Как купить долю в коммунальной квартире

Содержание

Можно ли и как продать долю в комнате в коммунальной квартире

Как купить долю в коммунальной квартире

1 224 просмотров

Коммунальные квартиры в РФ являются пережитком эпохи СССР. В тот период власти, желая удовлетворить потребности большинства семей в жилье, подселяли в большие квартиры новых жильцов. Это называлось уплотнением.

В результате в одной квартире могли проживать несколько семей, не являющихся родственниками. Объект предоставлялся по договору социального найма.

Особенностью жилья являлось наличие у семьи индивидуальной изолированной комнаты, но кухня, коридор и санузел находились в общем пользовании. Рассмотрим, как оформить продажу доли в коммунальной квартире.

Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире

Законодательство РФ не содержит сведений о коммунальных квартирах. Однако в период приватизации, многие семьи успели оформить право собственности на свои комнаты.

Если участниками приватизации являлись члены семьи, то объект оформлялся в долевую собственность. Однако продать долю в коммунальной квартире можно исключительно в том случае, если продается комната целиком.

Закон не запрещает гражданину, владеющему долей в комнате, выставить ее на продажу. Однако если сособственники откажут в выкупе, то найти покупателя из числа третьих лиц будет непросто. Фактическое вселение в такое жилье невозможно. Единственным вариантом является покупка для оформления регистрации.

Как продать долю в комнате в коммунальной квартире

Продать долю в коммунальной квартире можно при соблюдении следующих условий:

  • доля выражена в виде отдельной комнаты;
  • продавец является единственным владельцем (или все сособственники согласны на продажу);
  • объект находится в собственности продавца;
  • квартира имеет статус коммунальной (разделены лицевые счета для оплаты коммунальных услуг).

Алгоритм действий

Процесс продажи доли в коммунальной квартире можно разделить на несколько этапов.

Порядок действий:

  1. Оформление права собственности
  2. Подготовка документов
  3. Уведомление сособственников
  4. Договор купли-продажи
  5. Обращение к нотариусу
  6. Государственная регистрация

Оформление права собственности

Для того чтобы продать долю в коммунальной квартире необходимо оформить право собственности на нее. Процедура напрямую зависит от основания проживания в жилом помещении.

Возможные варианты:

  1. Договор социального найма. В таком случае нанимателю необходимо оформить приватизацию. Это возможно исключительно, если лицо ранее не воспользовалось правом на выкуп государственного имущества или являлось участником приватизации в несовершеннолетнем возрасте.
  2. Наследование. Если наследник ранее не оформил документы или принял имущество фактически, то нужно обратиться к нотариусу и в суд. Продажа возможна только после регистрации права собственности на долю в Росреестре.

В случае если доля была приобретена по договору купли-продажи или по контракту дарения, то процедура дополнительного оформления не требуется.

Важно! Для продажи доли в коммунальной квартире необходимо, чтобы продавец является собственником данного имущества. Информация о право собственности должна быть внесена в ЕГРН.

Подготовка документов

Подготовить документацию целесообразно заблаговременно. Так как процесс может занять длительное время.

Перечень документов для продажи:

  • гражданский паспорт;
  • согласие на продажу от супруга (если покупка была оформлена в браке);
  • правоустанавливающий документ (если сособственников несколько – то документы-основания от каждого);
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка с лицевого счета об отсутствии долгов;
  • выписка из домовой книги о прописанных;
  • технический паспорт из БТИ.

Пример. Супруги Т. Приватизировали комнату в коммунальной квартире. Через 10 лет они оформили развод. Женщина вступила в повторный брак. После ее смерти наследником ½ доли комнаты стал ее второй супруг. Таким образом, у одного мужчины в качестве правоустанавливающего документа вступает акт о приватизации, а у второго – свидетельство о правах на наследство.

Если одним из собственников является несовершеннолетний, то для продажи необходимо приложить:

  • разрешение отдела опеки;
  • документ, подтверждающий полномочия законного представителя.

При продаже доли в коммунальной квартиры, принадлежащей малолетнему (от рождения до 13 лет), необходимо согласие двух родителей или другого законного представителя. Интересы ребенка представляет один из родителей. Согласие ребенка и его личное присутствие на сделке не требуется.

Если сделка осуществляется в отношении имущества несовершеннолетнего (от 14 до 17 лет), то ребенок самостоятельно представляет свои интересы. Однако его родитель должен дать согласие на оформление сделки.

