Оплата аккредитивом при покупке квартиры

Содержание

Что такое аккредитив

Оплата аккредитивом при покупке квартиры

Предположим, одна компания хочет купить что-то у другой, но стороны сделки не особо друг другу доверяют. Тогда они могут заключить сделку через банк — он будет выступать посредником.

Покупатель переведет деньги в банк, банк их заморозит, а продавец получит их, только если исполнит свои обязанности по договору.

Для покупателя это гарантия, что продавец не сбежит с деньгами, для продавца — что покупатель не обманет его с оплатой.

Сергей Антонов

разобрался с аккредитивом

Аккредитив — это как раз такая банковская операция. В ней участвуют три стороны:

  1. Плательщик (приказодатель) — тот, кто покупает.
  2. Банк (эмитент) — тот, кто удерживает деньги до исполнения договора.
  3. Продавец (бенефициар) — тот, кто получит деньги после исполнения договора.

Важное условие: платеж — раскрытие аккредитива — проходит только после того, как получатель денег представит заранее оговоренные документы. Например, подтвердит поставку товара или переход права собственности. Это удобно, когда партнеры заключают сделку в первый раз и не уверены друг в друге.

Например, одна компания продает другой здание. Стороны заключают договор, в котором указывают, что производят расчеты по аккредитиву. Схема будет такой:

  1. Банк открывает счет на имя продавца.
  2. Покупатель перечисляет на счет деньги, но продавец их пока не получает. Он просто знает, что деньги уже в банке и под защитой.
  3. Продавец переоформляет недвижимость на покупателя.
  4. Продавец представляет банку доказательство, что он переоформил здание на покупателя, например выписку из ЕГРН.
  5. Банк разрешает продавцу забрать деньги.

Таким образом, банк в этом случае выступает гарантом надежности сделки: плательщик уверен, что получит товар, а продавец — деньги.

Законодательное регулирование. На территории России расчеты по аккредитиву регулируются параграфом 3 главы 46 Гражданского кодекса РФ и нормативами Центробанка. Международные аккредитивы выпускают в соответствии с общими правилами, которые приняла Международная торговая палата.

В отличие от аккредитива, банк не несет ответственности за сами деньги в ячейке — только за ограничение доступа к ней. Поэтому если продавец вскроет ячейку, а внутри ничего не окажется, кражу доказать не получится.

Получить деньги от банка по аккредитиву может не только сам продавец, но и указанное им третье лицо. В случае со счетом эскроу деньги переведут только бенефициару, указанному в договоре.

Аккредитив бывает отзывным: плательщик может в любой момент отменить его, не уведомляя об этом бенефициара. С эскроу так не получится.

В случае с аккредитивом банк лишь посредник — третье лицо, которое переводит деньги, если продавец представил все нужные документы. При расчетах по эскроу банк принимает непосредственное участие в сделке: он обязан проверить, действительно ли выполнены все условия.

Банки ненавидят эту рассылку!Потому что люди узнают из нее, как заработать на банках и стать богаче

Главное преимущество аккредитива — гарантия надежности сделки для обеих сторон договора. Плательщик не рискует деньгами, как если бы работал по предоплате, а бенефициар уверен, что точно получит платеж после того, как представит необходимые документы.

Минус этой формы расчетов — сложный документооборот. Бенефициар должен юридически точно соблюсти все условия аккредитива. Если банк обнаружит расхождения в полученных документах, он не переведет деньги.

Еще один недостаток — комиссия, которая в разных банках составляет в среднем 0,1—0,6% от суммы платежа.

Если аккредитив используется при расчетах в ипотечных сделках, банк может предложить свои условия, например фиксированную стоимость за использование аккредитива.

Торговые операции внутри страны. Аккредитивы, как правило, применяются в России при крупных сделках. Такой вид гарантии используется в сделках, связанных с акциями и долями в ООО. В этом случае условием платежа бенефициару будет документ, подтверждающий изменение записи в реестре владельцев ценных бумаг или ЕГРЮЛ.

