Покупка доли в коммунальной квартире документы

Содержание

Можно ли и как продать долю в комнате в коммунальной квартире

Покупка доли в коммунальной квартире документы

1 220 просмотров

Коммунальные квартиры в РФ являются пережитком эпохи СССР. В тот период власти, желая удовлетворить потребности большинства семей в жилье, подселяли в большие квартиры новых жильцов. Это называлось уплотнением.

В результате в одной квартире могли проживать несколько семей, не являющихся родственниками. Объект предоставлялся по договору социального найма.

Особенностью жилья являлось наличие у семьи индивидуальной изолированной комнаты, но кухня, коридор и санузел находились в общем пользовании. Рассмотрим, как оформить продажу доли в коммунальной квартире.

Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире

Законодательство РФ не содержит сведений о коммунальных квартирах. Однако в период приватизации, многие семьи успели оформить право собственности на свои комнаты.

Если участниками приватизации являлись члены семьи, то объект оформлялся в долевую собственность. Однако продать долю в коммунальной квартире можно исключительно в том случае, если продается комната целиком.

Закон не запрещает гражданину, владеющему долей в комнате, выставить ее на продажу. Однако если сособственники откажут в выкупе, то найти покупателя из числа третьих лиц будет непросто. Фактическое вселение в такое жилье невозможно. Единственным вариантом является покупка для оформления регистрации.

Как продать долю в комнате в коммунальной квартире

Продать долю в коммунальной квартире можно при соблюдении следующих условий:

  • доля выражена в виде отдельной комнаты;
  • продавец является единственным владельцем (или все сособственники согласны на продажу);
  • объект находится в собственности продавца;
  • квартира имеет статус коммунальной (разделены лицевые счета для оплаты коммунальных услуг).

Алгоритм действий

Процесс продажи доли в коммунальной квартире можно разделить на несколько этапов.

Порядок действий:

  1. Оформление права собственности
  2. Подготовка документов
  3. Уведомление сособственников
  4. Договор купли-продажи
  5. Обращение к нотариусу
  6. Государственная регистрация

Оформление права собственности

Для того чтобы продать долю в коммунальной квартире необходимо оформить право собственности на нее. Процедура напрямую зависит от основания проживания в жилом помещении.

Возможные варианты:

  1. Договор социального найма. В таком случае нанимателю необходимо оформить приватизацию. Это возможно исключительно, если лицо ранее не воспользовалось правом на выкуп государственного имущества или являлось участником приватизации в несовершеннолетнем возрасте.
  2. Наследование. Если наследник ранее не оформил документы или принял имущество фактически, то нужно обратиться к нотариусу и в суд. Продажа возможна только после регистрации права собственности на долю в Росреестре.

В случае если доля была приобретена по договору купли-продажи или по контракту дарения, то процедура дополнительного оформления не требуется.

Важно! Для продажи доли в коммунальной квартире необходимо, чтобы продавец является собственником данного имущества. Информация о право собственности должна быть внесена в ЕГРН.

Подготовка документов

Подготовить документацию целесообразно заблаговременно. Так как процесс может занять длительное время.

Перечень документов для продажи:

  • гражданский паспорт;
  • согласие на продажу от супруга (если покупка была оформлена в браке);
  • правоустанавливающий документ (если сособственников несколько – то документы-основания от каждого);
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка с лицевого счета об отсутствии долгов;
  • выписка из домовой книги о прописанных;
  • технический паспорт из БТИ.

Пример. Супруги Т. Приватизировали комнату в коммунальной квартире. Через 10 лет они оформили развод. Женщина вступила в повторный брак. После ее смерти наследником ½ доли комнаты стал ее второй супруг. Таким образом, у одного мужчины в качестве правоустанавливающего документа вступает акт о приватизации, а у второго – свидетельство о правах на наследство.

Если одним из собственников является несовершеннолетний, то для продажи необходимо приложить:

  • разрешение отдела опеки;
  • документ, подтверждающий полномочия законного представителя.

