Право преимущественной покупки доли условия

Содержание

Преимущественное право покупки доли в квартире 2021

Право преимущественной покупки доли условия

Порядок продажи доли в квартире
Как известить о продаже доли в квартире
Если нарушено преимущественное право покупки доли
Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Юрист по жилищным вопросам в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При разрешении вопроса, связанного с продажей доли в недвижимом имуществе, важно иметь ввиду следующее:

  • Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
  • Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
  • Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

  • Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
  • Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
  • При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Как правильно продать свою долю в собственности?! Преимущественное право покупки доли

Право преимущественной покупки доли условия

Если вы являетесь собственником доли, то знаете, что можете распорядиться своей долей по своему усмотрению, но соблюдая определенные правила. И главное правило – не забудьте о преимущественномправе покупки доли.

❓ Как правильно оформить продажу доли и какие последствия, если будет нарушено преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности?

Pixabay

❗ Преимущественное право покупки означает, что если вы решили продать свою долю, то ваши совладельцы имеют право преимущественной покупки доли по той же цене и на тех же условиях. А для этого всех участников долевой собственности нужно уведомить обо всех нюансах вашей предполагаемой сделки.

❗ Обратите внимание, что сделать это нужно только если вы продаете свою долю постороннему лицу. Если покупатель – это один из совладельцев, то уведомлять других собственников нет необходимости.

❗ Не нужно уведомлять и в том случае, если вы хотите подарить свою долю.Одно дело, подарить свою долю единственной дочери, например, а другое – постороннему гражданину. Имейте в виду, что на почве таких внезапных порывов щедрости возникает много мошеннических схем!

Многие считают, что уведомление о намерении продать долю означает, что вы спрашиваете разрешения на ее продажу третьим лицам. Но это не так! Разрешения вы не спрашиваете, распорядиться своим имуществом вы можете так как вам захочется.

❓ Как правильно составить уведомление о продаже доли?

В уведомлении вы должны отразить все существенные условия сделки:

  • от кого и кому направлено уведомление (ФИО, паспортные данные и адреса сторон)
  • предмет сделки – что вы продаете, какую долю, в каком объекте, по какому адресу и т.п.
  • цена доли (цифрами и прописью);
  • просьба направить вам письменный ответ (согласие или отказ);
  • уведомление о том, что если не будет получен ответ в течение 30ти дней, доля в собственности будет продана третьему лицу;
  • дата и место составления документа, подпись;

В уведомлении могут быть указаны и другие существенные условия сделки, например, связанные с оплатой в рассрочку т.д.

Пример уведомления о продаже доли.

Вручить уведомления совладельцам вы можете лично, с обязательным указанием на вашем экземпляре, что уведомление получено.

Отправить по почте, по адресу долевой собственности или фактического проживания сособственника.

Вы, как продавец в первую очередь заинтересованы в том, чтобы все совладельцы были уведомлены надлежащим образом и у вас были доказательства о том, что уведомления ими получены.

❓ Что делать дальше?

Если вы получили отказы от других собственников по приобретению вашей доли, можете смело продавать, не дожидаясь наступления месячного срока.

Месяц прошел, а вам никто не ответил (такое тоже бывает) или кто-то из собственников согласен купить, но на своих условиях? Что делатьтоже можно продавать долю третьим лицам. Вы исполнили свою обязанность и уведомили всех участников долевой собственности о намерении продать долю, и с этого момента, собственники утратили свое преимущественное право покупки.

Все было бы хорошо, но многие продавцы думают, что в уведомлении для совладельцев можно написать, что продаешь долю за 1 млн. рублей, а в договоре купли-продажи с покупателем указать – 100 тысяч рублей. Никто не узнает об этом!

Так могут делать, чтобы сэкономить на налогах при продаже или просто, чтобы «насолить» своим соседям-совладельцам! Только последствия таких «хитростей» продавца очень серьезные!

❗ ❗ При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя – п. 3 статьи 250 ГК РФ.

Трехмесячный срок отсчитывается с того момента, когда совладельцу стало известно или должно было стать известно о продаже доли. Долевой собственник имеет право обратиться с исковым заявлением в суд о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.

Какие еще могут быть нарушения при продаже доли, кроме цены. Например, продали долю раньше срока, не дождавшись месяца; или если один из собственников заявил, что готов купить, но вы все равно продали долю другому лицу.

Коротко о главном:

1. При продаже доли необходимо соблюсти преимущественное право покупки другим участником долевой собственности. Только если вы продаете посторонним лицам, а не другим участникам.

2. Все совладельцы должны быть извещены о ваших намерениях продать долю и о существенных условиях сделки.

3. Если было нарушено право преимущественной покупки, долевой собственник может обратиться с иском о переводе прав и обязанностей покупателя на себя. Для этого у него есть три месяца, с того момента, когда ему стало известно о продаже доли.

