Как взять ипотеку в новостройке

Содержание

Как правильно купить квартиру в новостройке в ипотеку. Подготовка к ипотеке, порядок действий, подводные камни

Как взять ипотеку в новостройке
Татьяна Злыгостева

Взять ипотеку и не чувствовать себя пострадавшим в течение следующих 15-ти лет. Как сделать так, чтобы, несмотря на финансовые обязательства перед банком, вам хватало бы и на хлеб с маслом, и на путешествия, и на оплату мобильной связи? Читайте в нашей статье!

Ben White, unsplash.com

Самое главное правило: никогда не берите ипотеку от отчаяния. Да, вы больше не можете жить в одной квартире с тещей или свекровью или вы разводитесь и у вас нет своего жилья, у вас родились дети и не хватает места в двушке.

Но в любом случае – не начинайте заниматься вопросами ипотеки в нервном и задерганном состоянии, на авось – авось будут хорошие условия по кредиту, авось сможем выплатить.

Не поддавайтесь эмоциям и уговорам продавца! Включайте голову и начинайте анализировать свою текущую финансовую ситуацию.

Если вы живете вместе с родственниками и хотите съехать от них – для начала снимите квартиру, ведь в любом случае вам придется это сделать, так как при покупке жилья в новостройке вы получите долгожданные ключи от квартиры далеко не сразу.

Используйте ипотечные калькуляторы для предварительных расчетов

Для предварительных подсчетов вполне подойдут ипотечные калькуляторы, которые часто стали размещать на своих страницах сайты застройщиков и сайты-агрегаторы новостроек. Итак, с помощью ипотечного калькулятора мы просчитали следующий вариант: двушка в новостройке на начальной стадии строительства в пяти км. от МКАД за 4, 3 миллиона рублей.

Первоначальный взнос составит 946 000 руб., сумма кредита – 3 354 000, срок – 16 лет, ежемесячный платеж – от 34 до 38 тысяч рублей.

Сделав такой предварительный подсчет, вы поймете, хватит ли ваших ежемесячных доходов, чтобы покрыть ежемесячный платеж, и сколько у вас останется “на жизнь”, особенно это важно, когда вы берете ипотеку в строящемся доме, а сами снимаете жилье.

Поставьте финансовый эксперимент

Brook Lark, Raquel Martinez, unsplash.com

После того, как вы поняли, сколько примерно будете платить каждый месяц, поставьте финансовый эксперимент. В течение нескольких месяцев просто исключайте эту сумму из вашего бюджета и начните вести дневник расходов, сейчас есть куча программ, которые помогают это делать.

Вносите туда абсолютно все – расходы на сотовую связь, интернет, такси, общественный транспорт, все мелкие и крупные траты. Если вы собираетесь брать ипотеку, исходя из общего семейного бюджета, то попросите членов вашей семьи сделать то же самое.

Через некоторое время вы почувствуете, насколько изменились ваши расходы после исключения из них суммы ежемесячного платежа. Возможно, вы даже поймете, что ваши расходы были не слишком-то рациональными и можно уменьшить их, не изменяя привычный вам стиль жизни и ее качество.

Если вдруг оказалось, что ежемесячный платеж приносит вам невозможный дискомфорт и так жить нельзя, то пока ипотека – не для вас, возможно, вам стоит вернуться этому вопросу через несколько лет.

Убедитесь, что ваши доходы могут вырасти

Это не так сложно – достаточно посмотреть на сайтах по поиску работы, сколько платят вообще в вашей отрасли, сколько платят сотрудникам, которые выполняют обязанности, аналогичные вашим, много ли предложений в вашем профессиональном сегменте.

Возможно, вы обнаружите, что для получения большей зарплаты вам не хватает нескольких навыков – тогда будет логичным потратить какие-то средства и время на повышение квалификации, получение нужных сертификатов и дипломов.

Даже имея стабильный доход, вы будете чувствовать себя уверенней, если поймете, что сможете зарабатывать больше – тогда и инфляция не будет отъедать куски от вашего дохода, и так уменьшенного ежемесячной выплатой, и уровень жизни не понизится, а также, вполне вероятно, вы сможете погасить долг досрочно.

Лучше не брать ипотеку, если вы только-только начинаете собственный бизнес. Конечно, все мы надеемся, что наши начинания окажутся удачными, но первое время ведения своего бизнеса – самое опасное, вы можете оказаться и вовсе без средств. В этот трудный момент только ипотеки вам не хватало.

Lauren Manke, Usamah Khan, unsplash.com.

