывает на серьёзность намерений покупателя и продавца, но без подписания ПДКП, переданные деньги не будут считаться задатком.

Также нужно учесть, что аванс и задаток регулируются разными законодательными актами, исходя из чего:

  1. В случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если от сделки отказался продавец, он возвращает полученный задаток в двойном размере (ст. 380, 381).
  2. Аванс должен возвращаться в том объёме, который указан в ПДКП, независимо от того, кто явился причиной срыва сделки. В этом случае допускается определение размера неустойки.

Иногда один экземпляр предварительного договора требуется представить в соответствующие инстанции для получения разрешения на отчуждение или приобретение недвижимости. Например:

  • в банк при оформлении ипотеки;
  • в ПФ РФ, если в расчёте участвуют средства материнского капитала или жилищного сертификата;
  • в органы опеки и попечительства.

В этом случае его нужно составить в соответствии с предусмотренными законодательством нормами и представить по месту требования.

Для опеки

Если в сделке участвует имущество несовершеннолетнего собственника – экземпляр договора прилагается к заявлению, которое пишет в этот орган законный представитель ребёнка для того чтобы получить разрешение на сделку.

Без этого документа сделку проводить недопустимо. То же касается недвижимого имущества, в котором несовершеннолетним членам семьи принадлежат доли в общем праве.

Что даёт заключение ПДКП?

Наличие предварительного договора предоставляет его сторонам определённые преимущества. По ПДКП стороны могут:

  • вносить аванс или задаток;
  • требовать резервирования объекта до момента сделки;
  • требовать фиксирования стоимости объекта для сделки;
  • добиваться от контрагента заключения сделки, в том числе – через суд.

В случае расторжения сделки, стороны обязаны исполнить обязательства, взятые на себя при заключении ПДКП. Например, распорядиться задатком согласно положениям статьи 381 ГК РФ, или потребовать выплатить неустойку за нарушение договорённостей. Документ даёт право требования нижеследующего:

  1. Заключения сделки с сохранением всех условий, указанных в ПДКП.
  2. Исполнения положения об ответственности сторон так, как это указано в соответствующем пункте.

Этот момент очень важен, ведь для ипотеки покупатель может оформить кредитный договор, а продавец к этому времени продаст квартиру. Или наоборот – продавец откажет реальному покупателю, дав устное обещание лицу, пообещавшему купить квартиру, но не исполнившему обещанное.

При заключении официального договора такие случаи будут вменять гражданскую ответственность нарушителю, ему придётся компенсировать ущерб.

Стороны предъявляют гражданские паспорта с регистрацией по месту жительства. Представители должны представить нотариально удостоверенные доверенности. В целом этого будет достаточно для оформления ПДКП.

Но чтобы не попасть впросак, покупатель должен проверить наличие документов на приобретаемую им недвижимость и убедиться в правоспособности сделки. У продавца должны быть в наличии:
  1. Правоустанавливающий документ, на основании которого у собственника возникло право на объект: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании и аналогичные бумаги.
  2. Выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о собственности, полученное в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт, если это квартира или жилой дом – также технический паспорт из БТИ.
  4. Если это земельный участок (ЗУ) – межевое дело с приложением плана ЗУ, координат поворотных точек и акта согласования. Те же бумаги должны быть, если продавец имеет в собственности или аренде придомовую территорию, на которой возведён жилой дом.
  5. Выписка из домовой или поквартирной книги, из которой следует, что в доме отсутствуют третьи лица, которые могут предъявить права на пользование.
  6. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений.
  7. Копия лицевого счёта об отсутствии долгов по квартплате.
  8. Разрешение от супруга, если объект является совместно нажитой собственностью.
  9. Учредительная документация, лицензия, разрешение на строительство и документы на землю, если это юридическое лицо.

Не проверив перечисленные документы, не следует заключать ПДКП, так как сделка может сорваться из-за имеющихся нарушений, а установление вины за продавцом может не произойти по причине халатности покупателя. Если продавец не успел подготовить нужные бумаги – в договор допустимо внести положение о данной ответственности продавца.

Существенные условия соглашения

Любой договор состоит из обязательных и дополнительных реквизитов. К обязательным реквизитам относятся:

  • наименование документа;
  • время (дата) и место составления;
  • существенные условия;
  • подписи и реквизиты сторон.

Под существенными условиями ПДКП следует понимать те его положения, без которых он не приобретёт правоспособность.

