Ипотека жск

Содержание

Жилищно-строительные кооперативы с господдержкой

Ипотека жск

За время реализации механизма  ЖСК с господдержкой передано более 896 га земли. Всего более 10 000 семей получат ключи от новых квартир и домов благодаря ЖСК с господдержкой.

Требования к подрядчикам регулирует закон — это позволяет привлечь надежные организации с опытом аналогичных работ. ЖСК с господдержкой сам выбирает подрядчиков и определяет требования к возводимому жилью.

ЖСК с господдержкой является застройщиком и управляется членами кооператива. Списки граждан, вступающих в ЖСК, утверждаются уполномоченными органами власти/организациями

Не нужно платить паевые взносы до заключения договора безвозмездного пользования земельным участком.

В рамках 26 проектов ЖСК с господдержкой построено более 320 тыс. кв. метров жилья. Жилье обошлось до 60% дешевле рыночной стоимости. В домах и квартирах проживают более 10 тыс. жителей.

64 проекта находятся на этапе строительства, получения исходно-разрешительной документации и проектирования для более чем 20 тыс. жителей.

  • 64проекта в активной стадии реализации

Категории граждан, которые могут вступать в ЖСК с господдержкой

  • Работники муниципальных и находящихся в ведении субъекта РФ учреждений образования, здравоохранения, культуры и социальной сферы.
  • Работники федеральных образовательных учреждений, а также федеральных учреждений здравоохранения и культуры.
  • Военнослужащие и работники оборонно-промышленного комплекса.
  • Научно-педагогические работники высшего образования.
  • Молодые ученые, научные и инженерно-технические работники.
  • Сотрудники органов внутренних дел Российской Федерации.
  • Федеральные госслужащие.
  • Граждане, имеющие трех и более детей.

Создать ЖСК ЖСК с участием многодетных семей Присоединиться к созданному жск

Обратиться в ДОМ.РФ с намерением создания ЖСК с участием многодетных семей может субъект РФ.

Орган местного самоуправления предоставляет сформированный список граждан, имеющих трех и более детей, имеющих право быть принятыми в члены кооператива с господдержкой в орган государственной власти субъекта РФ, осуществляющий утверждение соответствующих списков в соответствии с Законом “О содействии развитию жилищного строительства” от 24.07.2008 № 161-ФЗ

Субъект РФ направляет в ДОМ.РФ ходатайство о предоставлении земельного участка.

Граждане — участники ЖСК регистрируют ЖСК в налоговой инспекции как юридическое лицо.

ЖСК предоставляет в ДОМ.РФ заявление о передаче в безвозмездное пользование земельного участка.

ЖСК и ДОМ.РФ заключают договор безвозмездного пользования земельным участком для целей строительства жилья, которое по итогам ввода в эксплуатацию оформляется в собственность членов ЖСК.

Показать фильтры Скрыть фильтры

Ничего не найдено

Условия обработки персональных данных

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.

РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи.

Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

161 Федеральный закон

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи.

Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Источник: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/land/cooperatives/

Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы | Ипотека онлайн

Ипотека жск

70% Россиян хотят улучшить жилищные условия. Но, к сожалению, не все граждане обладают достаточной суммой для покупки нового жилья.

Тогда встает дилемма, в какую организацию обратиться? Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы обоих вариантов. Ипотечное жилье доступно не всем. Нужны деньги на первоначальный взнос. Альтернатива — жилищные накопительные кооперативы.

К этому варианту прибегают, если нет больших накоплений. Оба способа приобретения квартиры отличаются друг от друга.

Как купить квартиру через жилищный кооператив?

Для начала нужно стать членом этой добровольной структуры. Коллективная деятельность имеет одну направленность — получение жилья. В организации действует устав. В нем отражены все договорные моменты.

Внимание!!! Чтобы вступить в жилищные кооперативы в России, вам должно исполниться 16 лет.

Получить право собственности на жилплощадь можно только после погашения взносов. Деятельность кооператива прописана в Жилищном кодексе (11 глава). Члены сообщества могут реконструировать, приобретать и содержать многоквартирный объект.

Отсюда выходит формула. Участвовать в проекте может не менее 5 граждан. Максимальный состав объединения не должен превышать количество квартир в жилом доме.

Некоторая категория граждан имеет первостепенное право зачисления в кооператив:

  • малоимущие слои населения;
  • лица, признанные нуждающимися в жилплощади.

Как вступить в кооператив?

  • Вы подаете заявление, которое рассматривается в течение месяца;
  • оплачиваете вступительный взнос;
  • оформляется протокол, где указывается порядок внесения добровольных отчислений.

