Получение согласия органов опеки на продажу квартиры

Содержание

Что нужно для получения разрешения от органов опеки на продажу квартиры

Получение согласия органов опеки на продажу квартиры

В российском законодательстве уделяется отдельное внимание защите прав ребенка. Если родители или опекун несовершеннолетнего ребенка решили продать его квартиру, сделать это не так просто. Им обязательно нужно получить для этого разрешение от органов опеки. Далее в статье будут рассмотрены нюансы получения такой бумаги, процедура и документы, которые необходимо подготовить для этого.

Каким законом регулируется продажа квартиры несовершеннолетних

Чтобы получить документ с разрешением на продажу квартиры от органов опеки, необходимо изучить такие законы:

  • Глава 11 Семейного кодекса Российской Федерации (Федеральный Закон №2323);
  • Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. (Федеральный закон №188);
  • Часть 1 глава 14 Гражданского кодекса Российской Федерации;
  • Федеральный закон № 48 «Об опеке и попечительстве».

Получение разрешения от органов опеки на продажу квартиры

Если у ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, есть права собственности на квартиру, органы опеки должны выдать разрешение на ее продажу. Для родителей или опекуна такого ребенка есть перечень документов, которые необходимо подать вместе с заявление в органы опеки. В нем будет прописано намерение о продаже жилья, на которое у несовершеннолетнего есть права собственности.

Сразу стоит учесть, что подобное разрешение будет действовать исключительно в течение определенного периода. Если в документе не указан более короткий срок, то обычно он должен составлять месяц.

Чтобы получить разрешение у органов опеки на продажу квартиры, необходимо чтобы новое жилье не было хуже предыдущего. Его состояние будет определяться относительно перечня некоторых характеристик.

Требования при реализации жилья

Чтобы получить разрешение на продажу квартиры у органов опеки, необходимо выполнить определенные условия:

  • заявитель должен подготовить весь пакет документов для получения разрешения у органов опеки;
  • в сделке о купли-продажи государственным сотрудником не было выявлено нарушений;
  • взамен продаваемой недвижимости заявитель, или же имеет, или параллельно покупает жилье, которое равноценно старому;
  • заявителем может быть родитель, попечитель или опекун;
  • заявитель обязан действовать в интересах несовершеннолетнего.

Перед продажей жилья проводиться оценка рыночной стоимости старого и нового жилья.

Есть ли возможность продать жилье недееспособного подопечного

Если опекун хочет продать жилье недееспособного подопечного, он может сделать это в таких ситуациях:

  • если производиться обмен жилья на другое и это выгодно подопечному или в исключительных ситуациях;
  • в случае, когда на объекте недвижимости нет взысканий, связанных с необходимостью обеспечивать долги недееспособного гражданина.

Примером исключительной ситуации может стать срочная потребность в дорогом лечении.

Как опекуну продать квартиру несовершеннолетнего?

В законодательстве Российской Федерации указано, что опекуны не имеют права распоряжаться собственностью несовершеннолетнего ребенка, менять ее, дарить, закладывать или же продавать. У опекуна есть право действовать в интересах ребенка и выступать за него.

Например, он может подписывать различные бумаги. Чтобы у опекуна была возможность продать жилье, ему необходимо подать заявление и пакет документов для разрешения от органов опеки на проведение подобной операции.

Данное условие прописано в статье 21 Федерального закона №48 от 2008 года.

Как продать недвижимость, когда в ней прописан ребенок?

Опекуну, родителю или попечителю в любом случае необходимо получить документ с разрешением от органов опеки на продажу объекта недвижимости.

На это условие не влияет наличие или отсутствие прописки у несовершеннолетнего ребенка. Он все равно будет считаться участником сделки, если у него есть права собственности на объект недвижимости.

Если таковых нет, то получать разрешение от органов опеки не нужно.

Что делать с жильем, которое куплено с материнским капиталом?