Итак, вы поняли, что денег на ипотеку вам хватает, ваш доход может вырасти, определились с застройщиком и конкретным домом и готовы приступать к оформлению кредита. На этом этапе вы можете воспользоваться услугой оформления ипотеки у застройщика.

Советуем делать это, только если застройщик проверенный и работает на рынке давно.

У таких застройщиков много реализованных и строящихся объектов, соответственно, много банков-партнеров, которые предложат вам разные условия, и вы сможет выбрать то предложение, которое вас действительно устраивает.

Выгода от такого решения еще и в том, что вы сократите время принятия решения по заявке и заодно будете точно уверенны, что найдется банк, который одобрит ипотеку в новостройке. Чаще всего застройщики не берут денег за данную услугу.

В целом при покупке квартиры в ипотеку порядок действий будет таким:

1. Бронирование квартиры. Вам потребуется заключить с застройщиком соглашение о бронировании на определенный срок за плату, установленную застройщиком. Пока договор действует, застройщик не имеет права выставлять на продажу эту квартиру. Если ипотека не будет одобрена, то есть риск, что вы потеряете деньги, потраченные на бронирование.

Но некоторые застройщики практикуют бронирование в устной безвозмездной форме, некоторые – сначала дают бронирование бесплатно, но если банк одобрит вашу заявку, то вы заплатите за бронирование. Этот вариант представляется наиболее удачным – у застройщика есть мотивация не продавать присмотренную вами квартиру, а денег вы при этом не потеряете.

2. Получение одобрения ипотеки на новостройку. Вы самостоятельно обращаетесь к банкам, которые работают с данным застройщиком, а по получению одобрения на кредит сразу же объявляете об этом продавцу.

3. Дальше вам предстоит выбрать страховую компанию для ипотеки, обычно этот выбор остается за заемщиком.

4. Далее последует само проведение сделки по покупке квартиры в ипотеку, подписание кредитного договора.

5. Далее – регистрации ДДУ. Документы сдаются в Государственную Регистрационную палату, которая оформит ваше будущее право на недвижимость и накладывает обременение в виде ипотеки – с этого момента вы начинаете платить ежемесячные платежи.

6. На завершающем этапе строительства дом будет проходить госкомиссию. После этого будет выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и с вами подпишут акт о сдаче-приемке квартиры.

7. Далее будет проведена оценка квартиры по ипотеке – независимая экспертиза сотрудниками оценочной компании и составление отчета о рыночной стоимости квартиры. Он будет предоставлен в банк и страховую компанию.

8. Составление закладной в банке, которая будет регистрироваться в Регистрационной палате.

9. Регистрация права собственности.

10. Страхование имущества по ипотеке.

После всего этого вы станете полноправным собственником квартиры, которую купили по ипотеке. А мы в свою очередь желаем вам удачи в этом нелегком, но полезном для улучшения жилищных условий процессе.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/594115767ddde8dd0ed6d5ca/kak-pravilno-kupit-kvartiru-v-novostroike-v-ipoteku-podgotovka-k-ipoteke-poriadok-deistvii-podvodnye-kamni-594916c47ddde8c66b946271

Как получить самое выгодное предложение по ипотеке на новостройку? — pr-flat.ru

Как взять ипотеку в новостройке

18.06.2020

При планировании покупки квартиры в новостройке с помощью ипотечных средств будущие новоселы сталкиваются с большим потоком рекламных предложений и различными банковскими программами, условия которых не так просто изучить и, тем более, сравнить между собой. Как не запутаться и оформить жилищный кредит максимально выгодно?

Как получить самое выгодное предложение по ипотеке на новостройку?

Рассказываем, как оформить ипотеку на покупку квартиры в новостройке с максимальной выгодой в 2020 году. Скидки и акции, необходимый минимальный первоначальный взнос, документы, оптимальный срок кредита и переплата – все, что нужно знать для экономии семейного бюджета.

Как получить ипотеку по самой низкой ставке?

Ставка по ипотеке – основной параметр от которого будут зависеть расходы на приобретение жилья.

Отметим, что стоимость ипотеки на новостройки ниже, чем на вторичную недвижимость даже в рамках стандартных программ. При этом самыми выгодными предложениями на данный момент являются программа льготной ипотеки на строящееся жилье с базовой ставкой 6,5% на весь срок и «семейная ипотека» по ставке 6% для граждан с детьми.

Дополнительно снизить ставку можно следующими способами:

1. Официально подтвердите доход. Банки предлагают дисконты и более выгодные ставки клиентам, готовым предоставить справку 2-НДФЛ, выписку со счета или из ПФР (Пенсионного фонда). Соответственно, на специальные условия могут рассчитывать и зарплатные клиенты.

