Эксклюзивный контракт

Как заключить эксклюзивный договор на продажу квартиры

Эксклюзивный контракт

Как заключить эксклюзивный договор риэлтору с клиентом-собственником, почему часто продавец квартиры отказывается подписывать соглашение, работа с возражениями, как уговорить хозяина собственности на эксклюзив.

Мы уже с вами рассматривали вопрос, как риэлтору заключить соглашение с продавцом квартиры, сегодня подробнее об эксклюзиве.

Из опыта: как риэлтору заключить договор с продавцом квартиры

Сложнее всего работа с возражениями, т.е. уговорить продавца на эксклюзив, однако само понятие «уговоры» — невыгодное положение агента по недвижимости, т.к. вы в просящей позиции, которую следует исключить сразу, т.к она вызывает отторжение, неприязнь и жалость. Вы же не милостыню пришли уговаривать вам дать, а предложить услугу!

Как профи, оказываете собственнику квалифицированную услугу, соответственно, должно быть УТП (уникальное торговое предложение), как и у любого товара или услуги, которое покажет (докажет) ценность того, что вы даете.

Цель эксклюзива — найти покупателя жилплощади по указанной цене и сроки. В этом случае только один риэлтор (это вы) работает с продавцом, а если покупатель обращается к собственнику напрямую, то хозяин переадресует его к вам, путем передачи номера вашего телефона, либо адреса офиса.

Первое и основное возражение продавца: зачем мне один риэлтор, если чем больше агентов, тем быстрее продастся квартира?!
В небольших городах такой порядок реализации объекта недвижимости имеет место быть, однако в Москве и С-Петербурге жилье попадает в базы риэлторских агентств только при подписании эксклюзивного соглашения.

Узнайте, как риэлтору отвечать на возражения

Способы работы с возражением «зачем заключать эксклюзивный договор»:

  • квартира не попадет в общую агентскую базу недвижимости;
  • масса нерезультативных звонков будет одолевать продавца минимум 2 недели и это будут, в основном, маклеры. Придется по 100 раз объяснять одно и тоже, но результатом будут только просмотры квартиры посредниками или «туристами», поэтому проще поделиться информацией с одним агентом и пусть он занимается своей работой;
  • рассказать свою схему работы. Например, что используете не только распространенные Интернет-площадки и доски объявлений, а рассылку, базу агентства, подписчиков в профилях своих страничек в соцсетях, итого более 30-40 источников потенциальных клиентов;
  • назовите конкретную цифру, которое ваша риэлторская контора расходует ежемесячно на рекламу продаваемых объектов недвижимости. Понятно, что это общая цифра, но в нее попадают только квартиры, с хозяевами которых заключен эксклюзив;
  • старая добрая расклейка объявлений, которой вы занимаетесь, чтобы найти клиентов тоже может вам помочь! Расскажите о средней стоимости этой услуги у местных фирм и что вы делаете ее регулярно для ваших продавцов и покупателей, а это еще один канал привлечения потенциальных покупателей;
  • если реализуемое жилье пустует, сообщите, что для того, чтобы быстрее его продать придется подстраиваться под покупателя и показывать или рано утром или поздно вечером, что не всегда удобно собственнику, а вы спокойно сможете выручить его в этом случае;
  • выяснение казусных нюансов, которыми можете заняться только вы, т.к. имеется богатый опыт в организации сделок. Например, вовремя выяснить у покупателей, что они не могут приобрести квартиру по ипотеке, уже на этапе звонка или вселиться в нее сразу после покупки, т.к собственник хочет еще месяц в ней пожить, т.к. делает ремонт в другой только купленной квартире и тд.;
  • агенты, которые будут работать по продаже объекта собственника не будут заинтересованы в защите его интересов и вряд ли дадут толковые советы, проконсультируют, как надо делать, а как нет. Если с вами собственник заключит эксклюзивный контракт, то может рассчитывать не только на бесплатную консультацию, но самое важное — защиту его интересов на всех этапах сделки по продаже квартиры;
  • сообщите, что большинство покупателей интересуются у вас, заключен ли с собственником эксклюзивный договор, потому что только тогда они готовы внести аванс и поверить в информацию о юридической «чистоте» жилья;
  • разъясните собственнику, что после подписания вы становитесь его работником, а он «директором» с предлагающимися последствиями, т.е. отчетностью, обязанностями и т.д.;
  • эксклюзивный договор дает право хозяину жилища спрашивать агента 24 часа в сутки любые вопросы не только по ходу продажи, но и оформления сделки, нюансах, обычаях и правилах рынка недвижимости, особенности оформления бумаг и т.д.;
  • разрешая множеству маклеров предлагать свой объект собственник может потерять в цене, т.к. риэлторы начнут снижать стоимость его объекта и приводить покупателей по заведомо сниженной цене, а если заключить эксклюзив, то цену можно держать;
  • без контракта любой из маклеров не станет выкладываться по реализации жилья на 100%, т.к. нет гарантии получения комиссии, т.е. нет стимула для быстрого нахождения покупателя, а у вас он будет, если подпишите бумаги;
  • вы опытный в своем деле человек и знаете какие вопросы задавать приходящим и звонящим по объявлению, знаете, как выявить «туристов», заведомо неготовых покупать или пришедших снижать цену покупателей и т.д., и весь этот опыт и умения будут работать на продавца;
  • покупатели, которые ищут квартиры в вашем районе так или иначе проходят через меня, поэтому если вам надо продать квартиру, заключайте контракт со мной;

