Кадастровая оценка квартиры

Оценка. Зачем нужна кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая оценка квартиры

У любой квартиры есть рыночная и кадастровая стоимость. С первой все понятно — это цена, за которую в данный момент реально купить (продать) квартиру или дом. Рыночную стоимость своей квартиры легко узнать, например, на сайте ЦИАН в специальном разделе «Оценка квартир».

Две стоимости — две судьбы

Несмотря на то что в последнее время кадастровую стоимость пытаются привести к рыночной, никакого отношения она к ней не имеет — при ее определении используется другая методология, утверждает генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия» Валерия Борисова.

«Четкой закономерности соотношения рыночной и кадастровой стоимости не существует. Кадастровая стоимость может быть как выше, так и ниже рынка».

Валерия Борисова,генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия»

Зачем запутывать собственника жилья и зачем одной квартире две разных стоимости? Кадастровая стоимость стала активно использоваться около 15 лет назад.

Как рассказал партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group Михаил Краснов, основная задача при переходе от среднегодовой стоимости объектов капитального строительства к кадастровой заключалась в приближении налоговой базы на имущество к реальным экономическим показателям.

«Идеальным был бы переход к применению рыночной стоимости, но слишком долго и дорого установить ее за счет бюджета для всей недвижимости в России, — объясняет эксперт. — Именно потому сегодня существует компромиссный вариант: в кадастровой стоимости применяются усредненные рыночные показатели и не учитываются индивидуальные особенности конкретного объекта».

Кадастровая стоимость, поясняет оценщик из «Единой оценочной компании» Сергей Мажуков, устанавливается после проведения государственной оценки и служит в первую очередь для расчета налога. Она опирается на Федеральный стандарт оценки № 4 и федеральный закон № 135-ФЗ. Используются методы массовой оценки, то есть стоимость устанавливает не индивидуально для каждой квартиры, а поквартально.

Кроме того, ряд показателей, таких как местоположение дома, планировка квартиры, отделка, которые играют важную роль при рыночной оценке жилья, просто не принимаются во внимание.

«Поэтому точность такой оценки плюс-минус 30% по сравнению с рыночной стоимостью жилья, но зачастую погрешность доходит и до 80%», — подчеркивает эксперт.

«Кадастровая стоимость определяется на конкретную дату в прошлом, например, на 1 января 2017 года. Эта дата указана в выписке ЕГРН, — отмечает Валерия Борисова. — Кадастровая стоимость объекта пересматривается каждые три–пять лет.

У нас был случай, когда после нашей оценки и пересмотра кадастровой стоимости объекта по суду она была изменена, а данные внесены в Росреестр. Подошло время новой переоценки, и в ее результате стоимость этого объекта снова вырастает.

Клиент вновь обращается к нам за оценкой, затем идет в суд — кадастровую стоимость объекта опять понижают».

Когда нужно знать кадастровую стоимость?

  • Для расчета налога на имущество (собственникам невыгодно, чтобы ее размер был большим);
  • при получении кредита, когда жилье используется в качестве залога;
  • для приватизации квартиры;
  • при продаже имущества, которое находится в собственности менее пяти лет;
  • при имущественных судебных спорах.

«Если в договоре купли-продажи указывается цена объекта ниже на 30%, чем кадастровая стоимость, налог будет взыскиваться с кадастровой стоимости, — комментирует Валерия Борисова.

Где узнать кадастровую стоимость?

Советует Сергей Мажуков, «Единая оценочная компания»:

  • на сервисе сайта Росреестра: для этого нужно зайти в раздел «Электронный услуги и сервисы», выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», найти объект по адресу, на странице с данными по вашей квартире открыть раздел «Кадастровая стоимость»;
  • по кадастровой карте;
  • если необходима выписка в печатном виде, ее можно получить в офисах Росреестра и Кадастровой палаты или в МФЦ «Мои документы».

Спорный вопрос

В случае если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, закон разрешает ее оспорить и установить рыночную стоимость взамен кадастровой, уточняет Сергей Мажуков.

