Переуступка после сдачи дома в эксплуатацию

Содержание

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 1 октября 2013 г. N 18-КГ13-86 Суд отменил ранее принятые судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки, поскольку передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и при уступке прав требования к другому лицу переходят и связанные с данным требованием права

Переуступка после сдачи дома в эксплуатацию

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Асташова С.В., Гетман Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Корявко Г.В.

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройподрядчик-Юг» об исполнении договорных обязательств, признании права собственности и взыскании суммы неустойки по кассационной жалобе Корявко Г.В.

на решение Советского районного суда г. Краснодара от 7 августа 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 сентября 2012 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В., выслушав Корявко Г.В. и ее представителя по доверенности Перепелкину Н.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Корявко Г.В. обратилась в суд с иском к ООО «Стройподрядчик-Юг» об исполнении ответчиком договорных обязательств, признании права собственности и взыскании суммы неустойки, указав, что согласно договору уступки права требования от 10 сентября 2009 г. к Корявко Г.В.

перешло право требовать от ответчика передачи двухкомнатной квартиры № 42 проектной общей/жилой площадью 56,62/28,91 кв.м, расположенной на … этаже … подъезда жилого дома по строительному адресу: г. … ул. … на основании договора о долевом участии в строительстве от 30 августа 2007 г. № 42.

Обязательства по оплате стоимости квартиры со стороны истца выполнены своевременно и в полном объёме.

В соответствии с договором ответчик должен был до 30 мая 2009 г.

получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию и в течение 30 рабочих дней после получения разрешения передать квартиру истцу, однако до настоящего времени обязательство не исполнено, ответчиком нарушены предусмотренные договором сроки передачи квартиры участнику долевого строительства. Информацию и предложение об изменении срока сдачи дома в эксплуатацию истец не получала, дополнительное соглашение с ней заключено не было.

В соответствии с протоколом общего собрания участников ООО «Производственно-строительная компания «Модуль» от 16 сентября 2010 г. № 19 утверждено новое полное наименование общества ООО «Стройподрядчик-Юг».

На обращения истца добровольно исполнить свои обязанности о передаче квартиры по акту приёма-передачи для оформления в собственность, а также выплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры ответа от ООО «Сторйподрядчик-Юг» получено не было.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 7 августа 2012 г. исковые требования Корявко Г.В. удовлетворены частично. За Корявко Г.В. признано право собственности на двухкомнатную квартиру 42 общей площадью 54,7 кв.м, в том числе жилой площадью 28,8 кв.м, расположенную в доме … по ул. …. В остальной части исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 сентября 2012 г. указанное решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Корявко Г.В. ставится вопрос о передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены решения Советского районного суда г. Краснодара от 7 августа 2012 г.

и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 сентября 2012 г.

в части отказа во взыскании неустойки со ссылкой на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, суд не применил закон, подлежащий применению по данному делу.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 30 августа 2013 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса РФ для отмены в кассационном порядке решения Советского районного суда г. Краснодара от 7 августа 2012 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 сентября 2012 г.

в части отказа во взыскании неустойки.

В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального права были допущены судом при рассмотрении данного дела в указанной выше части.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 30 августа 2007 г. между ООО «Производственно-строительная компания «Модуль»» (далее – ООО «Стройподрядчик-Юг») и Лукьяненко М.В.

был заключён договор о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство осуществить строительство трёхсекционного шестнадцатиэтажного жилого дома литера 1 на земельном участке по адресу: ул. …

и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать квартиру Лукьяненко М.В. Денежные средства были выплачены Лукьяненко М.В. в полном объёме, что подтверждается справкой ООО «Производственно-строительная компания «Модуль» от 10 сентября 2009 г. (л.д. 17).

Указанным договором установлен срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию – 30 мая 2009 года.

Согласно этому же пункту договора срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию может быть изменён путём внесения изменений в договор в случае внесения изменений в проектную документацию и проектную декларацию.

Пунктом 1.3 договора конкретизировано, что застройщик обязуется передать квартиру в течение тридцати дней после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

10 сентября 2009 г. между Корявко Г.В. и Лукьяненко М.В. был заключён договор уступки права (требования), согласно которому Лукьяненко М.В. передал Корявко Г.В. право требования по договору от 30 августа 2007 г. № 42 о долевом участии в строительстве жилого дома (л.д. 14 – 16).