Не забывайте при озвучивании аргумента добавлять «.. в случае заключения эксклюзивного договора».

Чего нельзя говорить, заключить эксклюзивный договор

  • не снижайте значимость заключаемого эксклюзивного контракта, не превращайте документ в формальность, потому что в этом случае собственник убеждается, что нет острой необходимости его подписывать, с другой стороны подтверждает мнение о том, что сама риэлторская фирма в вашем лице пренебрежительно относится к документам, а значит и выполнению своих обязанностей, указанных в соглашении.

Все перечисленные выше рекомендации по работе с возражениями не помогут заключить сотрудничество на продажу квартиры, если вы не отработаете их на практике.

Раз за разом, приезжая на просмотр, выявляя потребности, строя диалоги, задавая наводящие вопросы, отрабатывая свою индивидуальную схему работы с продавцами квартир!

Не думайте, что вам будет легко, т.к. чаще всего хозяин жилища уже настроен против того, чтобы иметь какие-либо отношения с посредниками, хотя работу без договора он не исключает.

Всему виной средства массовой информации, общение на форумах, где выливают ушаты негатива в отношении непрофессиональных маклеров, хотя в это же время при сложных сделках редко кто обходится без помощи маклера. Но об этом молчат, потому что в России не принято хвалить и оставлять положительные отзывы.

Из практики: вопросы риелтора продавцу квартиры

Схема заключения эксклюзивного договора

  1. Консультация по стоимости объекта недвижимости, временные и финансовые затраты на продажу жилища, рекомендации, советы, продажа себя, как эксперта;
  2. Предложение заключить сотрудничество, аргументация, выражений в цифрах финансовой, временной и иной выгоды для хозяина;
  3. В случае однозначного отказа, откладываете беседу на некоторое время, если колеблется, то аргументируете да получения согласия, если согласен, то берете реквизиты, необходимые для составления и подписания бумаг и назначаете встречу в офисе риэлторской компании.

Можно ли заключить эксклюзивный договор по телефону?
В своей практике я ни разу не был свидетелем того, чтобы риелтор смог заключить эксклюзивный договор по телефону, просто разговаривая с собственником, не лицом к лицу. Это не работает!

Так же более опытные коллеги, проработавшие на рынке недвижимости по 15 лет ни разу не сталкивались с подобным в своей практике и дружно смеялись в ответ на подобный вопрос.

Поэтому, если кто-то будет уверять вас, что подобное возможно, значит, это очередной способ продать вам «волшебную» таблетку, которая не работает! Этаких «супер-гуру» просто посылать лесом или проходить мимо, чтобы не тратить свое драгоценное время и деньги на оплату неработающих тренингов.

Как риэлтору продать эксклюзивный договор

Выбор в пользу подобного варианта партнерского взаимодействия с риэлторским агентством позволяет получить:

