Как составить предварительный договор купли продажи

Содержание

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 2021 / Договор купли-продажи / Договоры / Образцы, шаблоны и бланки документов

Как составить предварительный договор купли продажи

купли-продажи квартирыГр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр.

, паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.

Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, ( далее – «Основной договор»), квартиры принадлежащей Продавцу по праву собственности на основании . Вышеуказанная квартира состоит из жилой(ых) комнат(ы), имеет общую площадь кв.м., общую площадь без учета лоджий, балконов, прочих летних помещений кв.м., в том числе кв.м. жилой площади.

2.Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в простой письменной форме в срок до « » 2020 года.

3.Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики квартиры, включая ее месторасположение, пространственную ориентацию, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома его полностью удовлетворяют.

4.В квартире на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: за которыми в соответствии со ст.292 ГК РФ сохраняется право пользования квартирой до их снятия с регистрационного учета. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета вышеперечисленных лиц не позднее дней после государственной регистрации Основного договора.

5.Квартира должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену не позднее дней после государственной регистрации Основного договора и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.

6.Цена квартиры составляет рублей. При подписании настоящего Договора Покупатель передал Продавцу денежные средства в размере: рублей. Указанная сумма является авансом за покупаемую квартиру и учитывается Сторонами при взаиморасчетах в день подписания Основного Договора.

7.Оплату всех расходов по сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода права по нему, а также расходы по подготовке проекта Основного договора осуществляет Продавец.

Оплата расходов, связанных с государственной регистрацией Основного договора и перехода права по нему, производится солидарно Покупателем и Продавцом.

В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

8.

В случае неисполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору или отказа от подписания Основного Договора (в том числе по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты) последний выплачивает Продавцу штраф в размере эквивалентном % внесенного аванса. Факт наступления указанных обстоятельств должен быть подтвержден Актом, составляемым Продавцом и Покупателем. В день составления указанного Акта Договор считается прекращенным в связи с невозможностью исполнения.

9.Продавец обязан вернуть Покупателю все полученные от Покупателя денежные средства (аванс) полностью в случае неисполнения Продавцом обязательств по Договору и расторжения Договора при обнаружении Покупателем обстоятельств препятствующих заключению Основного Договора на согласованных сторонами условиях: .

10.

Стороны обязуются информировать друг друга о возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства Сторон, а также невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

11.Договор заключен на срок включительно до даты, указанной в п.2.1 Договора.

12.Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме, в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится его неотъемлемой частью.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПродавецРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: ПокупательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: 

ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец _________________Покупатель _________________ 33 пользователя добавили
этот документ в избранное Обратите внимание, что договор купли-продажи составлен и проверен юристами и является примерным, он может быть доработан с учетом конкретных условий сделки. Администрация Сайта не несет ответственности за действительность данного договора, а также за его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации.

НАВЕРХ

Источник: https://amulex.ru/docs/contracts/sale-contract/1305.html

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Как составить предварительный договор купли продажи

   При приобретении недвижимости в виде квартиры, дома, комнаты или офиса (склада) существует практика составления предварительного договора, который является точной копией основного. Единственным отличием является то, что его не регистрируют в соответствующих органах.

ВНИМАНИЕ: составление предварительного договора купли-продажи квартиры, да и любой иной сделки с нашей помощью: профессионально и в срок.

Зачем нужен предварительный договор?

   Оформление предварительного договора – процесс очень ответственный, поскольку он фиксирует все нюансы будущей сделки, которые обязательно должны выполняться.

   Обычно данный документ составляется, когда одна из сторон не готова совершить сделку по объективным причинам.

   Например, в процессе оформления ипотеки или выписки жильцов. Если на протяжении определенного срока одна из сторон изменила свое решение или хочет изменить нюансы сделки, то вторая вправе обратиться в суд. Документ не может подвергаться каким-либо изменениям без взаимного согласия сторон.

Порядок составления предварительного договора

   Предварительный договор, следует противопоставить протоколу разногласий, формируемого сторонами при определении условий договора, заключаемого в будущем. Данный документ не будет обязателен для сторон. В чем и есть из основное отличие, о том как составить протокол разногласия к договору читайте по ссылке.

