Ипотечный кооператив

Содержание

Стоит ли выбирать ипотечный кооператив для покупки квартиры?

Ипотечный кооператив

Ипотечный кооператив – это определенное объединение людей, физических лиц – предпринимателей и юридических лиц, целью которого является осуществление ипотечного кредитования и повышение уровня доступности жилья среди обычного населения.

Такой кооператив создается с определённой целью.

И далее мы расскажем кратко о том, какие преимущества такого объединения, какие риски есть для самого заемщика и как можно получить жилье, не соответствуя тем критериям, которые выдвигаются при ипотечном кредитовании банком.

Проблемы с банками при оформлении ипотеки

Итак, для чего необходим  такой кооператив, ведь на данный момент не составляет особого труда взять жилищный кредит в банке. Именно так думает большинство граждан чисто теоретически, но когда дело доходит до практики, сталкиваются с большим количеством проблем.

Проблемы, с которыми обычно сталкиваются потенциальные заемщики в банке следующие:

  • Большой процент первоначального взноса. Практически процент первоначального взноса составляет 10-25%. Если сравнивать данную часть со стоимостью жилья, то не у каждой среднестатистической семьи могут найтись такие  средства;
  • Для того, чтобы взять заем, необходимо соответствовать ряду критериев банка. Соответственно, не все могут удовлетворить запросы финансового учреждения. У кого-то низка заработная плата, кто-то не имеет официального места работы и т.д.;
  • Наличие плохой кредитной истории. Это также очень частая  и основная причина отказа. Для оформления жилищного кредита необходимо иметь идеальную кредитную историю по любому кредиту, оформленного ранее.

Именно по этим причинам 9 из 10 кредитов по ипотечным заявкам не выдаются. То есть потенциально заемщику могут дать положительный ответ, но на этапе уже оформления и подписания возникнут трудности. И что делать в таком случае, ведь все хотят улучшить свои жилищные условия и приобрести собственную квартиру? В таком случае одним из альтернативных вариантов может стать ипотечный кооператив.

Функции кооператива

Хочется отметить сразу, что жилищный кооператив – это обычная практика в странах Европы и Америки, где таким способом покупаются в собственность около 80% всей недвижимости на рынке. В России же такой процент меньше и составляет всего лишь 15-20%. Но и это есть хорошо, поскольку еще десятилетие назад такой показатель и того был меньше.

Ипотечный кооператив – это вполне законное объединение, с помощью которого можно приобрести заветные квадратные метры. Это регламентировано Жилищным Кодексом, в частности ст. 214. 

Как работает кооператив: любой желающий обращается в данную организацию с просьбой стать участником такого вот объединения. Пишется заявление от руки в произвольной форме, где указывается цель таких действий.

После чего данное заявление рассматривается Советом директоров, аппаратом управления и т.д., и  принимается решение о принятии нового члена или дается ему мотивированный отказ.

После чего человек становится новым участником кооператива и в соответствие с подписанным договором вносит ежемесячные платежи в той сумме, которая указана соглашением.

При этом если мы рассматриваем именно ипотечный кооператив – это своего рода накопительный вид объединения, когда участник может приобрести свою недвижимость только после того, как накопит определенную часть/долю от стоимости жилья или фиксированный размер средств (в каждом кооперативе могут быть свои требования).

Но помимо накопительного, может быть еще и строительный вид кооператива. При таком виде объединения люди совместными усилиями направляют все свои средства на строительство собственного жилья и после его окончания в равных от капитала долях становятся собственниками.

Почему именно ипотечный кооператив

Самый главный вопрос, который волнует  большинство: почему кооператив, а не банк? Здесь все просто. Фактически стать участником такого объединения может любой, вне зависимости от занимаемой должности, социального положения, достатка и т.д.

Здесь не нужен огромный пакет документов, в том числе и справка о доходах, никто не проверяет кредитную историю и т.д. как правило, в кооперативы принимают всех желающих.

Поверьте, их не так много, что связано со страхом обычного населения отдавать средства без страховки их вернуть.

Правилами объединения каждый человек, вступивший в такой кооператив, должен внести определенную часть стоимости жилья, например, 30-40%. Когда потенциальный заемщик достигает такой сумму, то тогда он может претендовать на кредит.

Размер ежемесячных платежей не фиксированный, то есть, если возникли трудности с внесением средств, то тогда никаких санкций к человеку не применяется. Он просто погашает так, как ему удобно. Ведь все зависит от него: чем быстрее он наберет сумму, то тем быстрее сможет вселиться в новое жилье.

Как правило, процент по ипотеке в таких кооперативах ниже, чем в банке. Он составляет 5-6%. Именно поэтому многие молодые люди, семьи с детьми достаточно охотно входят в кооперативы.

По закону, такое объединение будет иметь юридический статус и действовать на легальных условиях только тогда, когда в него будет входить более 50 человек. Но на данный момент, таких кредиторов не много, поскольку люди бояться высоких рисков. И это оправданно.

Может случиться так, что через 3-4 года кооператив закроется, а внесенные средства людям не вернутся. И не всегда это будет мошенничеством, ведь надо из каких-то средств финансировать кредитование и тех людей, которые уже внесли некую часть средств.

Поэтому, скорее всего, вложенные деньги новых членов объединения будут направлены на кредитование старых участников. И всегда будет риск того, что до Вас очередь не дойдет. Но тот, кто не рискует, тот, как все знают – не пьет шампанского.

Источник: https://lgotarf.ru/bank/article/chto-takoe-ipotechnyj-kooperativ

Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы | Ипотека онлайн

Ипотечный кооператив

70% Россиян хотят улучшить жилищные условия. Но, к сожалению, не все граждане обладают достаточной суммой для покупки нового жилья.

