Можно ли купить переуступку в ипотеку

Содержание

Переуступка ипотеки на квартиру

Можно ли купить переуступку в ипотеку

При оформлении ипотеки покупаемая квартира или другой объект недвижимости фактически пребывает в обладании гражданина-заемщика, но жилплощадь при этом передается в залог банку-кредитору.

Заемщик утрачивает право на распоряжение квартирой до момента погашения ипотечного займа, о чем указано в ст. 29 ФЗ «Об ипотеке». Залогодатель (гражданин) имеет право на пользование недвижимостью в соответствии с его назначением.

Для продажи квартиры, находящейся в залоге, ему необходимо получить согласие банка, который не во всех случаях его дает.

Что это за сделка и кому выгодна

Часто граждане, желающие приобрести свою жилплощадь, задаются вопросом, что такое переуступка.

Данный термин означает переход 3-му лицу прав и обязанностей по ранее заключенному договору от первоначальной стороны сделки.

Договор цессии представляет собой юридическую сделку, при которой одна сторона лишается прав и обязанностей, они возникают у другого лица, с которым заключено соглашение об уступке.

Договор переуступки прав по ипотечному кредиту может быть выгодна:

 Заемщику, который испытывает трудности с выплатойежемесячных платежей перед кредитором, приобретя уплаченную ему денежную сумму
 Последующему заемщикукоторый становится собственником жилья по доступной цене
 Кредиторувозвратить предоставленные денежные средства по ипотеке вместе с процентами

Совершение сделки по переуступке имеет преимущества для всех ее сторон, поэтому подобные соглашения в настоящее время достаточно распространены в России.

Переход прав заемщика

В большинстве случаев договор ипотеки оформляется между банком и гражданином, желающим стать владельцем собственной жилплощади.

Вслед за заключением сделки у сторон возникают определенные обязательства в соответствии с действующим законодательством.

Заемщик, купивший на кредитные средства квартиру, может уступить права в отношении неё, при условии наличия в договоре ипотечного кредита соответствующего права.

Данная сделка носит название договора цессии (переуступки прав). При ее заключении заемщик заменяется на другое лицо и больше не является стороной сделки. Вместо него стороной договора становится третье лицо, купившее его права.

При продаже заемщиком или кредитным учреждением права собственности приобретаемого по ипотеке жилища, оно переходит другому лицу наряду с обязательствами.

С чего начать

Заемщику, задолжавшему по ипотечному кредиту, первым делом нужно получить согласие банка на переуступку своих прав на жильё.

При выдаче банком письменного согласия, он сможет на легальных основаниях заключить договор уступки права на квартиру.

В этом случае оформляется договор с новым приобретателем, который впоследствии станет заемщиком перед кредитором. Однако банки часто нехотя идут на согласование договора цессии.

Переуступка квартиры по ипотеке

Несмотря на то, что законодателем принимаются меры к упрощению покупки жилья через ипотеку, она пока является достаточно непростой правовой процедурой.

Сложности могут происходить как на стадии поиска жилплощади, так и при получении ипотечного кредитования.

Оптимальным выходом из такого положения является покупка прав на жилое помещение квартиры по договору уступки.

Однако приобретателю необходимо сначала проанализировать свои возможности, преимущества и недостатки данной сделки.

Сделанная физическим лицом

В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ (условия уступки требования), передать свои права может как заемщик, так и банковское учреждение.

При этом заемщику нужно получить согласие банка на осуществление договора уступки собственности на жилье по ипотечному кредиту, которое приобретено на заемные средства.

Это требование содержится в нормах ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Несоблюдение физическим лицом определенного в законе порядка может стать итогом негативных последствий, к которым относятся следующие:

  Сделка переуступки ипотеки может быть признана недействительнойа договор цессии признается несостоявшимся, т.е. не порождающим юридических последствий
 Банк может досрочно потребовать выданные заемщику  кредитные средствав том числе проценты по ипотечному кредиту
 Банк может потребовать обращение взыскания на залоговую недвижимостьа именно на квартиру, купленную на кредитные средства, не учитывая позицию заемщика и нового обладателя жилья

При проведении регистрации договора, жилплощадь поступает во владение другого лица, на которого переходит обязанность по погашению задолженности перед кредитором.

Новый собственник также должен покрыть все возникшие убытки банка, в том числе штрафы и пени.

Условия перехода прав должны содержаться в договоре цессии, который подписывают стороны.

По инициативе банка

Осуществление кредитором договора уступки прав по ипотечному кредиту не требует получения согласия у должника.

Но перед банком стоит обязанность по уведомлению заемщика о том, что в договор ипотеки внесены изменения.

Банк направляет заемщику извещение о перемене кредитора, в случае продолжительного срока действия ипотечного займа. Иначе, банк может не сделать такое уведомление.

Уведомление должника должно включать в себя сведения:

  • Порядок осуществления оплаты;
  • измененные реквизиты для перечисления ежемесячных платежей;
  • измененные обязательства банка и заемщика.

При нарушении принятых на себя обязательств по договору ипотеки, банк может потребовать продажи квартиры, которая является залоговым обеспечением, с торгов и, тем самым, покрыть свои убытки.