   Разработка предварительного договора включает согласование множества деталей между оппонентами и их письменное оформление. В документе предварительного характера указываются такие данные:

  1. данные об участниках сделки. Перед тем, как составить предварительный договор, необходимо получить выписку из соответствующего органа о количестве собственников. При составлении соглашения все собственники в обязательном порядке указываются. Если продаваемая собственность является совместно нажитой в браке, то может указываться собственник, указанный в свидетельстве. При этом законодатель закрепляет обязательное нотариальное согласие второго супруга на заключаемую сделку;
  2. описание недвижимого объекта, включая местоположение, технические характеристики объекта, взятые из паспорта, свидетельства и других имеющихся у собственников документов;
  3. дата сделки. Ели срок не определен, то законодателем предусмотрено, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента совершения предварительной сделки. Если срок превышен по вине одной из сторон, вторая может инициировать судебное разбирательство и обязать уклоняющуюся сторону заключить основной договор, более того при исполнении ряда условий возможно признать предварительный договор основным и обязать контрагента исполнить условия закрепленные в договоре;
  4. предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом обязательно содержит информацию о передаваемой сумме. Обязательно указание размера переданной суммы. Часто участники сделки путают понятие задатка и аванса. Это тонкий момент, разобраться в котором можно при консультации со специалистом, который проведет анализ заключенных договоров на предмет применения одного или иного понятия, а также скорректирует договор для наилучшего результата для заинтересованной стороны.

ПОЛЕЗНО: наш адвокат может помочь в составлении, а также в правовом анализе уже имеющегося проекта договора, который предлагает подписать вторая сторона

Риски предварительного договора купли-продажи квартиры

   В случае приобретения квартиры на вторичном рынке, заключение предварительного договора, как правило, никаких особых рисков не несет. Если в согласованный срок стороны предварительного договора не заключают основной и ни одна из сторон не настаивает на этом, то предварительный договор прекращает свое действие.

   Риски предварительного договора купли-продажи квартиры существуют, когда договор заключается на стадии строительства дома. К таким рискам относятся следующие:

  1. риск не получить квартиру, поскольку предметом предварительного договора является намерение сторон заключить основной договор в будущем, когда квартира будет построена, а не покупка квартиры как таковой. Рассматриваемый договор не содержит обязанности продавца передать покупателю квартиру, поэтому суд не сможет признать право собственности на данный объект недвижимости
  2. риск того, что предварительный договор будет признан незаключенным. Такая ситуация возможна, в случае не достижения сторонами соглашения по всем условиям при этом существенным
  3. риск двойной продажи квартиры, т.е., когда одна и та же квартира будет продана дважды разным лицам. Такая ситуация возможно, так как по предварительному договору у покупателя не возникает право собственности на квартиру, а недобросовестный застройщик может заключить еще один предварительный договор на эту же самую квартиру с другим лицом и продать ему впоследствии спорную квартиру
  4. риск утратить деньги, которые вложены в квартиру. Покупатель может потерять свои деньги, когда застройщик не исполнит свои обязательства по строительству квартиры и будет объявлен банкротом. Банкротство ведет к тому, что факт удовлетворения требований кредиторов в полном объеме невелик. Более того, покупателю необходимо будет потратиться, скорее всего, на юристов, чтобы отстаивать свои права в деле о банкротстве застройщика

Споры по предварительному договору в суде

   По предварительному договору могут возникнуть споры, которые перейдут в плоскость суда. Какие споры в данном случае могут возникнуть?

  1. Спор, вытекающий из отказа, например, застройщика заключать основной договор. При такой ситуации лицо может подать в суд иск с требованием понудить ответчика заключить основной договор
  2. Признание договора купли-продажи недействительным, если произошла двойная продажа
  3. С иском может обратиться застройщик и просить признать предварительный договор недействительным или незаключенным
  4. Также поводом для судебного спора может послужить не возврат полученного задатка застройщиком

А как быть с задатком по предварительному договору? Как вернуть задаток по предварительному договору?

   Для начала обратимся к положениям ст. 380 ГК РФ, согласно которой задаток выдается как доказательство заключения договора и в качестве обеспечения его исполнения.

   В соответствии с положениями ст. 381 ГК РФ задаток должен быть возвращен, если обязательство прекратилось до начала его исполнения по соглашению сторон или же потому что стало невозможно его исполнить.