Если квартира была приобретена с материнским капиталом, родители обязаны выделить долю ребенка в новом жилье. Эта доля не может быть меньше жилой площади, которая ранее была у ребенка. Если такое условие будет нарушено, сотрудники судебных органов имеют право признать сделку о купли-продажи недействительной.

Процедура продажи квартиры несовершеннолетнего

Чтобы продать квартиру несовершеннолетнего, необходимо совершить следующие действия:

  • обратиться в паспортный стол за справкой о прописанных гражданах в продаваемой квартире;
  • обратиться в органы опеки;
  • составить заявление, в котором будут указаны причины для продажи текущего жилья, а также указаны все пункты по соблюдению прав ребенка при свершении подобной сделки.

После того, как родитель, опекун или попечитель ребенка составит подобное заявление, его необходимо заверить у сотрудника соответственного государственного учреждения. Такое заявление можно подать через многофункциональный центр.

Важно учесть, что заявление обязаны составлять оба родителя ребенка. Его пример можно запросить в органах опеки.

Есть ситуации, в которых подобное заявление может составить только один родитель. К их числу относятся следующие случаи:

  • у мамы есть статус матери-одиночки;
  • второго родителя нет в живых;
  • второй родитель без вести пропавший;
  • у второго родителя нет родительских прав;
  • второй родитель не выплачивает алименты больше полугода;
  • второй родитель разыскивается в течение двух месяцев.

Когда родители живут отдельно, но при этом официально состоят в браке, заявление на продажу квартиры в органы опеки должен написать каждый из них.

Есть ли возможность выделить долю ребенка после продажи квартиры?

Для получения разрешения у органов опеки на продажу квартиры необходимо выполнить условие, при котором параллельно с этим будет происходить покупка нового жилья (если его еще нет).

Если у ребенка есть доля в продаваемой недвижимости, ему необходимо выделить часть и в новой квартире.

При реализации старого жилья без процедуры обмена родственник, попечитель, родитель или опекун имеет право выделить долю ребенка в своем доме.

Документы для органов опеки на продажу квартиры

Есть перечень документов для органов опеки при продаже квартиры, которые необходимо подать вместе с соответствующим заявлением. Причем тут потребуются два пакета бумаг: для продаваемой и покупаемой квартиры (если жилье еще не приобретено).

Для продаваемой квартиры в органы опеки необходимо подать следующие документы:

  • паспорта обеих или одного родителя (опекуна, попечителя) гражданина Российской Федерации;
  • паспорт и свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребенка;
  • заявление от несовершеннолетнего ребенка;
  • свидетельство о рождении малолетнего ребенка;
  • документ, который подтвердит наличие прав собственности на продаваемое жилье, где будет указан и ребенок;
  • технический паспорт на жилой объект недвижимости;
  • документ, где будут указаны все прописанные граждане в продаваемой квартире.

Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, он считается малолетним. Все действия вместо него обязаны свершать родители (или опекуны/попечители). Статус несовершеннолетнего ребенка принадлежит гражданину, возрастом от 14 до 18 дет. Он имеет право участвовать в сделках, но при этом ему необходимо получить разрешение от родителей. Это указано в статье 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К пакету документов в органы опеки на продажу квартиры необходимо добавить такие бумаги (они касаются квартиры, которую будут покупать):

  • технический паспорт на новое жилье;
  • выписку из ЕГРП;
  • документы, которые подтвердят наличие прав собственности на новое жилье;
  • копия поквартирной карточки;
  • предварительный договор купли-продажи.

Также в органах опеки могут попросить предъявить справку из БТИ, где будет указана стоимость нового жилья, выписку из домой книги и справку на продажу.

Все вышеперечисленные документы в органы опеки на продажу квартиры необходимо подавать в двух экземплярах: копию и оригинал.

В каких случаях нет необходимости подавать документы на продаваемую квартиру

Есть ситуации, когда ребенка отдают в детский дом на содержание государства. В таком случае, при продаже квартиры, сумму его доли обязаны положить на его счет.