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки, суд исходил из того, что причиной сдачи дома в эксплуатацию с нарушением указанного в договоре срока явилось тяжёлое финансовое положение строительной компании и экономический кризис, а также то, что в ООО «Стройподрядчик-Юг» была начата процедура банкротства, вводилась процедура наблюдения, которая была окончена 18 марта 2010 г. в связи с улучшением финансового состояния общества.

Кроме того, суд указал, что при подписании договора уступки права требования от 10 сентября 2009 г. застройщиком уже был пропущен срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но, несмотря на это, истец договор уступки права заключила.

Между тем, с указанными выводами суда согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Таким образом, к Корявко Г.В. перешли все права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право требовать взыскания неустойки с ответчика.

Кроме того, вывод суда о том, что, подписывая акт приёма-передачи спорной квартиры от 14 октября 2009 г., истец, по сути, согласилась с несвоевременным сроком исполнения ответчиком обязательства по вводу дома в эксплуатацию, противоречит нормам действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.

) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.

) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что судом не учтено, что при уступке прав требования к другому лицу переходят и связанные с данным требованием права, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, поэтому с судебными постановлениями в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки согласиться нельзя.

Допущенные судом нарушения норм материального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены решения Советского районного суда г. Краснодара от 7 августа 2012 г.

и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 сентября 2012 г.

в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Советского районного суда г. Краснодара от 7 августа 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 сентября 2012 г.

отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки и направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В остальной части судебные постановления оставить без изменения.

Председательствующий Горшков В.В.

Договором участия в долевом строительстве определялся срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Застройщик обязался передать квартиру в течение 30 дней после получения разрешения.

Участник долевого строительства по договору уступки передал другому гражданину право требовать от застройщика передачи квартиры. Этот гражданин предъявил к застройщику иск. Он ссылался на нарушение срока передачи квартиры.

Истцу отказали во взыскании с застройщика неустойки. Суд указал, что при подписании договора уступки застройщиком уже был пропущен срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Но, несмотря на это, истец заключил договор уступки.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила акты нижестоящих инстанций в части отказа во взыскании неустойки.

Суды не учли, что при уступке прав требования к другому лицу переходят и связанные с данным требованием права. К истцу перешли все права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в т. ч. право требовать взыскания неустойки с ответчика.

Согласно закону застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям техрегламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Объект долевого строительства передается не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70379536/

Как купить квартиру по договору переуступки?

Переуступка после сдачи дома в эксплуатацию

ovchinnikovfoto/Depositphotos

Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.

Как выбрать новостройку и застройщика?

Переуступка прав: особенности сделок

Суть переуступки

Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне.

Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Каким образом проходит переуступка?

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?

1. Проверьте репутацию застройщика

Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести жилье.

Оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Изучите учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе девелопера.

2. Выясните причину переуступки

Важно понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в этой новостройке. Так, проблемы могут заключаться в качестве приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет нелишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

3. Ознакомьтесь с договором и платежными документами

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ.

Обязательно запросите акт сверки или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью ли дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

https://www.youtube.com/watch?v=0F9itediE_g\u0026t=1016s

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения, и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 31 апреля в следующем году после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта.

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

4. Соберите полный пакет документов

Следующий шаг — собрать документы и разрешения на проведение сделки.

Например, семейным людям нужно обязательно получить нотариально заверенное согласие супругов либо заявление о несостоянии в браке, а также разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети.

Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования, и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

5. Разберитесь с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя.

В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т. д.

Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.

6. Подпишите договор цессии

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

Юридическая информация

Более подробно с условиями, форматом соглашения и ответственностью сторон можно ознакомиться в статьях 382–390 ГК России. А нюансы сделки долевого участия и ответственность каждого участника описаны в Федеральном законе № 214.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

Документы, которые должен принести на сделку покупатель

ДокументыГде получить?
ПаспортНа руках
Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариусаЗаверить у нотариуса
Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотекуВ банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит
Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить:- оценку объекта,- сведения о доходах,- копию трудовой книжки,- СНИЛС,- паспорт,- кадастровый паспорт,- технический паспорт,- справку о том, что не состоите на учете у психиатра.Оценочная компанияНа работеНа работеПенсионный фонд, на рукахНа рукахМФЦРайонное БТИ или МФЦПсихоневрологический диспансер
Разрешение органа опеки и попечительства, если есть детиРайонный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Документы, которые должен принести на сделку продавец

