Налог с проданной квартиры

Содержание

Налог с продажи квартиры: нужно ли его платить и в каких случаях, как рассчитать НДФЛ с продажи недвижимости

Налог с проданной квартиры

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

С наступлением 2020 года произошли изменения в налоговом законодательстве. Введены новые правила уплаты НДФЛ, отменяющие прежние. Теперь у большинства граждан возникают вопросы: какой налог с продажи квартир нужно платить, как он рассчитывается и всегда ли продажа жилья облагается налогом.

Читать нас в Яндекс.Новостях

Налоговый кодекс РФ обязывает граждан платить налог с дохода от любого проданного объекта недвижимости. Если недвижимость продана дороже ее первоначальной цены, то в казну платится 13% от разницы цены покупки и продажи.
Уклонение от уплаты наказывается штрафом — 5-30% от суммы налога.

На уплату налога влияет, сколько времени собственник владеет недвижимостью. В Налоговом кодексе для этого есть определение — минимальный срок владения недвижимостью.

Уплата налога с продажи квартиры касается и граждан пенсионного возраста. Льгот для них не предусмотрено.

Что такое минимальный срок владения

Это период, по завершении которого можно продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Если с момента получения недвижимости в собственность этот срок прошел, не нужно подавать декларацию и платить НДФЛ. Даже в случае большого заработка на продаже, владелец ничего не должен государству.

Последние изменения

В 2020 году для некоторых видов сделок срок, после которого можно продать недвижимость без налога, сократился до трех лет.

Это правило будет применено, если квартира:

  • получена по купле-продаже до 01 января 2016 года.
  • получена по безвозмездной сделке (в дар от близкого родственника, унаследована, приватизирована).
  • в собственности нет другого жилого помещения. Если недвижимость купили в течение трех месяцев до продажи, ее учитывать не будут.

Если квартиру получили по программе реновации, срок будет отсчитываться со времени владения предыдущей квартирой.

Срок уплаты налога

Если объект недвижимости продан, его бывший владелец обязан подать в ФНС форму 3-НДФЛ. Сделать это надо до 30 апреля будущего года на сайте налоговой службы или через Госуслуги.

Необходимые документы

Чтобы уплатить налог от продажи квартиры нужно подать в налоговую 3-НДФЛ. Для этого понадобятся:

  • паспорт и его копия;
  • документы купли-продажи;
  • расписка либо банковская квитанция, подтверждающая факт получения денег;
  • документы, подтверждающие право собственности.

В случае применения формулы «доходная часть минус расходная» важно подтверждение расходов — банковские квитанции, товарные и кассовые чеки.

Затем нужно корректно оформить декларацию (Форма 3-НДФЛ, действующая в 2020 году), приложить к ней копии остальных бумаг и передать в территориальный отдел ФНС.

Скачать заполненный образец 3-НДФЛ

Как производится расчет налога с продажи квартиры

Чтобы объяснить, как производится расчет налога с продажи, приведем примеры:

Недвижимость купили в 2019 году за 4 млн и в этом же году продали за 5 млн. Значит доход продавца — 1 млн рублей. Придется заплатить 130 000 рублей. Это 13% НДФЛ.

Дом был приобретен за 15 млн рублей, через несколько лет его решили продать. Стоимость при этом не увеличили. Дохода при этой сделке нет, значит, и налога тоже не будет.

Как избежать уплаты налога

Есть три способа:

  1. Подождать три или пять лет в зависимости от ситуации.
  2. Установить цену не более 1 млн рублей. Тогда можно применить налоговый вычет.
  3. Продать по цене покупки. Нужно сохранить документы, которые подтвердят расходы. Тогда их можно будет зачесть и уменьшить облагаемую налогом базу.

Как заплатить меньше

Чтобы заплатить меньше налога, можно применить налоговый вычет. Есть три способа это сделать:

  • учесть средства, которые были потрачены на покупку;
  • применить вычет в 1 млн рублей;
  • воспользоваться вычетом с максимальной суммой 260 000 при покупке другого объекта недвижимости.

Воспользоваться вычетом в 1 млн

НК РФ предоставляет право на вычет в 1 млн рублей. Воспользоваться им можно при продаже недвижимости. Получение такой льготы доступно для всех, включая официально нетрудоустроенных. Таким образом государство стимулирует рынок недвижимости. Это своеобразная мера поддержки.