В некоторых случаях кредитор реализует права на жилплощадь, не учитывая наличие долгов по кредиту, другому кредитору.

Данная процедура может совершаться, если должник не исполнял свои обязанности по погашению ипотеки, выданной банком, что явилось причиной просрочки.

В новостройке

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке необходима для смены дольщика, заключившего договор участия в долевом строительстве с застройщиком.

Банки с осмотрительностью относятся к предоставлению денежных средств на покупку еще не введенных в эксплуатацию объектов недвижимости. Такой объект не существует в реальности.

С большей заинтересованностью кредитные учреждения предоставляют ипотеку на покупку вторичного жилья, чем на жилплощадь в новостройке.

Квартиры на вторичном рынке уже имеют собственника и проходили процедуру государственной регистрации в ФКП Ростреестра.

Как правило, кредиторы выдают средства в случае аккредитации строительной фирмы в банке. Между застройщиком и банком заключено соглашение о сотрудничестве.

Будущему заемщику нужно осведомиться, имеется ли у застройщика партнерское соглашение с каким-либо банком до подписания с ним договора долевого участия.

Алгоритм оформления необходимых для заключения сделки по переуступке прав документов зависит от размера уплаченных средств.

Если сумма по договору полностью внесена, то согласия на осуществление договора цессии не нужно. Это намного упрощает ее оформление.

Что такое переуступка по ДДУ на квартиру смотрите в статье: переуступка прав по ДДУ.

Последствия для нового владельца квартиры

Договор уступки прав на ипотечную квартиру, может быть выгоден и для нового обладателя жилья.

Во-первых, он становится собственником жилплощади по адекватной стоимости, отвечающей его платежеспособности.

Во-вторых, данная сделка обладает определенными достоинствами, которые заключаются со сбережением времени и средств при оформлении необходимой документации.

К преимуществам сделки относятся:

 Совершение сделкибез проведения оценки квартиры
 Покупка жилья по ипотечному кредитуне требует разрешения банка на ее совершение и уплаты первоначального взноса
 Полный комплект бумаг на приобретаемое жильеи получение ипотеки без оплаты комиссии

При этом в некоторых случаях банк может увеличить процентную ставку по ипотечному кредиту после приобретения заемщиком права собственности на жилье. Например, в результате экономического кризиса.

Сделка по переуступке жилплощади в новостройке также связана с некоторыми рисками для приобретателя в результате действий строительной фирмы.

Следует понимать, что продавец не может полностью гарантировать удачного окончания строительных работ по возведению многоквартирного дома к назначенному сроку. В этом случае приобретатель останется без жилья, а также будет обязан выплачивать кредит в пользу банка.

Риски покупателя квартиры в порядке переуступки ипотеки снижаются, если строительство находится на завершающем этапе.

Риски, имеющиеся при заключении сделки переуступки жилья, купленного по ипотеке:

  1. Увеличение банком процентов по кредиту.
  2. Снижение срока ипотеки.
  3. Применение разнообразных комиссий, которые не были включены в договор.

Данные изменения могут существенно повысить величину ежемесячного платежа по кредиту, который в соответствии с договором ипотечного кредитования должен уплачиваться кредитору.

Кроме того, возможна вероятность мошенничества со стороны лица, уступившего право на квартиру в новостройке.

Спустя какое-либо время он может обратиться в суд с иском о признании сделки незаконной.

Подобное исковое требование может подаваться и кредитором-банком, которого не устраивает договор.

Порядок оформления

Договор цессии связан с выполнением следующих действий:

Поиск дольщиком, который приобрел квартиру на кредитные средства, покупателяа также обращение продавца и покупателя в банк за получением согласия на совершение сделки переуступки прав
 Выполнение сотрудниками банка проверки кредитоспособности гражданинакоторому переходят права на квартиру, вслед за чем принимается решение
  Заключение нового договора ипотекимежду покупателем и кредитором с дальнейшей отменой исходного договора
 Совершение регистрации права требования за новым заемщикомон становится новым собственником жилья
 Осуществление расчетов между сторонами сделки переуступкиоплата новым должником ипотечного кредита, взятого у банка

Обязанность уплаты налогов

Покупаемая жилплощадь в порядке переуступки по ипотеке облагается налогом согласно положениям налогового кодекса РФ.

После заключения договора продажи жилплощади, на продавца ложится обязанность по оплате налога, который составляет 13% от полученного дохода.

Эта норма права действует на недвижимость, которой владеют физические лица менее трех лет.

Допускается снижение налоговой ставки с помощью налогового вычета, положенного по закону. Величина вычета равна 1 млн. руб.

Налог подлежит уплате с разницы между начальной стоимостью квартиры и суммой, полученной от покупателя.

При продаже по первоначальной стоимости, гражданин освобождается от внесения налога в бюджет.

: Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-ipoteki-na-kvartiru/

Как купить в ипотеку квартиру по переуступке права требования

Можно ли купить переуступку в ипотеку

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕКвартира по переуступке права требования в ипотеку — это один из вариантов стать владельцем жилья в новостройке. Эта схема не очень распространенная и воспринимается банками с осторожностью.