Экспортно-импортные операции. В международных сделках с использованием аккредитива, в отличие от внутрироссийских, принимают участие сразу два банка: один на стороне импортера, другой — экспортера. Вот как проходит сделка после того, как стороны заключили контракт:

  1. Импортер-плательщик открывает аккредитив в банке-эмитенте в своей стране.
  2. Банк-эмитент сообщает об аккредитиве банку экспортера-бенефициара — его называют авизирующим банком.
  3. Авизирующий банк уведомляет бенефициара, что аккредитив открыт.
  4. Бенефициар оформляет все необходимые документы и поставляет товар плательщику.
  5. Бенефициар передает документы о поставке в авизирующий банк.
  6. Авизирующий банк проверяет документы на соответствие условиям аккредитива и, если все в порядке, направляет их в банк-эмитент.
  7. Банк-эмитент также проверяет документы, если все в порядке, передает их плательщику и переводит бенефициару деньги.

Кроме гарантии надежности сделок международный аккредитив используют как выгодный инструмент финансирования импортных контрактов. Импортер может получить в банке-эмитенте кредит на выплату по аккредитиву.

Причем сам банк возьмет эти деньги взаймы за рубежом по ставкам международного рынка, которые ниже российских. Таким образом, импортер фактически получит еще и выгодный кредит на финансирование своего контракта.

Аккредитив считается отмененным или измененным с того момента, как бенефициар даст на это согласие банку.

Аккредитив по умолчанию считается безотзывным, если в его тексте отдельно не указано, что он отзывной.

На практике чаще всего используются именно безотзывные аккредитивы, так как сам факт того, что аккредитив может быть отозван, сводит к нулю все преимущества такой формы расчета: стопроцентной гарантии, что поставку оплатят, уже нет.

Компания из России хочет продать товар партнерам из Венесуэлы. В схеме используют аккредитив, но продавец знает, что в этой южноамериканской стране экономический кризис, и не уверен, что покупатель оплатит товар.

Чтобы партнер был спокоен, венесуэльская фирма обращается в крупный международный банк, который готов подтвердить аккредитив — выступить гарантом сделки.

Если покупатель получит товар, но не найдет денег, продавец все равно получит платеж от подтверждающего банка.

Покрытый и непокрытый. Открывая покрытый — депонированный — аккредитив, банк-эмитент сразу перечисляет деньги плательщика исполняющему банку. Именно этот исполняющий банк и будет платить бенефициару. Депонированные аккредитивы используют при расчетах на территории России.

Одна фирма покупает у другой товар и рассчитывается по аккредитиву.

Чтобы убедить продавца, что он гарантированно получит деньги, покупатель сразу перечисляет всю сумму на счет в банке-эмитенте, а тот тут же переводит ее в банк, где обслуживается продавец.

Правда, получить их он сможет только после поставки, но при этом он знает, что обещанные деньги существуют в природе, больше того, они уже зачислены в его банк.

При экспортно-импортных расчетах финансовые организации чаще всего работают по непокрытым аккредитивам. Их еще называют гарантированными. Исполняющий банк открывает в банке-эмитенте корреспондентский счет на сумму контракта, а потом списывает с него деньги по мере того, как платит бенефициару.

Кумулятивный и некумулятивный. Если банк разрешает плательщику зачислить не потраченную по текущему аккредитиву сумму на счет нового, такой аккредитив называется кумулятивным. Если неистраченные деньги возвращаются плательщику обратно, это некумулятивный аккредитив.

Когда компания часто работает с аккредитивами в одном и том же банке, есть смысл использовать кумулятивный аккредитив: не выводить деньги, если они вдруг остались, обратно, а перебросить их на оплату новой сделки.

Переводной аккредитив дает плательщику возможность рассчитаться с другими своими контрагентами, не переводя деньги со счета на счет.

Фирма закупает в долг металл, делает из него гвозди и продает. При этом с поставщиками металла она рассчитывается только после того, как реализует гвозди. В этом случае есть смысл сократить цепочку движения денег: поставщик металла будет получать деньги от покупателя гвоздей напрямую через переводной аккредитив.

Револьверный. Револьверный аккредитив открывают, когда сделка растянута по времени. Например, продавец поставляет товар партиями, а покупатель платит частями. Плательщик в этом случае может вносить деньги на аккредитив по мере того, как происходят расчеты.

Две компании сотрудничают постоянно, и нет смысла открывать для каждой сделки новый аккредитив, если можно сделать один «длинный» — револьверный.

Циркулярный аккредитив позволяет плательщику оплачивать свои счета в пределах определенной суммы через банки — агенты эмитента, например за границей.