При уплате НДФЛ из стоимости жилья, цена не имеет значения. Из цены вычитается миллион, и налог уплачивается с той суммы, которая остается. Применять вычет разрешено всего один раз в год. Если за один год собственник продал более двух объектов недвижимости, государственную «скидку» получит только один из них.

Рассмотрим вычет на примере:

Недвижимость оставлена в наследство, подарена родными или приватизирована. С момента ее получения прошло два года. Ее решили продать. Значит собственнику положен имущественный вычет в 1 млн рублей. Допустим, такая квартира продана за 4,5 млн рублей. Считаем — 4,5 млн минус 1 млн. С 3,5 млн необходимо уплатить 13% НДФЛ — 455 000 рублей.

Зачесть затраченные средства

НК РФ позволяет снизить налог на сумму расходов. К тратам можно отнести:

  • затраты на отделку и строительство;
  • оплату ДДУ;
  • стоимость квартиры при покупке.

Каждая расходная «статья» обязательно подтверждается документально.

Расчет налога будет производится следующим образом: из стоимости объекта недвижимости вычитается размер трат, а затем от результата вычислений рассчитывается 13%. Получится сумма, подлежащая уплате.

Рассмотрим этот вычет на примере:

Приобрели недвижимость в 2019 году и решили продать. При покупке она стоила 2,25 млн. Продали — за 3,67 млн. Расчет налога:
От 3,75 млн отнимаем 2,25 млн. Получается 1,42 млн. Это налогооблагаемая база.

От 1,5 млн рассчитываем 13%. 1,5 млн*13% = 184 600 рублей. Эту сумму нужно будет заплатить в качестве налога.

Вернуть налог при покупке другой недвижимости

При продаже недвижимости и покупке другой можно применить еще один вычет. Должны выполняться следующие условия:
Максимум, на который можно рассчитывать – 260 тысяч рублей (13% от цены приобретаемой квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей).

Такой возврат оформляется всего один раз в жизни.

Обе сделки должны быть заключены в течение одного года.

Порядок получения

Что нужно сделать:

  • заполнить декларацию по налогам до конца года;
  • подготовить бумаги, которые подтвердят продажу жилья.

Если налогоплательщиком заявлен вычет по расходной сумме, то дополнительно требуется предоставить копии документов, подтверждающие расходы:

  • кассовые ордера на приход;
  • расписки о том, что продавец получил деньги;
  • выписки из банка;
  • соответствующие чеки.

Бумаги нужно передать в ФНС по месту проживания продавца. При этом важны и оригиналы, и копии. Оригиналы должен заверить инспектор. Такой пакет документов подтверждает правомерность получения вычета.

Заполнить и подать декларацию можно на официальном портале ФНС или через Госуслуги.

Запрещено использовать два вычета сразу. Перед тем как заполнять документ, нужно определить какой из вариантов будет выгоднее. Владелец сам решает, что ему лучше использовать. ФНС не может принудить применить какой-то определенный способ.

Стоит ли использовать занижение стоимости в договоре купли-продажи

Занижение цены квартиры в договоре купли-продажи — экономическое преступление. Последние несколько лет налоговая при поддержке силовых ведомств отслеживает подобные операции и чаще выявляет нарушения.

Если квартира в долевой собственности

Вычетом могут воспользоваться все владельцы по договорённости:

Если все владельцы долей одновременно продают одному покупателю, т.е. по одному договору, возврат в 1 миллион будет предоставляться на весь объект, а не на каждого собственника.

Сумма налога с продажи квартиры будет делиться — каждый владелец платит налог соразмерно своей доле.

Если владелец продает только свою долю, ему следует:

  • получить согласие совладельцев;
  • оформить ДКП только на свою долю;
  • перечислить налог с суммы в договоре;
  • воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей.

Каждый владелец при продаже своей доли уплачивает налог только с той суммы дохода, которая была получена им лично.

Рассчитаем налог при продаже дома в общей долевой собственности супругов (если оба владеют половиной):

Продажа каждой доли по двум договорам. Каждый собственник доли может воспользоваться вычетом в миллион рублей. Так, если дом стоит 2 млн, то оба владельца могут продать собственную долю за 1 млн рублей. С этой суммы полагается вычет в 1 млн. Значит, налог платить не надо.