Рекомендуемая статья:  Можно ли взять ипотеку с плохой кредитной историей?

Правила оформления квартиры в собственность

  • Право регистрируется в реестре;
  • сдается документ, где указано, что вы оплатили все взносы;
  • к списку подаваемых документов относится устав;
  • конечная информация отражается в протоколе.

Жилищный кооператив или ипотека?

Оценим риски участия в программе кооператива:

  • Ответственность за дом, реконструкцию и содержание ложится на плечи объединения. Например, неверный расчет может привести к тому, что паевых взносов окажется недостаточно для возведения объекта. Итог — потребуются дополнительные средства, а значит, членские взносы.
  • Несвоевременное внесение взносов. Соответственно, затянутся сроки строительства. Сомнительная альтернатива ипотеке. Так же это отразится на ситуации с подрядчиками. Это дополнительные растраты.
  • Массовый выход участников из кооператива. Организаторам придется возвращать средства. А это урезает финансовую возможность для дальнейшего строительства. Жилье придется долго ждать, пока кооператив не пополнится новыми лицами.

Жилищный кооператив альтернатива ипотеке, вы пользуетесь жильем, уплачивая взносы.

Покупка квартиры через жилищный кооператив или ипотеку

Сравним плюсы и минусы.

  1. Годовой процент ниже в кооперативе. Если брать средние данные, то от 1 до 4%. В банке показатель стоит на отметке в 11 — 13 % годовых.
  2. Ипотечный займ включает большой список документации. Вы должны предоставить справки о заработной плате, составе семьи. У вас должна быть прописка в городе, поручители, бумаги на другую недвижимость. В кооперативе вы показываете паспорт и трудовую.
  3. Взнос в кооператив исчисляется 3 — 6%. Но помимо этого вы платите паевой (2 — 3% от суммы кредита) и членский взнос. В случае с ипотекой проводится единовременный платеж — 20 — 30% от стоимости жилья. Периодичность выплат устанавливает в банк. В кооперативе вопрос обсуждается на собрании ЖК.
  4. Покупатель не может въехать в жилье, не выплатив взносов на 50% от стоимости квартиры. В варианте с ипотекой это можно сделать сразу после завершения сделки. Квартира тут же переходит в собственность. В кооперативе придется подождать, пока вы не выплатите полную стоимость.
  5. Оплата и в том, и в другом случае проводится ежемесячными отчислениями в кредитную организацию.

Вывод: Граждане идут в кооперативы за низкими процентами и удобными программами кредитования. Вы согласовываете сумму взноса и график погашения, исходя из возможностей. В этом варианте ниже первоначальный платеж и нет огромного портфеля документов. Первый взнос, кстати, тоже можно оплатить материнским капиталом, использовать субсидии.

Что говорят отзывы о жилищных накопительных кооперативах?

Мнения расходятся, так как покупатели, заключающие договора участия в долевом строительстве жилья по ФЗ — 214-ФЗ в приоритете, что касается судебных исков. Даже если расторгнуть сделку и обратиться в вышестоящую инстанцию, не факт, что вернут деньги. Потому что в фонде кооператива их нет.

Не действует закон о защите прав потребителей, если объекты строятся жилищным накопительным кооперативом по 215-ФЗ. Договор с кооперативом не фигурирует в Российском госреестре, то есть не регистрируется в Росреестре, следовательно, мошенничество и двойные продажи имеют место.

Люди жалуются на небольшой выбор квартир, что к концу строительства остаются неприглядные варианты.

Рекомендуемая статья:  Условия ипотеки для ИП – где и как взять

Краткий список плюсов приобретения квартиры через жилищный накопительный кооператив

  • Не нужна справка 2НДФЛ и положительная кредитная история. В случае с ипотекой — это необходимо;
  • Сумма взноса колеблется от 10 до 20 тысяч;
  • Низкие проценты больше похожие на рассрочку через жилищный кооператив;
  • Сумма расходов не превалирует над порогом в 50%.

Краткий список минусов

  • Если вы внесете 50%, нужно ждать несколько лет. Это прописано в договоре. Взяв ипотечный кредит, вы заезжаете сразу в новую квартиру;
  • просрочка взносов карается штрафами и риском исключения из структуры;
  • ежегодные взносы не возвращаются, если ЖНК ликвидируют или вы его самостоятельно покинете;
  • продолжая пункт выше… кооператив может обанкротиться;
  • договора не имеют государственной регистрации;
  • если вышли досрочно из кооператива, заплатите неустойку;
  • жилплощадь принадлежит ЖНК до погашения последнего взноса;
  • отстоять права в суде — проблематично.