Для этого владельцу квартиры необходим отчет об оценке рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости и выписка из ЕГРН.

Пакет документов вместе с заявлением надо направить в специальную комиссию при Росреестре либо в суд. Закон не запрещает подать заявление сразу в обе инстанции.

По словам Валерии Борисовой, если правильно подготовить документы, процент оспаривания кадастровой стоимости достаточно высок.

Чаще всего после проведения судебной экспертизы кадастровая стоимость устанавливается где-то между прежней и той, которая была назначена процессе оценки. Чем крупнее объект, тем целесообразнее оспаривать кадастровую оценку.

Процедура оспаривания в судебном порядке несет соответствующие издержки, предупреждает Михаил Краснов. «Поэтому оспаривание кадастровой стоимости будет выгодно собственнику только в том случае, если издержки на судебную процедуру и экспертизу будут значительно ниже сэкономленных средств за счет снижения стоимости», — говорит он.

пример

Предположим, говорит эксперт, квартира в Москве стоит 45 млн руб. Налоговая ставка в данном случае составит 0,2%. Сумма налога в год равна 90 тыс. руб. (45 млн руб. × 0,2%).

Даже если предположить, что кадастровая стоимость такой квартиры завышена на 10 млн руб., оспорив ее, правообладатель уменьшит сумму налога на 20 тыс. руб. Но при этом ему придется потратиться на подготовку отчета о рыночной стоимости (от 50 тыс. руб.

), оплату судебной экспертизы (от 50 тыс. руб.) и услуги представителя.

«В РФ слабо развит институт возмещения судебных расходов, поэтому собственнику вряд ли стоит рассчитывать на полную компенсацию своих затрат. Очевидно, в приведенном примере оспаривание — это «процесс ради процесса» без существенного экономического эффекта», — считает Михаил Краснов.

Бывает ли кадастровая выше рыночной?

По словам Валерии Борисовой, ситуации, когда кадастровая стоимость небольшой квартиры значительно превышает рыночную редко, но встречаются. «В нашей практике был случай, когда мы делали оценку маленького загородного домика, кадастровая стоимость которого составляла 5 млн руб.

, — вспоминает эксперт. — После нашей оценки она снизилась до 650 тыс. руб. — очень значительно.

Оспаривание кадастровой стоимости было целесообразным для заказчика: его затраты на оценку, на адвоката и подачу иска в суд будут ниже, чем разница, которую удастся сэкономить при расчете и уплате налога».

Но есть и другие истории. Другой клиент компании, рассказывает Валерия Борисова, намеревался обратиться в суд для пересмотра кадастровой стоимости своей квартиры в центре Москвы, которая составляет 53 млн руб., и попросил сделать оценку.

Предварительный анализ показал, что квартира клиента столько и стоит. Получилось, что кадастровая оценка полностью совпала с рыночной стоимостью жилья.

Следовательно, человеку нет никакого смысла оспаривать кадастровую оценку в судебном порядке.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-otsenka-zachem-nuzhna-kadastrovaja-stoimost-zhilja-301143/

Кадастровая стоимость: что это, на что влияет и как ее уменьшить

Кадастровая оценка квартиры

Кадастровую стоимость земельных участков, квартир, домов и другой недвижимости устанавливает государство. От нее зависит размер налога на имущество. Если кадастровая стоимость окажется существенно выше рыночной, то налог тоже будет выше среднего. Чтобы этого избежать, можно обратиться в комиссию или суд для переоценки квартиры. Разберемся, как это сделать.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это оценка стоимости недвижимости, которую проводит государство. Для этого используют ряд общих признаков: город, район, жилплощадь, возраст и тип дома, и пр.

Предполагается, что кадастровая стоимость должна быть максимально близка к рыночной — той, по которой квартиру можно продать. Но она не учитывает ремонт квартиры, состояние подъезда, планировку, состояние коммуникаций, вид из окна и другие неявные факторы, поэтому точное совпадение практически не встречается.