2. Увеличьте размер первоначального взноса. Подавляющее большинство кредитных организаций оформляют ипотеку по принципу: чем выше взнос – тем ниже ставка. Стандартный первый платеж – 15-20% от стоимости квартиры. Напомним, что взнос может быть сделан с использованием средств материнского капитала.

3. Воспользуйтесь акцией или спецпредложением. Уточните в банке о наличии выгодных программ и их условиях. Помимо государственных инициатив и льгот существует «ипотека от застройщиков» – программы, разработанные кредитными учреждениями совместно с девелоперами и распространяющиеся на определенные жилые комплексы или квартиры.

Обратите внимание на условия страхования в банке и политику по досрочному погашению ипотеки.

На какой срок выгоднее оформить ипотеку?

От чего отталкиваться при выборе срока на который оформить ипотеку? С одной стороны, чем меньше срок – тем больше экономия на процентах, с другой, его увеличение позволит снизить размер ежемесячного платежа.

Например, вы хотите купить евродвушку стоимостью 3 000 000 руб. в ипотеку на 20 лет по льготной ставке на новостройки 6,4% с первоначальным взносом 600 000 руб.:

Переплата за 20 лет составит – 1 860 657,60 руб.,
Переплата за 15 лет составит – 1 339 476,60 руб.,
Переплата за 10 лет составит – 855 547,20 руб.

Ключевым критерием в данном вопросе станет определение комфортного размера ежемесячного платежа. Определите для себя подходящую и посильную величину с учетом вероятности возникновения непредвиденных расходов. Так, в нашем примере, платеж по ипотеке составит 17,75 тыс. руб., 20,77 тыс. руб. и 27,13 тыс. руб., соответственно.

Советуем брать жилищный кредит на максимально возможный срок. Вы всегда можете погасить ипотеку досрочно при наличии финансовой возможности и сократить переплату по процентам.

Какие льготные и специальные программы действуют при покупке новостройки в 2020 году?

Самой широкой является Госпрограмма-2020: базовая ставка 6,5%, первоначальный взнос – от 15%, максимальный срок – до 20 лет. Важно учесть, что на данный момент инициатива ограничена по времени – оформить выгодную ипотеку на квартиру в новостройке можно только до 1 ноября 2020 года.

Специальная программа для семей, в которых с 1 января 2018 года и до 31 декабря 2022 года родился второй и/или последующий ребенок, позволяет оформить ипотеку по ставке до 6% на весь срок.

Военнослужащие могут стать участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения (НИС) и получить военную ипотеку.

Сельская ипотека со ставками от 0,1% годовых также распространяется на новостройки.

Можно ли отправить заявку сразу в несколько банков?

Да, для получения всех предложений и их сравнения можно подать заявки на одобрение ипотеки сразу в несколько банков. Это никак не повлияет на будущий кредит или вашу кредитную историю.

Источник: https://pr-flat.ru/blog/kak-poluchit-samoe-vygodnoe-predlozhenie-po-ipoteke-na-novostroyku/

Ипотека на квартиру в новостройке – условия кредитования

Как взять ипотеку в новостройке

Сейчас активно расширяется сектор ипотечных кредитов в новостройках. Отмечается усовершенствование законодательной базы относительно приобретения новых квартир. Банки довольно активно поддерживают данный вид сотрудничества с клиентами. Заемщику важно знать, как купить квартиру в новостройке в ипотеку и каким требованиям нужно соответствовать.

Особенности ипотечного кредитования при покупке квартиры в новостройке

Если рассматривать новый объект недвижимости или квартиру на вторичном рынке, то отличия будут очевидны. Речь идет о возрасте самого сооружения, внедрении новых технологий строительства, а также об обновлении планировки.

Однако при оформлении квартиры в ипотеку эти различия будут рассматриваться несколько иначе:

  • При оформлении ипотеки для участия в долевом строительстве понятие «Новостройка» означает квартира в строящемся доме. Заемщик становится полноправным владельцем после вручения свидетельства на право собственности. Как только происходит факт передачи подобной документации, то объект уже будет считаться построенным. Следовательно, он уже получает статус «вторичной недвижимости».
  • Относительно новостроек выдвигается ряд требований при ипотечном кредитовании. В первую очередь, застройщику предстоит пройти аккредитацию в банке на предмет соответствия объекта недвижимости выдвигаемым условиям. Каждая финансовая организация озвучивает свои правила к застройщику. Особое внимание уделяется надежности строительной компании и степени готовности самого здания. С этой точки зрения, банки осуществляют кредитование на разных этапах. Один кредитор готов сотрудничать уже при наличии котлована для строительства. Другие финансовые учреждения кредитуют дом не ранее, чем будет закрыт нулевой цикл. Остальные банки дожидаются возведения нескольких этажей, а только после этого начинают кредитование дома.
  • При ипотечном кредитовании в новостройках банк несет довольно высокие риски. На данном этапе никто не может гарантировать, что дом будет достроен вовремя, учитывая нестабильную финансовую ситуацию в стране. Однако и на этот случай финансовые учреждения пытаются себя обезопасить. Для этого кредитор просит оформления иной недвижимости в качестве залога или участие поручителя в сделке.