  • Представительство интересов исключительно клиента для реализации его недвижимости по максимальной цене;
  • Имея 6% комиссии с суммы выручки, мы стремимся максимально быстро и дорого продать объект;
  • Полное совпадение ценовых интересов привлеченного риэлтора с пожеланиями собственников жилья;
  • Эксклюзивные условия сотрудничества не предусматривают внесения клиентом предоплаты;
  • Объединение всех контактов в руках единого посредника при переговорах позволяет рассчитывать на максимум эффекта;
  • Выделение персонального менеджера, беспокоящего заказчика исключительно в установленные им сроки;
  • Все общение с иными посредниками и потенциальными покупателями осуществляется без вовлечения владельца;
  • Включение жилплощади в специализированные информационные базы риэлторских сетей;
  • Создаются условия для предельно полного рекламного сопровождения выставленного на продажу лота;
  • Только наличие подобного соглашения обеспечивает торговлю на повышение цены при изначально допущенной ошибке в ценообразовании;
  • Отсутствие дополнительных комиссионных с приобретателя оказывает на него положительный психологический эффект;
  • Работа ведется с собственными базами данных, соседями и иными заинтересованными лицами, проявляющими реальный интерес к выставленному лоту;
  • Обеспечение предельного уровня конфиденциальности в работе и безопасности предстоящей сделки;
  • Клиент получает большую уверенность в надежности предложения, если видит наличие эксклюзивного соглашения хозяина с проверенным посредником;
  • Представленный для продажи лот оказывается в числе приоритетных, получающих наибольшее внимание специалистов;
  • Переговорный процесс оказывается полностью в руках профессиональных специалистов, обладающих необходимым практическим опытом убеждения;
  • Оказание услуги предусматривает ориентацию всей деятельности исключительно на Ваши интересы, а не стремление учесть потребности обеих сторон.

Сегодня вы узнали, как заключить эксклюзивный договор на продажу квартиры обработав возражение «зачем мне заключать соглашение» или «я не работаю с одним риэлтором», познакомились со списком аргументов, узнали, почему нельзя заключить контракт по телефону.

Источник: https://MainSeller.ru/kak-zaklyuchit-eksklyuzivnyy-dogovor-prodazhu-kvartiry.html

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Эксклюзивный контракт
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Договоры в недвижимости и строительстве » Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Как правило, термин «эксклюзив» обозначает нечто особенное и индивидуальное. Однако, на рынке недвижимости эксклюзивный договор – это не прихоть избранных, а естественное и даже необходимое условие работы агентства недвижимости.

Эксклюзивным называют договор, согласно которому агентство недвижимости имеет преимущественное право на продажу конкретного объекта недвижимости (квартиры, дома, офиса, земельного участка), а собственник недвижимости принимает на себя обязательство не наделять другое агентство недвижимости представительским статусом на тот же объект и отказывается в пользу агентства от самостоятельной уступки прав на недвижимость.

Другими словами, агентство недвижимости в лице риэлтора обязуется выполнить все необходимые действия, направленные на продажу объекта недвижимости, а собственник недвижимости обязуется сохранить эксклюзивное право продажи риэлтора и оплатить услугу.

Официально, как правило, документ называется строго: «Договор на оказание услуг по продаже недвижимости». Однако, слово «эксклюзивный», которое фактически не используется в юридической практике, плотно вошло в обиход риэлтерских компаний.

Предметом договора может выступать любая недвижимость, которая находится в собственности продавца.

Сторонами эксклюзивного договора на продажу недвижимости являются:

  • заказчик – продавец недвижимого имущества;
  • исполнитель – агентство недвижимости в лице риэлтора.

Характерной чертой договора является его возмездность, соответственно, стоимость услуг относится к числу существенных условий сделки.

Возмездность означает, необходимость уплаты стороне, предоставляющей услуги по эксклюзивному договору, определенной соглашением денежной суммы.

Обычно, цена в таком соглашении определяется агентством недвижимости в зависимости от стоимости объекта, его ликвидности, сложности оформления документов и других условий.

Как правило, эксклюзивный договор не бессрочен. В его условиях предусмотрены конкретные сроки, в которое агентство обязуется продать недвижимость. Если срок договора истек, а недвижимое имущество не было реализовано агентством недвижимости, то договор возможно продлить, если обе стороны согласны на дальнейшее сотрудничество.

Перечень услуг, предоставляемых агентством недвижимости, носит договорный характер и может быть изменен соглашением сторон. Как правило к ним относятся:

  • консультирование по любым вопросам, связанным с продажей объекта недвижимости;
  • правовая экспертиза документов на недвижимость;
  • размещение рекламы;
  • поиск покупателя;
  • организация и проведение переговоров между покупателем и продавцом, согласование сроков и порядка оплаты, документальное закрепление достигнутых договоренностей;
  • подготовка документов для сделки с объектом недвижимости (при условии наличия соответствующей доверенности) или содействие в их сборе.

Правовая природа эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор в настоящее время занимает значительное место в системе обязательственных отношений, однако, с правовой точки зрения остается неурегулированным действующим законодательством.

Определяя правовую природу эксклюзивного договора, следует отметить, что такой вид гражданско-правового договора неизвестен гражданскому законодательству, поэтому его можно отнести к непоименованным договорам.