Она предусматривает передачу права собственности на квартиру в доме, который еще находится в стадии строительства.

Например, если покупатель приобретает квартиру на кредитные деньги у другого физлица, которому она принадлежит на основании договора долевого участия.

Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании.

Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования.

Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.

Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:

  • цедент – продавец,
  • цессионарий – покупатель.

Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).

Существует две разновидности переуступки прав на имущество:

  1. Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
  2. Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.

Переуступка права требования по договору долевого участия возможна только в случае полного исполнения обязательств по оплате перед застройщиком.

Перед тем как согласиться на заключение сделки, потенциальному покупателю следует изучить репутацию застройщика. Ведь планируется приобрести не готовую квартиру, а только права на будущее жилье, которое находится в процессе строительства. При этом основной акцент следует обратить на такие моменты:

  1. Сколько лет застройщик работает на рынке.
  2. Есть ли сданные объекты.
  3. Качество выполненных работ.
  4. Проверить, есть ли все разрешительные документы на строительство, в т.ч. договор аренды на землю.

Далее продавцу необходимо собрать документы:

  • договор долевого участия,
  • согласие застройщика на переуступку,
  • согласие супруга(и) в нотариальной форме на передачу прав собственности,
  • квитанции и платежки, подтверждающие оплату долевых взносов.

От покупателя потребуется только паспорт и согласие второго супруга. Третьей стороной сделки является банк, который заключает с покупателем ипотечный договор.

Порядок совершения сделки

Коротко процесс покупки квартиры в новостройке по переуступке права можно представить так:

  1. Проинформировать застройщика о своих планах.
  2. Получить официальное разрешение от застройщика на заключение сделки (обычно оно платное).
  3. Также застройщик выдает справку об отсутствии или наличии задолженности.
  4. Заказать в Росреестре выписку ЕГРН.
  5. Получить нотариальное согласие супруги(а) на переход права собственности по недвижимости.
  6. Заключить договор переуступки права требования и зарегистрировать его в Росреестре.

Регистрация документа займет 10 рабочих дней, подать документы можно через МФЦ.

Возможные сложности и на что обратить внимание

Приобрести права на квартиру по переуступке в ипотеку, хоть это и не стандартная процедура, не сложно. Главное собрать все необходимые документы и быть уверенным в репутации застройщика. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, существуют риски замораживания строительства, в результате чего покупатель может потерять свои средства.

Также есть ряд других сложностей:

  1. Банки неохотно дают ипотеку на покупку квартир по договору переуступки. Если стороной сделки является застройщик, причем из числа аккредитованных в банке, вероятность одобрения намного выше, чем если квартира приобретается у частного лица. Исключением может являться покупка через партнерские с банком агентства недвижимости.
  2. Налоги – в соответствии с действующим налоговым законодательством продавец обязан оплатить 13% подоходного налога с разницы цены на недвижимость, указанной в ДДУ и договоре цессии. Например, первый владелец приобрел права на жилье за 1 млн. рублей, но так как дом за некоторое время уже почти готов к сдаче в эксплуатацию, стоимость квартиры выросла на 700 тысяч рублей, до 1,7 млн. рублей. И именно по такой цене она будет продаваться. В таком случае 700 тысяч рублей облагается подоходным налогом 13%. Продавец обычно не желает переплачивать и просит записать в договоре сумму меньшую, чем получает фактически. Но при ипотеке такая схема невозможна – ни один банк на это не пойдет.
  3. Приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков.

Покупатель имеет полное право получить имущественный вычет после подписания акта приема-передачи жилья.

Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.

Основные риски, который несет покупатель квартиры:

  1. Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
  2. Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.

Выгода же от покупки квартиры подобным образом заключается в возможности приобрести жилье дешевле, пока оно находится на стадии строительства. На этапе котлована и подготовки фундамента цена на жилье минимальная, но в тоже время покупатель берет на себя и самые высокие риски. В настоящее время такой тип сделок не пользуется особой популярностью по простым причинам:

  • сложно найти банк, который готов предоставить кредит на переуступку от частного лица;
  • кризис в строительной отрасли и обилие предложения квартир в новостройках позволяют покупателю найти квартиру с более простым оформлением.

Если говорить об ипотеке на квартиру по переуступке, которая сама покупалась в кредит – то такой вариант практически невозможен. Стандартные ипотечные программы этого не предусматривают, решение можно найти лишь при индивидуальном рассмотрении банком конкретного обращения заемщика.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/kvartira-po-pereustupke.html

Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажа

Можно ли купить переуступку в ипотеку

Приобретение квартиры в ипотеку – дело довольно хлопотное. Помимо поиска недвижимости, на плечи клиента ложатся все трудности, без которых не обходится ни одно оформление подобного кредита.

Переуступка ипотечной квартиры является достойной альтернативой для нуждающегося в жилье гражданина.

Однако в любом случае ему необходимо тщательно проанализировать все положительные и негативные особенности такой сделки и просчитать уровень затрат, которые потребуются для её реализации.