Важно! При оформлении ипотеки в новостройке откладывается процедура страхования объекта недвижимости. Услугами страховой компании предстоит воспользоваться только после того, как дом будет введен в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки ипотеки на первичном рынке

Основные плюсы данной схемы сотрудничества:

  • Объект недвижимости отличается довольно приемлемой ценой. Данный вариант будет особенно удобен для тех граждан, которые ограничены в средствах.
  • В данном случае можно быть абсолютно спокойным относительно обременения. В новой квартире еще никто не жил и не был ранее прописан. После покупки исключено появление прописанных несовершеннолетних граждан или лиц, находящихся в местах лишения свободы.
  • Возможность снижения процентной ставки. Этот показатель может быть снижен после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Однако в момент строительства процентная ставка может быть увеличена, что связано с возрастанием риска для кредитора. Строительство дома еще не закончено, и никто не может дать гарантий относительно его окончания.
  • Данный вид ипотечных программ рассчитан и для молодых семей, которые имеют материнский капитал.
  • Поддерживается сотрудничество в рамках военной ипотеки. Для данной категории граждан предлагаются дополнительные льготы и акции.
  • Отсутствие старого ремонта дает возможность сразу приступить к созданию своего интерьера в квартире. Не придется сдирать старые обои, выносить оставшуюся мебель или мусор от предыдущих жильцов, ведь на это тратится довольно много времени.

Есть и значительные минусы в ипотечном кредитовании в новостройке:

  • Сохраняются риски на случай прерывания строительства или банкротства застройщика. В рамках государственных программ происходит страхование дольщиков от невыплаты денежных вложений при возникновении подобных ситуаций.
  • На момент возведения дома заемщику придется искать вариант для постоянного проживания. Приобретаемая квартира пока еще не готова к эксплуатации. В таком случае на помощь придет аренда иной жилой площади. Однако это приводит к дополнительным расходам для заемщика.
  • Если нет возможности внести первоначальный взнос, то оформление ипотеки не представляется возможным. Подобное обстоятельство существенно увеличит и так высокие риски кредитора.
  • Потенциальный заемщик сталкивается с ограниченным ассортиментом квартир. Придется выбирать из того, что предложит застройщик. Это может быть крайний этаж или не совсем удобное расположение квартиры.

Безусловно, данная схема сотрудничества банка и заемщика не может проходить без рисков. Возможность финансового проигрыша есть у каждого участника сделки.

Стоит ли оформлять ипотеку в новостройке

Безусловно, улучшение жилищных условий — это отличный план. Однако заемщику рекомендуется заранее продумать о процессе возврата кредита.

Для этого предстоит оценить соотношение собственных доходов и размера ежемесячного платежа. Если возникают сомнения относительно своевременного возмещения долга, то лучше отказаться от подобной процедуры.

В таком случае есть вероятность возникновения конфликтной ситуации с кредитором.

Планирование оформления ипотеки в новостройке помогает совершить онлайн-калькулятор. Заемщику необходимо посетить официальный сайт компании и найти данную форму расчета. Система попросит ввести данные:

  • сумму кредита;
  • период возврата долга;
  • размер первоначального взноса.

Как только эти данные будут обработаны системой, на экране появится размер переплаты в рамках ипотечного кредита, а также размер ежемесячного взноса.

Конечно, более точную информацию предоставит сотрудник компании по телефону или в момент обращения в отделение банка. Если предлагаемые условия полностью подходят потенциальному заемщику, то вариант приобретения ипотечной квартиры в новостройке станет для него хорошим вариантом для улучшения жилищных условий.

Способы оформления объекта недвижимости в новостройке

Кредиторы предлагают заемщикам несколько способов приобретения ипотечного жилья в новостройке. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Договор долевого участия

Это считается наиболее надежным и проверенным способом приобретения жилья на первичном рынке. В такой схеме продавцом выступает только застройщик. Вносимые заемщиками средства идут на возведение данного сооружения.

Подобная процедура подразумевает заключение договора, в котором будет прописан тот факт, что дольщик имеет право собственности на определенную долю в строящемся доме.