Продажа по общему договору. Дом продается за 3 млн рублей. Владельцы получили по полтора миллиона. Следовательно имущественный вычет будет общим: собственники жилья уплачивают налог с 1 млн рублей.

Налог при продаже квартиры по договору долевого участия

При уступке прав налог такой же — 13%. Можно использовать имущественный вычет. Сроки минимального владения здесь не применимы: покупатель не может владеть квартирой, пока дом не достроен. Поэтому даже если стройка длится дольше 5 лет, при продаже по ДДУ платить НДФЛ все равно придется.

Если права на объект недвижимости проданы по цене, что и при покупке, или ниже, то налог платить не требуется.

Заключение

Государство рассматривает сумму, который получает продавец недвижимости, как доход. Поэтому с него необходимо заплатить 13% налога. Эту сумму можно уменьшить или вовсе избежать уплаты налога, если заранее разобраться с изменениями в федеральном законе. Так можно продать квартиру с выгодой для себя.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-nalog-s-prodazhi-kvartiry-kak-rasschitat-i-komu-mozhno-ne-platit-172277.html

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Налог с проданной квартиры

После прочтения статьи для вас не останется неожиданностей со стороны налоговой инспекции. Вы узнаете не только, какие расходы вам грозят, но и как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог.

Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами.

В собственности менее 3 лет – что значит?

Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:

  • Жилье унаследовано
  • Подарено близким родственником
  • Было приватизировано
  • Получено по договору пожизненного найма

Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.

Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.

В собственности менее 5 лет — что значит?

На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет.

Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка.

И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.

Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.

Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.

Способ 1

Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:

1 млн – 1 млн = 0

Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.

Недостатки:

  • Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
  • Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.

Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.

Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.

Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.

Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций.

Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты.

По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.

Способ 2

Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.

Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.

К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.

С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:

(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.

195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:

Вы должны государству – 195 тыс.руб.

Вам должно государство – 260 тыс.руб.

Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)

Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.

Недостатки:

  • Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
  • Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
  • Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.

Подробности этого способа на видео:

Калькуляция налогового обязательства

Если вы поверхностно знакомы с расчетом отчислений в бюджет при отторжении жилого помещения, то в этой главе сжато опишу все используемые варианты. Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.

С налоговой льготой

Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.

Пример:

Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:

1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.

500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.

65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет

Доход минус затраты

Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы.

Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о проделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать в принципе. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными.

Поэтому, если планируете дальнейшую продажу, озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.

Пример:

Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:

4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.

Налог к оплате бывшим собственником:

1,2 млн руб. х 13% = 156 тыс.руб.

Привязка к кадастровой цене

Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:

Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,

Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:

  1. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
  2. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%

Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто.

Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс.

рублей:

3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей

Примечание:

  • Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
  • Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
  • Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.

Через сколько можно продать квартиру?

Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:

  • Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
  • Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.

Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали либо вам его подарили, то ждать нужно 3 года. Если свидетельство на право собственности было оформлено до 2016 года – то же самое. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации платежной нагрузки.

Сроки подачи справки и платежа

Отчитаться перед налоговым органом о проданной квартире или машине мы обязаны на следующий год после года самой сделки, до 30 апреля. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.

Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.

Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!

Источник: https://2urist.ru/kak-prodat-kvartiru-menee-3-let-v-sobstvennosti-i-ne-platit-nalog/

Как продать квартиру в собственности менее 3 лет без налога

Налог с проданной квартиры

Согласно налоговому законодательству каждый гражданин России обязан уплачивать налоги с доходов, в том числе полученных от сделок с недвижимостью. Однако предусмотрены случаи, когда платить налог с продажи квартиры по закону не нужно. Это касается как раз тех моментов, когда в собственности жилая площадь находилась меньше 3 лет.

Важно знать! Какой налог должен заплатить физическое лицо с продажи квартиры в 2021 году?

Законодатель пытается снижать налоговое бремя продавцов квартир, предоставляя ряд льгот при исчислении подоходного налога. В 2020 году были внесены ряд изменений, которые регламентируют проведение сделок и льготирование.

Как не платить налог с проданной квартиры?