Тогда встает дилемма, в какую организацию обратиться? Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы обоих вариантов. Ипотечное жилье доступно не всем. Нужны деньги на первоначальный взнос. Альтернатива — жилищные накопительные кооперативы.

К этому варианту прибегают, если нет больших накоплений. Оба способа приобретения квартиры отличаются друг от друга.

Как купить квартиру через жилищный кооператив?

Для начала нужно стать членом этой добровольной структуры. Коллективная деятельность имеет одну направленность — получение жилья. В организации действует устав. В нем отражены все договорные моменты.

Внимание!!! Чтобы вступить в жилищные кооперативы в России, вам должно исполниться 16 лет.

Получить право собственности на жилплощадь можно только после погашения взносов. Деятельность кооператива прописана в Жилищном кодексе (11 глава). Члены сообщества могут реконструировать, приобретать и содержать многоквартирный объект.

Отсюда выходит формула. Участвовать в проекте может не менее 5 граждан. Максимальный состав объединения не должен превышать количество квартир в жилом доме.

Некоторая категория граждан имеет первостепенное право зачисления в кооператив:

  • малоимущие слои населения;
  • лица, признанные нуждающимися в жилплощади.

Как вступить в кооператив?

  • Вы подаете заявление, которое рассматривается в течение месяца;
  • оплачиваете вступительный взнос;
  • оформляется протокол, где указывается порядок внесения добровольных отчислений.

Правила оформления квартиры в собственность

  • Право регистрируется в реестре;
  • сдается документ, где указано, что вы оплатили все взносы;
  • к списку подаваемых документов относится устав;
  • конечная информация отражается в протоколе.

Жилищный кооператив или ипотека?

Оценим риски участия в программе кооператива:

  • Ответственность за дом, реконструкцию и содержание ложится на плечи объединения. Например, неверный расчет может привести к тому, что паевых взносов окажется недостаточно для возведения объекта. Итог — потребуются дополнительные средства, а значит, членские взносы.
  • Несвоевременное внесение взносов. Соответственно, затянутся сроки строительства. Сомнительная альтернатива ипотеке. Так же это отразится на ситуации с подрядчиками. Это дополнительные растраты.
  • Массовый выход участников из кооператива. Организаторам придется возвращать средства. А это урезает финансовую возможность для дальнейшего строительства. Жилье придется долго ждать, пока кооператив не пополнится новыми лицами.

Жилищный кооператив альтернатива ипотеке, вы пользуетесь жильем, уплачивая взносы.

Покупка квартиры через жилищный кооператив или ипотеку

Сравним плюсы и минусы.

  1. Годовой процент ниже в кооперативе. Если брать средние данные, то от 1 до 4%. В банке показатель стоит на отметке в 11 — 13 % годовых.
  2. Ипотечный займ включает большой список документации. Вы должны предоставить справки о заработной плате, составе семьи. У вас должна быть прописка в городе, поручители, бумаги на другую недвижимость. В кооперативе вы показываете паспорт и трудовую.
  3. Взнос в кооператив исчисляется 3 — 6%. Но помимо этого вы платите паевой (2 — 3% от суммы кредита) и членский взнос. В случае с ипотекой проводится единовременный платеж — 20 — 30% от стоимости жилья. Периодичность выплат устанавливает в банк. В кооперативе вопрос обсуждается на собрании ЖК.
  4. Покупатель не может въехать в жилье, не выплатив взносов на 50% от стоимости квартиры. В варианте с ипотекой это можно сделать сразу после завершения сделки. Квартира тут же переходит в собственность. В кооперативе придется подождать, пока вы не выплатите полную стоимость.
  5. Оплата и в том, и в другом случае проводится ежемесячными отчислениями в кредитную организацию.

Вывод: Граждане идут в кооперативы за низкими процентами и удобными программами кредитования. Вы согласовываете сумму взноса и график погашения, исходя из возможностей. В этом варианте ниже первоначальный платеж и нет огромного портфеля документов. Первый взнос, кстати, тоже можно оплатить материнским капиталом, использовать субсидии.

Что говорят отзывы о жилищных накопительных кооперативах?

Мнения расходятся, так как покупатели, заключающие договора участия в долевом строительстве жилья по ФЗ — 214-ФЗ в приоритете, что касается судебных исков. Даже если расторгнуть сделку и обратиться в вышестоящую инстанцию, не факт, что вернут деньги. Потому что в фонде кооператива их нет.

Не действует закон о защите прав потребителей, если объекты строятся жилищным накопительным кооперативом по 215-ФЗ. Договор с кооперативом не фигурирует в Российском госреестре, то есть не регистрируется в Росреестре, следовательно, мошенничество и двойные продажи имеют место.

Люди жалуются на небольшой выбор квартир, что к концу строительства остаются неприглядные варианты.

Краткий список плюсов приобретения квартиры через жилищный накопительный кооператив

  • Не нужна справка 2НДФЛ и положительная кредитная история. В случае с ипотекой — это необходимо;
  • Сумма взноса колеблется от 10 до 20 тысяч;
  • Низкие проценты больше похожие на рассрочку через жилищный кооператив;
  • Сумма расходов не превалирует над порогом в 50%.

Краткий список минусов

  • Если вы внесете 50%, нужно ждать несколько лет. Это прописано в договоре. Взяв ипотечный кредит, вы заезжаете сразу в новую квартиру;
  • просрочка взносов карается штрафами и риском исключения из структуры;
  • ежегодные взносы не возвращаются, если ЖНК ликвидируют или вы его самостоятельно покинете;
  • продолжая пункт выше… кооператив может обанкротиться;
  • договора не имеют государственной регистрации;
  • если вышли досрочно из кооператива, заплатите неустойку;
  • жилплощадь принадлежит ЖНК до погашения последнего взноса;
  • отстоять права в суде — проблематично.

