Нужен ли акт передачи при продаже квартиры

Содержание

Зачем и когда подписывается акт приема передачи квартиры

Нужен ли акт передачи при продаже квартиры
Купля-продажа квартиры

Процесс покупки квартиры вызывает множество вопросов, в частности, когда подписывается акт приема передачи квартиры?

Обязательно ли это и как правильно составляется.

Зачем составляют акт передачи

Люди, пытаясь разобраться в законах, когда, например, пытаются продать недвижимость, заглядывают в кодексы, другие законы или нормативные акты они не затрагивают или, не зная о них, или не считая нужным делать это.

Процесс переоформления квартиры с одного собственника на другого сложный вопрос для всех сторон сделки, вызывает много волнений, напряжение.

И пока не завершится, все участники в той или иной мере будут в нем находиться. В процессе оформления встает вопрос, когда оформляется акт передачи квартиры сторонами договора?

Акт передачи квартиры подтверждает юридически, что конкретное имущество было передано.  Вручения ключей недостаточно, как знака передачи имущества, как это делается, например, с товарами на складе согласно договору поставки.

Договор купли-продажи подтверждает факт договоренности между сторонами о предмете и иных условиях, частности, цене, состоянии жилья.

Подписание акта подтверждает, что фактическое владение перешло к покупателю, и ответственность за квартиру теперь полностью несет он. Данный факт важен для отношений между сторонами, с налоговой службой, с коммунальными службами, ответственными за содержание дома.

Что говорится в законодательстве на счет акта? В ГК в ст. 556 есть положение о фиксации передачи недвижимости путем составления документа, где бы данный факт отражался. Закон не устанавливает строгой формы или иных требований к нему, важно наличие данного документа.

Согласно закону сделка считается завершенной и исполненной до конца только после передачи имущества согласно документам. Ни фактическая передача, ни регистрация договора, ни иные действия не могут служить подтверждением передачи.

Отказ участника сделки подписывать акт передачи считается нарушением обязанности передать и соответственно принять имущество.

Отсутствие акта ничем обычно не оборачивается для сторон, однако, не все люди в нашем мире добросовестные. Когда подписывается акт приема передачи квартиры при продаже, решают стороны, но желательно сделать все до регистрации договора.

При регистрации требуют акт передачи. В случае с нотариусом проверка пакета документов не проводится, и отсутствие акта может вызвать в дальнейшем проблемы.

Как может пострадать продавец

Пока не будет официального подтверждения о передаче объекта, покупатель вправе заявить, что продавец передал ему квартиру, которая ни на что не годная.

Соседи, пострадавшие из-за потопа или пожара в квартире могут также направить претензии к бывшему собственнику. В случае с потопами, правда, сделано исключение – отвечает за все собственник, чье право было зарегистрировано.

Тем не менее, риски остаются, и лучше принять меры, чтобы ограничить себя  от возможных неприятностей. Вероятность выигрыша в таком деле минимальная, стоит учитывать человеческий фактор и разное толкование и не рисковать.

Акт передачи. Квартира в новостройке

Продажа-покупка квартиры в новостройке

Принято считать, что сложности подстерегают покупателей квартир в новостройках, на вторичном рынке это не так серьезно.

На деле ранее используемая квартира также может таить в себе множество сюрпризов.

Чего, например, стоит скрытое незаконное подключение к системе энергоснабжения мимо счетчика, учитывающего потребление энергии.

Встречаются и серьезные дефекты сантехники, системы отопления, которые на первый взгляд или незаметны или их целенаправленно скрывали.

С домами в новостройке все яснее. Когда подписывается акт приема передачи квартиры в новостройке? Явно не как только застройщик предложил подписать документ.

Квартира может иметь в себе явные и скрытые  дефекты. Со скрытыми дефектами еще не все так сложно, о них можно заявить со временем. Явные дефекты после подписания становятся полностью проблемой покупателя.

Нельзя его подписывать, если же подписывается, то с отметками о недостатках, они обязательно указываются в документе. Нельзя соглашаться на обещание представителя компании застройщика удалить все недостатки после подписания акта.

Что служит причиной недовольства:

  • электросети
  • система водоснабжения
  • отделка
  • лестничные площадки могут быть завалены мусором

Перечень примерный, в каждой ситуации все индивидуально, претензии должны быть четкими, чтобы можно было определить, в чем проблема.

Недостатки квартиры всегда связаны с недоработками компании застройщика. Просто, одни клиенты хотят быстрее подписать документы, чтобы застройщик им оформил документы и они стали полноправными собственниками.

