Кто собственник ипотечной квартиры

Содержание

Кто собственник квартиры при ипотеке – банк или заемщик

Кто собственник ипотечной квартиры

Многие люди не хотят использовать для покупки недвижимости с использованием заемных средств. Они не знают, кто собственник квартиры при ипотеке — заемщик или банк.

Полагают, что жилье принадлежит кредиторам, пока долг не будет погашен. Но это не совсем правильное утверждение: покупатель является владельцем квартиры, но его право собственности ограничено.

Все ограничения прописаны в кредитном договоре.

Кто владелец ипотечной квартиры — покупатель или банк

Собственником квартиры, приобретенной на возвратные средства, является заемщик. Но с ограничением права пользования. Эту квартиру нельзя продать без согласия банковской организации.

Если банк уверен, что заемщик вернет денежные средства, то он не будет препятствовать сделке.

Получить одобрение легче покупателю, желающему улучшить свои жилищные условия с помощью оформления новой ипотеки.

Список ограничений на право пользования

Согласно ФЗ №102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке», приобретая недвижимость в ипотеку, заемщик соглашается с ограничением права собственности. Без согласия банка у него не получится:

  • продать жилое помещение;
  • сделать перепланировку;
  • зарегистрировать посторонних лиц по месту жительства.

Перечисленные ограничения не означают полный запрет на проведение этих сделок. Они возможны при соблюдении условий банка. Если организация не уверена в возврате заемных средств, она может отказать собственнику ипотечной квартиры в его заявке.

Особенности продажи

Собственник имеет право продать жилое помещение, приобретенное на заемные средства. Банку это невыгодно, потому что он теряет процент по оформленной ипотеке. Однако, все больше заемщиков хотят улучшить свои жилищные условия, купив новую квартиру или дом.

Нужно получить разрешение банка, а оставшуюся задолженность получится погасить с продажи жилого помещения. Затем оформляют новый ипотечный кредит для приобретения новой недвижимости.

Возможна ли планировка

Провести процедуру планировки собственник ипотечной квартиры не получится. Сложно дать точный прогноз о том, как изменения повлияют на стоимость жилплощади. Банк заинтересован сохранить жилье в первоначальном виде, чтобы продать по более выгодной цене.

Кого можно прописать

У заемщика и его ближайших родственников не возникнет затруднений с регистрацией в ипотечном жилье. Процедура не будет сильно отличаться от прописки в квартире, купленной без привлечения заемных средств. Но прописать дальнюю родню или постороннего человека в ипотечное жилье не получится.

Совет! В договоре есть пункт, согласно которому, заемщик не имеет права прописывать других лиц без одобрения банка. Однако, на практике большинство собственников ипотечного жилья оставляют эту оговорку без внимания. Но чтобы не возникло недопонимания с банком лучше написать соответствующее заявление.

Можно ли сдавать жилье в аренду

Собственник может сдать жилое помещение в аренду, но с одобрения банка. Однако, не все кредиторы одобряют эту идею. Если заемщик стал неплатежеспособным, тогда квартира перейдет в собственность банка. Но ее будет сложнее продать, если в ней находятся жильцы, заплатившее вперед за аренду и подписавшие договор.

У кредитора не получится их выселить, пока не истечет срок договора. Но если заемщик планирует погодовую сдачу недвижимости с возможностью продления, банк может дать свое согласие. Кредиторам не придется ждать несколько лет, чтобы продать квартиру и вернуть свои средства.

Когда лучше брать ипотеку — до брака или после

Собственником жилья формально считается покупатель квартиры. Однако, жилье, взятое в ипотеку, часто становится предметом споров между супругами. Если собственник купил квартиру до официальной регистрации брака, то при его расторжении она остается за ним. Если супругу удалось доказать участие в выплатах, то суд выделит ему долю в жилом помещении. Ее размер будет равен количеству выплат.

Поэтому при погашении ипотечной задолженности важно соблюдать следующие рекомендации:

  • собственник должен лично вносить платежи. Если супруг сделает оплату со своего лицевого счета, это может стать поводом к оспариванию квартиры;
  • если супруги заключили устную договоренность о разделении ипотеки, оплачивать следует с личных счетов. Иначе не получится доказать участие в погашении кредита.

Поэтому юристы советуют составлять письменный договор. Также следует сохранять все квитанции, которые получится использовать как подтверждение оплаты. Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, суд выделит большую долю тому родителю, с которым он останется.

Можно ли завещать ипотечную недвижимость

Собственник имеет право оставить недвижимость, приобретенную в кредит, в наследство. Если заемщик не успеет погасить задолженность, ее будет выплачивать новый владелец жилплощади. Ему придется вносить оплату согласно ипотечному договору.

Важно! Погашать задолженность следует с месяца, когда был сделан последний платеж, а не после вступления в наследство. Иначе банк может закрыть договор и потребовать его досрочного погашения.

Может ли созаемщик стать собственником

Часто покупатель оформляет ипотеку вместе с доверенным лицом, чтобы увеличить доход и получить одобрение банка. Созаемщиком может быть лицо, не являющееся родственником покупателю. Обычно им становится второй супруг, родители или совершеннолетний ребенок.

