Какие риски при покупке ипотечной квартиры

Содержание

Ипотечные парадоксы. Стоит ли рисковать при покупке квартиры?

Какие риски при покупке ипотечной квартиры

По оценке экспертов, лишь 2–4% от общего числа заключаемых сделок купли-продажи недвижимости признаются недействительными. Еще меньше этот процент, если квартира приобреталась с помощью ипотеки, а значит, проходила многоступенчатую проверку. Тем не менее проблемным может стать любое жилье, в том числе и ипотечное, если при его покупке упустить хоть один важный нюанс.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Псевдогарантия

Принято считать, что ипотека является своего рода гарантией юридической чистоты приобретаемой в кредит недвижимости. Ведь прежде чем выдать положительное заключение, сделку проверяет риэлтор, банк, нотариус, наконец, страховая компания.

«И если после проверки все-таки появились, например, третьи лица, претендующие на вашу недвижимость, то виноваты все проверяющие инстанции и в меньшей степени покупатель», — считает директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ» Юрий Синяев. «Однако при наступлении проблем окружение, обеспечивающее сделку (риэлторы, банки, нотариусы и т.п.

), своей вины не признает, — замечает Геннадий Тимошин, начальник отдела по работе с клиентами ОАО «Квартал». — Вся ответственность ляжет на продавца и покупателя». Вот такой парадокс.

Если задето право собственности на ипотечную квартиру, интересы клиента защищает прежде всего страховая компания.

В сделках с использованием жилищного кредита обязательному страхованию подлежит титул собственности. Только после получения такой страховки банк дает добро на выдачу денег. Для предоставления страховки компания запрашивает и проверяет документы до тех пор, пока не убедится, что с квартирой все в порядке, и тем самым берет ответственность на себя.

Если после такой тщательной проверки осложнения все же возникли, их будет улаживать адвокат страховщика, в том числе в судебном порядке. В крайнем случае вернет остаток долга по кредиту банку, если сделка признается недействительной.

«Это означает, что в случае утраты права собственности на квартиру страховая компания возмещает убытки выгодоприобретателю, которым, разумеется, является банк (как лицо, выдавшее кредит на покупку квартиры), — уточняет Александр Голубев, начальник юридического управления СДМ-БАНКа.

 — Таким образом, банки фактически не несут риски, связанные с оспариванием прав на квартиру, в том числе в случае возврата жилья предыдущему собственнику. Урегулировать такую ситуацию приходится неудачливому заемщику самостоятельно, и на помощь банка ему можно не надеяться». Покупатель максимум не будет расплачиваться с банком всю оставшуюся жизнь за проблемную квартиру, но никто не вернет ему расходы и уже сделанные платежи! Вот вам еще один парадокс.

Частный случай

Однако, как показывает практика, страховая компания может и уйти от ответственности вовсе, оставив заемщика наедине с банком. Доказательство тому — нашумевшая история молодой семейной пары Чалаевых. В июне 2008 г. Чалаевы купили однокомнатную квартиру в Москве с помощью кредита.

По рекомендации банка Чалаевы застраховались от потери права собственности в компании «МАКС». Однако ровно через полгода после сделки супруги узнали об аресте жилья. Как выяснилось, у третьих лиц имелись притязания на правообладание данной квартирой.

Третьими лицами оказались сводные братья первоначальной собственницы, которая умерла 23 августа 2006 г.

За два года после смерти пенсионерки злосчастную квартиру успели перепродать четыре раза. Чалаевы были пятыми покупателями. Тем не менее ни у банка, ни у страховой компании не возникло никаких подозрений, так как документы были в полном порядке, а частую продажу квартиры они объяснили растущим рынком.

Как оказалось, страховая компания и кредитор просто не проверили всю историю перехода права собственности, удовлетворившись лишь законностью последней сделки. Логика была проста: раз объект недвижимости прошел регистрацию и на нем нет обременений, значит, все чисто. Однако позже выяснилось, что махинацию с квартирой провели в 2006 г.

