Неотделимые улучшения облагаются налогом при продаже

Чем опасны «неотделимые улучшения» квартиры

Неотделимые улучшения облагаются налогом при продаже

Предусмотрев в договоре купли-продажи квартиры неотделимые улучшения, можно столкнуться с целым рядом проблем. А вот в договоре аренды их наличие как раз оправдано. Разберемся подробнее, когда и почему можно их предусмотреть, а когда этого лучше не делать.

Что это

Под неотделимыми улучшениями понимаются те преобразования, которые произвел с недвижимостью ее владелец (постоянный или временный). В первую очередь, это результаты ремонтных работ.

В различных договорах в качестве неотделимых улучшений указывают:

  • Инженерно-техническое оборудование разного рода (системы «теплый пол», кондиционирования, вентиляции и т.п.);
  • Улучшенные конструкции потолка или стен;
  • Оборудование дверных проемов;
  • Различные гипсокартонные конструкции;
  • Системы освещения;
  • Утепление балконов и лоджий, установку стеклопакетов;
  • Иные результаты ремонтных работ.

Если их сделал продавец

Неотделимые улучшения не являются предметом, вещью или товаром, который можно продать. Поэтому включать их отдельной строкой в договор купли-продажи квартиры и, тем более, назначать за них отдельную цену неправильно.

Все неотделимые улучшения квартиры складываются в ее общую цену, указанную в договоре купли-продажи. Если они указаны отдельно (либо в целом передаются по отдельному договору), стороны сильно рискуют:

  • Для продавца такая ситуация чревата доначислением налога на доходы физических лиц с проданного имущества, если он не задекларировал этот доход добровольно и штрафом за уклонение от уплаты НДФЛ;
  • Покупатель в случае расторжения договора купли-продажи будет вынужден требовать назад не только цену квартиры, но и стоимость мифических «неотделимых улучшений».

Хотя шансы на возврат средств есть, для их возврата придется приложить значительные усилия. Если в добровольном порядке продавец не вернет всю сумму, вопрос необходимо будет рассматривать в суде. При этом исход дела будет зависеть от представленных доказательств уплаты средств и оснований их возврата.

Если их сделал покупатель

Этот вопрос приобретает значение в случаях, когда договор купли-продажи по какой-то причине был расторгнут, и квартира подлежит возвращению продавцу.

Если за период своего владения покупатель осуществил в ней ремонт (неотделимые улучшения), в некоторых ситуациях он может просить компенсировать понесенные затраты.

К их числу относится, прежде всего, расторжение договора по вине продавца.

Для компенсации неотделимых улучшений покупателю придется обосновать их стоимость подтверждающими документами (договорами на выполнение ремонтных работ, приобретение материалов и т.п.). Эти же правила применяются не только к квартирам, но и к земельным участкам.

Другая ситуация, когда неотделимые улучшения имеют значение для покупателя – приобретение квартиры в новостройке без отделки. В этом случае стоимость произведенного ремонта может быть включена в сумму, с которой покупатель может получить имущественный налоговый вычет — всего не более 2 миллионов рублей на человека, включая основную стоимость квартиры.

При аренде

В отличие от купли-продажи, заранее решить вопрос о неотделимых улучшениях в договоре аренды является нормальной практикой.  В процессе использования оборудование квартиры изнашивается. Кроме того, арендатору могут потребоваться какие-то преобразования для комфортной жизни.

Производство ремонта полностью за счет и силами арендатора является редкостью для жилых помещений (это больше распространено в коммерческой недвижимости).  Однако отдельные ремонтные вопросы и производство улучшений желательно отразить в договоре аренды.

По общему правилу Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 623 ГК РФ) неотделимыми признаются такие улучшения арендованного недвижимого имущества, которые нельзя отделить без вреда для него (то есть, их демонтаж влечет повреждение здания или помещения).

По общему правилу неотделимые улучшения (как часть арендованной недвижимости) поступают в собственность арендодателя. При этом арендатор, сделавший их за свой счет имеет право на возмещение их стоимости, если производство работ было согласовано с арендодателем.

