Можно ли вернуть квартиру застройщику

Содержание

Гарантия на новостройки

Можно ли вернуть квартиру застройщику

До сих пор некоторые покупатели квартир в новостройках не знают, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию на него распространяется такая же гарантия, как и на большинство других товаров и услуг. И на квартиры, как на телевизоры и утюги, тоже создают свои собственные «инструкции по эксплуатации».

Основание и сроки

Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ).

Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет».

Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).

Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.

Читайте такде С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме

Слабые места новостроек

Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.

Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов.

Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков.

Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.

Гарантия и страховка

Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве.

Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой.

Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.

Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.

Куда жаловаться

Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.

Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.

ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.

Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки.

В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована.

После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.

Проверка жалобы

Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик.

Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны.

В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.

ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.

Гарантии на отделку

Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.

ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.

Сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку застройщик обычно прописывает в ДДУ. Они могут разниться и зависят от многих факторов — например, от класса жилого комплекса или качества используемых материалов. В любом случае они должны быть прописаны в документах, которые собственник получает вместе с ключами от квартиры.

При ее передаче застройщик обязан предоставить собственнику жилья инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементах отделки, системах инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементах (ч. 1.1 ФЗ № 304 от 03.07.2016)

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5fe99b3f9a79474e00e2b2df

Обратный выкуп в новостройках: способ заработать или сохранить деньги

Можно ли вернуть квартиру застройщику

Российское законодательство предполагает, что некоторые категории товаров покупатель может вернуть продавцу. На квартиры в новостройках это правило не распространяется, но в последние несколько лет на первичном рынке появилась услуга, предполагающая, что застройщик до сдачи дома в эксплуатацию может забрать квартиру обратно и вернуть деньги клиенту.

Так называемый обратный выкуп в разных компаниях может именоваться по-разному, но по сути означает одно и то же: покупатель получает назад свои деньги, уплаченные за квартиру, а в некоторых случаях еще и небольшой процент от этой суммы.

По словам Алексея Оленева, заместителя директора департамента новостроек Est-a-Tet, программа обратного выкупа – это фактически разновидность трейдн-ин, когда застройщик выкупает объект гораздо дешевле рыночной стоимости и быстро продает по несколько заниженной цене, ничего не потеряв, а еще и пользуясь вложенными в квартиру средствами покупателя. Это «быстрые деньги» для застройщика, однако для покупателя никакой экономической выгоды в этом нет, поскольку предлагаемый застройщиком годовой процент доходности даже ниже уровня инфляции. Интересно конечному потребителю это может быть только в одном случае – если очень срочно нужно получить вложенные наличные деньги.

«Покупатель, воспользовавшись такой программой, получает на руки наличные деньги той же номинальной стоимости плюс небольшой процент, однако их реальная стоимость ниже той, что была вложена три года назад в квартиру»

Алексей Оленев, Est-a-Tet

Между тем, сами застройщики считают, что обратный выкуп – это лишь дополнительная гарантия того, что покупатель не потеряет вложенные в квартиру деньги.

В условиях кризиса, когда цена квадратного метра падает, обратный выкуп сможет привлечь внимание частных инвесторов к проекту.

Компании не скрывают, что заработать много таким образом вряд ли удастся, ведь зачастую сделки по переуступке прав более прибыльные, но сохранить сбережения – однозначно.

Одной из первых компаний, предложивших своим клиентам услугу по обратному выкупу, была «Дон-Строй Инвест», в рамках открытия продаж в квартале «Сердце Столицы».

Приобретая недвижимость в этом объекте, клиент может сделать выбор: получить действующую на текущий момент скидку (как правило, 3% при единовременной оплате) либо заключить договор с условием «обратного выкупа».

В последнем случае покупатель сможет при желании вернуть недвижимость компании через 3 года с даты подписания договора, и ему будут возвращены вложенные средства плюс 18%.

А если к тому моменту рост стоимости приобретенной недвижимости составит больше гарантированных компанией 18%, покупатель-инвестор опять же сможет сделать выбор: продать ее на открытом рынке с еще большей выгодой или сохранить за собой для дальнейшего проживания, сдачи в аренду и т.д.

Ирина Прачева, первый заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест», поясняет, что обратный выкуп – это инструмент расширения круга потенциальных покупателей путем привлечения наиболее консервативных и не желающих рисковать своими деньгами клиентов.