, а не в момент последней сделки.

Суд обязал последних продавцов, от которых квартира перешла Чалаевым, вернуть им деньги, но те категорически отказались это делать. Приставам пришлось арестовать квартиру горе-продавцов, которая оказалась их единственным жильем, а это значит, что по закону ее не отнимешь. Круг замкнулся.

Сейчас супруги вынуждены снимать жилье в Москве и ежемесячно выплачивать ипотечный кредит. Однако с самого начала, как только стало известно о наступлении страхового случая, страховая компания отказалась от выплаты страховки, несмотря на то что Чалаевы оформили комплексную страховку, включающую и страхование титула от утраты права собственности при претензиях со стороны третьих лиц.

«Многие потребители считают, что когда покупка совершается по ипотеке, то можно целиком и полностью положиться на банк и страховую компанию, которые все необходимое проверят, — комментирует ситуацию Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

— Однако банки и страховые компании вопреки распространенному мнению обычно проверяют только предыдущую сделку с квартирой. Если проблема спрятана глубже, до нее могут попросту не докопаться.

Если же сделка альтернативная, то документы по другим квартирам в цепочке, как правило, проверяются только на предмет подтверждения прав текущего собственника и отсутствия обременений и арестов. Остальные нюансы в дальнейшем могут проявить себя с неприятной для ипотечного покупателя стороны».

Правовые минные поля

Характер рисков при покупке квартиры по ипотеке тот же, что и при обычной покупке недвижимости на вторичном рынке. Но, пожалуй, самая распространенная беда — это третьи лица, претендующие на жилье.

Такое случается, например, при возникновении споров между наследниками или разделе имущества между супругами, признании недееспособным продавца квартиры, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире.

«От притязаний третьих лиц никто не застрахован в будущем, даже после банковской проверки, как это произошло с семьей Чалаевых, — говорит Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty. — К сожалению, невозможно заранее предвидеть, кто именно станет инициатором судебных баталий».

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. Или старики, иногда не понимающие значения своих действий.

«Есть риск, что их дети через какое-то время могут заявить о том, что родители не отдавали себе отчет, совершая данную сделку, — предупреждает С. Поправка.

— Скорее всего, вы квартиру сохраните, но будете втянуты в длительный судебный процесс».

Существует и масса других мин замедленного действия, о которых нам рассказали риэлторы. «Бабушка преклонного возраста подала заявление на приватизацию и не дожила до оформления договора передачи, — приводит пример И. Кажикина.

— Однако договор все же был оформлен, и квартиру приватизировали: ее родственники, чтобы не терять жилье, подделали подписи на документе. К нам эта квартира попала уже как к потенциальным четвертым по счету собственникам. Выяснилась вся эта мутная история, связанная с приватизацией, в процессе проверки.

Причем с текущими документами на квартиру все было нормально, и лишь внимательное сопоставление подписей и уточнение даты смерти первой собственницы позволило разобраться в проблеме».

Не являются редкостью всевозможные мнимые и притворные сделки как между родственниками, так и между посторонними лицами. Такие сделки в соответствии с Гражданским кодексом недействительны по определению, однако тех, кто их совершает, это не смущает. Заложником же в этом случае в дальнейшем становится покупатель.

«Был, к примеру, в нашей практике случай, когда договором купли-продажи прикрывалась рента, — рассказывает И. Кажикина. — Казалось бы, ну и что: ведь и то и другое — возмездные сделки.

Однако в руках опытного адвоката, представляющего интересы того, кто стремится оспорить сделку, подобное «ну и что» может превратиться в столь грозное оружие, что противостоять ему бесполезно».

В ходе другой проверки квартиры было установлено, что ее несколько лет подряд крутили под военные сертификаты. То есть использовали как инструмент обналичивания денег, вследствие чего жилье перепродавалось десятки раз.

В качестве ее сособственников в ряде случаев выступали несовершеннолетние дети, и для того чтобы выявить все риски, необходимо было проверить исполнение решений органов опеки и попечительства. «Что ж, стали проверять, — продолжает И. Кажикина.

