Обязать выкупить долю в квартире

Как признать долю незначительной, и выкупить через суд

Обязать выкупить долю в квартире

Признание доли незначительной – эту информацию мы публикуем по многочисленным просьбам трудящихся! В народе определенно бытует мнение, что это возможно, и, более того, очень выгодно. Мы попытаемся полностью осветить эту тему. План такой:

Нормативно-правовая база;

Процедура;

Необходимые условия;

Выгода;

1. Нормативно-правовая база.

Условно, этот раздел можно разделить на два: Законодательная база и Судебная практика;

Законодательная база – это, прежде всего ст.252 ГК РФ, о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли. Приводим ее полностью, но нас интересует только п.4 этой нормы права.

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Однако следует заметить, что в данном вопросе судебная практика имеет главенствующую роль. Это подтверждается тем, что массовых случаев признания малозначительности и последующего выкупа долей, в судебной практике пока не было.

Первый, известный на Федеральном уровне, случай принудительной выплаты компенсации за малозначительную долю произошел весной 2012 года.

Однако случай этот имеет достаточно серьезные правовые оговорки, так что массовое применение такой аналогии представляется нам весьма затруднительным делом.

Само Определение Верховного суда по данному делу опубликовано в разделе НОВОСТИ.

2. Процедура.

Процесс это будет, само собой судебный и гражданский, кроме того, очень долгий и малоперспективный. Для начала, нужно подать исковое заявление в районный суд, по месту нахождения недвижимого имущества. Предметом иска будет признание права, основанием ст.252 ГК РФ. Подходящий текст искового заявления мы скоро опубликуем в разделе СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА.

3. Необходимые условия для выигрыша дела.

Исходя из определения Верховного суда РФ, который особенно подчеркнул тот факт, что разрешая право выкупа малозначительной доли по суду, законодатель исходил только из исключительности таких ситуаций, такое решение суд может вынести не всегда, а лишь при наличии конкретных обстоятельств. Тщательно проанализировав судебный прецедент, мы, вкратце, для Вас эти обстоятельства излагаем.

И так, суд примет решение в Вашу пользу, если:

Выделить изолированную комнату Содольщику, при его размере доли, невозможно.

Выделить часть общего имущества Содольщику, соразмерно его доле, невозможно.

Содольщик никогда в спорную квартиру не вселялся.

Остальные Содольщики – ему посторонние люди.

Заключая договор, Содольщик знал о сложившейся ситуации вокруг квартиры.

Бывший Содольщик этой квартирой не пользовался.

Содольщик, до предъявления ему иска о выкупе доли, в квартиру не просился и нигде не оспаривал эту ситуацию.

Таким образом, очевидно, что практически воспользоваться судебным решением по аналогии, невероятно трудно. Например, Содольщик успел подать иск о вселении, до подачи к нему иска о признании доли малозначительной, вот уже пункт № 7 вылетает из списка. Или, например, бывший Содольщик квартирой какое то время пользовался, вот уже минус пункт № 6.

Или, к примеру, Содольщик на суде не признается, что знал про ситуацию с квартирой, тогда минус пункт № 5. У близкого родственника незначительную долю выкупить также не получится, пункт № 4 на этот случай есть.

Не говоря о том, если есть возможность выделить изолированную комнату соразмерно части доли (сразу отпадают 1/2 в двушке, 1/3 в трешке, 1/4 в четырехкомнатном жилье), то отваливается самый важный пункт № 1.

Из всего перечисленного усматривается, что под карающий меч закона попадает совершенно ничтожная часть мелких долей в праве общей долевой собственности. От такого судебного прецента толка нет совершенно.

Границы, в которые Верховный суд предложил попасть гражданам, чтобы выкупить небольшие доли квартир, совершенно узкие и, по нашему мнению, весьма хлипковатые.

Их может поломать не то, что мало-мальски грамотный адвокат, а даже и сам ответчик-Содольщик, даже не прибегая к услугам специалистов, а просто начитавшись наших советов.

Да и все это откровенная туфта по сравнению с нижеследующим.

4. Выгода.

А из-за чего, собственно говоря, весь этот сыр-бор? Давайте-ка возьмем в руки калькулятор и пошевелим мозгами.

Для тех, кто сразу не полез в раздел НОВОСТИ, чтобы прочесть определение Верховного суда, докладываем, что суд поступил довольно справедливо в другом отношении.