Другие клиенты, наоборот требуют устранить все недостатки, чтобы обживаться в готовой квартире. Доделывать работу застройщика оказывается порой дорогим удовольствием.

Что касается фиксации прав собственности промежуточный вариант подписание акта с замечаниями. Такой ход дает возможность оформить юридические права и оставляет покупателю возможность требовать устранения недостатков.

Правила составления

Информация в акте может быть вписана в договор. Например, одним из пунктов договора может быть установлено, что квартира считается переданной с  момента подписания.

Можно привязать передачу квартиры к передаче денег или проработать свой вариант. Акт пишут чаще всего на отдельном листе бумаги, но с полным перечнем реквизитов сторон, описания передаваемого объекта.

Соответствующий пункт в договоре ссылается на предмет договора, в акт записываются данные из кадастрового паспорта, адрес квартиры.

В акте можно сослаться на договор, в связи с которым он составляется. Акт должен формулироваться четко. Прямо пишется, что квартира передана продавцом, а покупатель её принял:

  • акт последний документ, где указывают о недочетах
  • данные о сторонах берутся полностью из паспорта, прописывается номер паспорта, кем и когда он был выдан
  • стороны обязательно ставят подписи, ставится дата

Отсутствие недочетов подтверждается записью об отсутствии претензий. Они касаются и технического состояния квартиры и задолженности по оплате коммунальных услуг.

Кто составит акт? Образец акта располагается в МФЦ или управлении Росреестра. Бесчисленное число вариантов предлагается скачать в Интернете. Помощь в составлении оказывают юристы, нотариусы.

Акт составляется в 3-х экземплярах минимум: два для сторон, третий для регистрационной службы, копию себе оставляет нотариус, если он занимается оформлением сделки.

Если сторон больше, то и составляется соответствующее количество копий акта. Такое происходит при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

Если акту не хватает четкости, его нельзя назвать полным с юридической точки зрения, регистратор приостановит регистрацию или откажет в ней до исправления акта.

Дополнительные тонкости

При составлении акта следует учитывать все нюансы

Закон о долевом строительстве обязывает стороны составить  акт передачи, кроме этого, он нужен для дальнейшего оформления прав на жилье.

Застройщики стараются уклониться подписывать документы, откладывая это под благовидным предлогом.

Затем составляют акт в одностороннем порядке, ссылаясь на недобросовестность покупателя.

Как только наступает время сдачи жилья, и застройщик, судя по всему, уклоняется подписывать акт с замечаниями покупателя, стоит направить ему наполовину заполненный акт с замечаниями.

Направлять надо с описью и уведомлением.

В суде документы послужат доказательством, не важно, явится кто-то из конторы застройщика забирать письмо или нет.

Кроме этого, на застройщика стоит пожаловаться в управление строительного надзора, в прокуратуру. Это заставит застройщика уступить покупателю, особенно, если замечания не у одного покупателя.

Задержка с передачей квартиры для застройщика еще и чревата неустойкой, сумма может оказаться значительной, особенно в случае с несколькими покупателями одновременно.

На вторичном рынке распространены ситуации, когда в проданной квартире остаются прописанными бывшие члены семьи продавца. В договоре или акте обязательно нужно указывать, что все жильцы квартиры, связанные с бывшим собственником сняты с регистрационного учета.

Продавец обязан предоставить справку от управляющей компании о том, что все выписаны. Если по каким-то причинам, кто-то остался на учете, после подписания акта, проблем решается новым собственником.

Отсутствие акта способно вызвать сложности в процессе оформления налогового вычета. Не каждый налоговый инспектор требует данный документ, но все же, он может оказаться нужным.

Не менее дотошными оказываются банки, которым предлагается в качестве залога передача квартиры. Отсутствие акта охладит отношение  банка к клиенту.

Ему могут даже отказать в кредите. Банк заинтересован уйти от любого риска потерять обременение и соответственно свои гарантии вернуть деньги при негативном развитии ситуации.

Нуждающийся в деньгах человек может в результате  пытаться продать квартиру по сниженной цене.

Таким образом, акт передачи при продаже квартиры не просто формальность, он обеспечит защиту прав всех участников сделки. Для этого, он должен быть составлен максимально полно, чтобы его нельзя было толковать как-то двояко.