«Обратный выкуп» дает клиентам возможность купить недвижимость по стартовым ценам, не опасаясь непредвиденного снижения цен на рынке в случае кризисной ситуации. Таким образом, покупатель минимизирует свои риски и избавляет себя от волнений за судьбу своих сбережений в период экономической нестабильности»

Ирина Прачева, «Дон-Строй Инвест»

Похожая услуга есть в ГК «Мортон». В рамках программы «Жилье с гарантированной доходностью» предусмотрено два варианта использования инвестором права предъявить купленные квартиры к обратному выкупу – через 1,5 и через 3 года.

При выкупе квартир через 1,5 года компания выплачивает инвестору стоимость квартиры по ДДУ и дополнительный процентный доход в размере 8,55% годовых от стоимости квартиры. При выкупе через 3 года – 9,05% годовых.

Однако стоит отметить, что программа действует только при покупке не менее трех квартир.

«При росте цен на недвижимость можно получить максимальную прибыль, а опция обратного выкупа гарантирует фиксированный доход в случае, если рост стоимости «квадратного метра» не оправдает ожидания», – говорит Павел Виг, руководитель отдела инвестирования ГК «Мортон».

Услуга обратного выкупа квартир в компании «НДВ-Недвижимость» получила название Money Back. Покупателю выплачивается вся сумма, указанная в ДДУ, расторжение договора проходит без санкций и штрафов. Согласно условиям, эта услуга доступна в течение года с начала ее действия, но не позже запланированной сдачи объекта в эксплуатацию.

«Всегда есть процент сделок, в рамках которых покупатели отказываются от купленной квартиры. Например, если они приняли решение выбрать вариант с другими качественными характеристиками или поменять проект»

Яна Сосорева, «НДВ-Недвижимость»

В ФСК «Лидер» в апреле 2015 года появилась опция «квартира-бумеранг», которая предполагает, что по истечении года с даты подписания ДДУ, покупатели могут в течение 3 месяцев обратиться в компанию с заявлением о выкупе квартиры обратно.

После рассмотрения заявления в течение двух месяцев, после урегулирования всех возможных вопросов, клиент получает потраченные ранее деньги.

Как рассказал Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», весь прошедший год был достаточно турбулентным, в том числе и для покупателей жилья, которые уже не так, как два года назад, уверены в своем финансовом положении, стабильности своих будущих доходов.

Именно тем, кто нуждается в покупке квартиры, долго к этому шел, но, как и весь рынок в целом, оказался лицом к лицу с новой реальностью, компания и предоставила возможность обратного выкупа.

Таким образом, услуга обратный выкуп рассчитана не только на инвесторов. Более того, покупатели квартир пока не спешат продавать их застройщикам – либо перепродают третьим лицам самостоятельно, либо изначально приобретают жилье для себя. Но интерес к услуге заметен.

Например, в компании «Дон-Строй Инвест» в период с 2013 года данной программой воспользовалось в пределах 10% покупателей. «Этим предложением нам удалось привлечь наиболее осторожных клиентов, которые посчитали предложенную компанией гарантированную доходность хорошей альтернативой операциям с валютой и банковским вкладам», – говорит Ирина Прачева.

При этом с учетом того, что за 2 года с момента старта продаж цены в «Сердце Столицы» выросли уже на 54%, в компании не ожидают массовых возвратов.

В «НДВ-Недвижимость» также пока не отмечают возврата квартир. Услуга Money Back действует в таких проектах, как мкр. «Красногорский» и ЖК «Ленинградский». То же самое в ФСК «Лидер» – сделки проходят, интерес есть (в общих объемах продаж за 2015 год – 5-7%), но возвратов квартир пока не было. В проектах «Мортона» сроки для обратного выкупа пока не наступили.

Эксперты уверены, что вряд ли с помощью обратного выкупа удастся привлечь большое число клиентов, соответственно, риск, что к моменту сдачи дом будет полупустой, исключен.

Тем более, как показывает практика, покупатели не возвращают квартиры застройщику, но рассматривают данную возможность как дополнительную гарантию сохранности средств, уплаченных за квартиру.

«Дом вырастает в цене по мере повышения стадии готовности, поэтому ближе к вводу объекта в эксплуатацию экономически выгодно продавать жилье через переуступку, чем возвращать квартиру застройщику», – говорит первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

Алексей Оленев считает, что такая услуга как «обратный выкуп» покупателю неинтересна, она выгодная только застройщику.