Так, при определении суммы выкупа малозначительной доли, судом была принята во внимание рыночная стоимость всего жилого помещения, определенная оценочной экспертизой, а не рыночная стоимость самой доли (согласитесь, что это существенная разница). Вот это и есть основная суть определения!!!

Рассмотрим пример.

4-х комнатная квартира площадью 80 кв.м в спальнике в Москве стоит, условно говоря, 8 млн.руб., стало быть суд присудит выкупить:

1/4 выкупить по малозначительности уже нельзя, т.к. можно комнату выделить изолированную. Если комнаты смежные, тогда за 2 млн. руб. выкупай пожалуйста))))

1/5 долю от нее за 1,6 млн.руб. забирай смело)))

1/6 долю от нее за 1/3 млн. руб. выкупай не греши)))

1/8 долю от нее за 1 млн.руб приобретай в собственность)))

Такой расклад только лишь на руку владельцу незначительной доли, ведь с рынка он ее за такие деньги в жизни не продаст. К примеру, 1/4 в 4-х комнатной квартире со смежными комнатами, еще можно реально двинуть по ситуации, за 800 тыс.руб., а все что меньше только за 100-200 тыс. руб. под прописку. Так что, есть прямая выгода для мелочевки отдаться, так сказать, в руки правосудия!

Еще пример.

1-комнатная квартира в спальном районе в Москве стоит в среднем 5 млн. руб. Значит суд предложит выкупить 1/3 за 2 млн. руб., 1/4 за 1,25 млн. руб., 1/5 за 1 млн.руб., 1/10 за 500 тыс.руб. и т.д. Хотя, на самом деле, Содольщики, за такие деньги, свои доли с рынка продать не смогут.

А теперь прикиньте, сколько стоит квартира в ЦАО и сколько нужно выплатить соразмерно доле. Если квартира тянет на 20-30 млн.руб., тогда как? За 1/10 придется добровольно заплатить 2-3 млн.руб. соответственно. Не кисло! Однако, для центра Москвы, это, все же, будет дешевле, чем связываться с квартирными рейдерами. Те еще больше отхватят.

Однако, основная масса населения Столицы живет не в центре, а в округах, где цена квадратного метра значительно дешевле. Из простых подсчетов становится очевидно, что под принудительный выкуп в квартирах среднего и дешевого сегмента жилья, имеет смысл подводить только совершенно микроскопические доли, типа 1/30 и меньше, которые изначально с рынка продаются под прописку.

Отсюда вывод: хотели как лучше, а получилось как всегда!

Теперь, зная о правилах судебного выкупа, те из Содольщиков, кто еще реально думал выкупить мелкие доли за бесценок, будут еще крепче душить своих собратьев по несчастью, так как знают, что мелкую долю выгоднее выкупить с рынка, практически задаром, а не платить через суд реальные деньги от рыночной стоимости всей квартиры пропорционально выкупаемой доле.

Источник: https://sodolschik.info/priznanie-doli-neznachitelnoy

Принудительный выкуп/продажа доли в квартире!

Обязать выкупить долю в квартире
В х написали:«У моей дочери есть квартира в долевой собственности. Собственники – она, бывший муж и дети. Но жить в квартире она не может, живет с детьми у мамы.

В квартире живет бывший муж, он постоянно пьет и дебоширит. Предлагает бывшему выкупить его долю, но он не соглашается.

Что делать?»

❓ Можно ли заставить одного из долевых собственников продать свою долю, даже если он не хочет? Можно, но не всегда!

Pixabay

❗По закону (п.4 ст. 252 ГК РФ) суд может заставить долевого собственника продать свою часть, но только если:

  • доля собственника незначительна;
  • не может быть реально выделена;
  • и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Только совокупность всех этих трех обстоятельств позволит принять суду решение о принудительном выкупе доли одного из собственников. Нужно понимать, что в законе нет четких критериев, определяющих какой размер доли считать незначительным, как определить заинтересован собственник в использовании имущества или нет и т.д.

Поэтому многое зависит от конкретной ситуации и обстоятельств дела. К такому судебному разбирательству нужно тщательно готовиться: собирать доказательства, документы, справки, выписки, заявлять ходатайства.

✅ Суд будет учитывать все обстоятельства: состав семьи, есть ли родственные связи или речь идет о посторонних людях, какие взаимоотношения между собственниками, возраст, состояние здоровья и т.п.