Надеемся, в статье вы нашли ответы на все вопросы о жилищных кооперативах в России. Они альтернатива ипотеке или нет?

Оцените автора (1 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/zhilishhnyj-kooperativ-ili-ipoteka-plyusy-i-minusy.html

Сомнительное удовольствие – покупка недвижимости по договору ЖСК

Ипотека жск

Приобретение жилья посредством вступления в жилищно-строительный кооператив(ЖСК)является абсолютно законной сделкой.

Такой формат покупки прописан в Жилищном Кодексе РФ, а также в Гражданском Кодексе и этот способ является альтернативой заключения с застройщиком Договора Долевого Участия (ДДУ). Покупка недвижимости через ЖСК имеет некоторые преимущества, которые, однако, в полной мере компенсируются недостатками, о них и пойдет речь в данной статье.

Что такое ЖСК?

Жилищно-строительный кооператив является юридическим лицом, которое обеспечивает организацию строительных работ в рамках возведения многоквартирного жилого дома, а также сопутствующие процессы.

Расходы на строительство оплачиваются средствами, которые вносятся членами кооператива, текущие вопросы, связанные со строительством, решаются на общем собрании.

При вступлении в кооператив покупатель вносит деньги и становится пайщиком. То есть, в данном случае не идет речь о покупке права требования на недвижимость с определенным количеством квадратных метров (как в ДДУ), а о покупке пая.

Цена пая не является фиксированной и может быть изменена (посредством решения собрания пайщиков) на любом этапе строительства, до окончания строительства права на недвижимость принадлежат ЖСК.

По окончании строительных работ права на квартиры передаются пайщикам, разумеется, при условии полной выплаты пая.

Преимущество покупки квартиры через ЖСК

Основное, и, пожалуй, единственное весомое преимущество жилищного кооператива заключается в том, что квартира обходится покупателю дешевле, чем жилье от застройщика.

Дело в том, что паевые взносы по ЖСК не облагаются налогом, в то время, как застройщики, работающие по ДДУ, включают в цену НДС в размере 18%, так как ФЗ-214 не рассматривает долевое участие как инвестиционный проект.

Кроме того, суть создания кооператива в том, что его участники возводят жилье сами для себя – нанимают застройщика и оплачивают строительные работы, несут сопутствующие расходы. При этом, у кооператива отсутствует намерение получить дополнительную прибыль, задача правления заключается в обеспечении жильем членов кооператива.

Кто на самом деле является инициатором регистрации кооператива?

Однако описанная схема сегодня на практике применяется достаточно редко. Чаще всего инициатором создания жилищного кооператива выступает девелопер (или сам застройщик). Естественно, компания-застройщик не может стать учредителем ЖСК, для этого создается отдельное юридическое лицо.

Выгода для застройщика вполне очевидна – предлагая квартиры через ЖСК, застройщик не связан строгими требованиями, прописанными в ДДУ, и получает более широкое «пространство для маневра».

При этом, выгода застройщика прямо пропорциональна количеству проблемных мест, с которыми может столкнуться пайщик на всем протяжении строительства жилья.

Привлечение денег без наличия оформленных документов

При строительстве в формате ЖСК у кооператива есть возможность привлекать деньги на любом этапе строительства, даже без всего комплекта разрешительной документации (наличие которого по ДДУ является обязательным условием для привлечения средств). То есть, нужные бумаги могут быть подписаны и позднее, после того, как нужные средства собраны. Таким образом, нельзя исключать задержки, связанные с выдачей документов на строительство, на земельный участок.

Отсутствие фиксированной стоимости недвижимости

В течение строительства итоговая цена недвижимости может существенно измениться, цена, названная застройщиком и указанная в договорных документах, не является окончательной.

Схема функционирования ЖСК предполагает, что все члены кооператива несут солидарную ответственность по долгам кооператива, поэтому, если, по каким-либо причинам, денег на строительство не хватит – покупатели должны будут внести их из своего кармана.

В то же время цена недвижимости, которая указывается застройщиком в ДДУ, является окончательной, и в подобных случаях дольщика не интересует, где застройщик будет брать деньги, чтобы закончить и сдать объект.

Чаще всего, окончательная цена оказывается уже не настолько выгодной и сравнивается со стоимостью аналогичных квартир, которые застройщики реализуют по ДДУ.

Дополнительные расходы

Говоря о расходах, которые несет пайщик, не стоит забывать о том, что во время строительства квартиры ЖСК возникают также организационные расходы, связанные с содержанием самого кооператива. Таким образом, приходится дополнительно оплачивать членские взносы, и эти взносы также могут меняться по усмотрению кооператива.