Отсутствие правового регулирования эксклюзивного договора порождает необходимость принятия нормативного правового акта «О риэлтерской деятельности в РФ», в нормах которого должны быть четко определены понятие договора и требования, предъявляемые к его сторонам.

Эксклюзивный договор относится к разновидности договора возмездного оказания услуг и обладает всеми присущими такому договору признаками.

Несмотря на то, что легальное определение эксклюзивного договора в действующем законодательстве отсутствует, исходя из приведенных выше положений, а также из особенностей предмета данного договора, определение сделки было сформировано на основе легального определения договора возмездного оказания услуг, в соответствии с которым исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, то есть определенные действия или деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

На основании изложенного, необходимо выделить признаки, определяющие правовую природу эксклюзивного договора, то есть обозначить юридические нюансы, позволяющие обособить данное соглашение от однородных договоров возмездного оказания услуг:

  1. Эксклюзивный договор относится к числу консенсуальных договоров, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям;
  2. Договор двусторонний, так как исполнение обязательств заказчика по оплате услуг обусловлено выполнением исполнителем своих обязательств по оказанию услуг;
  3. Эксклюзивный договор – возмездный, так как услуги предоставляются только за плату;
  4. Предмет договора составляют услуги, которые осуществляются при совершении гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на недвижимое имущество;
  5. Сторонами договора являются организация или гражданин-предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере купли-продажи недвижимости (агентство недвижимости), и собственник недвижимости – любой субъект права, приобретающий предоставляемые услуги для своих личных целей, которые не связаны с извлечением прибыли;
  6. Эксклюзивный договор является публичным договором, так как обладает присущими им признаками;
  7. Сделка считается заключенной, прежде всего, в интересах собственника недвижимости, так как совершается за его счет.

Риски эксклюзивного договора

Практически каждый гражданско-правовой договор имеет рисковый характер. Не является исключением и эксклюзивный договор на продажу недвижимости.

Несмотря на то, что агентство недвижимости гарантирует юридическую и экономическую безопасность сделки, существуют риски неисполнения эксклюзивного договора.

В первую очередь такой риск связан с выбором агентства по продаже недвижимости.

Не секрет, что на рынке недвижимости существует огромное количество мошенников, которые осуществляют фиктивную деятельность ради получения прибыли. Деятельность таких организаций основывается на хищении правоустанавливающих документов собственника и реализация недвижимости через подставных лиц. Разумеется, что такая деятельность находится вне закона и подлежит уголовному преследованию.

Помимо наличия на рынке недвижимости фиктивных фирм, риск связан с недобросовестностью исполнителя договора.

Заключение сделки по продаже квартиры зависит, в первую очередь, от активной деятельности исполнителя эксклюзивного договора.

Если исполнитель окажется недобросовестным и не будет оказывать никаких активных действий, то результата от такого эксклюзивного договора, в виде продажи квартиры, не последует.

Также, при заключении эксклюзивного договора с недобросовестным исполнителем, существуют и другие риски, например:

  • продажа недвижимости по заведомо низкой цене;
  • доступ к личной информации неограниченного круга лиц и, как следствие, возможность её использования мошенниками;
  • потеря покупателя, изъявившего желание на покупку недвижимости, из-за неактивных действий исполнителя и другие.

Кроме того, успех сделки будет зависеть напрямую от профессионализма и компетенции риэлтора, который будет представлять агентство недвижимости. Поэтому для собственника недвижимости важно не только правильно выбрать организацию, но и обратиться к компетентному специалисту.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

является ли заключение эксклюзивного договора нарушением закона, если собственник сам этого хочет?

Вадим31.05.2019 09:17

Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам, поскольку необходимо изучить текст конкретного договора, чтобы убедиться что его условия не нарушают закон. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы.

Скидка по промокоду МИП 9. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По с тоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.

ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html 

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович31.05.2019 10:59

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Федорова Любовь Петровна01.06.2019 08:00

Задать дополнительный вопрос

Был заключён эксклюзивный договор,сроком на три месяца,истекает 30 декабря. Никаких действий, показов,звонков,консультаций агенство не проводило,риэлтер молчит,не отвечает на звонки. Не даёт ссылок на рекламу,не обсуждает цену,чтобы быстрее продать. Как его не продлить автоматом,а забрать залоговый документ на собственность?

Анна24.12.2018 10:46

Добрый день!В соответствии со ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В договорах иногда бывают примерно такие формулировки: “В случае, если ни одна из сторон за 30 (тридцать) рабочих дней до окончания срока действия договора не заявит о его расторжении, действие договора автоматически пролонгируется на следующий год”.