С красной оговоркой. Аккредитив с красной оговоркой дает бенефициару возможность получить аванс до представления всех необходимых документов. Такое название появилось из-за того, что банки, выпускавшие в прошлом аккредитивы на бумажных бланках, выделяли оговорку об авансе в тексте красным цветом.

Резервный (Stand-By). Резервные аккредитивы используются для торговли со странами, где запрещены банковские гарантии, например США. Но по сути, резервный аккредитив является именно гарантией: банк-эмитент обязуется рассчитаться с бенефициаром от имени плательщика, даже если у того не будет денег.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/letter-credit/

Стоит ли использовать аккредитив при покупке недвижимости?

Оплата аккредитивом при покупке квартиры

Далеко не каждый современный житель Российской Федерации хорошо разбирается в банковской и экономической терминологии.

В нашей статье мы подробно расскажем об одном из денежных обязательств при работе с платежами — аккредитиве, а также прольем свет на плюсы и минусы данного явления, о банках, которые используют такую функцию и о причинах, почему в современной России аккредитив редко используется при покупке недвижимости.

Что же из себя представляет аккредитив?

Компания клиента, по просьбе которой открыт аккредитив, называют аппликантом или же плательщиком по аккредитиву. Получатель платежа по аккредитиву (третье лицо) — бенефициар.

Т.е. аккредитив является одним из видов безопасных платежей, при которых гарантом выполнения сделки выступает сам банк.

При помощи аккредитива, возможно, осуществлять различные платежи в пользу третьих лиц (бенефициаров), если последний предоставит в банк нужные документы по платежу и затребуют указанную сумму в договоре.

Важно знать, что при платежах по аккредитиву нужно соблюдать сроки указанные в договоре, иначе по истечению сроков получить платеж по документам будет невозможно.

Также с помощью данного денежного обязательства возможно акцептовать, оплатить и учесть переводной вексель или передать полномочия другому банку-гаранту для выполнения тех же задач.

Помимо аккредитива также используется в торговых сделках и авансы, икассы и открытые счета или же «оплата по факту».

Аккредитивы международного уровня выпускаются с учетом унифицированных правил и обычаев, которые приняты для документных аккредитивов Международной торговой палатой в 2007 году, а также другими международными нормативно-правовыми актами и нормами.

В Российской Федерации аккредитив регулируется нормативно-правовыми документами Центрального банка РФ, которые несколько отличатся от общепринятой в мире практики.

Виды аккредитивов

  1. Аккредитив, который может быть отозван или отзывной аккредитив. Такой тип аккредитивов, как понятно с названия, может быть отозван либо самим плательщиком, либо банком-эмитентом.
  2. Безотказный аккредитив. Данный тип невозможно аннулировать.
  3. С красной оговоркой.

    Такой тип аккредитива предусматривает, что банк-эмитент имеет право уполномочить банк-исполнитель для проведения платежа-аванса. Название пошло со времен, когда такая деталь в договоре выделялась красным цветом.

  4. Депонированный или покрытый аккредитив.

    При использовании такого обязательства, банк-эмитент покрывает за счет кредита или средств самого плательщика всю сумму аккредитива на время сделки. Подобный тип весьма популярный именно на территории Российской Федерации.

  5. Гарантированный или непокрытый аккредитив предусматривает возможность списания средств с ведущего у него счета в пределах, которые были оговорены сделкой. Также возможно договориться об других возможных возмещениях потерь, которые уплачены бенефициару (получателю).

  6. Подтвержденный аккредитив гарантирует, что банк-исполнитель обязуется произвести расчет по указанной сумме вне зависимости от поступления средств из банка-эмитента.
  7. Револьверный тип аккредитива предусматривает равномерное или частичное поступление средств со счета плательщика на счет получателя.

    Чаще всего применяется в договорах связанных с частыми поставками товаров, которые проводиться на протяжении определенного время. Револьверный аккредитив позволяет сэкономить средства, так как снижается сумма затрат в целом.

  8. Циркулярный аккредитив дает возможность бенефициару получить деньги в пределах ранее оговоренного кредита через все банки-корреспонденты банковской структуры, которая обязалась выдать своему клиенту аккредитив.

  9. Резервный аккредитив предусматривает предоставление различных документов (кроме платежных) для получения средств бенефициаром. Чаще всего используется в исключительных случаях связанных с международной торговлей и ее определенными нюансами.
  10. Кумулятивный аккредитив дает возможность перечислить неистраченную сумму действующего аккредитива к сумме нового, который был открыт в той же банковской структуре.
  11. Некумулятивный аккредитив подразумевает возвращение неистраченных средств банку-эмитенту для последующего возвращения их на текущий банковский счет плательщика.