Надеемся, в статье вы нашли ответы на все вопросы о жилищных кооперативах в России. Они альтернатива ипотеке или нет?

Оцените автора (1 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/zhilishhnyj-kooperativ-ili-ipoteka-plyusy-i-minusy.html

Ипотека в банке или рассрочка в жилищном кооперативе

Ипотечный кооператив

Оказалось что дополнительные расходы при покупке все-таки будут. Но если сравнивать с банковской ипотекой, то рассрочка от “Бест Вей” в несколько раз выгоднее.

По информации консультанта, переплата за любую квартиру по цене выше полутора миллионов рублей составит всего 472 тысячи рублей. И за мой таунхаус – доплата точно такая же. При банковской ипотеке суммы получаются значительно больше. К переплате на процентах нужно добавить расходы на оценку объекта и страхование.

Приведу точные цифры для сравнения. Объект покупки – квартира по цене 2 миллиона рублей на вторичном рынке. Максимальный срок рассрочки в кооперативе “Бест Вей” составляет 10 лет, поэтому посчитаем все расходы за 10 лет.

Переплата при покупке В ИПОТЕКУ – классическая схема через банк

  • Оценка квартиры – от 3 000 рублей;
  • Госпошлина за регистрацию права собственности – 2000 рублей;
  • Страхование – от 10 тысяч рублей за 1 год. Страховка зависит от многих факторов, мы возьмем ориентировочную сумму. Сумма может оказаться значительно выше. За 10 лет ипотеки страхование составит порядка 70 000 рублей;
  • Переплата процентов за 10 лет без досрочного погашения – 995 387 рублей.

ИТОГО дополнительных расходов: 995 462 рублей.

Ежемесячный платеж по ипотеке составит 22 466 рублей. Для получения ипотеки нужно подтвердить доход семьи от 47 500 рублей.

“Цена входа” в ипотеку:

  • Первоначальный взнос от 15% – 300 000 рублей. Квартиру от застройщика можно купить с первоначальным взносом 10% или даже без накоплений. На вторичном рынке минимальный размер накоплений – 15%.
  • Оценка квартиры – от 3 000 рублей;
  • Госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей;
  • Страхование – от 10 000 рублей за 1 год
  • Услуги риелтора (по желанию покупателя) – 50 000 руб.

ИТОГО сумма платежей перед покупкой квартиры: 365 000 рублей (в том числе 300 000 рублей в счет цены квартиры, 65 000 рублей – сопроводительные расходы).

Если банк откажется кредитовать объект, покупатель потеряет 3000 рублей, потраченные на отчет об оценке квартиры.

А вот когда покупатель теряет источник дохода и перестает платить, то он рискует испортить кредитную историю и потерять все – страховки, уплаченные проценты, квартиру.

Поправить дело может своевременная продажа квартиры по рыночной цене – это позволит выручить максимальную сумму денег, вернуть долг банку и, скорее всего, часть средств останется в распоряжении заемщика (за счет первоначального взноса и части уплаченных ежемесячных взносов).

Это рекомендация от опытных риелторов – когда нет возможности платить ипотеку и не удается снизить ежемесячный платеж по договоренности с банком, то лучше квартиру продать и выручить максимум денег, а не дожидаться пока банк ее отнимет и продаст по минимальной цене, чтобы только размер задолженности компенсировать. Банки не препятствуют самостоятельной продаже заемщиком ипотечной квартиры, главное сделать это своевременно.

Расходы и переплата при покупке в кооперативе “Бест Вей”

  • Вступительный взнос – 2040 евро или 150 000 рублей;
  • Ежемесячный членский взнос – 2000 рублей в месяц, 240 000 рублей за 10 лет;
  • Услуги юриста за одобрение квартиры и сопровождение сделки – 60 000 рублей;
  • Госпошлина за регистрацию права собственности – 22 000 рублей.

ИТОГО размер переплаты: 472 000 руб.

Каждый месяц нужно будет вносить по 12 880 рублей. Подтверждать доход не нужно.

В дальнейшем при благоприятном стечении обстоятельств нужно будет потратить еще 2 000 рублей, но это будут уже приятные мелочи. Расскажу подробности дальше по тексту.

“Цена входа” при покупке через жилищный кооператив “Бест Вей”

  • Вступительный взнос 150 000 рублей (2040 евро);
  • Первоначальный взнос 35% от цены квартиры – 700 000 рублей;
  • Юридическая экспертиза 60 000 рублей;
  • Госпошлина за регистрацию права собственности 22 000 рублей;
  • Госпошлина за обременение объекта 22 000 рублей.

ИТОГО платежей перед покупкой квартиры: 954 000 рублей (в том числе 700 000 рублей в счет цены квартиры, а 254 000 рублей – сопроводительные расходы).

За эти деньги клиент кооператива получает лояльное отношение – не имеют значения величина ежемесячного дохода, кредитная история, возраст, гражданство, наличие судимостей, отсутствие официального дохода и поручителей.

При отрицательном результате юридической экспертизы клиент жилищного кооператива “Бест Вей” ничего не теряет. Кроме времени на поиск и выбор нового варианта для покупки.

Когда покупатель теряет источник дохода и прекращает платить взносы за квартиру, он теряет квартиру, вступительный взнос 150 000 рублей, уплаченные ежемесячные членские взносы, цену юридической экспертизы и госпошлины. Получается сумма порядка 400-450 тысяч рублей. Деньги, уплаченные в счет цены квартиры, возвращаются в срок до 2 месяцев.

Кстати, именно из средств вступительных взносов финансируется и работа кооператива, и зарплаты штатных сотрудников, и выплаты сетевикам, которые привлекают новых членов кооператива.