Подробнее об акте приема-передачи квартиры, представлено на видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://VyborPrava.com/nedvizhimost/pokupka/kogda-podpisyvaetsya-akt-priema-peredachi-kvartiry.html

Нужно ли оформлять акт при купле-продаже квартиры

Нужен ли акт передачи при продаже квартиры

Передача недвижимой вещи от одной стороны сделки к другой подтверждается актом или иным документом.

Моментом передачи считается подписание этого акта. Уклонение одной из сторон от составления или подписания порождает право каждой стороны выдвигать требования, которые могут быть равносильными отказу от совершения сделки.

Принятие покупателем имущества, не соответствующего заявленным в договоре условиям, даже если это отражено в акте, не освобождает продавца от ответственности. Момент передачи регламентируется ст. 556 ГК РФ.

Законодатель разделяет два основных момента — передача прав собственности на недвижимость и её передача в качестве объекта. Первое происходит в момент государственной регистрации сделки. Второе не имеет жёсткой привязки к этому во времени. Продать можно любую недвижимость, в том числе и ту, что уже используется покупателем.

Сущность акта при совершении сделок купли-продажи

Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст.

223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.

К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию.

Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его.

При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.

Указание в акте приёмки истинного состояния дел оставляет за покупателем право требовать от продавца исправления ситуации и сохраняет за ним ответственность в обязательствах, взятых им на себя в момент заключения договора.

Если же названное в примере исчезновение части имущества относится к области случайных рисков, то нужно иметь в виду два немаловажных аспекта:

  • ст. 211 ГК РФ устанавливает, что риски, связанные с состоянием имущества, несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, поэтому они переходят к покупателю в момент признания его собственником;
  • стороны могут изменить это, внеся в договор пункт о том, когда риски переходят к покупателю.

Вручение имущества покупателю приобретает статуса исполненного после совершения двух событий:

  • фактической передачи вещи покупателю;
  • подписания акта о передаче.

Такой порядок отрицает возможность приравнивания к передаче недвижимости любых других событий. К примеру, если продавец передал покупателю ключи от квартиры, то это не означает, что он передал квартиру.

Причиной выделения недвижимости в отдельный вид собственности является её большая экономическая значимость. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, все ключевые события, связанные в возникновением или прекращением прав на недвижимость, подлежат обязательной государственной регистрации.

Нужно понимать, что отказ от подписания одной из сторон акта даёт другой право требовать то, что предусмотрено договором купли-продажи. Покупатель получает право требовать недвижимую вещь или возмещения всех затрат, связанных с попыткой её приобретения.

Продавец — принятия товара, а если этого не произойдёт, то он получает возможность отказаться от своих обязательств.

Переход прав на недвижимость

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.

Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.

Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.

Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rulaws/nujno-li-oformliat-akt-pri-kupleprodaje-kvartiry-5d89da138d5b5f00b0ca3361

Зачем при сделке на «вторичке» нужен акт приема-передачи жилья?

Нужен ли акт передачи при продаже квартиры

О приеме квартиры в новом, только что построенном доме, и о составлении акта приема-передачи мы уже писали. Но, оказывается, и при сделках на вторичном рынке его тоже нужно составлять! А зачем — об этом рассказывает нотариус Алексей Комаров.

В большинстве случаев при заключении сделки на «вторичке» стороны относят передачу жилья к несущественным моментам. При заключении сделок лишь в половине случаев порядок расчетов привязан к предъявлению акта приема-передачи жилья.

Часто условие о передаче включают в текст договора (нотариального) купли-продажи квартиры, и сам договор становится одновременно и актом приема-передачи. Иногда акт подписывается отдельно в момент фактической приемки имущества.

Но чаще стороны вообще игнорируют оформление этого документа. А зря: он может сыграть решающую роль в разных спорных ситуациях.

В основном покупатели настаивают на акте при заключении нотариальной сделки, так как нотариусы включают в текст договора ссылку на ст. 556 ГК РФ, которая говорит, что передача недвижимости покупателю осуществляется по передаточному акту или иному документу.

Зачем он нужен?

Передаточный акт решает два вопроса. Во-первых, принимая жилье, покупатель фиксирует техническое состояние объекта. Акт может быть подписан как с указанием на отсутствие технических дефектов, так и с указанием на их наличие.

Во-вторых, подписанный акт — это этап исполнения сделки приема-передачи недвижимости. Из самого смысла определения понятия договора купли-продажи следует, что покупатель обязуется объект принять и оплатить.

Форма акта приема передачи допускается простая письменная, вне зависимости от того, в какой форме составлен сам договор купли-продажи: в простой письменной или нотариальной. Однако, как указано выше, ничто не мешает сторонам указанный документ заверить нотариально.