Уведомление сособственников

В соответствии со ст. 250 ГК РФ совладельцы имущества имеют преимущественное право выкупа. В коммунальной квартире таким правом наделяются не только сособственники комнаты, но и владельцы других комнат квартиры.

Уведомление должно содержать следующие сведения:

  • информацию о продаже;
  • размер доли;
  • стоимость;
  • дату вручения.

Продавец должен подготовить уведомление о продаже и направить его совладельцам. Если они отказываются получать заказное письмо или уклоняются от вручения, возможно обратиться к нотариусу.

За отдельную плату нотариус оформит письменное уведомление и направит совладельцам. В случае отказа получателей от вручения. Нотариус выдаст соответствующий документ. Он используется при оформлении сделки вместо официального отказа сособственников.

У совладельцев есть 30 дней для принятия решения. Они должны или выразить согласие на выкуп в устной форме, или отказ в письменной форме. Отказ должен иметь нотариальное удостоверение.

Важно! Отсутствие согласия на выкуп в течение 30 дней с момента вручения трактуется как отказ.

С этого момента гражданина имеет право предложить выкуп третьему лицу. При получении согласия на покупку совладельцы оформляют сделку.

Договор купли-продажи

Для оформления контракта продажи доли в коммуналке можно обратиться к специалисту. Целесообразно привлечь к этому вопросу юриста. Он не только подготовит документы, но и проверит юридическую чистоту сделки. Расходы за услуги специалиста можно поделить между сторонами.

Документ должен включать следующие сведения:

  • наименование договора;
  • дата оформления;
  • населенный пункт, в котором заключается сделка;
  • данные сторон и их представителей;
  • предмет сделки (описание комнаты, квартиры, дома, этажность, этаж);
  • величина доли;
  • стоимость;
  • порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения об акте приема-передачи;
  • заключительные положения;
  • реквизиты сторон;
  • подписи.

Образец договора продажи доли в коммуналке

Скачать договор купли доли в коммуналке

Обращение к нотариусу

С августа 2019 года не требуется нотариальное удостоверение всех сделок, которые проводятся в отношении долевой собственности. Поэтому обращение в нотариальную контору потребуется в следующих ситуациях:

  • доля продается совладельцам;
  • в качестве продавца выступает несовершеннолетний;
  • продается только доля комнаты в коммунальной квартире;
  • одна из сторон настаивает на участии нотариуса.

Пример. Гражданин Б. покупал комнату в коммунальной квартире. Собственником жилья являлась гражданка Р., 75 лет. Женщина не использовала представителя, однако совместно с ней присутствовала ее племянница. Гражданка Р. являлась единственным собственником.

Поэтому внешне сделка выглядела привлекательно: отсутствие совладельцев, единственный собственник. Покупатель был смущен престарелым возрастом женщины, поэтому настаивал на наличии сведений из психиатрического и наркологического диспансера и участии нотариуса.

Продавщица отказалась от сделки.

Хотя участие нотариуса значительно увеличивает расходы на сделку, обращение к нему защищает покупателя от риска. В данной ситуации племянница женщины могла впоследствии признать ее недееспособной и отменить сделку. Суд конечно назначит возврат денежных средств. Однако они будут удерживаться с пенсии женщины в количестве, не превышающем 50% от суммы дохода.

С 2019 года на нотариуса также возложена обязанность по предоставлению договоров по сделкам в отношении недвижимости в Росреестр. Информация передается по заявлению сторон в электронной форме. После регистрации, нотариус распечатывает для нового собственника выписку из ЕГРН.

Государственная регистрация

Если сделка проводилась без участия нотариуса, то обязанность по передаче документов в Росреестр возлагается на стороны. Право собственности переходит только с момента государственной регистрации.

Обязательным условием является оплата госпошлины. В 2021 году стоимость госрегистации составляет 2 000 р.

Процедура может быть проведена непосредственно в отделении Росреестра или через МФЦ. Заявление на регистрацию заполняет каждая из сторон.

К заявлению необходимо приложить всю документацию и договор купли-продажи. Квитанция об оплате пошлины предоставляться не должна. Сведения передаются в Росреестр в электронном виде.

Договору купли-продажи предоставляются по количеству участников сделки + 1 – для Росреестра.

Пример. При совершении сделки купли-продажи доли в коммуналке в качестве продавца выступал единственный собственник, а в качестве покупателей – семейная пара. Для них потребовались 3 экземпляра договора + 1 – для уполномоченного органа.