Если сравнивать переплату при ипотеке с рассрочкой в “Бест Вей”, то рассрочка получается значительно выгоднее. Особенно когда покупаешь дорогую квартиру. Но лично меня пугает высокая цена входа и очень большие риски.

Дальше напишу что именно я считаю рисками в рассрочке от “Бест Вей”. Читайте продолжение на нашем канале.

Подписывайтесь на наш канал, пригодится!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/karta_novostroek/ipoteka-v-banke-ili-rassrochka-v-jiliscnom-kooperative-best-vei-sravnenie-uslovii-i-cen-5d84782e9c94465af4ba85a8

Почему не стоит вступать в Потребительский Ипотечный Кооператив (ПИК)?

Ипотечный кооператив

Не так давно в России появились «Потребительские Ипотечные Кооперативы» (ПИК) – некоммерческие организации в форме потребительского кооператива, организованного как добровольное объединение граждан, основной деятельностью которого является решение жилищного вопроса, особенно остро стоящего в настоящее время.

На первый взгляд идея ПИК показалась куда более интересной по сравнению с ипотекой, после чего многие поспешили вложить в туда свои деньги. Но вот только далеко не для всех инвесторов такое вложение оказалось удачным. Например, в течение последних месяцев только в одной столице в отношении нескольких руководителей ПИК были возбуждены уголовные дела.

По мнению следствия, деньги участников кооперативов оседали на счетах подставных фирм.

Естественно, ни о каком вселении в новую квартиру для самих участников речи не идет. Как говорится, обманули! В свою очередь руководители еще существующих ПИК заявляют, что это всего лишь частные случай, являющиеся исключением из правила.

Давайте разберемся, действительно ли это было исключением?

Предпосылки появления ПИК?
Классическая схема работы жилищно-накопительных кооперативов со времен СССР нисколько не изменилась. На принципе передачи жилья в собственность пайщика после внесения последним первого взноса до сих пор основывается деятельность многих кооперативов.

Так почему же в течение последних двух лет начали активно создаваться именно Потребительские Ипотечные Кооперативы (ПИК)? Все дело в законе 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах», согласно которому все кооперативы, привлекающие деньги населения, еще до 1 марта 2006 года должны были либо перерегистрироваться в ЖНК, регулируемые государством в лице Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), или же прекратить работу с частными инвесторами.В результате, большинство лиц, которые напрямую связанны с продажей квартир через кооперативы, по многим причинам не захотели подпадать под регулирование указанного выше закона и сделались Потребительскими Ипотечными Кооперативами.Все дело в том, что одним из преимуществ ПИК (есть много других аналогичных названий ПК – потребительский кооператив, ЖК – жилищный кооператив, ИСК – ипотечный социальный кооператив, и др.) по сравнению с ЖНК является то, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность своему пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос. ПИК же предоставляет иные возможности своим пайщикам, которым сразу дают квартиру в собственность и оформляют на нее залог – ипотеку. Стоит обратить внимание читателей на то, что такие возможности прописаны на бумаге, то есть они гипотетически предполагаются, но это не означает, что фактически исполняются и являются обязательными.

Как отмечает Олег Сухов, генеральный директор «Первого Столичного Юридического Центра», вышеупомянутый Закон 215-ФЗ, к сожалению, не устанавливает правил, в соответствии с которыми вся деятельность кооперативов (принцип работы которых направлен на привлечение денежных средств с граждан для покупки и переоформления жилых помещений) регулируется только данным законом. А это означает, что любая организация, по своей сфере и деятельности напоминающая жилищно-накопительный кооператив, может иметь любое другое название, определять для себя совершенно не регулируемый законом Устав, заключать договоры с пайщиками, которые не имеют законной подосновы, то есть, проще говоря, вести деятельность, не регулируемую законом. По опыту скажу, что любой, кто сталкивался с Уставами ПИК, ПК, ЖК, ИСК другими аналогичными кооперативами, а так же с договорами, которые они предлагают заключать своим пайщикам, знает, что условия заключения таких договоров очень не выгодны для пайщиков, и наоборот, «бесценны» для собственников и руководителей кооперативов. Недаром, юристы стараются не связываться с такими кооперативами, так как отсудить у них внесенные пайщиком денежные средства или квартиру практически невозможно.

Что общего между ПИК и пирамидой?Cтоит отметить, что любой ПИК аналогичен деятельности всем известной пирамиды. Схема очень проста, например, первый член вносит первоначальные 50% от стоимости желаемого жилья. За ним поступает взнос от следующего, то есть второго члена.

Далее первый член кооператива получает ссуду за счет первоначального взноса второго члена, в свою очередь второй член за счет третьего, и так далее. Все это может продолжаться до определенного момента, пока не произойдет крах.

Кстати, именно поэтому 215-й закон, под который не попадает деятельность ПИК, ограничивает число членов жилищного кооператива: минимум – до 50, максимум до 5000 пайщиков.

В общем, ПИК будет существовать до тех пор, пока сумма поступающих взносов будет превышать или равна сумме выдаваемых ссуд в течение всего периода реинвестирования или возврата ссуды участниками кооператива. Как показывает практика, средняя продолжительность деятельности кооперативов, составляет примерно 3 – 5 лет.

Более того, даже в эти недолгие годы ПИКи вынуждены постоянно менять свое местонахождения, персонал, уставные документы, и как результат – название кооператива.

О системе работы ПИК, рассказывает Олег Сухов, генеральный директор «Первого Столичного Юридического Центра»:- «Все начинается с вступления в «ПИК» для чего достаточно всего лишь предъявить паспорт и внести от 20 % стоимости желаемого жилья. Причем такую стоимость пайщик может определить самостоятельно.