 Рекомендую направить в агентство письмо, в котором указать, что договор Вами не продляется.
Примерный образец письма о расторжении договора можно посмотреть тут: http://iskiplus.ru/uvedomlenie-o-rastorzhenii-dogovora/

При возникновении сложностей, рекомендую обратиться в офис на консультацию к нашим специалистам.

Сайботалов Вадим Владимирович25.12.2018 17:49

Задать дополнительный вопрос

При необходимости «Юридическая группа «МИП» составит для Вас все документы, жалобы и заявления. Наш адрес: Москва, Старопименовский переулок, дом 18. Телефон для справок: +7 (499) 229-84-53Наши адвокаты и специалисты: advokat-malov.ru/stati/luchshie-advokatyi-moskvyi.htmlНаши контакты: advokat-malov.ru/kontakty.html

Федорова Любовь Петровна26.12.2018 14:43

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/dogovory-v-nedvizhimosti-i-stroitelstve/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti.html

Для чего нужен эксклюзивный договор?

Эксклюзивный контракт

Для чего нуженэксклюзивный договор? Такой вопрос задает абсолютное большинство собственников недвижимости, выбирая форму сотрудничества с риелтерскими компаниями. И проблема многих консультантов в данной сфере в том, что они не могут грамотно донести до клиента все выгоды, которые он получает от работы на эксклюзивных условиях.

Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate, рассказала порталу Move.ru о том, почему собственники в первую очередь должны настаивать на заключении эксклюзивного договора, и как агентства недвижимости работают такими объектами.

Многие собственники не хотят связывать себя эксклюзивными обязательствами, что противоречит главному принципу рынка – интересны в первую очередь те объекты, которые смогут принести наибольшую доходность.

Для этого необходимо проанализировать объект и его соотношение с рынком, выявить его плюсы и минусы и разработать стратегию продвижения, что требует привлечении специалистов разных направлений в компании.

Это не значит, что агентство откажется работать на не эксклюзивных условиях. Объект в любом случае занесут в базу и дадут в рекламу, но индивидуального продвижения на рынке не будет.

А именно это необходимо для процесса реализации объекта, особенно в случаях, когда продать нужно срочно. Поэтому если брокер настаивает на заключении эксклюзивного договора, он действует в первую очередь в интересах собственника.

Топ-5 в пользу заключения такого договора:

1. 100% отдача и гарантия результата
И собственник, и брокер преследуют одну цель – реализовать объект. Причем сделать это максимально быстро и на выгодных для обеих сторон условиях.

Эксклюзив – гарантия того, что брокер потратит намного больше усилий, времени и средств на работу именно с вашим объектом, а реклама приобретает организованный характер.

Эксклюзивное право продажи – это лучшая мотивация для риелтора, ведь он может быть уверен, что получит свое вознаграждение за работу.

2. Абсолютный приоритет
Вы и ваш объект в приоритете как в рекламе, так и на встречах и показах покупателям.

Вы можете быть уверены, что объект активно продвигается через разные рекламные каналы: всевозможные доски объявлений, прямые рассылки потенциальным клиентам, реклама в социальных сетях и с помощью наружной рекламы.

Практика показывает, что агентство всегда готово тратить намного больший рекламный бюджет на свои эксклюзивы. Увы, неэксклюзивные объекты идут по остаточному принципу.

3. И еще раз о продвижении
Странно, но факт: большое количество работающих с вашим объектом агентств вовсе не означает большое продвижение. И снова причина в заинтересованности брокера. Если объект находится в работе уже у 10 агентств, то никто не будет сосредотачивать всю свою рекламную деятельность на его продвижении, т.к. на рынке это уже имеет стихийный характер.

4. И о других агентствах
Эксклюзивный договор не означает, что другие агентства недвижимости не смогут заниматься вашим объектом.

Сегодня очень распространена практика кооперации между брокерами и агентствами в поиске покупателя. задача – выполнить свои обязательства перед клиентом, т.е. реализовать его недвижимость.

Если покупатель на ваше помещение есть в другом агентстве, брокер все равно найдет его.

5. Вы профессионал, и вы знаете, какой результат требовать
Эксклюзивный договор – это взаимные соглашения и обязательства. Да, вы вынуждены полностью довериться одному агентству и ждать своего покупателя или арендатора.

Но и брокер обязан предоставить конечный результат, который зафиксирован в договоре, иначе не получит свое вознаграждение. Поэтому вы вправе звонить 24/7, чтобы получить отчет о продвижении объекта.