Процедура по выполнению аккредитива в России

Например, стороны впервые работают друг с другом и планируют заключить сделку, но так как ранее они еще не заключали договоров между собой, они побаиваются использовать в сделке предоплату или предпоставку и не готовы к этому.

В таком случае одна из сторон — покупатель, может обратиться в банк-эмитент, с просьбой открыть аккредитив на указанную в торговом договоре сумму. После открытия аккредитива в банке, для получения средств нужно какая-то гарантия выполнения условий договора, это могут быть документы о получении или отгрузке товара или другие, которые подтвердят условия сделки.

Когда сделка успешно завершена одна из сторон — продавец, должна отправить в банк-эмитент документы, которые выступят гарантией завершения сделки.

После банк покупателя может осуществить платеж по ранее оговоренному аккредитиву с учетом полученных от банка-исполнителя инструкций.

В конце, после выполнения всех банковских операций и уплате комиссии, сторона-получатель может забрать деньги указанные в документах.

Плюсы и минусы аккредитива

ПлюсыМинусы
Аккредитив позволяет избежать проверки купюр на подлинность и лишних операций с огромными денежными суммами наличных средствАккредитив подразумевает сложный оборот документов и как следствие более тщательный контроль, но более медленное выполнения сделки
При сделках с аккредитивом непосредственным гарантом выполнения условий выступает сам банк, что позитивно сказывается на надежностиТакой тип обязательств подразумевает получение средств лишь одним покупателем, это один из существенных минусов, если у собственности несколько владельцев
Так как банковская операция не просто проходит через банк, но и контролируется им, сама банковская структура заинтересована в правильности сделки и в ее законностиЗа проведения банковских операций по аккредитиву и оформление сделки банк взымает дополнительную комиссию
Риски для сторон сводятся почти к нулю, особенно это касается стороны покупателя, т.к. доступ к средствам будет только у него, а значит потерять деньги — невозможно. Продавцу же гарантируется 100% получение денежных средств после продажи недвижимости или же других ценных вещейЕсли сделка сорвалась, вернуть средства будет возможно лишь через суд
Перевод средств по аккредитиву с легкостью осуществляется и по межгородуПри совершении сделок по аккредитиву одним из обязательств банка является уведомление налоговой службы о ней. Далеко не всех такое устраивает
Стоимость аккредитива редко может превышать стоимость пересчета наличности и аренды банковского сейфаИз-за сложности проведения самой операции, глубокого контроля над каждым этапом сделки и затраченного времени специалистов, банковские цены на такую услугу зачастую являются высокими

[/su_table

Банки, которые предоставляют аккредитив

Большинство крупных банковских структур в современное время предоставляют возможности проводить сделки через аккредитив. К ним относиться Центральный банк России, Сбербанк России, Бинбанк, ЮниКредит Банк, а также Альфа-Банк и другие.

Основные отличия сводятся к цене на услуги, комиссию и скорость выполнения банковских операций.

Перед сторонами сделки стоит широкий выбор банков для выполнения таких операций.

Популярность использования аккредитива при покупке недвижимости в России

При продаже с недвижимостью основным недостатком является невозможность проведения банковских операций при помощи аккредитива в тех случаях, если у квартиры или дома несколько собственников.

Кроме этого при срыве сделки, вернуть средства будет возможно лишь после судовых разбирательств.

Использование аккредитива не очень популярно при сделках с недвижимостью из-за ряда недостатков, к которым относят и длительное время выполнения сделки, в отличие от безналичных расчетов или наличной «оплате по факту».

Сделки с использованием аккредитива в России не являются известными широкому кругу банковских клиентов, и редко используется при сделках с недвижимостью из-за ряда недостатков при продаже такого рода собственности.

Но нужно учитывать, что в отличие от «оплаты по факту» (наличный расчет) или безналичных платежей, риск потерять средства или ценности для сторон сводятся к минимальным, хотя за это придется немного переплатить.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/raschet/akkreditiv.html

Аккредитив при покупке недвижимости: что это, схема, плюсы и минусы формы расчетов

Оплата аккредитивом при покупке квартиры

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции.