Никакого дохода инвестору эта не принесет, наоборот, за время строительства дома высокие темпы инфляции «съедают» реальную ценность вложенных средств, и на момент обратного выкупа на вырученные деньги инвестор уже не сможет купить аналогичный объект с учетом роста цен.

«Это некая «приманка» и маркетинговый ход, позволяющий в глазах потребителей закрепить за застройщиком статус надежной компании, раз он может себе позволить гарантировать, что даже в условиях стагнации рынка покупатели смогут вернуть вложенные деньги, – поясняет Алексей.

– Однако существенного падения цен за год, несмотря на негативные прогнозы, не произошло, напротив, цены в отдельных проектах росли по мере повышения стадии строительной готовности. Поэтому нужды «перестраховывать» свои вложения, таким образом, у инвесторов пока нет, им гораздо выгодней «пересидеть» этот период и потом получить адекватную прибыль».

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/obratnyy_vykup_v_novostroykah

Как вернуть квартиру застройщику и разбогатеть

Можно ли вернуть квартиру застройщику

В России очень многие товары можно вернуть обратно в магазин в течение двух недель. Что-то подобное сегодня существует и на рынке первичного жилья Москвы. Конечно, речь идет не о том, что вы въехали в квартиру, пожили там пару недель и поняли, что это «не ваше» и нужно возвращать.

Нет, девелоперы строящего жилья готовы принять квартиру обратно до ее ввода в эксплуатацию, и даже платят за нее больше изначальной цены.  Такая схема называется обратный выкуп.

Много ли объектов с такой «подстраховкой» в Москве и почему девелоперы готовы платить за свои же квартиры, узнаем сегодня.

Обратный выкуп разрешен

По данным компании «Метриум Групп», доля квартир массового сегмента, где доступен обратный выкуп равна всего 5,7%, а в бизнес-классе еще меньше – 2%. В элитном сегменте такая услуга отсутствует.

Самый большой выбор новостроек с возможностью обратного выкупа сегодня предлагает девелопер «Инград». Такое предложение анонсируют менеджеры по продажам в проектах: «Серебряный парк», «Вавилова, 69А», «Новочерёмушкинская, 17», «Михайлова, 31», «Петра Алексеева, 12А».

По условиям программы, застройщик готов выкупить квартиру у покупателя обратно после завершения строительства жилого комплекса по цене, установленной договором долевого участия с приростом к ее стартовой стоимости 10% в год.

Как поясняют в пресс-службе компании, новый инструмент от ГК «Инград» – действительно работающий механизм обратного выкупа квартиры, который позволит покупателю в случае изменения жизненной ситуации легко и безопасно получить обратно свои деньги плюс доходность в 10% годовых, быть уверенным в сохранности собственных средств и ликвидности своего актива.

Похожая услуга есть в апарт-отеле YE'S и называется «Удвоение капитала». Согласно условиям, инвестор может рассчитывать на 100% окупаемость вложенных средств через 5,5 лет.

Подобное предложение есть в UP-квартале «Сколковский» у ФСК «Лидер».

Как рассказывает директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина, для покупателей возможность обратного выкупа мы предоставляем в рамках акционных предложений.

  «Так, например, в ноябре у нас действует акция для покупателей UP-квартала «Сколковский». Согласно ее условиям, при продаже ранее купленной квартиры в этом комплексе, обладатель имеет право ее вернуть взамен на квартиру в этом или другом комплексе ФСК «Лидер».

На покупку новой квартиры покупателю предоставляется дополнительная скидка в размере 1%.  Продажа и одновременно покупка осуществляется без возврата денежных средств клиенту (т.е. приобретаемая квартира может быть дороже или равна стоимости выкупаемой)», – говорит она.

Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE, сегодняшние предложения обратного выкупа не уникальны. «Еще в 2013-2014 гг.

в проекте «Сердце столицы» («Донстрой») покупатель мог вернуть апартаменты через три года с момента подписания договора, получив обратно вложенные средства плюс 18% от стоимости недвижимости.

А в 2015 году опция «Обратный выкуп с гарантированной доходностью» была доступна покупателям ЖК «Татьянин Парк» (ГК «МИЦ»)», – напоминает она.

Сегодня на некоторых объектах действуют подобные программы и для «оптовиков» – инвесторов, которые заходят в проект, покупая серьезный объем квартир. К примеру, не для частных покупателей такая программа обратного выкупа действует в 1-м корпусе жилого комплекса премиум-класса «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA».