Расходы

Основные затраты на оформление сделки

№ п/пВид затратПримерная цена
1Предпродажная юридическая консультация3 000 р. (на нашем сайте – бесплатно)
2Подготовка договора нотариусомВ зависимости от региона обращения (от 5 000 р.)
3Нотариальное удостоверениеОт 0,5% от суммы сделки
4Государственная регистрация2 000 р.

Дополнительные расходы могут понадобиться на проведение оценки доли, оформление права собственности, обращение к нотариусу для направления уведомления, подготовку технического паспорта.

Налоги

При оформлении купли-продажи коммунальной квартиры необходимо помнить о необходимости оплаты налогов. Продавец обязан до 01.04 следующего года подать налоговую декларацию и оплатить налог. Его сумма составляет 13% от стоимости доли.

Сбор не оплачивается в следующих случаях:

  • с момента возникновения права собственности прошло более 5 лет (если право владения возникло в результате купли-продажи, приватизации);
  • с момента возникновения прав прошло более 3 лет (если право было получено в результате наследования или дарения.

Сроки исчисляются с момента приобретения права собственности. В случае приобретения объекта в период брака, право владения возникает у супругов одновременно, вне зависимости от того, на имя кого из них оформлены документы. Если супруги оформляют соглашение о выделении долей, то срок продолжает исчисляться с момента основного появления права.

При передаче в дар долей детям или оформлении соглашения о выделении долей, срок исчисляется с момента государственной регистрации.

Если гражданин не является налоговым резидентом РФ, то он обязан выплатить сбор вне зависимости от срока приобретения права собственности.

Хотя законодатель пытается избавиться от пережитков в виде коммунальных квартир, на рынке недвижимости можно найти множество вариантов. При оформлении сделки стороны должны соблюсти ряд нюансов.

Чтобы не допустить ошибок, целесообразно получить предпродажную консультацию юриста. Специалист не только предупредит о подвижных камнях, но и предложит варианты оплаты. Получить бесплатную консультацию можно прямо на сайте.

Просто опишите проблему для дежурного юриста.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-doli-v-kommunalnoj-kvartire/

Как продать комнату в коммунальной квартире

Как купить долю в коммунальной квартире

В коммунальной квартире жилые комнаты принадлежат разным собственникам.

Помимо комнат в коммуналке есть места общего пользования: кухня, ванная, коридор или прихожая. Они принадлежат всем жильцам квартиры.

Продать комнату в коммуналке сложнее, чем обычную квартиру: например, сначала надо предложить купить комнату соседям. В статье расскажу, какие документы подготовить для сделки, что предусмотреть, если у покупателя ипотека, и чем продажа комнаты в коммуналке отличается от продажи обычной квартиры.

Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого.

Не только государство недовольно коммунальными квартирами. Многие владельцы комнат в коммуналках стараются их продать. Вот как это сделать по шагам.

Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.

Чтобы узнать, являетесь ли вы собственником комнаты в коммуналке, проще всего найти правоподтверждающий документ на нее. Тем более, покупатель, скорее всего, попросит показать такой документ перед сделкой.

Если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные. Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.

Так выглядит выписка из ЕГРН на обычную квартиру. Но принцип такой же: собственник указан в графе «Правообладатель»

У нас есть подробная инструкция по приватизации, поэтому расскажу только основные моменты.

После этого надо подать заявление на передачу комнаты в собственность с пакетом документов в уполномоченный орган.

Это может быть департамент имущественных отношений, комитет по управлению городским имуществом, департамент по управлению государственной собственностью — в каждом населенном пункте он называется по-разному.

Узнать, кому адресовать заявление, можно в МФЦ или на официальном сайте местной администрации.

В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.

Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».

Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».

Если бы в собственности была комната, в графе «Вид жилого помещения» вместо слова «Квартира» было бы указано «Комната» или «Помещение»

Когда банк выдает кредит на покупку комнаты или доли, то берет их в залог у покупателя.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не обязан получать согласие соседей на передачу в залог ни своей комнаты, ни доли. Но ипотека под залог доли — это другой кредитный продукт.

Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказаться выдавать кредит на покупку доли: в случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если остальные жильцы коммунальной квартиры не купят комнату по предложенной цене в течение месяца, то ее можно продать любому другому лицу. Но по цене, не ниже той, за которую предлагали комнату соседям.