Поэтому крайне важно в договоре аренды определить:

  • Перечень неотделимых улучшений, которые будут сделаны арендатором;
  • Порядок их согласования с арендодателем (если это согласование не дается в момент заключения договора);
  • Стоимость и порядок компенсации.

Стороны могут оговорить и другие способы осуществления неотделимых улучшений – за счет арендодателя, с возмещением в виде выплат или с зачетом в арендную плату за соответствующий период и т.п.

Указание в договоре неотделимых улучшений недвижимого имущества имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/chem-opasny-neotdelimye-uluchsheniya-kvartiry

Неотделимые улучшения квартиры: при продаже, аренде и разделе имущества супругов

Неотделимые улучшения облагаются налогом при продаже

Неотделимые улучшения квартиры имеют значение при аренде жилья и при его продаже. Рассмотрим, как применить фактическое улучшение жилищных условий в каждом из этих случаев.

Важно! При купле-продаже жилья использовать понятие неотделимых улучшений выгодно продавцу, и только с одной целью – сократить расходы на оплату НДФЛ.

Происходит это следующим образом: продавец по договоренности с покупателем часть стоимости жилья выдает за неотделимые улучшения, а оставшуюся часть – за цену по сделке. Например, продавец оценил квартиру в 2 млн рублей.

Но документы оформляются таким образом, что один миллион является рыночной стоимостью квартиры, а второй – неотделимыми улучшениями, с которых продавец не платит налог. В итоге сумма уплаченного НДФЛ становится в 2 раза меньшей – 130 тыс.

рублей вместо 260 тыс. рублей.

Что это такое

Неотделимые улучшения – все улучшения в отношении объектов недвижимости, которые невозможно от них отделить без причинения вреда имуществу.

В законодательстве нет четкого определения неотделимых улучшений. В ст. 623 ГК РФ идет речь об улучшениях арендованного имущества.

Нажмите для увеличения изображения

Так, обычный ремонт не принято считать неотделимыми улучшениями (ст. 614, 616 ГК РФ).

Улучшениями являются преобразования, не относящиеся к капитальному и текущему ремонту. При проведении улучшений у объекта должны возникать новые качества, изменения не должны быть направлены на поддержание помещения в пригодном (рабочем) состоянии.

Например, поклейка обоев в случае их отсутствия изначально будет неотделимым улучшением, так как меняет функциональные характеристики помещения: оно становится подходящим для использования. А замена старых обоев по причине того, что у них неподходящий цвет, относится к текущему ремонту.

Суд при рассмотрении вопросов о возврате денежных средств за строительные работы в первую очередь определяет, являются ли работы неотделимыми улучшениями.

Если он признает проведенные изменения текущим ремонтом, или отделимыми улучшениями, а на арендаторе лежит обязанность по поддержанию помещения в пригодном состоянии, то и рассчитывать на оплату произведенных работ квартиросъемщик не может.

При сделке купли-продажи квартиры ситуация другая. Стороны в документах не прописывают, какие именно изменения являются неотделимыми улучшениями.

Иногда, никаких работ в квартире вообще не проводится, ведь цель продавца – просто скрыть часть своего дохода, а запись о неотделимых улучшениях является лишь прикрытием.

Ведь ни Росреестр, ни ФНС не проверяют, действительно ли проведенные изменения являются по факту улучшениями, и осуществлялись ли вообще какие-то работы. Читайте далее, как оформляется продажа жилья, когда часть средств покупатель вносит за квартиру, а часть – за неотделимые улучшения.

Как продать неотделимые улучшения в квартире

На практике при продаже жилья за неотделимые улучшения выдают работы по перепланировке, реконструкции, переоборудованию, ремонту.

Применительно к квартире улучшениями считаются:

  1. Неотделимые: дизайнерский ремонт, согласованная перепланировка, замена труб и электропроводки.
  2. Отделимые: дорогостоящий кухонный гарнитур, иные обновленные предметы мебели, система видеонаблюдения, кондиционер и т. п.

Варианты оформления сделки

  • Продажа квартиры за наличные.

