Два обременения на квартиру

Содержание

Что значит обременение на квартиру?

Два обременения на квартиру

Возникают ситуации, при которых собственник квартиры теряет право самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Такие ограничения наступают в результате определенных ситуаций.

Собственник теряет возможность свободно распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение. Но это не значит, что квартиру с обременением нельзя продать или купить.

Такая сделка возможна, но она таит в себе массу подводных камней, о которых лучше узнать заранее.

Что такое обременение на квартиру? Это своего рода форма ареста, налагаемая на имущество, в нашем случае, квартиру. В результате собственник теряет возможность свободно распоряжаться недвижимостью, выполняя любые действия на свое усмотрение.

Такие ограничения могут появиться как по инициативе владельца недвижимости, так и в обход его воли. Первый вариант развития событий происходит в результате самостоятельных действий собственника. Второй вариант возникает при вмешательстве третьей стороны, чаще всего банка.

Даже несмотря на имеющиеся обременения такую квартиру можно купить. Есть два пути, по которым может пойти продавец.

  • Обман. Продавец умышленно умалчивает об имеющихся на квартире обременениях. И, если покупатель окажется небдительным и не станет настаивать на проверке юридической чистоты, он вполне может лишиться и уплаченных за квартиру денег, и самой квартиры.
  • Информированное согласие покупателя. Продавцов, которые честно предупреждают своих покупателей об имеющихся обременениях, немало. Стоимость таких квартир может быть на порядок ниже рыночной, и если покупатель готов к длительным процедурам и сбору бумаг, он вполне может решиться на покупку обремененной собственности.

Возможные виды обременения

Какие бывают обременения? Разберем их более подробно.

Ипотека

Квартира с ипотечным обременением, что это значит? За последние годы этот вид обременений вышел в явные лидеры.

В случае покупки квартиры посредством банковского кредита, она поступает в залог банка, и находится там до тех пор, пока все финансовые выплаты по ней не будут произведены.

Такую квартиру без проблем можно продать до окончания срока ипотеки, но при условии, что покупатель терпелив и готов подождать чуть дольше обычного.

Вариантов такой продажи несколько:

  1. Покупатель переоформляет на себя действующее ипотечное соглашение и продолжает сам производить выплаты. Сумму выплаты сверх кредита продавец и покупатель обговаривают самостоятельно. После полной выплаты ипотеки обременение снимается.
  2. При покупке квартиры продавец, после получения денег от покупателя, полностью выплачивает оставшуюся часть долга. В этом случае все ограничения по квартире снимаются. Это самый распространенный вариант решения данной проблемы.

Арест

Под такой вид обременения недвижимость попадает в случае возникновения по ней спорных ситуаций. Арест накладывается на время разбирательств. Его может наложить суд, полиция, судебные приставы.

Этот вид обременения считается одним из самых сложных. Он накладывается, если есть необходимость привлечь владельца собственности к выполнению определенных обязательств, например, выплата скопившейся задолженности по кредитам, алиментам.

Если по истечении срока владелец недвижимости так и не нашел возможность решить возникшую проблему, квартира продается с аукциона, а вырученные средства идут на погашение долгов. Других возможностей снять данное обременение нет.

Рента

Собственник, в обмен на пожизненный уход за собой, подписывают обязательство о переходе квартиры другому лицу.

В этом случае в отношении квартиры возникает ограничение, ее нельзя продать или произвести с ней любые другие действия.

Обременение снимается только после смерти собственника. Все права на квартиру переходят тому, с кем был подписан данный договор ренты.

Это может быть любой человек или даже организация.

Такой вид ограничения наступает в результате передачи прав управления доверенному лицу. В этом случае снятие обременений наступает по истечении срока данного договора.

По факту такой вид обременений наступает крайне редко. Им пользуются в том случае, если собственник недвижимости не имеет возможности лично присматривать за квартирой.

Снять обременение доверительного управления можно расторгнув договор, при обоюдном согласии обеих сторон. В случае смерти собственника обременение также снимается.

Аренда

Собственник заключает договор аренды с третьими лицами, передавая им квартиру для проживания. Такой договор не мешает продаже недвижимости, но новый собственник сможет выселить арендаторов только после истечения срока договора.

Если договор аренды заключен на длительный срок или вовсе бессрочный, то новый собственник может перед покупкой потребовать расторжения данного договора аренды.