   Если в неисполнении договора виноват покупатель, тогда задаток остается у продавца. Если в неисполнении договора будет вина продавца, тогда покупателю должна быть уплачена двойная сумма задатка.

ВАЖНО: для того, чтобы предварительный договор не прекратился, необходимо до окончания его срока направить другой стороне предложение заключить основной договор (см. п.6 ст. 429 ГК РФ).

   Если продавец не возвращает задаток, тогда следует обращаться в суд.

   Стоит отметить, что судебная практика по взысканию задатка неоднозначна: одни суды квалифицируют задаток как аванс и взыскивают, а другие суды считают задаток задатком, устанавливают вину покупателя в том, что не заключен основной договор и отказывают в иске.

Расторжение предварительного договора

Основания расторжения предварительного договора

Предварительный договор может быть расторгнут:

  1. в случае достижения соглашения сторон в данном вопросе
  2. по инициативе одной стороны договора
  3. в случае расторжения договора судом по иску одной из сторон

Поводом к расторжению предварительного договора может послужить:

  • неисполнение какой-либо стороной своих обязательств по договору
  • обнаружение в приобретаемой квартире существенных дефектов
  • не подписание покупателем документов, направленных продавцом
  • иные основания

   При этом, в случае, когда договор расторгается в одностороннем порядке, необходимо учитывать, что такая возможность должна быть предусмотрена законом или договором. В ином случае договор подлежит расторжению только по соглашению сторон или через суд.

Порядок расторжения предварительного договора

   Если договор расторгается по соглашению сторон, то соответственно заключается соглашение о расторжении, в котором может быть прописан срок, с которого предварительный договор считается расторгнутым или с даты подписания соглашения о расторжении.

   Если договор расторгается по инициативе одной стороны, то в адрес контрагента должно быть направлено уведомление или решение об одностороннем отказе от предварительного договора.

В законе или в договоре должен быть прописан порядок вступления решения об одностороннем отказе в силу и когда договор будет считаться расторгнутым.

При этом, в случае одностороннего расторжения договора контрагент всегда имеет право обратиться в суд с иском и оспорить односторонний отказ, в связи с его незаконностью или необоснованностью.

При расторжении договора в судебном порядке необходимо:

  1. направить в адрес будущего ответчика предложение о расторжении договора по соглашению сторон на условиях заявителя. Это будет считаться досудебным порядком урегулирования спора, который является в данном случае обязательным
  2. в случае отказа заключить соглашение о расторжении или отсутствии ответа, далее готовится и подается иск в суд
  3. в судебном процессе судья выясняет все обстоятельства по делу и принимает решение на основании пояснений сторон и представленных доказательств

Адвокат по составлению договора в Екатеринбурге

   Следует отметить, что наличие предварительного договора увеличивает шансы стороны договора при инициации контрагентом судебного разбирательства, при котором он намерен совершить оспаривание условий договора, заключенного на основании предварительного договора.

   В договоре также указывается порядок проведения самой сделки, плательщики взносов, стоимость объекта, порядок передачи денег и другие. Как правило, для совершения данной процедуры обращаются к нашему адвокату Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры», который поможет Вам: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Читайте статьи по работе нашего юриста по договорам:

Узнайте, как оформить договор дарения между родственниками по ссылке

Про как составить договор аренды нежилого помещения с нами

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры” А.В. Кацайлиди

Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас

Записаться на БЕСПЛАТНУЮ консультацию юриста

Источник: https://katsaylidi.ru/sostavlenie-predvaritelnogo-dogovora

А нужен ли для купли-продажи предварительный договор? границы предварительного договора и купли-продажи

Как составить предварительный договор купли продажи

Я бы хотел отразить довольно странный вопрос о границах предварительного договора с небольшим референсом к Модельному Определению Романа Бевзенко, но главное, через призму английского праваю

Но все по порядку.

1. Вначале надо определиться что же такое купля-продажа

В п. 1 ст. 454 ГК РФ указывается, что:

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Это практически дословный перевод английской ст. 27 Закона о продаже товаров от 1979 г.(Sale of Goods Act 1979) об обязанностях продавца и покупателя при исполнение договора купли-продажи:

It is the duty of the seller to deliver the goods, and of the buyer to accept and pay for them, in accordance with the terms of the contract of sale.