Данные о счете ребенка необходимо предоставить в органы опеки. Сначала необходимо положить деньги на счет после продажи объекта недвижимости, а потом уже покупать новую квартиру. В таком случае, в пакет документов для органов опеки на продажу квартиры бумаги с данными о новом жилье докладывать не нужно.

Период рассмотрения документов

После подачи заявления и пакета документов в органы опеки на продажу квартиры, их будут рассматривать в течение месяца. Но, на практике разрешение можно получить и быстрее. Об этом можно отдельно попросить сотрудника органов опеки.

В итоге, чтобы продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка, необходимо обязательно получить разрешение от соответствующих учреждений, которые защищают права ребенка. Это могут сделать родители ребенка, его опекун или попечитель.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/poluchenie-razreshenie-ot-organov-opeki-na-prodazhu-zhilya/

Как в 2021 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Получение согласия органов опеки на продажу квартиры

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Продажа≫
  4. Разрешение органов опеки и попечительства

Статья обновлена: 14 января 2021 г.

Здравствуйте.

Около 40% сделок по продаже квартир, в которых я занималась юридическим сопровождением, одним из собственников являлся несовершеннолетний. Инструкция описана не столько на основании законов и регламентов, сколько на моем опыте общения с инспекторами из опеки.

Законы здесь имеют меньшее значение, большее человеческий фактор. В этом вы убедитесь после прочтения статьи.

Небольшое отступление: если ребенок не является одним из собственников квартиры, а просто прописан в ней, разрешение органов опеки для продажи не требуется. Исключение — если прописанный ребенок остался без попечения родителей.

В каждой опеке свои требования к сделке

При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Почему так?

Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 того же закона.

Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.

Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи .

С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке.

При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем. К сожалению, такова реальность.

Другие статьи

Разрешение органов опеки — это лишь один из документов для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.Если будете покупать квартиру, можете рассчитывать на налоговый вычет. Размер вычета — 13% от стоимости квартиры, до 260 тыс.руб.

На что опека обычно дает разрешение, а на что нет — разбираем ситуации и условия

При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен. Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы. За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Ситуация №1 — Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости

  1. При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте).

    Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой.

    Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу.

    Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка.

    С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов.

    Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м.

    за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.

    Как получить разрешение
  2. Другие статьи

    Продажу квартиры с несовершеннолетними собственниками обязательно удостоверяется у нотариуса — подробнее.

  3. При покупке квартиры в ипотеку.

    Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников.

    Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — ст. 1 и ст. 19 Федерального закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права.

    Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — Определение от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

    Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.

  4. При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме).

    Так как дом еще не построен, долю ребенку в строящееся квартиру выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Часто Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают.

    В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступке прав.

    Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — ст. 48 Федерального закона о регистрации недвижимости.

    Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи.

    Еще влияет процент постройки дома на момент обращения. Где-то требуют чтобы дом был построен минимум 30%, где-то 70%. В Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу.

    Если опека одобрит Застройщика, доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — как и в ситуации на вторичном рынке.

  5. При покупке частного дома.

    Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома как и с квартирами — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире.

    Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к.

    ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом.

    Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.

  6. При покупке комнаты в коммуналке.

    Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет.

    Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, органы опеки, возможно, дадут разрешение.

  7. При покупке недвижимости в другом городе/области.

    В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом выше), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — инструкция по ссылке.

    Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости.

    Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб.

    В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м.

    Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.

  8. При строительстве частного дома.

    Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи положить на счет ребенка (разрешают не везде), а лучше деньги на счет + подарить ему какую-либо недвижимость.

Ситуация №2 — Деньги с продажи доли ребенка положить ему на счет в банке

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/prodazha/razreshenie-organov-opeki-i-popechitelstva

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Получение согласия органов опеки на продажу квартиры

На сегодняшний день на территории страны происходит масса сделок с недвижимостью.

Некоторые объекты не трудно реализовать, так как отсутствуют трудности, однако жилье, где прописан несовершеннолетний гражданин реализовать значительно трудней.

Здесь в обязательном порядке требуется разрешение на продажу квартиры или иного жилья от органов опеки. В ситуации если опека не предоставляет одобрение, то продажа квартиры не может состояться.