При продаже доли в коммунальной квартиры, принадлежащей малолетнему (от рождения до 13 лет), необходимо согласие двух родителей или другого законного представителя. Интересы ребенка представляет один из родителей. Согласие ребенка и его личное присутствие на сделке не требуется.

Если сделка осуществляется в отношении имущества несовершеннолетнего (от 14 до 17 лет), то ребенок самостоятельно представляет свои интересы. Однако его родитель должен дать согласие на оформление сделки.

Уведомление сособственников

В соответствии со ст. 250 ГК РФ совладельцы имущества имеют преимущественное право выкупа. В коммунальной квартире таким правом наделяются не только сособственники комнаты, но и владельцы других комнат квартиры.

Уведомление должно содержать следующие сведения:

  • информацию о продаже;
  • размер доли;
  • стоимость;
  • дату вручения.

Продавец должен подготовить уведомление о продаже и направить его совладельцам. Если они отказываются получать заказное письмо или уклоняются от вручения, возможно обратиться к нотариусу.

За отдельную плату нотариус оформит письменное уведомление и направит совладельцам. В случае отказа получателей от вручения. Нотариус выдаст соответствующий документ. Он используется при оформлении сделки вместо официального отказа сособственников.

У совладельцев есть 30 дней для принятия решения. Они должны или выразить согласие на выкуп в устной форме, или отказ в письменной форме. Отказ должен иметь нотариальное удостоверение.

Важно! Отсутствие согласия на выкуп в течение 30 дней с момента вручения трактуется как отказ.

С этого момента гражданина имеет право предложить выкуп третьему лицу. При получении согласия на покупку совладельцы оформляют сделку.

Договор купли-продажи

Для оформления контракта продажи доли в коммуналке можно обратиться к специалисту. Целесообразно привлечь к этому вопросу юриста. Он не только подготовит документы, но и проверит юридическую чистоту сделки. Расходы за услуги специалиста можно поделить между сторонами.

Документ должен включать следующие сведения:

  • наименование договора;
  • дата оформления;
  • населенный пункт, в котором заключается сделка;
  • данные сторон и их представителей;
  • предмет сделки (описание комнаты, квартиры, дома, этажность, этаж);
  • величина доли;
  • стоимость;
  • порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения об акте приема-передачи;
  • заключительные положения;
  • реквизиты сторон;
  • подписи.

Образец договора продажи доли в коммуналке

Скачать договор купли доли в коммуналке

Обращение к нотариусу

С августа 2019 года не требуется нотариальное удостоверение всех сделок, которые проводятся в отношении долевой собственности. Поэтому обращение в нотариальную контору потребуется в следующих ситуациях:

  • доля продается совладельцам;
  • в качестве продавца выступает несовершеннолетний;
  • продается только доля комнаты в коммунальной квартире;
  • одна из сторон настаивает на участии нотариуса.

Пример. Гражданин Б. покупал комнату в коммунальной квартире. Собственником жилья являлась гражданка Р., 75 лет. Женщина не использовала представителя, однако совместно с ней присутствовала ее племянница. Гражданка Р. являлась единственным собственником.

Поэтому внешне сделка выглядела привлекательно: отсутствие совладельцев, единственный собственник. Покупатель был смущен престарелым возрастом женщины, поэтому настаивал на наличии сведений из психиатрического и наркологического диспансера и участии нотариуса.

Продавщица отказалась от сделки.

Хотя участие нотариуса значительно увеличивает расходы на сделку, обращение к нему защищает покупателя от риска. В данной ситуации племянница женщины могла впоследствии признать ее недееспособной и отменить сделку. Суд конечно назначит возврат денежных средств. Однако они будут удерживаться с пенсии женщины в количестве, не превышающем 50% от суммы дохода.

С 2019 года на нотариуса также возложена обязанность по предоставлению договоров по сделкам в отношении недвижимости в Росреестр. Информация передается по заявлению сторон в электронной форме. После регистрации, нотариус распечатывает для нового собственника выписку из ЕГРН.

