Можно ли получить вычет при продаже квартиры

Содержание

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры. Список документов и примеры рассчета вычета

Можно ли получить вычет при продаже квартиры

Система налогообложения в России устроена так, что требует уплаты обязательного сбора с каждого вырученного гражданами рубля, даже если речь идет о доходах с продажи собственной квартиры. Однако есть законный способ освободиться от указанного бремени – применить имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости.

Что такое налоговый вычет при продаже квартиры

Налоговое законодательство признает доходы от продажи имущества прибылью и устанавливает обязанность внести с такового сбор в размере 13%. Особое внимание в этом вопросе занимает категория недвижимости, поскольку объекты зачастую считаются дорогостоящими, а регламентом предусмотрена возможность получить налоговый вычет при продаже квартиры или дома.

Налоговым вычетом при продаже недвижимости признается особый вид льготы, применение которой способствует уменьшению налогооблагаемой базы или вообще снимает обязанность по отчислению сбора в случае, когда размер прибыли и величина вычета совпадают.

Под правило о применении вычета попадают сделки по продаже имущества:

  • находящегося в индивидуальной собственности;
  • находящегося в долевой собственности;
  • триада прав на которое возникло ввиду дарения или наследования;
  • по договору долевого строительства;
  • изъятого для государственных/муниципальных нужд (например, по программе реновации старого жилья).

Возврат налога при продаже квартиры может:

  1. Повлечь уплату сбора лишь с части прибыли;
  2. Полностью освободить от обязанности;
  3. Не действовать и требовать полного внесения НДФЛ с выручки.

Условия получения имущественного вычета при продаже квартиры

Право на снижение налогового бремени с прибыли от продажи квартиры или любого другого жилого объекта возникает при совокупности следующих обстоятельств:

  • Налогоплательщиком выступает физическое лицо или ИП (во втором случае необходимо подтвердить, что недвижимость не использовалась для целей предпринимательской деятельности);
  • Наличие официального места работы и отчисление с вознаграждения НДФЛ;
  • Российское гражданство и пребывание в статусе резидента страны.

Закон указывает два альтернативных способа получения имущественного налогового вычета при продаже квартиры:

  1. Путем уменьшения налоговой базы на фиксированную величину, равную 1 млн. рублей;
  2. Путем уменьшения налоговой базы на сумму расходов, возникших при приобретении такого объекта (только при условии предъявления документов, подтверждающих обусловленные издержки: договор купли-продажи, квитанция по оплате услуг риэлтора, банковские справки с указанием переплаты по процентам в рамках ипотечных обязательств).

Сроки владения недвижимостью оказывают решающее значение на возникновение обязанности по уплате НДФЛ с полученной выручки. В случае, если объект пребывал в собственности продавца минимально отведенный промежуток времени или более того, то необходимость отчислять государству часть суммы с дохода от реализации квартиры, дома отпадает.

Нормативный регламент определяет следующие минимальные сроки владения:

  • 5 лет – если недвижимость поступила в собственность после января 2016 года;
  • 3 года – если недвижимость была оформлена в собственность до января 2016 года;
  • 3 года – если триада прав на недвижимый объект возникла в результате наследования, дарения, по условиям договора ренты, приватизации.

Началом течения минимально установленного срока признается момент внесения записи в государственный реестр. Указанный период измеряется не календарным годом, а месяцами. Для полного освобождения от уплаты сбора с продажи недвижимости со дня получения свидетельства о регистрации права собственности должно пройти 36 или 60 месяцев соответственно.

Сумма налогового вычета при продаже квартиры

Как ранее замечено, применение вычета к прибыли от продажи квартиры имеет место быть только в том случае, если бывшим собственником (продавцом) не соблюдено правило о минимальных сроках владения.

Чтобы объективно понимать, как оформить возврат налога при продаже квартиры, следует ознакомиться с несколькими примерами расчета:

Пример 1. При продаже долевой недвижимости.

В январе 2019 года гражданин А и Б продали унаследованную в ноябре 2016 года квартиру за 1,7 млн. рублей, на которую у них была оформлена долевая собственность в соотношении 2/3 и 1/3 соответственно.

На недвижимость, перешедшую во владение по безвозмездным сделкам, законом установлен минимальный срок владения в 3 года, но с момента внесения записи в ЕГРП и до отчуждения объекта не истек период в полных 36 месяцев, поэтому у продавцов возникла обязанность по уплате 13% с дохода.