Что такое переуступка

Договор ипотеки предполагает наличие и у кредитора, и у заёмщика определённых прав и обязанностей. Согласно законодательству, каждая из сторон наделена правом передать их третьему лицу. Называется такая процедура переуступкой. По отношению к ипотеке она сводится к тому, что заёмщик продаёт купленную им квартиру вместе с кредитом, за счёт которого она и была приобретена.

При реализации такой схемы продажи квартиры нашему соотечественнику следует учесть подход банков к этому вопросу.

Кредитные организации не регистрируют договор по переуступке долга, а подписывают отдельный документ с покупателем жилья (новым заёмщиком).

Переуступка ипотеки на квартиру нередко сопровождается изменением условий, действующих по текущему кредиту. В частности, на несколько пунктов может увеличиться ставка, согласно актуальным тарифам.

Это – один из тех моментов, которые требуют уточнения в банке.

Продажа квартиры по переуступке может быть инициирована и самим финансовым учреждением. При невыполнении заёмщиком своих обязательств по договору банк вынужден будет предъявить права на недвижимость. В зависимости от желания и опыта его сотрудников, квартира может быть реализована на аукционе. Другой вариант – переуступка ипотечного кредита в пользу другого, но уже надёжного клиента.

Но есть и второй вариант: заменяется не должник, а кредитор. Иными словами, банк перепродаёт долг кредитополучателя другому учреждению (тоже банку или коллекторской компании). Причём в некоторых случаях заёмщик может не знать о смене кредитора. Средства, перечисленные им по старым банковским реквизитам, переправляются на расчётный счёт нового владельца задолженности.

Когда используется

Вопрос относительно переуступки прав и обязанностей лица, купившего квартиру за счёт средств ипотечного кредита, возникает в различных ситуациях:

  • По завершении бракоразводного процесса один из супругов отказывается от принадлежащей ему доли в совместно нажитом имуществе. Все платежи по кредиту при этом платит второй супруг, в собственности которого осталась недвижимость.
  • Когда необходимо срочно продать квартиру. Обычно ипотека на переуступку оформляется быстрее, чем совершается процедура досрочного погашения кредита с последующим снятием обременения и продажей.
  • Получение наследства. Наследник умершего заёмщика не только становится владельцем недвижимости. На его плечи ложатся ещё и обязанности по обслуживанию договора кредитования.
  • Заёмщику необходимо быстро закрыть ипотеку, например, по причине отсутствия возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает ипотечный заём другому юридическому лицу – тоже банку либо компании-коллектору.

Особенности сделки

Переуступка права требования является одним из самых распространённых способов приобретения жилья в новостройках. Когда строительство завершается, все квартиры во вновь возводимых зданиях обычно уже распроданы.

Поэтому переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (ипотека подобного типа может быть перепродана благодаря документу, который называется цессией) – едва ли не единственный способ приобрести жильё в понравившемся покупателю объекте.

Здесь есть один нюанс. Переуступку прав можно осуществить лишь до момента их реализации. Проще говоря, заключить договор цессии не получится после подписания акта приёма-передачи квартиры в эксплуатацию.

Кроме того, цессия предоставляет возможность заработать инвесторам, купившим в доме квартиру ещё на этапе котлована, путём перепродажи почти готового жилья по большей стоимости.

Возвращаясь к покупателям жилья в домах, строительство которых находится на завершающем этапе, можно утверждать, что договор переуступки предоставляет им неплохую возможность сэкономить. Встречаются случаи, когда приобретение квартиры непосредственно у застройщика обходится дороже, чем у частного соинвестора.

Эксперты выделяют у цессии лишь один недостаток – покупатель должен принять на себя все обязательства, требуемые дольщиком к выполнению. В случае признания по некоторым причинам договора долевого участия недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только первоначальному кредитору, а не к застройщику.

Не исключена вероятность того, что уступку прав по договору, перешедшему в категорию недействительных, суд признает незаконной. Тогда у застройщика вообще не останется никаких обязательств перед новым кредитором.

Как приобрести квартиру по переуступке

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

  1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.

  2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
  3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.

  4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Как правильно оформить договор

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

  • Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
  • Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать.Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:
    • Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
    • В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.
  • Передайте в нотариальную контору все необходимые заблаговременно подготовленные документы. В типовой набор входят такие:Пакет может меняться, если это не первая сделка с уступаемой недвижимостью.В приёмной нотариальных заведений, как правило, вывешен образец договора переуступки квартиры по ипотеке. Перед заполнением в кабинете у нотариуса, внимательно изучите все его разделы, поскольку у вас могут возникнуть вопросы.
  • Зарегистрируйте договор в Госреестре. Без этого договор юридической силы не имеет.

Совет: для того чтобы оформить договор на своё имя, можно воспользоваться услугами не только юристов, но и риэлторов.

Ипотека по переуступке

Финансовых организаций, предоставляющих подобную услугу, не так много, ведь недвижимость ещё не готова.

Самый простой способ – обратиться в один из банков, которые выдавали кредиты на квартиры в понравившемся объекте, когда они были в наличии у застройщика.