Таким положением является предмет договора, с которого начинается документ. В него входят сведения о сторонах, которые для физических лиц содержат:

  1. Фамилию, имя, отчество каждого участника, его определение в качестве одной из сторон: Покупателя или Продавца.
  2. Паспортные данные: номер и серию, дату и место получения паспорта.
  3. Место регистрации.

Относительно юридических лиц используются данные:

  • наименование компании;
  • реквизиты компании;
  • юридический адрес;
  • должность представителя, действующего от её лица;
  • Ф.И.О. и паспортные данные представителя.

Здесь же вносятся сведения об объекте, который участвует в купле-продаже. Эти сведения содержат кадастровые и технические характеристики объекта. А также указываются достигнутые договорённости сторон о совершении сделки купли-продажи в установленный период.

Обязательно должны быть внесены сведения:

  • цена объекта;
  • факт внесения аванса или задатка, его сумма;
  • срок проведения сделки;
  • условия проведения сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон.

После обязательных реквизитов можно внести дополнительные положения – по усмотрению сторон. Затем документ подписывается и остаётся на руках у продавца и покупателя.

Если квартира обременена залогом, земля – сервитутом или в помещении остаётся лицо, получившее право пользования по наследственному отказу – этот факт обязательно указывается отдельным положением договора, чтобы впоследствии у контрагента не возникло возможности отказаться от сделки на основании обременения.

Если обременение не отражено в договоре, а стоимость объекта, в силу этого, не снижена – договор считается оспоримым. А его заключение – нарушением имущественных интересов покупателя недобросовестным продавцом.

Как оформить?

Оформление ПДКП предусматривает свободную форму, но с обязательным соблюдением соответствующей структуры:

  • название документа пишется посередине листа;
  • строчкой ниже – дата составления (прописью) и место (населённый пункт);
  • существенные положения – оформляют пунктами и подпунктами;
  • дополнительные положения вносят по желанию;
  • подписи покупателя и продавца.

Этот документ действителен только при предоставлении в письменном виде на бумажном носителе. Устные договорённости и электронный документ силы не имеют.

Договор можно заключить несколькими способами:

  1. В юридической компании с последующим нотариальным удостоверением или без удостоверения.
  2. В офисе юридического лица, если им является одна из сторон договора.
  3. В нотариальной конторе с удостоверением.
  4. Написать самостоятельно и удостоверить нотариально.
  5. Составить самостоятельно, подписать оба экземпляра и оставить их у себя.

Выбирать вариант заключения ПДКП следует, исходя из нижеследующих фактов:

  • стоимости объекта недвижимости;
  • юридической сложности ситуации;
  • суммы аванса или задатка;
  • других нюансов.

Сопровождение юриста в данном случае целесообразно как свидетельство приёма-передачи аванса или задатка. Кроме этого, получатель денег должен передать расписку об их получении, в которой обязательно нужно указать, что они получены как аванс или задаток по сделке.

Нужно ли регистрировать?

В кадастровые записи включаются только реквизиты основных договоров имущественных сделок.

Чем опасен преддоговор и каковы его гарантии?

На рынке недвижимости функционируют серые схемы, по которым недобросовестные граждане выманивают деньги посредством составления ПДКП. Это обусловлено тем, что документ:

  1. предусматривает получение аванса;
  2. не предоставляет имущественных прав.

Поэтому мошенники, пользуясь случаем, могут заключить ПДКП:

  • на не принадлежащее им жильё;
  • по поддельным документам;
  • с намерением не заключать сделку.

Профессиональные преступники после этого стремятся исчезнуть, иногда заключив несколько таких договоров на один объект. А обычные недобросовестные граждане пытаются сорвать сделку, присвоив задаток путём обоснования вины покупателя. Гарантии такого договора заключаются в праве каждой из сторон:

  • добиться через суд заключения сделки;
  • возврата переданных денег.

Но при условии исчезновения мошенников из поля зрения, суд не сможет удовлетворить исковые требования пострадавшей стороны. В этом случае нужно обращаться в полицейский участок.

Расторжение соглашения о намерениях покупки недвижимости

ПДКП может расторгаться:

  1. по согласию сторон составлением соглашения;
  2. в одностороннем порядке через суд.

Если вопрос об авансе или задатке решён, необходимость в судебных спорах практически не возникает.

Сделке купли-продажи может предшествовать заключение ПДКП. Это даст право продавцу получить аванс и зарезервировать объект за покупателем. В него должны быть включены существенные положения, которые не могут изменяться в договоре купчей.