Государственная регистрация

Если сделка проводилась без участия нотариуса, то обязанность по передаче документов в Росреестр возлагается на стороны. Право собственности переходит только с момента государственной регистрации.

Обязательным условием является оплата госпошлины. В 2021 году стоимость госрегистации составляет 2 000 р.

Процедура может быть проведена непосредственно в отделении Росреестра или через МФЦ. Заявление на регистрацию заполняет каждая из сторон.

К заявлению необходимо приложить всю документацию и договор купли-продажи. Квитанция об оплате пошлины предоставляться не должна. Сведения передаются в Росреестр в электронном виде.

Договору купли-продажи предоставляются по количеству участников сделки + 1 – для Росреестра.

Пример. При совершении сделки купли-продажи доли в коммуналке в качестве продавца выступал единственный собственник, а в качестве покупателей – семейная пара. Для них потребовались 3 экземпляра договора + 1 – для уполномоченного органа.

Расходы

Основные затраты на оформление сделки

№ п/пВид затратПримерная цена
1Предпродажная юридическая консультация3 000 р. (на нашем сайте – бесплатно)
2Подготовка договора нотариусомВ зависимости от региона обращения (от 5 000 р.)
3Нотариальное удостоверениеОт 0,5% от суммы сделки
4Государственная регистрация2 000 р.

Дополнительные расходы могут понадобиться на проведение оценки доли, оформление права собственности, обращение к нотариусу для направления уведомления, подготовку технического паспорта.

Налоги

При оформлении купли-продажи коммунальной квартиры необходимо помнить о необходимости оплаты налогов. Продавец обязан до 01.04 следующего года подать налоговую декларацию и оплатить налог. Его сумма составляет 13% от стоимости доли.

Сбор не оплачивается в следующих случаях:

  • с момента возникновения права собственности прошло более 5 лет (если право владения возникло в результате купли-продажи, приватизации);
  • с момента возникновения прав прошло более 3 лет (если право было получено в результате наследования или дарения.

Сроки исчисляются с момента приобретения права собственности. В случае приобретения объекта в период брака, право владения возникает у супругов одновременно, вне зависимости от того, на имя кого из них оформлены документы. Если супруги оформляют соглашение о выделении долей, то срок продолжает исчисляться с момента основного появления права.

При передаче в дар долей детям или оформлении соглашения о выделении долей, срок исчисляется с момента государственной регистрации.

Если гражданин не является налоговым резидентом РФ, то он обязан выплатить сбор вне зависимости от срока приобретения права собственности.

Хотя законодатель пытается избавиться от пережитков в виде коммунальных квартир, на рынке недвижимости можно найти множество вариантов. При оформлении сделки стороны должны соблюсти ряд нюансов.

Чтобы не допустить ошибок, целесообразно получить предпродажную консультацию юриста. Специалист не только предупредит о подвижных камнях, но и предложит варианты оплаты. Получить бесплатную консультацию можно прямо на сайте.

Просто опишите проблему для дежурного юриста.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-doli-v-kommunalnoj-kvartire/

Как продать комнату в 2020 году – инструкция и согласие соседей

Покупка доли в коммунальной квартире документы

В данной статье речь пойдет о продаже комнаты в многокомнатной или коммунальной квартире

Статья будет актуальна тем продавцам, кто решил продать комнату в 2020 году.

Основная сложность продажи именно комнаты, по сравнению с квартирой в том, что при продаже комнаты, необходимо обязательно получать согласие соседей.

Найти покупателя на комнату, сегодня, довольно таки сложно. Тому есть массам причин. Это и доступные кредиты, квартиры-студии, ипотека и прочие доступные способы приобретения жилья.

Основная проблема продажи комнаты заключается в некомфортном проживании людей друг с другом. Поскольку мало кому приятно жить с кем-то бок о бок с малознакомыми людьми. Некоторые агентства и риэлторы, даже стараются не связываться с продажей комнат. Поскольку сделки эти не такие прибыльные и порой очень проблемные.

