Когда одаряемый приобретает право собственности на квартиру

Содержание

Квартира в подарок. Договор дарения и всё, что с ним связано – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Когда одаряемый приобретает право собственности на квартиру

Безвозмездно, то есть даром

Дарение — такая же сделка, как и все остальные, ведь квартира переходит от одного человека к другому и новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.

От других сделок дарение отличается тем, что за недвижимость никто никому не платит. Вообще никак — ни деньгами, ни услугами. Дарение исключает любые встречные обязанности получателя квартиры, в этом весь смысл подарка: он ни к чему не обязывает. Это называется «безвозмездность».

Если получатель квартиры должен взамен хоть что-то, кроме своей благодарности, это уже не подарок.

Нельзя ставить условия получения и использования квартиры

Ещё одна особенность дарения — егобезусловность.

Это означает, что даритель не может ставить получателю подарка какие-либо условия, в том числе как и что делать с подаренной квартирой. Если в договоре написать, что «я дарю трёхкомнатную квартиру Семенову Сергею Сергеевичу, только если он не будет водить туда своих друзей, курить на кухне и никогда не подарит её своей жене», то всё это не будет иметь силы. Подарок должен быть безусловным.

Подаренную квартиру можно сразу же использовать по своему усмотрению — даже передарить другому человеку или продать.

Существует одно небольшое и спорное исключение: когда по договору у дарителя остаётся право жить в подаренном жилье (право пожизненного проживания). Закон такого вида обременения не предусматривает, и Росреестр его не регистрирует.

Считается, что получатель квартиры в этой ситуации не несёт никаких финансовых затрат и обязанностей, поэтому суды в большинстве случаев признают такие договоры дарения действительными.

Дарение общей и долевой собственности. Дарение в браке

Если квартира находится в совместной собственности, то дарить её можно только с согласия второго собственника: супруги могут подарить недвижимость только по общему решению, один из них не вправе сделать это самостоятельно.

А вот с долевой собственностью всё проще. Подарить долю в праве собственности можно без разрешения остальных собственников. Правила, действующие при продаже доли, в этом случае не работают, и предлагать долю всем собственникам не нужно.

У подаренных вещей, и квартир в том числе, есть ещё одна особенность: они не считаются совместной собственностью, даже если получены в браке.

Все подаренные квартиры и дома — личная собственность того супруга, которому их подарили, и при разводе она не делится. НО если муж подарил жене квартиру после заключения брака и при этом средства на неё накопил уже в браке, то такую квартиру могут признать совместно нажитым имуществом и разделить.

Подарил или пожертвовал?

Если подарок делается на общеполезные цели — благотворительным фондам, больницам, школам, музеям и другим подобным заведениям, — то это уже не дарение, а пожертвование, которое регулируется законом отдельно. Пожертвования делаются не только некоммерческим организациям, но и другим людям. Но в этом случае нужно указать, на какие цели жертвуется квартира.

Виды дарения

Есть два вида дарения— в зависимости от того, когда квартира будет передана в подарок — сразу же или спустя какое-то время. Во втором случае в договоре указывается определённый срок, например 1 год.

При этом надо помнить, что дарение возможно только при жизни дарителя. Если он умер раньше назначенного срока, то жильё перейдёт его наследникам.

Так, если бабушка планировала подарить квартиру внучке через год, к окончанию университета, но умерла раньше, квартира достанется её мужу и ребёнку (папе или маме девушки).

А если вы хотите подарить квартиру в строящемся доме, то заключайте договор дарения прав, потому что квартира как объект недвижимости и право собственности на неё пока не существуют.

Кто не может дарить недвижимость

Законные представители малолетних и недееспособных не имеют права дарить имущество своих подопечных от их имени. Распоряжаться недвижимостью может только дееспособный человек старше 14 лет.

Не может написать дарственную человек, не являющийся собственником недвижимости. Распоряжаться квартирой имеет право только тот, чьё право зарегистрировано в Росреестре.

Собственник может поручить подписать договор дарения другому человеку. Для этого нужна доверенность.

Кому нельзя подарить квартиру

Под видом щедрого подарка может скрываться взятка. Чтобы этого не происходило, закон позволяет дарить имущество не всем.

Так, нельзя дарить квартиру госслужащим и некоторым другим служащим, если подарок этот делается из-за их служебного положения.