Более того, несмотря на прямое требование закона о письменной форме документа, судебная практика идет по пути того, что покупатель, фактически вселившийся в жилье, считается принявшим квартиру.

Покупатель же, принявший квартиру, но фактически не вселившийся в нее (принявший на бумаге), судами расценивается как не принявший вообще, поскольку принятие объекта подразумевает передачу его во владение новому собственнику.

В случае судебного спора момент вступления во владение имуществом будет иметь принципиальное значение для установления факта передачи квартиры

вне зависимости от того, подписывался сторонами акт или нет. На практике подписание акта приема-передачи происходит после государственной регистрации права на нового собственника.

На вход с вещами… или без?

Если жилье продается с набором вещей (газовый котел, мебель, техника и т. д.), которые по договоренности остаются у покупателя, но расчет за объект не «завязан» на акт передачи, нередко возникает недопонимание.

После указанного в договоре купли-продажи времени на освобождение жилья покупатель приходит на приемку-передачу квартиры, и выясняется, что часть вещей, которые должны были там остаться, отсутствуют или квартира в принципе пустая.

В указанном случае необходимо заключать два разных договора купли-продажи: на объект недвижимости и на движимые вещи в квартире.

При этом договор о продаже движимых вещей можно заключить с отлагательным условием регистрации перехода права собственности по договору на жилье. Очевидно, что покупателю не нужны вещи в квартире, если право по основному договору по каким-либо причинам не пройдет регистрацию в Реестре.

Если жилье с дефектом

Ситуация, когда в купленном объекте обнаруживаются трещины в стенах или иные конструктивные недостатки, не редкость. Такая история может развиваться по-разному, если покупатель принял недвижимость без оговорок о дефектах в акте приема-передачи, если акт не подписывался и если в составленном акте нашли отражение указанные недостатки.

В первом и втором случаях при обнаружении недостатков в разумный срок, по правилам ст. 477 ГК РФ, в течение двух лет с момента передачи (вступления в фактическое владение), а в последнем случае в разумный срок после подписания акта приема-передачи, покупатель заявляет требования к продавцу в порядке ст. 475 ГК РФ.

Покупатель вправе потребовать уменьшения стоимости жилья, возмещения понесенных расходов на устранение недостатков

или выполнения продавцом требований об устранении недостатков самостоятельно. В случае если дефект является существенным нарушением требованиям качества и устранение его несоразмерно покупке, договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке с требованием о возмещении причиненного вреда истцу.

Спорные случаи и мошенничества

Говоря о передаче имущества в части исполнения сделки, нужно выделить два момента. Во-первых, расторгнуть договор по взаимному согласию во внесудебном порядке стороны вправе только до момента его исполнения. По общему правилу под исполнением понимается оплата жилья (принятие оплаты продавцом) и передача объекта (прием объекта покупателем), регистрация перехода права в Реестре.

Во-вторых и в-главных, большинство сделок с жильем в России проходят в простой письменной форме. Именно по такой форме сделок происходят основные мошенничества — двойные, тройные продажи.

Схема обмана проста: при сделке без юриста, нотариуса после подписания договора все оригиналы документов остаются на руках у продавца, и стороны с подписанными документами едут на регистрацию перехода прав, обычно через представителей по доверенности. Однако по пути до регистрирующего органа представители с продавцом заезжают еще на несколько сделок по продаже одной и той же квартиры.

В итоге мы имеем одного недобросовестного продавца и нескольких добросовестных приобретателей, между которыми встает законный вопрос: кто же собственник жилья?

Так вот, собственником суд признает того из покупателей, кто первый принял объект по акту приема-передачи!

Остальные покупатели (кредиторы) будут довольствоваться правом на возмещение убытков по ст. 398 ГК РФ.

Отдельно стоит отметить, что в случае спора между покупателем и продавцом о праве на жилье после заключения ими договора купли-продажи и до момента регистрации перехода права собственности в Реестре к покупателю, принявший недвижимость покупатель имеет преимущественное перед собственником право в ней проживать до момента расторжения договора или признания его судом недействительным.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2015/08/28/zacem-pri-sdelke-na-vtoricke-nyjen-akt-priemaperedaci-jil/

Нюансы оформления передаточного (приема- передачи) акта к договору купли-продажи квартиры

Нужен ли акт передачи при продаже квартиры

При купле-продаже квартиры, кроме основного договора купли-продажи (ДКП), от сторон требуется подписание передаточного акта.