«Инвестор приобретает квартиры суммарной площадью порядка 1 460 кв. м с дисконтом 20% от текущего прайс-листа, что обеспечивает среднюю цену 1 кв. м площади квартиры по ассортиментному перечню в размере 205 тыс. руб. и общую сумму сделки от 300 млн. руб.

, – рассказывает Юлия Царан, коммерческий директор департамента жилой недвижимости GORNDevelopment.

Одновременно, между застройщиком и инвестором заключается опционное соглашение, в соответствии с которым застройщику предоставляется право выкупить квартиры у инвестора в период начиная с 13-го месяца и до конца 24-го месяца с даты сделки по цене, обеспечивающей инвестору эффективную доходность на вложенные средства в размере 16 % годовых за время владения им правами на квартиры по ДДУ»

Зачем нужен «обратный выкуп»?

Есть несколько вариантов – зачем потенциальному покупателю приобретать квартиру, которую он может вернуть обратно. Во-первых, для собственной подстраховки. Каждый покупатель квартиры боится пополнить ряды обманутых дольщиков, а здесь он заключает договор, что может квартиру вернуть. К примеру, видит, что ситуация на стройплощадке месяцами не меняется и возвращает квартиру застройщику.

Во-вторых, у каждого купившего квартиру может поменяться ситуация и эта недвижимость еще до завершения строительства дома становится не нужна.

К примеру, собственнику будущей квартиры потребовались деньги, либо он решил приобрести жилье большей или меньшей площади.

В этом случае покупатель избегает волокиты с продажей недвижимости, а просто возвращает вложенные средства с небольшой прибылью.

В-третьих, такой вариант интересен частным инвесторам, людям, которые зарабатывают на перепродажах недвижимости. Здесь речь идет о конкретных процентах и такому клиенту гораздо проще принять решение о покупке, заранее зная, что доход будет в любом случае.

В-четвертых, никто не знает, что будет с экономикой завтра, вдруг квартиры начнут дешеветь, а ты уже подстрахован и можешь вернуть вложенный средства обратно, если понадобится, а не демпинговать на открытом рынке.

Но многих интересует для чего это девелоперам? Ответ – для того чтобы привлечь покупателей – это всего лишь маркетинговый ход. Насколько нам удалось выяснить, реальные случаи возврата жилья единичны.

По словам Ксении Цаплиной, какое-то время назад подобная акция действовала на отдельные проекты корпорации ФСК «Лидер», по условиям которой покупателю, который решил вернуть квартиру, компания возвращала денежные средства в размере  стоимости квартиры, прописанной в ДДУ. «Данная акция в период нестабильной экономической ситуации давала возможность людям гарантированно сохранить свои сбережения.

На практике в период действия акции вернуть приобретенную недвижимость решил один покупатель, которому потребовалась большая сумма денежных средств по семейным обстоятельствам», – пояснила она.

В ГК «Инград» так же подтвердили, что пока возвратов квартир не было. Но стоит отметить, что программа обратного выкупа практикуется на объектах компании не так давно и пока выводы делать рано.

В чем подвох обратного выкупа?

Но раз на сегодняшний день примеров возврата квартир застройщикам фактически нет, то нет и четкой уверенности в отсутствии подводных камней в такой обратной сделке.

  Как считает Мария Литинецкая, у дольщика нет однозначных рычагов влияния на девелопера, если тот откажется от исполнения своих обязательств по обратному выкупу. «Механизм попросту не отработан в нашей стране. Тем не менее, несмотря на все риски, sale-pay-back однозначно вызвал интерес.

Но по факту эффективность программы можно будет оценить только через 1-2 года, когда будут совершены первые возвраты», – отмечает она.

По мнению эксперта, программа обратного выкупа так и останется в первую очередь маркетинговой акцией. Ведь самим застройщикам не нужны риски по реализации полученной обратно квартиры, особенно с учетом кризиса вторичного жилья.

«Вторая проблема – это высокая доля ипотеки. По нашим подсчетам, в целом на первичном рынке жилья 44% договоров было подписано с привлечением кредита.

Уровень доходности, вырученной от sale-pay-back, покроет лишь затраты, связанные с выплатами процентов по ипотеке.

Поэтому программа будет интересна только клиентам с «живыми» деньгами, которые чаще всего совершают сделки в высоких бюджетах», – замечает она.