Если квартира была приобретена до 1 января 2016 года и у продавца находилась в собственности более 3 лет, то он полностью освобождается от уплаты налога. Такое правило действовало довольно долго. Но поправки в Налоговый кодекс внесли свои коррективы, и теперь владеть жилой недвижимостью, приобретенной после 1 января 2016 года, нужно более 5 лет (ст. 217.1 НК РФ).

Но тут есть свои исключения. Снизить минимальный срок с пяти до трех лет можно, если квартира:

Как же избежать налогообложения или сократить расходы на уплату налога при продаже квартиры, которой владели меньше трех лет, разберем далее.

Имущественный вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет

Сократить базу, которая подлежит обложению налогом в случае продажи жилья, можно, воспользовавшись имущественным вычетом. Это фиксированная сумма, определенная законодательством.

В 2021 году она не изменилась и составляет 1 миллион рублей.

Этот способ уменьшения налога от сделки с квартирой очень удобен и эффективен, когда продавец не может подтвердить покупку документами. Аналогично и со строительством частного дома и его продажей, когда во владении находился меньше 3 лет, а понесенные на стройку расходы доказать нет возможности.

Но следует учитывать, что такая льгота действует в одном налоговом периоде, т.е. может быть использована один раз в год. Продали одно жилое помещение – получите имущественный вычет. Захотели продать в этом же году вторую – льготы на нее уже не распространяется.

В регионах есть жилье, стоимость которого не всегда дотягивает до 1 млн. рублей, но имущественный вычет применяется, независимо от места нахождения такого объекта жилой недвижимости. Соответственно, если квартиру продали за меньшую сумму, то и исчислять налог не с чего. Хотя и здесь все не однозначно.

Пример заполнения декларации по форме 3-НДФЛ.

Льгота при подтверждении суммы расходов на квартиру

При продаже квартиры или жилого дома, находившихся в собственности сроком менее 3 лет или 5 лет, можно уменьшить облагаемую налогом базу на сумму расходов на ее приобретение. Иными словами, из суммы сделки по продаже квартиры можно вычесть сумму сделки по ее покупке. Разница и будет облагаться НДФЛ.

Если обе суммы – продажи и покупки – совпадут, то и уплачивать налог не с чего, налог равен нулю. Этим пользуются некоторые люди, которые желают уйти от налогообложения сделки.

Зачастую они умышленно завышают стоимость покупки или, наоборот, занижают стоимость продажи, чтобы не показывать дохода, полученного в результате продажи, когда недвижимость находилась в собственности менее минимального срока.

Важно знать! Даже если сумма налога равна «нулю» и не выплачивается, обязанность отчитаться остается, предоставлением декларации 3-НДФЛ в налоговый орган.

Следует уточнить, что при расчете вычета понесенных расходов можно указать и уплаченные проценты по ипотечному кредиту, если он брался для приобретения продаваемой квартиры. Такие расходы можно подтвердить справкой из банка. Таким образом, расчет будет таким:

НБ = Сумма продажи квартиры — Сумма покупки — проценты по ипотеке.

Для расчета налога будет взят итог и с него начислено 13%. Соответственно, если итог окажется равен нулю, то гражданин освобождается от уплаты налога, но обязан подать нулевую декларацию.

Как воспользоваться льготой?

Необходимо поставить в известность налоговую инспекцию. Продав недвижимость, которой владели меньше 3 лет, собственник обязан предоставить декларацию до 30 апреля следующего за сделкой года. Если недвижимость была продана в течении 2020 года, то отчитаться нужно до 30.04.2021 года. Вместе с декларацией оформляется заявление по установленной форме о предоставлении налогового вычета.

К декларации прилагается пакет документов, подтверждающих продажу квартиры, а также покупку, если желаете получить льготу на разницу.

Минимальная стоимость жилья

До недавнего времени налоговый кодекс не ограничивал стоимость продаваемой жилой недвижимости и этим пользовались как риэлторы, реализующие ее документально по явно заниженным ценам, так и остальные нечестные на руку стороны сделки.

С 2017 года введен порядок определения минимальной цены продаваемой жилой собственности – она не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, которая устанавливается на начало года совершения сделки (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

При отсутствии официальной информации о точной кадастровой стоимости квартиры, то такие требования не могут быть применены.