Но, не смотря на сложность таких сделок? Продажа комнат все же возможна при определенных обстоятельствах.

Ниже, мы расскажем вам основной порядок действий продажи комнат.

Какую комнату можно продать и при каких условиях?

Не каждую комнату можно продать. Такое право у вас имеется в том случае, если комната находится в приватизированной квартире. Для того, чтобы продать комнату необходимо быть собственником продаваемой комнаты. Если комнаты не была приватизирована, то продать ее нельзя, поскольку собственником в данном случае является муниципалитет, а не вы.

А что делать, если комната так и не была приватизирована?

Для продажи комнаты, вам сначала нужно ее приватизировать. Если вы еще это не сделали, обратитесь в местную администрацию, там вам расскажут, как действовать.

Как выяснить цену продажи?

Для определения реальной рыночной цены комнаты есть несколько методов. Самым простым методом считается метод аналогичных комнат. Вам необходимо изучить предложения аналогичных комнат в вашем микрорайоне. Стоит учитывать и юридические проблемы с данными комнатами, поэтому этот метод не всегда может быть правильным.

Другим способом является обращение к оценщикам, дл определения реальной рыночной цены. Можно обратиться за помощью к риэлторам или агентствам недвижимости. В любом случае перед обращением за помощью, вам необходимо составить картину вашего предложения.

Для этого можно не только промониторить объявления в газетах, сайтах, предложениях агентств. Завышать цену не стоит, поскольку не правильное позиционирование объекта недвижимости может отпугнуть будущих покупателей. Оптимальное предложение по цене – средняя цена.

При выставлении ценника на комнату следует учесть многие факторы, начиная от состоянии самой комнаты и ее состояния, так и год постройки и техническое состоянии самого дома.

Где и как найти покупателя?

Не смотря на то, что на комнаты на рынке не такой большой спрос как на покупку квартир, определенные покупатели тут все же присутствуют. Основная масса заинтересованных в покупке, это люди, не имеющие достаточных средств для приобретения полноценного жилья и однокомнатной квартиры.

Продажу комнаты рассматривают  в первую очередь студенты, малоимущие и приехавшие на заработки граждане страны. Ничего страшного в том, что вам придется работать с такой категорией покупателей, нет. Да, их бюджет действительно ограничен, торговаться они будут серьезно.

Но  если ваша основная задача продать комнату, а не заработать на ней – торгуйтесь. Объективный взгляд на цену комнаты и заинтересованность покупателей, главный козырь в такой сделке. Очень часто бывает такое, что первые предложения заинтересованных покупателей максимально выгодны продавцам.

И если проигнорировать предложения таких покупателей и не договориться, квартира может «зависнуть» на долгие годы и месяца.

Одним из простых методов привлечения покупателей является размещение объявлений о продаже недвижимости на сайтах в интернете.

Можно разместить объявление на сайте DOMAKVART.RU – это просто, выгодно, удобно.

Обращение в агентство недвижимости может дать дополнительный результат, но за их услуги придется выложить немаленькую сумму. Иногда самым простым способом служит продажа комнаты через размещение листовок. Посетив несколько досок объявлений  – наклейте ваше предложение о продаже комнаты.

Друзья, партнеры, соседи – тоже отличные помощники в продаже. Если с ними наладить человеческое общение, то уважительное отношение может вам решить вашу сложную проблему – продать комнату. Не игнорируйте и этот вариант.

Соседи не только возможные ваши будущие покупатели, но и источники проблем.

Если у вас появился заинтересованный покупатель, не стоит брать авансы или залоги. Это может сыграть злую шутку. Причина проста – ваши соседи. Продавая комнату, вы должны предложить купить ее сначала вашим соседям. Если такого не сделать, то сделка по продаже комнаты может быть признана недействительной по решению суда.

Необходимо первым делом предложить комнату соседям.