— И вскоре нашли одно разрешение на сделку, которого не было в природе (то есть оно было подделано), а в другом случае разрешение хоть и было получено надлежащим образом, но не было исполнено, что создавало риск опротестования сделки как самими органами опеки, так и прокуратурой.

Однако самое удивительное то, что во всех этих случаях ни банк, ни страховая компания никаких бед в ходе своих проверок не обнаружили и были готовы кредитовать и страховать выбранный заемщиком объект».

Все участники рынка понимают, что при существующей системе хранения и получения информации никто не может на 100 % проверить историю объекта. Поэтому полагаться только на банк или страховую компанию не стоит. Опытные риэлторы не помешают и в сделке с привлечением ипотечного кредита. И даже в этом случае риски остаются. А потому спасение утопающего — дело рук известно кого…

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

К СВЕДЕНИЮ

Несколько полезных советов

– Не приобретайте квартиру, продаваемую по доверенности.

– Не имейте дело с наследственными квартирами.

– Откажитесь от квартиры, которая была ранее кому-то подарена (особенно если это не родственник бывшего владельца).

– Указывайте в договорах реальную сумму сделки.

– Не покупайте квартиры, которые много раз перепродавались.

– Не приобретайте недвижимость посредством длинных цепочек сделок.

– Выбирайте квартиры в недавно построенных домах.

– Страхуйте титул собственности как минимум на три года.

– Не имейте дела с продавцами, скрывающими оригиналы.

– Включайте в договор купли-продажи пункты о последствиях расторжения сделки, например, что продавец должен предоставить аналогичную квартиру.

При этом, естественно, отсеивается множество интересных и недорогих вариантов, но это плата за снижение риска возникновения в будущем судебных разбирательств…

Источник: https://www.cian.ru/stati-ipotechnye-paradoksy-stoit-li-riskovat-pri-pokupke-kvartiry-217344/

Риски покупки квартиры с обременением в 2020 году – все за и против

Какие риски при покупке ипотечной квартиры

Жилье, находящееся под обременением, не может быть продано или подарено по закону.

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов.

Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге.

Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита.

У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью.

Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность.

При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими.

При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства.

Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества.

Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью.

Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры.

Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

  1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
  2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
  3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

  1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
  2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

  1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
  2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
  3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

  1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
  2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
  3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
  4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
  5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
  6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
  7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
  8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки.

Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их.

Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства.

Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора.

В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

  1. Один на имя продавца.
  2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Кредитное соглашение.
  3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
  4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок.

Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи.

В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о браке/разводе.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
  5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
  6. Выписку из трудовой книжки.
  7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/kvartira-s-obremeneniem/

Покупка ипотечной квартиры в 2021 году: пошаговая инструкция

Какие риски при покупке ипотечной квартиры

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как купить квартиру, которая находится в ипотеке. Собственное отдельное комфортное жилище всегда было самой большой мечтой человека. Цена недвижимости определяет уровень ее доступности для наших соотечественников.

Это и вынуждает покупателей разыскивать тот жилой фонд, который по определенным показателям и является более приемлемым приобретением. Многоаспектный вариант – покупка ипотечной квартиры предполагает значительно более низкую цену, возможность оплаты приобретения частями, а также иные нестандартные подходы.

В большинстве случаев это приобретение квартир с использованием средств финансовых организаций.

Особенности рынка недвижимости

Приобретение собственной крыши над головой в тот или иной промежуток времени становится актуальным буквально для каждого.

Это связано с тем, что отдельная квартира или дом, как в материальном, так и в психологическом плане обеспечивает материальную стабильность и определенный статус владельца и его близких.