При продаже квартиры или жилого дома, которые находились во владении меньше 3 лет, следует знать, что можно воспользоваться льготой по уплате налога в размере понесенных затрат на приобретение или строительство, а также процентов по ипотеке. Все доходы и расходы от сделки должны быть подтверждены документально. Если документов на покупку и строительство нет, льгота может составить 1 миллион рублей.

Льгота по расчету налога на доход физического лица, продавшего квартиру, может применяться неоднократно, но в разные годы и только на один объект недвижимости в год. Проще говоря, одна сделка в год имеет льготу.

Сейчас минимальный срок, когда квартира должна находиться в собственности, значительно вырос и составляет 5 лет.

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-v-sobstvennosti-menee-3-let-i-ne-platit-nalog/

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Налог с проданной квартиры

Kenishirotie/Fotolia

Какой налог собственник платит с продажи квартиры? Когда владелец освобождается от уплаты налога на доход? Ответ зависит от двух основных факторов: срока владения квартирой или домом и цены, которая указана в договоре отчуждения.

Срок владения недвижимостью

Допустим, собственник приобрел квартиру или дом до 1 января 2016 года. В этом случае рассчитать налог от полученного дохода от продажи объекта недвижимости очень просто.

Если собственник владеет жильем три года и более, он освобождается от уплаты налога, причем срок владения исчисляется с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Исключение составляют случаи, когда собственность возникла на основании:

  • наследства (срок исчисляется с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя);
  • жилищно-строительного кооператива, или ЖСК (срок исчисляется с момента выплаты пая).

Если объект недвижимости приобретен до 1 января 2016 года, но собственник владеет им менее трех лет, то налог с продажи должен быть уплачен.

Однако у собственника есть возможность воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. Таким образом, налог начисляется в размере 13% от суммы дохода, превышающего 1 млн рублей.

Если стоимость объекта недвижимости меньше или равна 1 млн, платить налог с полученного дохода не надо.

Попробуем рассчитать сумму налога на примере. Дано: собственник владеет объектом недвижимости менее трех лет; цена объекта недвижимости составляет 5 млн рублей.

Формула расчета представлена ниже.

  • Вычитаем из стоимости объекта сумму налогового вычета, получаем налогооблагаемую базу. В нашем случае нужно вычесть из 5 млн рублей (цена объекта) 1 млн рублей (налоговый вычет). Получаем 4 млн рублей (налогооблагаемая база).
  • Вычисляем 13% от налоговой базы — получаем сумму налога к уплате. В нашем случае 4 млн рублей умножаем на 13%, получаем 520 тысяч рублей.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Цена, указанная в договоре отчуждения

Другая типичная ситуация — собственник приобрел объект недвижимости после 1 января 2016 года. При отчуждении такого объекта будут действовать новые правила, в соответствии с Федеральным законом от 29.11.

2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Срок владения объектом недвижимости так же, как и раньше, отсчитывается с даты государственной регистрации перехода права собственности (исключения по-прежнему составляют наследство и ЖСК).

А вот при расчете НДФЛ будет учитываться кадастровая стоимость объекта и цена продажи.

Согласно новым правилам увеличился и минимальный срок владения — до пяти лет. По истечении этого срока доход от продажи недвижимости не будет облагаться налогом. Однако для ряда объектов минимальный срок владения остался прежний — три года. К таким исключениям относятся объекты, право собственности на которые возникло следующим образом:

  • имущество было получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и/или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  • имущество было получено в результате приватизации;
  • имущество было получено в результате передачи объекта по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях (купля-продажа, строительство, долевое строительство и так далее) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. По истечении этого срока доходы от продажи будут полностью освобождены от налогов.

Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Можно ли уменьшить налогооблагаемую сумму?

Да, в соответствии с новым законодательством собственник может уменьшить налогооблагаемую сумму. Сделать это можно двумя способами.

1. Использовать право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей при продаже жилья и 250 тысяч рублей при продаже иного имущества.

Разберем этот вариант на примере. Допустим, собственник продает квартиру, права на которую он приобрел в результате приватизации менее трех лет назад. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается за 3 млн рублей.

Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять налоговый вычет (в данном случае 1 млн рублей), получим 2,5 млн рублей.

Сумма налога рассчитывается так: 2,5 млн рублей умножаем на 13%, получаем 325 тысяч рублей.