Кроме того, доходность по некоторым проектам выше, чем застройщики готовы вернуть. И профессиональные инвесторы могут находить более выгодные варианты для вложения средств в недвижимость.

Однако очевидно, что такая «подстраховка» при покупке квартиры для обычного покупателя лишней точно не будет. Все хотят быть уверены, что их сбережения сохранены и даже выросли.

Источник: https://novostroycity.ru/journals/tendencii/kak-vernut-kvartiru-zastrojschiku-i-razbogatet

Квартира с дефектами. Могу вернуть ее застройщику?

Можно ли вернуть квартиру застройщику

Женя так обрадовалась, когда получила ключи от квартиры… И так расстроилась после разговора с отделочниками. Они сразу обнаружили, что стяжка положена неровно, а стены отклонены от вертикали. Но самое плохое — влажная штукатурка. В итоге ремонт при всех недостатках будет стоить как четверть квартиры!

Правда, те же самые ремонтники подсказали, как снизить расходы — заставить застройщика устранить дефекты. Но разве можно предъявить претензии к строительной компании, если Женя уже подписала акт приема-передачи?

Что сказано в законе

У новостройки есть гарантийный срок. По закону он составляет 5 лет, а для технологического и инженерного оборудования — 3 года. Если за это время Женя обнаружит какие-то дефекты (за исключением тех, что появились по ее вине или в результате естественного износа), она вправе потребовать их исправить. Что для этого нужно сделать:

  • написать претензию застройщику и отправить ее заказным письмом;
  • если строители молчат — нанимать независимых экспертов. Они зафиксируют недочеты, установят их причины и назовут размер ущерба. Представитель строительной компании должен присутствовать при оценке. Стоимость услуги — от 10–12 тысяч рублей;
  • написать вторую претензию, уже подкрепленную экспертизой.

Застройщик должен либо устранить дефекты, либо возместить Жене расходы на ремонт. Если и на этот раз строители откажутся что-либо делать, вопрос будет решаться в суде.

Можно ли претендовать на замену квартиры?

К сожалению, нет. А вот отказаться от жилья и вернуть свои деньги — да. Если в квартире обнаружатся существенные недостатки — те, из-за которых в ней нельзя жить или ремонт которых будет стоить слишком дорого.

Важное замечание: пятилетняя гарантия распространяется лишь на скрытые нарушения. Треснувшие окна, царапины на дверях после подписания акта застройщик исправлять не будет. Поэтому принимать квартиру нужно внимательно, вооружившись документами, незамысловатыми инструментами и минимальными знаниями.

Как принимать квартиру в новостройке?

acegif.com

Начать стоит с чтения форумов и чатов новостройки, где собственники делятся опытом приемки. Там можно узнать, к каким нарушениям нужно приготовиться, ведь проблемы в одной квартире чаще всего повторяются и в других. С собой на приемку следует взять копию ДДУ и плана квартиры, а также дефектный акт для записи претензий.

Двери скрипят и бьются о стену, плитка на полу раскололась, нет почтовых ящиков. Все эти неприятности нужно фиксировать в дефектный лист — застройщик должен их устранить. Стоит заглянуть в подвал и на технический этаж: наледь, подтеки, лужи, запах сырости — тревожные признаки того, что была нарушена технология строительства.

  • Квартира. Первое впечатление

Нужно сравнить то, что прописано в ДДУ в пункте «Предмет договора», и то, что застройщик предлагает принять. Если в контракте указаны ламинат на полу, обои на стенах, горизонтальная разводка системы водоснабжения — значит, они уже должны быть в квартире.

Открываются и закрываются легко, без скрипа, нет царапин, сколов. Стыки стен и двери закрыты монтажной пеной, а стяжка у порога — без трещин. Если оставить дверь открытой и она сама начнет закрываться — коробка вмонтирована криво. Герметичность окон легко проверить с помощью листка бумаги.

Сложнее всего оценить качество пола, потолка и стен. Начнем снизу. Первый совет — на осмотр надеть туфли на каблуках. Они помогут по звуку выявить пустоты и расслоения в стяжке. Второй — принести уровень, чтобы обнаружить неровности. Перепад высот более чем на 2 мм на каждые 2 метра — уже повод для претензии.

Между плитами не должно быть перепадов, все стыки заделаны, угол между стеной и потолком — 90 градусов. Важно промерить высоту в помещениях. Если она меньше, чем прописано в ДДУ, — это существенный недостаток, за который можно требовать компенсацию.