Образец извещения соседей о намерении продать комнату в коммуналке. Без него продать комнату постороннему лицу не получится

Соседи могут и не быть настоящими собственниками комнат. Например, жильца могла вселить в квартиру тетя, которая по бумагам владеет комнатой, но фактически в ней не проживает.

Тут есть два пути:

  1. Переспросить соседей, точно ли они собственники комнат.
  2. Проверить собственников комнат по выписке из ЕГРН.

Не все жильцы понимают, чем отличается наниматель от собственника, или просто могут отказаться сообщать информацию о праве собственности. Поэтому лучше перепроверить собственников по выписке из ЕГРН.

Если вы собственник доли, то все правообладатели будут указаны в вашей выписке из ЕГРН.

С квартирами, которые приватизировались по комнатам, сложнее. По ним Росреестр выдает выписки ЕГРН на каждую комнату, а также общую выписку на саму квартиру. Правообладатели будут указаны только в выписке на конкретную комнату.

Если в квартире 3—4 комнаты, то получить выписки и проверить собственников будет несложно. Но если в квартире несколько десятков комнат, то можно легко сбиться. В таком случае лучше поручить извещение соседей нотариусу.

Когда нотариус отправит извещения, он выдаст свидетельство о направлении документов. А после того как получит подтверждение, что соседи их получили, — свидетельство о передаче документов.

Чтобы не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, можно получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.

При покупке комнаты в ипотеку банки чаще всего просят, чтобы соседи именно отказались от ее покупки, либо чтобы извещение направил нотариус. Поэтому пусть покупатель заранее уточнит в своем банке, какие у него требования.

Перечень документов, которые необходимы для сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на комнату, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником комнаты и на какие средства ее приобретает покупатель.

Также некоторые регистраторы требуют представить акт приема-передачи комнаты. Но они вправе так делать, только если по договору комната передается в момент его подписания.

Вот какие еще документы могут понадобиться в зависимости от ситуации.

Если комната или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. В таком случае дополнительно нужно письменное согласие законных представителей на сделку купли-продажи комнаты и разрешение органа опеки на такое согласие.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень:
  1. Предварительный договор купли-продажи комнаты. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  4. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов. Ее можно получить в МФЦ.

Я советую перед продажей комнаты рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт, снять жильцов с регистрационного учета, а также заключить предварительный договор купли-продажи.

Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. В Москве отсутствие долга по коммунальным услугам подтверждает Единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно получить через МФЦ.

Выписаться из комнаты. Скорее всего, покупатель захочет удостовериться в том, что в комнате никто не зарегистрирован. Чтобы развеять опасения, необходимо представить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Подать заявление о снятии с учета можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Также можно сделать это через сайт госуслуг или МФЦ.

Заключить предварительный договор купли-продажи комнаты. Этот документ подстраховывает как продавца, так и покупателя.

Если покупатель приобретает комнату в ипотеку, банк, скорее всего, потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

Условие о задатке или авансе включается в предварительный договор купли-продажи. Получение денег нужно подтвердить распиской.

Предмет договора — что именно вы продаете. Если в собственности сама комната, надо указать ее площадь, кадастровый номер и адрес. Если доля — укажите ее размер, а также площадь, кадастровый номер и адрес коммунальной квартиры. Все эти данные есть в выписке из ЕГРН.

Цена договора — стоимость комнаты. Она не может быть ниже той, которую вы указали в извещениях соседям.

Кадастровая палата Челябинской области пояснила, что если по договору переходит доля в праве на общее имущество, то такой договор тоже надо нотариально удостоверять.

А вот Росреестр пишет, что такой договор можно заключить просто письменно, без нотариального удостоверения. Юристы все еще спорят по данному вопросу, а Верховный суд не дал своего разъяснения.

Поэтому попробуйте проконсультироваться в местном МФЦ — какие требования к нотариальному удостоверению договора купли-продажи комнаты в коммуналке сложились в вашем регионе.

Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.

Если покупатель оплачивает комнату за счет ипотечного кредита, она будет в залоге у банка, пока покупатель не погасит кредит. Но вас это уже не должно волновать: залог возникнет после того, как покупатель приобретет право собственности на комнату.

Есть несколько вариантов расчетов с покупателем:

  1. наличными;
  2. через банковскую ячейку;
  3. через аккредитив или договор эскроу;
  4. через депозит нотариуса.