В противном случае подобная сделка будет признаваться не законной, так как права собственности не могут перейти в счет иного лица, если присутствует зарегистрированный ребенок. Здесь предстоит более детально рассмотреть, что представляет собой разрешение органа опеки и попечительства на продажу имущества (квартиры), а кроме того, как его получить.

Получение разрешения органов опеки на продажу жилья

Получить согласие или разрешение опеки на продажу недвижимости (квартиры), не так просто, как может показаться на первый взгляд. Как правило, здесь предусматривается следующий порядок действий:

  1. Прежде всего, предстоит подобрать иной объект, куда будет прописываться несовершеннолетний гражданин.
  2. Далее потребуется подготовить документы для опеки на продажу жилой недвижимости (квартиры или дома).
  3. Впоследствии подается соответствующее заявление, к которому прилагаются все необходимые документы.
  4. В определенные сроки осуществляется рассмотрение обращения, а кроме того принятие решения по заявке.
  5. Далее в документальной форме предоставляется согласие на получение разрешения органов опеки на продажу квартиры или отказ (в случае если орган отказал, предоставляется документальное пояснение).

Следует понимать, что список документов, которые требуются для рассмотрения данного обращения, может изменяться в зависимости от конкретной ситуации. Кроме того, требуются веские основания, чтобы подвергнуть реализации подобный объект, в ином случае заявка сразу будет отклонена.

Важно. Попечительский совет необходимо уведомить о своих намерениях заблаговременно, в ином случае большая вероятность не получить соответствующее разрешение.

При оценке ситуации, сколько дней опека рассматривает документы на предстоящую продажу квартиры, следует выделить тот факт, что вся процедура регламентирована действующим законодательством Российской Федерации.

Здесь основное регулирование выполняет Гражданский Кодекс, однако также принимаются во внимание и Семейного с Жилищным Кодексами РФ.

На основании этих документов устанавливаются конкретные правила, которые позволяют подобную реализацию только в конкретных исключительных ситуациях, с рациональной заменой.

Требования при продаже недвижимости

Для того чтобы реализовать имущество, в котором прописан недееспособный гражданин, требуется соответствие определенному перечню требований, а именно:

  • обязательно предстоит выделить долю в квартире под ребенка;
  • реализовать имущество может только законный представитель;
  • здесь необходимо согласие других собственников;
  • впоследствии должна быть куплена недвижимость, не уступающая по площади;
  • разрешение можно получить, только если сделка оправдана;
  • такая возможность доступна при подготовке всей необходимой документации.

Все эти моменты надлежащим образом подвергаются проверке органами опеки и попечительского совета, так как невозможно реализовать недвижимость, если впоследствии ребенок остается без определенного места жительства.

Важно. Для того чтобы добиться разрешения, следует проводить сделку по одновременной продаже и покупке нового пригодного для проживания имущества, кроме того подобное должно быть обусловлено необходимостью улучшения жилищных условий.

Требования для новой квартиры

При реализации старой недвижимости, к новому объекту также выдвигается следующий ряд требований:

  1. надлежащее расположение объекта относительно образовательных учреждений;
  2. наличие равной или большей площади в сравнении с прежней квартирой;
  3. расположение в хорошем, не аварийном сооружении;
  4. улучшенное расположение относительно инфраструктуры.

Иными словами, в соответствии с действующим законодательством родитель или иной попечитель не вправе продавать недвижимость в центре города, чтобы приобрести иной вариант, расположенный на окраине муниципального образования. В соответствии с нормативной базой предусмотрена возможность только улучшить жилищные условия.

Нюансы продажи недвижимости несовершеннолетнего

На практике, при реализации имущества, в котором зарегистрирован несовершеннолетний гражданин Российской Федерации, присутствует возможность столкнуться с целым рядом особенностей, а именно:

  • если квартира куплена с участием средств материнского капитала, то здесь уже предусматривается определенная собственность ребенка;
  • если дети прописаны в жилье, то обязательно требуется проведение двойной сделки с одновременной продажей и приобретением (покупкой нового объекта);
  • если квартира полностью принадлежит недееспособному лицу, то ее реализация невозможна за исключением случаев улучшения жилищных условий;
  • если реализуется объект и приобретается впоследствии новое жилье, то оформляется договор долевого участия.