К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы.

В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос.

Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов.

Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон.

Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив.

Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки.

Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки.

Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца.

Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев).

Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е.

3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить.

В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой.

Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банкаТарифы за квартал в рублях
СбербанкЗа переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБВ рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью.

Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн.

рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Источник: https://vKreditBe.ru/chto-takoe-akkreditiv-v-banke-pri-pokupke-kvartiry/

Аккредитив при продаже недвижимости: подводные камни

Оплата аккредитивом при покупке квартиры

Аккредитив при покупке недвижимости — услуга банка, благодаря которой такая крупная сделка становится максимально безопасной с финансовой точки зрения для обеих сторон. Как работать с разными видами аккредитивов и каких подводных камней опасаться, читайте в этой статье.

Что такое аккредитив

Аккредитив при продаже квартиры — это форма безналичных расчетов, при которой банк по поручению покупателя квартиры обязуется после получения предусмотренных документов выдать или перечислить денежные средства продавцу квартиры либо предоставить такие полномочия другому банку (ч. 1 ст. 876 Гражданского кодекса РФ).

При этом:

  • банк, где открыт аккредитив, называется банком-эмитентом;
  • банк, осуществляющий раскрытие (не путать с открытием — см. ниже) аккредитива, называется исполняющим банком;
  • покупатель квартиры — плательщик по аккредитиву;
  • продавец недвижимости — получатель средств по аккредитиву.

Обратите внимание! Процесс выдачи средств, размещенных в аккредитиве, называется раскрытием. Этот термин следует отличать от собственно открытия аккредитива, т. е. оформления банковской услуги.

Иными словами, чтобы получить денежные средства при продаже квартиры через аккредитив, продавец должен представить в банк указанные в договоре на аккредитив документы, подтверждающие, что он, продавец, исполнил свои обязательства перед покупателем. Обычно это договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра и/или выписка из ЕГРП.

Ниже представлена обобщенная схема работы с этим финансовым инструментом:

Важно! Покупка квартиры через аккредитив по договору участия в долевом строительстве с 01.07.2019 может совершаться только с использованием эскроу-счетов (п. 5 ст. 8 закона «О внесении изменений…» от 01.07.2018 № 175-ФЗ).

В «КонсультантПлюс» есть обзорный материал об альтернативах аккредитиву, то есть обо всех существующих способах расчетов между продавцом и покупателем при продаже квартиры.

Если у вас еще нет доступа к системе, получите его бесплатно на 2 дня или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Отзывной и безотзывной

В зависимости от возможности аннулировать или изменить аккредитив без согласия продавца (т. е. получателя средств), выделяют отзывной и безотзывной аккредитивы.

Отзывной аккредитив — это аккредитив, который может быть изменен или отозван плательщиком (покупателем квартиры) или банком-эмитентом (ч. 1 ст. 868 ГК РФ). Считается, что такой аккредитив больше ориентирован на покупателя, т. к. он может в любой момент отозвать денежные средства, и сделка окажется аннулированной.

По итогу обе стороны останутся «при своем»: продавец с квартирой, покупатель — с деньгами. Тем не менее у них могут возникнуть сопутствующие финансовые расходы. Плюс покупателя в принципе может не устроить потенциальная опасность в последний момент не приобрести в собственность выбранную квартиру.

Поэтому такой аккредитив при продаже недвижимости используется редко.

Безотзывной аккредитив, напротив, не может быть отменен покупателем или банком-эмитентом без согласия продавца (ч. 1 ст. 869 ГК РФ). Обычно именно эта разновидность аккредитивного расчета и применяется в сделках. В силу закона, если в договоре прямо не указано, что аккредитив отзывной, он по умолчанию считается безотзывным.

Покрытый и непокрытый

В зависимости от обеспеченности денежными средствами аккредитивы бывают покрытыми и непокрытыми.

Покрытый аккредитив (другое название — депонированный) предполагает, что средств, размещенных покупателем на аккредитивном счете, достаточно для совершения полной оплаты по договору (ч. 3 ст.867 ГК РФ).

Непокрытый аккредитив — денежные средства на счете размещены в меньшей сумме, чем требуется для полной оплаты по договору.

Поскольку покрытый аккредитив является наиболее надежным, в сделках с недвижимостью, как правило, используется именно он.