Заемщик и созаемщик несут равную ответственность перед банком, поэтому они могут рассчитывать на равные доли в квартире. Также у созаемщика имеются свои обязанности:

  • вносить только сумму, указанную в ипотечном договоре;
  • если в период покупки квартиры он находился в браке с заемщиком, может рассчитывать на получение доли;
  • если они не состоят в официальном браке, то созаемщик получает долю эквивалентную сумме его платежей;
  • если он отказывается от положенной ему доли в квартире, ему придется вносить платежи по кредиту.

Созаемщик имеет право на долю, но полностью владеть квартирой не сможет. Исключение — если заемщик откажется от своих обязанностей, и весь долг оплатит его доверенное лицо. Тогда жилье полностью переходит в его собственность.

Когда банк может отобрать квартиру

Если заемщик не исполняет своих обязанностей по ипотечному договору, банк может расторгнуть его в одностороннем порядке. На практике жилье, купленное в кредит, забирают за регулярные просрочки и долги. Банк может выставить на торги имущество заемщика, не спрашивая его согласия. Но, погасив задолженность, можно договориться с банком и продолжить выплачивать кредит.

В договоре прописано при каких условиях покупатель может лишиться квартиры. Обычно это несколько пропущенных платежей. Любое несоблюдение пунктов договора может стать поводом для его расторжения в одностороннем порядке и досрочного погашения. Юристы советуют при возникновении любых затруднений обращаться в банк за консультацией.

Важно! На квартиру, взятую ипотеку, может быть наложено взыскание, даже она — единственное жилье. Но сделать это может банк, выдавший ипотеку.

Что делать, если просрочен платеж по ипотеке

Необходимо обратиться в банк и рассказать о своей финансовой ситуации. Если просрочка возникла по уважительным причинам, организация ограничится штрафом. Если причина в снижении доходов, кредиторы могут предложить другие условия кредита. Банк может дать отсрочку или увеличить срок погашения задолженности, чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа.

Можно ли поменять условия старого договора

Это возможно, если по ряду причин заемщик не может выплачивать указанную сумму. Банк рассматривает каждую ситуацию в индивидуальном порядке. Он может предложить уменьшить сумму путем увеличения срока погашения.

Есть процедура рефинансирования долга — заемщик оформляет новый кредит, чтобы погасить предыдущий на подходящих условиях. Чтобы банк согласился поменять условия ипотечного договора, заемщик должен предоставить документы, подтверждающие изменение его финансового положения.

Человек становится собственником квартиры не после погашения ипотеки, а когда будет подписан договор об ее купле-продажи. Но она находится под залогом, поэтому банк может ее забрать при несоблюдении условий договора. Если у заемщика возникли трудности с погашением кредита, он должен поставить кредиторов в известность. Банк может пойти на уступки и поменять условия договора.



Источник: https://ipotekyn.ru/kto-sobstvennik-kvartiry-pri-ipoteke/

Кто владелец в «ипотечной» квартире? Основные вопросы

Кто собственник ипотечной квартиры

Вокруг слово «ипотека» в России существует много легенд. Одна из них состоит в том, что банк в любой момент может просто выкинуть заемщика из квартиры. Но, приобретая жилье в кредит, вы сохраняете право собственника на купленную квартиру. Только есть некоторые нюансы, которые ограничивают этот закон.

Кто собственник квартиры, купленной в кредит, — я или банк?

Безусловно, собственником жилья является заемщик. Однако, оформляя право собственности на квартиру на кредитные средства, Федеральная служба государственной регистрации, наряду с этим, регистрирует залог приобретенной недвижимости в кредит. Таким образом, возникает ограничение прав собственника дома или квартиры. Так же нельзя продать данное жилье, пока банк не даст согласие на это.

При каких обстоятельствах банк имеет право продать ипотечную квартиру?  

Ипотечное жилье банк может продать в том случае, если заемщик не может оплатить кредит, и необходимы средства для того, чтобы погасить его задолженность перед банком. В договоре имеется пункт, в котором четко написано, при каких условиях расторгается договор. Чаще всего — это три пропущенных платежа.

Но на самом деле банк обычно принимает меры после просрочки в полгода.   В кредитном договоре четко прописывается, сколько пропущенных платежей будет поводом для расторжения кредитного договора. Чаще всего это три платежа.

В действительности банк далеко не всегда пользуется своим правом, обычно до прекращения действия кредитного договора доходит, если заемщик не платит полгода подряд. Кроме того, любое нарушение пунктов кредитного договора является поводом для его расторжения и немедленного погашения кредита.

К счастью, из-за всяких мелочей к радикальным мерам прибегать не будут. Только, к примеру, подделка документации со стороны заемщика может служить поводом к расторжению договора.

Имею ли я право продать ипотечное жилье?

Ответ — да, имеете. Безусловно, банк теряет при этом проценты по выданному кредиту. Но есть банковские учреждения, в которых регулярно осуществляется продажа ипотечного жилья.