2. Вместо получения имущественного налогового вычета собственник может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (это цена, указанная в договоре купли-купли продажи при приобретении квартиры).

Если же продажная цена объекта недвижимости окажется ниже его кадастровой стоимости, то налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости объекта недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент (К=0,7).

Например, в 2016 году приобретена квартира за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается в этом же году за 3,1 млн рублей.

Формула расчета НДФЛ такова: умножаем кадастровую стоимость на 0,7, после вычитаем из полученной суммы сумму понесенных и документально подтвержденных затрат и потом из полученной разницы рассчитываем сумму налога, умножив полученную разницу на 0,13 (то есть 13%).

Исходя из нашего примера, расчет будет выглядеть следующим образом. Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей.

От этой суммы нужно отнять сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (в нашем случае это 3 млн рублей), получим 500 тысяч рублей.

С этой суммы рассчитыва ется налог: 500 тысяч рублей умножаем на 13%, получаем 65 тысяч рублей.

Текст подготовила: Александра Лавришева

Не пропустите:

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

3 способа максимально быстро продать квартиру

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/nalog_s_prodazhi_kvartiry_pravila_i_primery/5846

С какой суммы платится налог с продажи квартиры?

Налог с проданной квартиры

Если Вы продали квартиру, то, по общему правилу, Вамнеобходимо рассчитать и заплатить налог на полученный доход. С какой суммыплатится налог с продажи квартиры? И какая сумма не облагается налогом припродаже квартиры? На эти и другие вопросы, которые интересуют граждан, продающихнедвижимость, ответим в нашей публикации.

Прежде чем выяснить, с какой суммы берется налог с продажи квартиры, следует узнать, возникает ли вообще обязанность платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в Вашей ситуации. В соответствии с пунктом 2 статьи 217.

1 Налогового кодекса РФ доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В различных ситуациях минимальный предельный срок владения может быть 3 или 5 лет.

И, если Вы продали квартиру, которая была в Вашей собственности более 5 лет, вопрос о расчете НДФЛ (с какой суммы нужно платить налог с продажи квартиры) Вас не должен волновать. Чтобы выяснить, была ли квартира в Вашей собственности более или менее минимального предельного срока владения необходимо знать, с какого момента считается срок владения продаваемой квартирой.

Например, при продаже полученной в наследство квартиры срок владения будет считаться не с даты государственной регистрации права собственности на квартиру, а с даты смерти наследодателя.

Сумма,облагаемая налогом при продаже квартиры, и кадастровая стоимость

По общему правилу налог составит 13 % от полученного припродаже квартиры дохода.

Чтобы у продавца недвижимости не было соблазназанизить в документах стоимость продаваемой квартиры для уменьшения суммыподоходного налога, в Налоговом кодексе предусмотрели правила определенияналоговой базы для расчета НДФЛ при продаже недвижимости.

Ответ на вопрос, какаясумма облагается налогом при продаже квартиры, дается в том числе и в статье214.10 НК РФ. Указанная в документах стоимость, по которой продается квартира, сравниваетсяс кадастровой стоимостью недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объектанедвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта,внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применениюс 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация переходаправа собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случаеобразования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода —кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на датуего постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающийкоэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажиэтого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной напонижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объектанедвижимого имущества (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Таким образом, чтобы определить, с какой суммы платится налогс продажи квартиры, нужно сравнить

  • стоимость квартиры подоговору
  • и умноженную на коэффициент0,7 кадастровую стоимость квартиры на 1 января года, в котором квартирапродается.

Отметим, что законом Субъекта Российской Федерации вплоть донуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектовнедвижимого имущества может быть уменьшенразмер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 НК РФ.

Какая суммане облагается налогом при продаже квартиры?

О сумме продажи квартиры, не облагаемой налогом, можно узнатьиз статьи 220 НК РФ.

Вы вправе уменьшить налоговую базу для расчета НДФЛ припродаже квартиры на сумму:

  • имущественного вычета припродаже недвижимости
  • или фактическипроизведенных и документально подтвержденных расходов, связанных сприобретением недвижимости.

Вычет при продаже квартиры (сумма, не облагаемая налогом) предоставляетсяв размере дохода, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде от продажиквартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимальногопредельного срока владения, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

То есть при продаже квартиры не облагается налогом сумма 1млн. руб.