Кадастровую оценку придумали именно для того, чтобы оценить квартиры массово, не занимаясь каждой индивидуально: не выезжая на объект и не оценивая важные для продажи характеристики.

Именно из-за этого бывает так, что кадастровая стоимость двух квартир в одном доме одинакова, даже если в одной из них сделан евроремонт, а в другой — черновая отделка.

Как государство определяет кадастровую стоимость

Ее определяют в ходе государственной кадастровой оценки, которую могут проводить как по отдельным объектам недвижимости, так и по всем, находящимся в одном регионе.

Например, администрация субъекта может принять решение о проведении оценки всех многоэтажных домов. Полный список таких домов сформирует орган регистрации прав. В этот же список включат сведения из единого реестра недвижимости (ЕГРН) по этим объектам, известные на 1 января года, в котором проводится оценка.

Предварительный отчет об оценке опубликуют на сайте Росреестра. Он будет доступен 60 дней. Все это время собственники недвижимости могут направить заявление с замечаниями и корректировками, если найдут в расчетах ошибки.

Все эти заявления обрабатывают специалисты и вносят изменения в реестр каждые пять дней. Через отведенный для исправлений срок результаты оценки утверждают, а установленная кадастровая стоимость начинает применяться с 1 января следующего года.

Периодичность кадастровой оценки зависит от местоположения. В городах федерального значения ее проводят минимум через два года, в остальных регионах — минимум через три года. Максимальный срок тоже установлен, но единый — пять лет с года последней кадастровой оценки.

На что влияет кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость объекта, внесенную в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, за который уплачивается налог, берут за базу при многих операциях с недвижимостью. Вот основные из них:

  1. Налог на имущество — его платят все физлица, предприниматели и организации, у которых в собственности есть недвижимость. Самим считать налог не надо, это делают инспекторы. Они рассчитают налог исходя из кадастровой стоимости, если региональные власти утвердили в своем регионе единую дату, с которой действует такой порядок уплаты налога.
  2. НДФЛ при продаже недвижимости. С доходов от продажи квартиры, дома и пр. надо платить налог. Есть два варианта базы для расчета налога, выбирать надо ту, которая окажется больше. Первая база — цена недвижимости в договоре купли-продажи, вторая — 70 % от кадастровой стоимости. Базу для расчета НДФЛ всегда можно уменьшить на 1 млн рублей, именно поэтому власти ввели такое ограничение. Раньше в договоре часто указывали цену продажи ровно в 1 млн, чтобы совсем не платить налог.
  3. НДФЛ при получении недвижимости в дар. Если квартиру подарили близкие родственники, то платить налог на доходы не нужно. В остальных случаях это обязательно. В договоре дарения не всегда прописывают рыночную цену квартиры, поэтому налог считают по кадастровой стоимости. Ставка НДФЛ — 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов.
  4. Услуги нотариуса. За свои услуги по сопровождению и оформлению операций с недвижимостью нотариусы берут пошлины. Как правило, их размер определяется по цене сделки или кадастровой стоимости недвижимости.

Как мы видим, есть достаточно много ситуаций, в которых завышенная кадастровая стоимость дорого обходится собственнику недвижимости. Чтобы не терять свои деньги, узнайте кадастровую стоимость своего имущества и сравните ее с рыночной.

Как узнать кадастровую и рыночную стоимость

Бесплатно узнать кадастровую стоимость недвижимости можно в сервисе ЕГРН.Реестр. Для этого достаточно знать точный адрес или кадастровый номер. Введите его в строку поиска.

Кадастровая стоимость будет указана в разделе «Сводные данные».

Если просто знать кадастровую стоимость вам недостаточно, закажите в сервисе платную выписку из ЕГРН. Она придет к вам на электронную почту в pdf-формате и будет заверена электронной подписью Росреестра. Также выписка понадобится, если будете собирать документы, чтобы оспорить цену.  

Теперь поищите в интернете цены на помещения с такими же параметрами, как у вас. Если кадастровая стоимость вашего объекта значительно выше цен на аналогичное имущество, есть смысл ее обжаловать.