✅ Отсутствие интереса в использовании долевого имущества может быть подтверждено выписками из реестра недвижимости о наличии другой недвижимости, сведения о том, что долевой собственник никогда не жил в спорном объекте и не предпринимал попыток вселиться. Сведения о том, что долевой собственник не несет расходы по оплате коммунальных услуг и содержанию в имуществе также помогут в этом споре.

Но не стоит думать, что суды легко и просто выносят подобного рода решения. Судебная практика по этой категории дел очень разная.

☝ Дело 5-КГ17-51 – истцы, семья из трех человек, обратилась с иском к двум другим долевым собственникам о признании их доли незначительной и ее выкупе. Общая площадь квартиры составляет 66,4 кв.м., для истцов это единственное жилье.

Ответчики в квартиру никогда не вселялись, не регистрировались и имеют в собственности другие жилые помещения существенного интереса в использовании жилого помещения не имеют.

Суд установил, что доли ответчиков являются незначительными и провести реальный раздел квартиры не представляется возможным.

Истцы неоднократно предлагали другим долевым собственникам выкупить их доли, но не сошлись в цене. Ответчики были не согласны с размером компенсации, но суд посчитал, что сумма была определена на основании отчета оценщика, а ответчики каких-либо доказательств иной стоимости не представляли, ходатайств о назначении экспертизы не заявляли.

❗Решение признать доли ответчиков незначительным и выплатить им компенсацию было оставлено Верховным судом в силе.

☝Дело 56-КГ17-13 – брат и сестра являются долевыми собственниками и владеют квартирой 175 кв.м. Сестре принадлежит 11/12 доли в квартире, а брату – 1/12. Сестра обратилась с иском о признании доли брата незначительной, прекращении его права собственности с выплатой ответчику стоимости его доли.

В отличии от героев предыдущей истории, брат проживал в этой квартире, по решению суда был определен порядок пользования. Другого жилья у него не было. Тем не менее, суд вынес решение прекратить его право собственности в спорной квартире и выплатить компенсацию.

☝Еще одно дело из этой категории 56-КГ20-10-К9- здесь очень похожая история, но только с другой стороны!

Было три долевых собственника. Один из них очень хотел продать свою долю двум другим собственникам, но достигнуть соглашения им не удавалось. Тогда он обратился в суд с иском и просил обязать других собственников выкупить его долю.

Первая инстанция в иске отказала, а следующие – удовлетворили требования истца. Дело дошло до Верховного суда.

Верховный суд оставил в силе решение первой инстанции, а другие – отменил.

❗Суд решил, что нельзя заставить ответчиков принять в свою собственность долю истца и выплатить ему компенсацию. Доля истца не является незначительной и имеет высокую стоимость.

Материальное положение ответчиков не позволяет им выплатить компенсацию, они являются пенсионерами, и не имеют других доходов кроме пенсии.

Ответчики не возражают против того, чтобы истец продолжал пользоваться жилым помещением и не против, если он продаст принадлежащую ему долю третьим лицам.

Теперь вы знаете, что есть норма, п.4 ст. 252 ГК РФ, позволяющая заставить долевого собственника расстаться со своей долей.

Судебная практика по этому вопросу очень разнообразна. И много зависит от конкретных обстоятельств дела. Кто-то из долевых собственников проявил упорство, дошел до Верховного суда и получил желаемое решение, а кто-то потерпел неудачу.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e77a480ce7f5f75aac79fb8/prinuditelnyi-vykupprodaja-doli-v-kvartire-5fca1df4702d845a135887e2

Как выкупить долю жилой площади?

Обязать выкупить долю в квартире

Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.

Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфликт сторон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственников вправе продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников.

Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога.

 В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интерес сторон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

  1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
  2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом.
  3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получив взамен денежную компенсацию.

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

  • признание доли незначительной;
  • отсутствие интереса у собственника;
  • невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

  1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
  2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
  3. Информация о досудебном решении проблемы.
  4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Выкуп через суд

Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки.

В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего.

Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:

  • собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
  • владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
  • собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/vykup-doli-v-kvartire.html

Собственника доли в квартире можно заставить ее продать – Рынок жилья

Обязать выкупить долю в квартире

25.09.2014 | 15:20 168138

Собственник большей доли в квартире может по решению суда выплатить компенсацию собственнику меньшей, даже вопреки его желанию. Долгое время подобное было невозможно, но Верховный Суд России создал прецедент.

В 2012 году Верховный Суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры, вынес революционное решение. У каждого из них были доли в общей недвижимости.