В этом случае в договоре купли-продажи стоимость неотделимых улучшений не указывается. То есть фактически происходит занижение реальной цены сделки.

Как оформляются документы:

  1. В договор купли-продажи вносится неполная стоимость жилья.
  2. Стороны составляют соглашение о том, что определенную часть средств покупатель вносит за неотделимые улучшения. Это соглашение не подается на регистрацию вместе с договором.
  3. Покупатель берет расписку от продавца, подтверждающую переход денег к продавцу за неотделимые улучшения.
  • Покупка квартиры в ипотеку

Все заемные средства должны быть отражены в договоре полностью.

Как оформляется договор:

  1. Указывается цена квартиры без стоимости улучшений. Например, стоимость ремонта – 600 тыс. руб., а цена договора купли-продажи составляет 1,9 млн руб. Всего покупатель должен заплатить продавцу 2,5 млн руб.
  2. Вносится информация о первоначальном взносе по ипотеке. Предположим, собственных средств у покупателя 700 тыс. руб.
  3. Кредитные средства банка дробятся в договоре. Прописывается, сколько денег предоставил банк, и сколько из них предназначено для оплаты стоимости жилья, а какая часть передается для оплаты улучшений. Банк должен выделить 1,8 млн руб., так как стоимость квартиры 2,5 млн, а наличных у покупателя 700 тыс. руб. Из выделенного банком кредита на оплату рыночной стоимости квартиры уходит 1,2 млн руб., а остальная часть предоставляется банком для оплаты неотделимых улучшений.

Подробнее о том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры, читайте в нашей статье >>

Риски покупателя

Претворить вышеописанную схему в реальность можно только с согласия покупателя. Ведь ему решительно все равно, оплачивает он неотделимые улучшения отдельно, либо их стоимость входит в общую цену сделки. Но вот последствия такого соглашения нельзя назвать совершенно безобидными.

Как экономия продавца отражается на покупателе:

  • Покупатель может получить налоговый вычет только с той цены, за которую приобретается квартира. За неотделимые улучшения вычет вернуть нельзя. Так, при стоимости квартиры в 2 и более млн руб., несмотря на то что улучшения оплачиваются отдельно, покупатель вернет максимально возможный налоговый вычет в 260 тыс. руб. Если же цена в договоре окажется меньше 2 млн руб., а полная стоимость сделки превышает эту сумму, то покупатель получит меньше денег, чем ему положено при его расходах за покупку квартиры.
  • При потенциальном оспаривании сделки у покупателя могут возникнуть проблемы. При признании сделки недействительной и выносе судом решения о возврате денег, покупатель стопроцентно сможет рассчитывать на стоимость жилья без учета улучшений. Расписка о передаче продавцу денежных средств за неотделимые улучшения, предъявленная в суде, может сыграть роль, а может и не сыграть – на усмотрение судьи. Поэтому покупатель квартиры несет определенные риски, списывая часть стоимость квартиры на неотделимые улучшения.

Прочтите: Что такое незаконная перепланировка в квартире и чем грозит

Неотделимые улучшения при аренде жилья

Важно! Арендатору, прежде чем проводить в съемной квартире какие-либо улучшения, нужно согласовать их с арендодателем. Даже если в договоре найма предусматривалась возможность проведения строительных работ за счет арендной платы. Иначе квартиросъемщик рискует провести улучшения жилья без какой-либо компенсации.

После окончания арендного договора арендатор имеет право на возврат своих денег за проведенные им неотделимые улучшения в случае:

  1. Договором найма было обозначено, что преобразования в квартире будут оплачены арендодателем.
  2. Собственник имущества дал согласие на проведение улучшений.

Желательно, чтобы это согласие было оформлено письменно. Тогда, в случае отказа арендодателя покрывать расходы квартиросъемщика, можно будет предъявить бумагу в суде.

Затраты на улучшения, выполненные без разрешения владельца квартиры, подлежат возмещению только по усмотрению арендодателя.

Неотделимые улучшения являются собственностью держателя имущества, а отделимые – арендатора.