Так, при заполнении налоговой декларации бывшие владельцы должны отразить следующие данные по расчету НДФЛ:

Размер прибыли гражданина А составляет 1 млн. 133 тыс., гражданина Б – 566 тыс.666 рублей;

Максимально возможная к вычету с налогооблагаемой базы сумма не может составлять более 1 млн. на один объект недвижимости, поэтому бывшим собственникам позволено уменьшить прибыль на 2/3 и 1/3 от миллиона, что составляет 666 тыс. 666 рулей – для гражданина А и 333 тыс. 333 рубля – для гражданина Б.

Бывший владелец наибольшей доли должен уплатить в бюджет: (1 млн. 133 тыс. рублей – 666 тыс. 666 рублей) * 13% = 60 тыс. 623 рубля;

Бывший собственник наименьшей доли – (566 тыс. 666 рублей – 333 тыс. 333 рубля) * 13% = 30 тыс. 333 рубля.

Пример 2. Продажа квартиры по преднамеренно заниженной стоимости.

Вера Петровна продала квартиру раньше истечения минимального срока владения. Фактически, женщина получила от продажи объекта выкупную стоимость в размере 1,4 млн.

рублей, но в договоре купли-продажи фигурировала преднамеренно заниженная цена, кратная 600 тыс. рублей.

Бывшая владелица недвижимости при составлении налоговой отчетности применила вычет и, тем самым, полностью сняла с себя бремя по уплате сбора с дохода.

При проведении фискальным органом камеральной проверки было выявлено, что выкупная стоимость объекта, установленная Верой Петровной в договоре, на 100 тыс. ниже кадастровой. Данный факт стал основанием для перерасчета налога сотрудниками ФНС.

Для предупреждения случаев умышленного сокрытия физическими лицами прибыли от продажи недвижимости путем указания стоимости ниже рыночной, применяется следующий алгоритм:

(Кадастровая стоимость объекта * 0,7) * 0,13;

Итого: (700 тыс. р. * 0,7) * 0,13 = 63 тыс. 700 рублей – сумма, которую Вера Петровна должна внести в казну государства.

Пример 3. Применение альтернативного вычета – уменьшение налоговой базы на расходы, понесенные при приобретении недвижимости.

В 2017 году Петров С.С. приобрел двухкомнатную квартиру за 2 млн. 750 тыс. рублей. Через два года мужчина решил открыть собственный бизнес и продать ранее приобретенное жилье. Квартиру удалось реализовать по цене в 2 млн. 950 тыс. рублей. Полученная выручка подлежала налогообложению, т.к. бывший собственник объекта не дождался истечения минимального срока владения.

Мужчина провел предварительные расчеты и понял, что выгоднее будет оформить вычет на сумму понесенных при покупке недвижимости расходов, нежели чем в фиксированном размере.

Налоговый орган получил от Петрова следующий расчет налога с выручки от реализации квартиры:
(2,95 млн. рублей – 2,75 млн. рублей) * 0,13 = 26 тыс. рублей

Документы для получения налогового вычета

Регламент устанавливает не только строгий перечень документов, необходимых к предъявлению для получения налогового вычета при продаже квартиры, но и их форму.

В том числе документы:

  1. Паспорт налогоплательщика;
  2. Договор купли-продажи недвижимости или соглашение о выкупе при изъятии объекта для нужд государства или муниципалитета;
  3. Документы, отражающие расходы на приобретение недвижимого объекта (если фиксированный вычет применять не рентабельно);
  4. Расписка о получении выкупной стоимости объекта или выписка с банковского счета (с обязательным указанием назначения платежа);
  5. Декларация 3НДФЛ:

Как оформить налоговый вычет при продаже квартиры

  1. Определение вида вычета, который целесообразно применить для снижения налогооблагаемой базы от продажи недвижимости:
    • 1 млн. рублей – если объект получен в собственность в результате безвозмездной сделки или понесенные при покупке такой квартиры расходы составили меньше миллиона;
    • На величину ранее возникших при покупке недвижимости расходов – если есть документы, подтверждающие заявленные издержки;
  2. Подготовка копий требуемых к предъявлению бумаг;
  3. Заполнение налоговой декларации;
  4. Передача пакета документов на камеральную проверку в фискальный орган по месту прописки.