Давайте рассмотрим пример документа и разберемся, как выглядит передаточный акт, как правильно его составить и подписать после осмотра помещения, в том числе технического в новостройке. Узнайте как правильно составлять договор и нужно ли его заверять у нотариуса.

Передаточный акт, либо акт приема-передачи квартиры выступает в качестве документа, который официально удостоверяет факт передачи недвижимости предыдущим собственником и ее приема новым владельцем.

Обязательно ли нужен?

Рассмотрим, нужен ли передаточный акт при покупке и продаже жилого помещения. Согласно 556 статьи Гражданского Кодекса РФ, факт передачи квартиры от продавца к покупателю обязательно должен быть зафиксирован в акте приема-передачи, либо в ином документе.

Как правило в тексте ДКП отдельным пунктом прописывается условие, что подтверждением выполнения обязательств сторон будет считаться подписание акта приема-передачи. Документ при этом оформляют отдельным приложением к договору.

Законодательство

В статье 556 ГК РФ существует формулировка «подписание соответствующего документа о передаче», что дает основание требовать оформления передаточного акта в письменном виде. В первой части этой статьи говорится, что передаточный акт является подтверждением исполнения продавцом своих обязательств.

При этом, во второй части сказано, что если покупатель принял имущество, которое не соответствует характеристикам указанным в договоре – этот факт не является основанием для освобождения продавца от ответственности за неисполнение условий договора.

В таком случае необходимо руководствоваться ст. 557 и ст. 475 ГК РФ и подробно описать в акте все выявленные дефекты, а также вариант их устранения:

  1. Работы выполняет продавец до четко оговоренной даты.
  2. Объект в надлежащее состояние приводит покупатель, при этом продавец обязуется оплатить ему расходы на материалы и ремонтные работы.
  3. Согласовывается уменьшение стоимости квартиры.

Если стороны не придут к обоюдному согласию, то возможна инициация процедуры расторжения сделки.

Вопрос регламентируется 163 статьей ГК РФ. Сам ДКП квартиры, заключаемый между физическими лицами, не требует обязательного нотариального заверения. Но при обоюдном желании сторон работа с нотариусом возможна (оспорить законность договора с подписями нотариуса намного сложнее).

Согласно ГК РФ, приложения к договору должны быть оформлены в такой же форме, как и сам договор. Если основной договор не был заверен нотариально, то и в заверении акта нет необходимости. А если договор был заверен нотариусом, то такое же заверение потребуется и для акта приема-передачи квартиры.

Как правильно составить?

Типового бланка не существует и документ составляется в свободной форме. Желательно в печатном виде, но разрешено и заполнение от руки, четким, разборчивым почерком.

Что должен содержать?

  1. Название документа с указанием типа недвижимости и совершаемой сделки – «Акт приема-передачи при купле-продаже квартиры».
  2. Место и дата подписания.
  3. Информация о сторонах сделки:
    • Для физлиц – ФИО, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан, КП), адрес проживания.
    • Для юрлиц – полное наименование организации, правовой статус (ЗАО, ООО, АО и т.д.), ОГРН, также указывается ФИО лица, представляющего организацию и реквизиты документа, на основании которых он действует (Устав, доверенность).
  4. Отсылка на ДКП либо ДДУ (договор долевого участия при покупке в новострое), указывается номер и дата основного документа.
  5. Подробное описание передаваемой квартиры:
    • Общее состояние – есть ли трещины в стенах, затеки, следы затопления и т.д.
    • Состояние водопровода, канализации (работают ли все сливы), электрики (исправность розеток, выключателей).
    • Целостность замков, дверей, окон (если есть – состояние балкона, лоджии).
    • Если осуществляется продажа квартиры с мебелью и техникой – приводится ее полный перечень в акте приемке-передачи, все имеющиеся недостатки также указываются.
  6. В зависимости от того, насколько покупатель удовлетворен состоянием квартиры, в акте делается пометка:
    • «Претензии сторон друг к другу отсутствуют».
    • Если обнаружены дефекты – они указываются по тексту, также описывается способ их устранения, например – «При приеме-передаче квартиры, была обнаружена трещина раковины, расположенной в ванной комнате. Продавец обязуется за свой счет и своими силами устранить дефект путем замены раковины на новую, до 25.02.2019г.».
  7. Обозначается, что с момента подписания документа, риск случайной гибели имущества переходит под ответственность покупателя.
  8. Если происходит передача каких-то документов, то приводится их перечень. Фиксируется факт передачи ключей.
  9. Ставятся подписи сторон, если в сделке участвует юрлицо – требуется оттиск печати.