Как оспорить кадастровую стоимость

Чтобы оспорить кадастровую стоимость из-за того, что она превышает рыночную, недостаточно самостоятельного анализа сайта «Авито». Надо будет заказать независимую оценку у специалистов, которые подготовят отчет в течение 5-7 дней. Такой отчет можно показать в комиссии или суде.

Комиссия чаще всего свое решение не меняет, поэтому обращение в нее — лишняя трата времени. Об этом свидетельствуют результаты заседаний комиссий на сайте Росреестра.  Сейчас в комиссию идти не обязательно, можно сразу направляться в суд.

При этом многие судьи сокращают стоимость, если она в два, а также в три раза больше рыночной (определение Судебной коллегии по административным делам ВС от 19.11.2018 № 19-КГ18-35, решение АС г. Москвы от 30.08.2019 по делу № А40-83998/18).

  1. Комиссия. Подать заявление вы вправе лично, по почте, через МФЦ или интернет, в том числе через портал Госуслуг. Комиссия пересмотрит кадастровую цену или откажет в этом в течение 30 дней. Решение направит в течение пяти рабочих дней с даты принятия. Если комиссия отказалась пересматривать стоимость, идите в суд.
  2. Суд. Обращайтесь в краевые, областные и равные им суды по месту, где находится недвижимость. Представителем в суде могут быть только лица с высшим юридическим образованием. Суд рассмотрит заявление в течение двух месяцев.

Какие документы нужны для суда и комиссии, смотрите в памятке.

СудКомиссия
Исковое заявление;Доверенность и диплом представителя о высшем образовании;Документ на оплату госпошлины (300 р — для физлиц, 2000 — для юрлиц);Заявление в комиссию с отметкой о принятии, если ранее вы туда обращались;Выписка из ЕГРН;Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа;Отчет об оценке рыночной стоимости.Заявление о пересмотре цены;Выписка из ЕГРН;Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа;Отчет об оценке рыночной стоимости.

Кроме комиссии и суда, есть еще способ изменить стоимость. Для этого компания должна оспорить цену до того, как ее окончательно утвердят. Все отчеты об оценке власти публикуют на сайте Росреестра.

Вы вправе ознакомиться с отчетом в течение 60 дней с даты публикации и написать заявление, если с ценой не согласны.

К обращению приложите документы, которые подтверждают ошибку, например отчет об оценке.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kadastrovaya-stoimost-chto-eto-na-chto-vliyaet-i-kak-ee-umenshit

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Кадастровая оценка квартиры

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Узнать кадастровую стоимость онлайн

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления.

Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись, или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой.

Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра.

*

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

Кадастровая стоимость — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Российским законодательством. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

  • земельного налога;
  • налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов). 

Кадастровую стоимость недвижимости определяют: 

  • в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли); 
  • в результате государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через 4 года с года проведения последней государственной кадастровой оценки, в городах федерального значения, в том числе в Москве, в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через 2 года.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2018 году, а в 2019-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2018 года, а не с 2019 года.

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки.

Получить их можно онлайн на сайте Росреестра, на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

Получить разъяснения об оценке кадастровой стоимости

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Расскажите друзьям

Источник: https://www.mos.ru/otvet-dokumenti/kak-uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti/

Что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она нужна | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Кадастровая оценка квартиры

Кадастровая стоимость — это установленная государством величина, которая используется для расчета налогов. От нее зависит ежегодный сбор, который мы платим за владение недвижимостью. Без нее не выйдет рассчитать налог с продажи квартиры.

Выяснили, как узнать кадастровую стоимость квартиры, что нужно для уточнения этой величины и когда имеет смысл оспаривать показатель через суд.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Это цена жилья, которую оценщики сформировали в результате анализа рынка недвижимости. Она формальная и приблизительная, может отличаться от реальной цены в несколько раз.