И это один из первых примеров, когда действия ПИКа напоминают деятельность близкую к мошенничеству. Почему?Представим себе, будущий пайщик обращается в кооператив и имеет желание приобрести квартиру, не ориентируясь в стоимости недвижимости на рынке жилья.

Ему предлагают внести установленный процент и самостоятельно определить любую цену за любую по своим характеристикам квартиру, которую он хочет приобрести. Более того, будущему пайщику кооператив гарантирует, что риэлторы кооператива будут подыскивать ему такую недвижимость.

Заканчиваются такие обещания тем, что риэлторы в итоге разводят руками, говоря о том, что по такой стоимости невозможно подобрать даже четверть предполагаемой квартиры, а пайщику приходится либо соглашаться на вариант, который ему никак не подходит либо доплачивать значительную сумму денег в несколько раз превышающую первоначальный взнос.

Стоит отметить, что внесение первоначального (паевого) взноса – это далеко не все затраты, которые несет пайщик.Добавим к первоначальному (паевому) взносу вступительный взнос, который может доходить до 5 – 7 % от паевого взноса, ежегодный взнос – от 1% до 3%, расходы на риэлтора, составляющие 5% от стоимости предполагаемой квартиры, а также страховую премию – 1% – 1,5%.

Практикуются и иные расходы при вступлении в кооператив. В итоге набегает очень кругленькая сумма. Стоит отметить, что в случае выхода из кооператива, пайщик вправе претендовать только на возврат паевого взноса.

При этом, независимо от наличия или отсутствия вины кооператива за исполнение или неисполнение взятых на себя обязательств, пайщик лишен возможности возместить с ПИК причиненные ему убытки или взыскать неустойку.После внесения указанных паевых, вступительных и иных взносов член ПИК ожидает получения ссуды.

Срок ее получения зависит от индивидуального рейтинга каждого члена ПИК и может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.

В таких, устанавливаемых ПИК условиях предоставления ссуды, и как результата приобретения квартиры, кроется еще один негативный момент, а именно, пайщик не имеет никакой возможности узнать или проверить, когда до него дойдет очередь на получение долгожданной ссуды.

На практике не раз встречались прецеденты, когда клиенты кооперативов годами не могли получить свои квартиры, несмотря на то, что надлежащим образом исполнили все свои обязательства, при этом квартиры получали никому не известные новые пайщики кооперативов. После получения ссуды член кооператива наконец-то покупает заветную квартиру или загородный дом.

Стоит отметить, что такого счастья дожидается не более двадцати процентов пайщиков кооператива.Многие дилетанты думают, что внеся 30% – 50% от стоимости квартиры, можно ее получить от ПИК. Это совсем не так. Руководство и сотрудники кооператива не занимаются благотворительностью, и деятельность их не связана с той, что преподается в средствах массовой информации.

Кооперативы не могут существовать на 3 – 5%, ту ставку, которую пайщик обязан оплачивать ежегодно в качестве ежегодного взноса.

В нашей стране кооперативы живут, можно сказать, очень даже не плохо, живут только за счет того, что имеют возможность использовать в долгосрочном временном промежутке денежные средства своих пайщиков с медленным и частичным их возвратом. Поясню, лишь 20% пайщиков получают свои квартиры. Что же происходит с остальными 80 %? А вот за счет них и имеет возможность безбедно жить ПИК, ПК или иной подобный кооператив. Именно эти 80%, в итоге не выдержав испытания временем или по иным причинам, приходят к решению о необходимости выхода из кооператива. Тут то и начинается еще более интересная ситуация, а именно, свои денежные средства пайщики вправе получать только небольшими частями, которые зависят от поступлений новых средств в ПИК, более того, данные поступления пайщики никак не могут контролировать, что ведет к тому, что достаточно небольшие вклады ПИК отдает своим клиентам многие годы. В итоге, получая обратно лишь часть внесенных в ПИК денег, которая составляет лишь его паевой взнос, пайщик обнаруживает, что данные денежные средства обесценились в несколько раз. Что же касается 20% пайщиков, то приобретенная ими через кооператив недвижимость становится собственностью ее члена, но есть одно но. На нее накладывается обременение, то есть квартира становится залогом потребительского ипотечного кооператива. Обременение может быть снято с недвижимости только при условии полного погашения ссуды. Если по каким-либо причинам заемщик становится неплатежеспособным, полученная им квартира продается и ему предоставляется менее комфортное жилье».

Ложные преимущества ПИККак известно, в жизни ничего не происходит просто так. Если следовать данной истине, то несложно догадаться, что участником такой загадочной организации как ПИК человек становится по причине ее многочисленных преимуществ, а именно:1. «Более дешёвые ссуды. По большому счёту деньги, выдаваемые из паевого фонда бесплатные.

Процент, который на них начисляется (членские взносы) составляет 3% идёт только на поддержание жизнедеятельности кооператива.2. Стать членом кооператива может любой гражданин имеющий паспорт и необходимую сумму в размере 30-50% от стоимости желаемой недвижимости.3. Кооперативы более гибко подходят к покупке недвижимости в отличие от банков.

Например, можно приобрести квартиру или загородный дом даже в регионах. Кроме того, некоторые кооперативы участвуют в альтернативных сделках по улучшению жилищных условий (продажа своей жилплощади с одновременной покупки другой).Кооперативы лояльно подходят к возврату ссуд. При досрочном возврате – никаких штрафов.

Затраты на страхование значительно меньше, нежели в ипотеке. Например, в кооперативе обязателен только один вид страховки, а при ипотечном кредите требуется комплексное страхование.» Именно на эти вышеперечисленные преимущества и клюют потенциальные жертвы, которые ни разу не сталкивались с ПИК в реальности.