Понятие договора продажи (contract of sale) раскрывается у англичан ст. 2(1) Закона о продаже товаров – «договор продажи товаров является договором, согласно которому продавец передает или соглашается передать права на товар за денежное вознаграждение, именуемое ценой».

В ст. 2(4) Закона о продаже товаров раскрывается более интересный момент – «в тех случаях, когда по договору продажи право собственности на товар переходит от продавца к покупателю, то такой договор именуется куплей-продажей».

То есть договор продажи может и не составлять переход прав собственности? Ответ — да.

В английском праве далее выделяется два типа договоров продажи — купля-продажа (sale) и соглашение продать товар в будущем (agreement to sell)

Первый тип, это сделка по переходу прав собственности, которая является всегда реальной.

Вы не можете по английскому праву заключить консенсуальную сделку купли-продажи, и это в корне отличается от российского права. Особенности реальности связан именно с переходом права собственности.

Такого типа договора именуются исполненные (аналог реальному договору) — в США они более известны как «продажа в настоящее время» (present sale).

Договор купли-продажи по английскому праву заключается всегда с момента передачи прав на собственности.

Второй тип, соглашение продать — это передача прав собственности в будущем или под каким-либо условием. На это прямо указывает ст.

2(5) Закона о продаже товаров – «в тех случаях, когда по договор продажи право собственности на товар переходит в будущем времени или под каким-либо условием, которое должно произойти в будущем, такой договор именуется соглашением продать».

Можно выделить следующие типы условий для соглашения продать товар:

  • передача собственности в будущем в определенный срок;
  • передача собственности в будущем при наступлении условий, в том числе, передача будущей вещи (несозданной/неопределенной или та вещь, права на которую не были еще приобретены).

После наступления вышеперечисленных условий соглашение продать товар трансформируется в реальную куплю-продажу.

This is because section 2 of the 1979 Act distinguishes between a sale and a mere agreement to sell. An agreement to sell is a contract of sale under which the transfer of the property in the goods is to take place at a future time or subject to some condition later to be fulfilled.

Such an agreement matures into a “sale” when that time elapses or that condition is fulfilled.

Thus a “contract of sale” may amount to either a sale or an agreement to sell: it is a sale where under the contract the property is transferred there and then; otherwise the contract of sale is called an agreement to sell.

(Kulkarni v Manor Credit (Davenham) Ltd [2010] EWCA Civ 69 (11 February 2010))

2. Какие различия есть между понятиями договора купли-продажи и соглашением продать?

Различия есть и они не только лежат в плоскости реальности и консенсуальности таких договоров.

Во-первых, в рамках купли-продажи происходит передача права собственности. Вы не можете передать право собственности, например, на несозданную вещь. Так., пар. 2-105(2) UCC аналогично ст.  5(2) Закона о продаже товаров указывает, что, если стороны заключают договор купли-продажи будущей вещи, то такой договор оперирует как соглашение продать. 

В соглашении продать переход прав собственности не происходит.

Во-вторых, купля-продажа является абсолютной сделкой — ее исполнение не может ставится взависимость от определенных условий. Например, я продам тебе вещь в случае наступления события Х не может являться куплей-продажей, так как переход права собственности в условных сделках может и не произойти

В-третьих, последствия неисполнения обязательств по этим двум договорам весьма разные. Например, в случае неоплаты товары права требования к продавцу сильно отличаются — по купли-продажи Вы вправе требовать через сумму, подлежащей оплате, а по соглашению продать только убытки.

Также следует обратить внимание на то, что именно взыскание убытков являются единственным инструментом защиты, которым может воспользоваться пострадавшая сторона в соглашении продать товар.

3. Теперь к основным вопросам – проблема границы купли-продажи и предварительного договора в российском праве и сравнение с соглашением продать товар.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если рассматривать ее через призму соглашения продать товар, то можно прийти к некоторым интересеным выводам:

1. Предварительный договор аналогично соглашению продать товар не является договором о передаче имущества. Целью предварительного договора является заключение основного договора, что, в общем-то аналогично соглашению продать, но последняя конструкция освобождает стороны от заключения отдельного основного договора (так как сама трансформируется).

2. Конструкция предварительного договора не нужна для консенсуальных сделках, так как переход прав собственности при купли-продажи в будущем может происходить и через 454 ГК РФ.