Закон наделяет ваших соседей преимущественным правом выкупа у вас,  вашей комнаты. Первым делом, предложите купить ее у вас, именно им, чтобы у вас не возникло неприятностей и судебных разбирательств.

Лучше всего сделать такое предложение письменно. В своем предложение озвучьте ваше ценовое предложение.

В случае, если ваша комната заинтересует несколько соседей, вы вправе выбирать самостоятельно, кому ее продать по заявленной вами цене.

Если же, ваши соседи проигнорировали ваше предложение о продаже им комнаты, не отчаивайтесь. Они должны были написать вам письменный отказ и заверить его у нотариуса. Оформив такой отказ, вы уже вправе продать комнату любому желающему ее купить и это вовсе могут быть не ваши соседи.

Получение согласия органов опеки.

Особое внимание стоит уделить продаже комнаты, в случае если в ней прописан несовершеннолетний ребенок или инвалид. Продажу такой комнаты можно начинать только после того, как органы опеки дадут такое согласие. Для разрешения и предупреждения проблем с продажей такой комнаты, лучше всего обратиться в органы опеки и действовать строго  в соответствии с законом.

Если ваши соседи против продажи вами вашей комнаты.

Очень часты такие ситуации, когда ваши соседи сами не покупают вашу комнату, а так же выступают принципиально против ее продажи третьим лицам. Чтобы разрешить такую ситуацию нужно действовать последовательно и в строгом соответствии с законом.

Вам необходимо отправить в их адрес, письменное предложение заказанным письмом. Заказное письмо должно быть отправлено с описью вложения. Если ваши соседи так и не получат письмо или будут уклоняться от его получения не отчаивайтесь. Вы все сделали правильно.

Достаточно подождать месяц и если в этот период ответа от соседей так и не поступит. Вы вправе продать комнату уже третьим лицам. Главное сохранить подтверждение того, что вы отправляли им свое предложение.

Обратите внимание, что в вашем извещении должны содержаться такие обязательные параметры, как ее характеристики, так и продажная цена.

Не стоит завышать цену на комнату, в надежде заживиться на продаже ее соседям, поскольку по закону вы не вправе продать ее третьим лицам ниже той цены, что предлагали соседям. Если такие факты станут им известны, они могут оспорить такую сделку в суде.

Переходим к регистрации нового собственника и заключению договора купли-продажи.

Для заключения договора купли-продажи необходимо собрать не только правоустанавливающие документы, но и другие бумаги.

Вам понадобятся:

  • Квитанция об уплате госпошлины
  • Паспорта всех участников сделки
  • Договор купли-продажи комнаты и передаточный акт к нему
  • Выписку из ЕГРН подтверждающая тот факт, что продавец комнаты является ее собственником
  • Документ, подтверждающий о том, что в комнате отсутствуют прописанные и зарегистрированные  лица
  • Технический план комнаты.
  • Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по услугам за ЖКХ
  • Документы, подтверждающие ваше предложение первоначального выкупа комнаты (согласие, отказы, а так же разрешение органа опеки)
  • В случае нахождения в браке, согласие супруга на продажу

Все собранные документы, необходимо будет предоставить в органы Россреестра и ожидать перехода права собственности.

Не смотря на то, что описанное в нашей статье выглядит вполне понятным, последовательным и простым, будет не лишним исключить возможные риски. Эти риски касаются как продавца, так и самого покупателя.

Понизить риски и получить достоверную информацию на продаваемую комнату, определить возможные риски,  в виду запретов, наложенные ограничения и аресты, можно путем заказа выписки из ЕГРН.

Заказать выписку из ЕГРН можно по ссылке

Заказ такой выписки позволит установить настоящего собственника недвижимости и снизит ваши риски. Риэлторы рекомендуют заказывать такую выписку, как до момента оформления сделки, так и после ее окончания, спустя несколько дней.

 Если, в первом случае можно убедиться в отсутствии ограничений и узнать собственника, то заказав второй раз выписку можно убедиться в том, что истинным владельцем недвижимости стали уже вы и такие сведения обработаны и внесены в Росреестр.