На сегодняшний день самостоятельное приобретение жилья остается серьезной проблемой, так как основная масса населения не обладает столь масштабными доходами. Решение, как купить ипотечную квартиру, становится наиболее актуальным выходом из ситуации по следующим показателям:

  • Даже на начальных этапах строительства новое жилье отличается высокой рыночной стоимостью, а к моменту пуска в эксплуатацию цены 1 квадратного метра становится просто заоблачными;
  • Низкие показатели среднего уровня заработной платы населения по стране, нестабильность рынка труда, возможность в долгосрочном периоде потери рабочего места, а, следовательно – легального постоянного дохода;

Цена в данном случае определяет все. Тем более что многочисленные экономические кризисы, которые в последние десятилетия стали достаточно частыми, не позволяют обзавестись современным и комфортабельным жильем за небольшой отрезок времени.

Для решения этих проблем на сегодня наиболее приемлемый вариант – купить квартиру с обременением. В современном правовом поле этот процесс рассматривается в виде процедуры привлечения банковских средств для приобретения недвижимости.

Согласно с договорными условиями получатель ипотеки, являющийся заемщиком, берет на себя обязательство по выплате определенной суммы каждый месяц в течение определенного отрезка времени. В основном это более десяти – пятнадцати лет.

Главной особенностью ипотечных взаимоотношений между заимодавцем и заемщиком является то, что до полного погашения долга перед финансовым учреждением, владельцем жилья остается банк.

Длительность договора, различные колебания материальной стабильности, иные объективные и субъективные причины, которые могут возникнуть за 10-15 лет могут привести к тому, что держатель ипотеки становится неплатежеспособным.

В течение этого периода также заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья для решения собственных финансовых проблем. Наиболее распространенный вариант выхода из создавшегося кризиса неплатежей – реализация жилья, находящегося в ипотеке.

Несмотря на сложность этой процедуры в правовом поле, она становится все более распространенной. В связи с этим следует как можно внимательнее изучить комплекс достоинств и недостатков.

Риски продавца и покупателя

Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене.

Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно.

Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.

  • Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
  • Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
  • Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартирыили дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.

Варианты покупки

На сегодня в правовом поле рассматривается три основных варианта приобретения недвижимости, находящейся в ипотеке. У каждого из них есть свои позитивные и негативные моменты, особенности и приоритеты, которые позволяют найти и выбрать тот или иной вариант. Но предварительно стоит х изучить особенности процедуры.

Наличные

Приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

Процедура покупки за наличные проводится следующим путем:

  1. Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
  2. После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
  3. Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Процедура прямого и повторного кредитования в том же банке

Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке.

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у Газпромбанка, например, по ипотеке, то вам следует обратиться в Газпромбанк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.

После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Ипотека в другом банке

Если у вас есть ипотечное решение, и вы нашли ипотечный вариант недвижимости, то не стоит переживать. Вариант как провести такую сделку есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. Тут есть несколько вариантов:

  1. Найти деньги самостоятельно.
  2. Занять деньги в долг. Рекомендуем [urlspan]этот сервис[/urlspan].
  3. Получить займ от агентства недвижимости.

После того как деньги найдены, нужно погасить задолженность продавца перед банком, снять обременение и оформить ипотеку уже на жилье без ипотеки по стандартной процедуре.

Важно понимать, что риски тут такие же, как и в варианте с оплатой наличными – клиент после гашения ипотеки может просто отказаться от сделки, и вы потеряете аванс.

Пошаговая инструкция по оформлению

Если вы решили купить квартиру, находящуюся в ипотеке, то мы подготовили для вас алгоритм действий по оформлению.  Как пример, мы использовали вариант покупки ипотечной квартиры через ипотеку.

  1. Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
  2. Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
  3. Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др. смотрите наш пост «Документы для ипотеки».
  4. Получение решение в нескольких банках.
  5. Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
  6. Снятие обременение с квартиры в юстиции.
  7. Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
  8. Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
  9. Подписание кредитной документации и страховки.
  10. Регистрация сделки в Росреестре.
  11. Перечисление кредитных средств продавцу.

Стоит ли покупать ипотечную квартиру

Приобретение ипотечного жилья серьезное и ответственное, жизненно важное решение. Чтобы, не колеблясь сделать правильный выбор, следует критически оценить его положительные и отрицательные стороны.

