Порядок покупки доли в квартире

Содержание

Покупка доли в квартире: преимущественное право родственников, образец договора купли-продажи доли в квартире, условия и порядок оформления документов | Жилищный консультант

Порядок покупки доли в квартире

Приобретение недвижимости в порядке долевой собственности остается достаточно востребованным и популярным направлением. Это связано с высокими ценами на недвижимость, которые делают для ряда граждан невозможной покупку отдельного жилья. Рассмотрим нюансы, которые связаны с подобными сделками.

Особенности покупки доли в квартире

Владение недвижимостью при наличии у нее нескольких собственников может происходить на правах совместной или долевой собственности. Их различия принципиально заключаются в следующем:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. Совместная собственность имеет нескольких владельцев, владеющих ей на равных условиях. При продаже потребуется согласие от всех владельцев. Если один из собственников пожелает реализовать свое право на продажу собственности, то ему первоначально потребуется выделить долю в общем имуществе;
  2. При долевой собственности доли могут быть различны и степень владения более обособленна.

При этом вопрос реализации части квартиры в долевом владении и покупка подобной недвижимости имеет ряд особенностей.

Так как объектом владеют несколько лиц, то их права и обязанности в отношении квартиры регулируются Гражданским Кодексом. Он, в частности, требует оплаты коммунальных платежей согласно долевому владению.

Приведем основные нюансы, которые следует учитывать:

  • Основной особенностью при сделке с такими объектами недвижимости является так называемое преимущественное право покупки доли в квартире.
  • Данное право позволяет выкупить всю жилплощадь одному из дольщиков и стать ее единоличным хозяином.
  • Покупка подобной недвижимости, а точнее части права на нее, является очень рискованной и требует скрупулезной проверки всей истории квартиры и возможных претендентов по преимущественному праву.
  • Доля не равнозначна понятию «комната», то есть покупка доли в квартире не говорит о том, что Вам перейдет в собственность и пользование отдельная обособленная комната. Этот вопрос решается между собственниками помещения или в суде при назначении права пользования.
  • Приобретение подобной недвижимости в ипотеку чаще всего невозможно, так как банковские организации не дают одобрения подобных объектов недвижимости. Это связано с большими рисками сделки.

При покупке положен имущественный налоговый вычет. Он будет распределен в соответствии с приобретенными частями, если покупка несколькими собственниками производилась одновременно.

Один собственник может получить полный вычет при условии, что в момент приобретения иные граждане не приобрели другие доли в этой же недвижимости.

Сумма вычета стандартна и составляет 2 млн рублей.

Покупка доли квартиры у родственников лишает права наимущественный вычет, что определяется Налоговым кодексом. К родственникам относят:

  • Супругов в браке;
  • Родителей и детей (также усыновленных);
  • Братьев и сестер (сводных тоже);
  • Опекунов, попечителей.

Приобретение у иных родственников ограничений на получение вычета не ставит.

Преимущественное право покупки

Под преимущественным правом ГК РФ понимает возможность других совладельцев собственности приобрести реализуемую часть права в порядке первой очереди по отношению к посторонним покупателям.

Такое право имеют все собственники помещения, в котором выставляется на продажу доля.

Рассмотрим алгоритм продажи доли в недвижимости:

  • Продавец предлагает сособственникам приобрести его владение по цене, которую он планирует озвучить для покупателя;
  • Совладельцы принимают решение о покупке. Если согласие выражают несколько человек, то продавец может самостоятельно решить, кому из них продать недвижимость.
  • Если следует отказ от преимущественного права покупки доли квартиры, то товар выставляется на рынок и ищется сторонний покупатель.

Уведомление о продаже долевой части недвижимости с уточнением стоимости рассылается другим собственникам в письменном виде с уведомлением о вручении. ГК РФ устанавливает следующие формы отказа:

  1. Письменный;
  2. Устный;
  3. Отсутствие ответа.

В случае письменного отказа всех совладельцев, доля может реализовываться сразу после получения отказов. Если отказы не зафиксированы, то после рассылки уведомлений стоит подождать 1 месяц и после этого выставлять к продаже.

Рекомендуется при приобретении долевой части в недвижимости обращаться к продавцам, которые имеют нотариально заверенные отказы от преимущественного приобретения иными собственниками. Это позволяет избежать ряда ситуаций:

  1. Признание сделки купли-продажи недействительной и передача права на приобретение иным владельцем объекта;
  2. Оспаривания сделки по причине предложения совладельцам более высокой стоимости покупки, чем была заявлена для покупателя со стороны.

Преимущественное право не работает при:

  • Передаче недвижимости по наследству;
  • При дарении.