Вероятность получения предложения по оформлению ипотеки по переуступке там самая высокая. Поэтому при положительном решении вам останется только собрать необходимые документы и подать заявку на выдачу кредита.

Если же банк вам откажет, поищите другое финансовое учреждение, уже не из числа партнёров застройщика. Но будьте готовы к дополнительным требованиям – они отличаются от банка к банку.

Однако в списке практически всех кредитных организаций присутствует следующее условие: за основу расчёта суммы займа принимается наименьшая из стоимостей – либо оценочная, либо стоимость переуступки прав по договору долевого участия.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке – подводные камни:

Источник: https://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/pereustupka-ipotechnoj-kvartiry.html

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: нюансы и риски

Можно ли купить переуступку в ипотеку

Часто квартиры раскупают на этапе начала строительства дома. Часть из них потом продают по переуступке. Провести такую сделку можно до сдачи дома. В чём особенность переуступки и как получить ипотеку в таком случае, расскажем далее.

Переуступки также называют цессией. Это передача первичных прав на квартиру в новостройке новому владельцу. Покупатель берёт на себя права и обязанности дольщика, которые имел ранее продавец. Договор переуступки можно заключить, пока дом не сдан.

Уступка прав требований по договору долевого участия допускается с момента госрегистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости (статья 11 Закона № 214-ФЗ). После сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нём лишь меняется покупатель.

Уступка прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.

Если квартира уже сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности, оформляется сделка купли-продажи, а не переуступки.

О том, какие бывают типы сделок по переуступке, рассказывает Александр Терентьев, руководитель отдела продаж ГК NordEst: «Наибольшей популярностью на рынке недвижимости пользуются 2 типа предложений продажи квартир по переуступке: квартиры по переуступке от подрядчика и квартиры от инвесторов строительства. Подрядная организация или инвестор получает от застройщика квартиры с дисконтом и продает их по низким ценам. При этом покупатель приобретает квартиру в ипотеку и по государственным программам, как у застройщика. При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации – субподрядчиков, расчёт с которыми зачастую осуществляется квартирами. Застройщик передает квартиру подрядчику по договору долевого участия (ДДУ). В дальнейшем субподрядчик или подрядная организация продают оформленные на них квартиры по договору цессии».

Как правило, согласовывать с застройщиком сделку переуступки не нужно. За исключением случаев, когда в договоре между первым покупателем (который выступает продавцом) и застройщиком есть пункт об обратном.

«Застройщик может брать определённую сумму за согласие на продажу по переуступке (50 000-250 000 руб.), либо навяжет свои услуги (продажа только через их посредника), в этом случае переуступка будет бесплатной», – объясняет Кристина Лебедева, эксперт в сфере недвижимости.

Соберите документы и обратитесь в банк, в котором аккредитован объект строительства. Это значит, что кредитное учреждение уже проверило застройщика, и у вас будет меньше бумажной волокиты.

Важный момент: определение суммы, за которую планируете купить квартиру.

«Часто продавец не готов платить налог с прибыли и занижает стоимость квартиры. В этом случае вы должны обратиться в банк и уточнить, готов ли банк на занижение. И вы должны понимать, что банк будет оценивать вашу квартиру по заниженной стоимости», – объясняет Кристина Лебедева.

Если банк одобрил заём, подписывается договор цессии и кредитный договор. После этого документы передаются на регистрацию в Росреестр. Если вы не уведомляли застройщика о сделке цессии, самое время это сделать.

Сама процедура получения ипотеки по переуступке почти ничем не отличается, но набор документов будет расширенным. Подготовьте:

  • паспорт;
  • документ о передаче денег от первого покупателя застройщику (или другое подтверждение того, что деньги первым покупателем полностью уплачены);
  • ДДУ между застройщиком и первым покупателем, зарегистрированный в Росреестре;
  • действующее разрешение на строительство;
  • разрешение от застройщика на переуступку (если требуется);
  • согласие от супруга или супруги, если заключаете договор переуступки с дольщиком.

Плюсы покупки квартиры по переуступке:

  • цена ниже, есть акции и скидки;
  • уникальные предложения – некоторые типы квартир не представлены застройщиком и их можно приобрести только у инвестора или подрядчика;
  • полное юридическое сопровождение сделки.

Но есть и риски:

  • «долгострой» или «недострой»;
  • банкротство застройщика;
  • «серые» схемы продажи;
  • уступка несуществующих прав.

«У покупки квартиры в новостройке по уступке права требования есть не только плюсы, но и риски. Например, из плюсов: обычно цена квартиры, купленной через подрядчиков, ниже, чем у застройщика. Из минусов: дом могут не достроить, и вам придётся пройти через банкротство застройщика и арбитражный суд.

Когда покупают квартиру у застройщика, то первый договор – это договор долевого участия. Все последующие договоры продажи этой квартиры – это договоры уступки права требования.

Без разницы, какой по счету этот договор. При покупке по уступке права требования важно проверить предыдущие расчёты.

Если окажется, что расчёта нет, то это может быть причиной отказа суда в признании квартиры за вами.