Кому предъявлять претензии?

Застройщик, работающий в формате ЖСК, защищен от претензий со стороны «рядовых» членов кооператива, вся коммуникация покупателей квартир со строительной компанией осуществляется через правление.

В этом случае ЖСК является по отношению к застройщику генеральным инвестором, а члены кооперативы выступают в качестве соинвесторов.

Между генеральным инвестором (ЖСК) и генподрядчиком (строительная компания) подписывается инвестиционный контракт, и если ЖСК создан по инициативе застройщика, стоит ли сомневаться, что документ составлен так, чтобы максимально обезопасить генподрядчика.

«Резиновые» сроки строительства

В отличие от ДДУ, в договорных документах, подписываемых при вступлении в кооператив, отсутствуют фиксированные сроки сдачи объекта, так что дом может возводиться сколь угодно долго на вполне законных основаниях.

Все, что может сделать пайщик при затягивании сроков строительства – это выйти из кооператива, но в этом случае ему вернут только стоимость паевых взносов, никаких компенсаций не будет.

Соответственно, выход из кооператива невыгоден пайщику, так как чем ближе строительство к завершению, тем дороже становятся квартиры в новостройке.

Закон о защите прав потребителя не защитит пайщика ЖСК

Закон о правах потребителей, который строго регламентирует отношения между и подателем услуг и заказчиком(и действует при оформлении ДДУ)не распространяется на членов ЖСК.

Ведь, фактически, здесь не идет речь об оказании каких-либо услуг, сами члены кооператива для себя и строят. Соответственно, обязать застройщика исправить какие-либо недочеты чрезвычайно сложно, особенно в том случае, если в инвестиционном договоре не предусмотрены гарантийные обязательства. Мало того, о выплате каких-либо неустоек и штрафов со стороны застройщика речи также идти не может.

Как реализована в ЖСК защита от двойных продаж?

Договор с кооперативом не регистрируется в Росреестре, поэтому пайщику ЖСК не может быть гарантирована защита от многократной продажи недвижимости в одни руки.

Законодательная база, регламентирующая порядок создания и функционирования кооператива, предусматривает механизмы защиты пайщика, однако нет настолько жестких условий, способных защитить от мошенничества, как по ДДУ. Таким образом, у пайщика ЖСК есть все основания для беспокойства по поводу собственных денег.

Банки не любят давать кредиты для покупки по ЖСК

Следующий недостаток покупки квартиры по ЖСК вытекает из предыдущего – в силу низкой защищенности от мошенничества банки лишь в исключительных случаях выдают кредиты на покупку жилья в рамках ЖСК. При этом кредитные организации требуют залог, равноценный стоимости всего кредита с процентами, которые нужно будет уплатить, а возможность оформления ипотеки часто даже не рассматривается.

Нюансы при вступлении в кооператив

Как отмечалось выше, договор о вступлении в ЖСК не регистрируется в государственных органах. И отсутствие официального подтверждения отношений покупателя с кооперативом определяет возможность мошенничества – покупатель может аккуратно выплачивать все взносы, но в конце концов так и не получить обещанную квартиру, так как не сможет доказать в суде, что является его членом.

Чтобы избежать этого, необходимо каждое действие сопровождать расписками. Нужно требовать расписку о принятии заявления о вступлении в кооператив, документ, подтверждающий факт принятия в кооператив.

Кроме того, стоит внимательно читать Устав, например, условием вступления в ЖСК может являться решение общего собрания, и в этом случае нужно требовать выписку из реестра ЖСК о принятии такого решения, в данном случае одного заявления будет мало. И только после того, как все документы на руках, можно начинать какие-либо выплаты.

Как выйти из ЖСК

Теперь рассмотрим еще один недостаток покупки через ЖСК, который можно назвать весьма существенным.

Жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением, соответственно, покупатель имеет право не только добровольно вступить в него, но и покинуть.

Допустим, пайщик, видя, что строительству конца-края не видно, а все обещанные сроки давно прошли, принимает решение выйти из кооператива и забрать свои деньги.

На этом этапе его может поджидать неприятный сюрприз, забрать деньги не так-то просто, в законодательстве нет прямых указаний о порядке возврата денег пайщику, покидающему кооператив.

В некоторых случаях пайщикам не удается забрать вообще ничего, однако наиболее распространенной практикой в ЖСК является невыплата вступительного взноса (порядка 20% общей суммы недвижимости).