Не могут принимать недвижимость в подарок от своих пациентов и воспитанников, а также от их родственников врачи, учителя, воспитатели и другие социальные работники.

Если вы дарите недвижимость не близкому родственнику, то в будущем это может осложнить продажу квартиры. У покупателя наверняка вызовет массу вопросов подарок «постороннему», а многие попросту не захотят связываться с такими подозрительными вариантами.

Очень часто на рынке встречаются аферы именно с договором дарения: например, когда такой договор прикрывает куплю-продажу, и продавец на самом деле получил деньги. Это происходит, например, при продаже доли, чтобы избежать формальностей в оформлении. Такой договор может быть признан недействительным.

Как составить и зарегистрировать договор дарения

Любой договор дарения недвижимости должен быть письменным, устные обещания здесь не работают. Хотя другие подарки можно дарить и без письменных договорённостей.

Договор дарения квартиры нужно подать в Росреестр. Там зарегистрируют не только право собственности получателя квартиры, но и сам договор.

Договор дарения доли в праве собственности на квартиру нужно дополнительно заверить у нотариуса.

Можно ли отказаться от подаренной квартиры

Можно. Если квартиру ещё не приняли, то есть не подписали акт приёма-передачи, то от неё можно просто отказаться. Если договор уже подписан, но не подан на регистрацию, нужно написать отказ и не относить документы в Росреестр. Если же документы уже поданы, то и отказ от квартиры придётся зарегистрировать в ЕГРН.

Может ли даритель забрать подаренную квартиру обратно

Дарителю сложнее передумать и вернуть себе «подарок». Это реально сделать только через суд и только в нескольких случаях:

  • Если получивший квартиру попытался убить дарителя или его близких родственников или покалечил их. Если покушение было со смертельным исходом, потребовать квартиру назад могут наследники дарителя.
  • Если одаряемый получил в подарок очень ценную для дарителя недвижимость и при этом настолько плохо следит за ней, что появился риск её утраты. Например, устраивает ежедневные вечеринки с огненными шоу и потопами.
  • Если подаривший квартиру пережил одаряемого. Но такое право дарителя обязательно должно быть прописано в самом договоре дарения, иначе квартира перейдёт к наследникам умершего.

Может ли даритель отказаться от обещания подарить

Если договор предусматривает обещание подарить квартиру в будущем, а не сразу, то у дарителя есть ещё одна возможность «передумать».

Он вправе отказаться дарить квартиру, если после подписания договора его финансовое или семейное положение, либо состояние здоровья настолько ухудшилось, что выполнение обещания существенно снизит его уровень жизни.

К примеру, дядя пообещал через 5 лет подарить вам одну из двух своих квартир, а через год он попал в аварию, стал инвалидом, с ним развелась жена и отсудила одну из квартир. Если дядя подарит вам квартиру, то ему будет негде жить. От исполнения такого договора он может и отказаться.

Однако «просто так» передумать дарить квартиру не получится. Иначе пропадает весь смысл заключения подобных договоров.

Налоги и расходы по договору дарения

Подоходный налог. Не платится, если квартиру дарит один член семьи другому или сделка происходит между близкими родственниками. К ним относятся родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, родные и сводные братья и сестры, усыновители и усыновлённые.

Всем остальным придётся заплатить подоходный налог 13%. Он считается либо от цены квартиры, если её прописали в договоре, либо от кадастровой стоимости недвижимости. Её цену можно узнать в онлайн-сервисе на сайте Росреестра или заказать выписку о кадастровой стоимости в ближайшем МФЦ.

Другие расходы. Государственная пошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей. Если вам нужно заверить договор у нотариуса, то прибавьте стоимость его услуг.

Договор дарения можно оспорить

Как, впрочем, и любую другую сделку. Из-за безвозмездности дарения его, к сожалению, проще оспорить,чем другие договоры. Особенно, если квартиру подарил пожилой или больной человек. В этих случаях реально доказать, что его заставили подарить квартиру мошеннику.

Поэтому при покупке подаренной квартиры нужно особенно тщательно проверять все документы.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксения Копалова

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kvartira-v-podarok-dogovor-dareniya-i-vse-chto-s-nim-svyazano/

Как оформить квартиру в собственность по дарственной: инструкция, документы 2021 году

Когда одаряемый приобретает право собственности на квартиру

Последние изменения: Февраль 2021

При совершении дарения недостаточно составить и подписать договор. Чтобы передача недвижимости от одного собственника другому состоялась, необходимо совершить определенную последовательность действий, без которых договор не будет иметь юридической силы.