При заключении этого документа нужно проверить документацию продавца и быть бдительным, чтобы не попасть в «серую схему». По согласию сторон или в одностороннем порядке договор может расторгаться.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о ПДКП:

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/predv

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Предворительный договор купли продажи

Скачайте предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком. Узнайте, как не лишиться аванса и гарантированно добиться заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

Основная задача этого документа для покупателя — быть уверенным в том, что выбранная квартира будет продана именно ему, за ту цену и на тех условиях, которые согласованы с продавцом.

Для продавца здесь важно получить документальное подтверждение серьезности намерений покупателя и получение частичной оплаты за свой дом или квартиру.

Хотя последнее требование не является обязательным, но об этом ниже.

К содержанию этого соглашения следует отнестись также серьезно, как и к составлению основного соглашения купли-продажи. В первичной бумаге необходимо указать:

  • Фамилии, имена, отчества сторон
  • Их паспортные данные
  • Точный адрес дома либо квартиры так, как он записан в выписке Росреестра
  • Данные самой выписки
  • Этажность объекта
  • Стоимость дома или квартиры
  • Согласие супруга на продажу недвижимости (если продавец состоит в браке)

Но одним из главных сведений этого документа являются условия перехода к этапу заключения основной договоренности — купли-продажи недвижимости. Существенным моментом здесь являются сроки заключения основного документа, платежей и передачи имущества.

Форма соглашения

Закон однозначно требует составления предварительного договора в той же форме, в которой заключается и основной. Это означает, что документ нужно составить письменно.

Сроки главной сделки

Еще одной особенностью этого вида договоренностей является срок выполнения обязательств.

Если вы не укажите в нем дату заключения основного документа, то российским законом предусмотрен целый год на то, чтобы это сделать. Естественно, стороны соглашаются с этим редко.

Вероятно, вам также придется сначала согласовать сроки основной сделки с противоположной стороной заранее и затем отразить ее в предварительных бумагах.

Задаток

Гражданский Кодекс РФ не настаивает на том, чтобы в ходе подписания преддоговора покупатель обязательно вносил частичную оплату, а продавец категорически ее требовал. Вносить ли аванс, его размер — все это стороны решают самостоятельно. В каждом отдельном случае продавец и покупатель имеют свою мотивацию и интерес в этом вопросе.

С позиции продавца часто имеется большая заинтересованность в том, чтобы получить аванс и желательно в большем размере, «привязав» к себе клиента. Со стороны покупателя, как правило, есть желание внести поменьше либо не платить совсем.

Но может быть и обратная ситуация, к примеру: продавец не уверен в своем желании продать свой дом по такой цене, а покупатель убежден, что эта покупка для него крайне удачна и выгодна.

В любом случае, предоплата – это очень действенный способ обязать стороны заключить сделку. Поскольку виновная сторона не только часто теряет средства в размере задатка, но и может столкнуться с требованиями о возмещении убытков, понесенных другой стороной.

Так, если сделка не состоится по вине покупателя, то он однозначно теряет задаток. Эти средства остаются у продавца.

Если же сделка отменяется по вине продавца, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере! Это регламентируется статьями 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ.

Также не забывайте о возможности истребования с виновной стороны компенсации по возникшим убыткам. Если вы сможете подтвердить их документально. Поэтому над необходимостью и суммой предоплаты стоит подумать не торопясь.

Маленькая хитрость: задаток или аванс

Знание этого нюанса позволит застраховать себя от существенных потерь. Дело в том, что юридические термины «аванс» и «задаток» имеют много отличий. Но в данной ситуации главное для покупателя это то, что закон по-разному смотрит на их возврат.

Аванс рассматривается Кодексом как один из первых платежей за передачу прав владения недвижимостью, не предусматривая жестких санкций за отказ от сделки.

Требования же к оплате и возврату задатка однозначно описаны в ГК РФ так, как это отмечено в предыдущей главе.

Другими словами, если указать в договоре «аванс» вместо «задаток», то в случае отмены сделки покупателем он вправе будет настаивать на полном возврате этой суммы и продавцу будет крайне сложно с этим спорить. Хотя, при этом не стоит забывать об опасности судебных споров, если продавец потребует возмещения убытков.

Предварительный договор купли-продажи квартиры без задатка

Некоторые юристы предпочитают разделять предварительное соглашение на собственно сам преддоговор и соглашение о предоплате. Трудно сказать, чем объясняется такое желание. Возможно, склонностью к перфекционизму. На этот случай привожу бланк соглашения с задатком и отдельный документ об оплате.