Акцептный и безакцептный

При рассмотрении вопроса о разграничении аккредитивов на акцептные и безакцептные в сделках с недвижимостью следует в значительной степени ориентироваться на терминологию, применяемую банком-эмитентом, т. к. законодательство такого определения не содержит.

Чаще всего в договоре указывается, что аккредитив безакцептный. Под этим может подразумеваться, что аккредитив:

  • будет раскрыт по факту представления продавцом квартиры указанной в договоре на аккредитив документации без дополнительного согласия (акцепта) на выдачу средств со счета со стороны покупателя;
  • может быть оформлен (т. е. сам договор на аккредитив) только между банком и покупателем без участия при этом продавца;
  • может быть раскрыт (т. е. средства выданы или перечислены со счета) по истечении установленного договором аккредитива срока без дополнительного оформления согласия со стороны покупателя.

В любом случае что конкретно имеет в виду банк-эмитент, должно быть зафиксировано в условиях аккредитивного договора. В подавляющем большинстве случаев безакцептность аккредитива связана с отсутствием при его оформлении или раскрытии одной из сторон.

В прочих случаях говорят об акцептности аккредитива. Например, когда для выдачи денег со счета продавцу необходимо личное присутствие покупателя или его письменное согласие.

Стороны вольны определить в договоре, какой именно аккредитив они будут использовать при расчете, однако чаще всего применяется безотзывный покрытый безакцептный аккредитив.

Как открыть аккредитив

Вся необходимая информация, которую нужно знать об открытии аккредитива, представлена ниже:

В каком банке открыть аккредитив

покупатель или стороны по взаимной договоренности сами могут определить банк, в котором будет открыт аккредитивный счет. подавляющее большинство кредитных организаций сейчас предоставляют такую услугу.

учитывая, что жилье достаточно часто приобретают с привлечением кредитных средств, стоит ожидать, что банк-кредитор предложит оформить и аккредитив.

какие нужны документы

для открытия аккредитива при покупке квартиры потребуется минимальный пакет документов:

  • паспорт плательщика, т. е. покупателя квартиры;
  • договор-основание (купли-продажи).

в банке плательщик подписывает договор или заявление о присоединении к публичному договору об открытии аккредитива.

срок открытия счета

срок действия аккредитива законом не ограничен, он определяется соглашением сторон и правилами банка-эмитента. логично, что аккредитив обычно открывают на период, необходимый для проведения сделки и завершения регистрационных действий. если времени, установленного договором, не хватит, аккредитив может быть продлен (за это, как правило, предусматривается плата по тарифам банка).

обычно банковский аккредитив при продаже квартиры открывается на срок 30-90 дней.

кто платит за аккредитив при покупке квартиры

за банковскую услугу обычно платит тот, кто ее заказывает и фигурирует в соответствующем договоре. поскольку договор (заявление) на открытие аккредитива может быть заключен при участии покупателя квартиры и банка-эмитента, то нередко именно покупатель и оплачивает комиссию.

но и это правило необязательное. в условиях договора стороны сами определяют, кто платит за аккредитив при покупке квартиры: продавец или покупатель (оба варианта предусматриваются формами банковских документов, нужно просто выбрать подходящий).

как в договоре указать передачу денег через аккредитив

Договор купли-продажи квартиры с аккредитивом составляется по всем тем же общим правилам, что и прочие договоры купли-продажи жилой недвижимости.

Особенности будут при оформлении положений договора, регулирующих порядок расчета. В нем необходимо обозначить стоимость квартиры и тот факт, что она будет оплачена с использованием аккредитива (указать его вид, например — безотзывный покрытый безакцептный). Также описываются условия аккредитива:

  • Кто является плательщиком по аккредитиву (в рассматриваемом в статье случае — покупатель).
  • Какая кредитная организация выступает банком-эмитентом.
  • Какая кредитная организация станет исполняющим банком.
  • Кто является получателем средств (Ф.И.О. продавца).
  • Срок действия аккредитива.
  • Кто оплачивает расходы по открытию аккредитива.
  • Условия раскрытия аккредитива: необходимо описать, кто и в какой форме (в оригиналах или в электронном формате) должен представить конкретные документы, чтобы продавец квартиры смог получить за нее оплату. Также следует закрепить, какие санкции (штрафы) могут быть применены к ответственной стороне, если она нарушит такие положения договора, хотя это необязательно.