В основном это связано с растущими запросами заемщиков, которые хотят купить квартиру или дом больших размеров и комфортнее. Так, взятое в кредит жилье с разрешения банка продается, а остатки задолженности погашаются благодаря вырученным средствам.

Сразу же оформляется договор на новый кредит, за счет него покупается жилье в залог. Поэтому не переживайте: поменять жилье на более комфортное с согласия банка вполне реально.

Есть ли у меня право сдавать в аренду ипотечное жилье?

Конечно, вы имеете право, но только с согласия банка. Но есть кредиторы, которые смотрят на данную ситуацию иначе. Ведь заемщик (собственник жилья) может стать неплатежеспособным, тогда кредитор решит разорвать договор, а свои расходы компенсировать благодаря реализации ипотечной квартиры или дома.

Хотя, если в доме (квартире) находятся жильцы, заплатившие вперед за аренду помещения, продать жилье будет достаточно сложно. С юридической стороны права арендаторов охраняются по закону, поэтому их нельзя «выгнать» даже при смене владельца квартиры либо дома. В данном случае кредитору придется ждать один год, а может и все три, пока получится реализовать заложенный объект.

При заключении договора найма на срок менее года, скорее всего, банк не будет видеть препятствий.

Если ли возможность прописать своих родственников в квартиру, взятую в ипотеку?

В кредитном договоре четко написано, что не разрешается без согласия банка прописывать кого-либо еще в квартире. Хотя в российском законодательстве каких-то запретов по отношению к прописке членов семьи в ипотечной квартире нет.

На сегодня банки почти закрывают глаза на действия заемщика, который прописывает своих родственников в квартире или доме, без согласований с кредитором.

Еще в российской практике не было случая, когда кредитный договор расторгался из-за того, что владелец ипотечного жилья без согласования с банком прописал у себя своих детей, родителей или других родственников.

Однако не стоит нарушать условия договора, поэтому лучше написать заявление, в котором вы попросите кредитора разрешения на прописку членов вашей семьи для того, чтобы не испортить отношений с банком в дальнейшем.

Могу ли я завещать ипотечное жилье?

Да, можете. Вы являетесь собственником ипотечной квартиры или дома, поэтому имеете право передавать по наследству жилье. Но с другой стороны долги по кредиту могут перейти наследнику, в случае если заемщик умрет и не успеет погасить ипотеку.

В ту же очередь, вместе с долгом, наследник обязуется платить ежемесячные платежи по кредиту, которые предусмотрены кредитным договором. При этом погашать долг нужно с того месяца, как прекратились выплаты банку, а не с момента вступления в права наследства через полгода. Иначе банк может расторгнуть с вами договор и потребовать досрочного погашения кредита.

Что делать, если просрочены платежи по кредиту?

Конечно же, стоит обратиться в банк.

Скорее всего, банк пойдет вам навстречу, если просрочка произошла по объективным причинам (болезнь, командировка, потеря работы), кредитор войдет в ваше положение и, кроме штрафа, вам ничего не предъявит.

Если же просрочка связана с понижением ваших доходов, то тем более необходимо обратиться в банк. Он может отсрочить на какое-то время платежи по задолженности или удлинить сроки погашения для того, чтобы снизить размер ежемесячных платежей.

Что делать, если владелец ипотечного жилья пострадает от несчастного случая или заболеет?

Безусловно, необходимо застраховать свою жизнь и трудоспособность на подобные случаи. Имея страховку, до момента выздоровления долг по кредиту будет погашаться за счет страховых возмещений.

Можно ли изменить условия кредита?

Это возможно, в принципе. Если вы не можете платить те суммы, которые отдавали банку ранее, обратитесь к кредитору. Он может предложить продление сроков платежей, и ежемесячный платеж уменьшится.

Кроме того, можно воспользоваться рефинансированием долга — получение нового кредита, чтобы погасить старый на выгодных условиях.   Многие обязанности заемщика ипотечного жилья прописаны в кредитном договоре с банком.

Поэтому важно тщательно изучить данный документ, и решить самому — все ли понятно в нем, и все ли устраивает.

Источник: https://credits.ru/publications/182176/kto-vladelec-v-ipotechnoj-kvartire-osnovnye-voprosy/

Квартира, купленная в ипотеку, собственность покупателя или банка?

Кто собственник ипотечной квартиры

Покупка объекта жилой недвижимости с привлечением кредитных средств не редкость, но часто заемщики не знают кому принадлежит квартира, купленная в ипотеку.

С каждым годом рынок ипотечного кредитования развивается все интенсивнее. Несмотря на кризисные периоды, полной стагнации в этом сегменте не наблюдается.

Все большее количество граждан стремятся приобрести «свой угол», пусть и с помощью заемных средств. Но существует расхожее мнение, что жилая площадь, купленная в ипотеку, не является собственностью заемщика.

Это утверждение совершенно не соответствует действительности.

Купил жилье – стал собственником

С момента заключения сделки купли-продажи объекта жилой недвижимости (квартиры, дома, доли в жилом объекте) покупатель (он же заемщик) становится полноправным собственником жилья даже при ипотеке.