Вы можете выбрать любой удобный способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Вас могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Поэтому надо обязательно пересчитать деньги и проверить их на подлинность.

Депозит нотариуса. Если оформляете сделку нотариально, расчеты удобно осуществить через нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит вам деньги, когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности на комнату.

Стоимость услуги — 1500 Р. Но еще нужно учесть стоимость технической работы нотариуса и банковские комиссии за перевод денег между счетами — их размер зависит от банка.

Стороны подписывают соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег. Например, вас допустят к сейфу только после предъявления оригинала договора купли-продажи комнаты и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Право собственности переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации. Но кроме этого продавец должен фактически передать комнату новому собственнику. Комнату можно передать как до, так и после регистрации перехода права.

Образец акта приема-передачи комнаты в коммуналке. После подписания акта считается, что продавец фактически передал комнату покупателю

При этом если акт подписывается до регистрации перехода права собственности, то в нем надо прописать, что покупатель принимает на себя риск случайной гибели и повреждения комнаты.

  1. Чтобы продать комнату в коммуналке, сначала убедитесь, что она приватизирована. Для этого найдите документы на комнату или закажите выписку из ЕГРН.
  2. Если комната в собственности муниципалитета, займитесь приватизацией.
  3. Обратите внимание, на что у вас право собственности. В некоторых регионах после приватизации в собственность передается комната, а в других — доля в праве на всю коммунальную квартиру.
  4. За месяц до продажи письменно известите соседей о намерении продать комнату постороннему лицу. В извещении обязательно укажите стоимость комнаты.
  5. Есть вариант, когда можно не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, — получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.
  6. После того как соседи отказались от покупки или прошел месяц с момента их извещения, можно заключать договор купли-продажи комнаты в коммуналке. В договоре должны содержаться как минимум два существенных условия: предмет и цена.
  7. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными, через банковскую ячейку, аккредитив, договор эскроу или депозит нотариуса.
  8. После подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности с пакетом документов и оплаты пошлины Росреестр зарегистрирует переход права, выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.
  9. Фактическая передача комнаты покупателю фиксируется актом приема-передачи.

Тэги: жилье, доля, ипотека, право, недвижимость

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/komnata-v-kommunalke/

Личный опыт: как я продавал комнату в коммуналке

Как купить долю в коммунальной квартире

Ещё в 2017 году я получил в наследство от дедушки комнатку в коммунальной квартире. Жить там было некому, поэтому я решил продать унаследованную недвижимость, и потратить деньги на что-то более нужное. Да и друзья говорили, что лучше быстрее избавиться от неликвида.

Комната в обшарпанной сталинке – это не французское вино, дороже со временем не станет. Пораскинув мозгами, я решил прибегнуть к помощи риэлтора. Ведь интернетные истории про покупки-продажи комнат в коммунальных квартирах меня немного напугали.

И сразу спойлер: хорошо, что я не стал пытаться сделать всё сам.

Самое главное: кому можно продать квартиру в коммуналке

Риэлтор сразу предупредил, что мои соседи (владельцы остальных комнат) имеют внеочередное право покупки. Т. е. сначала я должен предложить купить комнату им. Бабушки-одуванчики, проживавшие в коммуналке, вроде не горели желанием расширять свою жилплощадь. Однако одного устного согласия недостаточно. Его необходимо заверить нотариально.

Неожиданные собственники и уведомления

Когда риэлтор взялся за проверку коммуналки, я столкнулся с одной неприятной неожиданностью. Выяснилось, что комнаты принадлежали не трём бабушкам, которые там жили, а пяти разным людям. Пяти, Карл! Более того, один из собственников давно переехал в Краснодарский край.

Поэтому идти к нотариусу ради нужд соседа-ноунейма (т. е. меня) он не собирался.

Другая женщина вообще впала в паранойю, как это бывает после пары часов в Интернете: «А я тут читала по комплюктеру, что вот так людей на улицу выгоняют, поэтому ничего у нотариуса подписывать не буду!».

Я готов был биться головой о стену, но меня быстро успокоил риэлтор. Уведомления можно вручить не только лично, но и направить почтой. И последний вариант был для нас идеален.

Ведь если сосед не хочет подписывать отказ от права покупки у нотариуса и уклоняется от получения уведомления, смело отправляйте ему послание с предложением о покупке комнаты. И тогда дело будет в шляпе.