В остальном подобный договор купли-продажи составляется по обычному для этого вида договоров шаблону. Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можно здесь.

Какие документы нужны для раскрытия аккредитива

Этот перечень (или один документ) обязательно должен быть отражен и в договоре на открытие аккредитива, и в самом договоре купли-продажи. Обычно требуются:

  • оригинал договора купли-продажи с отметкой Росреестра о государственной регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя;
  • оригинал выписки из Единого государственного реестра недвижимости, где в качестве правообладателя указан покупатель.

Стороны и банк могут согласовать в условиях раскрытия аккредитива при покупке недвижимости, что документы по аккредитиву передаются продавцом в исполняющий банк в электронном виде или в виде скан-образа с использованием электронных каналов связи.

Для раскрытия аккредитива банку требуется только предоставление указанных в тексте договора документов, именно их банк и проверяет. Сам факт исполнения основного договора (т. е. договора купли-продажи) не входит в предмет проверки банком. Проверку документов банк производит по внешним признакам.

Если представленные документы по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, банк может не выдать деньги продавцу. Если бумаги противоречат друг другу, считается, что они не соответствуют условиям аккредитива, т. е. банк его не раскроет (ч. 4 ст. 871 ГК РФ, п. 6.17 Положения ЦБ РФ «О правилах осуществления перевода денежных средств» от 19.06.2012 № 383-П).

Преимущества аккредитива

Назовем главные преимущества формы расчета за недвижимость с использованием аккредитива:

  • Надежность сделки: пока право собственности не передано покупателю, продавец не получит свои деньги; также не нужно проверять купюры на подлинность, как при наличном расчете.
  • Простая процедура открытия аккредитивного счета: не затратно по времени, требуется минимум документов.
  • Относительно невысокая стоимость услуги (в среднем на момент написания статьи — от 1500 до 3000 руб.).
  • Не требуется личное присутствие продавца при открытии аккредитива.

Основные плюсы и минусы аккредитива при продаже квартиры представлены на схеме ниже:

Подводные камни

Выше на схеме мы рассмотрели некоторые характерные черты сделок с аккредитивом, которые в общем случае можно назвать минусами аккредитива при покупке недвижимости, основным из которых является достаточно сложный документооборот.

Также обратите внимание на следующие особенности:

  • Банк не обязан проверять соответствие условий заявления на аккредитив условиям договора купли-продажи квартиры. Нужно проконтролировать, чтобы аккредитив открыли на срок не меньший, чем указано в ДКП и достаточный для завершения всех регистрационных процедур, иначе банк его закроет раньше, чем продавец придет с документами за деньгами. Денежные средства при этом, конечно, не будут потеряны — они вернутся покупателю, но придется всё заново оформлять, а это — время и финансовые затраты.
  • Банк не контролирует исполнение договора купли-продажи, а сами документы проверяет только на комплектность и по внешним признакам, действуя с осмотрительностью и разумной тщательностью. Например, если документы будут фальсифицированы, то банк вполне может не увидеть этого и выдать средства. Ответственность при этом на банк возложить нельзя, если только не будет доказан умысел со стороны его сотрудников.

Справедливости ради отметим, что на практике чаще всего аккредитивный счет открывается в банке-кредиторе (если мы говорим о покупке квартиры с использованием заемных средств), а потому банк весьма ответственно проверяет и сам кредитный договор, и соответствие условий аккредитива этому договору, и исполнение договора купли-продажи.

***

Аккредитив при покупке квартиры — это, простыми словами, безналичный способ расчетов по договору приобретения квартиры, при котором продавец получает деньги со специального аккредитивного счета в банке только в том случае, если выполнит условие договора (передаст квартиру в собственность покупателю). Основным преимуществом использования аккредитива в сделках является безопасность расчета между сторонами. Из подводных камней аккредитива при продаже недвижимости стоит выделить (и то достаточно условно) сложный документооборот, а в некоторых случаях — продолжительный период совершения сделки.

Больше полезной информации по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».

***

Дорогие друзья, спасибо за прочтение статьи. Мы очень старались передать вам актуальную и правдивую информацию, изложив ее простым языком. Если вам нравится то, что мы делаем, поставьте лайк, поддержите канал! Всегда ваш, https://nsovetnik.ru/.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nsovetnik/akkreditiv-pri-prodaje-nedvijimosti-podvodnye-kamni-5f676855725dfb452418291f

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.