Но в свою очередь жилая недвижимость становится залоговой, что накладывает на права владельца определенные ограничения.

Именно эти ограничения часто принимаются не сведущим в правовых аспектах владельцем жилого помещения за факт владения жильем банком.

В соответствии с п. 2, ст.74 102-ФЗ жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, не может быть приобретено с помощью ипотечных средств, а значит не может стать собственностью покупателя – заемщика.

Стоит отметить, что процент невыплат заемщиками средств по кредитным обязательствам стабильно высокий, в связи с чем, для банков не представляется возможным выдавать займы без залога. Залог – возможность максимального снижения рисков займодателя.

Ограничения на пользования жилой собственность

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, приобретенная с помощью кредитных средств жилая недвижимость может быть обременена следующими ограничениями:

  1. продажа жилого помещения;
  2. перепланировка;
  3. регистрация по месту жительства.

Без банка жилье не продать

Полноправный владелец жилья не может самостоятельно принимать решение о продаже квартиры или дома, приобретенных с помощью ипотечных средств. Но это не значит, что квартиру невозможно продать в принципе. Продажа возможна с разрешения банка и полной уверенности займодателя в возврате выданных средств, а также процентов за пользование кредитом на конкретную дату.

https://www.youtube.com/watch?v=UoTlCZbLrEU\u0026t=68s

Важно помнить, что остаток суммы долга рассчитывается с учетом процентов за пользование кредитом на момент погашения долга.

Банки охотно дают согласие на продажу жилой недвижимости в случае, если владелец жилья улучшает жилищные условия с помощью нового ипотечного кредита.

Узаконить перепланировку нельзя

Сделать узаконенную перепланировку в жилом помещении, приобретенном с помощью кредитных средств, также не представляется возможным.

Определить степень допустимых изменений сложно, а банк, в первую очередь, заинтересован в том, чтобы недвижимость сохранила свою ликвидность.

И раз оценка, проведенная специалистами, показала рыночную стоимость жилья в определенном состоянии, банку выгодно оставить залоговое имущество в первозданном виде, чтобы наверняка не понести потери.

Прописка дальних родственников под вопросом

Регистрация по месту жительства в жилом помещении, приобретенном с помощью ипотечных средств, ничем не ограниченна для собственника жилья (заемщика) и ближайших родственников.

Для прописки родителей, супругов или детей владельца жилого помещения процедура закрепления по месту жительства ничем не отличается от подобной процедуры собственников не ипотечного жилья.

Но прописать дальнего родственника или совершенно постороннего человека не представляется возможным.

Сдать в аренду не выйдет

Помимо основных рассмотренных ограничений собственник жилья может столкнуться с запретом на сдачу жилого помещения в аренду. В случае, если арендные отношения оформлены официально, а банк, в силу нарушения заемщиком условий ипотечного договора, вынужден выставить квартиру на торги, продажа жилого помещения становится возможной только по истечению срока действия договора аренды.

Покупка квартиры до брака или после?

На первый взгляд все просто – кто берет ипотеку, тот и владелец квартиры, но в ряде случаев вопрос определения собственника жилого помещения, приобретенного с помощью кредитных средств, не столь очевиден.

Если жилье приобретено собственником до брака, то и в случае развода жилое помещение остается за собственником.

Если же супругу или супруге удастся доказать факт его (ее) участия в выплатах, производимых за ипотечный кредит, то решением суда он (она) может стать собственником доли в жилом помещении, эквивалентной внесенным суммам. В подобной ситуации важно обезопасить себя:

  • будучи собственником жилого помещения и продолжая оплачивать ипотечный кредит самостоятельно, необходимо делать это лично в банке или через личный кабинет. Чтобы в случае развода не возникло спорных ситуаций, нельзя давать наличные средства супругу, так как в случае внесения им денег на собственный счет и оплаты ипотечных взносов с этого счета, доказать, что средства ему не принадлежали будет невозможно и суд примет его сторону;
  • со стороны супруга ипотечного заемщика ситуацию необходимо рассматривать зеркально. В случае вступления в брак и устной договоренности между супругами о разделении бремени ипотечного кредита, необходимо вносить собственные средства с личного счета, чтобы в случае семейного краха не остаться ни с чем.

Два собственника и ипотека

Покупка квартиры с двумя собственниками по ипотеке возможна как с родственниками, так и с посторонними людьми.

В такой ситуации совладелец приобретаемого жилья выступает в роли поручителя или созаемщика. Соотношение долей в приобретаемой жилплощади определяется договором.

В случае, если квартира приобретается супругами, шансы на одобрение кредита банком увеличиваются из-за суммарной величины дохода.

Будучи собственником жилого помещения с обременением, необходимо знать все пункты кредитного договора, по которым банк может принять решение о продаже залогового жилья.

Самым важным параметром всегда выступает своевременная и полная оплата ежемесячных взносов в соответствии с графиком погашения кредита.

Как правило, 3 и более просрочки по выплатам могут послужить причиной расторжения кредитного договора со стороны банка и продажи жилого помещения на торгах по более низкой цене. В таком случае банк покрывает свои затраты, а владелец получает оставшуюся несущественную сумму.