Датой уведомления будет считаться дата поступления документа в отделение почты собственника. Останется только подождать один месяц.

Уведомление должно содержать всю информацию об условиях сделки купли-продажи, т. е.:

  • цену, размер задатка или аванса;
  • порядок выплаты (единовременная выплата всей суммы, отсрочка, рассрочка и пр.);
  • порядок заезда в комнату (после аванса, после полного погашения суммы и пр.).

Сразу скажу, что нельзя вносить изменения в условия сделки в любой момент. Это также потребует уведомления всех собственников.

Важно! Уведомление соседей – это не простая формальность. Оно предоставляется в Росреестр.

Если одна из комнат в коммунальной квартире находится в муниципальной собственности, необходимо отправить уведомление в администрацию района.

Кто будет покупать квартиру

К поискам покупателя мы приступили ещё до отправки уведомлений. Я думал, что процесс затянется, ведь на рынке недвижимости не выстраивались очереди за ободранными комнатами в коммуналках. К моему глубочайшему удивлению уже через неделю свершилось чудо – мой риэлтор нашёл девушку, которая хотела купить комнату в коммуналке для последующего ремонта и сдачи в аренду.

С остальными тремя собственниками мне в целом повезло. Бабушки даже обрадовались тому, что в квартире появятся молодые люди. Моя покупательница пообещала им облагородить коридор, потравить тараканов и поменять полы на кухне.

А если комнату желают приобрести соседи?

Любой сосед имеет право купить комнату вне очереди. И желающих может быть несколько. В этом случае проводится аукцион. Т. е. кто предложит больше денег – тот купит комнату.

Нельзя отказать соседу в продаже комнаты посреди сделки. Если вы это сделаете, придётся вернуть задаток в двойном размере.

Кстати, если комнату приобретает сосед, не придётся доказывать Росреестру, что вы уведомили всех собственников.

Порядок сделки с третьим лицом

Первое, что мы сделали – заключили с покупательницей Предварительный договор. В нём прописали абсолютно все устные договорённости. И вам советую сделать также. Договор обязательно должен содержать информацию о:

  • сроках сбора пакета документов;
  • сроках уведомления соседей;
  • дате подписания основного договора купли-продажи;
  • порядке оплаты (комнату в коммунальной квартире можно купить по ипотеке, с использованием материнского капитала и т. д.).

Разослали уведомления, подождали месяц, собрали все документы и подписали договор купли-продажи. Образцы можно найти в Интернете. Однако советую воспользоваться помощью профессионального риэлтора или агентства по недвижимости. Сегодня существует множество мошеннических схем, способных оставить вас без денег и собственности.

Борьба с вредными соседями

В моём случае всё прошло относительно гладко. Но общаясь с риэлтором, я узнал много интересных историй. Бывают случаи, что соседи саботируют сделки купли-продажи комнат в коммуналке. Ситуация не самая приятная. Вы теряете потенциального покупателя и, что немало важно, собственное время. Столкнувшись с соседом-вредителем, можно провести сделку по продаже комнаты «обходным» путём.

Существует возможность продать комнату в коммунальной квартире, выставив её в качестве залога. Схема простая.

  • Продавец (заёмщик) берёт деньги в размере стоимости недвижимости у покупателя (займодателя) в долг под залог комнаты.
  • Договор займа заключается на короткий срок, например, на 10 дней.
  • Покупатель (займодатель) подаёт на продавца (заёмщика) в суд.
  • В связи с невозможностью исполнить обязательства по договору займодатель взыскивает с заёмщика комнату, выступающую в качестве залога.
  • Покупатель становится собственником комнаты.

В этом случае можно обойти право первоочередной покупки и необходимости уведомлять остальных собственников. Главный недостаток способа – это опасения. Потенциальные покупатели могут не согласиться на подобную схему, поскольку она может показаться им подозрительной.

Как делать не стоит: дарение доли

Раньше риэлторы использовали схему, предполагающую дарение минимальной доли комнаты потенциальному покупателю. Тогда он становился одним из собственников, поэтому можно было избежать уведомления всех соседей. Однако сегодня такая сделка несёт определённые риски.

После регистрации собственности на основании договора дарения минимальной доли необходимо заверить у нотариуса отчуждение большей доли. Именно на этом этапе может возникнуть проблема. Нотариус откажется заверить продажу большей доли. Из-за этого собственник вообще не сможет продать комнату.