Правильно оформить квартиру в собственность по дарственной необходимо не только для того, чтобы стать полноправным владельцем, но и во избежание проблем в будущем.

Процедура включает в себя два этапа: подписание договора дарения и регистрация перехода права собственности на его основе.

Правила составления дарственной

Дарение – это волеизъявление собственника безвозмездно передать свое имущество, в данном случае квартиру, другому человеку. Несмотря на то, что от второй стороны не требуется активных действий, она должна быть согласна принять дар и стать новым собственником недвижимости.

Поэтому обязательным является составление договора с подписями обеих сторон.

В договоре обязательно прописываются:

  • Место и дата составления документа.
  • Полная информация о сторонах: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации. Если стороны действуют через доверенных лиц, прописываются также их данные.
  • Описание объекта дарения. Единых требований к детализации описания нет, обязательно необходимо указать лишь точный адрес и площадь квартиры. Помимо этого, можно прописать этаж и количество комнат, уточнить размер общей и жилой площади. Часто указывают стоимость, особенно если одариваемому предстоит заплатить налог.
  • Документы, подтверждающие законность прав дарителя на квартиру (договор купли-продажи, дарственная, завещание, документы о приватизации и т.п.).
  • Когда осуществляется переход права собственности: будет ли заявление о смене собственника в регистрирующие органы подаваться сразу после подписания договора или спустя какое-то время. Например, существует отсроченное дарение к какому-либо событию: совершеннолетию, свадьбе, окончанию института и т.п. В случае отложенного дарения собственник может отозвать дарственную до момента регистрации и сохранить за собой недвижимость. Однако ему надо быть готовым, что вторая сторона может оспорить это решение в судебном порядке и добиться выполнения обещания по передаче имущества. Невозможно указать в качестве события для перехода права собственности смерть дарителя. В этом случае договор признается ничтожным.
  • согласие второй стороны принять дар.
  • подписи сторон.

Без этих составляющих договор будет недействителен, и в регистрации перехода права собственности будет отказано.

Помимо этого, в договорах традиционно прописываются пункты, призванные обезопасить стороны от взаимных недоразумений и попыток оспорить документ в дальнейшем самими сторонами или третьими лицами.

  • Подтверждение дееспособности участников сделки, добровольности волеизъявления и осознание ими сути договора.
  • Подтверждение об отсутствии притязаний третьих лиц на объект дарения (арест, залог, другое дарение, наличие других собственников и т.п.).
  • Кто из сторон оплачивает связанные со сделкой расходы. По закону, бремя оплаты государственной пошлины ложится на сторону, принимающую дар. Но помимо этого могут возникнуть другие расходы, например, оплата услуг нотариуса. Эти траты также может взять на себя одариваемый, либо стороны решают поделить расходы между собой.
  • Количество экземпляров договора и их равносильность. Традиционно составляется три экземпляра – по одному для каждой стороны и третий для органов регистрации. Если сторон больше (например, мать дарит квартиру двум детям), то количество экземпляров пропорционально увеличивается.
  • Порядок разрешения возникших споров. Здесь обычно указывается, что основанием для урегулирования спорных вопросов является договор, а при отсутствии в нем указаний на спорные места – действующее законодательство.
  • Возможности расторжения сделки. При этом в качестве оснований нельзя ссылаться на невыполнение одариваемым каких-либо условий, поскольку это противоречит сути дарственной. Обычно прописываются обстоятельства, предусмотренные законодательством: противоправные действия дарополучателя по отношению к дарителю или членам его семьи, существенное ухудшение жизненного уровня дарителя либо смерть одариваемого при жизни дарителя.
  • Если в дар переходит не вся жилплощадь, а доля в ней, стороны могут прописать порядок владения местами общего пользования, оплаты коммунальных услуг, ремонта и т.п.

Согласно действующему законодательству, нотариальная регистрация договора дарения не обязательна. Обращение к специалисту увеличит финансовые затраты, зато исключит ошибки при сборе документов и составлении договора и снизит до минимума риск признания сделки недействительной.