Когда подписывается передаточный акт при покупке и продаже жилья? Это окончательный этап сделки. Подписывается в момент фактической передачи квартиры от продавца покупателю.

На момент передачи имущества квартира может быть как полностью, так и частично оплачена (например, при условии оплаты в рассрочку, что отражается в тексте основного ДКП).

Продавец

Если от подписи отказывается продавец – это можно рассматривать как уклонение от выполнения условий договора. Покупатель отправляет на имя продавца уведомление-претензию о передаче квартиры в оговоренные сроки. Если после месяца ожидания ситуация не изменилась – можно обращаться в суд.

Далее варианты:

  • Судебным постановлением продавца обяжут подписать акт и передать квартиру.
  • На основании невыполнения обязательств одной из сторон, договор будет расторгнут и покупателю вернут деньги.

Истец, особенно если в качестве ответчика выступает застройщик по ДДУ, вправе требовать выплаты неустойки.

Покупатель

Покупателю нет смысла затягивать сделку. Если он отказывается от принятия квартиры, то в 99% случаев были обнаружены значимые дефекты. О вариантах уже было написано выше.

Может ли договор одновременно являться передаточным документом?

Может, если это условие изначально будет прописано в тексте договора. Такой вариант практикуется, если ключи от квартиры фактически передаются покупателю в момент подписания договора.

Формулируют следующим образом: «По соглашению сторон, данный договор является передаточным документом в соответствии с требованиями ст. 556 ГК».

Ситуация законна, но не очень выгодна для покупателя. В тексте договора, как правило указываются общие характеристики квартиры – этажность, количество комнат, общая и жилая площадь. Необходимо также описывать: состояние электрики, наличие повреждений сантехники, качество окон и т.д.

Если покупатель заметит новые дефекты после подписания – ему останется надеяться только на добровольную помощь продавца и собственные силы.

Особенности при покупке жилья в новостройке: смотровой лист

При покупке квартиры в новострое подписывается такой же акт приема-передачи, как и при покупке на вторичном рынке. Разница лишь в том, что покупатель принимает новую квартиру, а продавцом выступает непосредственно застройщик.

Но перед подписанием акта покупатель должен расписаться в «Смотровом листе». Этот документ оформляется не позднее 2-х месяцев после того, как дом был принят государственной комиссией.

Если недостатки были обнаружены и зафиксированы в смотровом листе, то покупатель (дольщик), основываясь на части 5 статьи 8 ФЗ №214 от 30.12.04г., имеет полное право не подписывать акт приема-передачи квартиры до полного их устранения.

Для обоих сторон акт является документом, который служит подтверждением выполнения обязательств по договору – то есть фактической передачи квартиры покупателю.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о передаточном акте к договору купли-продажи квартиры:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dokumenty/peredatochnyy-akt.html

Акт приема-передачи квартиры – один из важнейших документов сделки купли-продажи – Рынок жилья

Нужен ли акт передачи при продаже квартиры

26.09.2014 | 14:30 278445

Покупатели жилья на вторичном рынке привыкли считать, что сделка полностью завершена после регистрации прав собственности. И бывают крайне удивлены, узнав, что им надлежит оформить еще один документ – акт приема-передачи квартиры.

Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им – чревато серьезными неприятностями.

Закон диктует правила…

В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Паспорта и формы на квартиру – зачем они нужны?Для совершения сделки на вторичном рынке жилья продавец сегодня обязан представить лишь правоустанавливающий >>Неискушенным участникам рынка это может показаться пустой формальностью, однако эксперты заявляют, что пренебрежение данным документом может не только изрядно потрепать нервы участникам сделки, но и вылиться в серьезные финансовые потери.

Очень часто между оформлением сделки и выездом продавца из квартиры проходит некоторое время, иногда – до нескольких месяцев. Чаще всего это связано с затянувшейся перевозкой вещей, бывает, продавец сам ждет, когда освободится квартира, приобретенная им в ходе встречной покупки.

Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или – хуже того – пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры. А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?

Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого – зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача – определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.

…жизнь вносит исключения

Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи. В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи.

Казалось бы – все просто. По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно.

Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.

Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов.

Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.

И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности – в Московской области – без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.

То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…

Есть ли жизнь без акта?

В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса. Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку.

О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы. В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели.

До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому.

Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует. Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами.

От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.
Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов.

Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант – включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно – порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта.