Скачать Предварительный договор купли-продажи с оплатой задатка

Но в большинстве случаев преддоговор включает в себя, кроме всего прочего, раздел об оплате аванса. На мой взгляд, так понятнее и удобнее. Его форму можете скачать в конце этой статьи.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

В ходе приобретения жилья в ипотеку, прежде всего следует выбрать банк, который способен предоставить вам самые выгодные условия кредитования. Далее, следует обратиться к ипотечному менеджеру банка за разъяснением процедуры, поскольку в каждом банке имеются свои отличия. После этого можно переходить к поиску квартиры и обсуждению условий сделки с конкретным собственником.

В этом случае вы также можете заключить предварительное соглашение. Однако, его форма, вероятно, будет предложена самим банком. Кроме того, сотрудники банка в любом случае должны сделать оценку стоимости объекта и проверить его на предмет чистоты сделки и отсутствия обременений. Это кстати, один из существенных плюсов покупки в ипотеку.

Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартиры еще должен банку.

Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки.

Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.

Однако, возможен и вариант оформления ипотеки на покупателя, внесения им первого ипотечного платежа банку, одновременного оформления ипотечного кредита на покупателя и погашения обязательств предыдущего владельца перед банком. Безусловно, вся эта процедура должно согласовываться с работниками банка, сопровождаться трехсторонними соглашениями и договорами о зачетах кредитных обязательств.

Скачать предварительный договор купли-продажи по ипотеке сбербанка.

Предварительный договор купли-продажи дома — образец

Подписание соглашение о планируемой покупке дома требует более досконального изучения имущества. Кроме того, если к нему прилагается земельный участок, хозяйственные постройки, то все это также требует подробного перечисления в тексте соглашения.

К договору необходимо приложить имеющиеся правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца. По этой причине текст такого соглашения занимает зачастую больший объем и требует к себе большего внимания.

Ниже вы может скачать форму подобного документа и на его основе подготовить собственный:

Скачать образец предварительный договор купли-продажи дома

Расторжение предварительного соглашения купли-продажи квартиры

Наиболее благоприятный и безболезненный способ расторжения предварительного соглашения – это заключение основного договора и переход к сделке. Для этого он и был заключен.

Но, как известно, человек предполагает, а господь располагает и случиться может всякое. Поэтому помимо идеального варианта могут произойти незапланированные. Однако, они также предусмотрены ГК РФ.

Расторжение соглашения происходит в следующих случаях:

  1. Стороны заключают основной договор в соответствии со сроками, указанными в предварительном соглашении. Размер аванса учитывается в общей стоимости квартиры и вся последующая часть сделки регулируются основным соглашением;
  2. Одна из сторон инициирует отказ от заключения основного договора. В этой ситуации другой участник вправе принудить противоположную сторону к сделке, но только по прошествии шести месяцев с момента отказа от нее другого участника. Разумеется, судьбу предоплаты определят положения Гражданского Кодекса так, как описано выше. Если же в соглашении был указан «аванс», то вполне возможно покупатель ничего не потеряет;
  3. Обо всем можно договориться, поэтому и продавец с покупателем могут согласовать иные сроки либо иные условия и даже цену сделки в рамках основного договора в досудебном порядке. Это всегда возможно, если участники наделены достаточными коммуникативными навыками и стремлением к взаимовыгодному компромиссу.

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Преддоговор купли-продажи доли в квартире ничем принципиально не отличается от стандартного соглашения за исключением того факта, что купле-продаже подлежит только оговоренная часть недвижимости.

Бланк предварительного договора купли-продажи доли в квартире можете скачать здесь.

Таким образом, нет ничего сложного в первом этапе сделки купли-продажи дома, квартиры либо ее доли. Но при этом важно знать и уметь пользоваться определенными законодательными нюансами в свою пользу. Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, образец которого многократно проверен в работе вы можете по этой ссылке скачать.

Источник: https://2urist.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom/

Предварительный договор купли-продажи недвижимости – 2021 / Договор купли-продажи / Договоры / Образцы, шаблоны и бланки документов

Предворительный договор купли продажи
купли-продажи недвижимостиГр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр.

, паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1.

Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, далее «Основной договор», жилого помещения в виде расположенного по адресу: , (далее – «Недвижимость»), по цене, эквивалентной рублей.

2. ОПИСАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Объект имеет следующие характеристики: , телефон в объекте: , номер телефона: , телефон является .

Продавец обязуется не переводить на другое лицо и не снимать установленный в Недвижимости телефонный номер до и после государственной регистрации Основного договора, подписать нотариально удостоверенное заявление о переводе телефонного номера на имя Покупателя и передать его Покупателю при подписании Основного договора.