ДокументыГде получить?
ДДУНа руках
ПаспортНа руках
Согласие застройщика на сделкуЗаверить у нотариуса
Справка о полном или частичном погашении задолженности по взносам. Также называется акт сверки, или акт взаиморасчетовУ застройщика
Если долг погашен не полностью, тогда нужно оформить соглашение с покупателем о том, что он берет на себя обязательства по выплате оставшейся части взносовЗаверить у нотариуса
Справка из ЕГРП о том, что договор долевого участия зарегистрированРосреестр
Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в бракеЗаверить у нотариуса
Разрешение органа опеки и попечительства, если есть детиРайонный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ
Согласие банка на переуступкуВ банке

Не пропустите:

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_po_dogovoru_pereustupki/7630

Заключение договора уступки по ДДУ: какие риски для дольщика?

Переуступка после сдачи дома в эксплуатацию

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/zaklyuchenie-dogovora-ustupki-po-ddu-kakie-riski-dlya-dolshchika/

Особенности заключения ДДУ после ввода в эксплуатацию – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Переуступка после сдачи дома в эксплуатацию

Встречаются ситуации, когда граждане становятся участниками долевого строительства и заключают ДДУ после ввода в эксплуатацию. Покупая квартиру в готовой новостройке, не придется долго ждать окончания строительства и передачи ключей от застройщика.

Многих привлекает стоимость недвижимости, планировка, расположение и т.д. Вот только на вопрос: возможно ли заключение ДДУ после ввода объекта в эксплуатацию, нет однозначного ответа.

Единой позиции нет и у судов, о чем говорит судебная практика: по одинаковым делам принимаются диаметрально противоположные решения.

Взаимоотношения между строительной компанией и инвестором регулирует договор участия в долевом строительстве. Застройщик обязан построить дом и после сдачи его в эксплуатацию, передать жилье дольщику, который, в свою очередь, должен своевременно оплатить и принять готовую квартиру.

По закону №214-ФЗ, ДДУ считается заключенным и приобретает юридическую силу только после государственной регистрации в Росреестре. Оплата по договору также должна производиться после регистрации.
Закон №214-ФЗ не дает четкого ответа на вопрос: можно ли заключать ДДУ после ввода дома в эксплуатацию.

Но и прямого запрета также нет, что и порождает неоднозначную судебную практику. Встречаются случаи отказа в регистрации договоров, заключенных после сдачи дома.

Вместе с тем, вопрос о том, можно ли заключать ДДУ после ввода дома в эксплуатацию, в 214 ФЗ не освящен. Прямого указания о таком запрете в законе нет, что и порождает неоднозначную судебную практику. Однако есть многочисленные случаи отказа в регистрации договоров, заключенных после того, как дом сдан.

Иногда стороны приступают к выполнению еще незарегистрированного договора. Обычно это происходит так: застройщик требует уплатить цену договора сразу после его подписания, дольщик, опасаясь, что квартира будет продана другому участнику, вносит указанную сумму. По сути, деньги вносятся безосновательно, так как по закону незарегистрированный договор не считается заключенным.

При заключении договора после сдачи дома, есть риск получить отказ в регистрации ДДУ и остаться ни с чем.

Ведь у застройщика, получившего деньги без регистрации договора не возникает обязательств по передаче жилья. Поэтому не стоит передавать деньги строительной компании до регистрации договора в Росреестре.

О способах восстановления утраченного ДДУ можно узнать в статье «Как дольщику восстановить ДДУ».

Зачем платить риэлторам большие комиссионные? Лучше доверьте сопровождение по ДДУ профессиональным юристам! Это безопаснее и выгоднее! Звоните нам по номеру: +7 (495) 150-07-65 и получите бесплатную консультацию!

Суды по-разному трактуют положения 214-ФЗ. Так, в Постановлениях АС Волго-Вятского округа от 17 июня и 17 сентября 2008 г. указано, что при обращении за регистрацией договора, заключенного после окончания строительства, оснований для отказа нет.