При этом, во время расторжения ДДУ в законе четко прописан механизм возврата денег, в том числе и неустойки, если разрыв отношений произошел по вине застройщика.

Порядок рассмотрения заявки на выход, порядок ее удовлетворения и выплат должен быть прописан в Уставе ЖСК – документе, который регламентирует деятельность юридического лица.

ЖСК может сколь угодно долго тянуть время, если в Уставе указано, что заявка на выход из кооператива может быть рассмотрена лишь в течение 6 месяцев следующего календарного года, то пайщику придется подождать, поделать ничего нельзя, суд ничем не поможет.

На протяжении этого периода Устав может быть изменен, подобное решение принимается правлением на вполне законных основаниях, причем, частота и количество вносимых в документ изменений также не регламентируется законом.

Заключение. Есть ли шансы удачно купить квартиру в ЖСК

Тем не менее, сегодня покупки жилья по ЖСК все же имеют место, хотя намного реже, чем по ДДУ. Если вы по каким-то причинам хотите покупать недвижимость именно по ЖСК, а не по ДДУ нужно постараться максимально обезопасить себя от перечисленных рисков. Сразу отметим, что гарантировать что-либо сложно, однако кое-что сделать все-таки можно.

Прежде всего, необходимо подвергнуть тщательному анализу все документы, предлагаемые на подпись, изучить порядок вступления в кооператив, процедуру выхода, порядок уплаты взносов, дополнительные платежи, возможность вернуть свои деньги.

Для этого лучше пригласить квалифицированного юриста, так как не всегда юридические формулировки означают то, что подсказывает обычная логика.

В документе не бывает случайных слов, и трактовать отдельные моменты можно по-разному, самостоятельно справиться с подобной задачей не всем под силу.

Кроме того, нелишним будет изучить историю застройщика, с которым ЖСК заключил инвестиционный контракт, не исключено, что это не первый проект, реализованный строительной компанией в формате ЖСК.

Получить информацию о проектах, с которыми застройщик работал ранее, можно на официальном сайте, необходимые сведения можно без особого труда найти в интернете.

Среди прочего, особого внимания заслуживают отзывы бывших пайщиков, уже получивших (или не получивших) свои квартиры, такие отзывы можно найти на форумах, посвященных конкретным новостройкам.

Ремонт в новостройке: топ-10 советов

Самые распространенные заблуждения о первичной недвижимости

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/somnitelnoe-udovolstvie-pokupka-nedvijimosti-po-dogovoru-jsk-5d56ac69c6e2a400ad000d7a

Топ 7 кредитов для жск в 2021 году

Ипотека жск

При покупке квартиры покупатели рассматривают разные варианты. В основном все отталкиваются от финансового положения. Люди, желающие улучшить свои жилищные условия, собираются в кооперативы. Что такое ЖСК? Это обледенение физических или юридических лиц по собственному желанию.

Суть такого объединения, в том, что участники получают квартиру с первичного или вторичного рынка, на неё оформляется ипотечное кредитование. Как правило, банки считают данную сделку высокорискованной. Поэтому если и идут на оформление квартиры в ЖСК, то только у аккредитованных новостроек.

Примеры условий:

Финансовая организацияСтавка по процентуСрок кредитованияПервоначальный взнос
СНГБ-Банк9,4 %До 30 летОт 20 %
СКБ-Банк13,5 %3 – 30 летОт 20%
Дельтакредит9,5 %До 25 летОт 15 %
Абсолют банк11,24 %До 30 летОт 20 %
Возрождение9,99 %До 30 летОт 10 %
СМП-Банк10,99До 25 летОт 15 %
ДОМ.рф10,5 %До 30 летОт 15 %

Ипотека ЖСК: что из себя представляет, куда если не в банк?

Как говорилось выше, российские банки готовы кредитовать квартиры из ЖСК только в аккредитованных новостройках. Как правило, дома находятся уже на заключительных стадиях строительства или после сдачи дома собственникам, чтобы банк аккредитовал новостройку.

Так как это считается высокорискованной сделкой к самому объекту и к фирме застройщику выдвигаются строгие требования, банк проводит юридическую экспертизу и глубокий анализ деятельности строительной компании. Как правило, кредитор требует дополнительные гарантии, например поручительство физического или юридического лица.

Так как для финансовой организации преимущественно ДДУ, а не займы для участников жилищно-строительных кооперативов, то банки часто предлагают альтернативные варианты, как правило это кредит под залог невидимости.