Кадастровая стоимость — свежий инструмент. До 2015 года для расчетов с недвижимостью использовали инвентаризационную стоимость, которая определялась в зависимости от возраста дома. Рост цен не учитывался, поэтому в итоге ценник был совсем маленький и не отражал рыночных реалий.

Затем был принят федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Власти регионов за три года, до 1 января 2020 года, провели переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую. В налоговый кодекс тоже внесли изменения, теперь все расчеты налогов, связанных с недвижимостью, проводятся на основе кадастровой стоимости.

Где посмотреть кадастровую стоимость

Информация о кадастровой стоимости в России является публичной. Ее можно узнать, сделав запрос из большой базы данных — Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписку из ЕГРН можно получить в управлении Росреестра вашего региона или в многофункциональном центре. Еще стоимость доступна на сайте Росреестра и на специальной онлайн-карте.

Так выглядит выписка из ЕГРН с информацией о кадастровой стоимости квартиры

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Кадастровый ценник, в отличие от инвентаризационного, должен быть ближе к реальному. По задумке законодателей, инженеры в расчетах должны учитывать район, тип дома, площадь квартиры и прочие характеристики объекта.

В реальности же всё обстоит иначе:

  • Используются показатели средней стоимости квадратного метра недвижимости в городе, на основе объявлений, размещенных в открытом доступе. Получается, что на показатель влияют как очень дешевые объявления, например, срочная продажа по заниженной цене, так и очень дорогие, которые висят на сайтах годами.
  • Оценка происходит по формальным признакам. Никто не будет приезжать к вам в квартиру и учитывать все особенности жилья. Например, не оценивается состояние квартиры, стоимость материалов и целиком ремонта, других улучшений вроде качественных радиаторов отопления и новых окон. Поэтому кадастровая стоимость квартиры с евроремонтом может быть ниже, чем аналогичное жилье, в котором много лет не делали ремонт. Просто потому, что у первых площадь квартиры на пару метров меньше.

Рыночная стоимость квартиры отличается от кадастровой. Выставляя квартиру на продажу, не стоит ориентироваться на показатель из ЕГРН — рискуете завысить или занизить ценник.

Кадастровая стоимость — величина не постоянная. Период обновления зависит от решений исполнительной власти региона — в среднем планируется график изменений раз в 3-5 лет. Особые условия законодатель поставил городам федерального значения — Москве, Санкт-Петербургу и Севастополю. Там переоценка может проводиться раз в два года.

На что влияет кадастровая стоимость объекта

Есть несколько показателей, на которые влияет кадастровая стоимость.

Ежегодный налог на имущество. Под действие сбора попадают все собственники недвижимости, расположенной на территории страны. Такой налог нужно заплатить до 1 декабря года, следующего за налоговым периодом — проще говоря, за 2020 год платим до 1 декабря 2021 года.

Для расчета используется стоимость на 1 января года, за который платится налог. Нюанс — если дом сдали после 1 января, то для расчета берется кадастровая стоимость на дату внесения квартиры в базу ЕГРН.

Еще одна особенность — если у квартиры изменились характеристики.

Например, когда вы объединили две квартиры в одну, стоимость для налога будет рассчитываться от даты, когда изменения зарегистрировали в Росреестре.

Размер определяют власти региона. Как правило, используются дифференцированные, прогрессивные ставки — чем дороже жилье, тем больше налог.

Например, в столице для квартир стоимость до 10 млн рублей действует ставка 0,1%. Если жилье стоит больше 50 млн, ставка будет повышенной — 0,3%.

На сайте налоговой есть калькулятор для расчета налога — он сам прочитает из базы данных площадь квартиры и актуальный процент для расчета.

Примеры

Москва, ул Ефремова, д 13, корп 1, кв N. Стоимость квартиры — 9 228 739,82 рублей. Площадь — 36,9 кв. м. Калькулятор подсказывает налог за 2019 год — 4 227 рублей, по стандартной ставке в 0,1%.

Еще один вариант — Казань, ул Каюма Насыри, д 42, кв N. Кадастровая стоимость в Росреестре — 2 350 273,75 рублей. Налоговый калькулятор подсказывает актуальную ставку — 0,1%, и площадь — 45,1 кв. м. Итого налог за 2019 год — 1 308 рублей.