Создание конструкций для заключения в будущем сделок для тех типов договоров, в рамках которых исполнение обязательств итак может происходить в будущем, а односторонний отказ может быть предусмотрен в самом консенсуальном договоре является ненужным нагромождением.

Предварительный договор или соглашение продать товар нужны для реальных сделок.

И здесь я возьму самое интересное из анализа Романа Бевзенко:

Сам по себе предварительный договор не может переносить право собственности; единственным назначением предварительного договора является по сути лишь принудительное «затягивание» в переговоры относительно заключения и (возможного) подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Я полагаю, что весьма спорно указывать на то, что законодатель предусмотрел такой инструмент для того, что стороны затягивали процесс. Скорее, предварительный договор консенсуальной купли-продажи оказался очередным нонсенсом.

3. Конструкция соглашения продать товар (или можно назвать его предварительным договором для реальной купли-продажи) преследует не только цель перенести время передачи прав собственности, но и обеспечить соответствующими полномочиями продавца.

Купля-продажа будущей вещи всегда является соглашением продать, а не реальной куплей-продажей (Англии, США, Филипинны, Сингапуры и т.д.).

Будущая вещь для целей продажи — это не только несозданная вещь, но и та, которая пока не была приобретена продавцом.

Section 12(1) only requires a seller to have the right to sell “in the case of a sale”: in the case of a mere agreement to sell he promises only that he will have such a right “at the time when the property is to pass”.

That reflects a completely standard way of the world.

Sellers and buyers are for ever agreeing to sell and buy what sellers at the time of agreement do not then own, for the goods in question have to be fabricated or sourced and acquired before the time when property is to pass.

(Kulkarni v Manor Credit (Davenham) Ltd [2010] EWCA Civ 69 (11 February 2010))  

Основным правилом передачи имущества в общем праве является то, что «приобретатель получает титул не лучше, чем у того, кого он приобрел». И отсутствие титула у лица, который дал обещание заключить реальный договор купли-продажи не приводит к его заключению без титула собственника.

However, on 3rd February, 2000, the defendant did not have a right to sell the bookcase to the plaintiff because he did not own the bookcase. It was the property of Lord Roden.

It had been stolen from Lord Roden. The defendant had no title to the bookcase. Therefore no title to or property in the bookcase passed from the defendant to the plaintiff.

There was an agreement for sale but the sale was not completed.

(Mallett & Son (Antiques) Ltd -v- Rogers [2005] IEHC 131 (12 May 2005))

Возвращаясь к Модельному Определению:

Эти взгляды заключаются в (ошибочном) мнении о том, что если скоро собственник не может свободно распорядиться вещью (то есть, передать право собственности на вещь), то и заключить договор купли-продажи (то есть, принять на себя обязательство передать право собственности на вещь), собственник лицо тоже не может; в подобных обстоятельствах участники оборота (ошибочно) полагали, что сторонам следует заключать не основной, а предварительный договор купли-продажи.

Тут законодатель и судебная практика сама запуталась. Стороны были введены в заблуждение абсолютной логичной мыслью — если у вас нет права собственности либо оно ограничено невозможностью передачи, то вы не можете заключить куплю-продажу, так как такая сделка заведомо могла быть неисполнимой.

Но, поскольку купля-продажа у нас носит консенсуальный характер продавец мог взять на себя обязательство передать, но логично предположить, что в такой договор мог быть неисполним, так как не дает возможности продавцу выйти из ситуации в случае, если он не смог ограничения на передача или не приобрел в собственность товар.

Например, в соглашение продать товар он мог указать, что, когда он освободиться от ограничений, он передаст товар в собственность покупателю, а если не освободится, то он освобождается от купли-продажи.

При нашем определении купли-продажи нету возможности освобождения стороны от ответственности в таком случае, если стороны заранее не указали на освобождение от ограничения на передачу товара в качестве обусловленной сделки. То есть законодательная купля-продажа безусловна и абсолютна налагает такие обязательства, которая сторона физически не может исполнить, а также не может прекратить в рамках п. 1 ст. 416 ГК РФ.