2.2. В Недвижимости на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: .

3. УСЛОВИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

3.1. Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в форме в срок до «»2021 года и в течение дней со дня подписания подан на государственную регистрацию.

3.2. Продавец заявляет что:

3.2.1. к моменту подписания Основного договора в Недвижимости будут зарегистрированы следующие лица: .

3.2.2. к моменту подписания Основного договора Недвижимость не будет сдана в аренду (найм), не будет находиться во временном пользовании, не будет заложена, не будет находится в споре, под запрещением (арестом);

3.2.3. на момент подписания Договора Продавцом не заключен договор/соглашение, в соответствии с которым Продавец обязуется продать Недвижимость иному лицу (не Покупателю);

3.2.4. совершеннолетний(-е) собственник(-и) Недвижимости, члены семьи собственника(-ов) и иные лица, состоящие в ней на регистрационном учете, под опекой и попечительством, на учете в ПНД и в НД не состоят, оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника(-ов) не имеется;

3.2.5. регистрационный учет по месту жительства в Недвижимости не ограничен;

3.2.6. Недвижимость несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего договора . Дом, в котором находится Объект, в перечень домов под снос, реконструкцию, капитальный ремонт .

3.2.7. из Недвижимости никто не снят с регистрационного учета временно (в армию, в места лишения свободы и др.);

3.2.8. Недвижимость совместно нажитым имуществом .

3.3.

Продавец обязуется полностью погасить задолженности по коммунальным и иным платежам (в том числе за газ, электроэнергию, отопление, домофон), а также по абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры за период до даты подписания Акта приема-передачи Недвижимости, что должно подтверждаться квитанциями об оплате, которые вместе со всеми экземплярами ключей подлежат передаче Покупателю. В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о наличии задолженностей по коммунальным и иным платежам Покупатель вправе соразмерно уменьшить покупную цену Недвижимости и оплатить их самостоятельно.

3.4. Продавец обязуется немедленно уведомить Покупателя об ухудшении состояния Недвижимости, оборудования и имущества, подлежащего передаче Покупателю согласно описи имущества, далее «Опись имущества», составляемой по желанию Сторон и прилагаемой в этом случае к Договору.

3.5. Недвижимость должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.

3.6. Объект будет оформляться в собственность следующего лица/лиц: или иного лица по указанию Покупателя.

4. РАСЧЕТЫ СТОРОН

4.1. Цена Недвижимости составляет денежную сумму, эквивалентную рублей.

4.2. Расходы оплачивают:

4.2.1. сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода права по нему – Покупатель;

4.2.2. подготовка проекта Основного договора – Покупатель;

4.2.3. государственная регистрация Основного договора и перехода права по нему – Покупатель;

4.2.4. аренда индивидуального банковского сейфа, дополнительное соглашение к договору аренды – Покупатель;

4.3. Расчеты по Основному договору производятся через депозитарную ячейку депозитария « », находящегося по адресу: .

При этом денежные средства, причитающиеся Продавцу в качестве цены Недвижимости, помещаются на хранение в индивидуальный банковский сейф (условия допуска к сейфу определяются дополнительным соглашением к договору аренды сейфа), ключ от которого находится у Покупателя, и изымаются лицами, указанными в дополнительном соглашении к договору аренды сейфа, после регистрации Основного договора и перехода права по нему.

4.4. В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Если при подписании Акта приема-передачи Недвижимости имущество, указанное в Описи, будет отсутствовать или будет повреждено, Продавец обязуется полностью возместить Покупателю расходы последнего по приобретению или восстановлению недостающего или поврежденного имущества.

5.2. В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения любого из условий Договора, сообщения недостоверных сведений, выявления обстоятельств, которые могут привести к признанию Основного договора недействительным, настоящий договор считается расторгнутым.

5.3. Если Основной договор не может быть заключен вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, то есть обстоятельств чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях, настоящий договор считается расторгнутым.

5.4. Окончание срока действия Договора не влечет прекращения обязательств в соответствии с п.5.1, 5.2, 5.3. Договора.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Стороны обязуются информировать друг друга о:

6.1.1. возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере документов или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства;

6.1.2. невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

6.3. Договор заключен на срок до дня, указанного в п.3.1 Договора.

6.4. Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.

6.5. Настоящий Предварительный договор составлен и подписан в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

7. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПродавецРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: ПокупательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: 

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец _________________Покупатель _________________ 12 пользователей добавили
этот документ в избранное

Источник: https://amulex.ru/docs/contracts/sale-contract/1391.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.