На практике существует масса тонкостей относительно такого момента, связанного с реализацией недвижимости, однако следует рассмотреть именно эти моменты.

Квартира куплена с материнским капиталом

В ситуации, когда при приобретении имущества использовался материнский капитал, несовершеннолетний уже имеет обоснованные права на эту собственность, так как в первую очередь средства сертификата рассчитываются на детей, для которых они были выделены.

https://www.youtube.com/watch?v=udbPOxr6744

В данном случае предстоит в обязательном порядке получить разрешение на реализацию имущества, при этом также потребуется выделить долю для ребенка, а кроме того приобрести соответствующий объект, который не будет в чем-либо уступать прежнему варианту, а наоборот станет превосходить прежний вид собственности.

Если ребенок прописан

В ситуации, когда несовершеннолетний отпрыск просто прописан в имуществе, присутствует возможность зарегистрировать его по другому месту жительства, после чего оформление разрешения от попечительского совета не требуется. Дополнительно следует понимать, что для выписки и последующей прописки также требуются конкретные основания. Здесь по большему счету ребенок не имеет прав собственности, поэтому продажа подобного жилья существенно проще.

Квартира принадлежит недееспособному подопечному

Все юные соотечественники, которые не достигли конкретного возраста в 14 лет, признаются полностью недееспособными, что не позволяет заниматься реализацией имущества.

В такой ситуации все обязательства возложены на законного попечителя, который обязуется выполнять необходимый уход за имуществом собственника. Реализовать такое жилье невозможно за исключением тех случаев, когда действительно требуется улучшение жилищных условий.

В такой ситуации обязательно потребуется получение разрешения от органов опеки, кроме того впоследствии предстоит представить соответствующий отчет.

Обязательство о выделении доли после продажи

К примеру, если получен образец разрешения, а кроме того оформлена сделка по реализации и последующей покупке имущества, в конкретных ситуациях потребуется выделить имущественную долю для несовершеннолетнего, а впоследствии представить отчет в органы опеки и попечительского совета.

Как правило, здесь предусматривается приобретение большего по площади имущества, при этом последующая регистрация права собственности сопровождается обязательством вписать в долевую собственность своего отпрыска или несовершеннолетнего подопечного.

В последствие, после того, как привязка прав собственности произойдет, предстоит подать соответствующий отчет в попечительский совет.

Важно. На практике сделки с недвижимостью, где прописан несовершеннолетний гражданин, возможны, однако они подразумевают обязательное уведомление инстанций с соответствующим получением разрешения.

Порядок оформления сделки

Для подобного мероприятия предусматривается соответствующий порядок проведения сделки по покупке и продаже, а именно:

  • поиск соответствующего объекта для покупки;
  • получение разрешения в органах опеки;
  • заключение сделки по продаже имущества;
  • приобретение нового жилого объекта;
  • регистрация прав собственности;
  • выделение доли для несовершеннолетнего;
  • подача отчетности в органы опеки и попечительства.

Дополнительно при совершении данной процедуры предстоит выписать несовершеннолетнего из реализуемого объекта с последующим оформлением временной или постоянной регистрации.

Перечень документов

На практике, чтобы совершить подобную сделку предстоит подготовить следующий перечень документации:

  1. паспорта участников сделки;
  2. свидетельства о рождении детей;
  3. свидетельства о заключении или расторжении брака;
  4. заявление на оформление разрешения;
  5. документы на реализуемый объект;
  6. документация на приобретаемую недвижимость.

Дополнительно может потребоваться документация с лицевого счета, если предусматривается зачисление средств на счет несовершеннолетнего, которые полностью покрывают стоимость его доли.