Далее у Бевзенко идет абзац:

В положениях пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель четко проводит границу между обязательством передать право собственности (такое обязательство может принять на себя кто угодно, даже лицо, не являющееся собственником вещи в момент подписания договора) и собственно распоряжением имуществом, для осуществления которого распоряжающееся лицо непременно должно обладать правом собственности на вещь (статья 209 ГК РФ).

В деле Rowland v. Divall [1923] 2 KB 500 (CA) украденная машина была продана и передана покупателю, который ей пользовался до тех пор, пока полиция не изъяла автомобиль у него и не вернула собственнику. И судья Эткин произнес фразу, которые прямо противоречат этому абзацу:

He paid the money in order that he might get the property, and he has not got it. It is true that the seller delivered to him the de facto possession, but the seller had not got the right to possession and consequently could not give it to the buyer…

“there can be no sale at all of goods which the seller has no right to sell

В английском праве передача имущества напрямую связана с титулом и этим все сказано. За исключением, тех случаев, когда у продавца появился оспоримый титул (прав по оспоримым сделкам).

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/4/15/a_nuzhen_li_dlya_kupli-prodazhi_predvaritelnyj_dogovor_granicy_predvaritelnogo_dogovora_i_kupli-prod

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Как составить предварительный договор купли продажи

Как составить Предварительный договор купли продажи квартиры правильно, самостоятельно и при этом легко ?
Статья обновлена 27.04.2019 года

Здесь вы получите подробные разъяснения по этому вопросу и  онлайн Конструктор для составления договора.

Несмотря на то, что предварительный договор купли продажи квартиры не подлежит обязательной регистрации в Росреестре — значимость его от этого не уменьшается.

Некоторые полагают — раз на нем нет ни каких печатей, значит это просто бумажка. Это заблуждение!
Правильно составленный и собственноручно подписанный законными участниками сделки предварительный договор признается судом как  документ высшей юридической силы.

Поэтому относиться к составлению и подписанию этого договора формально  нельзя!!!

На основании Предварительного договора  и заявления Сторон можно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре, при передаче большого задатка или аванса, что еще больше укрепит  позиции платежа.

Закон не запрещает удостоверить  предварительный  договор купли-продажи у нотариуса. Тогда его составляет помощник нотариуса. Сторонние договоры  нотариусы не принимают.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры правильно?

Серьёзный вопрос.

Несмотря на то, что этот договор промежуточный, он приобретет  высшую юридическую силу при подписании сторонами сделки. И при неисполнении — другую сторону можно понудить к заключению основного Договора купли-продажи, взыскать задаток в двойном размере или потерять всю сумму задатка.

Поэтому вопрос — Как составить предварительный договор купли продажи квартиры — первостепенный в сделке!

И это не преувеличение!

Именно Предварительный договор письменно закрепляет обязательства сторон. А подкрепленный Соглашением о задатке и фактической передачей денег по расписке,  он крепко связывает участников сделки.

Важно в Предварительном договоре прописать   абсолютно все устные договоренности, а именно:

  • цену квартиры и порядок расчетов
  • способ передачи денежных средств
  • сроки подготовки документов к сделке и их список
  • сроки передачи квартиры Покупателю
  • список предметов интерьера, мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире.
  • кто будет оплачивать услуги нотариуса, а это большие расходы, если закон требует удостоверить у него ваш основной  договор купли-продажи.

Несмотря на всю кажущуюся простоту этого договора, есть много нюансов, которые требуют более детального изложения.

  • Ведь в сделке нужно исключить признаки оспоримости и ничтожности.
  • Исключить риски потери времени — такого дорогого ресурса.
  • Исключить недоверие и непонимание у сторон.

Если договоренности, прописанные  в предварительном договоре стороны по обоюдному согласию  решили изменить, составляется дополнительное соглашение к предварительному договору.

Или эти изменения сразу вносятся в основной договор купли-продажи и в нем прописывается, что любые  прежние  договоренности, становятся недействительными при  подписании основного договора купли-продажи.

Добротный предварительный договор обеспечивает успех сделки на 99%

Составить правильно предварительный договор наспех невозможно! Ведь прежде нужно изучить документы и исключить риски.

Чтобы в предварительном договоре ни чего не упустить можно воспользоваться Конструктором договоров от Автора сайта. Ознакомьтесь с  его инструкцией и протестируйте.