Оформление договора купли-продажи

Основное отличие от приобретения целой квартиры является преимущественное право покупки. Если иные владельцы недвижимости отказались приобрести долю, что подтверждено их письменными отказами, то в целом порядок покупки доли в квартире не сильно отличается от обычной купли-продажи:

  1. Составление договора купли-продажи. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры]. В нем указываются:
    • Данные продавца и покупателя;
    • Сведения о реализуемой недвижимости (местоположение, размер);
    • Сумма договора и порядок ее выплаты;
    • Сведения о правах иных лиц на владение частями квартиры.
  2. Подписание акта приема и передачи жилого помещения.
  3. Оплата государственной пошлины в размере 2 тысяч рублей.
  4. Передача документов в Росреестр для получения права собственности. Оно наступает в момент государственной регистрации.

Список документов

В первую очередь идет оформление договора купли-продажи, как основного для регистрации прав перехода собственности. В нем указывается:

  • Данные сторон.
  • Информация о приобретаемой недвижимости.
  • Цена.
  • Порядки оплаты.

Если сделка откладывается, то стороны могут заключить договор о задатке (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора задатка]). Перечисленный платеж в размере около 5-10% является обязательством покупателя выкупить объект, а продавца – продать его покупателю.

Для регистрации перехода недвижимости во владение покупателя необходимо собрать:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Акт приемки и передачи объекта.
  3. Заявления о переходе прав и регистрацию нового собственника.
  4. Паспорта сторон.
  5. Документ, о праве собственности продавца на объект.
  6. Подтверждение об оповещении лиц, имеющих преимущественное право покупки (почтовая квитанция).
  7. Отказы от них (если они поступили в письменном виде).

Согласие собственников других долей в помещении на сделку не требуется, так как оно считается полученным при их отказе от покупки.

Пример по покупке доли в квартире

Семья Михайловых владеет 1/2 квартиры. В январе 2017 года у семьи рождается второй ребенок, и они оформляют материнский капитал.

Весной владелец второй половины недвижимости Актенов уведомляет семью о продаже своей части по цене 600 тысяч рублей. Михайловы консультируются в Пенсионном фонде относительно возможности траты маткапитала для приобретения доли в недвижимости. Сотрудник дает им следующую информацию – капитал может быть применен для подобной покупки, если:

  1. Покупка является изолированной комнатой.
  2. При покупке вся недвижимость перейдет в собственность одного владельца.

Так как семья станет единственным собственником жилья, то они принимают предложение от Актенова на покупку.

Оформляется договор, согласно которому сумма маткапитала будет перечислена на счет продавца, а оставшаяся сумма выплачивается в качестве задатка.

Пенсионный фонд одобряет данную сделку и перечисляет средства продавцу.

Заключение

  1. Приобретение части квартиры в виде доли является одним из видов сделок с недвижимостью.
  2. Оно сопряжено с рядом трудностей, связанных с наличием нескольких собственников одного объекта, получением ипотечных займов и чистотой сделки.

  3. Для защиты интересов других владельцев недвижимости ГК ввел понятие преимущественного права, которое требует в первоочередном порядке продавать объект совладельцам и только при их отказе посторонним людям.

  4. Договор купли-продажи оформляется только при получении отказа от собственников помещения или при отсутствии ответа от них в течение 1 месяца после оповещения.
  5. Порядок регистрации права повторяет стандартную процедуру.

  6. В ряде случаев приобрести долю можно за материнский капитал.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке доли квартире

Вопрос: Владеем 2/3 в квартире, второй собственник решил продавать свою долю и предложил нам.

Мы хотим купить, но заявленной суммы (мы с ней согласны) на руках нет и брать кредит не хочется. Если он продаст другому человеку, то неизвестно удастся ли выкупить у него.

Как нам быть в такой ситуации? Отказ давать не хотим и расплатиться пока не можем.

Ответ: Если Вы хотите использовать право преимущественной покупки, то стоит пойти на контакт с продавцом и попросить о рассрочке платежа или заключить соглашение с уплатой задатка в виде имеющейся суммы.

Выразите свое желание купить часть квартиры в письменном виде. Это будет свидетельствовать о том, что Вы желаете воспользоваться своим правом преимущественной покупки. Это не позволит продавцу выставлять на продажу свою часть на рынке и искать стороннего покупателя.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи квартиры
  • Образец договора задатка

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-doli-v-kvartire/

Покупка доли в квартире: необходимые документы и нюансы сделки

Порядок покупки доли в квартире

Покупка квартиры является достаточно сложным и энергозатратным процессом. Не менее сложным становится и выкуп отдельной доли в жилье. Связано это, в первую очередь, с юридическими тонкостями приобретения существующего жилья по частям, так как законодатель рассматривает в приоритете единых собственников помещений.