Налог рассчитывают в налоговой инспекции, самостоятельно это делать не нужно. Налоговое извещение и квитанция на оплату приходят бумажным письмом или оповещением в личном кабинете на сайте налоговой.

Если вы считаете, что налоговая ошиблась, можно заказать выписку из ЕГРН о стоимости на конкретную дату — в любом многофункциональном центре или в Росреестре.

Обратите внимание, сейчас в интернете есть много компаний, которые предоставляют аналогичные услуги. Часть из них недобросовестные и выдают подложные и фиктивные справки.

Другие за деньги готовы ускорить процесс — если через Росреестр получение выписки может занять до 5 суток, то такие сервисы пришлют документ через несколько часов.

Прежде чем заказать выписку в частной компании, изучите отзывы и внимательно прочитайте договор на оказание услуг.

Налог на доходы с продажи квартиры. Когда вы продаете имущество, нужно заплатить налог на доходы физических лиц. Мы уже подробно рассказывали, как это сделать в случае с квартирой.

Кадастровая стоимость нужна, чтобы выяснить, от какой суммы в итоге платить налог:

  • Если указанная в договоре купли-продажи стоимость больше 70% от кадастровой, то НДФЛ нужно платить с суммы в договоре.
  • Если цена в договоре меньше, то для расчета нужно использовать 70% от кадастровой цены.

Если вы продаете квартиру, лучше не занижайте стоимость квартиры в договоре. Например, раньше в договоре купли-продажи указывали цену в 1 млн рублей, чтобы не платить налоги — как раз на эту сумму можно сделать так называемый налоговой вычет.

Сейчас такая практика бесполезная — платить всё равно придется от 70% кадастровой цены. Плюс есть риск получить обвинение в неуплате налогов.

Налог на подарок. Если вам подарили квартиру, придется заплатить за нее налог. Исключением будет дар от близкого родственника — супруга, родителя, дедушки, бабушки, брата или сестры.

Если не прописать в договоре дарения рыночную цену жилья, налог нужно рассчитывать по кадастровой стоимости. То есть также, как и НДФЛ — до 2021 года это 13%, с 2021 года вступает в силу прогрессивная шкала: до 5 млн рублей — 13%, с дохода выше 5 млн — 15%.

Расчет нотариальных пошлин. Если вы решили зарегистрировать покупку, продажу или другую сделку с недвижимостью у нотариуса, нужно будет платить пошлину. В некоторых случаях это не фиксированная сумма, а процент от цены квартиры. В таких случаях и используется кадастровая стоимость жилья.

Налог на наследство. Когда вы вступаете в наследство, придется заплатить. По закону такой сбор называют госпошлиной за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию. Её размер зависит от категории наследника:

Для детей, в том числе усыновленных, супругов, родителей, полнородных братьев и сестер — 0,3%, но не более 100 000 рублей;

Другим наследникам — 0,6%, но не более 1 млн рублей.

Проценты считаются как раз от кадастровой стоимости жилья.

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Если власти региона уже посчитали и утвердили кадастровую стоимость вашей квартиры, не обязательно с ними соглашаться. Вы имеете права оспорить эту величину в двух случаях:

Есть ошибка в технических характеристиках квартиры — например, кто-то допустил опечатку и написал неверный возраст дома или площадь квартиры. Когда есть разночтения между документом и реальностью, достаточно прийти в МФЦ и написать там обращение в Росреестр. К заявлению добавьте копии документов на квартиру, которые подтверждают вашу правоту.

Если стоимость кажется завышенной или заниженной, нужно проводить «пересмотр рыночной стоимости». Выйти с такой инициативой может только собственник жилья или его законный представитель.

Во втором случае варианта два — можно попробовать разобраться со стоимостью с помощью Росреестра и комиссии по оспариванию, а можно сразу подать в суд.