На отделимые улучшения получать согласие не нужно.

Неотделимые улучшения при разделе имущества супругов

На раздел имущества супругов при их разводе неотделимые улучшения никак не повлияют. Разве что можно будет доказать, что в улучшение жилищных условий вкладывался, например, супруг, поэтому целесообразно именно эту квартиру оставить ему. Тогда другое имущество, при его наличии, перейдет в собственность второй стороне бракоразводного процесса.

Если квартира одна, она распределится между супругами в соответствии с долями, зарегистрированными в ЕГРН, либо поровну. Отдельно неотделимые улучшения между супругами не делятся.

Подведем итоги

Разбивать денежные средства за покупку квартиры на неотделимые улучшения и собственно стоимость квартиры для покупателя не имеет никакого смысла. Ведь квартира с неотделимым улучшением является одним целым и полностью переходит в распоряжение покупателя.

Выделять неотделимые улучшения при продаже жилья важно только для продавца, так как таким образом он сможет снизить налог с получения прибыли.

Если продавец владеет имуществом более 5 лет, а в определенных случаях более 3 лет, платить НДФЛ не нужно, и необходимость в использовании понятия неотделимых улучшений отпадает сама собой.

Иное дело – аренда жилья. Неотделимые улучшения, проведенные за счет арендатора, будут являться собственностью арендодателя.

Чтобы не потерять средства, вложенные в ремонт, квартиросъемщику выгодно взыскать затраченные деньги с владельца имущества.

А это получится сделать, только если обладатель жилья дал согласие на проведение работ, и если в договоре найма предусмотрена возможность улучшения жилищных условий, например, за счет арендного платежа.

Источник: https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/neotdelimye-uluchsheniya-kvartiry

Банки и

Неотделимые улучшения облагаются налогом при продаже

Понедельник, 11 февраля 2013 г. 18836

“Банки, в том числе государственные, во всем мире помогают своим клиентам уходить от налогов. Пока такое выгодно клиентам и банкам, это будет продолжаться. Когда же не станет выгодным или сделается чрезвычайно опасным, тогда это прекратится”, – подчеркивает бизнес-консультант компании “РБ Инвест” Владимир Андреев.

Пока кредитную организацию не поймают за руку, она никогда не признается, что зарабатывала, помогая клиентам уходить от налогов. Так было и в последнем случае со старейшим частным банком Швейцарии – Wegelin. Он заплатит властям США $57,8 млн за то, что помог примерно ста американцам укрыть от налогов $1,2 млрд.

Wegelin – первый швейцарский банк, признавший свою вину. Чуть ранее UBS согласился выплатить $780 млн, но вины не признал. Примечательно, что подобных прецедентов среди российских банков за всю новейшую историю не фиксировалось.

Но ведь это вовсе не означает, что граждане не занимаются налоговой оптимизацией и что банки не участвуют в этом процессе.

Не думать о “фискалах”

Чем существеннее суммы, попадающие под налогообложение, тем сильнее соблазн сэкономить на фискальных платежах. Что самое дорогое в России после полезных ископаемых? Естественно, недвижимость. Граждане РФ уже на протяжении почти двух десятков лет сколачивают состояния, покупая и перепродавая квартиры.

Год назад количество желающих приобрести квартиру с целью вложения средств составляло около 20-25%, признает руководитель офиса “Митино” компании “Инком-Недвижимость” Лев Литовкин. По итогам 2012 г. эта цифра должна снизиться до 15%, но все равно останется значительной.

Причем эти инвесторы редко держат деньги “в квартире” подолгу, предпочитая зафиксировать прибыль и вновь вложиться в жилье на этапе строительства. Именно на подобных “инвесторов” и ориентирован налог на продажу недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет.

При ее продаже предстоит заплатить налог в 13% на разницу между ценой приобретения и продажи.

Допустим, квартира покупалась за 6 млн руб., а сбывается за 10 млн руб. Значит, ее продавец должен заплатить в казну 13% от разницы в 4 млн руб., то есть 520 000 руб. Весьма немаленькая сумма, и ее явно не хочется отдавать в такой “непрозрачный” бюджет, как в России.