Таким образом, становясь полноправным собственником жилого помещения, купленного в ипотеку, важно помнить, что квартира остается в залоге у банка до полной выплаты суммы по кредитному договору, а значит, ограничения на распоряжения, казалось бы своей собственностью, никто не отменял.

Источник: https://ipoteka.finance/zakonodatelstvo/kvartira-kuplennaja-v-ipoteku-sobstvennost.html

Кому принадлежит квартира в ипотеке: кто является собственником

Кто собственник ипотечной квартиры

Квартира, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка. При этом права заемщика на недвижимость хоть и полные, у него есть определенные ограничения на распоряжение жилплощадью, которые нельзя нарушать.

Кому принадлежит квартира в ипотеке, что можно и чего нельзя делать с имуществом в залоге, а также ответы на другие вопросы, относящиеся к заложенной собственности, дает Бробанк.

Продажа ипотечной квартиры либо ее дарение

При покупке квартиры за счет заемных денег банка, выданных в ипотеку, недвижимость закладывается для страхования рисков. Если клиент перестанет платить и задолжает банку большую сумму, то у кредитора будет возможность вернуть деньги за счет продажи залога. Но, по сути, жилье, купленное в ипотеку, такая же собственность покупателя, как и квартира, приобретенное на свои деньги.

Нередко можно услышать фразу, что ипотечное жилье принадлежит банку-кредитору. Но это не так. Собственник квартиры или дома – заемщик, который платит банку за пользование кредитными деньгами. Такое положение регламентировано в ГК РФ ст. 346 и ФЗ-102 ст. 37. Владелец может совершать со своим имуществом практически все что захочет, но с определенными ограничениями:

  • продать квартиру можно только при согласии банка;
  • оформить на заложенное жилье дарственную тоже можно с разрешения и согласия банка-кредитора.

Кроме этого важно соблюдать дополнительные условия, которые прописаны в кредитном договоре.

Продажа жилплощади, которая куплена в ипотеку, возможна по двум схемам:

  1. Продать имущество вместе с непогашенной заложенностью. Фактически это переоформление ипотеки на другого заемщика.
  2. Закрыть кредит в банке, снять залог. И только после этого продать жилье новому собственнику.

Какую из схем выбрать зависит от суммы задолженности и срока погашения. Не всем удастся получить одобрение на потребительский кредит в несколько миллионов.

Продажа с согласием банка

Перед началом сделки купли-продажи или дарения заемщик обязан получить согласие банка. Для этого следует обратиться с заявлением в банк-кредитор. Бывает так, что в принципе банк не против сделки, но не одобряет кандидатуру нового заемщика, который станет собственником заложенного жилья.

К примеру, нынешний владелец квартиры, который оформлял ипотеку, 35-летний ТОП-менеджер успешной компании с зарплатой 150 тысяч рублей.

А после продажи имущество перейдет к 23-летнему безработному или пенсионеру. Такая сделка и платежеспособность нового заемщика сомнительна для банка, поэтому он не согласится на такой вариант.

Либо у нового клиента плохая кредитная история или высокая долговая нагрузка.

Если новый заемщик удовлетворяет основным критериям банка и его заработной платы достаточно для исполнения обязательств, вероятность одобрения достаточно высока.

Три способа продажи жилья в ипотеке

Продажу заложенной жилплощади после погашения ипотеки можно реализовать тремя путями:

  1. Оформить потребительский кредит на свое имя или родственника. Закрыть за счет этих средств ипотеку. Продать жилье и полученные деньги направить на погашение ранее взятого потребкредита. В этом случае можно решить вопрос без согласия банка. Если все сделки будут спланированы заранее, переплата процентов за потребительский кредит окажется минимальна. На реализацию плана уйдет от нескольких дней до месяца.
  2. Договорить с покупателем о предоплате, которая уйдет на погашение остатка суммы по ипотеке. В этом случае разрешение банка потребуется, потому что сделку купли-продажи недвижимости заключают до изъятия имущества из залога. На такую схему согласятся не все покупатели, потому что она очень рискованная для нового владельца жилья.
  3. Заключить соглашение с покупателем, по которому он дает деньги для погашения остатка по ипотеке не заемщику, а напрямую в банк. В этом случае также понадобится согласие банка для заключения сделки между продавцом и покупателем. Такая схема используется чаще, чем первые две, когда сумма ипотечного долга еще достаточно большая. Банки и риелторы помогут при оформлении документов обеим сторонам и учтут все правовые аспекты.

Напрямую запретить заемщику продажу квартиры банк не вправе. Но он может не одобрить проведение сделки. Пока имущество находится в залоге у кредитора, продать жилье без его согласия или без привлечения других денег не получится.

Сдача жилья квартиросъемщикам

Собственники квартиры, купленной в ипотеку, могут сдавать ее в аренду другим жильцам, даже если еще не рассчитались с банком. Согласие банка при этом не требуется ст. 40 ФЗ-102.