Опека (материнский капитал)

Такой вид обременения распространяется на недвижимость, приобретенную при помощи материнского капитала. В этом случае все собственники квартиры становятся равноценными владельцами, в том числе и дети.

Продать такую недвижимость можно только с разрешения органов опеки, либо пока дети не достигнут совершеннолетия.

Прописан несовершеннолетний ребенок

Что такое квартира с обременением несовершеннолетними детьми? Если в квартире прописан ребенок младше 18 лет – это всегда накладывает ограничения на действия с данной недвижимостью.

Прежде чем выписать ребенка, придется предоставить согласие на это от обоих родителей и разрешение из органов опеки.

При этом родителям необходимо предоставить документы на другое жилье, не уступающее по характеристикам первоначальному, для прописки ребенка.

В противном случае на продажу квартиры придет отказ.

Разрешение второго супруга

Квартира была приобретена в браке, она считается совместно нажитым имуществом. Ни один из супругов не сможет продать ее без нотариального согласия на это второй стороны.

Проблемы и риски обременения

Чтобы избежать в дальнейшем проблем, квартиру на предмет обременения нужно проверять еще в процессе подготовки документов на покупку квартиры.

Но многие покупатели пренебрегают этим простым правилом, кто-то по незнанию, кто-то из-за халатности.

В результате покупатель очень сильно рискует:

  • Договор купли-продажи может быть расторгнут, при этом возместить потраченные средства сложно. Скорее всего, придется обращаться в суд, где придется доказывать, что сделка сорвалась по вине продавца. И даже при положительном исходе не факт, что недобросовестный продавец возместит понесенный ущерб.
  • Увеличение расходов – такое неизбежно, если на квартире окажутся долги перед банком или другие неустойки.

Как проверить квартиру на обременение

Проверить, имеются на квартире какие-нибудь обременения, не так сложно. Для этого есть несколько возможностей.

Росреестр

Запрос в Росреестр – достаточно простой, но не самый надежный способ. Так информация на данном сервисе обновляется не так часто, как хотелось бы.

Как проверить обременение квартиры на сайте Росреестра? На официальной странице сайта в разделе «Физическим лицам» с правой стороны выбираем сервис «Проверка исполнения запроса (заявления)». После нажатия на нее в этой же колонке появится раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Проходим в него.

Теперь потребуется заполнить появившуюся форму. Как только все данные будут введены, нажмите на клавишу «Сформировать запрос».

Если при заполнении сервис не выдал вам указанного адреса, значит, сведения о данной недвижимости еще не внесены в ЕГРН.

Адрес появился, нажмите ниже раздел «Права и ограничения». Если по данному объекту недвижимости имеются какие-либо обременения, здесь вся эта информация появится. Если нужно получить более полную информацию по данной недвижимости с более актуальными данными, то лучше заказать выписку ЕГРП.

Выписку ЕГРП можно заказать здесь же на сайте Росреестра. Это, пожалуй, самый надежный способ проверки квартиры на предмет юридической чистоты. В данной бумаге будут указаны сведения даже по операциям, проводимым ранее.

При заказе справок учтите, срок их действия всего 30 дней. Если вы хотите наверняка получить «чистую» квартиру, заключайте договор купли-продажи не позже, чем через 1-3 дня после получения на руки выписки. Будьте готовы оплатить данную услугу. В 2021 году она стоит 250 рублей.

Сервисы для получения выписки ЕГРН и ЕГРП

Сеть интернет позволяет заказать необходимую выписку как в бумажном, так и в электронном виде не только на сайте Росреестра. Благо, сайтов, предоставляющих данную услугу, предостаточно.

Итак, как узнать есть ли обременение на квартиру через интернет при помощи онлайн-сервисов? В большинстве случаев алгоритм прост.

Заходим на главную страницу выбранного сайта, указываем, какую выписку желаем получить, и заполняем появившуюся форму. Прописываем адрес местонахождения объекта недвижимости.

Домовая книга или поквартирная карточка

Конечно, данных об ипотеке в данном документе не содержится, но сведения о прописанных получить вполне можно, в том числе узнать о наличие несовершеннолетних детей.

Желательно еще до начала сделки попросить собственника выписать детей в другое помещение, чтобы облегчить процесс оформления покупки квартиры.