Рассмотрев все доводы и прежние судебные решения, Верховный Суд постановил: права собственника большей доли могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации.

При этом собственники существенно меньшей доли утрачивают на нее право.

Тяжелое наследие приватизации

Возможность продавать и покупать не только целые квартиры, но и их части возникла у граждан в начале 1990-х, когда был принят закон о собственности. А доли появились благодаря тому, что квартира могла быть приватизирована на несколько человек – как членов семьи, так и просто зарегистрированных в ней граждан.

С тех пор доли превратились в ходовой товар. «Исходя из анализа данных Росреестра, количество сделок купли-продажи с долями в жилых помещениях в Петербурге составляет около 40% от всех зарегистрированных, – говорит руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

– И это только купля-продажа, а есть еще дарение, наследование и пр. Так что этот показатель может быть намного больше».

Граждане нередко приобретают всего пару метров ради того, чтобы получить регистрацию.

А иногда это делается и с неблаговидными целями – вселиться, превратить жизнь соседей в ад и в перспективе завладеть всей жилплощадью.

На торговле долями в квартирах специализируются иные нечистоплотные риэлторы, имеющие связи с криминальным миром. Первые проводят сделки, вторые обеспечивают давление. Случается и так, что в один прекрасный день у кого-то из собственников появляются свои интересы, которые расходятся с интересами всех остальных. При этом у кого-то в собственности может быть мизерная доля всей квартиры, всего пара квадратных метров. Юридически такой собственник имеет полное право пользоваться ею – проживать, продать, сдать в аренду, зарегистрировать там супругу или ребенка. Но практически это нонсенс, ведь пользоваться парой метров, не нарушая границ соседней собственности, невозможно. Когда собственник малой доли сам готов отказаться от нее, то все очень просто. Он либо дарит, либо продает свои метры сособственнику. Правда, последний не всегда готов платить. Особенно, когда с него требуют ту часть рыночной стоимости квартиры, которой он и так давно пользуется без всяких препятствий со стороны (сособственники, имеющие столь малые доли чаще всего проживают где-то в другом месте). В таком случае можно уведомить своего «более состоятельного» соседа о намерении продать  долю в квартире. Он может в течение 30 дней воспользоваться преимущественным правом покупки. Если право не будет использовано, то можно продавать третьим лицам.
Другое дело, найдутся ли такие. Ведь если доля – не отдельная комната в коммуналке, а непригодные для жизни на них несколько метров, то мало кому нужна такая сделка.

В таком случае на владельца большей доли подают в суд с целью принудить его выкупить меньшую долю. И такие судебные решения были.

Тушинское дело

Но гораздо интереснее обратная ситуация, когда собственник большей доли желает стать единым владельцем квартиры, но собственник меньшей всячески противится этому. В течение двух десятков лет со времени старта приватизации в российской судебной практике не было прецедентов, когда было бы принято решение об обязании собственника продать его долю в квартире.

Однако относительно недавно Верховный Суд РФ такой прецедент создал. Дело было в столице. Гражданка N обратилась в суд с иском к бывшему мужу. Когда-то она приобрела трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Брак распался. Районный суд признал за женщиной 13/14 доли в квартире. Бывшему супругу досталось 1/14.

Его доля, в пересчете на площадь соответствовала 2,5 кв. м жилой площади. После развода бывший супруг в квартире не появлялся и никакого беспокойства гражданке N не доставлял. Зато спустя некоторое время он подписал договор пожизненного содержания с сыном от другого брака. Тот прописался в квартире сам и прописал свою дочь.

Затем договор с сыном был расторгнут, но подписан новый – такой же – с невесткой. Собственницей 1/14 доли стала уже она. В итоге на 1/14 квартиры прописаны двое родителей, несовершеннолетний ребенок и бывший муж гражданки N.

Гражданка N обратилась в Тушинский районный суд с иском, где требовала прекратить право собственности невестки бывшего мужа на 1/14 доли, предоставить ей возможность выплатить невестке компенсацию за долю и выписать всех посторонних для N людей, включая несовершеннолетнего ребенка (сын невестки). Семья из четырех человек не собирались отступать.

Более того, во встречном иске они требовали не только, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру, но и считали возможным определить для них порядок пользования одной комнатой в этой квартире. Тушинский районный суд частично удовлетворил оба иска. Согласился с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать.