Пример 1

В начале2020 года гражданин купил квартиру, а в конце 2020 года — продал. По документамстоимость, по которой квартира была продана, составила 1,5 млн. руб.Кадастровая стоимость на 1 января 2020 года — 2,4 млн. руб. Т.к. 1,68 млн. руб.(кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (2,4 млн.

руб. * 0,7)) большестоимости квартиры по договору купли-продажи, то для расчета налога с продажиквартиры учитывается именно 1,68 млн. руб., а не 1,5 млн. руб. При примененииимущественного налогового вычета в размере 1 млн. руб. сумма НДФЛ с продажиквартиры будет равна 88400 руб. ((1,68-1)*0,13).

В том случае, если Вы можете документально подтвердить Ваши расходы на покупку квартиры, при расчете НДФЛ с продажи квартиры вместо применения имущественного вычета в 1 млн. руб. возможно будет более выгодно учесть расходы на приобретение недвижимости.

С какой сумма не платится налог с продажи квартиры в этом случае? Вы не будете платить налог с непосредственно стоимости покупки квартиры, а также, например, с суммы расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение жилья (о том, какие расходы учитываются при расчете налога с продажи квартиры, можно узнать здесь).

Пример 2

В 2020 годугражданин купил квартиру за 5 млн. руб. Через несколько месяцев ему срочнопонадобились деньги, и квартира была продана за эту же сумму. Платить налог припродаже квартиры в этом случае не нужно, так как полученный доход равен расходамна приобретение квартиры (однако, подавать декларацию в этом случаенеобходимо).

С какой суммы платится налог при продаже квартиры, если квартирупродали дороже, чем купили? Налогообложению в этом случае подлежит не вся сумма дохода отпродажи квартиры, а только разница между доходом, полученнымналогоплательщиком, и расходами по приобретению этой квартиры.

Пример 3

В начале2020 года мужчина приобрел квартиру за 6 000 000 руб., в конце этого же года онпродал ее за 7 500 000 руб. (кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2020года ниже стоимости квартиры по договору купли-продажи). Получать вычет в сумме1 млн. руб.

в данном случае невыгодно, поэтому для расчета подоходного налогамужчина решает уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, связанные с ееприобретением. В начале 2021 года мужчина подает декларацию, согласно которой налогк уплате составит 195 000 руб.

((7 500 000 – 6 000 000)* 13 %).

Таким образом, чтобы определить, с какой суммы берется налогс продажи квартиры, необходимо

  • сравнить сумму доходов отпродажи квартиры с кадастровой стоимостью жилья с учетом понижающегокоэффициента;
  • применить имущественныйналоговый вычет 1 млн. рублей или учесть расходы на приобретение квартиры.

Выше даны упрощенные примеры расчета налога при продажеквартиры. В случае продажи квартиры

  • в долевой собственности,
  • в совместной собственности,
  • с детскими долями

расчет 13 % с продажи квартиры немного усложняется.

С какойсуммы не платится налог при продаже квартиры, если она получена в наследствоили договору дарения?

При продажеквартиры, полученной в результате наследования или по дарственной, и котораябыла в собственности менее минимального предельного срока владения, Вы можетеполучить вычет в размере 1 млн. руб. А в отношении доходов, полученных начинаяс налогового периода 2019 года, можно применить такие нормы Налогового кодекса.

Если приполучении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налогв соответствии с пунктами 18 и 18.

1 статьи 217 НК РФ не взимается, приналогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываютсятакже документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) наприобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем(дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренныхподпунктами 3 и 4 пункта 1 ст. 220 НК РФ.

Припродаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмезднойоснове или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправеуменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величинудокументально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен иуплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу расчета НДФЛ при продаже квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Из публикации Вы узнали, с какой суммы  платится налог при продаже квартиры, — 13 %берется с суммы доходов или кадастровой стоимости с учетом понижающегокоэффициента. То, какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры,зависит от того, решите Вы применить имущественный налоговый вычет вмаксимальном размере 1 млн. рублей или уменьшить налоговую базу на расходы поприобретению квартиры.

Источник: https://just-ice.info/2020/11/23/kakaya-summa-prodazha-kvartira-nalog/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.