Сроки рассмотрения

Как правило, при оформлении подобной сделки, подается все необходимое в органы опеки и попечительского совета. В такой ситуации предусматривается определенное время на проверку.

На данный момент установлено, что подобный бланк изготавливается в течение 30 дней с момента обращения, при условии, что отсутствуют нарушения и иные исключительные моменты.

Нередко данный бланк изготавливается раньше, однако законодатель установил максимальный срок именно в один месяц.

Документы для органов опеки при продаже недвижимости

Реализация объектов предусматривает обязательное предоставление документации в попечительский совет.

Здесь требуется наличие всей документации на недвижимость, а именно: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, кадастровые паспорта, а кроме того планы сооружения, договор на приватизацию (при наличии), акт о рыночной стоимости объекта, подтверждение об отсутствии задолженностей и выписка из домовой книги. Все эти документы в обязательном порядке предоставляются в органы опеки и попечительского совета при реализации жилого имущества, где прописан несовершеннолетний гражданин.

Документы для органов опеки при покупке квартиры

Здесь также предусматривается наличие определенной официальной документации.

Как правило, предоставляется тот же перечень, что и в прошлой ситуации, однако предстоит дополнить список подтверждением регистрации несовершеннолетнего, а кроме того договором купли продажи или иным вариантом соглашения о переходе прав собственности к новому владельцу. Дополнительно прилагается соответствующая документация, подтверждающая выделение доли.

Дополнительная документация

В такой ситуации требуются паспорта обоих родителей (при наличии) или попечителей несовершеннолетнего. Также может потребоваться подтверждение доли в собственности ребенка. При необходимости подаются дополнительные бумаги на детей, которые были оформлены при жизни.

Важно. Следует понимать, что попечительский совет вправе запросить всю иную документацию, включая также выписки с банковских счетов и иные сведения о состоянии материального положения и наличии жилой собственности.

Источник: https://opeka-rf.ru/opekunstvo-i-popechitelstvo/razreshenie-na-prodazhu-kvartiry/

Разрешение от органов опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним или недееспособным – может ли опекун продать долю опекаемого

Получение согласия органов опеки на продажу квартиры

2 551 просмотров

Закон обязывает родителей и других законных представителей защищать имущественные права детей и совершеннолетних подопечных. Однако он устанавливает защиту от недобросовестных действий опекунов.

Одной из таких мер является наложение ряда ограничений на продажу имущества подопечного. Например, при продаже квартиры необходимо получить согласие отдела опеки и пройти удостоверение сделки у нотариуса. В противном случае Росреестр откажет в регистрации договора.

Рассмотрим, как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки.

Имеет ли право опекун продать имущество опекаемого?

Ст. 37 СК РФ дает разрешение опекуну на распоряжение доходами подопечного. Под доходами тут понимается суммы пенсий, алиментов и пособий. Заработная плата и стипендия ребенка законному представителю недоступны.

Денежные средства зачисляются на номинальный счет опекуна. Он может их снимать без дополнительного разрешения.

Однако Постановление Правительства от 2009 года № 423 предусматривает необходимость ежегодной подачи отчета за расходование детских денежных средств.

Гражданин должен предъявить чеки и представить информацию о расходах, установленных законом.

№ п/пТраты, за которые необходимо отчитываться
1Крупные покупки, дороже 2 прожиточных минимумов
2Расходы на содержание жилья, которое находится в собственности подопечного
3Траты на платное лечение ребенка

Не нужно отчитываться за покупку одежды, обуви, питания и другие незначительные траты.

Опекун не имеет права на имущество подопечного. Поэтому он не может им распоряжаться (продать, подарить, завещать). Однако он должен заботиться об детской собственности и включать в отчет сведения об сохранности имущества.

В случае если возникает необходимость в продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение отдела опеки. В противном случае нотариус откажет в удостоверении сделки.

Как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки?

С 2016 года сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, подлежат нотариальному удостоверению.

С 2019 года нотариус самостоятельно передает документы для государственной регистрации перехода прав в Росреестр. Поэтому при продаже квартиры подопечного обойти нотариуса не получится.