Собственники думают, что эксклюзивное право продажи дает брокеру возможность расслабиться и спокойно ждать покупателя, не опасаясь конкурирующих агентств. Это совершенно не так! Для брокера эксклюзив – это не привилегия перед конкурентами, а большая ответственность перед клиентом.

Поэтому, если вам предлагают подписать эксклюзивный договор, то перед вами профессионал, кредо которого – быстрая работа на результат.

Конечно, право решать, подписывать эксклюзивный договор или нет, всегда остается за собственником недвижимости. А задача брокера лишь показать клиенту, какую выгоду он получит, согласившись на такие условия. Но здесь важно отметить, в работе важно – это создание доверительных отношений между продавцом и консультантом. Без взаимного доверия любые доводы будут бесполезны.

Источник: https://move.ru/blog/dlya_chego_nuzhen_eksklyuzivnyy_dogovor/

Статьи

Эксклюзивный контракт
16 Июля 2015

Собирая совершать сделку по отчуждению недвижимости (продаже), продавец желает найти наиболее подходящий выгодный для себя вариант и в кратчайшие сроки выйти на сделку. То есть – выставить свою недвижимость на продажу и быстро найти покупателей на выгодных для себя условиях.

Перед тем как выставить свой объект на продажу, в какие – либо Интернет-ресурсы, он стоит перед выбором: продавать недвижимость самому самостоятельно, обзвонить все агентства и выставить ее всем на продажу или же довериться одному единственному риелтору (агентству недвижимости), который вплотную займется продаваемым объектом?

Правильный ответ: это не альтернатива! Можно выставить на продажу и ждать покупателя, с позицией – пусть все продают, кто быстрей из риелторов продаст, тот и получит свои комиссионные, либо заключать с одним риелтором и знать, что объект он продаст именно в кратчайшие сроки, и с наиболее выгодной для продавца с ценой, освободив время от бессмысленных расспросов других агентств «продается ли еще ваш объект, какая на сегодняшний день цена, и почему так долго продаете и, если продается долгое время, то почему не скидываете цену, и заново идет целый рассказ про нюансы объекта, которые вас могут постигнуть при продаже и прочие ненужные, раздражающие собственников вопросы».

Конечно, выбор за продавцом! И все-таки если вы решились на договор, то должны понимать, что…

Нужно соблюдать правильную последовательность. Сначала – тщательно выбираем риелтора или компанию. Потом заключаем – эксклюзивный договор на продажу, приносим «клятву верности», в обмен на качество услуги!!!

Что из себя может представлять эксклюзивный договор, взвесим все плюсы и минусы данного договора.

Определение эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор – это договор преимущественного права работы агентства по продаже либо покупке недвижимости с конкретным клиентом. Договор несет в себе двустороннее обязательство: как со стороны клиента – заказчика, так и со стороны агентства – исполнителя.

Клиент всецело доверяет агентству, а его сотрудники обещают организовать и заниматься вопросом продажи или покупки недвижимости добросовестно, качественно и в срок, с максимальной юридической поддержкой, за определенную гарантированную оплату, т. е. за комиссионное вознаграждение конечного результата.

Агентство будет прилагать все усилия для успешного совершения сделки, т.к. в каждой деятельности предусматривается выгода – получить прибыль.

Важно понимать, что такой договор возможен только с одной компанией, иначе он не эксклюзивный.

Не стоит думать, что эксклюзивный договор – это дорогостоящее удовольствие, и при его заключении с агентством вы теряете деньги от предполагаемой суммы продажи объекта.

При его заключении комиссионное вознаграждение, как правило, находиться в обычных рамках агентства, согласно прейскуранту и юридического анализа работы с конкретным объектом недвижимости.

Продавец ничего не переплачивает, так как деньги платит покупатель, и комиссия всегда ставится сверх продаваемой суммы. Покупатель же, в свою очередь, всегда знает, что за услуги необходимо платить.

Продающий риелтор и уважающий свой труд специалист, всегда работает в основном, на эксклюзивных договорах, так как уверен, что его старания будут вознаграждены.

Условия подписания договора

1. Риелтору или агентству необходимо предоставить всю информацию по продаваемому объекту, то есть показать все правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности и основание приобретения), для того, чтобы установить, сколько собственников и как приобретался объект, данная процедура необходима для первичного анализа продаваемого объекта.

2. Специалист установит всю сложность организации по по продаже объекта, даст юридическую оценку по первичным документам, возможно, выясниться, что необходимо перед ней собрать некоторые документы: справки, согласия сособственников, приказы и свидетельства государственных учреждений и др.

3. Выявить потребности каждого из собственников, максимальное разъяснение технологии продажи и прохождение сделки.