Основные действия

Приобретение доли в квартире осуществляется с некоторыми отличиями от стандартной процедуры купли-продажи жилой недвижимости, которая выкупается полностью. Для того, чтобы осуществить выкуп доли недвижимости, требуется выполнить следующие действия:

  • Между продавцом и покупателем заключается соглашение о том, что покупатель выкупит долю продавца в конкретном жилом помещении при условии, что других потенциальных покупателей не будет.
  • Продавец должен уведомить своих сособственников о том, что он желает продать долю другому человеку. Уведомление осуществляется в письменном виде, а совладельцы жилого помещения в срок не более тридцати дней с момента получения уведомления должны сообщить о своем желании выкупить представленную к продаже долю или подготовить письменный, нотариально заверенный отказ от покупки (то есть отказаться от права преимущественного выкупа жилого помещения в добровольном порядке).
  • Продавец и покупатель должны подготовить все документы, которые будут подтверждать законность совершаемой сделки, в том числе, имеющиеся правоустанавливающие документы на представленные к продаже квадратные метры.
  • Происходит подписание договора купли-продажи и передаточного акта, которые подтвердят осуществление перехода права собственности на жилье для его последующей регистрации.
  • Последним этапом станет регистрация осуществившегося перехода права собственности от одного собственника к другому путем подачи всех имеющихся документов в Росреестр и получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость о наличии в собственности доли жилого помещения.

Для того, чтобы сделка по купле-продаже доли в квартире была действительной, необходимо подготовить ее документальное сопровождение, которое будет отличаться от сопровождения сделок относительно целой квартиры.

Документы

Перечень документов, которые потребуется подготовить для совершения сделки по купле-продаже доли в квартире, будет носить расширенный характер.

К числу необходимых документов будут относиться:

  • правоустанавливающие документы на имеющуюся в собственности у продавца недвижимость (в том числе, понадобятся те документы, которые смогут подтвердить законность возникновения права собственности, например, договор дарения доли недвижимости, купли-продажи части квартиры и т.д.);
  • согласие совладельцев находящейся в долевой собственности квартиры на совершение сделки и нотариально заверенный отказ от использования права преимущественного выкупа имеющейся доли жилого помещения;
  • согласие супруга на совершение сделки (если обе стороны состоят в зарегистрированном браке, согласие потребуется от обоих сторон, а документы должны быть нотариально заверены);
  • технический план квартиры с указанием на нем конкретной доли (при возможности выделить ее в фактическом виде, например, отдельной комнаты), а также с указанием информации о том, были ли осуществлены какие-то строительные работы по перепланировке помещения.

Данный перечень документов может быть еще расширен в случае, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Преимущественное право выкупа

Данным правом может воспользоваться каждый совладелец жилого помещения, в котором осуществляется реализация части имеющегося недвижимого имущества.

Данное право предусмотрено гражданским и жилищным законодательством для того, чтобы минимизировать количество квартир и домов, в которых присутствует несколько самостоятельных собственников, не связанных родственными или иными узами.

Суть данного права сводится к тому, что при принятии решения о реализации имеющейся в собственности у конкретного человека помещения, если он владеет имуществом на праве долевой собственности, приоритетное право выкупа выставленной на продажу доли будет у совладельцев конкретной квартиры или дома.

И только после того, как все те лица, у которых есть право преимущественного выкупа, предоставят нотариально заверенный отказ от участия в сделке, конкретную долю сможет выкупить сторонний покупатель.

Взаимодействие с сособственниками

В силу того, что квартира, находящаяся в долевой собственности, представляет собой сложный имущественный объект, для любых действий по реализации доли в ней потребуется согласие других совладельцев.

Исключение из данного правила используется только при совершении дарственной владельцем доли в отношении своих близких родственников.

Согласие на совершение каких-либо манипуляций с долей в конкретном жилом помещении будет оформляться в заверенном нотариально виде. В том же случае, если такого согласия со стороны хотя бы одного совладельца нет, потребуется либо обращение в судебные органы для принуждения такого совладельца дать согласие, либо сделка рискует быть признанной недействительной.

Риски

При приобретении доли в квартире или доме для потенциального покупателя есть некоторые риски, вероятность возникновения которых должна быть учтена для того, чтобы избежать признания сделки недействительной:

  • если продавец при совершении сделки не предоставил отказ других собственников от права преимущественного выкупа выставленной на продажу доли в конкретном объекте жилого фонда, сделка может быть оспорена одним из лиц, не высказавших свое мнение по вопросам приобретения жилья, а договор купли-продажи признается недействительным;
  • сделка также может быть признана недействительной в том случае, если кто-то из совладельцев помещения не высказал в письменном виде с осуществлением нотариального заверения согласия на осуществление каких-то юридически значимых действий с конкретным помещением;
  • если одним из совладельцев помещения является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то в сделке может быть отказано до тех пор, пока не будут предоставлены документы, подтверждающие факт того, что интересы такого лица не затронуты.

Выкуп доли в квартире, несмотря на кажущуюся простоту сделки, на самом деле требует более тщательной подготовки, нежели покупка всего жилого помещения.

Такая проработка сделки потребуется для того, чтобы она была признана действительной.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/doli-v-kvartire-2.html

4 основных способа покупки доли в квартире

Порядок покупки доли в квартире

Любые сделки, связанные с приобретением недвижимого имущества, считаются сложными. Поэтому данные процессы должны проводиться исключительно в присутствии профессиональных и опытных адвокатов. Но даже у таких юристов могут возникать определенные сложности в процессе покупки доли в квартире.