Приоритетами подобной сделки являются значительно более низкие цены на недвижимость по сравнению с рыночной стоимостью, а также пребывание квартиры в качестве залога является гарантией банка во всех юридических вопросах.

Негативная сторона вопроса:

  1. Обременение квартиры является плохой репутацией для потенциального покупателя;
  2. Длительное и сложное оформление сделки;
  3. Приобретая ипотеку, любые требования кредитора следует неукоснительно выполнять. При нарушении правил возможно расторжение договора.

Покупка квартиры находящейся в ипотеке сопряжена с определенным риском. Чтобы вас не постигли различные неприятности в процессе покупки, следует точно изучить все особенности и выяснить вопросы.

Согласование процедуры с банком, консультация с квалифицированным правоведом, выписка из Российского Реестра позволит обойти все подводные камни, удачно и безопасно приобрести жилье.

Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу, он поможет вам разобраться во всех тонкостях сделки.

Источник: https://ipotekaved.ru/kvartira/pokupka-ipotechnoy-kvartiryi.html

Покупка квартиры обремененной ипотекой

Какие риски при покупке ипотечной квартиры

/ Ипотека / Покупка квартиры

Покупка жилья – актуальный вопрос, которым в определенный период задается практически каждый, поскольку наличие в собственности жилья способно обеспечить материальную базу как своего владельца, так и его семьи.

К сожалению, приобрести сегодня жилье, не прибегая к использованию сторонних денежных средств (займов, кредитов), не так легко: рыночная стоимость квартир даже на момент застройки достаточно высока, а средний уровень заработной платы по стране не позволяет получить недвижимость в собственность за небольшой срок.

Поэтому единственным вариантом для некоторых становится ипотечное кредитование. Ипотека – процедура получения недвижимости с помощью банковского учреждения, при которой заемщик (а именно так в договоре именуется получатель ипотеки) обязуется ежемесячно выплачивать ту или иную сумму за выбранное жилье на протяжении установленного срока.

особенность ипотеки заключается в том, что собственником ипотечного жилья является банк, причем до тех пор, пока заемщик полностью не погасит свой долг перед ним.

Ипотека также характеризуется своей долгосрочностью: как правило, долговые обязательства перед банком растягиваются более чем на 10 лет.

В силу данного обстоятельства нередко возникают случаи, когда лицо, взявшее ипотечный кредит на квартиру, больше не может его выплачивать.

Возможны и случаи изменения материального положения заемщика – например, заемщик решает улучшить свои жилищные условия с помощью денежных средств, полученных от продажи имеющейся в ипотеке квартиры.

Одним из вариантов погашения задолженности перед банком становится продажа ипотечной недвижимости. Продажа квартиры, обремененной ипотекой, – достаточно сложная процедура, имеющая как свои достоинства, так и недостатки.

Плюсы и минусы приобретения ипотечной квартиры

Главное, что привлекает потенциальных покупателей в залоговой недвижимости – ее цена.

Квартиры находящиеся, как в ипотеке, так и изъятые у заемщика за неисполнение обязательств, автоматически теряют существенную часть своей стоимости.

Также факт нахождения недвижимости в залоге у банка гарантирует покупателю отсутствие прав третьих лиц на данную квартиру, чего может не быть при покупке квартиры, например, на вторичном рынке.

На этом преимущества приобретения залогового жилья заканчиваются, и начинаются сложности. Чаще всего, от покупки обремененной ипотекой квартиры потенциального приобретателя отпугивают материальные риски, вытекающие из процедуры приобретения в собственность залоговой недвижимости.

Порядок и способы оформления в собственность ипотечной квартиры

Самый простой для покупателя способ приобретения залоговой квартиры – погасить долг заемщика перед банком и далее покупать квартиру в обычном порядке через договор купли-продажи, поскольку после погашения долга перед банком с квартиры снимаются все обременения, а заемщик становится полноправным собственником и может распоряжаться данной квартирой по своему усмотрению.