статья на сайте

Рекомендуем обязательно прочитать:

Площадь новых квартир стала меньше

Как подарить квартиру или недвижимость – порядок дарения

Денег на первый взнос по ипотеке не оказалось у 40% желающих ее взять

Где застройщикам взять деньги, если их даже нет у покупателей квартир?

Нахальные соседи мусорят в подъезде? Вот что можно и нужно делать!

Хотите купить квартиру? Вот что нужно проверить перед покупкой

Источник: https://zen.yandex.ru/media/domakvart/kak-prodat-komnatu-v-2020-godu--instrukciia-i-soglasie-sosedei-5e3d3439553c206132bf8209

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2021 году

Покупка доли в коммунальной квартире документы

В статье мы расскажем, как продать комнату в коммунальной квартире в 2021 году. На комнаты в коммуналках имеется свой спрос. Это достаточно простой способ обзавестись собственной жилой площадью за достаточно небольшой бюджет. Но и продать ее нужно грамотно, соблюсти все нормы закона, чтобы сделка не была оспорена.

Продажа комнаты в коммунальной квартире подчиняется особым правилам. Предварительно нужно выяснить, можно ли произвести отчуждение имущества. Для этого комната должна быть приватизирована, т.е. владелец зарегистрировал свои права на жилье, подтверждая право собственности выпиской из ЕГРН.

Вторым обязательным моментом является согласие собственников других комнат на продажу в коммунальной квартире, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа комнаты.

Чтобы сделка состоялась и была законной, необходимо руководствоваться нормами следующих документов:

  1. Жилищный кодекс в ст. 41 и 42 устанавливает, что общие помещения в коммунальной квартире (кухня, туалет и т.д.), которые используются для обслуживания всех комнат, принадлежат всем собственникам квартиры на правах общей долевой собственности и не могут быть выделены в натуре. Поэтому продавцу следует понимать, что с мнением соседей придется считаться.
  2. Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире. Только при их отказе появляется возможность продать комнату посторонним гражданам.
  3. Статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ обязывает к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение оповещения всех соседей о желании продать комнату.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2021 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
  • уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
  • документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
  • нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
  • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
  • нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

  • гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
  • в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
  • в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

  • заказным письмом с уведомлением;
  • лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

  • сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
  • собственник комнаты проживает за пределами РФ;
  • соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

  • любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
  • третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммунальной квартире

В уведомлении необходимо указать:

  • ФИО продавца (полностью);
  • характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
  • цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
  • предложение о покупке помещения;
  • информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
  • контактные сведения для связи с продавцом.

Нужен ли нотариус при продаже комнаты?

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

  • направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
  • оформление отказов от выкупа комнаты;
  • удостоверение договора купли-продажи комнаты.

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.

Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса.

Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате.

Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2021 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

  1. Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
  2. Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
  3. Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

  1. Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.

    В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.

  2. Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
  3. Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
  4. Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
  5. Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

  • дата и место совершения сделки;
  • сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
  • описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
  • цена по договору – стоимость комнаты;
  • в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Образец договора купли-продажи комнаты

Вам также будет интересно

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Как продать комнату в коммунальной квартире

Покупка доли в коммунальной квартире документы

В коммунальной квартире жилые комнаты принадлежат разным собственникам.

Помимо комнат в коммуналке есть места общего пользования: кухня, ванная, коридор или прихожая. Они принадлежат всем жильцам квартиры.

Продать комнату в коммуналке сложнее, чем обычную квартиру: например, сначала надо предложить купить комнату соседям. В статье расскажу, какие документы подготовить для сделки, что предусмотреть, если у покупателя ипотека, и чем продажа комнаты в коммуналке отличается от продажи обычной квартиры.

Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого.

Не только государство недовольно коммунальными квартирами. Многие владельцы комнат в коммуналках стараются их продать. Вот как это сделать по шагам.

Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.

Чтобы узнать, являетесь ли вы собственником комнаты в коммуналке, проще всего найти правоподтверждающий документ на нее. Тем более, покупатель, скорее всего, попросит показать такой документ перед сделкой.