Это обусловлено тем, что отсутствуют конкретные границы одного имущества, поэтому доли зависят от числа владельцев. Нередко доля не равна точно одной комнате, поэтому оформление сделки сопровождается многими трудностями.

Какие должны соблюдаться условия при покупке доли

При приобретении доли человек становится собственником части одной квартиры.

Важно! При получении св-ва о собственности непременно указывается в данном документе доля владельца, выраженная в дробях.

Бывают ситуации, когда по решению суда каждому владельцу выделяется отдельная комната, а не доля.

Чтобы в процессе такой покупки не возникало сложностей, непременно учитываются определенные условия. К ним относится наличие информации:

  • детальное описание продаваемой доли в недвижимости, а именно место нахождение квартиры, ее полная площадь, кадастровый номер, информация о св-ве о регистрации, а также иные данные;
  • стоимость продаваемой части недвижимости;
  • список других собственников данной квартиры, причем должно указываться их право на определенную часть квартиры.

Важно! Рекомендуется оформлять передачу доли новому владельцу специальным актом приема-передачи.

Договор будет признан действительным и официальным только при наличии данных:

  • он обязательно составляется в письменном виде;
  • делается три экземпляра, причем все они подписываются покупателем и продавцом, а третий документ остается в Росреестре.

Нотариальное заверение не является обязательным условием для оформления данной сделки, однако оно может осуществляться по желанию обоих сторон.

Важно! Если другие собственники согласны выкупить долю, однако предлагают только низкую цену, то владелец может осуществить сделку с посторонним лицом, предложившим более высокую стоимость.

Если другие собственники отказываются от выкупа доли, то надо оформить их отказ в письменном виде, а также обязательно заверить его нотариально. Также обойти преимущественное право можно с помощью договора дарения или продажи части квартиры по высокой цене постороннему человеку.

Как осуществляется принудительный выкуп долей вы можете посмотреть в этом видео:

Основные виды сделок, связанных с покупкой доли

Существует несколько разновидностей сделок, которые могут осуществляться при покупке доли в одной квартире. К ним относится:

  • Принудительный выкуп. Он применяется обычно в случае, если у гражданина имеется небольшая доля в одной недвижимости, поэтому не выделена даже отдельная комната. При этом нет возможности выделить одну комнату, не причиняя ущерб жилью. В этом случае владелец может взять свою долю в виде денежных средств. На этот процесс должно иметься согласие всех собственников квартиры.
  • Выкуп с помощью суда. Этот способ так же используется в случае наличия незначительной доли, которая не может быть представлена даже в виде самой маленькой комнаты.
  • Раздел долевого имущество. Нередко квартира, поделенная на несколько отдельных долей, делятся между всеми владельцами, для чего между ними непременно составляется специальное соглашение. Каждый участник при этом желает, чтобы из общего имущества была выделена его отдельная доля. Если все владельцы не могут прийти к оптимальному для каждого решению, то они обращаются для того в суд. При этом одни получают денежную сумму, а другие имущество. В денежном выражении выдается доля только при согласии гражданина, если его доля не является незначительной.
  • Срочный выкуп. Данная сделка может реализоваться буквально за несколько дней. Покупателем является выбранное агентство недвижимости. Спецификой такого решения выступает то, что владелец доли вынужден продавать ее по сниженной стоимости, поэтому нередко теряет даже 50% от реальной цены доли.

Таким образом, выбор определенного вида сделки зависит от пожеланий владельца доли и от ее размера.

Советы по грамотной покупке доли в квартире

Чтобы данная сделка прошла без сложностей и проблем, покупатель должен учитывать некоторые рекомендации:

  • обязательно надо убедиться, что продавец предлагал другим собственникам квартиры выкупить его долю;
  • проверяются все документы, которые имеются у собственника;
  • желательно, чтобы доля не была незначительной, так как иначе другие владельцы жилья будут иметь право без согласия нового собственника лишить его имущества, после чего ему только выплачивается нужная сумма денег;
  • лучше всего доверить сопровождение данной сделки опытному юристу.

Образец договора купли-продажи доли. towhite.win

Пошаговая инструкция оформления покупки доли

Данный процесс считается простым, если точно следовать последовательным этапам. К ним относится:

  • подготавливаются документы продавцом, которые выступают доказательством наличия у него права на имущество, а также должны быть правоустанавливающие бумаги;
  • берется в БТИ документация на имущество, к которой относится кадастровый паспорт, план строения, а также экспликация;
  • из домовой книги получается выписка;
  • покупатель должен убедиться, что у продавца имеется отказ других владельцев квартиры от выкупа, причем эта бумага должна непременно заверяться нотариусом;
  • подписывается договор купли-продажи;
  • передаются документы в Россреестр, где происходит госрегистрация.