Еще одним плюсом нотариального заверения дарственной является документальное подтверждение сделки: если в будущем договор будет утерян, стороны без труда смогут получить его официальную копию. Поэтому решение о целесообразность услуг нотариуса стороны принимают исходя из собственной правовой грамотности и сложности ситуации.

Государственная регистрация смены собственника

Даже составленный по всем правилам договор не означает автоматический переход права собственности. Чтобы одаряемый вступил во владение подаренной квартирой, необходима регистрация перехода права собственности в государственных органах. Срок, в течение которого необходимо это сделать, в законе не указан, но без этой процедуры новый собственник не сможет вступить в свои права.

Инструкция, описывающая порядок действий, достаточно универсальна и подходит в большинстве случаев.

Прежде всего нужно собрать пакет документов, куда кроме дарственной (по одному экземпляру для каждой стороны и один экземпляр для органа регистрации) входят:

  • паспорта сторон;
  • квитанция об уплате пошлины;
  • кадастровый паспорт на недвижимость;
  • справка БТИ с информацией о кадастровой стоимости квартиры;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие права дарителя на недвижимость;
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах.

Это минимальный пакет документов, который потребуется, если обе стороны участвуют в сделке лично, являются совершеннолетними и даритель – единственный собственник.

В других случаях потребуется предъявить дополнительные документы, чтобы сделка соответствовала букве закона:

  • если одна или обе стороны действуют через посредника – нотариально заверенную доверенность на право действовать от их имени;
  • если квартира является совместно нажитым имуществом или имеются другие собственники – согласие супруга или совладельцев квартиры;
  • если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего – согласие его законных представителей;
  • другие документы по запросу сотрудников регистрирующих органов. Например, если квартира находится в ипотеке, потребуется согласие выдавшего кредит банка;
  • также стороны могут включить в пакет документы на свое усмотрение. Например, чтобы обезопасить себя от дальнейшего признания сделки недействительной, предоставить официальное заключение о дееспособности дарителя.

Отдать собранные документы для регистрации можно непосредственно в отделение Федеральной регистрационной службы по месту нахождения недвижимости или в МФЦ. В последнем случае оплатить государственную пошлину можно будет прямо на месте.

С 2017 года в ряде городов сотрудники регпалаты перестали принимать заявления от граждан, полностью делегировав эту функцию МФЦ. Поэтому перед подачей документов стоит выяснить, куда именно их нужно принести.

При передаче документов должны присутствовать обе стороны (лично либо их официальные доверенные лица). Если дарополучателем является несовершеннолетний, обязательно присутствие его законного представителя.

Если договор составлялся самостоятельно, без участия нотариуса, юристы рекомендуют не подписывать его заранее, а сделать это в момент передачи документов сотруднику Росреестра или МФЦ.

На основании предоставленных документов сотрудник, их принимающий, составит заявление от лица сторон договора и выдаст им расписку в получении документов.

Он же сообщает дату, когда правоустанавливающие документы на нового собственника будут готовы. По закону государственные органы обязаны зарегистрировать переход права собственности в течение семи рабочих дней.

Однако прежде, чем ехать за готовыми документами, лучше уточнить готовность по телефону, указанному в расписке.

Даже если при приеме документов замечаний не возникло, и они были отправлены в регистрирующий орган, это не является гарантией положительного решения о переходе права собственности. В случае отказа в регистрации заявитель получит письменную мотивировку решения. Подать заявление можно повторно, предварительно устранив ошибки, на которые было указано.

Для получения готовых документов нужно предъявить паспорт и выданную ранее расписку. На каждом экземпляре договора будет стоять отметка о государственной регистрации. Кроме этого, новый владелец недвижимости получит выписку из ЕГРН, где он будет указан в качестве нового собственника квартиры.

С этого момента переход недвижимости от одного лица другому считается официально завершенным. Предыдущий владелец утрачивает свои права, которые полностью переходят к новому собственнику.

Последний с этого момента может распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе продать или подарить ее третьему лицу.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/oformlenie/kak-oformit-kvartiru-v-sobstvennost-po-darstvennoy/

Дарственная на квартиру: все риски сделки

Когда одаряемый приобретает право собственности на квартиру

Если квартира передается по договору дарения, стороны получают как весомые преимущества, так и определенные риски. На что рекомендуют обратить внимание опытные специалисты, чтобы избежать негативных последствий? И какие подводные камни могут неожиданно возникнуть в будущем, когда недвижимость была подарена?