Полезный совет напоследок

Если у вас есть хоть малейшее подозрение, что сделка может затянуться – обратитесь к риэлтору или в агентство недвижимости. Профессионал поможет всё сделать быстро и грамотно.

И главное – не рассчитывайте, что соседи, которые улыбались и поили вас чаем, бросятся к нотариусу в едином порыве. Никто никому ничего не должен.

Поэтому готовьтесь к сделке с полным осознанием того, что соседи не будут идти вам навстречу.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/lichnyi-opyt-kak-ia-prodaval-komnatu-v-kommunalke-5e6f293bffff276d40bc9c59

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Как купить долю в коммунальной квартире
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищный фонд » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Коммунальная квартира – это несколько жилых комнат в составе одного помещения.

У имущества может быть один собственник или несколько, в последнем случае правоотношения выстраиваются исходя из правовых норм, регулирующих право общей собственности.

Юридически можно охарактеризовать определение «право собственности на общее имущество» как возможность совместно владеть имуществом, распоряжаться им в установленных законом пределах и пользоваться многими лицами одновременно.

Коммунальная квартира – это несколько жилых комнат в составе одного помещения. Кроме комнат на территории «коммуналки» расположено общее имущество граждан – собственников и оборудование для обслуживания такого имущества и комнат.

Как правило, в каждой из комнат проживает отдельная семья, не связанная узами родства с гражданами, проживающими в других комнатах квартиры.

Рассмотрим подробно юридические особенности правоотношений граждан, проживающих в коммунальных квартирах относительно общей собственности, проанализируем, руководствуясь действующим российским законом, распределение долей в праве собственности.

Понятие «общее имущество в коммунальной квартире»

Законом для граждан–собственников, проживающих в одной коммунальной квартире определен режим долевой собственности в отношении общего имущества (см. в ст. 41 ЖК РФ).

Правила, определяющие режим долевой собственности, действуют в отношении помещений, предназначенных для хозяйственного и иного обслуживания двух и более комнат.

В этот перечень входят кухни, общие коридоры, кладовки, ванные и санузлы, а также другие помещения, которыми пользуются граждане, проживающие в коммунальной квартире, в соответствии с правилами долевой собственности.

Российское законодательство не относит оборудование, предназначенное для технического, противопожарного, санитарного и иного обслуживания помещений «коммуналки» к общему имуществу собственников.

Следовательно, режим долевой собственности на это оборудование не распространяется. Поменять размер и состав общего имущества можно путем переустройства.

Также изменения достигаются перепланировкой, но с учетом нюансов: необходимо согласие на эти действия со стороны каждого из собственников комнат.

Названные мероприятия можно провести только путем получения соответствующих разрешений в уполномоченных на их выдачу органах.

Доли собственников комнат в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество

Каждый гражданин имеющий на праве собственности комнату в составе коммунальной квартиры, наделен полноценным правом на общее имущество квартиры и ограничен частью (долей) в праве общей собственности. Указанная доля соизмерима с размером комнаты собственника.

Собственник комнаты имеет правомочие совершать разрешенные законом сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости, в рассматриваемых правоотношениях речь идет о комнате. Важно, чтобы эти сделки не нарушали права других собственников.

Закон запрещает собственникам приобретать исключительные, индивидуальные права в отношении долей в праве общей собственности (см. в ст. 42 ЖК РФ). Указанной статьей закреплен еще один запрет: собственник не может передать кому-то долю в праве общей собственности на имущество обособленно от передачи прав собственности.

Иными словами, нельзя передать указанную долю другому лицу, без отчуждения недвижимого имущества тому же лицу, например, путем продажи или дарения.

В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.

Режим и реализация прав и обязанностей собственника в коммунальной квартире

Каждый собственник комнаты имеет право:

  • на размещение своих личных вещей, предметов мебели на общей территории квартиры, но так, чтобы это не мешало другим гражданам;
  • на проживание с соблюдением режима тишины в ночное время и несет определенные обязанности по соблюдению такого режима;
  • на использование общей собственности коммунальной квартиры для своих нужд, при этом имеет равные с другими собственниками права в отношении этого имущества;
  • на содержание общего имущества в надлежащем санитарном состоянии со стороны других граждан, проживающих в квартире, также несет обязанность по содержанию общей территории в благоприятном санитарном состоянии;
  • на приглашение в свою комнату гостей, на регистрацию других граждан на своей доле квартиры и на передачу права пользования комнатой другому лицу по договорам, если это не нарушает права соседей;
  • на содержание домашних животных, если это не вредит санитарному состоянию жилья и не является угрозой для здоровья соседей.