Иногда они различаются

Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом. Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки.

Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.

Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры – вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.

Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон.

Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда – импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента. Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта.

Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.

Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», – говорится в Гражданском кодексе. Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт – «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано. Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.

Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные – в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.

Скачать Акт приема-передачи квартиры (.doc, 30КБ)

Андрей Грязнов    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/102200/

Нужен ли акт приема-передачи при покупке квартиры и как его правильно оформить

Нужен ли акт передачи при продаже квартиры

» Нормы и правила » Нужен ли акт приема-передачи при покупке квартиры и как его правильно оформить

Сделки с недвижимостью – самые дорогие из тех, что доступны гражданам. Крайне важно правильно оформить документы, чтобы избавить себя от неприятностей в будущем.

Как покупателю, так и продавцу нужен акт приема-передачи жилья.

В нём в свободной форме отражаются ключевые параметры – состояние недвижимости в момент перехода права собственности, меблировка, наличие/отсутствие счётчиков, их показания и прочее.

Документ является обязательным, в ряде случаев без него невозможно зарегистрировать сделку, получить налоговый вычет. Давайте поговорим о том, как правильно составить акт приема-передачи, какие ошибки допускают стороны при его заполнении и нужны ли свидетели при подписании документа.

Гражданский кодекс

Законом предусмотрены определенные требования к сделкам с недвижимостью. Ст.556 ГК РФ оговорено обязательное наличие передаточного акта либо иного документа, подтверждающего это событие. Кроме того, такая сделка всегда осуществляется в письменной форме, а завершенной считается в момент государственной регистрации права.

Итак, вопрос, нужен ли акт приема-передачи квартиры, определён законом.

Сведения о фактическом исполнении обязательств могут быть отражены и в соглашении о купле-продаже, но лучше оформить это отдельным документом.

На вторичном рынке договор является актом приема-передачи, если в нём прописан факт отчуждения и принятия недвижимости. В противном случае, необходимо составлять отдельную бумагу.

Если же речь идёт о первичном рынке, ограничиться договором не получится, акт должен быть подписан сторонами, а приёмка — состояться. Жёстких требований к документу не предусмотрено.

Зачем нужен документ

Акт приема-передачи квартиры в новостройке обязателен, так как без него жилое помещение не будет зарегистрировано в Росреестре.

Этот же документ нужен для получения налогового вычета в органах ФНС или по месту работы.

Во всех остальных случаях при покупке квартиры акт необязателен, если вопрос отчуждения собственности отражен в договоре. Но это не значит, что от него стоит отказываться.

Документ позволяет достоверно установить следующие обстоятельства:

  1. Текущее состояние помещения (наличие мебели, вид входной двери и окон, явные недостатки);
  2. Показания счётчиков (водо/электро/тепло/газоснабжения);
  3. Наличие в квартире имущества, передаваемого вместе с недвижимостью (мебель, бытовая техника, сантехника);
  4. Отсутствие у сторон взаимных претензий по поводу состояния квартиры.

Акт приема-передачи при ипотеке (на первичном рынке) необходим, чтобы отчитаться перед банком. Форма документа законодательством не установлена.

Но, исходя из сложившейся практики, в нём должны быть характеристики, позволяющие точно идентифицировать объект. У банка могут возникнуть вопросы, если акт приема-передачи не подписан.

Если договором предусмотрено его обязательное наличие, соглашение может быть расторгнуто по инициативе кредитора.

Разновидности актов

Виды актов приема-передачи зависят от того, между кем заключается сделка, а также от типа недвижимости:

  1. Первичный рынок. Одной стороной является застройщик или его представитель, а второй – покупатель. Полномочия продавца должны подтверждаться доверенностью, без которой акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) не имеет юридической силы.
  2. Вторичное жилье. Обе стороны, как правило, граждане. Необходимо, чтобы были отражены их роли: продавец, покупатель или представитель одного из участников сделки, паспортные данные.
  3. Комната. Важно, чтобы лицевые счета собственников были разделены. Акт приема-передачи комнаты должен позволять идентифицировать недвижимость.
  4. Доля. Фиксируется лишь та часть, которая отчуждается по договору (если помещение разделено). В акте придётся обозревать всю квартиру или дом, если доли не выделены в натуре. Целесообразно привлечь второго собственника.

Справка.

Выделение долей в натуре – это юридический термин, обозначающий, что за конкретным гражданином закрепляются не просто доли на бумаге, но и конкретное помещение в многокомнатной квартире, определенный участок земли, часть дома и т. д.