Буква закона

При оформлении дарственной стоит разобраться в нюансах этого юридического документа.

  • Стороны сделки. Их две – даритель и одариваемый. Первый, являясь владельцем недвижимости, передает ее другому лицу – одариваемому, который это имущество принимает. Дарителем может выступать физическое лицо, но это может быть и юрлицо. Одариваемый может относиться и к той, и к другой категории. Стороны могут являться и родственниками, и лицами, которые в родственных отношениях не состоят.
  • Предмет сделки – недвижимое имущество: квартира или доля в квартире.
  • Безвозмездная основа передачи имущества. При дарении недвижимости подразумевается, что она передается другому лицу безвозмездно, то есть в дар. Никаких денежных средств и никаких услуг взамен подаренного имущества даритель в этой ситуации не получает.

Когда дарение квартиры запрещено

Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

  • Если обе стороны – коммерческие предприятия;
  • при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
  • государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
  • учеником учителю.

Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.

Когда договор дарения является законным?

Чтобы такой документ был легитимным, должно быть соблюдено несколько важных условий.

  • Недвижимость (квартира или доля в ней) должна быть передана безвозмездно: никакой оплаты за полученное имущество не предусматривается.
  • Обязательно должно быть две стороны сделки: даритель и одариваемый.
  • Обременения для одариваемого при заключении должны полностью отсутствовать.

Виды дарственной на квартиру

Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.

  • Реальный договор дарения квартиры или доли в ней означает, что согласно этому документу вторая сторона (одариваемый) получает в дар конкретное имущество. Факт заключения сделки связывается с моментом, в который имущество переходит к новому хозяину: в данной случае это происходит, как только документ зарегистрирован в государственных органах (регистрационной палате).
  • Консенсуальный отличается тем, что в нем отсутствует указание на передачу недвижимого имущество другому лицу: есть лишь обещание сделать это при соблюдении потенциальным одариваемым определенных условий. Поэтому такой документ имеет второе название – дарственное обещание. Форма должна быть только письменной, а предмет, который обещан в дар, должен быть указан очень четко, например, жилье или доля в нем. Причем все характеристики этого предмета должны быть очень подробно описаны. Такая сделка обязательно должна быть заключена в добровольном порядке. А одариваемый должен подтвердить, что он согласен в будущем принять в дар имущество или другую вещь. Факт заключения сделки наступает, когда одариваемый становится собственником переданного ему в дар имущества.

Преимущества оформления дарственной на недвижимость

Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.

Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.

  • Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, – чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
  • Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
  • Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
  • Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.
  • Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
  • Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.

Минусы и риски дарения

Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.

  • В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
  • Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
  • Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.

Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье. Оно может столкнуться с тем, что родственники дарителя захотят оспорить договор дарения: это чревато потерей купленной недвижимости и утратой заплаченных за ее покупку денег.

Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?

Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если

  • стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
  • у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
  • у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.

Когда у собственника квартиры или доли в ней есть сомнения в том, что одариваемое лицо оправдает его доверие, юристы рекомендуют использовать другие варианты оформления сделки с недвижимым имуществом, например, завещание или договор мены. По завещанию недвижимость переходит к новому владельцу только после того, как завещатель умрет. А сделка мены подразумевает, что за получаемое имущество вторая сторона что-то дает собственнику недвижимости – другое имущество или услуги.

Третий вариант – оформление договоренности о купле-продажи, согласно которому покупатель оплачивает стоимость квартиры или доли в ней.

Также может быть заключен договор ренты: недвижимость становится имуществом нового хозяина после того, как он выплачивает его стоимость по частям либо выполняет какие-либо действия, указанные в документе, например, ухаживает за больным или пожилым собственником квартиры.

Как подстраховаться при заключении договора дарения?

Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.

Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам.

Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения.

Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.

Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.

Образец: Договор дарения

Договор дарения квартиры

Договор дарения земельного участка и жилого дома

Заключение

Договор дарения квартиры или доли в ней дает сторонам ряд существенных преимуществ, но в то же время содержит определенные условия и риски.

По словам юристов, при выборе этой формы оформления передачи квартиры или доли в ней стоит внимательно оценить, в каких отношениях находятся потенциальный даритель и одариваемый.