Однако и встречный иск невестки о вселении на эти 2,5 кв. м суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения. Таким образом, районный и городской суды не помогли гражданам, а только окончательно запутали и без того сложную ситуацию.

Поэтому владелица большей части квартиры решила искать правды в Верховном Суде.

Верховный Суд заявил, что обе судебные инстанции – и районный и городской суды – «существенно нарушили нормы материального права». И решил, что истица должна выплатить своим соседям «принудительную компенсацию», а право собственности невестки должно быть прекращено.

Верховная логика

Тушинский районный суд рассуждал так. Квартира состоит из одной изолированной комнаты площадью 11,4 кв. м и двух проходных по 8 и 16 кв. м. Та самая 1/14 доли составляет 2,5 кв. м жилой площади… но такого помещения в квартире нет. По статье 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), компенсация за незначительную долю не может быть принудительна.

Поэтому иск о прекращении прав собственности всех вновь прописавшихся и выплате им компенсации райсуд не удовлетворил. Ребенку суд прописку оставил, так как родители решают, где ему жить. Одним из родителей и является невестка. Она же – собственник этих 2,5 кв. м. Поэтому имеет право зарегистрировать там сына.

Бывшему мужу суд также оставил прописку, так как он был вселен к собственнице, жене, во время брака, а после развода он по закону (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) «не утратил право пользования квартирой по месту регистрации». Однако Верховный Суд ту же самую ситуацию оценил иначе. По ГК РФ общее имущество можно делить по согласованию между собственниками.

Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник, с его согласия, может получить долю деньгами. Далее Верховный Суд рассуждал так. Определить порядок пользования жилым помещением новым собственникам при размере их доли нельзя.

Точно также и определить порядок пользования «части общего имущества, соразмерной их доле», как записано в 247-й статье ГК РФ, тоже нельзя. Родственники бывшего мужа, включая несовершеннолетнего, никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они – посторонние люди.

Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался. По статье 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить, а доля в 2,5 кв. м для этого непригодна, так как ее не представляется возможным «выделить в натуре». Поэтому Верховный Суд принял оценку экспертов, по которой мизерная доля стоит 400 тыс. руб.

Эта сумма и стала размером принудительной компенсации, которой и добивалась гражданка N. По поводу ребенка суд решил, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной «трешке» никогда не жили (ст. 20 ГК РФ). А соответственно, право пользования квартирой не приобрели.

Знала ли истица, что ее иск войдет в историю судебной практики!.. Ведь данное решение Верховного Суда объясняет нижестоящим судам, как применять закон в подобных ситуациях, когда конфликт между сособственниками, казалось бы, неразрешим.

Мнения

Директор департамента расселения агентства недвижимости Home estate Аркадий Леонов:
– «Если у квартиры много собственников, они никак не могут поделить ее самостоятельно, а при этом у всех есть другое жилое имущество в собственности, то о продаже мелких долей крупному собственнику говорить вполне уместно. Другое дело, если данный объект является для “мелкого” собственника единственным местом жительства. Тогда, конечно, это будет несправедливо».

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»Софья Соколова:
– «При таком подходе существует очень большой риск, что собственников небольших долей в коммунальных квартирах будут шантажировать судами.

Мол, не хотите отдавать по-хорошему, так мы пойдем в суд.

Поэтому, с нашей точки зрения, хотя описываемое решение Верховного Суда и должно служить ориентиром при разрешении вопросов в аналогичных делах, судам следует внимательно рассматривать каждый случай, основываясь при этом на конституционных принципах».

Генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости»Анна Максимова:
– «Это революционное решение Верховного Суда, вопреки всей предыдущей практике. Тем не менее не думаю, что все суды теперь поголовно будут выносить подобные решения. Все будет зависеть от каждой конкретной ситуации».

Вячеслав Березниченко    Коллаж: Татьяна Воронина   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/102423/

Принудительный выкуп доли у сособственника возможен!

Обязать выкупить долю в квартире

Всем доброго времени суток.

Предыдущий пост имел относительный успех https://new.pikabu.ru/story/ne_lenites_otmenyat_sudebnyie_pr…), поэтому я решил поделиться с Вами решением еще одной проблемы. Убежден: лучше знать, как ситуация может быть решена, и избегать возможных рисков ее возникновения, ну а коль она возникла – знать, какой выход возможен из нее.

К слову, сам я избежать случившегося не смог. Но обо всем по порядку…

Итак, небольшая предыстория.