Как только строительство будет завершено, то он может стать полноправным владельцем квартиры.

Оформление ипотеки в рамках договора с долевым строительством — это проверенный способ сотрудничества для многих банков. Этот механизм создан многолетней практикой. При желании купить квартиру в новостройке лучше всего воспользоваться вариантом договора с ДДУ. Это снижает риски для заемщика, при этом кредитор выставляет довольно лояльные условия кредитования.

Договор переуступки прав

Такая схема сотрудничества подразумевает приобретение доли у предыдущего покупателя, который заключил договор покупки квартиры по ДДУ. В роли такого продавца довольно часто выступает инвестор, который скупил много квартир для дальнейшей перепродажи. Суть его намерений ясна — купить подешевле, а продать подороже.

Кредитор в таком случае оценивает свои риски довольно высоко, что вызывает повышение процентной ставки. В рамках такой сделки заемщику рекомендуется довольно внимательно проверить предыдущего участника сделки по ДДУ. В некоторых случаях на продажу выставляются квартиры в доме, который имеет существенные недостатки технического характера.

Заключение договора с жилищно-строительным кооперативом

После сделки покупателю выдается членская книжка. В таком случае не придется регистрировать сделку о покупке пая в ЖСК. Единственной надеждой может выступать добросовестное отношение заемщика. Именно это лицо отвечает за процесс продажи всех квартир. Возникает вероятность столкнуться со схемой двойной продажи одной и той же квартиры.

Такой недобросовестный вариант выбирают застройщики, которые не оформили полный пакет документов для строительства дома. Иными словами, возведение дома ведется не совсем законным способом.

В случае заключения соглашения с ЖСК не стоит рассчитывать на оформление стандартного ипотечного договора. Такую схему кредиторы не практикуют, так как есть слишком большие риски.

Список документов для приобретения квартиры в новостройке

В данном случае от потенциального заемщика потребуется:

  • Копия российского паспорта или иного документа, удостоверяющего личность.
  • Заранее следует подготовить справку по форме 2-НДФЛ. Данный документ сможет показать уровень доходов заемщика. Если гражданин работает на нескольких работах одновременно, то предстоит взять справку у каждого из работодателей.
  • Заявление на ипотеку. Здесь предстоит заполнить личные данные. Обратите внимание, чем больше будет указано информации, тем выше шансы на одобрение ипотеки.
  • Копия трудовой книжки и трудового договора. Эти бумаги должны быть заверены работодателем с печатью организации.
  • Документация, которая показывает семейное положение заемщика. Здесь идет речь о свидетельстве на заключение брака, о рождении ребенка или о разводе. Однако данный тип документации не всегда потребуется при оформлении ипотеки.
  • В случае если потенциальный заемщик состоит в браке, то от супруга или супруги также потребуется справка по форме 2-НДФЛ. Помимо этого, им предстоит сделать копию с документа, удостоверяющего личность.
  • Документ, заполненный сотрудниками налоговой инстанции, где проставлена отметка о принятии деклараций от ИП. Это актуально в том случае, если в качестве заемщика выступает владелец малого бизнеса.

При наличии дополнительных доходов предстоит предоставить соответствующие справки с указанием уровня ежемесячной зарплаты. В качестве дополнительного дохода могут быть представлены такие варианты заработка:

  • Наличие недвижимости, которая сдается в аренду на длительный срок.
  • Наличие пенсионных выплат.
  • Получение различного рода компенсаций.
  • Наличие сертификата на материнский капитал. В таком случае предстоит дополнительно предоставить справку из ПФР, где будет указан остаток средств в рамках этой государственной программы.

Также требуется документация на выбранный для сделки объект недвижимости. Она может быть подготовлена в самую последнюю очередь. Предстоит дождаться одобрения ипотеки, только потом выбрать подходящую квартиру, а затем заниматься сбором документов на недвижимость.

Каким требованиям должен соответствовать заемщик при покупке ипотечной квартиры в новостройке

Если в качестве объекта сделки выступает квартира в новостройке, то кредитор выдвигает довольно большой список требований к потенциальному заемщику:

  • Одним из самых важных правил является наличие хорошей кредитной истории. В противном случае, сотрудничество не состоится. Исключение составит только тот случай, когда у гражданина отсутствует кредитная история.
  • Наличие российского гражданства. Иностранные граждане, как правило, не получают одобрения от кредитора на ипотеку в новостройке.
  • На сотрудничество может претендовать гражданин, который перешагнул возрастной порог в 21 год. Однако, что касается верхней возрастной границы, то здесь устанавливается планка в 75 лет. На момент наступления этого возраста кредитный договор должен быть полностью закрыт.
  • Рабочий стаж на последнем месте работы должен составлять не менее 6 месяцев. Если говорить об общем официальном стаже, то эта цифра должна равняться 1 году за последние 5 лет.
  • Размер ежемесячного платежа не должен превышать 40% от общего размера дохода, который ежемесячно получает заемщик.
  • Оформление соглашения на предоставление залогового имущества. Данная мера позволит банку снизить собственные риски, так как жилой дом только находится в стадии строительства. Однако после полного оформления квартиры она станет подходящим вариантом залогового имущества.
  • Довольно часто банки требуют участия в сделке поручителей, количество которых ограничивается двумя лицами.