Важно! Основной сложностью данного процесса является подготовка документов продавцом.

Правила оформления договора купли-продажи

Данный документ непременно составляется между продавцом и покупателем, а поскольку в качестве объекта выступает доля в квартире, то имеются определенные нюансы составления контракта.

В нем непременно должна быть информация:

  • характеристики продаваемой доли в процентах;
  • ее стоимость;
  • адрес нахождения квартиры;
  • заверенный нотариусом отказ других дольщиков в выкупе, так как у них имеются преимущественные права. Как отказаться от доли в квартире в пользу другого собственника — читайте тут.

Для грамотного составления данного договора учитываются правила его создания:

  • в тексте должны быть паспортные данные покупателя и продавца;
  • описывается детально субъект возникших правоотношений, поэтому должна быть зафиксирована площадь квартиры, адрес ее места нахождения и регистрационный номер, а также должна указываться доля в квартире;
  • должны иметься данные о технических параметрах имущества, для чего проводится оценка независимым экспертом, поэтому к договору прикладывается отчет;
  • правильно составленный документ заверяется подписями сторон, а также прописывается дата его заключения.

Важно! Данный документ обязательно регистрируется в Росреетре.

Как составить предварительный договор купли-продажи доли — читайте здесь.

Правила регистрации покупки

Регистрация проходит в несколько этапов:

  • собираются необходимые документы для перехода права;
  • составляется заявление в Росреестр;
  • уплачивается госпошлин, равная 2 тыс. руб.;
  • передается документация в Росреестр, причем в этой организации все документы проверяются на достоверность;
  • если отсутствуют недостатки и проблемы, то присваивается определенный номер делопроизводству, а гражданин, подающий документы, получает справку, содержащую список всей переданной документации;
  • обычно процесс перехода права осуществляется за короткий промежуток времени, который может составлять от 10 до 30 дней.

Таким образом, регистрация не считается сложным процессом, если разобраться в ее особенностях.

Образец заявления об уведомлении других собственников.

Какие уплачиваются налоги или пошлины

При покупке доли непременно должны уплачиваться:

  • госпошлина за регистрацию права – 2 тыс. руб.;
  • пошлина за регистрацию доли в общей недвижимости – 200 руб.;
  • если сделка оформляется с использованием договора дарения, то за заверение документа нотариусом уплачивается 0,5% от указанной в документе суммы;
  • продавец уплачивает 13% от прибыли.

Плюсы и минусы покупки доли в квартире

К преимуществам такого приобретения относится:

  • низкая цена недвижимости;
  • преимущественное право выкупа или аренды на другие доли в квартире;
  • право пользования кухней, туалетом и коридором;
  • в долевых квартирах обычно проживает немного собственников по сравнению с коммуналками.

К минусам такого приобретения относится:

  • квартирой владеет несколько людей;
  • состояние жилья в большинстве случаев является не слишком хорошим;
  • возникает необходимость проживать совместно на одной жилплощади с посторонними людьми, что несет за собой существенный дискомфорт и много проблем;
  • места общего пользования ремонтируются за счет средств всех собственников.

Таким образом, покупка доли в квартире имеет как плюсы, так и минусы.

Возможна ли продажа доли в квартире без согласия других собственников — смотрите в этом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/pokupka-kvartiry/pokupka-doli-v-kvartire.html

Доля в квартире: инструкция по применению

Порядок покупки доли в квартире

Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.

Что такое доля в квартире?

Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.

Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности.

Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках.

Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.

Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов.

Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев.

Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.

Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли.

В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом.

Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна  15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв.

м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.

Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.

Правда ли, что на этом поле действует большое количество мошенников?     

В СМИ раньше часто можно было увидеть материалы о так называемом «квартирном рейдерстве», когда объектом махинаций выступали доли в квартирах.

Теперь данные сюжеты менее актуальны: уже с 2015 года для сделок с возмездным отчуждением долей стал требоваться нотариус, а с июня 2016 года в стране начал действовать закон, по которому любая смена собственника недвижимости регистрируется у нотариуса.

Эксперты считают, что данная мера действует и против махинаций. Для удостоверения сделок с долями нотариусы могут выставить тариф не более 20 тыс. рублей.

Существует ли спрос на такую недвижимость?

Считается, что есть несколько категорий покупателей долей. Есть россияне, приезжающие в крупные города из провинции, и им очень нужно получить регистрацию.

Известно, что прописка решает множество проблем: это нужно при прикреплении к поликлинике, устройстве на работу, отправке детей в школу или детский сад.

Кроме того, есть категории граждан, покупающих доли в квартирах именно для проживания: далеко не все могут позволить себе даже ипотеку, не говоря о покупке квартиры, снимать же жилье многим не видится решением проблемы.

Существуют на этом рынке и профи, те, кто скупает квартиры по долям и старается получить прибыль. Например, существует схема, при которой скупается ряд долей, а оставшемуся собственнику, заинтересованному в выкупе всей квартиры, они продаются дороже.