Такая форма оформления отношений, полагают специалисты, позволяет выиграть обеим сторонам только при условии, что они являются родственниками и между ними существует высокий уровень доверия.

Не стоит также пренебрегать нотариальным заверением документа: это станет дополнительной гарантией уверенности в том, что в будущем сделка не принесет негативных последствий.

Источник: https://yaprav.ru/blog/post/darstvennaya-na-kvartiru-vse-riski-sdelki

Дарение права собственности

Когда одаряемый приобретает право собственности на квартиру

Право собственности является исключительным, самым главным и самым широким вещным имущественным правом владельца средств производства и предметов потребления. Его наличие предполагает абсолютную власть над имуществом, на которое оно распространяется.

Следует понимать, что в порядке дарения, даритель передает одаряемому само имущество, а право собственности, в связи с этим переходит к нему уже автоматически, образуя некую неразрывную связь между имуществом и правом на него. Поскольку передача имущества является самым распространенным видом дарения, а право собственности на подарок всегда переходит к одаряемому, основные аспекты данного процесса следует рассмотреть более подробно.

Форма договора дарения права собственности

Требования к форме договора, по которому к одаряемому переходят права на подарок, определены законодателем в ст. 574 ГК. Согласно ей, договор безвозмездной передачи имущества, в зависимости от предмета, дарителя, стоимости подарка и момента исполнения, может быть совершен как устно, так и письменно.

Устно может быть совершено подавляющее большинство договоров дарения прав собственности, которые исполняются одновременно с их совершением, посредством передачи подарка одаряемому. Исключения из этого правила определены в п. 2 ст. 574 ГК:

  • Так, письменная форма бесплатного отчуждения имущества потребуется, если дарителем выступает юридическое лицо, а стоимость передаваемого подарка превышает 3 тыс. рублей. Отметим, что согласно ст. 161 ГК, письменная форма потребуется в любом из случаев дарения от юр. лица.
  • Кроме того, письменное оформление дарственной потребует любой договор, предусматривающий обещание передачи прав собственности в будущем.
  • Кроме указанных исключений, письменная форма потребуется при дарении недвижимости. Это обусловлено необходимостью государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 131 ГК), а точнее, порядком ее проведения, который предполагает представление в отделение Росреестра договора, исполненного письменно.

Нарушение письменной формы в первых двух случаях, согласно п. 2 ст. 574 ГК, влечет ничтожность сделки. При несоблюдении формы договора отчуждения недвижимости, регистратор не сможет зарегистрировать право собственности одаряемого, ввиду чего он не станет полноправным владельцем.

Порядок перехода права собственности при дарении

Согласно п. 2 ст. 218 ГК, договор дарения является основанием для перехода права собственности на подарок, являющийся предметом сделки. Законодательство устанавливает общее правило, согласно которому передача подарка одаряемому сопровождается переходом прав на него.

Важно

Отождествлять переход права собственности с подписанием дарственной допустимо только в случаях их одновременного исполнения (реальный договор) либо если имущество уже находится во владении одаряемого. Во всех остальных случаях это недопустимо.

В большинстве случаев переход такого права автоматически сопровождает вручение подарка одаряемому, за исключением сделок, требующих государственной регистрации.

Таким образом, прописывая в договоре порядок вручения, стороны устанавливают процедуру перехода права собственности на передаваемую вещь.

Кроме общего правила передачи права собственности, стороны могут устанавливать договором дополнительные правила перехода права, в частности, поставив какие-либо отлагательные условия. Если такой порядок не предусмотрен, то действуют правила, установленные ст. 223 ГК.

Момент возникновения права собственности при дарении

Положениями ст. 223 ГК, законодатель установил момент возникновения права собственности у приобретателя при получении подарка. Согласно ей, если иное не предусмотрено дарственной, оно возникает у одаряемого вмомент передачи ему подарка.

Согласно со ст. 224 ГК, передачей подарка считается непосредственное его вручение одаряемому, передача перевозчику или сдача в отделение связи для доставки ее одаряемому. Таким образом, находясь в пути к получателю (одаряемому), если иное не предусмотрено соглашением сторон, подарок формально уже находится в его владении.