Итак, как же все обстоит на самом деле?Первое, процент по кредиту действительно ниже, но в связи с тем, что он ниже, квартиру пайщик может фактически получить очень не скоро, а соответственно и жить в такой квартире он не имеет возможности, а это означает, что необходимое ему для проживания жилье, пайщик должен будет арендовать, то есть, оплачивать наем чужой квартиры.Если провести нехитрые математические расчеты, то окажется, что квартира, приобретенная под ипотеку, в которой собственник имеет возможность сразу поселиться и проживать, и квартира, за которую долгое время платится небольшой процент, но проживать в которой пайщик не имеет возможности десятилетиями и вынужден оплачивать съемное жилье, то выяснится, что, пожалуй, более высокий ипотечный процент по кредиту будет выгоднее.Второе, в настоящее время программы ипотечного кредитования достигли такого уровня, что практически каждый платежеспособный гражданин сможет взять кредит на покупку квартиры. Что касается неплатежеспособного населения, то, вступая в кооператив, неплатежеспособный пайщик просто не «потянет» приобретение квартиры, пусть даже и по предлагаемым льготным процентам.Третье, в настоящее время банки так же очень гибко подходят ко всем сделкам по приобретению недвижимости. Альтернативы, подготовка документов менее, чем за две недели, приобретение квартиры в любых регионах РФ – все это уже давно не в новинку работникам ипотечных отделов банков. Более того, купить, например, квартиру на первичном рынке недвижимости через ипотеку банка в настоящее время намного проще, чем через кооператив. Четвертое, что касается страхования, то размер его практически не отличается ни при получении ипотечного кредита, ни при приобретении квартиры, вступая в кооператив – от 1 до 2%.

Пятое, чем еще выгоднее ипотечный кредит, нежели приобретение квартиры через ПИК, особенно в нашем государстве. Высокая инфляция и быстро растущие цены на недвижимость приводят к тому, что лицо, приобретшее квартиру по ипотеки, фиксирует ее стоимость, а с каждым годом при фактическом повышении доходов населения, отдавать кредит становится все проще. В ПИК все наоборот, собственником пайщик станет, когда до него дойдет очередь, что может случится через несколько лет, а может даже несколько десятков лет. При этом ПИК не фиксирует размер стоимости желаемой пайщиком недвижимости.

Растут цены на квартиры, пайщик обязан доплачивать, цены «взлетают до небес» – пайщик вынужден выходить из рядов ПИК, так как, его средства уже не позволяют приобрести желаемую квартиру.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать неутешительный вывод, а именно, схемой, предлагаемой ПИК, скорее всего, воспользуются люди, которые по тем или иным причинам не могут воспользоваться ипотечным кредитом.

Это, например, заемщики, которые не в силах подтвердить свой доход или он слишком маленький, лица с плохой кредитной историей, одним словом, человек, который не вписывается в стандартные условия банков или просто человек, который на всем любит экономить, порой даже себе во вред, именно эти категории людей являются заложниками своей слабости или глупости, и, попадая в хитрые ловушки кооперативов, теряют последнее.

В заключении о подозрительном поведении

Источник: http://www.ipoteka-rus.ru/16/447.html

Может ли кооператив заменить ипотеку?

Ипотечный кооператив

Становясь членом кооператива, вам не нужно платить высокую ставку по кредиту. Недостающую сумму денег вам предоставляет не банк, а другие участники организации. Насколько это выгодно?

Альтернативы ипотечных схем практиковались в России еще в XIX веке. В то время группа энтузиастов организовывала так называемый «кооператив», и своими силами выкупала или строила для каждого своего члена квартиру в определенном доме. Именно оттуда пошло такое понятие как «кооперативный дом», то есть тот, который построен на коллективные деньги.

Как правило, в дальнейшем кооператив брал на себя функции обслуживания дома – создавалась собственная жилконтора. Последние три десятилетия кооперативные дома сначала были весьма популярны, потом с приходом ипотеки интерес к такому виду получения жилья стал затухать.

И сегодня, когда ипотечные кредиты выглядят не совсем выгодными, некоторые начинают искать альтернативные способы рассрочки выплат по желанным квадратным метрам.

Одной из распространенных сегодня альтернатив ипотечному кредиту является жилищный накопительный кооператив (ЖНК).

Это некоммерческая организация, которая занимается сбором паевых взносов со своих членов и даёт возможность каждому из них купить жилое помещение. Зачастую это квартиры на вторичном рынке.

Расцвет появления в России жилищных накопительных кооперативов пришёлся в 2005 году, после принятия федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Схема ЖНК такова. Желающий получить квадратные метры вступает в ряды кооператива – для этого необходим только паспорт, вносит минимальный первоначальный взнос и берёт на себя обязательство вносить фиксированные ежемесячные паевые взносы, оговоренные для каждого ЖНК заранее.

Эти средства кооператив тратит на приобретение или строительство жилого помещения.

Также деньги уходят на страхование, содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг, обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов, уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

Когда общая сумма вложенных средств составит порядка 50% от стоимости жилья и завершится необходимый период накопления (минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья для себя.

Оставшиеся деньги он возвращает в течение 10-15 лет. Как только он полностью рассчитался с кооперативом, жилье переходит ему в собственность.

Квартира остаётся в собственности кооператива до того периода пока заёмщик не выплатит полную стоимость жилья.

Популярность ЖНК, по крайней мере, на два порядка ниже, чем у рынка ипотеки.

В условиях высокой инфляции величина необходимых для получения жилья взносов растёт на 20-30% в год, а риски, связанные с функционированием самих таких кооперативов, высоки.