Процесс оформления ипотеки на новостройку

Данная сделка происходит в несколько этапов:

  1. Клиенту банка предстоит выбрать объект недвижимости и застройщика.
  2. Далее можно приступать к выбору кредитора. При этом необходимо, чтобы банк сотрудничал с выбранным застройщиком.
  3. Теперь можно приступать к сбору документов для сделки. Данный процесс можно выполнить самостоятельно или обратиться к специалисту.
  4. Подготовленную документацию передать в банк.
  5. Оформление договора в соответствии с выбранным способом ипотечного кредитования.
  6. Проведение сделки в обозначенную кредитором дату.
  7. Регистрация документации в Росреестре.
  8. После регистрации сделки банк перечисляет деньги застройщику.
  9. Клиент должен приступить к внесению ежемесячных платежей по ипотечному договору.

Важно! На момент окончания строительства квартира оформляется в собственность. После этого она становится залоговым имуществом по данной сделке.

Приобретение жилья в новостройке — это отличная возможность изменения жилищных условий в лучшую сторону.



Источник: https://ipotekyn.ru/ipoteka-v-novostrojke/

Как взять ипотеку на квартиру в новостройке

Как взять ипотеку в новостройке

Приобретение квартиры в новостройке на кредитные средства почти ничем не различается от ипотечного кредита на вторичное жилье.

Однако имеется некоторые особенности, которые нужно знать, перед тем как обратиться в банк  за выдачей займа.

Нюансы покупки жилья в новостройке связаны, преимущественно, с требованиями банков и процедурой оформления ипотечного договора, включая, подписание его сторонами.

Условия договора

При покупке квартиры в новостройке, необходимо обращать внимание на условия сделки:

Собственность на объект недвижимости еще не возниклаПраво собственности может быть зарегистрировано только после введения жилого дома в эксплуатацию. Застройщик не может передать собственность, пока здания не будет построено.
Так как собственность не оформленаНельзя передать квартиру в залог банку. Ипотека предоставляется после того, как оформлен особый документ – право требования. Оно дает кредитной организации право обратить взыскание на жилплощадь, если заемщик не выполняет своих обязательств по ипотечному кредиту. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дом, квартира передается в залог банку
 Предоставление займа может осуществляться во время строительстваЭто выгодно для клиента банка, та как квартира будет стоить дешевле
Проведение оценки стоимости жильяне требуется до момента окончания строительства
Договор ипотеки включает в себя две ставкиПервая ставка применяется до момента сдачи дома в эксплуатацию, вторая (более низкая) применяется после оформления на жилье обременения

Чтобы получить кредит на покупку жилья в новостройке, необходимо отвечать требованиям банка:

  • наличие гражданства РФ;
  • стабильное финансовое положение, позволяющее выплачивать кредит;
  • Хорошая кредитная история.

Большинство кредитных учреждений одобряют заявку на получение ипотечного займа только у застройщиков, имеющих аккредитацию. Поэтому выбор застройщиков при покупке жилья в новостройке с помощью ипотеки ограничен.

В отдельных банках имеются и другие условия кредитования, узнать о них можно на приме в банке.

Долевое участие в строительстве

Для покупки квартиры у застройщика необходимо подписать договор участия в долевом строительстве, в соответствии с одноименным федеральным законом № 214 ФЗ от 30.12.2004 года.

Указанный способ покупки жилья очень распространен в нашей стране.

Суть данного способа заключается в том, что строительные фирмы привлекают денежные средства у граждан для строительства многоквартирных домов.

После возведения новостройки, квартиры становятся собственностью граждан, которые стали дольщиками.

Этот способ покупки жилплощади позволяет дольщикам сэкономить до 25% стоимости недвижимости, потому ипотечное кредитование на новостройки пользуется спросом.

Долевое строительство несет в себе серьезные риски для банков, а также для заемщиков, которые связаны с тем, что строительство может быть заморожено или прекращено, а застройщик может быть объявлен банкротом.