4. Если из долевых собственников никто не принял ваше предложение о покупке и не были нарушены сроки и правила продажи, смело можете оформлять продажу доли другому покупателю.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e77a480ce7f5f75aac79fb8/kak-pravilno-prodat-svoiu-doliu-v-sobstvennosti-preimuscestvennoe-pravo-pokupki-doli-5f97ad4ebc35081b52ffcafc

Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практика, образец уведомления

Право преимущественной покупки доли условия

Если нет средств для покупки целого объекта недвижимости, иногда проще купить часть жилплощади, соблюдая при этом преимущественное право покупки доли в квартире, предусмотренное законом для остальных собственников.

Благодаря этой процедуре текущим владельцам долей удается расширить собственную жилплощадь, сокращая количество участников собственности.

Особенно важно соблюсти требование согласовать сделку отчуждения, когда продается последняя доля, с помощью которой владелец остальной жилплощади сможет переоформить долевое имущество в единый жилой объект.

Что такое преимущественное право покупки доли

Отчуждение долей происходит практически в том же порядке, что и продажа целой квартиры.

Главное отличие связано с необходимостью предварительного согласования продажи с остальными собственниками и предложения им выкупить собственную часть жилья.

Закон защищает права текущих владельцев долей, выдвигая их в качестве первых претендентов на покупку. Только в случае отказа от покупки со стороны всех совладельцев жилья, продавец сможет предложить часть имущества к выкупу третьим лицам.

Если продавец проигнорирует требование закона, оформив сделку с посторонним покупателем, зарегистрировать сделку через Росреестр не удастся, либо заинтересованные в выкупе собственники вправе оспорить сделку, возвращая себе право выкупа имущества через суд.

Если долю выставляют на публичные торги в счет ликвидации долга, право на преимущественный выкуп доли должно быть соблюдено также. На основании ст. 255 ГК РФ, перед организацией публичных торгов получают согласие от совладельцев.

Правила проведения сделок отчуждения с соблюдением преимущественного права покупки регулирует ст. 250 ГК РФ:

  1. Продать долю в составе общего долевого имущества можно по цене предложения, озвученного другим собственникам.
  2. Условия продажи другим собственникам или новым покупателям должны быть идентичны. Закон запрещает устанавливать текущим владельцам долей большую стоимость, чем для других приобретателей.
  3. Перед тем, как предложить посторонним лицам купить свою часть жилплощади, следует письменно уведомить других совладельцев о планируемой сделке отчуждения, предоставив время для принятия решения.
  4. На ответ продавцу отводится 1 месяц. Если планируется продажа движимого имущества, срок преимущественного права покупки сокращается до 10 дней.
  5. Если ни один собственник не захочет приобрести долю на предложенных условиях, продавец вправе искать покупателя на стороне.

Основанием для регистрации перехода права собственности станет письменный отказ от преимущественного права покупки от лица каждого из собственников, либо истечение срока ожидания ответа на предложение.

Как реализовать преимущественное право на покупку доли

Чтобы провести сделку купли-продажи доли с четким соблюдением законодательных норм, предстоит пройти согласование с другими владельцами недвижимости согласно установленной последовательности.

Шаг 1. Определить условия продажи

Формировать условия будущей сделки следует с осторожностью. Устанавливая более высокую цену выкупа для своих соседей, продавец не сможет снизить ее впоследствии без повторного прохождения процедуры согласования. В итоге, продажа доли может занять продолжительное время, в течение которого собственники квартиры будут согласовывать новую стоимость.

Следует исходить из реальной стоимости недвижимости на основании актуального рыночного предложения, поскольку менять цену позже будет проблематично. Если собственники, отказавшиеся от продажи по завышенной стоимости, узнают, что долю продали со скидкой, возникает повод для оспаривания сделки в суде.

Шаг 2. Составление уведомления

Чтобы была возможность доказать, что все участники собственности были оповещены о сделке, необходимо подготовить и направить в адрес совладельцев письменные извещения о планах продать долю в указанные сроки по установленной цене.

При составлении письменного извещения придерживаются общих норм законодательства. В подготовленном бланке должна быть указана информация:

  • Точный адрес квартиры;
  • Размер доли;
  • ФИО продавца;
  • ФИО собственников;
  • Сумма, по которой продавец готов продать имущество;
  • Сроки для принятия решения.

Во избежание проблем с регистрацией сделки в Росреестре, рекомендуется выдержать отведенные законодательством сроки ожидания – 10 дней (для транспорта) или 30 дней (для недвижимости).

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

Шаг 3. Извещение остальных владельцев

Частой ошибкой в процессе согласования сделки становится оповещение не всех собственников. Не всегда у продавца есть точные сведения обо всех владельцах недвижимости, что приводит к оспариванию сделок в суде и признанию их недействительными. Рекомендуется обращаться в архив для получения сведений о регистрации жильцов по указанному адресу (заказывают архивную справку Ф-9).

Чем больше собственников, чем чаще квартира передавалась по долям, тем сложнее отследить историю владения и актуальный список совладельцев.  Рекомендуется подавать запрос о праве собственности в Росреестр напрямую или через отделение МФЦ.

Подготовленные письменные извещения передают по почте, либо вручают лично, получив расписку о вручении и дате.