Относительно запретов для собственников комнат законодатель устанавливает такие правила:

  • запрещено курение в местах, доступных для общего пользования граждан в коммунальной квартире;
  • запрещено нарушать режим тишины соседей в ночное время.
  • запрещены действия в отношении общего имущества, приводящие к его неисправности и порче.

Вопросы проведения ремонтных работ общего имущества должны решаться собственниками совместно. Очередность и режим пользования указанными помещениями в коммунальной квартире законодательно не определены, поэтому выстраиваются на основании договоренностей между собственниками помещений. Разногласия могут быть решены в судебном порядке.

Принцип следования доли

Российское законодательство устанавливает переход к новому собственнику доли в праве общей собственности на общее имущество в момент принятия новым лицом недвижимого объекта в собственность, например, во время наследования или покупки. Доля, определяющая правомочия собственника в праве общей собственности на имущество, является элементом прав на помещение и следует судьбе прав собственности на это помещение.

Иными словами, при продаже гражданином своей комнаты в коммунальной квартире другому лицу, это лицо во время покупки недвижимости получает не только право собственности на комнату, но еще и право собственности на долю в общем праве собственности относительно общего имущества коммунальной квартиры, которое имел прошлый хозяин. Закон определяет, что доля в праве общей собственности нового собственника при покупке или принятии комнаты на другом основании равнозначна доле, которая принадлежала предыдущему собственнику (см. в п.4 ст. 42 ЖК РФ).

Правило преимущественной покупки

Когда собственник решает продать комнату в коммунальной квартире, он должен предложить ее покупку остальным хозяевам комнат в квартире в первую очередь. Такое правило определяется положениями ГК РФ и называется правилом преимущественной покупки.

Этот принцип должен безусловно соблюдаться лицом, отчуждающим недвижимое имущество в коммунальной квартире, если он намерен отчуждать имущество по договору купли – продажи, также правило применимо к договору мены.

А вот на договор дарения оно не распространяется.

Гражданский кодекс устанавливает обязанность собственника предложить покупку имущества другим собственникам в «коммуналке» по такой цене и в том порядке, которые установлены для продажи иным лицам (см. ст. 250). Однако, в случае продажи комнаты с публичных торгов, такая обязанность отсутствует.

Закон устанавливает обязанность продавца уведомить всех собственников комнат квартиры о намерении продать квартиру, сделать это нужно письменно и с указанием точной цены и условий продажи.

Если в течение 30 дней от предупрежденных граждан не поступит предложения о покупке недвижимости, собственник может продать ее иным лицам и такая следка не будет нарушать закон.

Если лицо, отчуждающее комнату, не соблюдает правила, установленные ГК РФ и минуя этап предупреждения по правилу преимущественной покупки передает комнату третьим лицам, собственники коммунальной квартиры на законных основаниях могут обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права преимущественной покупки.

общего имущества в условиях коммунальной квартиры

Каждый из собственников комнат несет бремя расходов в установленном размере как за саму квартиру, так и за комнату.

Выполнение указанной обязанности заключается в своевременной оплате собственником содержания общего имущества, находящегося в пределах его коммунальной квартиры и оплаты содержания жилого помещения.

Суммы платежей собственников высчитываются исходя из размера долей в праве общей собственности на имущество квартиры.

Соответственно, гражданин, которому принадлежит несколько комнат, несет бремя содержания помещения, выражающееся в большем денежном эквиваленте, чем собственник одной комнаты.

Кроме обязанностей по содержанию коммунальной квартиры на собственнике лежат обязательства по содержанию общего имущества дома, в котором располагается квартира, эти обязательства также исполняются в объеме, определенном на основании долей.

Коммунальные услуги в коммунальной квартире платятся исходя из критериев оплаты.

К примеру, когда оплата начисляется исходя из количества граждан, проживающих в квартире, в частности за водоснабжение, оплата производится без учета долей собственности в квартире.

Когда оплата за коммунальные услуги начисляется исходя из площади квартиры, в частности, за отопление, ее условия изменяются: собственники оплачивают услугу соответственно с размером принадлежащих им долей в праве общей собственности.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnyj-fond/dolja-na-obschee-imuschestvo-v-kommunalke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.