Главный недостаток данного способа – огромный риск для покупателя.

Нередки случаи, когда недобросовестные заемщики отказываются продавать квартиру после погашения ипотечного долга потенциальным покупателем.

Защитить добросовестного покупателя в подобной ситуации может только составление предварительного договора купли-продажи, в котором прописывались бы все условия и порядок совершения сделки.

После соблюдения всех условий документы передаются в учреждение государственной регистрации недвижимости, где после внесения соответствующих записей в реестр, покупатель уже станет полноправным собственником квартиры.

При использовании данного способа разрешение банка на продажу ипотечной квартиры не нужно, хотя и законодательство по общему правилу запрещает продавать залоговое имущество без согласия собственника имущества (банка).

Еще один существенный риск при покупке квартиры таким способом – наличие средств материнского капитала в общей сумме, о которых заемщик может умолчать.

А при вложении средств материнского капитала в недвижимость определенная доля квартиры должна быть переведена в собственность несовершеннолетних детей или у заемщика должны присутствовать документы о приобретении равнозначных долей в другой квартире на данных детей.

В противном случае такая сделка может быть признана недействительной в силу того, что ее проведение нарушает права несовершеннолетних детей.

Если покупатель не согласен подвергать свои денежные средства подобному риску, то вторым вариантом получения желаемой квартиры в собственность становится ее продажа с согласия банка и с его участием. Для этого заемщик, который непосредственно оформлял ипотечный кредит, должен направить в банк заявление с просьбой о разрешении продать залоговую квартиру.

Вся сделка проходит с участием банка, где его представителем выступают сотрудники учреждения, в чьей компетенции находится проведение такого рода сделок. Как правило, банки сами бывают заинтересованы в быстрой продаже залога, и поэтому всячески идут сторонам на встречу.

Участие представителя банка в процедуре продажи залоговой квартиры гарантирует защиту прав покупателя, поскольку на основании заключенного в данном случае договора продавец не получит деньги, пока покупатель не зарегистрируется в качестве собственника на данную квартиру, а уже после государственной регистрации банк снимет ипотечное обременение данной недвижимости.

Сложности могут возникнуть только в том случае, если покупателю для приобретения квартиры могут понадобиться дополнительные денежные средства.

Взять недостающую сумму покупатель сможет только в банке-посреднике и ни в каком другом, поскольку вариант получения кредита в стороннем банке совершенно не удовлетворит банк, в собственности которого находится ипотечное жилье.

А для этого придется пройти необходимую процедуру одобрения ипотечного кредитования, составление отдельного договора с указанием процентной ставки по кредиту.

Поэтому перед приобретением залоговой недвижимости настоятельно рекомендуется посетить соответствующий банк вместе с заемщиком, где специалисты проконсультируют обе стороны по вопросам продажи, помогут составить договор и обеспечат полное сопровождение дела. Однако за свое участие в сделке банки могут брать некоторые проценты. Тем не менее, выплата процентов банку за посредничество не должна останавливать покупателя, поскольку участие банка становится гарантией чистоты и законности сделки.

Приобретая ипотечное жилье, покупатель должен подходить к проведению сделки ответственно, поскольку несоблюдение некоторых нюансов может повлечь за собой дальнейшие споры имущественного характера. При покупке квартиры, обремененной ипотекой, не стоит экономить время, поскольку излишняя поспешность может стать следствием появления серьезных проблем.

Источник: https://infonedvizhimost.com/ipoteka/pokupaem-kvartiry/v-ipoteke.html

Эксперт назвал риски потери ипотечной квартиры даже при оплате в срок

Какие риски при покупке ипотечной квартиры

https://ria.ru/20210210/poterya-1596750896.html

Эксперт назвал риски потери ипотечной квартиры даже при оплате в срок

Эксперт назвал риски потери ипотечной квартиры даже при оплате в срок

Самый главный риск — покупка в ипотеку не новостройки, а вторичного жилья. В этом случае любые нарушения и недочеты при сделке могут стать фатальными, даже если РИА Новости, 10.02.2021