Отклонение от вертикали выявляем уровнем, а неровности — правилом: они не должны быть больше 5 мм. С помощью обычной или лазерной рулетки желательно измерить все стены и сравнить площадь с той, что указана в ДДУ. А также проверить диагонали: в прямоугольных комнатах они совпадают.

Чтобы избежать неприятностей, как у Жени, стены нужно прощупать. Если штукатурка влажная, значит, ее положили на сырую поверхность, в квартире сверху подтекают трубы либо некачественно сделана гидроизоляция. Причины могут быть разные, а последствия — постоянная сырость и плесень в квартире. Это существенный дефект, который застройщик должен устранить.

Здесь все гораздо проще. Розетки не должны искрить, вываливаться из стен, в них не может быть трещин. К каждой нужно подключить какой-то электроприбор, а цоколи проверить с помощью обыкновенной лампочки. Если квартира сдается без отделки, то для оценки проводки лучше пригласить электрика.

  • Водоснабжение и канализация

Осматриваем стояки и тройники для будущих труб (если их нет). Лужи и подтеки недопустимы. Эксперты советуют 5–6 раз открыть и закрыть запорные краны — усилие, которое для этого потребуется, не должно ослабевать.

Радиаторы с установленными регуляторами (если они предполагаются) должны быть надежно, на все болты прикручены к стенам. Насколько ровно они установлены, покажет уровень.

Народный метод проверки с помощью листка бумаги — самый надежный. Если открыть окна и двери, он должен прилипнуть к вентиляции. Этого не произошло — нужно фиксировать в дефектном акте проблему.

Представитель застройщика должен подписать этот документ в двух экземплярах, поставить дату и зафиксировать, когда будут устранены недостатки, — тогда состоится повторная приемка.

Как защитить квартиру, когда закончится гарантия от строителя?

acegif.com

Если проблемы в доме начались в самом начале его истории, они, скорее всего, повторятся в будущем. Возникнут неполадки с проводкой, прорвет батарею или протечет крыша.

Можно годами судиться с соседями и застройщиком либо спокойно получить компенсацию по страховке имущества. Например, страховка «Под ключ» от Страхового Дома ВСК защищает квартиру от самых популярных «домашних рисков» — пожаров, аварий инженерных систем, затоплений, а также помогает компенсировать гражданскую ответственность перед соседями. Полис стоит от 2 830 рублей в год.

Оформить страховку можно на сайте ВСК или через мобильное приложение «ВСК Страхование». По промокоду ZEN действует скидка на полис — 15 %.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vsk/kvartira-s-defektami-mogu-vernut-ee-zastroisciku-5f3e9b910fd2524bb2fbdcb2

Взыскание компенсации за недостатки с Застройщика

Можно ли вернуть квартиру застройщику

К сожалению, многие застройщики передают “новоиспеченную” недвижимость собственнику с нарушением норм строительства. Если дефекты видны невооруженным взглядом, не торопитесь ставить подпись в акте приема-передачи. Ваша подпись в подобной ситуации будет означать полное согласие с качеством предоставляемых услуг.

Если же изъяны строительства и ремонта стали заметны только после заселения, не стоит унывать. С точки зрения закона, квартира относится к категории товаров длительного пользования. Это означает, что она должна на протяжение нескольких лет соответствовать нормам и стандартам качества.

Таким образом, вы, как покупатель, имеете право требовать устранения недостатков в квартире.

Какие недостатки считаются строительными дефектами

Законодатель не закрепляет четкого понятия некачественного жилья. Однако существующие строительные нормы и правила (далее СНиП) обязывают застройщика соблюдать требования нормативных актов технического, экономического и юридического характера.

Существенный недостаток — это изъян, который препятствует пользованию жилым помещением. Если дольщик обнаружил дефект, он вправе:

1) Принять квартиру с недостатками и оформить дефектную ведомость, в которой указать четкие сроки устранения недостатков квартиры. Этот вариант подходит в случае наличия незначительных дефектов. К незначительным дефектам можно отнести некачественный ремонт от застройщика.

2) Отказаться от подписания акта до того момента, пока существенные недостатки квартиры не будут устранены.

Дольщикам необходимо помнить, что все объекты первичной жилой недвижимости имеют гарантийный срок:

не менее 3 лет на инженерные коммуникации;
не менее 5 лет на несущие конструкции и строение в целом;
до 10 лет на целостность крыши и межпанельных швов.