Могу дать совет из печальной практики, когда мне пришлось ходить в арбитражный суд с моими клиентами, которые купили квартиру, а строящийся дом стали банкротить.

Нужно при покупке брать копии предыдущих договоров и расчётов, заверенные участниками этих договоров.

В арбитражном суде, когда будете подтверждать права на квартиру, они понадобятся», – рассказывает Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости ООО «Новая квартира».

Также к рискам можно отнести возможность встретить недобросовестного продавца, который продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Советуем при подготовке к сделке не экономить на юридической проверке.

К примеру, она может показать, что на самом деле первый покупатель взял квартиру в рассрочку.

В этом случае новый покупатель (которому переходят все права и обязанности прежнего владельца) будет вынужден продолжать платить застройщику.

Вероятность неблагоприятного исхода сделки можно снизить, если проверить репутацию инвестора перед покупкой жилья.

«Многие покупатели считают приобретение такого жилья риском. Но риски минимальны, потому что переуступка прав ДДУ проходит с официальным сопровождением всей документации. Застройщик передаёт квартиры подрядчику по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ.

С покупателем подписывается договор уступки права требования на квартиру. После регистрации договора покупатель становится полноправным дольщиком. Такой тип сделки исключает риски серых и двойных продаж одной квартиры разным покупателям.

Однако стоит отметить, что частные инвесторы строительства (физические лица), купившие квартиру у застройщика на начальном этапе и продающие дороже перед сдачей, занижают стоимость квартиры в договоре переуступки, чтобы избежать налогов.

Крупные инвесторы показывают всю стоимость, что делает сделку максимально прозрачной. Для уверенности в чистоте сделки обращайтесь к инвестору с проверенной репутацией», – рассказывает Александр Терентьев.

Обратите внимание: при покупке квартиры в ипотеку по договору цессии может потребоваться больше сбережений.

Комментирует Дарья Шестакова, эксперт по недвижимости АН «Воронин и Ко»: «Самое главное при покупке квартиры по переуступке в ипотеку – это уметь правильно рассчитать первоначальный взнос. Этот расчёт зависит от суммы, которая будет указана в соглашении о замене лица в договоре переуступки.

Почему это важно? Приведем пример. Человек в самом начале строительства купил квартиру за 2 млн руб., а через два года на этапе завершения строительства он решил продать эту квартиру, но уже за 3 млн руб. При этом продавец хочет указать в договоре переуступки сумму 2 млн руб. (это очень распространённая ситуация).

Тогда сумма, которая должна быть на руках у покупателя, будет рассчитываться следующим образом. Если по требованию банка минимальный первоначальный взнос должен быть не менее 15%, то 15% берётся от суммы 2 млн руб. и к этой сумме прибавляется разница между реальной ценой квартиры и суммой в договоре.

Получаем: 2 млн * 15% + (3 млн – 2 млн) = 1,3 млн – это минимальный размер суммы, которая должна быть у покупателя до сделки (собственные средства). Если бы он покупал квартиру у застройщика за 3 млн руб., то нужно было бы иметь первоначальный взнос в размере 450 тыс. руб.

Риск этой схемы: если застройщик не достроит дом или задержит сроки передачи ключей, то все штрафы и пени будут начисляться с 2 млн руб., а не с 3 млн».

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_pokupka_kvartiry_v_ipoteku_po_pereustupke_nyuansy_i_riski

Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Можно ли купить переуступку в ипотеку

Цессия или переуступка прав собственности означает замену первоначального дольщика или покупателя. Подобная сделка законна, если цедент (продавец) еще не ставил своей подписи под актом приема-передачи недвижимости. Если это произошло, тогда сделка переходит в ранг стандартной покупки жилья.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Покупка жилья в строящемся здании проходит в двух вариантах:

  1. Договор долевого участия (ДДУ);
  2. Договор предварительной купли-продажи.

Оба варианта предоставляют право требования, а не собственность. Фактически это значит, что покупатель вправе потребовать от девелопера выполнения обязательств, то есть предоставить ему квартиру по окончанию строительства.

Покупатель может оформить ипотечный кредит по ДДУ, взять ипотеку можно только в банке, аккредитованном застройщиком. А переоформление по цессии при помощи банка сложнее и займёт больше времени.

Переуступка ипотеки другому человеку

Сделка по переуступке ипотеки другому человеку (ГК РФ ст. 338) сразу столкнется с 3 трудностями:

  1. Необходимостью получить разрешение девелопера на переуступку;
  2. Получить согласие банка цедента на досрочное погашение ипотеки;
  3. Согласовать сделку с банком цессионария на переоформление кредита.

Получив хотя бы один отказ, вы никогда не сможете купить квартиру в ипотеку по переуступке. Хотя если продавец и покупатель оформят ипотечный кредит на право требования в одном банке, то это заметно упростит всю процедуру. Фактически сведёт её до получения разрешения у девелопера – п. 2 ст. 391 ГК РФ. Поэтому лучше обратиться к квалифицированным специалистам за помощью.