Что можно сделать с долей в квартире?

Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно.

Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность.

При этом существует важный нюанс:  нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены.

В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.

Важно помнить! 

Часто проблемой при продаже доли может быть физическое отсутствие других собственников в квартире. Они могут жить в других городах и странах, а точное их местонахождение не известно.

Юридически, чтобы соблюсти требования о письменном извещении содольщиков, нужно иметь доказательства о направлении этим лицам уведомлений о продаже по последнему известному месту жительства.

Если же судить по сложившейся практике, лучше иметь на руках максимальное количество доказательств того, что все меры по извещению сособственников были предприняты. Это облегчит потом решение споров в суде, если такие произойдут.

При покупке доли в квартире необходимо знать, что для регистрации по новому месту жительства не нужно согласие собственников других долей. Необходимо лишь взять с собой свидетельство о праве собственности.

Если вы планируете вселиться в комнату с семьей, нужно помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие сособственников. Специалисты рекомендуют в таких случаях покупать долю в квартире сразу на всех, кто там будет жить, и кого вы хотите там прописать.

Например, если покупается 1/2 доля в квартире на четырех человек,  стоит ее приобрести по 1/8 на каждого.

Дарить, закладывать, завещать свою долю в квартире можно, не спрашивая остальных содольщиков. Отдельно стоит напомнить, что в случае, когда собственник отчуждает долю в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может делиться между мужем и женой, когда они разводятся.

Как максимально эффективно продать долю?

Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором назначается максимальная цена за долю, которую выставили на продажу, будет продажа всей квартиры при договоренности с другими сособственниками. К сожалению, такое случается далеко не часто.

А если все доли жилья продаются по отдельности, могут начаться конфликты, которые мешают в короткие сроки продать недвижимость.

В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с долями квартир.

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolja-v-kvartire-instruktsija-po-primeneniju-218397/

Закон о долевой собственности в квартире 2021, продажа доли, отмена нотариальных сделок

Порядок покупки доли в квартире

Долевая собственность – распространённое явление в России. Для того чтобы все процессы проходили чётко и понятно, существует закон. Каждый год вносятся изменения на законодательном уровне, 2021 год не стал исключением. Реформы коснулись собственников жилья.

Теперь при условии долевого владения квартирой установлен минимальный порог этой доли, то есть той части, которой собственник может владеть. До этого года доли распределялись жильцами поровну, либо за каждым какая-то часть, при этом какая конкретно часть, нигде не обговаривалось. По этой причине собственников могло быть сколько угодно.

На сегодняшний день любой человек имеет право продать или подарить часть доли, при этом оставить минимальную часть за собой. Вместе с установлением границ появился и запрет на сбыт или приобретение доли, которая меньше установленной законом. Это положение также закреплено законодательными органами власти. Более подробно со всеми особенностями нового закона можно ознакомиться ниже.

Что из себя представляет закон о продаже доли в недвижимости

Еще зимой 2017 года государством был выдвинут законопроект об установлении минимальной доли жилья. То есть конкретных цифровых значений. Принят он был только летом. Если вы думаете, что это неудобное ограничение, подумайте еще раз. Конечно, если доля небольшая, ее можно приобрести за меньшие деньги.

Покупка части метража доступнее для населения, ведь позволить себе целую квартиру, могут далеко не все. По закону, тот, кто приобрёл часть во владение, имеет такие же права на жилье, как и все остальные проживающие. Здесь и вся загвоздка. При условии, что купить можно любую часть доли и сделать это может кто угодно, открывается море возможностей для нечистых на руку людей.

Состоящим в доле приобретателям, следует ознакомиться с наиболее популярными схемами:

  1. Покупается доля в квартире, теперь тот, кто её купил, является собственником жилья, а значит, может получить прописку. Она, в свою очередь, упрощает процесс регистрирования граждан. Зарегистрированный гражданин проще находит работу. Доля покупается не для того, чтобы проживать на территории, а ради вторичной выгоды. Такими схемами часто пользуются приезжие. И все бы ничего, но рядом живущие люди часто испытывают дискомфорт, так как встречаются ситуации, в которых эмигранты проживают по 10 и более человек.
  2. Покупка остальной части квартиры по сниженной цене. Происходит так – на правах владельца в квартиру подселяются соседи, с которыми невозможно жить. Неудобства, стресс, угроза здоровью, а иногда и жизни, подталкивают людей выселиться из своего дома, попутно продав остальные доли по сниженной цене.

Вариантов много, и встречаются они нередко. Люди страдают, а мошенникам это только на руку. Дабы избежать подобных ситуаций и защитить права жильцов, и были внесены поправки. Теперь между недобросовестными приобретателями и мошенническими действиями стоит закон.