Через комиссию

В каждом регионе создается своя комиссия — официально этот орган называют «комиссией по рассмотрению споров о результатах определения стоимости при управлении Росреестра». Узнать состав комиссии можно в актуальном приказе ведомства вашего региона. Вот перечень всех субъектов сразу.

В комиссию нужно подать пакет документов.

  • Заявление — пишется в свободной форме, или можете попросить в ведомстве шаблон. Укажите данные руководителя комиссии, затем напишите, что не согласны с решением оценки и добавьте, что в качестве аргумента приводите доводы независимого оценщика. Основанные на анализе реальной рыночной ситуации в вашем районе.
  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости.
  • Документы, подтверждающие право на квартиры. Например, договор купли-продажи и выписка из ЕГРН. Если приобрели жилье до середины 2016 года, сделайте копию свидетельства о праве собственности.
  • Отчет об оценке из независимой компании. Она должна быть проведена на дату, когда была проведена исходная кадастровая оценка. Отчет предоставляется в бумажном и электронном виде.

Выбирайте оценщиков, которые уже работали с оспариванием кадастровой стоимости недвижимости. Как правило, в этих же компаниях есть услуга сопровождения юристом — если это выгодно и доступно для вас, лучше перестраховаться и заручиться помощью такого специалиста.

После получения пакета документов комиссия изучит всю информацию и свяжется с организацией, которая проводила изначальную оценку. В течение 30 дней с момента получения документов комиссия должна назначить заседание по вашему вопросу. О его дате вас должны предупредить не позже, чем за семь дней до заседания.

На заседании комиссия рассматривает отчет об оценке и задает дополнительные вопросы. Например, про состояние квартиры и её ремонт. О решении комиссии вы узнаете сразу, бумажный ответ присылают, как правило, в течение недели после заседания.

Когда решение приняли в вашу пользу, изменения в базе появятся автоматически. Новая кадастровая стоимость будет использоваться в том же году, в каком вы ее оспорили. Например, если заявление подали в 2020 году, то налог на имущество в 2021 году рассчитают уже по новой стоимости. Делать же расчеты за 2019 год по новой стоимости, чтобы заплатить меньше в 2020 году, уже не выйдет.

Подробнее о правилах работы комиссии можно прочитать в Приказе Минэкономразвития РФ № 620.

Если комиссия не согласна с вашими доводами, можно обратиться в суд.

Обращение в суд

Чтобы оспорить кадастровую стоимость жилья через суд, нужно направить в него такой же пакет документов, как и на комиссию. Только вместо обычного заявления сделать исковое заявление и оплатить пошлину — 300 рублей.

Обращаться за оспариванием можно в суды общей юрисдикции, то есть в районные и городские суды. Например, в Москве такими делами занимается Мосгорсуд.

В исковом заявлении вы можете оспорить решение комиссии, а можете сразу заявить об установлении новой кадастровой стоимости квартиры в соответствии с ее рыночной стоимостью. В суд лучше идти с юристом — ищите специалиста именно по кадастровым делам.

Если суд откажет в удовлетворении иска, вы можете обжаловать его решения. Также как и положительное решение может обжаловать Росреестр.

С 1 января до 31 июля 2020 года в судах всего было инициировано 11 116 споров о величине кадастровой стоимости. Суды успели рассмотреть и вынести решения по 3 853 искам. Из них требования истцов удовлетворены в отношении 3 683 исков. Отказано в удовлетворении по 170 искам.

Краткая памятка по оспариванию кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость — это техническая величина, с помощью которой рассчитываются налоги. Определяется стоимость массовым методом, поэтому она часто не похожа на рыночную.

Если нужно изменить величину, нужно или идти в комиссию управления Росреестра с заявлением, либо в суд с иском.

В любом случае, аргументировать свои требования нужно отчетом от независимого оценщика. Лучше пригласить его на заседание комиссии или в суд — такие специалисты хорошо разбираются в предмете и смогут корректно и верно ответить на вопросы.

  • 20 Сен 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-i-zachem-ona-nuzhna.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.