2021-02-10T01:11

2021-02-10T01:11

2021-02-10T01:11

алексей кричевский

россия

ипотека

жилье

общество

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

Перечислены риски потери ипотечной квартиры даже при оплате в срок

https://cdn21.img.ria.ru/images/155011/26/1550112634_0:40:3077:1771_1920x0_80_0_0_267f82c5311cef563d34fa5565e39d02.jpg

МОСКВА, 10 фев — РИА Новости. Самый главный риск — покупка в ипотеку не новостройки, а вторичного жилья. В этом случае любые нарушения и недочеты при сделке могут стать фатальными, даже если покупатель невиновен, рассказал “Прайм” эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.Другое дело – покупка “вторички”.

В этом случае против покупателя может сыграть все, что угодно: рента, право пожизненного пользования, материнский капитал и право детей на долю в квартире, мошенничество через доверенность или поддельный паспорт.

Бывают подводные камни при продаже наследованного имущества, при первой сделке после приватизации, а также, если жилье было в ренте.

Даже покупка с участием материнского капитала может стать минусом для новых собственников. Поэтому если у покупателя есть хоть малейшие сомнения, сделку стоит приостановить или отменить. Лучше всего максимально тщательно проверять приобретаемое жилье, наняв опытного брокера или юриста.

В идеале сделка должна быть нотариально заверенной – как правило, нотариусы страхуют куплю-продажу жилья на всю сумму, заключил Кричевский.

https://ria.ru/20210204/kvitantsii-1595941171.html

россия

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn24.img.ria.ru/images/155011/26/1550112634_136:0:2865:2047_1920x0_80_0_0_d454e5e8e8e7ac5037df4049e6e1f164.jpg

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

алексей кричевский, россия, ипотека, жилье, общество

МОСКВА, 10 фев — РИА Новости. Самый главный риск — покупка в ипотеку не новостройки, а вторичного жилья. В этом случае любые нарушения и недочеты при сделке могут стать фатальными, даже если покупатель невиновен, рассказал “Прайм” эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

“С новостройками все предельно просто — никаких вопросов со стороны банка не будет до тех пор, пока заемщик вовремя вносит платежи. Отсутствие страховки также не является поводом для расторжения ипотечного договора, но может повлиять на ставку по кредиту в отрицательную сторону”, — рассказал он.

Другое дело – покупка “вторички”.

В этом случае против покупателя может сыграть все, что угодно: рента, право пожизненного пользования, материнский капитал и право детей на долю в квартире, мошенничество через доверенность или поддельный паспорт.

Бывают подводные камни при продаже наследованного имущества, при первой сделке после приватизации, а также, если жилье было в ренте.

Даже покупка с участием материнского капитала может стать минусом для новых собственников.

Поэтому если у покупателя есть хоть малейшие сомнения, сделку стоит приостановить или отменить. Лучше всего максимально тщательно проверять приобретаемое жилье, наняв опытного брокера или юриста. В идеале сделка должна быть нотариально заверенной – как правило, нотариусы страхуют куплю-продажу жилья на всю сумму, заключил Кричевский.

Источник: https://ria.ru/20210210/poterya-1596750896.html

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку: особенности сделки и возможные риски

Какие риски при покупке ипотечной квартиры

Существуют разные способы покупки недвижимости. Наиболее распространенным вариантом является ипотечное кредитование. Покупателю не нужно иметь сразу всю сумму. Однако до погашения кредита ограничены права пользования. В первую очередь это отражается на возможности продать квартиру. Но даже такие виды недвижимости все чаще появляются среди объявлений.

Можно ли купить квартиру, если она находится в залоге

Ипотечный кредит обычно оформляется на длительный период. Однако уже через несколько лет у заёмщика может возникнуть необходимость продать ипотечное жильё. Чаще всего это связано с нехваткой средств для дальнейшей оплаты кредита. Но «ипотечнику» совсем не обязательно ждать образования просрочек и задолженностей.