Особенности нового законопроекта:

  • 1) Реализация или сбыт происходят из учёта условий реального проживания человека. Имеется в виду, что приобретатель должен обзавестись такими «метрами», что бы он мог въехать туда и комфортно жить на этих «метрах». То есть, теперь обозначен минимальный размер метража, ниже которого покупка или продажа доли будет невозможна.
  • 2) Конкретную сумму кв. м. сказать невозможно, т. к. размер устанавливается в каждом регионе самостоятельно. Приблизительно 8-15 кв. м. на душу населения. К примеру, Москва ограничивается 10 кв. м. на человека.
  • 3) Ограничения регистрации. Регистрацию гражданина выполнить не получится, если тот не приобрёл минимально допустимое значение метража. Но здесь не все так однозначно. На данный момент это условие не касается тех, кто приходится родственником хозяину или входит в состав семьи. Важно уточнить, что этот пункт, возможно, будет изменён или дополнен.

Для некоторых людей границы закона не являются такими жёсткими. Не получится их обойти только в том случае, если кто-то собрался именно продавать или покупать жилье. Есть ситуации, в которых правило можно обойти.

Например:

  • Если кто-то уже проживает и решил приватизировать квартиру;
  • В ситуации, когда распределение долей происходит между супругами, например, при разделе имущества;
  • вступление в наследство;
  • другие варианты, законные для вступления в права.

Это важно знать:  Внешний вид и содержание технического паспорта на квартиру

Что такое доля в квартире

Следует разобраться в том, что факт наличия доли не означает, что у конкретного лица имеется некое количество конкретных метров или он имеет во владении одну или несколько комнат. Доля – это часть права владения жильём. А гражданский кодекс упоминает условие принадлежности недвижимости двум и более лицам. В условиях единственного владельца целой квартиры речь о долях не ведётся.

Виды владения:

  • Равное. Распределение происходит поровну, между жильцами (количество квадратных метров делится на число владельцев). К примеру, жилье размером 40 кв. м. будет поделено по 10 кв. м., если в квартире 4 собственника.
  • Пропорциональное. Деление происходит в соответствии с реальным владением недвижимости. В данном случае у проживающих права разняться – у одного может быть больше, у другого меньше. Доли на собственников в квартире в 40 кв. м. может быть, например, на первого- 10, на второго — 6, на третьего– 6, на четвёртого – 18 кв. м. Или как-либо еще, здесь распределение может быть не равномерным.

Регулирование права собственности на жильё или долю в нём устанавливает гражданский кодекс РФ. А налог устанавливается в соответствии с положением налогового кодекса РФ и составляется он из умножения ставки налога (на данный момент он составляет 13%), на сумму, в которой оценивается жильё.

Закон гласит, что гражданин не только имеет права, но и обязанности. Под обязанностями здесь идёт речь о налогообложении. Для разных видов вложения сумма налога формируется по-разному.

Существует два вида формирования цены:

  • Если жилищем располагает один человек, налог составляется исходя из ставки налога на стоимость жилья.
  • Если недвижимость поделена на доли – сумма будет состоять из налога на стоимость части, принадлежащей жильцу и налога.

Какой определён минимальный размер доли?

Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Что касается долей, встречаются случаи, в которых люди хотят подарить или отдать какую-то часть своей доли.

При этом проживающий не имеет желания выписываться или покидать дом. Здесь закон чётко говорит о том, что такой собственник имеет право отдать часть доли, при этом сохранить часть прав за собой.

Наиболее частый пример – прописать кого-то из родственников.

С 2021 года установлены размеры метража. 10 кв. м. придётся отдать, а себе оставить минимум 6. Хотя сколько именно оставить себе, нигде не закреплено. Самое главное условие – если вы собираетесь отдать или продать долю, то она должна быть не менее 10 кв. м.

Минимальная доля жилья, которую можно продать, отдать:

  • 1/3 от квартиры, размером от 30 до 60 кв. м.;
  • 1/10, если метраж составляет от 60 до 120 кв. м.;
  • 1/15, если квартира составляет более 120 кв. м.

Это важно знать:  Какой задаток берут при продаже квартиры, образец договора

Для упрощения подсчёта примерно определить площадь можно так:

  • если квартира от тридцати до шестидесяти кв. м., продаём минимум десять кв. м., максимум двадцать;
  • если площадь варьируется от шестидесяти до ста двадцати, сбыть или приобрести можно не менее шести и не более двенадцати кв. м.;
  • не менее восьми кв. м. нужно продать, подарить или отдать, при условии, что количество метров выходит за пределы ста двадцати.

Чтобы знать точное число метров, которые можно реализовать, следует обратиться к формуле:

Минимальная доля = Оп / Ч

ОП – это общее количество квадратных метров;

Ч – часть, установленная законодательством, исходя из общей площади жилого помещения, 1/3, 1/10 и 1/15.