Так прописано в законе, но гражданский кодекс разрешает кредиторам вносить в договор условия, которые запретят сдачу внаем заложенного жилья. И многие банки таким правом пользуются.

Поэтому если в ипотечном договоре указано, что сдача запрещена, собственник не сможет передавать свою жилплощадь другим квартиросъемщикам. Иногда в договор вносят условие, что для сдачи жилья в аренду следует получить согласие банка.

Если собственник нарушит такие условия договора, последствия могут быть разными:

  • банк не будет проверять, кто проживает в жилье и тогда получится гасить ипотеку за счет арендной платы, которую вносят квартиросъемщики;
  • банк выяснит, что в квартире живет не собственник, а посторонние лица и обяжет заемщика досрочно погасить ипотеку.

Не обязательно в условиях написано, что запрещено сдавать в аренду или в наем.

В тексте могут быть внесены другие формулировки – «временная передача в пользование», «пользование другими гражданами без согласия банка-кредитора». Но это и относится к найму.

Если в планах был расчет по ипотеке за счет арендаторов, то можно попасть в сложную ситуацию — денег на досрочное погашение не будет, а закон будет на стороне банка.

Ремонт и перепланировка

Делать ремонт в своем жилье может любой собственник, в том числе и тот, который купил квартиру в ипотеку. Банк не будет диктовать, какой вид ремонта делать бюджетный или элитный ФЗ-102 ст. 30. Главное чтобы в процессе не произошло ухудшение условий проживания и снижение первоначальной стоимости недвижимости.

К таким последствиям могу привести существенные перепланировки. Трехкомнатная квартира может стать двухкомнатной, а жилплощадь с раздельным санузлом превратиться в квартиру-студию с бассейном.

Формально – это изменение объекта залога, которое должно быть внесено в договор.

Поэтому некоторые банки указывают, что изменение первоначального проекта квартиры возможно только после получения разрешений в уполномоченных органах.

На самом деле все собственники квартир обязаны для начала получить разрешение, а потом ломать стены или объединять комнаты. Но некоторые владельцы жилья пренебрегают такой последовательностью, а узаконивают уже готовые переделки. Поэтому кредиторы из-за опасения таких действий со стороны собственника прописывают в договоре пункт – получение согласия на перепланировку и от банка.

Прописка в жилье родных или посторонних лиц

Собственник жилплощади может прописать в квартиру близких родственников: родителей, детей, супруга. Это не запрещает российское законодательство. Хотя некоторые банки могут прописывать запрет на регистрацию в заложенном жилье посторонних лиц.

При подаче документов на прописку в МВД не уточняют, заложена квартира или нет. Поэтому формально владелец недвижимости может составить договор с жильцом или написать согласие на проживание в своей квартире другого лица.

Повлиять на эту ситуацию банку будет сложно. Но при этом заемщику важно соблюдать грань и не проводить массовую регистрацию граждан в своей квартире. Тогда можно беспрепятственно прописать своих детей, родителей или брата с сестрой.

ЖК РФ ФЗ-188 ст. 31.

Продажа заложенной квартиры по настоянию банка

При неисполнении обязательств по ипотечному договору и нарушении графика выплат банк может потребовать у заемщика продать заложенное имущество. Например, в тексте договора может быть указано, что собственник обязан продать квартиру и возместить заем при просрочке 3-6 очередных платежей.

Также банк-кредитор может прописать много других поводов для досрочного расторжения договора. В том числе прописку в заложенной квартире посторонних лиц, сдачу жилья внаем или самовольную перепланировку.

Как избежать просрочки или принуждения к досрочному погашению

Если денег на очередные выплаты нет из-за ухудшения материального положения, лучше не дожидаться просрочки или принуждения к досрочному расторжению договора по инициативе банка. У заемщика как минимум три варианта выхода из ситуации:

  • ипотечные каникулы;
  • реструктуризация;
  • рефинансирование.

Какой вариант подойдет заемщику лучше всего решать вместе с банковским служащим. Однако наиболее выгодный способ – получить одобрение на ипотечные каникулы. Но не все смогут на них претендовать из-за законодательных ограничений у такого вида отсрочки по выплатам. ФЗ-353 ст. 6.1-1.

Если прав на каникулы нет, следует сравнить условия по реструктуризации и рефинансированию в своем обслуживающем банке или в другом.

Ипотечные каникулы

С августа 2019 года все ипотечные заемщики в РФ могут оформить ипотечные каникулы на законных основаниях. При этом банк не может отказать заемщику, у которого выполнены все условия:

  • квартира, купленная в ипотеку, – единственное жилье заемщика;
  • общая сумма займа, оформленного в банке, не превышает 15 млн рублей;
  • заемщик обращается за ипотечными каникулами впервые;
  • доходы заемщика снизились на 30% и он оказался в сложной жизненной ситуации.

К сложным ситуациям причисляют:

  • постановку на учет в качестве безработного лица;
  • получение инвалидности 1 или 2 группы;
  • потерю трудоспособности на срок 2 месяца и больше;
  • понижение заработной платы и других доходов;
  • появление детей, с одновременным снижением дохода.