Общие условия Требования к недвижимостиОбщие требования к клиентам
Заём под залог недвижимости обычно со ставкой выше, чем классическая ипотека: от 15 – 17 % годовых;Срок: от 1 до 15 лет;Первоначальный взнос не требуется.Необходимо, чтобы квартира была ликвидна и находилась в собственности заёмщика.Возраст от 21 до 65 лет;Официальное трудоустройство;“Белая” зарплата;Положительная кредитная история.

Альтернативой банковскому займу может стать ссуда или рассрочка от застройщика. Суть заключается в том, что застройщик предлагает покупателю три способа как расплатиться за квартиру:

  1. Трейд-ин. Суть программы заключается в том, что собственник резервирует квартиру, по той цене, которая была на момент резервации, далее ищет покупателя. После продажи недвижимости покупатель вносит деньги за резервируемую квартиру. Срок бронирования отличается у разных компаний от 1 до 3 месяцев. Собственник должен продавать квартиру через риэлторские агентства являющимися партнёрами застройщика.
  2. Рассрочка. Суть программы заключается в том, что покупатель вносит 50% от стоимости квартиры, которую он хочет приобрести. Далее платежи распределяются равными частями на срок от 3 до 18 месяцев. Проценты не начисляются. Рассрочка ограничивается окончанием строительства. Если покупатель, выбрал квартиру за три месяца до сдачи, то период выплат не может быть дольше 3 месяцев.
  3. Оформление кредита через партнёров застройщика. Для этого нужно обратиться в строительную компанию, и подать заявки в финансовые организации, с которыми работает застройщик.

В целом, покупка жилья для участников ЖСК может принести множество рисков и негативных последствий. Рекомендуется внимательно изучить деятельность строительной компании, всю информацию о заключении договора и условиях участия в кооперативе. Собственник должен оценить репутацию ЖСК, прочитать отзывы пайщиков, желательно привлечь юристов к ознакомлению с договором.

Как оформляется ипотека по схеме ЖСК

Если заёмщик уже решил оформлять жилищный заём по схеме ЖСК, то нужно внимательно разобраться в том, как это устроено.

Покупатель недвижимости в данном случае уже является не дольщиком, он не заключает договор ДДУ. В данном случае, тот кто приобретает квартиру становится пайщиком. Эта схема является неудобной для финансовых организаций, но она удобнее чем ДДУ, для строительных компаний.

Поему схема выгодна для застройщика? Тут всё просто, она одновременно и защищает права компании застройщика и снижает ответственность в спорных случаях перед пайщиком.

Один из примеров, так это то, что сроки завершения строительства и ввода в эксплуатацию строго не обозначены, за задержку компания никак не наказывается. Покупателя же в это же время может ожидать, то, что одна квартира продана дважды.

Это может произойти так как государственная регистрация сделки не требуется.

Если же пайщик оформляет жилищный займ, то тут риски заёмщика снижаются, так как банк тщательно проверяет деятельность компании, в случае сомнений, кредитор отказывает в сделке. Аналитики банка обязательно проверят возможности сдачи дома в срок или задержки по срокам строительства.

Покупка квартиры в ипотеку значительно снижает риски пайщика, но какие-то неприятности всё равно могут произойти. Немаловажный факт, то, что банк выдаёт ипотеку по схеме ЖСК под поручительство застройщика. Но иногда поручительство не требуется, тогда оформляется договор залога имущественных прав.

Если же заёмщик оформляет кредит под залог недвижимости, то аккредитация застройщика не требуется. Соответственно банком компания не проверяется, и все риски на себя берёт пайщик. Как пайщику самостоятельно проверить честность компании или кооператива:
  1. Заёмщику необходимо проверить есть ли у кооператива право собственности или аренда земли, на которой находится здание.
  2. Необходимо, чтобы у кооператива было разрешение на строительство. Если оно отсутствует, то дом могут в последствии снести, а деньги никто не вернёт.

Заёмщику следует основательно взвесить все плюсы и минусы данной схемы. Если пайщик после внесения паевого и членских взносов отказывается от квартиры, то он сможет вернуть только паевой. Членские взносы остаются на счету кооператива.

Как непосредственно проходит оформление ипотеки:

  1. Покупатель выбирает квартиру, вносит паевой взнос, заключает договор.
  2. Образуется к банкам партнёрам кооператива за получением займа. Предоставляет документы заёмщика и документы на квартиру, договор ЖСК.
  3. Получает положительное решение и регистрирует ипотеку в Росреестре.
  4. После регистрации банк перечисляет деньги на счёт застройщика.

После этого заёмщику останется только выплачивать ссуду в соответствии с графиком платежей.