4. Самое главное при заключении эксклюзивного договора определиться по срокам продажи. Срок продажи, как правило, составляет от 3-4 месяцев, реклама начинает работать после 4-ой недели.

Опытный специалист с высокой степенью точности определит и наверняка предложит сравнительный анализ ценообразования соседствующих объектов, а также их потребительский спрос. Срок реализации недвижимости еще зависит от ликвидности месторасположения объекта.

Задача клиента – продавца – продать по максимально возможной цене в разумный срок.

Задача риелтора – исполнителя, как помощника продавца, помочь продать недвижимость, сделать все возможное, чтобы именно цель продажи была достигнута в максимально короткие сроки, не по завышенной цене и также не по заниженной, чтобы клиент остался довольный.

5. Важно лично читать договор – в нем обязательно должны быть указанны конкретные сроки, пункт об автоматическом продлении срока действия, либо пункт, как расторгается договор: путем письменного заявления заказчика или по окончании срока договора без каких-либо заявлений.

Идея заключения возмездного договора на оказание риелторских услуг при продаже объекта недвижимости с продавцом не является новшеством на рынке недвижимости. На Западе вся недвижимость так и продается. Продавец приходит в агентство недвижимости, заключает договор на продажу и спокойно ждет результатов.

Агентство недвижимости выделяет специалиста, который лично отвечает за удачный исход продажи. При этом фирму можно не контролировать, ведь это в их интересах! Понятное дело, что каждый уважающий себя специалист будет усиленно заниматься реальными квартирами (объектами недвижимости).

В случае, когда собственник обращается во все агентства недвижимости города, данные о квартире фиксируются, и все, практически объектом никто не занимается. Агентство будет заниматься таким общим объектом, между делом, усилия работы агентов прямо пропорционально его вознаграждению.

И собственник, продающий свой объект недвижимости, должен понимать, что при выставлении объекта в общую базу собственников, продаст тот риелтор, кто больше скинет с цены продаваемого объекта. То есть клиент-продавец уже в минусе, и собственник получит на руки от продажи намного меньше, чем предполагал получить.

Чем больше конкурентов, тем меньше шансов агенту продать вашу недвижимость. Интереса к такому объекту у риелторов нет. Итог – время идет, квартира или любой другой объект недвижимости не продается, появляется нерешительность, продают «все», а результата никакого.

Поэтому, если продавец, желает продать за нормальную цену и в срок, то идет в агентство недвижимости, и его не пугает сила эксклюзивного договора.

Плюсы

1) Защита продавца от криминала и непрофессионализма

Давая информацию о продаже недвижимости в несколько агентств, продавцы рискуют стать жертвами мошенничества. Возможна утечка информации по вине одного из агентств, которые продают квартиру. Так же нередко под видом покупателей ходят квартирные воры, высматривают и строят свои криминальные планы. В дальнейшем, последствия малоприятные и концы, естественно не найти.

2) Защита экономических и правовых интересов продавца

Профессионализм и опыт сотрудников агентств гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, сильное давление на продавца, случайная ошибка, внезапно возникшие осложнения и нюансы могут испортить весь ход сделки.

В агентствах недвижимости прослеживается каждый шаг: от сбора пакета документов на продажу, презентации объекта, фиксация лиц, кто посещает квартиры до заключения договора купли-продажи, составлении договорных отношений между продавцом и покупателем, и до получения денег продавцом, и фактической передачи объекта покупателю. Фирма работает на клиента, и заинтересована в добропорядочной репутации.

3) Реальная оценка квартиры и сравнительный анализ покупательского спроса

Мало ли, сколько продавец хочет за продажу объекта, существует реальная оценка потребительского спроса на рынке недвижимости. Оценку квартиры, вообще, любого другого объекта, невозможно произвести, взглянув на нее или услышав ее описание по телефону.

Для того, чтобы установить «правильную» стоимость квартиры, профессиональный риелтор проделывает большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, спроса предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений в средствах массовых информаций

Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже их недвижимости, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех агентств. И даже при обращении в одну компанию, скоро о вашем желании продать объект недвижимости будут знать все риелторских агентства региона.

Отличие только в том, что весь входящий поток звонков по рекламе вашего объекта будет сфокусирован на одном специалисте, который может дать полную информацию, знать всю ситуацию по продаже, и общаться с реальными покупателями, уверенно и четко отвечать на все интересующие вопросы покупателя.

Поэтому не надо бегать по всем агентствам города.

4) Экономия времени

Объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию, в несколько агентств, продавец просто тратит свое драгоценное время. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою недвижимость на выгодных условиях.