В период карантина из-за коронавируса заемщики также могут попросить льготные каникулы по ипотеке. Они отличаются по условиям:

  • первоначальная сумма ипотеки для россиян до 2 млн рублей, для жителей Москвы – 4,5 млн, Санкт-Петербурга и Дальневосточного округа – 3 млн рублей;
  • меньшее количество поводов – снижение доходов на 30% и более по сравнению с 2019 годом или лишение работы с постановкой на учет в ЦЗН.

Источник: https://brobank.ru/komu-prinadlezhit-kvartira-v-ipoteke/

Права владельца ипотечной квартиры — Финансы на vc.ru

Кто собственник ипотечной квартиры

Как известно, при покупке жилья в ипотеку, оно находится в залоге у банка до полного погашения кредитной задолженности. Однако собственником квадратных метров является заёмщик, и он имеет ряд прав.

Продать, подарить или завещать.

Эти действия можно осуществить с ипотечной квартирой. Здесь есть два варианта:

1) продать или подарить вместе с долгом: тогда его должен выплачивать новый владелец. В этом случае сначала нужно получить согласие банка. Он может отказать, если нового владельца сочтут неплатежеспособным.

2) продать с погашением кредита;

– выплатить остаток из аванса покупателя;

– взять потребительский кредит на погашение остатка и выплатить его после получения полной стоимости квартиры;

– покупатель сам переводит в банк оставшуюся задолженность по ипотеке, а остальное отдает бывшему владельцу.

https://www.youtube.com/watch?v=xIoO8lhLd_g\u0026t=216s

В последних двух случаях требуется согласие и участие банка.

Собственник может завещать квартиру кому угодно. Ставить банк в известность не нужно. Но так же, как и с дарением, к новому владельцу перейдут долги по ипотеке, если они будут.

Объявление на vc.ru Отключить рекламу

Именно за счёт этого многие заёмщики и гасят ипотечный кредит, а сами в этот момент живут, например, с родителями. Сдавать квартиру в большинстве случаев можно и без разрешение банк, если обратное не прописано в договоре.

Для этого его надо внимательно прочитать. Конечно, банк может и не узнать об этом.

Но если это всё же произойдёт, то вы нарушите условия кредитного договора и вас могут обязать досрочно погасить свои денежные обязательства перед финансовой организацией.

Собственник вправе проводить работы по улучшения своей жилплощади. А вот перестраивать — сносить старые и возводить новые стены, разъединять и совмещать комнаты — можно только с разрешения уполномоченных организаций и с таким условием, что это не снизит стоимость квартиры. При этом стоит помнить, что если вы не смогли выплатить ипотеку, весь ваш дорогостоящий ремонт также отойдёт банку.

Это делается без согласия банка. Для регистрации в жилом помещении близких и родственников необходимо обратиться в паспортный стол с документами.

Такую возможность даёт закон, вступивший в силу летом прошлого года. Взять тайм-аут можно сроком на полгода, а этого банк запретить не может, но должен соблюдаться ряд условий:

– это единственное жильё;

– ипотечный кредит меньше 15 млн рублей;

– налоговые каникулы даются 1 раз;

– заёмщик находится в трудной жизненной ситуации (потеря работы с учётом в центре занятости; снижение дохода более чем на 30 %; нетрудоспособность более 2 месяцев; инвалидность 1 или 2 группы; рождение ребёнка с одновременным снижение заработка более чем на 20 %).

После каникул возобновляются платежи по графику, никаких дополнительных процентов платить не придётся. Деньги за ипотечный тайм-аут необходимо будет внести в конце кредита.

Реструктуризация или рефинансирование кредита.

Первое подразумевает под собой изменение срока и суммы платежа в рамках имеющегося кредита.

При возникших финансовых сложностях можно попытаться договориться с банком об уменьшении ежемесячного платежа и увеличении срока кредита. При этом процентная ставка остаётся прежней.

При рефинансировании можно взять новый ипотечный кредит по сниженной ставке, например, 10% годовых вместо 13%. Сделать это можно как в другом банке, так и в том, где у вас ипотека.

Снизить ставку по ипотеке при рождении ещё одного ребёнка.

Здесь есть несколько условий:

– квартира должна быть в новостройке и куплена непосредственно у застройщика;

– программа распространяется на семьи с минимум двумя детьми или ребёнком инвалидом (ещё один ребенок родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022; ребенок-инвалид родился по 31 декабря 2022 года );

– остаток по задолженности не должен превышать 80 %, или в абсолютном значении 12 млн рублей — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; 6 млн рублей — для остальной России.

Получить 450 тысяч рублей от государства на оплату ипотеки.

Если с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года в семье родился третий или последующий ребёнок, то семья может претендовать на 450 тысяч рублей на погашение ипотеки. Если остаток меньше этой суммы, то гасится именно он — остальное семья не получает ни в каком виде. Стоит отметить, что эта мера поддержки распространяется как на новостройки, так и на вторичное жильё.