Как купить

Покупка жилья в ипотеку по переуступке прав потребует обязательной юридической поддержки цессионария (покупателя), ведь пошаговой инструкции для таких ситуаций не предусмотрено, а основные риски сделки ложатся именно на его плечи. После одобрения и заключения сделки, покупатель становится правомочным дольщиком со всеми обязанностями, описанными в законе №214-ФЗ.

Оформление уступки требует от цедента полной оплаты застройщику той суммы, которая была указана при первоначальной сделке. Без этого девелопер вряд ли даст разрешение на запланированную уступку прав. Но если продающая сторона уже выплатила всю сумму (п. 1 ст.

11 Федерального Закона №214-ФЗ), а затем решила переуступить ипотеку, тогда официальное разрешение на переоформление не потребуется. Хотя банк при выдаче ипотечного кредита всё равно может добавить справку о проведенной оплате в перечень необходимых бумаг.

Переуступка права по ДДУ

Согласно Закону №214-ФЗ дольщики могут уступать законное право другому человеку. Продавцом выступают как физические, так и юридические лица. Оформление сделки проходит в несколько этапов:

  1. Проверка и подготовка документов – продавцам необходимо предоставить всю документацию по ДДУ, включая технические характеристики жилья и новостройки, а также финансовую отчетность. Покупатели должны предоставить в банк доказательство оплаты, ДДУ и сопутствующую документацию по требованию банка;
  2. Составление и подписание договора цессии – нередко этим пунктом занимается непосредственно застройщик, поэтому важно привлечь адвоката для ознакомления с документом. Один из экземпляров необходимо представить банку, чтобы получить одобрение на выдачу кредита;
  3. Регистрация сделки – обе стороны сделки должны подать пакет документации в МФЦ для регистрации перехода прав. При уступке квартиры в ипотеку обязательным пунктом станет предоставление банковского договора (ст. 19 Федерального закона №102-ФЗ). Девять дней спустя цессионарий забирает пакет документов, подтверждающих его новые права.

Переуступка по предварительному договору купли-продажи

Порядок оформления цессии по предварительному договору купли-продажи отличается тем, что не проходит государственную регистрацию в росреестре. Правда это в разы опаснее, так как квартира может быть уже продана ещё кому-то.

Хотя юристы и банковские работники советуют тщательно проверить репутацию девелопера, чтобы не столкнутся с долгостроем.

Получить необходимые данные можно непосредственно в офисе компании, которая обязана представить следующие бумаги:

  • устав и учредительный документ компании;
  • подтверждение прав на земельный участок;
  • официальное разрешение на постройку здания;
  • подготовленный и согласованный по инстанциям проект;
  • бухгалтерскую отчетность за последний квартал.

Проверив надежность компании девелопера, покупатель застрахует себя от невыгодной покупки или мошеннической схемы.

Документы (договор)

Составление или проверку договора о переуступке прав (цессии) стоит доверить юристу. Правильно оформленный документ должен обязательно содержать следующие пункты:

  • Предмет договора, который описывает суть сделки и права участников;
  • Цена договора, порядок расчетов и исполнения обязательств по оплате;
  • Обязанности и ответственность сторон;
  • Заключительные положения.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке – непростое задание, но именно оно позволит получить жильё в понравившейся новостройке дешевле на 40%, чем у застройщика или, если вся жилплощадь уже продана.

Источник: https://pereustupka-spb.ru/stati/ipoteka-po-pereustupke/

Как продать или купить ипотечную квартиру по переуступке

Можно ли купить переуступку в ипотеку

Покупка квартиры по переуступке несет в себе определенные риски, а если она вдобавок обременена ипотекой, то и дополнительные бюрократические проволочки и временные издержки. Но на фоне всех этих неудобств есть и неоспоримые плюсы. Правда, только для покупателя. Такая квартира, как правило, стоит на порядок ниже, чем аналогичный вариант у застройщика.

Пока квартира еще только строится, права собственности на нее еще нет, поэтому продать или купить ее можно по договору уступки прав по договору ДДУ (Договору долевого участия).

Банки и застройщики не жалуют переуступки. Для застройщиков такие квартиры составляют серьезную конкуренцию оставшимся нереализованным метрам на объекте. А для банков продажа ипотечной квартиры почти всегда означает полное досрочное погашения долга, что лишает их регулярного притока денег.

Итак, что же делать и с чего начинать, если вы решили продать ипотечную квартиру.

1. Получить согласие застройщика

Прежде всего, надо перечитать свой Договор долевого участия и убедиться, что в нем отсутствует условие, накладывающее запрет на продажу квартиры до регистрации права собственности.

Несмотря на то, что ни Гражданский кодекс, ни 214 ФЗ не предусматривает ничего подобного, такое требование не противоречит закону. Судебная практика показывает, что сделки, заключенные в обход данного требования, признаются недействительными.

Если такого условия нет, необходимо получить от Застройщика официально оформленное согласие.

2. Согласовать сделку с банком

Если квартира приобретена на заемные средства, необходимо согласовать ваши намерения по продаже с банком.