Соглашение о задатке

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и Расписка от продавца в получении денег.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Если вы составите предварительный договор с помощью Конструктора — то он автоматически сформирует для вас Соглашение о задатке и «подтянет» правильную форму расписки от продавца в получении задатка или аванса

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры без ошибок?

  • Стоит почитать дополнительные обучающие материалы тут.
  • Можно воспользоваться стандартным шаблоном предварительного договора, изменив его под себя.
  • Можно использовать онлайн  Конструктор договоровПосмотрите как это легко.

При составлении предварительного договора нужно учитывать особенности сделок с разными исходными данными:

  • Использование кредитных средств
  • Использование  Материнского(семейного) капитала
  • Покупка квартиры у ребенка
  • Покупка квартиры находящейся в ипотеке(залоге)

Все эти особенности учитывает Конструктор.

Какие моменты необходимо учитывать при составлении предварительного договора,чтобы исключить риски потери задатка, времени и квартиры смотрите в видео уроках автора.

Какие документы нужны для составления договора >>>

Всегда рада разъяснить. Автор

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/03/01/pdkp-kak-sosnavit/

Предварительный договор купли-продажи квартиры – Образец 2021 года

Как составить предварительный договор купли продажи

При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить в 2021 году, расскажем подробнее в статье.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п. 1 ст. 429 ГКРФ).

Зачем заключается преддоговор купли-продажи квартиры?

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:

  • отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
  • покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
  • если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.

Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.

Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.

Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.

Кто составляет?

Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.

Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

При покупке квартиры от застройщика

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

Образец предварительного договора между застройщиком и физлицом. doc

При оформлении ипотечного кредита

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Бланк предварительного договора при оформлении ипотеки от Сбербанка. docx

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон.

Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ).

По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:

  • задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
  • аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Для участников предварительного договора задаток является предпочтительной мерой обеспечения гарантии сделки, поскольку имеет более серьезные последствия в случае отказа от купли-продажи.

Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.

Бланк и образец предварительного договора с задатком

Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом образец 2021

предварительного договора купли-продажи

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры?

Обязательными пунктами предварительного договора при купли-продажи квартиры должны быть следующие:

  1. Предмет договора, является договоренностью сторон совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же прописываются точные характеристики квартиры, которые дают возможность идентифицировать ее среди других. Это почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и иные особенности.
  2. Цена квартиры в предварительном договоре прописывается полностью. Она соответствует стоимости, которую должен выплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). В предварительном документе не может устанавливаться обязанность уплаты суммы полностью или в большей части до момента подписания основного договора сделки.
  3. Стороны соглашения указывают свои реквизиты полностью в соответствии с подтверждающими документами. Рекомендуется прописать в договоре не только адрес регистрации, но и фактического проживания, а также контактные телефоны, адреса электронной почты.
  4. Перечень граждан, за которыми может сохраниться право проживания в квартире. Это обязательное и существенное условие договора купли-продажи жилья в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ. К таким гражданам могут относиться бывшие члены семьи владельца квартиры, которые отказались от ее приватизации, но дали согласие на приватизацию владельцу.

В квартире вместе с собственником на момент составления предварительного договора могут быть прописаны лица, которые будут впоследствии выписаны. Необходимо их перечислить, указав паспортные данные, и прописать сроки их выписки после совершения сделки.

  1. Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
  2. Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
  3. Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
  4. Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
  5. В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2021 года

Универсальная форма предварительного договора, которую можно распечатать и заполнить. Образец и бланк предварительного договора купли-продажи, представленные ниже, можно использовать между физическими лицами.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры. docx

Предварительный договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицами (бланк). doc

Срок действия

Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.

После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка.

Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку.

На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке.

По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности.

Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Основания для расторжения ПДКП

Действие предварительного договора может быть прекращено по следующим причинам:

  • в сроки, указанные в документе, стороны не предприняли попыток к заключению основного договора;
  • ошибки в реквизитах сторон, описании квартиры и т.д. автоматически аннулируют соглашение;
  • расторжение по инициативе одной из сторон возможно только при согласии второй стороны, иначе она может обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора;
  • обоюдный отказ с составлением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения.

Предварительный договор является серьезным документом, который обязывает исполнять все прописанные в нем условия всеми участниками сделки. Поэтому внимательно ознакомьтесь с ними и продумайте последствия прежде, чем ставить свою подпись.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.