Таким образом, если после заселения в квартиру дали течь радиаторы отопления или швы между плитами покрылись плесенью, вы можете претендовать на устранение недостатков застройщика.

На что распространяется гарантия застройщика

Большая часть строительных компаний предлагает покупателю подписать акт приема жилого объекта до того как обнаруженные существенные недостатки будут устранены. Необходимо помнить, что вы вправе не соглашаться на условия застройщика и требовать от него устранить недостатки при приемке квартиры.

Основная сложность состоит в определении степени недостатков. Собственнику квартиры иногда сложно самому разобраться на что распространяется гарантия застройщика и за какие строительные нюансы он несет юридическую ответственность.

Следует учесть, что после того, как объект недвижимости был сдан в эксплуатацию, некоторая часть полномочий по поддержанию внутреннего состояния дома, переходит к жилищной организации (управляющей компании).

Давайте разберемся, устранение каких недостатков может быть осуществлено застройщиком по гарантии:

1) Недостатки самого здания:
дефекты в конструкции оконных и дверных проемов;
дефекты несущих конструкций;
дефекты стен, фасада и территории общего пользования.
2) Проблемы в конструкции инженерных коммуникаций:
система отопления и водоснабжения;
вентиляционная система;
повреждения кабины и шахты лифта;

В случае, если собственником квартиры до момента истечения гарантийного срока была обнаружена неисправность вышеуказанных элементов, он вправе требовать:

1) Устранения недостатков.
2) Снижения стоимости объекта.
3) Покрытие расходов.

Застройщик устраняет недостатки только после составления дефектной ведомости, которая подписывается собственником квартиры и представителем строительной компании. После того как требования дольщика были выполнены в полном объеме, застройщик составляет акт устранения недостатков.

Застройщик не устраняет недостатки. Что делать?

Факт подписания передаточного акта не освобождает строительную компанию от обязанности устранить выявленные недостатки ремонта квартиры и дефекты конструкций дома.

Если застройщик отказывается устранять недостатки, дольщику необходимо направить в адрес компании претензию с описанием выявленных дефектов. В обращение необходимо требовать проведения повторного осмотра жилого помещения, который будет осуществлен после устранения скрытых недостатков квартиры. К претензии следует приложить акт осмотра (заполняется представителем управляющей компании).

Образец претензии застройщику об устранении недостатков можно скачать по ссылке ниже.

Претензия застройщику на устранение недостатков должна быть передана либо лично в руки руководителю компании, либо направлена в канцелярию застройщика. В случае, если собственник решит передать претензию из рук в руки, ему необходимо заранее подготовить второй экземпляр данного документа. На копии ставится входящий номер и дата приема документа.

В идеале срок устранения недостатков застройщиком должен быть указан в тексте ДДУ. Законодательство не дает четких разъяснений относительно сроков устранения недостатков при приеме квартиры в новострое. В соответствии с пп. 1 п. 2 ст.

7 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”, дольщик вправе настаивать на безвозмездном устранении дефектов в разумный срок. Разумеется, сменить ручку на входной двери намного быстрее, чем ликвидировать поломку в вентиляционной системе дома.

Поэтому собственнику квартиры необходимо здраво оценивать технические возможности застройщика.

Если согласие между сторонами сделки не было достигнуто, дольщик вправе защитить свои права в судебном порядке. Следует учесть, что во время судебного процесса обманутый истец может требовать взыскание неустойки с застройщика за нарушение условий ДДУ.

В соответствии с Федеральным Законом №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” и ФЗ №2300-1 “О защите прав потребителей”, собственник квартиры может рассчитывать на уплату неустойки в размере 1% от общей стоимости приобретенного объекта недвижимости.

Пишем претензию застройщику по недостаткам правильно

Определенных требований к тексту претензии законом не предусмотрено. Однако для того, чтобы в дальнейшем данный документ помог выиграть судебное разбирательство, необходимо указать в нем такую информацию:

1) Наименование и юридический адрес застройщика.
2) ФИО, адрес, контактные данные собственника квартиры.
3) Номер ДДУ и дата его подписания.
4) Перечень выявленных дефектов.

5) Перечень гарантийных обязательств на отдельные элементы строения. Если гарантийные обязательства указаны в ДДУ, необходимо указать соответствующий пункт договора. Если такой информации в договоре нет, ссылаемся на законодательные нормы.