Внимание

Если подарок находился во владении одаряемого еще до момента подписания дарственной, то согласно п. 2 ст. 224 ГК, он считается переданным с момента подписания договора. В таком случае и право на него возникнет у одаряемого в момент подписания договора.

Исключение из общего правила составляют случаи, когда переход права требует государственной регистрации. Так, согласно п. 2 ст.

223 ГК, право собственности по договору, требующему последующей государственной регистрации прав перейдет к одаряемому с момента совершения такой регистрации.

Следует понимать, что определение момента перехода права имеет важное практическое значение. В частности, вместе с ним к одаряемому переходит риск случайной гибели имущества (ст. 211 ГК), бремя его содержания (ст. 210 ГК), возможность обращения взыскания на него и т.п.

Особенности дарения общей собственности

Согласно ст. 244 ГК, общей собственностью считается режим владения, по которому конкретным имуществом владеют несколько субъектов права. Существует две формы общего имущества — с выделением долей каждого участника (долевая) и без такого выделения (совместная). Каждая из указанных форм имеет свои особенности при заключении дарственной.

Вся общая собственность считается долевой кроме случаев прямого указания на возникновение совместного режима. На сегодня режим совместного владения распространяется лишь на общую собственность супругов (ст. 256 ГК) и на собственность членов фермерского хозяйства (ст. 257 ГК).

Согласно п. 2 ст.

576 ГК, передача имущества, находящегося в совместном режиме допустимо с согласия всех других участников, которое, согласно ст. 253 ГК, изначально презюмируется, если иное не установлено соглашением между ними.

Таким образом, каждый из них наделен правом безвозмездной передачи общего совместного имущества, без дополнительного разрешения со стороны других владельцев.

В то же время, такое отчуждение должно совершаться с учетом интересов всех других сособственников. Однако если их интересы будут нарушены, признать подобную сделку недействительной можно будет только при условии отсутствия у совладельца прав на отчуждение и осведомленности одаряемого об этом (п. 3 ст. 253 ГК).

Отдельно отметим, что в случае передачи одним из супругов недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, для действительности указанной сделки, ему потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

Что касается имущества, находящегося в общем долевом режиме, то каждый из его участников, вправе распоряжаться им по своему собственному усмотрению (п. 2 ст. 246 ГК). Имея намерение подарить предмет, находящийся в долевой собственности, одному одаряемому, совладельцы, по обоюдному соглашению, могут передать его как единый объект прав.

Положениями ст. 251 ГК, законодатель установил специальное правило определения момента перехода права на долю в общей собственности. Согласно ему, такой момент определяется моментом заключения дарственной. В случае необходимости государственной регистрации, переход происходит с момента ее проведения.

Пример

Онищенко заключил с Прохоровым договор дарения, по которому он передавал в пользу последнего земельный участок, приобретенный им сразу после его свадьбы на средства, подаренные ему родителям к его бракосочетанию. Однако Онищенко не учел, что купив недвижимость находясь в браке, он породил режим общей совместной собственности супругов на нее (ст.

256 ГК), в связи с чем полноправным ее собственником также следовало считать и его супругу, которую он и не думал предупреждать о заключении сделки с Прохоровым.

Так, оформив все документы самостоятельно, стороны дарения подали документы в Многофункциональный центр для проведения государственной регистрации.

Однако, по прошествии 10 дней, когда они явились в МФЦ для получения свидетельства о проведении регистрации, вместо него они получили постановление об отказе в ее проведении, на основании ст. 20 ФЗ № 122.

В частной беседе, государственный регистратор разъяснил сторонам, что поскольку передаваемая недвижимость находится в совместной собственности супругов, для ее дарения, Онищенко должен получить у жены нотариально заверенное соглашение на проведение подобной сделки (ст. 35 СК).

Получив указанное разрешение от жены, Онищенко подал документы для регистрации еще раз, после успешного проведения которой, Прохоров стал полноправным собственником земельного участка.

Регистрация права собственности на недвижимое имущество

После получения в подарок недвижимости, у одаряемого возникает необходимость проведения государственной регистрации перехода прав на нее (ст. 131 ГК). Согласно п. 2 ст. 223 ГК, только после ее проведения, одаряемый становится владельцем недвижимого имущества.

К сведению

Государственная регистрация недвижимости проводится в соответствии с ФЗ № 122 от 21.07.97г., с учетом специализированных Методических рекомендаций. Проведение регистрации осуществляют местные отделения Росреестра и многофункциональные центры (МФЦ).