3. Уточнить сумму задолженности

Нужно не просто уточнить сумму, а получить от банка справку с указанием оставшейся суммы долга.

4. Составить Предварительный договор с обеспечением платежа

Он закрепляет обязанности сторон заключить основной договор в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. В предварительном соглашении должен быть указан размер задатка, на что он идет, и в какие сроки осуществляется выход на переоформление ДДУ.

Дело в том, что покупатель рассчитывается с продавцом двумя траншами. Один (задаток) идет в счет погашения основного долга перед банком, а вторым уплачивается разница между стоимостью квартиры и размером задолженности перед кредитной организацией.

И вот в момент погашения ипотеки самое уязвимое положение у покупателя. Если вдруг после закрытия долга и снятия обременения с квартиры продавец откажется выходить на сделку, то покупатель рискует остаться ни с чем.

Именно для этого нужен предварительный договор, который является для покупателя страховкой и гарантией, фиксируя все сроки и договоренности. Если продавец не выходит на сделку в оговоренные договором сроки, то покупатель в судебном порядке взыскивает с продавца задаток в двойном размере.

Для того, чтобы в случае необходимости подлинность договора не вызывала сомнений, настоятельно рекомендуется подписать его у нотариуса.

5. Погасить долг перед банком

За счет средств покупателя необходимо погасить задолженность. Как правило, данная процедура проводится в присутствии покупателя, чтобы последний мог убедиться в целевом использовании своих средств.

6. Снять с квартиры обременение

После того, как денежные средства поступят в банк, он должен выдать справку о закрытии кредитного договора. С ней необходимо обратиться в Росреестр, где с квартиры будет снято обременение. Эта процедура может занять 2 недели.

Спокойнее и удобнее всего осуществлять данную операцию силами банка. После того, как покупатель погасил ипотеку продавца, банк сам подает документы в Росреестр на снятие обременения. Данная опция предоставляется банками на платной основе.

7. Переоформить ДДУ

Во имя единства всех процессов и поддержания документального порядка, застройщики, как правило, берут на себя функции по переоформлению договора долевого участия.

Все, что остается сделать покупателю и продавцу – это отправить все необходимые данные и скан-копии документов и в назначенный день приехать в офис компании-застройщика на подписание договора уступки прав (также такой договор называют цессией).

Разумеется, делают это застройщики не по доброте душевной и не за спасибо, а за вполне конкретные деньги. Обычно цена такой услуги начинается от 10 000 рублей, а в некоторых случаях достигает нескольких десятков тысяч. Лучше заранее прояснить этот момент и условиться между собой, кто понесет данные расходы.

8. Зарегистрировать договор цессии в Росреестре

Договор уступки прав так же, как ДДУ или договор купли-продажи, должен в обязательном порядке пройти государственную регистрацию в Росреестре. Без этого у покупателя не будет никаких прав в отношении данной недвижимости. Эта манипуляция, как правило, также осуществляется силами застройщика в рамках платной процедуры по сопровождению сделки.

9. Произвести оплату по договору уступки прав

Финальные расчеты также вызывают у участников сделки вопросы. Каждый рискует в равной степени. Продавец, подписав договор и сдав его на регистрацию, может так и не получить своих денег. Покупатель же может отдать деньги, но не дождаться от Росреестра подтверждения перехода прав. И хотя в случае с ипотечной квартирой риски минимальны, но тем не менее они есть.

Поэтому самый безопасный вариант расчетов между продавцом и покупателем – это использование банковской ячейки. Для продавца условием доступа к ней становится наличие зарегистрированного в Росреестре договора уступки прав.

Аналогичным способом, набирающим в последнее время популярность, является банковский аккредитив. Принцип его действия схож с банковской ячейкой, но аккредитив позволяет осуществлять безналичные расчеты. Правда, стоимость такой услуги ощутимо выше.

Сколько времени потребуется на осуществление сделки?

Продажа ипотечной квартиры по договору уступки прав подходит только тем, кто никуда не торопится. С учетом погашения долга и снятия с квартиры обременения вся процедура займет около полутора месяцев.

Хотя с другой стороны, это вряд ли можно назвать принципиальным неудобством.

У продавца такой недвижимости все равно нет другого варианта, а покупатель в любом случае не может воспользоваться недвижимостью, так как она находится на стадии строительства.

Можно ли продать ипотечную квартиру по договору уступки прав в ипотеку?

Да, можно. И несмотря на кажущуюся нереалистичность процедуры, этот вариант является самым безопасным для продавца и покупателя. По сути оформляется перевод долга на другого заемщика. В двух словах схема выглядит следующим образом:

  • Покупатель берет ипотеку в том же банке, в залоге у которого находится квартира.
  • Банк сам закрывает долг продавца.
  • Далее покупатель либо выплачивает банку ипотеку согласно графику, либо осуществляет досрочное погашение уже своего долга.

Но, к сожалению, такой привлекательный вариант практикуют далеко не все банки.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cb07d4efd957f00b2375ae7/kak-prodat-ili-kupit-ipotechnuiu-kvartiru-po-pereustupke-5e1ef218c49f2900b256d996

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.