Что отразить в документе

У застройщиков окончательный и промежуточный акт приема-передачи предусмотрен в типовой форме. Однако в него могут вноситься коррективы по желанию покупателя. В частности, стоит отразить недоделки и сроки их устранения (смотровой лист).

В документе можно отразить следующее:

  1. Дата и место подписания;
  2. Данные сторон, позволяющие их идентифицировать;
  3. Место расположения объекта;
  4. Фактическое состояние недвижимости (новостройка, вторичный рынок);
  5. Данные о наличии/отсутствии ремонта;
  6. Сведения об инженерных сетях (стационарный телефон, газоснабжение, электричество, отопление и прочее);
  7. Наличие или отсутствие задолженности перед поставщиками услуг, по коммунальным платежам;
  8. Фактические показания счётчиков.

Важно! Когда подписывается акт, могут быть изготовлены фотоснимки. Об этом тоже целесообразно указать в тексте документа.

Обязательные требования к акту:

  • Время, место составления и подписания;
  • Существование минимум в двух экземплярах;
  • Все копии должны быть идентичными, иметь рукописные подписи;
  • В документе прописываются данные, позволяющие определить стороны или их представителей.

Передача комнаты, доли в праве собственности

Законодательством предусмотрен особый порядок отчуждения части недвижимости, у которой два собственника и более. Первоочередное право приобретения объекта относится к остальным дольщикам. Что касается акта приема-передачи доли квартиры, то на этот счёт в законе ничего не сказано. Соответственно, он составляется по тем же правилам, что и для всего жилья.

Акт приема-передачи квартиры при дарении не является обязательным, но его тоже можно подготовить и подписать. Ведь для безвозмездной передачи объекта он уже должен быть зарегистрирован в Росреестре. Значит, состояние квартиры, наличие инженерных сетей и прочее может быть отражено непосредственно в договоре дарения.

Распространённые ошибки

оплошность, которую совершают покупатели – это заключение договора без акта.

Суды занимают такую позицию: если приобретатель недвижимости подписал соглашение и взял ключи, значит, претензий у него не было.

А в это время продавец может вывезти из квартиры мебель (если её наличие в договоре не отражено) и даже заменить плиту и сантехнику на более дешёвые. Возможны и другие ошибки.

Использование типового документа

Конечно, можно скачать простой образец акта приема передачи квартиры в Word, но он должен подходить для определенной ситуации. Велик риск, что какой-то важный нюанс, принципиальный для одной из сторон, будет упущен.

«Слепая передача»

Обязательно нужен акт приема-передачи квартиры с показаниями счетчиков, а проверить их можно лишь в помещении.

Подписание документа без сверки значений может повлечь риски как для продавца, так и для покупателя. Рекомендуется также составлять документ непосредственно перед заключением договора.

Например, при показе квартиры риэлтором в ней будет одна мебель и техника, а в акте – отражена другая.

Отсутствие второй стороны

Односторонний акт приема-передачи тоже имеет место быть. Он может применяться застройщиком если в течении 2 месяцев приёмщик необоснованно уклоняется от подписания документа.

Если же застройщик не подписывает документ приёма-передачи, не желая устранять недоделки, то необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Без решения о понуждении продавца (покупателя) к передаче недвижимости, сделку не получится зарегистрировать в органах Росреестра.

Отказ от отражения дефектов при приёме квартиры у застройщика

На первичном рынке жилья к акту прилагается смотровой лист, где указываются недоделки. Приёмка помещения производится с оговорками, что в будущем даёт права либо требовать устранения недостатков, либо взыскать компенсацию. Если в смотровом листе претензий не отражено, доказать правоту в будущем станет сложно.

Итог

Как правило, без акта не обойтись. Отчуждение недвижимости подчиняется ряду особенностей, установленных Гражданским кодексом. Допускается договор купли-продажи без акта приема-передачи, если речь идёт о вторичном рынке. В соглашении должен быть отражён факт как отчуждения, так и принятия недвижимости, отсутствие взаимных претензий.

Для первичного рынка ограничиться одним лишь договором не удастся.

Акт приема-передачи квартиры от застройщика понадобится как для регистрации, так и для получения налогового вычета, передачи банку при ипотеке.

Законом жёстко не установлены требования документа, но в нём следует закрепить важнейшие аспекты, позволяющие идентифицировать объект, его текущее состояние, показания счётчиков и прочее.

Источник: https://stroychik.ru/normy/akt-priema-peredachi-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.