Требования: условия, документы

Чтобы получить ипотеку по схеме ЖСК недостаточно стать участником кооператива, для этого потребуется также соответствовать условиям банка. А именно:

  1. Средний возраст среди банков для получения ипотеки: от 21 до 70 лет.
  2. Официальное трудоустройство: работник по найму, собственник бизнеса (доля, не меньше 30%), индивидуальный предприниматель. Правда не все банки могут предоставить ссуду для ИП или собственника ООО/АО.
  3. “Белая” зарплата. От подтверждённого дохода заёмщика зависит сумма и срок кредитования, считается что суммарный платёж по всем кредитам не должен превышать 40% от дохода. Поэтому чем больше официальный доход, тем более дорогую сможет себе позволить квартиру. Также стоит учитывать, что учитывается доход супруга и других созаёмщиков.
  4. Многие банки кредитуют только граждан РФ с постоянной или временной пропиской на территории страны.

Что потребуется из документов? Для подачи заявки потребуется: паспорт, СНИЛС/ИНН, справка о доходах и документ, подтверждающий занятость. Если заёмщик получает предварительно положительный ответ он предоставляет остальные документы, такие как, договор участника ЖСК и другие документы, список которых нужно уточнить у специалиста кредитной организации. Списки у различных банков различаются.

После того, как деньги перечислены на счёт застройщика, заёмщику также нужно принести копию договора страхования квартиры.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Какие минусы у ЖСК?

Ответ: участник ЖСК обязан регулярно платить взносы, если пайщик делает просрочки, на него налагаются достаточно высоки штрафы. За большое количество просрочек участника исключают из структуры. Если пайщик покидает ЖСК или его ликвидируют, взносы не возвращаются.

Источник: https://goodcreditonline.com/top-7-kreditov-dlya-zhilishhno-stroitelnogo-kooperativa/

Ипотека на ЖСК – риск оправдан?

Ипотека жск

По заявлениям ряда специалистов, риски приобретателей жилья по схеме ЖСК вполне сопоставимы с рисками покупки по 214-ФЗ. В настоящее время ведущие банки ипотечного рынка тестируют различные методики жилищного кредитования членов ЖСК.

Банкиры разделились на два лагеря. Одна часть банков готова выдавать ипотечные кредиты на строящееся жилье, приобретаемое по схеме ЖСК. Вторая – нет. Число отказников постепенно тает. Ведь по схеме ЖСК в Петербурге продается каждая четвертая квартира.

Первые ласточки

В конце февраля банк ВТБ24 объявил о запуске ипотечной программы «Свобода выбора». Новая программа позволяет приобретать жилье в любой новостройке, вне зависимости от того, аккредитован объект в банке или нет. Кроме того, не требуется аккредитация и самих застройщиков.

В рамках программы процентные ставки после завершения строительства не отличаются от ставок для аккредитованных новостроек. Но на этапе строительства – выше на 3,5 процентного пункта. Также для минимизации рисков банк ограничивает максимальную сумму кредита – не более 2 млн руб.

Тем не менее эксперты отмечают, что новая ипотечная программа будет востребована. И в первую очередь заемщиками, которые хотят взять ипотечный кредит для приобретения квартиры в жилищно-строительном кооперативе.

Как уточняет начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, осваивать рынок ипотечных кредитов на жилье в ЖСК российская банковская система стала с конца 2007 года. Но развивать это направление помешал кризис.

И новый виток интереса банкиров к этому сегменту рынка начался лишь пять-шесть месяцев назад. «Около четверти объектов на первичном рынке Петербурга реализуются по схеме ЖСК, – отмечает Дмитрий Алексеев. – Банки на такой спрос не могут не реагировать».

Сегодня в данном сегменте уже работают банки «Санкт-Петербург», «Банкирский дом», «Балтика» и ряд других. Обычно жилищный кредит выдается под поручительство застройщика. Но возможен и вариант с договором залога имущественных прав.

Соответственно, «первопроходцы» «снимают сливки». «Ипотека на приобретение объектов по договорам паенакопления составляет около 20% в общей структуре выдач», – говорит глава дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Марина Гориловская.

Начинают осваивать ипотечное кредитование ЖСК и более крупные игроки. О новой программе ВТБ24 говорилось выше. Со своей стороны Сбербанк предлагает такую услугу не первый год. Но до недавнего времени кредитор требовал поручительство третьего лица, что резко снижало спрос. А теперь банк начал предлагать займы под залог пая.

На очереди DeltaCredit. «В данный момент мы не работаем с ЖСК, но проводим юридическую экспертизу возможности работы в данном сегменте первичного рынка недвижимости», – сообщила БН региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова.