6) Информация о намерении обратиться в суд в случае невыполнения законных требований.
7) Дата и подпись заявителя.

К претензии стоит приложить экспертизу недостатков квартиры. Данный документ заполняется совместно со специалистов в трех экземплярах: один остается у собственника, второй — направляется застройщику, третий — в случае необходимости приобщается к исковому заявлению.

Претензия застройщику по недостаткам — важный инструмент влияния. Данный документ позволяет доказать в суде попытку мирного урегулирования конфликтной ситуации. При наличии претензии, взыскание недостатков с застройщика осуществляется максимально быстро и легко.

Как обнаружить скрытые недостатки квартиры

Сразу обнаружить все скрытые дефекты невозможно. Некоторые “подводные камни” ремонта видны только в определенное время года. Например, если вы вселились в квартиру летом, вы могли не заметить плохое качество системы теплоснабжения.

Осенью, как только отопительная система будет запущена, трубы могут дать течь.
Для того чтобы обнаружить скрытые дефекты и существенные недостатки при приемке квартиры, необходимо пригласить эксперта.

Специалист оценит состояние квартиры, и в случае необходимости выдаст дефектную ведомость.

Дефектная ведомость — это документ, в котором фиксируются претензии дольщика. Если речь идет о несущественных изъянах в ремонте, то дефектная ведомость будет являться дополнением к акту приема-передачи квартиры. в ней перечисляются недостатки и скрытые дефекты, а также сроки их устранения.

Если же в ходе проверки были обнаружены серьезные нарушения конструкций или коммуникаций, которые в будущем могут привести к плачевным последствиям и нанести вред здоровью или жизни собственника, акт приема лучше не подписывать. В таком случае застройщику направляется только акт осмотра, который содержит в себе следующую информацию:

1) ФИО собственника.
2) Наименование и юридический адрес строительной компании (застройщика).
3) Перечень обнаруженных недостатков и их детальное описание.
4) Законодательная норма, на которую ссылается обманутый дольщик (в большинстве случаев стоит ссылаться на п.2 ст. 7 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”).

Акт осмотра подписывается сторонами сделки.
Если дефекты были обнаружены после заселения в квартиру, дольщику необходимо совместно с экспертом или представителем жилищной организации составить смотровой лист и отправить данный документ застройщику вместе с претензией, в которой содержится информация об устранении недостатков квартиры.

Застройщик не устраняет недостатки в квартире: куда обратиться?

Устранение недостатков в квартире должно ложиться на плечи застройщика во всех случаях, за исключением:

1) Естественного износа (амортизации), который сопровождается ухудшением эстетического вида объекта недвижимости и его технических характеристик.
2) Случаев, которые связаны с нарушением правил эксплуатации.
3) Случаев, которые связаны с отсутствием ухода и своевременного обслуживания отдельных элементов объекта.

Решить вопрос, касающийся некачественного ремонта, доказать ответственность застройщика и взыскать компенсацию за недостатки можно не только в зале суда.

Дольщик имеет право обратиться с жалобой на строительную компанию в Федеральную службу “Госстройнадзор” или в “Роспотребнадзор”. Данные государственные подразделения контролируют соблюдение прав потребителя и проверяют соответствие санитарного состояния дома требованиям СанПин.

Граждане, которые не хотят тратить время на составление жалоб и на участие в судебных процессах, могут продать неустойку по ДДУ. Данный способ решения вопроса гарантирует возврат денежных средств в максимально короткие сроки. При этом дольщику не нужно ввязываться в длительный судебный процесс.

Рекомендуем всегда отстаивать свои интересы и защищать права. Если вы считаете, что застройщик пытается передать вам в собственность квартиру с дефектами, не подписывайте передаточный акт. Не прощайте строительной компании существенные недостатки и незначительные дефекты. Настаивайте на устранении недостатков в квартире до момента подписания акта.

Все переписки с застройщиком должны вестись только в виде заказной корреспонденции. Претензия застройщику на устранение недостатков обязательно должна иметь входящий номер. Не надейтесь на честность и ответственность сотрудников строительной компании.

Если вы считаете, что не сможете самостоятельно решить вопрос, обратитесь к профессиональным юристам компании
«Силкин и партнеры».
Досконально изучим договор долевого участия и оценим ваши шансы на победу в судебном процессе

Источник: https://www.s-u-d.ru/vzyskanie-za-nedostatki-2020.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.