Одной из функций нотариальных контор является удостоверение законности сделки. Таким образом, законодатель защищает детские имущественные права.

Дополнительная ответственность за имущество подопечного возложена на отдел опеки. Специалисты должны отслеживать сохранность детской недвижимости. Поэтому для совершения сделки понадобится их согласие.

В [current_date format='Y'] году отсутствует единый механизм выдачи разрешения отдела опеки на сделку. Процесс регулируется законодательством регионов. Поэтому для уточнения информации целесообразно обратиться в отдел опеки по месту жительства.

Пошаговая инструкция

Общий принцип обращения в муниципальные органы для получения муниципальной услуги одинаковы. Получение разрешения носит заявительный характер. Гражданин может подать его через Госуслуги, лично в отдел или через МФЦ.

К заявлению необходимо приложить документацию, которая предусмотрена Административным регламентом по предоставлению услуги в регионе. В разных субъектах перечень может различаться, однако общий список примерно одинаков.

Алгоритм действий для получения разрешения отдела опеки на продажу квартиры подопечного:

  1. Получение консультации.
  2. Подготовка.
  3. Сбор документов.
  4. Подача заявления.
  5. Получение разрешения.

В интересах малолетнего подопечного (от 0 до 13 лет) действует законный представитель. Он самостоятельно принимает решение, подбирает покупателя и получает разрешение отдела опеки.

В случае если несовершеннолетний достиг 14 лет, то заявление подается им лично. Опекун только дает письменное согласие на совершение сделки.

Получение консультации

Так как законодательство в данной сфере регулируется властями субъекта РФ, целесообразно предварительно обратиться в отдел опеки для получения подробной информации. Специалист расскажет о правилах и условиях проведения сделки.

Закон запрещает лишение ребенка единственной жилплощади в собственности.

Поэтому специалист предложит следующие варианты:

  • предоставить альтернативное жилье в собственность (не меньше и не дешевле, чем продаваемое);
  • перечислить денежные средства о продажи на личный счет ребенка (без права снимать их до совершеннолетия подопечного);
  • использовать денежные средства от продажи на покупку квартиры или доли в квартиры (совершить сделки одновременно).

Причем, заявитель не просто голословно подтверждает совершение сделки, выделение доли взамен или перечисление средств на детский счет, а предоставляет документы.

Подготовка

Подготовка к получению разрешения может занять длительное время. В большинстве случаев проблема возникает с доказательствами защиты детских имущественных прав.

Опекун должен:

  1. Открыть счет на имя подопечного. Такой вариант подходит, если причиной продажи является переезд в другой город или регион. Однако отделы опеки крайне неохотно дают разрешение опекунам на продажу детского жилья без наличия веских оснований. Положительное решение можно получить, если жилье признано ветхим или аварийным. А также в случае, если квартира является не единственной жилплощадью в собственности ребенка.
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи. В случае если средства от продажи пойдут на покупку альтернативной жилплощади, то необходимо заключить с продавцами новой квартиры предварительный договор. С 2016 года он долен быть оформлен в письменной нотариальной форме. Поэтому опекун понесет дополнительные затраты.
  3. Предъявить документы на другую собственность. Для продажи квартиры подопечного, опекун может отписать ему в собственность другое жилье. Однако оно не может быть меньше, хуже, дешевле, чем реализуемое.

Сбор документов

Перечень документов для получения разрешения на продажу жилья подопечного:

  • гражданский паспорт опекуна:
  • постановление о назначении опеки;
  • удостоверение опекуна;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • предварительный договор на покупке альтернативного жилья или доли в квартире;
  • выписка из домовой книги;
  • другие бумаги по запросу отдела опеки.

Важно! Опекун не предоставляет в отдел опеки нотариальную доверенность, если действует от имени подопечного. В качестве доверенности выступает постановление о назначении опеки.

Подача заявления

Точная форма заявления не установлена федеральным законодательством. Однако нормативные акты субъектов РФ могут содержать официальные бланки.