Если квартира покупается за наличные, то проблем с уходом от налогов попросту не существует: в новом договоре купли-продажи указывается точно такая же сумма, за которую жилплощадь покупалась изначально. Именно его отправляют на регистрацию в Регистрационную палату, а на разницу в 4 млн руб.

продавец пишет покупателю расписку о получении. Эта схема настолько отлажена, что используется повсеместно.

Конечно, в дальнейшем у покупателя не исключены затруднения, если по каким-либо причинам продавец захочет “развернуть” сделку обратно. Но все уповают, что в суде расписка поможет вернуть полную уплаченную сумму, а не только ту, что указана в договоре.

О последующих проблемах, которые могут возникнуть у продавца с налоговыми органами, когда все эти махинации вскроются, люди предпочитают не думать. Возможно, именно поэтому фактов подобных судебных разбирательств нам найти не удалось.

Правильно, зачем подставляться перед фискальными органами, тем более что деньги получены в полном объеме.

Улучшенный бетон

Совсем другое дело, когда квартира, находящаяся в собственности менее трех лет, приобретается не за наличные, а с привлечением ипотечного кредита. В этом случае в договоре для Регистрационной палаты нужно показать те же самые 6 млн руб., а вот ипотечный кредит получить на 10 млн руб. (за вычетом суммы первоначального взноса).

“На моей памяти за последние несколько лет был только один клиент, который решил при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, указать в договоре купли-продажи реальную сумму.

Мне неизвестны его мотивы, но все, как правило, стараются 13% с разницы не платить”, – рассказал на условиях анонимности руководитель офиса одного подмосковного риелторского агентства.

Для того чтобы выдать в ипотеку сумму, превышающую стоимость квартиры по первому договору купли-продажи, банки придумали хитрую формулировку “неотделимые улучшения”. Причем “неотделимые улучшения” могут иметь место даже тогда, когда квартира продается без отделки, то есть фактически никаких улучшений, за которые необходимо переплачивать, в ней нет.

В ипотечном договоре с банком указывается полная сумма, которая разбивается на те самые 6 млн руб., за которые квартира была куплена у застройщика, и 45 млн руб. (за минусом первоначального взноса), в которые были оценены “неотделимые улучшения”. Самое главное в этой схеме, что на регистрацию в Регпалату опять же идет договор, в коем фигурирует сумма в 6 млн руб.

Сумма в 4 млн руб. опять же оформляется распиской, выдаваемой продавцом покупателю. И все довольны: банк заработал на выдаче ипотеки, продавец не заплатил в казну 520 000 руб., покупатель получил квартиру. “Крайним” в этой схеме остается только бюджет, который, учитывая масштабы перепродаж подлежащих налогообложению квартир, теряет миллиарды рублей в год.

Точную сумму потерь оценить попросту невозможно.

Схема или метод?

“Банкам нет дела до налогообложения их клиентов, они беспокоятся об увеличении выдач кредитов, то есть о своих доходах.

Поэтому и придумывают разнообразные формулировки, чтобы иметь возможность не отказать клиенту, а как-то “вписать” сумму кредита в договор купли-продажи так, чтобы и клиент на это согласился, думая, что убережется от налогов.

А заплатит клиент налог или нет, это уже работа налоговой службы и законодателей”, – отмечает генеральный директор АН “Мегаполис-Сервис” Аркадий Власенко. “Да, это чистая правда, так делают многие банки.

По нашему опыту, кстати, Газпромбанк нам прямо сказал, что считает это “схемой” (ухода от НДФЛ. – Прим. “Ко”) и они такое не практикуют. При этом некая “дочка” очень известного банка активно этим занимается. Считаю, что есть основания говорить, что банк выступает соучастником схемы”, – подтверждает партнер ООО “Юрбюро” Роман Макаров.

Источник: http://RosInvest.com/page/banki-i-neotdelimye-uluchshenija-pri-nalogooblazhenii

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.