Источник: https://vc.ru/finance/100437-prava-vladelca-ipotechnoy-kvartiry

У меня квартира в ипотеку: что я могу с ней делать

Кто собственник ипотечной квартиры

Существует заблуждение, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку. Это не так. Собственник квартиры — покупатель, который имеет право распоряжаться своим имуществом. Но до полного погашения кредита на недвижимости будет обременение: продавать и совершать другие сделки с этой недвижимостью просто так нельзя. 

Рассказываем, что вы можете делать с ипотечной квартирой и на каких условиях.

Сдавать квартиру в аренду или наем

❗️Согласие банка: необходимо, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Часто именно сдача ипотечной квартиры становится главным источником средств для погашения того же ипотечного кредита. Для того, чтобы сдать квартиру в аренду или наем одобрение банка не требуется (ГК РФ, ст. 346 п. 3).

Но в том же законе есть один важный момент: если в ипотечном договоре присутствуют иные условия, они будут иметь силу. Например, что собственник может передавать заложенное имущество в пользование третьим лицам, лишь согласовав это с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Так что внимательно читайте договор.

Делать ремонт и перепланировку

❗️Согласие банка: на ремонт — не нужно, на перепланировку — нужно

Поддерживать приличное состояние ипотечной квартиры — в принципе обязанность собственника (ФЗ «Об ипотеке», ст. 30). Выбирать рисунок обоев, материал напольного покрытия, менять двери и сантехнику — банк вам не указ. Но при этом помните, что квартира с дорогостоящим ремонтом будет находиться в залоге у банка.

Улучшать — пожалуйста, а вот ухудшать имущество или уменьшать его стоимость сверх того, что вызывается нормальным износом, вы не имеете права (ФЗ «Об ипотеке», ст. 29). Это уже касается перепланировки и переустройства.

Для банка это — обоснованный риск. Если перепланировка сильно повлияет на технические характеристики квартиры и впоследствии на ее стоимость, необходимо предварительно согласовать работы с банком.

Например, вы объединили кухную с гостиной, и вместо трешки стала двушка. 

Продать квартиру

❗️Согласие банка: на продажу с последующим обременением — нужно

Продать ипотечную квартиру вы можете, но с согласия банка (ГК РФ, ст. 346). Если в документах Росреестра отмечено, что на квартире есть обременение, избежать этого не удастся. Запретить продать квартиру банк не может, а вот не дать согласия на сделку — вполне.

Если вы продаете квартиру с последующим обременением, то нового собственника должен одобрить банк. 

Например, банк выдал ипотечный кредит человеку 35 лет с десятилетним стажем работы и официальным ежемесячным доходом в 100 тысяч рублей, а он решил продать ее молодому неработающему студенту. Для банка новый собственник — это риск, и он может такую сделку не согласовать.

Подробности в статье «Как продать ипотечную квартиру»

Подарить квартиру

❗️Согласие банка: на дарение с последующим обременением — нужно

Подарить ипотечную квартиру вы можете при соблюдении всех требований. 

Если квартира дарится целиком, то новый владелец становится и новым заемщиком и полностью обслуживает ипотечный кредит. 

Регистрировать в квартире других людей

❗️Согласие банка: нужно для временной регистрации, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Есть два вида регистрации: постоянная по месту жительства и временная по месту пребывания. Члены семьи собственника — супруг, дети и родители — имеют право на постоянную регистрацию. Другие люди могут считаться членами семьи, если собственник квартиры зарегистрировал их в своей квартире на этом основании (ЖК РФ, ст. 31). Запретить регистрацию членов семьи банк не может.

То же касается и временной регистрации. Собственник может зарегистрировать в своей квартире посторонних людей на определенное время.

Например, жильца, которому он сдает квартиру в наем, или иногороднего друга, приехавшего поступать в университет.

Но тут работает условие, как и при сдаче квартиры в аренду или наем — если в ипотечном договоре есть пункт, что временную регистрацию надо согласовать с банком — необходимо это сделать. 

Подробности в статье «Как прописаться в квартире»

Завещать квартиру

❗️Согласие банка: не нужно

В своем завещании собственник может оставить квартиру кому угодно: сыну с высоким заработком или дочке-студентке (ФЗ «Об ипотеке», ст. 37, п. 3).

Одобрение банка не нужно — банк в принципе не должен знать, в чью пользу составлено завещание (ГК РФ Статья 1123. Тайна завещания). Но с квартирой достанутся и долги по кредиту.

Даже без завещания недвижимость с обременением в любом случае отойдет наследникам, но головной боли с урегулированием прав и обязанностей в таком случае прибавится. 

Как и где получить согласие банка

Решить любые вопросы после оформления и до погашения ипотеки бесплатно и без поездок в банк вы можете на ДомКлик с «Обслуживанием полученной ипотеки онлайн».

Также вы можете получить консультацию специалистов ДомКлик по номеру  8 800 7709 999, или обратиться в Центр ипотечного кредитования в вашем городе.

Как выделить доли детям после выплаты ипотеки при использовании материнского капитала

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/u-menya-kvartira-v-ipoteku-chto-ya-mogu-s-nei-delat

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.