. Налоги при продаже недвижимости: когда, какие, сколько

Источник: https://richtalk.ru/zakon-i-pravo/nalogi/kak-poluchit-imushhestvennyj-nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry/

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры 2021 – Все о финансах

Можно ли получить вычет при продаже квартиры
(10 5,00 из 5)
Загрузка…Время чтения: 5 мин.

Любые доходы, которые получают граждане, облагаются налогами, но иногда действующее законодательство дает в некоторых случаях льготы для физических лиц, как в ситуации с налоговыми вычетами.

Один из самых часто встречающихся вопросов, как получить налоговый вычет при продаже квартиры, кто может рассчитывать на такой «бонус» от государства? Предлагаем разобраться с ответом на него и с нововведениями 2021 года.

Имущественный вычет за продажу квартиры: кто может на него рассчитывать

Претендовать на применение такого вычета могут только те граждане РФ, которые каждый месяц платят в государственную казну налог на доход. Другими словами, каждый официально трудоустроенный гражданин (за него работодатель выплачивает 13% налога с зарплаты) имеет право на получение вычета при продаже недвижимого имущества.

Что такое вычет? Это льгота по налогам с возможностью неоплаты определенной части или возврата той суммы, что уже была оплачена ранее.

Налоговый вычет при продаже квартиры применим исключительно для недвижимых объектов.

Вариантов может быть несколько:

  1. Полное освобождение от налога.
  2. Расчет налога с части дохода от сделки.
  3. Налог с полной суммы выручки.

Размер налогового вычета отличается для разных объектов:

  • 1 000 000 рублей для жилой недвижимости и земли.
  • 250 000, когда речь идет о любом другом имуществе (нежилые объекты, авто и так далее).

Мы будем говорить о первом варианте.

Специфика получения налогового вычета с продажи

Тезисы таковы:

  1. При продаже объектов недвижимости продавец получает за это прибыль.
  2. Сумма прибыли облагается налогом.
  3. Есть возможность его снижения, если во время подачи декларации применить подходящий вычет.

Вычет зависит от многих факторов. Во-первых, от того, сколько времени человек являлся владельцем объекта.

Срок владения менее 5 лет

Если срок не превышает 5 лет, то сумму можно уменьшить, максимум, на 1 000 000 рублей. С остатка будет нужно заплатить налог по всем правилам.

Пример.  У вас была квартира, которой вы владели 2 года. Стоила она 5 000 000 рублей. Соответственно, эту сумму можно снизить на 1 000 000, а налог будет оплачиваться с оставшихся 4 000 000. 13% от 4 000 000 = 520 000 рублей.

Срок обладания выше 5 лет

Если квартира была в собственности более долгий срок, то продавец вовсе освобождается от налога. Это значит, что сумму, что облагается налогом, можно уменьшить на сумму, полученную от продажи, и тогда выйдет 0!

Пример. Вы хотите продать жилье, которое находилось в вашей собственности 6 лет. Цена вопроса – все те же 5 000 000 рублей. В результате база, облагаемая налогом равна нулю (5 000 000 – 5 000 000 = 0).

Логично, что более выгодный вариант – продажа жилья по прошествии пятилетнего срока обладания. Если речь идет о реализации имущества, оформленного в долевую или совместную собственность, то сумма вычета распределяется между каждым владельцем объекта, отталкиваясь от долей или договоренностей.

Альтернативный вариант при малом сроке обладания

Если все-таки есть необходимость в продаже недвижимости, которая была в собственности менее 5 лет, то первый этап – аналитика, насколько целесообразно применять вычет. Нередко бывает так, что недвижимость реализуют с повышением цены, и тогда можно использовать свое право на снижение суммы прибыли на те затраты, что были сопряжены с приобретением.

Пример.  В 2015 году вы купили квартиру по цене 3 000 000 рублей. В 2017 году вы решили ее продать за 3 500 000 рублей. В сложившейся ситуации применяется уже не миллионный вычет, а описанная выше система. В результате налог будет вычисляться по следующей формуле (3 500 000 – 3 000 000) х 13%. Это получается 65 000, что меньше, чем налог с учетом миллионного вычета.

Как исчисляется срок в 5 лет

Срок в 5 лет стоит отсчитывать с той даты, когда владелец получил на руки свидетельство о регистрации права. Это правило важно, но на практике можно встретить и другие варианты развития событий.