Это, по сути, аналоги малых предприятий, контролировать которые государству сложнее, чем крупные банки, заинтересованные в установлении долгосрочных надёжных контактов с финансовыми властями.

Преимущества и недостатки

Несмотря ни на что, существует ряд преимуществ ЖНК перед ипотекой. Прежде всего, это низкие проценты по заёмным средствам. Ставка по рублёвому кредиту в кооперативе составляет 5-7% годовых против 12-19% в коммерческих банках. Также значительно дешевле вам обойдутся дополнительные расходы при получении займа.

Например, первоначальный взнос в банке – это 15-20% от стоимости квартиры, а в ЖНК вам требуется внести не более 15-20 тыс. рублей. Кроме того, при вступлении в кооператив вам не требуется собирать стопки документов на кредит и подтверждать свои доходы – этого по закону ЖНК не имеет права требовать. Есть ещё один приятный бонус.

У членов ЖНК есть возможность зачесть имеющееся жилье или, к примеру, жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив.

Из минусов ЖНК можно отметить ограниченный срок займа. Например, чтобы получить рассрочку на 10 лет необходимо выдержать период накопления в 6,5 года, на 15 лет – 10 лет и т.д.

Данное ограничение лишает членов получения нового жилья сразу, заплатив только часть его стоимости. В коммерческих банках срок выплаты кредита может достигать до 30 лет.

Кроме того, до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником жилья.

Риски и альтернативы

Коллективная ответственность за возможные убытки не позволяет предъявить претензии непосредственно к организаторам ЖНК, инфляционные и собственно финансовые риски не контролируются, при этом пайщиком.

Такая система работает при низком уровне инфляции, низких темпах роста цен на жилье и в условиях стабильной системы контроля инвестиционных рисков, выстроенной, к примеру, в Германии.

Но и там, риски ускорения инфляции, в ближайшие годы, вероятно, снизят привлекательность подобных структур.

Существуют и другие альтернативы ипотеке, например, кредитный потребительский кооператив граждан или потребительский кредит. Эксперты рекомендуют обратить внимание на безрисковые способы получения жилищных займов. Например, накопление средств на счёте в банке, инвестиции этих средств согласно своим знаниям и умениям в различные финансовые инструменты или в реальный бизнес.

Совет Сравни.ру: Если у вас нет возможности вступить в кооператив, то оформите ипотеку. Найти предложения с минимальной переплатой с помощью этого ипотечного калькулятора.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/kollektivnaja-ipoteka/

Что такое ипотечный кооператив и как оформляется ипотека в ЖСК

Ипотечный кооператив

Помимо долевого участия в строительстве, вторым законным способом приобрести квартиру на этапе возведения является вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Ипотечный кооператив позволяет получить требуемую сумму не в банке под достаточно высокий процент, а у других участников кооператива. Выдача подобных займов разрешена и прописана в российском законодательстве, однако здесь имеются масса нюансов и особенностей.

Разберем подробнее, что такое ипотечный кооператив, его достоинства и недостатки, а также целесообразность вступления в него.

Что это такое

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК) представляет собой некоммерческую организацию или объединение людей на добровольной основе, имеющих основной целью приобретение жилья.

Суть такого кооператива заключается в том, что его участники или пайщики получают квартиру в новостройке или на вторичном рынке жилья, на которую оформляется ипотека.

  Для вступления в него пайщик предоставляет российский паспорт, оплачивает первоначальный взнос и дает письменное обязательство вносить ежемесячно фиксированную сумму паевых взносов, которые устанавливаются для каждого индивидуально.

Размер минимального первоначального взноса обычно составляет минимум 20% от цены квартиры, однако по желанию будущего собственника им может быть внесена большая сумма.

Получаемые от пайщиков деньги кооператив расходует на текущее обслуживание здания и площадей общего пользования (ремонт, содержание, оплату ЖКХ-услуг и т.д.

), а также на ведение строительных и отделочных работ в случае с первичным рынком недвижимости.

По истечении определенного периода времени (от 2-х лет) и накоплении минимум 50% от цены жилья участник ПИК получает необходимую сумму на покупку квартиры из общего фонда. Оставшуюся часть он должен будет вернуть в срок не позднее 10-15 лет.

Для этого с ПИК заключается договор об ипотеке, где прописываются все условия, права и обязанности сторон.

Процентные ставки будут минимальными – обычно они составляют несколько процентов, которые в денежном эквиваленте расходуются на поддержание деятельности кооператива и оплату необходимых расходов.

Как только участник ПИК полностью погасит свой долг перед кооперативом квартира перейдет в его собственность и обременение будет снято.

Особую популярность ПИК имели в 2005-2006 годах. Сейчас же такая форма покупки квартир не так распространена по сравнению с ипотекой.

Плюсы и минусы участия

Прежде чем принять окончательное решение о покупке недвижимости через кооператив следует крайне внимательно изучить законодательство, деятельность конкретного ПИК и ознакомиться с плюсами и минусами данного варианта.

Начнем с достоинств:

  1. Низкая процентная ставка за использование заемных средств по сравнению с ипотечными кредитами (как правило, 2-3% годовых).

Сумма, добавляемая к уже накопленным паевым взносам для покупки квартиры, берется из общего фонда, создаваемого всеми пайщиками. По своей сути – это бесплатные деньги.

Однако для покрытия текущих расходов кооператива участник заплатит несколько процентов от стоимости жилья.

Но даже в этом случае величина годовой ставки будет существенно ниже среднерыночного значения по ипотеке в российских банках.

  1. Минимальный пакет документов и лояльное отношение к потенциальному заемщику.