Порядок проведения регистрации установлен ст.

13 ФЗ № 122, согласно которой она начинается с момента подачи заявителем документов и соответствующего заявления для ее проведения.

Конкретный перечень документов зависит от вида недвижимости и прочих особенностей каждой конкретной ситуации, ввиду чего целесообразно уточнить его заранее у регистратора.

За проведение государсвенной регистрации недвижимости взимается госпошлина, размер которой установлен ст. 333.33 НК. Согласно ей, при регистрации недвижимости, размер пошлины для юр. лиц составляет 22 тыс. рублей, для физ. лиц — 2 тыс. рублей; при регистрации земельных участков — 350 рублей.

Правом подачи заявления обладают обе стороны дарения. Его подача, как и подача документов допустима тремя способами — лично, по почте или в форме электронного письма. После подачи всех документов, заявитель получает расписку, которая является доказательством подачи.

Государственная регистрация проводится на протяжении 10 дней, в течение которых регистратор должен произвести проверку всех поданных документов на предмет их законности, внести требуемые сведения в ЕГРП, нанести удостоверительные надписи на правоустанавливающие документы. Только после этого они выдаются обратно заявителю. После выдачи документов, одаряемый становится полноправным владельцем недвижимости.

При дарении любого имущества, его собственник передает одаряемой стороне не только само имущество, но и право собственности на него. Переход только прав, без передачи имущества невозможен.

Такая конструкция дарения является общепринятой в современной договорной практике, однако и она имеет массу особенностей, несоблюдение которых влечет неблагоприятные последствия.

В частности, особого внимания требует переход прав на имущество к одаряемому, поскольку без него он не сможет стать полноправным владельцем. Кроме того, отдельного учета требует режим собственности, который также влияет на переход прав.

Таким образом, только скрупулезный подход к составлению дарственной и соблюдение всех нормативных требований, могут гарантировать неоспоримость сделки и полноценный переход имущества и прав на него к одаряемому.

Консультация юриста

Вопрос

Я подарила внуку квартиру в новостройке. Теперь нам необходимо пройти процедуру государственной регистрации. Скажите, какой размер госпошлины за ее проведение и кто должен ее уплачивать?

Ответ

Согласно ст. 333.33 НК, размер госпошлины за проведение государственной регистрации прав на квартиру, в вашем случае, составит 2 тыс. рублей, которые необходимо будет уплатить еще до подачи документов в отделение Росреестра. Уплату госпошлины осуществляет то лицо, которое является заявителем, при дарении, это, как правило, одаряемый, однако им можете выступать и вы.

Вопрос

Моя организация, в которой я работаю удаленно, выслала мне по почте ценный подарок, приуроченный к моему дню рождения. Однако подарок в процессе перевозки был испорчен. Предварительно был заключен договор обещания дарения. Правильно ли я понимаю, что раз подарок я не получил, то организация должна выслать мне еще один?

Ответ

Согласно ст. 223 ГК, моментом перехода прав собственности на подарок следует считать момент вручения подарка, к которому, согласно ст. 224 ГК, также приравнивается передача подарка перевозчику или отделению почтовой связи. Исходя из этого, находясь в пути, ценный подарок формально уже находился в вашей собственности.

Поскольку вины сторон в утрате подарка нет, то его утерю следует считать случайной гибелью. Согласно ст. 211 ГК, риск случайно гибели подарка несет его собственник.

Таким образом, поскольку подарок формально уже был вашим и риск его гибели несли вы, следует считать, что ваша организация уже выполнила обязательство по договору, и она не должна высылать вам еще один подарок.

У вас остались вопросы?

3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас

Быстро

Оперативный ответ на все ваши вопросы!

Качественно

Ваша проблема не останется без внимания!

Достоверно

С вами общаются практикующие юристы!

Схема нашей работы

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

https://www.youtube.com/watch?v=o2f3yVwQ1gs

Наши преимущества

Вы быстро получите ответ на свой вопрос

Средняя скорость ответа

Количество консультаций за сегодня

Количество консультаций всего

Задайте свой вопрос юристу!

Источник: http://dogovor-darenija.ru/chto-darit/prava-i-obyazannosti/na-imushchestvo/sobstvennost/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.