Близки к решению работать с ЖСК и ряд других банков.

И, кстати, процентные ставки и требования по обязательному страхованию на объекты, реализуемые по схеме ЖСК и по 214-ФЗ, у большинства игроков не отличаются.

Есть проблемы?

Отсутствие наценки за повышенные риски руководитель группы ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar Елена Дятел объясняет тем, что петербургские застройщики прошли проверку временем. То есть работают на строительном рынке «без сбоев» длительное время.

Кроме того, как уточняет Дмитрий Алексеев, банк прежде всего проверяет при аккредитации сам объект, а не застройщика. «По какой схеме будут реализовываться квартиры – второй вопрос», – уточняет специалист.

Впрочем, часть банкиров продолжает относиться к ипотеке на ЖСК с настороженностью. «На сегодняшний день количество банков, предлагающих ипотеку на новостройки ЖСК, невелико по причине высокого уровня риска», – комментирует директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка Алексей Главатских.

По его мнению, схема реализации по ЖСК более удобна для застройщиков, чем для банков. Эта схема одновременно защищает права строителей и снижает их ответственность перед приобретателем жилья. В частности, по его словам, сроки завершения строительства строго не гарантируются, покупатель не застрахован от двойных продаж из-за отсутствия обязательной государственной регистрации договора.

Со своей стороны руководитель правового департамента О2 Development Надежда Хвощевская объясняет осторожность части банковского сообщества следующим образом. Во-первых, в самом касающемся ЖСК законодательстве достаточно много пробелов. Во-вторых, зачастую банковские ипотечные специалисты откровенно «плавают» в вопросах правового регулирования кооперативной деятельности.

При этом большинство юридических проблем вполне решаемо. Например, в новой редакции 214-ФЗ, которая вступит в силу с 1 января 2014 года, предусмотрен дополнительный способ обеспечения исполнения обязательств строительной компании, помимо залога и поручительства банка. Это страхование гражданской ответственности застройщика.

«Но ничто не мешает ЖСК уже сейчас использовать упомянутые способы обеспечения исполнения обязательств», – подсказывает Надежда Хвощевская.

Два сапога – пара

С осторожностью к схеме приобретения жилья в ЖСК с привлечением ипотечного кредита относятся и многие потенциальные заемщики. Прежде всего покупатели опасаются угрозы двойных продаж. Однако, по словам Надежды Хвощевской, если в кооперативе ведется ежедневно обновляемый реестр пайщиков, данная угроза исчезает.

Да и в целом риск двойных продаж остался в прошлом. Такой риск существовал в «лихие годы», когда застройщики не беспокоились за свою репутацию.

Тем не менее общественные симпатии прочно остаются на стороне схемы приобретения жилья по 214-ФЗ.

«Компании, реализующие квартиры через договор долевого участия – по 214-ФЗ, – позиционируют данную схему продажи как самую надежную, – говорит Надежда Хвощевская.

– При этом они умалчивают, что указанная схема по существу защищает покупателя только при покупке квартиры на самом раннем этапе, гарантируя лишь наличие пакета документов для строительства».

По словам юриста, когда уже собран полный пакет необходимых для строительства документов, на передний план выходят совершенно другие риски, от которых схема 214-ФЗ никак не защищает. Есть риск, что строительство дома не будет завершено. Что дом не будет принят в эксплуатацию. Могут возникнуть проблемы с документами на этапе строительства, и последовать запрет строительства органами власти.

А в случае банкротства застройщика либо расторжения договора появляется угроза невозврата денег.

Не страхует 214-ФЗ и от мошеннических действий со стороны застройщика – к примеру, от ускоренной продажи преимущественной части квартир и вывода денег из компании.

Наконец, если по ходу строительства у застройщика возникнут проблемы с документацией, то дольщик рискует остаться без свидетельства о собственности.

И, как резюмирует директор правового департамента аудиторской фирмы «Консалт» Егор Савин, любая стройка – дело рискованное.

В итоге, по мнению Надежды Хвощевской, риски по обеим схемам приобретения жилья почти одинаковы. Соответственно, для покупателя не имеет большой разницы, берет он ипотеку на жилье, приобретаемое по 214-ФЗ, или на ЖСК. Проще говоря, давая ипотечный кредит на ЖСК, банк рискует не более, чем если дает ипотеку на «долевку».

С этим мнением можно не соглашаться. Но в любом случае число дающих ипотечные кредиты на ЖСК банков будет расти. То есть для заемщиков будет увеличиваться возможность выбора.

Игорь Чубаха

Источник: https://VseNovostroyki.ru/articles/1140/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.