Если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные. Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.

Так выглядит выписка из ЕГРН на обычную квартиру. Но принцип такой же: собственник указан в графе «Правообладатель»

У нас есть подробная инструкция по приватизации, поэтому расскажу только основные моменты.

После этого надо подать заявление на передачу комнаты в собственность с пакетом документов в уполномоченный орган.

Это может быть департамент имущественных отношений, комитет по управлению городским имуществом, департамент по управлению государственной собственностью — в каждом населенном пункте он называется по-разному.

Узнать, кому адресовать заявление, можно в МФЦ или на официальном сайте местной администрации.

В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.

Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».

Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».

Если бы в собственности была комната, в графе «Вид жилого помещения» вместо слова «Квартира» было бы указано «Комната» или «Помещение»

Когда банк выдает кредит на покупку комнаты или доли, то берет их в залог у покупателя.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не обязан получать согласие соседей на передачу в залог ни своей комнаты, ни доли. Но ипотека под залог доли — это другой кредитный продукт.

Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказаться выдавать кредит на покупку доли: в случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если остальные жильцы коммунальной квартиры не купят комнату по предложенной цене в течение месяца, то ее можно продать любому другому лицу. Но по цене, не ниже той, за которую предлагали комнату соседям.

Образец извещения соседей о намерении продать комнату в коммуналке. Без него продать комнату постороннему лицу не получится

Соседи могут и не быть настоящими собственниками комнат. Например, жильца могла вселить в квартиру тетя, которая по бумагам владеет комнатой, но фактически в ней не проживает.

Тут есть два пути:

  1. Переспросить соседей, точно ли они собственники комнат.
  2. Проверить собственников комнат по выписке из ЕГРН.

Не все жильцы понимают, чем отличается наниматель от собственника, или просто могут отказаться сообщать информацию о праве собственности. Поэтому лучше перепроверить собственников по выписке из ЕГРН.

Если вы собственник доли, то все правообладатели будут указаны в вашей выписке из ЕГРН.

С квартирами, которые приватизировались по комнатам, сложнее. По ним Росреестр выдает выписки ЕГРН на каждую комнату, а также общую выписку на саму квартиру. Правообладатели будут указаны только в выписке на конкретную комнату.

Если в квартире 3—4 комнаты, то получить выписки и проверить собственников будет несложно. Но если в квартире несколько десятков комнат, то можно легко сбиться. В таком случае лучше поручить извещение соседей нотариусу.

Когда нотариус отправит извещения, он выдаст свидетельство о направлении документов. А после того как получит подтверждение, что соседи их получили, — свидетельство о передаче документов.

Чтобы не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, можно получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.

При покупке комнаты в ипотеку банки чаще всего просят, чтобы соседи именно отказались от ее покупки, либо чтобы извещение направил нотариус. Поэтому пусть покупатель заранее уточнит в своем банке, какие у него требования.

Перечень документов, которые необходимы для сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на комнату, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником комнаты и на какие средства ее приобретает покупатель.

Также некоторые регистраторы требуют представить акт приема-передачи комнаты. Но они вправе так делать, только если по договору комната передается в момент его подписания.

Вот какие еще документы могут понадобиться в зависимости от ситуации.

Если комната или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. В таком случае дополнительно нужно письменное согласие законных представителей на сделку купли-продажи комнаты и разрешение органа опеки на такое согласие.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень:

  1. Предварительный договор купли-продажи комнаты. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  4. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов. Ее можно получить в МФЦ.

Я советую перед продажей комнаты рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт, снять жильцов с регистрационного учета, а также заключить предварительный договор купли-продажи.

Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. В Москве отсутствие долга по коммунальным услугам подтверждает Единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно получить через МФЦ.

Выписаться из комнаты. Скорее всего, покупатель захочет удостовериться в том, что в комнате никто не зарегистрирован. Чтобы развеять опасения, необходимо представить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Подать заявление о снятии с учета можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Также можно сделать это через сайт госуслуг или МФЦ.