5) Эффективная схема рекламы. Реклама за счет агентства

При заключении эксклюзивного договора, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой, охватывает максимальное количество информационных источников, выставляется на всех профессиональных изданиях по недвижимости, в электронных базах данных.

Тем более, что в последнее время, все продающие интернет-сайты работают на платной основе. Продавец экономит не только время, и вместе с тем, освобождает себя от лишних затрат. За продвижение рекламы вашего объекта недвижимости агентство возьмет комиссионное вознаграждение.

Реклама платиться авансом за счет агентства, зная, что эти расходы будут возмещены в качестве комиссионного вознаграждения.

6) Продавец получает возможность продать квартиру по максимально выгодной цене.

Выставляя свой объект недвижимости самостоятельно на продажу в Интернет-ресурсы, или обращаясь в несколько компаний, продавец думает, что будут работать над его продажей все агентства города. Дескать, где-нибудь да помогут, пускай поработают. Увы, скорее всего, эффект будет противоположен желаемому. Напрашивается вопрос: почему?

Во – первых, когда работают все, значит, не работает никто. Агенту, которому не гарантирована оплата, будет заниматься таким объектом лишь для вида, для сравнения с теми объектами, которые необходимо продать по договору. И объект без договора будет проигрышным вариантом при продаже.

Во – вторых, если покупателям выгодна конкуренция, то продавцу она совершенно не на руку.

Когда в рекламе появляется одна и та же квартира, то в результате получается, что продается десять (иногда и намного больше) одинаковых квартир, причем цены на сайтах сильно отличаются друг от друга.

Разумеется, покупатель будет обращать внимание именно на те из них, где цена ниже!!! Причем, продавец даже не подозревает, что цена намного занижена!!!

Кроме того, когда начинается игра в «перегонки» между агентами и в результате покупатель приобретает у того, у кого самая низкая цена.

Продавец, как правило, соглашается с такой суммой, потому что ему надо продать, хоть и в убыток себе.

Причем, на рынке недвижимости, обычно уступает именно продавец, а не посредник из своих комиссионных, так как покупатель за его работу знает, что надо платить.

Вывод: собственникам объектов недвижимости обращаться в разные компании совершенно не выгодно, хотя они этого часто не понимают.

И еще! Такие квартиры автоматически вызывают подозрение у потенциальных покупателей: почему в разных агентствах разная цена, возможно не в порядке с документами, либо она никому не нужна. Таким образом, объект недвижимости заранее становится в невыгодное положение. Подобная ситуация нервирует продавца и заставляет посредников давить на него с целью занижения цены.

Итог – собственник, который продает самостоятельно свой объект недвижимости, идет в сравнении как «ребенок из детского дома – хороший он, жалко его, однако, свои дети, дороже и ближе»!

В случае составления данного договора, покупатель уверен, что история данной квартиры тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше!

Минусы

Минус для продавца недвижимости состоит в том, что он отдает на продажу одной компании и работает только с одним риелтором, дав «клятву верности». Здесь самое главное, выбор агентства – это самое серьезное мероприятие.

Есть риск попасть в руки специалистов, которые не смогут отстоять интересы продавца на рынке, которым лишь бы продать и преднамеренно вводят в заблуждение продавцов и начинают скидывать цену. Более того, слабый риелтор, может все только испортить.

Доверяясь агенту необходимо убедиться, что перед вами высококлассный специалист, работающий в надежной компании.

Итог

Плюсы эксклюзивного договора «перевешивают» минусы.

Рынок недвижимости постоянно меняется, а честный и грамотный специалист по продаже недвижимости, обязательно сообщит об этом продавцу и будет использовать все изменения в пользу и в интересах продавца.

И неудивительно, что квартиры по эксклюзивному договору продаются гораздо быстрее и удачнее, чем обычные варианты – материальная заинтересованность творит чудеса.

Чаще всего, один добросовестный риелтор работает на все 100% лучше, чем несколько агентств вместе взятых. Проверено!!!

Если у вас возникли вопросы или долго не можете продать свою недвижимость – звоните по телефону 8 (4012) 90 20 84, 8 909 79 69 672. Наши специалисты оценят вашу ситуацию и дадут полезные советы.

Помогут вам продать или купить недвижимость быстро, качественно и в срок с высокой степенью юридического сопровождения сделок любой сложности. Ждем вас в нашем офисе: г. Калининград, ул.

генерала Соммера, дом 48

Источник: https://bkn39.ru/articles/exclusive-contract-the-pros-and-cons-when-selling-real-estate/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.