Важный аспект состоит в том, что если у человека во владении меньшая доля, чем допускается законодательно, у него не будет прав ею распоряжаться. Гражданин имеет право быть прописанным в квартире и проживать там, но ни продать, ни подарить не сможет. Исходя из этого, можно сделать вывод, что собственниками жилья может быть ограниченное число лиц.

Еще один важный вопрос, которым можно озадачиться, – есть ли разница при продаже и оценке между целой квартирой и долей в ней?

Изучая вопрос, может возникнуть ощущение, что продать долю квартиры, права на которую разделены, может быть сложнее. Есть ли права на такую сделку и есть ли возможности?

Права на продажу гарантирует государство. Можно продать свою часть метража, например, проживающим с вами собственникам или иным лицам. Однако такое право появляется лишь при условии, что жильё приватизировано.

Если доля не выделена, нужно сообщить другим владельцам, т. к. у них есть право выкупа. В случае отказа на приобретение можно предложить долю кому-то еще.

Переходим к возможности продажи и оценке своего владения. Ошибка тех, кто хочет определить стоимость доли, состоит в неправильной оценке. При продаже определяется стоимость всей квартиры, а не части.

Какая конкретно часть, как оценивается, сказать сложно. Ведь цена зависит и от предложений на рынке в том числе. Гражданин, который хочет купить именно долю, скорее исключение, чем правило.

Понятная ситуация – жить с чужими людьми не предел мечтаний.

Когда человек покупает долю и собирается жить на этих «метрах», он рискует попасть в условия, которые невозможно предсказать. В случае с целой квартирой можно посмотреть, как она выглядит, хорошее ли там отопление и сделан ли там ремонт. А вот при покупке доли важно учитывать наличие людей, с которыми придётся проживать.

В любом случае это неизведанная территория, ведь даже поговорив с ними, сказать подходят ли они для комфортного проживания затруднительно. Здесь, ели кто и покупает такое жилье, им явно не захочется переплачивать. Являясь собственником части владений, нужно также быть готовым к тому, что ваше предложение может не найти покупателя.

Есть вариант продажи своей доли рейдерам. Это люди, которые могут купить ваше жильё последующей продажей. Скорее всего, они её купят, но цена вас не порадует — в два раза дешевле реальной стоимости. Ведь если никто другой не покупает вашу собственность, то зачем переплачивать. К такому варианту следует прибегать в случае, если продавать нужно срочно, а вариантов нет.

Это важно знать:  Отказ от доли в квартире

При заверении каких-либо сделок обычно привлекают нотариуса.  С 1 августа 2021 года можно совершать законные сделки, без обращения к специалисту. К таким вариантам сделок относятся:
  1. Жилище продают собственники жилья. В том случае, когда квартира принадлежит одному владельцу, совершить акт купли-продажи можно, составив договор в письменной форме.
  2. Сбыт осуществляется по долям. Здесь также достаточно письменного соглашения двух сторон, после чего документ будет являться законным.
  3. Нотариальное удостоверение отменяется и при совершении сделок, которые касаются собственности паевого инвестиционного фонда. Например, операции по продаже, покупки, выделении земельных долей, в условиях наличия документов, подтверждающих переход права собственности на жилое помещение.

В мае 2021 года президентом России Владимиром Путиным был подписан закон №76-ФЗ, облегчающий процедуры купли-продажи. Закон вносит поправки в ранее принятый закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Документ утверждает право владельцев долей проводить сделки без нотариального удостоверения. 1 августа 2021 года он вступил в силу.

На кого не распространяется закон?

Упрощение процедуры отчуждения долей не касается тех случаев, когда в сделках участвуют отдельные категории граждан.

Обратиться к услугам нотариуса придётся, если:

  1. Среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети. Просто так продать или купить долю не получится. Несовершеннолетние дети законодательно причисляются к недееспособным гражданам, поэтому без юриста не обойтись. Недееспособность здесь определяется возрастом – пока ему или ей не исполнится 14 лет.
  2. Среди собственников есть лица, признанные недееспособными. Здесь недееспособным признаётся человек, который не осознаёт и не может нести ответственность за свои поступки. Причиной признания гражданина недееспособным является психическое заболевание.

Этот пункт касается только ситуаций, в которых совершается акт продажи. При приобретении жилья в собственность можно совершать сделку, не обращаясь к юристу.

К нотариусу придётся обратиться и в том случае, если продажа, покупка, дарение и другие виды передачи имущества происходят без участия всех владельцев долей. Для того чтобы сделка была действительна, помимо заверения нотариуса, перед вами стоит необходимость осведомить остальных владельцев долей и обозначить условия проведения сделки, причём сделать это потребуется в письменной форме.

В статье предоставлена подробная информация о законе и правах граждан, но частные случаи стоит рассматривать конкретнее. Если какие-то вопросы требуют ответа или вам нужна помощь специалистов, вы можете обратиться на информационно-правовой портал «Шерлок», где наши юристы окажут квалифицированную помощь.

Источник: https://fms21.ru/kvartira/prodazha-i-darenie-dolevoj-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.