Два года назад, после смерти моего деда, отец вступил в наследство. Из наследственной массы, т.е. того, что оставил после себя покойный дед, была однокомнатная квартира. Разумеется, тут же нашлись «родственники», кто посчитал возможным заявить свои притязания на это имущество.

Ситуацию в некотором смысле упрощало то, что наследство было отписано отцу по завещанию, составленному у нотариуса, и сомнений в подлинности не вызывало.

Опуская подробности того судебного процесса и всю ту грязь, что неизменно является следствием семейных и наследственных споров, скажу лишь то, что сводная сестра отца, оформив справку об инвалидности, требовала обязательную долю. Суд сестре её присудил. В размере 1/6 доли от однокомнатной квартиры.

Именно о том, как можно принудительно лишить сособственника его доли, и хочу рассказать. Опять же, отходя несколько от предмета рассказа, я хочу упомянуть, что этот пост носит скорее информативный характер, для людей, далеких от правовой науки, и может быть кому-то полезным.

Конечно, мы – не из той породы людей, кто стремиться обобрать пенсионерку-инвалида. Суд стал для нас крайней мерой, поскольку в силу личных неприязненных отношений с отцом было ясно: владеть/пользоваться/распоряжаться совместно с сестрой мы этой квартирой не сможем.

Договориться же о суммах выплаты мы не смогли.

И хотя цифры, озвученные нами, были взяты не с потолка (руководствовались заключением оценочной экспертизы, на проведение которой сестра была согласна), тем не менее, суммы, определенные экспертизой, она посчитала «варварски заниженными» и ни о каком выкупе в добровольном порядке уже не могло быть и речи.

Значит, для того, чтобы по суду Вы могли требовать выкупа доли у сособственника, необходимо наличие одновременно (именно, одновременно!) трех обстоятельств:

– доля сособственника мала;

– она не может быть выделена в натуре, т.е. как отдельный объект права;

– и, наконец, сособственник не имеет интереса в этой доле.

А теперь, несколько слов о том, что скрывают за собой сие сухие канцелярские понятия.

Определение незначительности (или малозначительности) доли устанавливается через соотношение того, какая площадь у самого объекта недвижимости и того, какой долей владеет сособственник.

Судебная практика по этому вопросу идет по пути того, что всякая доля ниже ¼ части, признается малозначительной. Данная цифра не является голословной. Так, в своем решении Московский городской суд, по-моему, в 2016 году, признал ¼ часть как незначительную.

Наиболее часто встречающиеся размеры долей, признаваемых малозначительными – это ¼, 1/8, 1/10 ну, и так далее…

При этом, очень важным моментом в определении малозначительности доли является то, может ли размер выкупаемой доли соответствовать площади жилого помещении (именно жилого). Для целей определения малозначительности доли площадь туалета, коридора, балкона, разумеется, не учитывается, поскольку проживание там с точки зрения права невозможно.

В нашем случае, при общей площади «однушки» в 34,7 кв. метров, 1/6 доли соответствовала примерно 5,8 кв. метрам жилья. Согласно техпаспорту квартиры ни комната, ни кухня такой площади не соответствовали.

Предвосхищая тезис о том, что при владении долями мы владеем «абсолютной долей» во всем объекте недвижимости (ну т.е. 1/6 в туалете, 1/6 – в коридоре, 1/6 – в кухне и т.д.), и поэтому вопрос о выделе доли ставиться не должен, скажу: Должен!

Должен именно потому, что определение реальных площадей имеет значение для квалификации второго пункта, а именно – возможно или невозможно выделение доли сособственника в натуре.

Ставя этот вопрос на рассмотрение суда, будьте заранее убеждены в том, что выкупаемая доля с ее фактической площадью, не может быть изолирована от остального объекта недвижимости.

В том случае, если Ваша доля соответствует площади какой-нибудь комнаты, которую можно изолировать, завести туда отдельные коммуникации и прорубить вход, выдел в натуре будет признан судом возможным.

Соответственно, в этом случае мы теряем совокупность тех условий, о которых я сказал изначально, и рассчитывать на удовлетворение заявленных требований не придется.

Опять же, в нашем случае!, выдел доли был возможен.

Возможен потому, что квартира расположена на 4 этаже многоквартирного дома, коммуникации в доме едины и их перепланировка также не реальна, прорубить отдельный вход мы также не имеем возможности (ну не залетать же она туда будет?). Ну, и наконец, ЧТО отделять в таком случае, если сособственнику принадлежит всего-то порядка 6 кв. метров жилплощади?