Для того, чтобы стать членом ПИК, будущий пайщик должен предоставить только паспорт гражданина России и оплатить требуемый взнос. Никакого подтверждения дохода, занятости и предоставления многочисленных справок и дополнительных документов не потребуется. Также к статусу клиента, его кредитной истории и иным критериям не предъявляются никакие требования, которые имеют место быть в банках.

  1. Свобода в выборе конкретного объекта жилья для покупки.

Если кредитные организации довольно серьезно подходят к оценке и анализу приобретаемо квартиры, проверяются наличие аккредитации у объекта, документы застройщика, то кооператив здесь имеет возможность выбора.

  1. Лояльное отношению к участнику ПИК в случае задержки оплаты очередного взноса.

Штрафные санкции конечно могут применяться, но в любом случае они будут мягче по сравнению с банковскими мерами, которые сразу после образования просрочки применяют максимальный спектр мер по побуждению заемщику внести платеж.

  1. Относительно невысокие затраты, возникающие в процессе оформления ипотечного займа и залога.

Банки после одобрения кредитной заявки обяжут клиента оформить договор комплексного страхования, а на этапе рассмотрения заявления – предоставить профессиональный отчет об оценке недвижимости (в случае со сделкой на вторичном рынке жилья). Все это требует дополнительных затрат со стороны потенциального заемщика. В случае же с кооперативом страховка не всегда обязательна, а оценка и вовсе не потребуется.

Несмотря на перечисленные плюсы, ПИК имеет и существенные минусы. Среди них:

  1. Ограничение срока возврата займа.

Если банки сегодня предоставляют кредиты со сроком погашения до 30 лет, то возврат средств для пайщиков обычно не превышает 10-15 лет.

  1. Увеличение текущих затрат на строительство объекта в процессе накопления и возврата задолженности.

Безусловно, строительство дома не может завершиться за месяц, и иногда этот срок растягивается не на один год.

Вполне естественно, что за это время могут подорожать стройматериалы, стоимость работ и оказания услуг. Все это повлечен дополнительные издержки и итоговая цена жилья может серьезно увеличиться.

Оплачивать такие расходы должны будут все участники кооператива в соответствии с заключенным договором.

  1. Отсутствие четкого законодательного регулирования деятельности ипотечного кооператива.

Принятый в 2004 году 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» не распространяется на потребительские ипотечные кооперативы, деятельность которых много шире классического ЖСК.

Это порождает множество случаев, когда образованные в виде кооперативов объединения утверждают не регулируемый законом Устав, заключают с пайщиками незаконные договоры, то есть занимаются по своей сути незаконной деятельностью.

Заключаемые ими договоры имеют крайне выгодный подтекст для руководства кооператива и, наоборот, невыгодный для самих пайщиков. Крайне много сложностей возникает у юристов при попытке доказать правоту участника ПИК.

  1. Затянутость сроков получения квартиры.

Многие новички наивно предполагают, что после внесения первоначального взноса, им выдадут оставшуюся часть в виде займа и дадут квартиру. На практике все намного сложнее. Все зависит от темпов и размеров оплаты взносов остальными участниками, а также от рейтинга пайщика. Срок ожидания может достигать от одного месяцев до нескольких лет.

  1. Сложность выходы из кооператива.

В случае возникновения у пайщика желания или острой необходимости выйти из членства ипотечного кооператива, сделать это быстро не получится. Заключаемый с участниками договор, как правило, предусматривает постепенный возврат внесенных денежных средств, а именно маленькими частями. Практика показывает, что даже небольшие взносы возвращаются годами.

Почему не стоит вступать

Среди грамотных юристов распространенным является мнение, что потребительский ипотечный кооператив – не что иное, как разновидность пирамиды. Взносы одних пайщиков и выдача ссуд другим могут продолжаться до известного момента – когда такая конструкция рухнет.

Попросту не останется денег для исполнения обязательств. 215-ФЗ ограничивает максимальное число участников кооператива – их должно быть не больше 15-ти. Но так как данный вид кооператива не попадает под действие этого закона, то численность пайщиков может быть любой.

В целом ПИК предоставляет его организаторам массу возможностей для мошенничества и обмана участников. Доказать что-либо в досудебном или судебном порядке будет очень проблематично, а в некоторых случаях и вовсе невозможно.

Ипотека ЖСК

Некоторые российские банки готовы выдавать ипотечные займы для участников жилищно-строительных кооперативов в качестве альтернативе ДДУ. Однако и к объекту, и к фирме-застройщику предъявляются ужесточенные требования, а именно проводится тщательная юридическая экспертиза по всем направлениям и глубокий анализ результатов деятельности застройщика.

https://www.youtube.com/watch?v=IKDCvHP60jE

Данный вид ипотеки является высоко-рискованным, поэтому дополнительно, скорее всего, будет затребовано поручительство третьего лица. Стандартная ипотека в банках на паи не оформляется, поэтому существует альтернативная ипотека на ЖСК в следующем формате:

  • Завуалированный потребительский кредит на срок до 10 лет под ставку 14-15% годовых;
  • Кредит под залог недвижимости или другого имущества;
  • Займ от застройщика.

В целом, получение ипотеки для участников жилищных и ипотечных кооперативов сопровождается множеством рисков и потенциальных негативных последствий. Чтобы их избежать, крайне важно заранее изучить всю информацию о данном варианте приобретения жилья, ознакомиться со сведениями о кооперативе, включая оценку репутации и отзывы реальных пайщиков, и ключевыми условиями договора.

Также вам должно быть интересно, узнать про другие альтернативные способы приобретения недвижимости, например, про ипотеку под залог имеющегося жилья.

По всем сложным моментам вам всегда готов подсказать наш ипотечный юрист. Запись на бесплатную консультацию у нас на сайте.

Источник: https://ipotekaved.ru/alternativa/ipotechnyj-kooperativ.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.