Продать или купить квартиру, если она в ипотеке, можно. Такие сделки на рынке недвижимости не являются чем-то уникальным. Чаще всего ими занимаются текущие заёмщики. Но если у клиента образовалась серьёзная просрочка, а найти покупателя самостоятельно не удалось за полгода, банк может взять на себя обязанность реализации жилья.

Финансовые учреждения продают недвижимость с аукционов. Такой шаг связан с полным «банкротством» заёмщика. Чем дольше дом не пользуется спросом у потенциальных покупателей, тем ниже устанавливается их стоимость. Стоимость квартиры на аукционе может составить всего 50% от оценочной, если недвижимость находится на торгах больше года.

Обратите внимание! При продаже недвижимости с аукциона заёмщик получает вырученные средства за вычетом остатка по ипотеке. В некоторых случаях вырученной суммы не хватает для закрытия задолженности.

Тогда кредитная организация имеет право выставить на аукцион и другое имущество заёмщика. Чтобы избежать долговой ямы, заёмщикам рекомендуется самостоятельно искать покупателей до образования просрочек.

Выгоды решения о покупке ипотечной квартиры в ипотеку

Для покупателя приобретение ипотечной жилплощади — хорошее вложение. Такая недвижимость стоит меньше, чем комнаты в новостройках или на рынке вторичного жилья. Более низкая стоимость объясняется необходимостью быстро продать жилплощадь, а не наличием «дефектов».

Поэтому волноваться о том, что здание находится в аварийном состоянии или планируется снос, не нужно. Еще до первичного оформления ипотечного кредита банковская организация проверяет жильё на соответствие определенным нормам.

Например, дом без подключенного водопровода считается неликвидным и не принимается в залог.

Существуют разные способы приобретения залоговой недвижимости. Но покупка ипотечной квартиры в ипотеку — наиболее надежный вариант. Хотя сам договор купли-продажи подписывается между текущим заёмщиком и покупателем, сделка в обязательном случае курируется заимодавцем (банком). Большинство проверок проводят менеджеры этой организации.

Основной риск при покупке ипотечного жилья без участия кредитной организации — потеря залога. Нередко встречаются мошенники, которые забирают деньги и отказываются передавать документы. Ниже приведены несколько ситуаций с потерей денег при покупке залоговой квартиры и предварительном заключении соглашения.

Ситуация 1. В договоре указано, что покупатель оставляет аванс в размере 10% от стоимости жилья. Платёж не возвращается в случае прекращения сделки по вине покупателя или третьих лиц. При обращении к заимодавцу для передачи прав на недвижимость выясняется, что в ипотечном договоре стоит запрет на продажу до выплаты не менее 80% кредитных средств. Сделка отменяется, средства не возвращаются.

Ситуация 2. При продаже жилья покупатель передал продавцу авансовый платёж (10% от стоимости квартиры). Но в договоре нет пункта о сроках возврата аванса. За счёт наличных заёмщик погасил свою задолженность по кредиту и передумал продавать жильё. Даже если в судебном порядке продавца обяжут вернуть средства (такое решение принимается не всегда), он может растянуть это на длительный срок.

Справка! Потеря аванса — не единственный риск. Также есть вероятность переплаты в случае, когда новый собственник берет на себя обязанность закрыть ипотеку самостоятельно. Даже без злого умысла со стороны продавца снять обременение с такой квартиры может быть сложно. Например, если владелец умер.

Схемы покупки и риски

Если у гражданина нет нужной суммы для покупки жилья, но ему нравится предложение о продаже ипотечного дома/комнаты, есть возможность получить жилищный кредит на покупку этой недвижимости.

Часть средств пойдет на закрытие первого займа, а остаток будет выплачен продавцу наличными. Сам покупатель продолжит выплачивать жилищный займ уже по новому договору.

И после последнего взноса не нужно будет искать продавца для смены собственника.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/ipoteka/pokupka-ipotecnoj-kvartiry-v-ipoteku-osobennosti-sdelki-i-vozmoznye-riski.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.