Заявление о выдаче постановления должно включать следующие сведения:

  • наименование органа местного самоуправления;
  • информацию о заявителе;
  • название документа;
  • сведения о назначении опеки и данные ребенка;
  • причины, по которым необходимо продать жилье;
  • сведения о предоставлении альтернативной квартиры взамен;
  • реквизиты предварительного договора;
  • просьбу о выдаче разрешения;
  • перечень прилагаемой документации;
  • дата и подпись.

Образец заявления для получения разрешения на продажу квартиры подопечного

Получение разрешения

Документ выдается в виде постановления местной администрации. Он содержит сведения о возможности/невозможности продажи квартиры.

В случае положительного решения, постановление прилагается к документам на продажу квартиры. Оригинал отдается нотариусу. Он снимает копию и пересылает ее в Росреестр.

Также копия может понадобится, если покупатели оформляют ипотечный кредит. Банк одобрит заем исключительно при наличии разрешения.

В какую опеку обращаться?

Заявление может быть подано только в отдел опеки по месту регистрации ребенка. Причем не важно, где фактически располагается квартира.

Закон предусматривает необходимость регистрации несовершеннолетнего подопечного по месту жительства опекуна. Поэтому разрешение может быть получено только в отделе, в которой замещающая семья состоит на контроле.

Если ребенок достиг 16 лет и проживет отдельно от попечителя, например, получает образование в другом городе, то согласие на сделку все равно придется оформлять по месту учета семьи.

Сколько рассматривается разрешение?

Срок рассмотрения может различаться в зависимости от Административного регламента предоставления муниципальной услуг субъекта РФ. В большинстве регионов он варьируется от 14 до 30 дней.

Отдел опеки не имеет права самостоятельно увеличить срок. Но и уменьшить его не получится. Процедура рассмотрения обычно включает изучение документов комиссией по опеке, юристом местной администрации, подготовку проекта документа и подпись его главой органа местного самоуправления.

Сколько действует согласие?

Согласие действует на совершение конкретной сделки. Документ включает сведения о потенциальных покупателях. Поэтому для продажи третьим лицам придется получать новый документ.

Точный срок действия указывается в постановлении. В случае отсутствия даты, разрешение действительно в течение 12 месяцев. Как только предварительный договор теряет силу, постановление также становится недействительным.

Почему опека может отказать?

На практике, отдел опеки практически всегда отказывает в выдаче разрешения на продажу жилья подопечного. Исключение составляет только одновременная покупка другой квартиры.

В [current_date format='Y'] году действует Закон от 1996 года № 159. Ст. 8 закрепляет право подопечного, оставшегося без родительского попечения, на получение жилья от государства.

Однако такая возможность представляется исключительно тем, у кого нет квартиры в собственности. Поэтому отдел опеки не даст опекуну лишить подопечного права собственности на квартиру.

В противном случае при получении ребенком квартиры от государства может встать вопрос о халатности должностных лиц.

Что делать, если опека отказала?

Рассмотрим, может ли опекун оспорить отказ. Закон предусматривает серьезную процедуру по проверке документов, удостоверению законности для продажи детского имущества.  Отдел опеки может отказать в совершении сделки для защиты права собственности несовершеннолетнего.

Если опекун считает, что права ребенка нарушены, то он имеет право обратиться в суд. Для этого необходимо представить постановление отдела опеки об отказе в выдаче разрешения. Заявление подается в течение 14 дней с момента получения отказа.

Одним из важных этапов в процессе подготовки к сделке по продаже жилья подопечного является получение согласия отдела опеки. Процедура не имеет федерального утверждения, поэтому различается в целом по стране.

В случае отказа в выдаче документа необходимо обратится к юристу. Необходимо помнить, что правовые вопросы в сфере опеки и попечительства являются сугубо индивидуальными. Поэтому необходимо описать проблему в форме обратной связи.

Юристы сайта помогут найти решение.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/razreshenie-na-prodazhu-kvartiry-ot-organov-opeki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.