Самый частый пример. Хозяин недвижимости живет в квартире 25 лет, он приватизирует квартиру, а совсем скоро принимает решение о продаже. Получается, что у него есть на руках свидетельство, но не прошло еще 5 лет с момента его получения. Значит, оплачиваться будет вся сумма налога.Еще один наглядный пример. Семья купила 7 лет назад квартиру в долевом строительстве. 6 лет назад дом ввели в эксплуатацию, но документы люди получили только 4 года том назад, значит, срок не истек.

Изменение с 3 до 5 лет

Вплоть до 2016 года срок составлял не 5 лет, а 3 года, но после внесения правок в законодательные акты, срок был увеличен, но остались исключения.

Трехлетний срок сохраняется, если:

  • Квартира, которую собственник хочет продать, была получена в дар от родственников, а также по договору пожизненной ренты или после приватизации.
  • Покупка была совершена до 2016 года.

Количество допустимых применений при продаже

Налоговый вычет при продаже квартиры можно получать за все время своей жизни столько раз, сколько необходимо. Ограничений законодательство не предписывает. Это большой плюс, если сравнивать, например, с вычетом при покупке. Есть только одна временная рамка: воспользоваться такой возможностью можно только раз в год.

Другими словами: в течение года вы можете совершать столько сделок купли-продажи, сколько считаете нужным, но освободить из прибыли больше 1 000 000 рублей не получится (актуально для ситуаций, когда имущество было в праве собственности менее 5 лет).

Оставшаяся прибыль облагается налогом по классической схеме.

Какие документы нужны для получения вычета

Если вы хотите получить налоговый вычет на продажу квартиры, следует подготовить пакет документов и предоставить налоговую декларацию в МИНФНС.

Документация следующая:

  1. Договор купли-продажи
  2. Документ, удостоверяющий личность
  3. ИНН
  4. Подтверждение получения денег с указанием назначения отправки платежа. Также это может быть расписка о получении финансов, если это был наличный расчет
    Если вычет заявляется по расходам, нужны бумаги, подтверждающие покупку недвижимости с ксерокопиями.
  5. Справка с работы о зарплате и удержании НДФЛ.

Налоговый орган изучает предоставленную декларацию, после чего на счет налогоплательщика перечисляется налоговый вычет. На решение этой задачи отводится 90 дней. Помните, что представление заведомо ложной информации или уклонение предполагает ответственность (штраф или даже лишение свободы).

Особенности предоставления имущественного вычета пенсионерам

Как было сказано выше, на получение такого вычета могут рассчитывать исключительно те граждане, которые регулярно платят подоходный налог и официально трудоустроены.

Вплоть до 2012 года из этого списка были исключены:

  • Пенсионеры
  • Люди, живущие на социальные пособия

Однако в 2012 году был принят ФЗ№330, и сегодня пенсионеры получили законное право на применение налогового вычета на всю сумму прибыли при условии, что период владения объектом свыше 3 лет.

Если срок меньше, то лицо пенсионного возраста само решает, какой выбрать способ уплаты и получения вычета:

  1. Полная сумма прибыли, если цена вопроса менее или равна 1 000 000 рублей.
  2. Снижение налога на затраты при покупке объекта.

В 2021 году никаких новых моментов в процедуру получения налогового вычета на квартиру не было добавлено.

Можно ли не платить налог вовсе

Многие люди, желающие продать свою квартиру, спрашивают не только о том, как получить налоговый вычет, но также и о том, возможно ли вовсе освободиться от уплаты налогов.

Да, можно в рамках правового поля снизить сумму дохода, которая облагается налогом, предоставив для этого документацию для подтверждения совершенных расходов на покупку.

На практике даже сложности и материальное неустойчивое положение никоим образом не освобождает собственника от НДФЛ при продаже (хотя на практике такое возможно с учетом выбранной системы при всех имеющихся для этого условиях, но налог все равно платится, а затем получается вычет).

Единственное исключение: когда квартира продается близкому родственнику, тогда нет необходимости платить налог.

Подводя итоги о налоговом вычете при продаже квартиры

Таким образом, при продаже квартиры, если вы желаете получить вычет:

  • Стоит изучить возможные варианты вычета с учетом срока обладания недвижимостью.
  • Собрать пакет документов
  • Обратиться в соответствующие инстанции
  • Получить вычет на свой счет

Прочтите также: Налоговый вычет при покупке квартиры в рассрочку

© 2018 — 2021, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://vseofinansah.ru/nalogi/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.