Если это произойдет, клиент банка останется без жилья, а кредитная организация без объекта залога и обеспечения возврата своих средств.

В результате чего банки стремятся минимизировать свои риски и повышают процентные ставки (на 2-3 пункта) по данным ипотечным программам, по сравнению со стандартной ипотекой.

При этом после того, как квартира передается в залог банку процентная ставка снижается, это является главным нюансом приобретения квартиры в новостройке.

Также к особенностям такой ипотечной программы следует отнести право заемщика на расторжение договора с кредитором-банком в случае, если строительство дома затягивается.

При этом банк должен вернуть денежные средства с процентами заемщику. К банку переходят права требования дольщика на будущую квартиру.

Достоинства долевого участия в строительстве для заемщиков:

  1. Дольщик может стать обладателем новой просторной квартиры с хорошей планировкой.
  2. Пониженная стоимость жилья.
  3. Не требуется привлечения созаемщиков или поручителей.

Однако у такого способа имеются и недостатки:

 Основным недостатком является то, что заемщику потребуется ждать окончания строительстваобъекта для заселения
 Повышенная ставкаПо ипотеке
 Имеются рискиприостановки строительства, возникновения проблем застройщика с вводом в эксплуатацию
Возможные скрытые дефектыи недочеты новостройки

Полностью избежать рисков при участии в долевом строительстве нельзя. Однако минимизировать риски можно, заключая договор с надежной строительной организацией.

Приобретение жилья в новостройке возможно под залог существующего недвижимого имущества. Тогда кредитные средства выдаются по обычной процентной ставке.

Переуступка прав

Также квартира в новостройке может быть приобретена путем переуступки прав.

Целью сделки является уступка прав на будущее жилье до того, как дом будет введен в эксплуатацию.

Процедура переуступки регулируется гражданским законодательством.

Переуступка позволяет приобрести квартиру по выгодной цене. Однако его цена будет выше средней стоимости установленной застройщиком на 15-20%.

Потому переуступка жилья считается выгодным способом заработать.

Однако лишь немногие кредитные учреждения готовы выдать ипотеку на покупку квартиры без оформленной на нее собственности.

Фактически, квартиры еще не существует, она будет построена только в будущем. Имеется только право, позволяющее требовать получения жилплощади после завершения строительства.

Плюсы и минусы

Купить недвижимость в новостройке имеет преимущества:

 Дешевая стоимость жильяЦена на квартиры не будет повышаться, даже в случае каких-либо изменений на рынке жилья
Можно приобрести квартиру без отделкии самостоятельно подобрать дизайн
 Приобрести квартиры у застройщика сводит к минимуму риски, связанные с бывшими жильцамивключая случаи, когда прописаны несовершеннолетние, или имеется право пользования третьих лиц. Поэтому за юридическую чистоту квартиры можно не переживать

К минусам сделки можно отнести:

 Высокая ставкаи необходимость ждать окончания строительства
  Не во всех новостройкахдопускается оплата при помощи кредитных средств
 Не во всех банках выдаются кредитына квартиры в строящихся многоквартирных домах
 Необходимость выполнения ремонтана который нужны средства и время

Получить выгоду по ипотеке можно в следующих случаях:

 Приобретение жилья за счет  бюджетных средствПри участии в социальных программах. К примеру, по программе для молодой семьи
 Покупка квартиры по корпоративным программамкоторые разрабатываются работодателями для стимулирования своих работников
 Когда отсутствует фиксированная ставкаснижение процентной ставки после передачи жилья в залог кредитной организации

Далее рассмотрим некоторые особенности оформление ипотечного кредита для приобретения квартиры в новостройках при помощи мер государственной поддержки.

Военная

Ранее программа военной ипотеки позволяла купить жилье только на вторичном рынке недвижимости.

В настоящее время военнослужащие могут приобрести квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме.

Для этого нужно стать участником накопительной-ипотечной системы (НИС), которая разработана для обеспечения жильем военнослужащих.

Предоставление ипотеки совершается по сертификату, который дает возможность получить субсидию.

О судебной практике по военной ипотеке смотрите статью: судебная практика по ипотеке.

Впоследствии военнослужащий должен будет проходить службу в течении всего периода ипотеки.

Ипотечный кредит погашается за счет бюджетных средств.

Под материнский капитал

Получение средств материнского капитала позволяет обзавестись жильем в новостройке при соблюдении следующих условий:

 Регистрация всех членов семьив данной квартире
 Всем члены семьи имеют правона долю от недвижимости
 Соблюдение норм площади на одного человекболее 18 кв. метров

Для получения средств материнского капитала  необходимо подать заявление в Пенсионный фонд РФ по месту регистрации.