Заключить предварительный договор купли-продажи комнаты. Этот документ подстраховывает как продавца, так и покупателя.

Если покупатель приобретает комнату в ипотеку, банк, скорее всего, потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

Условие о задатке или авансе включается в предварительный договор купли-продажи. Получение денег нужно подтвердить распиской.

Предмет договора — что именно вы продаете. Если в собственности сама комната, надо указать ее площадь, кадастровый номер и адрес. Если доля — укажите ее размер, а также площадь, кадастровый номер и адрес коммунальной квартиры. Все эти данные есть в выписке из ЕГРН.

Цена договора — стоимость комнаты. Она не может быть ниже той, которую вы указали в извещениях соседям.

Кадастровая палата Челябинской области пояснила, что если по договору переходит доля в праве на общее имущество, то такой договор тоже надо нотариально удостоверять.

А вот Росреестр пишет, что такой договор можно заключить просто письменно, без нотариального удостоверения. Юристы все еще спорят по данному вопросу, а Верховный суд не дал своего разъяснения.

Поэтому попробуйте проконсультироваться в местном МФЦ — какие требования к нотариальному удостоверению договора купли-продажи комнаты в коммуналке сложились в вашем регионе.

Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.

Если покупатель оплачивает комнату за счет ипотечного кредита, она будет в залоге у банка, пока покупатель не погасит кредит. Но вас это уже не должно волновать: залог возникнет после того, как покупатель приобретет право собственности на комнату.

Есть несколько вариантов расчетов с покупателем:

  1. наличными;
  2. через банковскую ячейку;
  3. через аккредитив или договор эскроу;
  4. через депозит нотариуса.

Вы можете выбрать любой удобный способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Вас могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Поэтому надо обязательно пересчитать деньги и проверить их на подлинность.

Депозит нотариуса. Если оформляете сделку нотариально, расчеты удобно осуществить через нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит вам деньги, когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности на комнату.

Стоимость услуги — 1500 Р. Но еще нужно учесть стоимость технической работы нотариуса и банковские комиссии за перевод денег между счетами — их размер зависит от банка.

Стороны подписывают соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег. Например, вас допустят к сейфу только после предъявления оригинала договора купли-продажи комнаты и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Право собственности переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации. Но кроме этого продавец должен фактически передать комнату новому собственнику. Комнату можно передать как до, так и после регистрации перехода права.

Образец акта приема-передачи комнаты в коммуналке. После подписания акта считается, что продавец фактически передал комнату покупателю
При этом если акт подписывается до регистрации перехода права собственности, то в нем надо прописать, что покупатель принимает на себя риск случайной гибели и повреждения комнаты.

  1. Чтобы продать комнату в коммуналке, сначала убедитесь, что она приватизирована. Для этого найдите документы на комнату или закажите выписку из ЕГРН.
  2. Если комната в собственности муниципалитета, займитесь приватизацией.
  3. Обратите внимание, на что у вас право собственности. В некоторых регионах после приватизации в собственность передается комната, а в других — доля в праве на всю коммунальную квартиру.
  4. За месяц до продажи письменно известите соседей о намерении продать комнату постороннему лицу. В извещении обязательно укажите стоимость комнаты.
  5. Есть вариант, когда можно не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, — получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.
  6. После того как соседи отказались от покупки или прошел месяц с момента их извещения, можно заключать договор купли-продажи комнаты в коммуналке. В договоре должны содержаться как минимум два существенных условия: предмет и цена.
  7. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными, через банковскую ячейку, аккредитив, договор эскроу или депозит нотариуса.
  8. После подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности с пакетом документов и оплаты пошлины Росреестр зарегистрирует переход права, выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.
  9. Фактическая передача комнаты покупателю фиксируется актом приема-передачи.

Тэги: жилье, доля, ипотека, недвижимость, право

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/komnata-v-kommunalke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.