В Определении № 4918 от 22 апреля 2009 г. ВАС РФ уточняет, что если фактические отношения по ДДУ возникли до сдачи объекта, то договор может быть зарегистрирован и после введения дома в эксплуатацию.

Такая же позиция высказана в Постановлении АС Поволжского округа 29 августа 2008 г.

Однако некоторые суды придерживаются противоположной позиции. Так, АС Западно-Сибирского округа вынес 29 июля 2009 г. Постановление, в котором признал правомерным отказ в госрегистрации ДДУ в сданном доме.

Кроме того, в данном Постановлении сделан вывод о том, что в одном введенном в эксплуатацию объекте, не может одновременно совершаться регистрация права собственности одних дольщиков и регистрация ДДУ других участников.

В Постановлении АС Северо-Кавказского округа от 9 января 2008 года указано, что после сдачи дома, предмет исполнения ДДУ отсутствует, застройщик фактически построил объект и у него осталось только одно обязательство – передать жилье дольщику. Поэтому у Росреестра нет оснований для регистрации ДДУ, в котором отсутствует предмет договора.

Каждый судебный орган при принятии решения руководствуется своими соображениями и разными нормативными актами. В данном вопросе нет единой применительной практики, поэтому дольщикам не стоит откладывать подписание ДДУ на последний момент и надеяться, что договор зарегистрируют.

На основании изложенного можно сделать вывод, что каждый судебный орган при принятии решения руководствуется своими соображениями и разными нормативными актами. Поскольку в данном вопросе нет единой правоприменительной практики, дольщикам не стоит откладывать подписание ДДУ на самый последний момент и надеяться, что договор пройдет регистрацию.

Переуступка своих прав по ДДУ – совершенно иной вид отношений. По закону переуступка возможна в любой период от регистрации договора, до подписания акта приема-передачи. Фактическая передача жилья дольщику происходит не сразу после принятия объекта госкомиссией.

В долевом строительстве это целый процесс, который длится от нескольких месяцев до 2-х лет. При нарушении сроков сдачи по ДДУ дольщик вправе требовать с застройщика неустойку и компенсацию убытков, вызванных просрочкой. Юристы ЮК «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ дела и разработают порядок действий по взысканию максимально возможной неустойки.

Оплата за юридические услуги – по факту получения денежных средств от застройщика.

Поскольку сделку по уступке можно совершить до того момента, как акт приема-передачи объекта подписан, то , с точки зрения закона, ничто не мешает дольщику передать свои права по ДДУ другому участнику после сдачи дома в эксплуатацию. Между покупателем и продавцом заключается договор цессии, который также проходит госрегистрацию.

Но здесь есть нюансы. Зачастую подписание акта приема-передачи откладывается из-за выявления дефектов и недоделок.

Если при приемке квартиры у застройщика дольщик обнаружил недостатки, он вправе не подписывать акт, а требовать от строителей их устранения.

Необходимо правильно оформить документы, поскольку застройщик может подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке. Это не только исключит возможность совершить сделку по переуступке, но также чревато другими неприятными последствиями для дольщика.

Но помните, что если сделка совершается после сдачи дома в эксплуатацию, то на практике отказать в регистрации договора могут в обоих случаях: и при подписании ДДУ с застройщиком, и при заключении договора цессии. Поэтому заранее оцените все риски и проконсультируйтесь с опытным юристом.

ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в долевом строительстве и поможет безопасно провести сделки, взыскать неустойку с застройщика, подготовить документы для обращения суд.

За бесплатной консультацией обращайтесь по телефонам или заполните форму обратной связи в разделе «Контакты».

Нужно отметить, что если сделка совершается после сдачи дома, риск получить отказ в регистрации договора существует в обоих случаях: и при подписании ДДУ с застройщиком, и при заключении договора цессии. Поэтому необходимо заранее предусмотреть возможные последствия, а лучше всего перед принятием решения проконсультироваться с опытным юристом.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/zaklyuchenie-ddu-posle-vvoda-obekta-v-ekspluatatsiyu

Что надо знать про предварительный договор купли-продажи

Переуступка после сдачи дома в эксплуатацию

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье.

Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи.

А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег П.

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.

Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику.

Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию.

Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.

После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора.

То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка.

Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали.

Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят.

Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры.

Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

https://www.youtube.com/watch?v=TPRd5BwZhG4\u0026t=104s

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017.

Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили.

Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/pereustupka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.