Нужно отдать юристу сестры должное, так как он пытался парировать эти доводы тем, что мы, мол, чиним сестре препятствия: прописаться ей не даем, всячески ее ущемляем. Хороший ход, но – слабый.

Данные аргументы нами были озвучены, как злоупотребление правом, с чем суд согласился.

Мы показали, что за два года (ДВА, Карл!) она не понесла ни копейки расходов на содержание жилья, ни разу не приехала и не поинтересовалась судьбой квартиры-кровинушки, да и сами требования о прописке магическим образом были заявлены только в здании суда; сама же она проживает по другому адресу и домашнее хозяйство ведет там же.

Оригиналы кассовых чеков об оплате всех расходов, связанных с содержанием жилья за два года, а также показания жильцов подъезда дома были обоснованно приняты судом во внимание, а сестра – послана в пешее эротическое.

Касаемо размера выплачиваемой доли она, конечно, поупиралась. Мы сказали о том, что оценщик посчитал квартиру в 750К, соответственно, её доля – это 125К. Сказали и о том, что предлагали ей 150К, но ей и этого показалось несправедливо мало. Хочет человек больше!

Юрист заявил о том, что экспертиза не должна приниматься во внимание, т.к. цитата «эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний».

Честно говоря, еб@нутый аргумент, восходящий к анналам гражданского процессуального законодательства. Т.е. если расчет в целом проведен верно и методика проведения экспертизы отвечает требованиям ФСО (не путать с Федеральной службой безопасности), но эксперту Вы не погрозили УК РФ, то нет правды в его писанине.

Ну, хрен с ним! Экспертиза, так экспертиза. Суд производство приостановил.

Видели бы Вы её глаза, когда судебная экспертиза показала меньше того, что насчитал «наш» эксперт. Было вякание насчет того, чтобы взять за основу нашу оценку, но и мы, и суд сказали – в основу судебного решения положить выводы судебного эксперта.

Итог: Еще один год судебных баданий и доля, что выкуплена за более, чем скромную сумму. Оплата судебной экспертизы легла на нее, плюс я оформил договор через знакомого ИП на «якобы» оказываемые им нам услуги в части составления иска. Мол, мы дурачки: ничего не понимаем и пошли к юристу.

Суд все это дело удовлетворил.

Мораль? Всегда оставайтесь людьми, не будьте жадными и знайте, что выкуп доли через суд возможен.

Всем добра, адекватных родственников и справедливых судов.

Источник: https://pikabu.ru/story/prinuditelnyiy_vyikup_doli_u_sosobstvennika_vozmozhen_5700940

Принудительный выкуп доли в квартире, какую долю можно выкупить и как это сделать

Обязать выкупить долю в квартире

Собираясь продать квартиру, один из её владельцев может столкнуться с проблемой – нежеланием совладельца продавать эту недвижимость. Одно дело, когда обоим собственникам принадлежат сравнительно равные части квартиры.

Но нередко, один владеет практически всей квартирой, а у второго в собственности ничтожная часть.

Но, понимая, что эта мизерная собственность даёт ему возможность воспрепятствовать заключению сделки, он требует за её выкуп несоразмерную цену, либо вообще отказывается продавать.

В этом случае остаётся только один вариант решения проблемы – признать долю незначительной по решению суда.

Что такое незначительная доля?

Законы не содержат строгого определения незначительной доли. Однако, судебная практика показывает, что таковой считают совсем малые части квартиры, которые нельзя выделить в отдельное помещение.

Соответственно, владелец этой доли не заинтересован в проживании в квартире и ином использовании своей собственности.

В некоторых случаях без экспертизы квартиры сложно понять, насколько мала та или иная доля.

Незначительная доля в квартире может быть принудительно продана остальным владельцам. 252-я статья ГК РФ допускает такую сделку даже против воли владельца доли. Для этого и необходимо признание доли незначительной.

Какая доля в квартире может быть признана незначительной?

Как уже сказано выше – точного понятия незначительной доли нет. Но есть рекомендации Верховного суда РФ, согласно которым незначительной признают такую площадь в квартире, которая соответствует ряду характеристик:

  • Её невозможно выделить в натуральном размере.
  • Из-за неё возникают сложности в пользовании квартирой.
  • Владелец доли не проживает в квартире и не имеет к ней интереса.
  • За собственником доли есть долг по коммунальным платежам.
  • У него есть другое жильё.