При вынесении положительного решения сертификат предъявляется сотруднику банка при заключении договора ипотечного кредитования.

Маткапитал может быть внесен для оплаты первоначального взноса по ипотеке или основной суммы долга.

Без первоначального взноса

Для оплаты первоначального взноса клиент банка может различные государственные субсидии из федерального бюджета.

Если квартира приобретается без субсидий государства, и на момент оформления ипотеки заемщик не имеет первоначального капитала, то в выдаче ипотечного займа, скорее всего, будет отказано.

Получить ипотечный кредит можно в 2-х случаях:

Предоставление залогав банк, в частности дорогостоящего имущества
 Займ выдаетсяпод повышенную процентную ставку

Выбор банка

Покупка квартиры в новостройке при помощи ипотеки следует начинать с подбора банка. При выборе банка нужно знать некоторые особенности.

Далеко не все банковские учреждения готовы пойти на риски, возникающие при покупке квартиры в строящемся доме.

Потому зачастую будущие клиенты банка получают отказ, или сотрудники банка сообщают о том, что действие программы ипотеки на новостройки прекращена.

Клиентам банка могут предлагать взять ипотечный кредит под залог недвижимого имущества, или потребительский кредит под более высокий процент.

Выбрать банк можно, обратившись в строительную фирму и узнав, с какими банками она сотрудничает.

В случае приобретения квартиры путем переуступки прав у специальных инвестиционных организаций, также следует обратиться в кредитное учреждение -партнер.

Это повышает вероятность получения одобрения по заявлению и уменьшенные проценты.

Поэтапная процедура оформления

Процесс покупки жилья в ипотеку в новостройке отличен от обычной ипотеки.

Нужно выполнить требования банка, осуществить сбор необходимых документов, и заключить договор с проверенным застройщиком.

Не стоит забывать о том, что на рынке жилья встречаются недобросовестные организации, поэтому нежно ответственно подходить к этой процедуре.

Стадии оформления ипотечного кредита:

  Подбор квартиры и фирмы застройщика, подача заявкиили первоначальное обращение в банк, если с ним заемщик уже сотрудничал либо он хочет взять ипотеку в определенном банке, в котором берется перечень строительных компаний, имеющих аккредитацию
 Одобрение заявкиподписание договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком, оплата первоначального взноса (при необходимости)
 Регистрация ДДУв службе Росреестра
 Оформление договора ипотечного кредитованияи заключение договора страхования
 Оплата денежных  средствна счет застройщика

Важно понимать, что оплата по ипотеке начинается с момента ее оформления, независимо от завершения строительства.

По факту должник будет платить за еще не существующую жилплощадь.

Документы, которые следует проверить у застройщика, перед подписанием с ним договора:

 Свидетельство о праве собственностина участок земли, на котором ведется застройка
 Инвестиционный контракти акт распределения имущества
 У застройщика обязательно должно быть разрешение на строительствоЭкспертиза проектной документации

Если заемщик не разбирается в деталях необходимой документации, для проверки необходимых бумаг рекомендуется пригласить грамотного юриста.

В отдельных случаях банк может запросить копии указанных документов или поручит своему юристу удостовериться в их подлинности.

В случае нарушении этих условий, в выдаче кредитных средств может быть отказано

Противиться данным условиям нельзя, в противном случае в предоставлении ипотеки будет отказано.

Виды договоров

Оформление ипотечного кредита на жилье в новостройке требует заключение одного из видов договоров со строительной фирмой.

Вид договора связан с выбранной системой покупки:

 Договор участия в долевом строительствеоформляется с застройщиком во время строительства многоквартирного дома. В соответствии с ДДУ, квартира передается заемщику после ввода здания в эксплуатацию
  Переуступки правподписывается для передачи права требования, пока не выдано свидетельство о праве собственности
  Предварительный договор купли-продажиоформляется между застройщиком и дольщиком
 Рассрочкаэтот вид договора заключается в поэтапной выплате установленной суммы без ипотеки. Предоставление рассрочки используется в редких случаях, потому что такой договор не выгоден застройщикам
 Договор жилищно-строительного кооперативавступление в жилищный кооператив, уплата паевых взносов. Прежде чем подписывать такой договор, рекомендуется проконсультироваться с юристом
Договор векселяФактически приобретается не квартира, а вексель, сумма которого равна цене квартиры

Особенности ипотеки земельных участков смотрите статью: ипотека на земельный участок.

В заключение следует отметить, что в настоящее время банки предоставляют все больше ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках.

: Новостройка в ипотеку

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/kak-vzyat-ipoteku-na-kvartiru-v-novostrojke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.