Шаг 4. Принятие решения

Если никто не решился на выкуп части жилплощади, следует составить отказ в нотариальной конторе. Имея на руках этот документ, есть все шансы на благополучное завершение сделки перерегистрацией имущества.

Ответ на предложение сделки дается в письменном виде, либо собственник заявляет о своей готовности к выкупу в течение месяца. При отсутствии ответа в течение месяца после вручения уведомления, ищут покупателя на общих основаниях, поскольку требование преимущественного права выкупа было соблюдено.

Доказать, что предложение направлялось в адрес совладельцев, помогут следующие документы:

  • Квитанции, заполняемые на почте при отправке;
  • Опись вложений;
  • Бланк уведомления, подписанный при вручении адресату на почте;
  • Распечатки почтового идентификатора.

Все документы, которые смогут свидетельствовать об отправке уведомлений, необходимо сохранить во избежание оспаривания сделки.

Можно привлечь на помочь нотариуса, который организует процесс отправки уведомлений и станет гарантом соблюдения процедуры. Услуга оповещения платная.

Шаг 4. Сделка с долей

После того, как выдержан срок ожидания решения со стороны собственников, либо получен утвердительный ответ от одного из них, продавец готовит стандартный пакет документов для сделки, включая:

  1. Заявление с просьбой зарегистрировать долю.
  2. Личный удостоверяющий документ.
  3. Договор купли-продажи.
  4. Документ, дающий основание для распоряжения долей (свидетельство Росреестра или выписка ЕГРН).
  5. Техдокументация, если вносились изменения.
  6. Квитанция об оплате госпошлины.

Дополнительно в подтверждение выполнения требований ст. 250 ГК РФ, к пакету документов прикладывают письменное извещение о продаже доли с отметкой о вручении совладельцам.

Правовые последствия нарушения преимущественного права на сделку

За простой процедурой по уведомлению собственников стоит важное требование, без которого сделку не зарегистрируют, либо через суд признают незаконной.  Если выявлены нарушения в сроках или полностью проигнорировано требование согласовать продажу, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд для признания проведенной сделки недействительной.

Основания и сроки предъявления претензий при нарушении ст. 250 ГК РФ

Подавать в суд иск по признанию сделки недействительной можно в течение 3-месячного срока. Собственник жилья, заинтересованный в выкупе, вправе требовать перевода прав покупателя на себя.

Основаниями для обращения в суд служат:

  • Уведомление не всех собственников;
  • Заключение сделки раньше, чем истечет 1 месяц;
  • Отказ от отправки уведомлений;
  • Несоответствие условий договора купли-продажи и письменного извещения;
  • Отсутствие подтверждающих отправку уведомлений документов.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010 г. срок, отведенный для оспаривания, начинают отсчитывать с момента обнаружения истцом о произошедшем нарушении. Пропущенный срок может быть восстановлен в судебном порядке, если будут подготовлены документальные доказательства наличия веских причин (тяжелая болезнь, длительное отсутствие по объективным причинам).

Составление иска

При подготовке иска придерживаются правил, установленных ст. 131—132 ГПК РФ. Местом подачи выступает районный или городской суд по месту проживания лица, указанного в роли ответчика.

К обязательным реквизитам иска относят:

  • Наименование суда;
  • ФИО, адрес, паспортные данные истца;
  • ФИО, адрес ответчика;
  • Сведения о третьей стороны;
  • Описание ситуации, которая заставила обратиться в суд (информация об объекте, сделке, собственниках и выявленных нарушений права);
  • Требования истца с указанием законодательных норм;
  • Перечень приложений;
  • Дата и подпись с расшифровкой.

В роли ответчиков могут выступать продавцы или покупатели оспариваемой доли. В качестве третьей стороны указывают Росреестр.

Цена иска определяется по стоимости имущества. Расчет госпошлины осуществляют согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Если податель иска требует перевести на него права покупателя, деньги в размере выплачиваемой продавцу суммы вносят на депозит Управления Судебного департамента.

Документы к иску

К заявлению прилагают пакет подтверждающих документов:

  • Личный удостоверяющий документ;
  • Правоустанавливающий документ на спорный объект;
  • Выписка ЕГРН на квартиру;
  • Справка о зарегистрированных лицах по форме 9.
  • Справка с характеристиками помещения (по форме 7).
  • Платежный документ, подтверждающий внесение денег на депозит судебного департамента;
  • Подтверждающие отправку ответчику и третьей стороне иска с приложениями.

Деньги на депозит можно внести не сразу, а в ходе судебного разбирательства, согласно определению суда.

Судебная практика

О нарушении своего права на первоочередный выкуп не всегда узнают своевременно. Иногда стороны договариваются о подмене сделки купли-продажи дарственной, скрывая от остальных возмездный характер договора.

Частым поводом для обращения в суд служит несоблюдение процедуры переоформления долей согласно ст. 250 ГК РФ.

Понадобится представить убедительные доказательства того, что продавец вовремя оповестил своих соседей и предоставил им возможность расширить собственную жилплощадь через выкуп доли.

Источник: https://glavny-yurist.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.