Совокупность этих факторов приведёт к признаю в суде доли незначительной.

В случае, когда владелец проживает в квартире, и у него нет другого жильца, выкупить такую часть недвижимости без его согласия не удастся.

Конкретную площадь, которая будет признана незначительной назвать сложно, потому что четвёртая часть однокомнатной квартиры и четвёртая часть двухкомнатной – доли совершенно разные по площади.

Порядок признания доли в квартире незначительной

Только суд имеет право признать собственность в жилой недвижимости незначительной и после его решения возможен принудительный выкуп доли в квартире.

Способы

Решить конфликт вокруг выкупа части жилья возможно двумя способами:

  • По соглашению о безвозмездной передаче доли или о её выкупе.
  • По решению суда.

Чаще используется второй способ, потому что владельцы долей не могут договориться о стоимости выкупа.

Порядок действий

Прежде, чем подавать иск в суд, нужно попытаться выкупить долю у её владельца. Если он откажется, это будет доказательством попытки решить проблему в досудебном порядке. После этого уже можно подавать иск в суд.

На этом этапе важно убедить владельца мизерной доли в её низкой рыночной цене.

Перед подачей иска нужно собрать доказательства того, что владелец доли не платит за коммунальные услуги, не участвует в ремонте и содержании квартиры, не проживает в ней и т.д. Подойдут все факты, которые продемонстрируют отсутствие у владельца потребности и интереса к этой квартире.

Далее нужно составить иск, руководствуясь 131 и 132 статьями ГПК РФ.

К иску нужно приложить все документальные доказательства по делу, а также квитанцию об оплате госпошлины и зачислении средства для выкупа на счёт суда (в качестве альтернативы можно использовать нотариальный депозит).

Подавать иск можно по месту расположения квартиры или месту регистрации ответчика.

В суде желательно участие свидетелей, а в некоторых случаях стоит ходатайствовать о проведении техническо-строительной экспертизы.

Если суд вынесет решение о принудительном выкупе доли в квартире, то на подачу апелляций отводится 30 дней, после чего решение вступит в силу.

Заключительный этап – выкуп за установленную судом цену и переоформление прав собственности в Росреестре.

Необходимые документы

Суду нужно предоставить:

  • Иск в 3 экземплярах.
  • Копию паспорта истца.
  • Квитанции об оплате госпошлины и внесении денег за выкуп.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (подавать иск могут лишь её собственники или их доверенные лица).
  • Если иск подаёт доверенное лицо, то копию доверенности и его паспорт.
  • Доказательства досудебных попыток договориться.
  • Техпаспорт квартиры.
  • Выписка из домовой книги, если ответчик не живёт по данному адресу.
  • Экспертное заключение о том, что в натуральном виде долю выделить нельзя.
  • Иные документы, которые доказывают позицию истца.

С иском нужно подавать копии документов (только квитанцию об оплате пошлины в оригинале). Оригиналы нужно принести на судебное заседание.

Исковое заявление

Иск составляется в стандартной для таких заявлений форме. В нём должны быть:

  • Данные суда, истца и ответчика.
  • Описание квартиры и спорной доли.
  • Объяснения и доказательства её незначительности.
  • Ссылка на 252 статью ГК РФ.
  • Исковые требования.
  • Список прилагаемых документов.
  • Подпись и дата.

Составляется иск в трёх экземплярах – для суда, истца и ответчика.

Расходы

Помимо суммы выкупа доли истец должен оплатить:

  • Госпошлину. Её размер варьируется от 400 рублей до 60 тысяч.
  • Экспертизу (от 5 до 20 тысяч рублей).
  • Судебные издержки (около 5 тысяч).
  • Пошлину за регистрацию прав собственности в Росреестре – 2000 рублей.

В случае победы истца, судебные издержки лягут на плечи ответчика.

Сроки

Процесс судебных разбирательств по таким делам довольно долгий, в среднем 2-4 месяца. К этому времени стоит добавить срок апелляций – 30 дней и 10 в случае решения мирового суда.

Проблемы принудительного выкупа доли

Подытоживая, стоит отметить, что в большинстве случаев препятствием для принудительного выкупа доли в квартире является желание её владельца продать своё имущество дороже реальной стоимости.

Конечно, судебное решение эту проблему решает, но важно доказать, что доля является незначительной.

А это не так просто, потому что не всегда есть доказательства того, что владелец доли не пользуется своим имуществом.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prinuditelnyj-vykup-doli-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.