Услуги риэлтерской конторы

Подобные организации охотно берутся провести все необходимые проверки, но учтите, они, скорее всего, воспользуются всеми теми же электронными ресурсами, но за большую стоимость. Подумайте, имеет ли смысл переплачивать сторонней организации за то, что вы можете сделать и без них.

Обращение в отдел архитектуры

Здесь можно получить дополнительную информацию о квартире. В частности, не состоит ли данный объект недвижимости в списках аварийного жилья, готовящегося к сносу. Законодательно все сделки с такой жилплощадью запрещены.

Как снять обременение после погашения

Для снятия обременения потребуется устранить причины, послужившие причиной их наложения:

  1. При обращении в банк. Это касается ипотечного долга на квартире. Снять такое обременение можно после полного его погашения. Получив из банка оригинал закладной, собственник должен обратиться в МФЦ, где нужно будет составить заявление на снятие имеющихся ограничений,
  2. В случае заключения договора аренды, доверительного управления и других подобных случаев, нужно внимательно изучать договор. В нем должно быть прописано данное действие. Если собственник умер, ограничения можно снять через Росреестр.
  3. В судебном порядке. Таким образом снимается ограничение, наступившее в результате ареста.
  4. Портал Госуслуги. Он дает довольно широкие возможности, в том числе подать заявление на снятие обременений с квартиры.

Какие документы необходимы для снятия с учета

Неважно, какой способ будет выбран в результате, но лучше заранее побеспокоиться и собрать необходимые для этого документы:

  • Паспорт владельца недвижимости;
  • Свидетельство на право собственности;
  • Договор купли-продажи;
  • Кредитный договор;
  • Закладная на имущество;
  • Банковская справка о закрытии кредитного счета и полном погашении имеющегося ипотечного займа.

Снятие обременений абсолютно бесплатно, а вот за внесение изменений в права собственности придется оплатить госпошлину.

Плюсы и минусы покупки квартиры с обременением

Если собственник не скрывает информацию об имеющихся обременениях типа ипотеки или ареста, то, скорее всего, стоимость такой квартиры будет на порядок ниже аналогичных.

Наличие несовершеннолетних детей не столь серьезное обременение и на стоимость никак не повлияет, а вот проблем при оформлении сделки может возникнуть предостаточно.

Но имеется существенный минус. У покупателя нет возможности сразу в полной мере вступить в права собственности. А если на эту же жилплощадь претендуют еще и третьи лица, то рисков не избежать.

Как купить квартиру с обременением

Если все же решились на покупку квартиры с обременением, действовать нужно в следующем порядке. Так как самым распространенным видом обременения является ипотека, рассмотрим на ее примере:

  • Поиск объекта недвижимости для покупки. Прежде чем соглашаться на все условия продавца не поленитесь потратить немного времени и «пройтись» по онлайн-сервисам для получения максимально полной информации об обременениях. Не надейтесь на добросовестность продавца.
  • Как только ситуация по квартире будет предельно ясной, можно приступать к переговорам с продавцом.
  • Заключение предварительного договора будущей сделки. Если вы не является специалистом в этих вопросах, лучше обратиться к опытным юристам и проконсультироваться по поводу правильности составления документа.
  • Сбор документов, подтверждающих обременения.
  • Передача денег за квартиру происходит в тот же день, что и подписание договора купли-продажи. Сначала вносится недостающая сумма для полного погашения ипотечного договора в банк.
  • Далее происходит регистрация договора на покупку квартиры в Росреестре.
  • После написания заявления с квартиры снимают все ограничения.
  • Только после получения новой справки об отсутствии обременений, происходит полная выплата денег за квартиру.
  • Теперь на правах полноценного хозяина новой квартиры можно заказывать новое свидетельство о собственности.

Заключение

Не стоит пугаться имеющихся на квартире обременений и ограничений. Продажа квартиры с обременением – обычное дело. Все ограничения легко снимаются, если понимать алгоритм действий и соблюдать его.

Если вы сами не знаете, как следует поступить, не пренебрегайте советами специалистов, обратитесь в агентство недвижимости.

Здесь вам помогут не только грамотно оформить такую сделку, но и подскажут, как и в каком порядке нужно собрать документы, чтобы не попасть впросак.

Источник: http://ipoteka-expert.com/chto-takoe-obremenenie-na-kvartiru/

Насколько страшны при покупке недвижимости залог, арест и другие обременения

Два обременения на квартиру

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт.

После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав.

Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Виды обременений

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

  1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
  2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
  3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
  4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
  5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать.

В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца.

Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком.

Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк.

В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности.

Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение.

Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа.

Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель.

Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке.

После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю.

Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости.

Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья.

Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор.

Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя.

Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто.

В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов.

Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку.

Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки.

Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене.

«Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода.

Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей.

Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания.

Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки.

Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами.

Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением.

Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость.

А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

Источник: https://mirndv.ru/blog/tonkosti-pokupki-nedvizhimosti-s-obremeneniem/

Как купить квартиру с обременением

Два обременения на квартиру

Рассказываем можно ли купить квартиру с обременением и как это проверить

Вы выбрали квартиру на вторичном рынке и уже решились ее покупать. Проверяете выписку из ЕГРН и видите во втором разделе графу «Обременение». Там указано, что квартира не выплачена до конца по ипотеки и есть обременение банка.

Что с этим делать и как покупать такую квартиру, рассказываем в нашей статье:

Если на квартиру накладывается обременение — это значит, что собственник квартиры не может сдать ее в аренду или продать без согласия еще одной из сторон. Этой третьей стороной может быть: государство, банк или другой собственник.

Самый просто и быстрый способ: заказать выписку из ЕГРН. Ее можно заказать у нас на сайте за 350 рублей https://rosreestr.net. Во втором разделе это выписки есть пункт «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Если на квартиру нет обременения — там будет указанно «не зарегистрировано». Но в действительности на квартиру может быть наложен завещательный отказ, который не будет указан в выписке.

Справка из ЕГРН.

Во втором разделе есть пункт «Ограничения прав». Он нам и нужен

Чтобы быть уверенным, что на квартиру нет обременения — попросите все документы на квартиру. Так вы определите нет ли других видом обременения, о которых мы расскажем ниже.

Часто можно встретить квартиры с ипотечным обременением. Это не значит, что это квартира в заложниках у банка: это частая практика из-за того, что на квартиры берут ипотеку. Главное: проверить нет ли задолжности продавца перед банком. Попросите продавца показать вам выписку из банка — в ней указываются все задолженности и пени продавца.

Как происходит покупка: вы с продавцом идет в банк и оформляете ипотеку на себя. Выплачиваете продавцу сумму ипотеки и если есть штрафы их тоже. Это оформляется в предварительном договоре купли-продажи.

После продавец получает закладную на квартиру и вместе с ней вы идете в Росреестр и регистрируете передачу прав собственности и убираете информацию об обременении квартиры.

В конце, передаете оставшуюся сумму денег продавцу и становитесь новым собственником.

Вы договорились с продавцом о покупке квартиры. Покупаете ее, оформляете все документы и въезжаете. Вы приходите на следующий день, а вас встречает семья с двумя детьми и говорят, что они снимают квартиру. Неловко вышло.

Чтобы проверить нет ли в вашей будущей квартире арендаторов — посмотрите выписку из ЕГРН. Если договор аренды заключен больше чем на год — там будет отметка об аренде квартиры. Если договор заключен меньше чем на год — отметки не будет.

Если вы все-таки встретились с арендаторами у вас есть два выхода: купить квартиру вместе с арендаторами и дождаться окончания договора найма или досрочно расторгнуть договор найма.

Важно: покупка квартиры и передача прав собственности автоматически не отменяет договор найма квартиры.

Если вы хотите досрочно расторгнуть договор найма — нужна будет расписка от арендатора. После этого, вы можете спокойной въезжать в квартиру и не опасаться, что там еще кто-то живет.

Этот способ самый сложный при покупке квартиры: часто договор ренты не вносится в базу Росреестра рентодателем квартиры. Если вам повезло и в выписке указано обременение в виде ренты — уточните про договор ренты у собственника.

Также уточните жив ли рентодатель и возможно ли переоформить договор. Часто, рентодателем выступает пожилой человек, в договоре с которым прописывается пожизненное проживание в квартире.

Чтобы права от рентодателя перешли к вам — нужно переоформить договор ренты с нотариально заверенного согласия рентодателя.

Если квартиру пытались приватизировать и зарегистрированный гражданин не участвовал в этом — он получает право пожизненного проживания в данной квартире. Проблема в том: в выписках не указываются эти данные как и договор ренты. Но здесь можно документально заверить выписку людей с таким правом.

Попросите у собственника выписку из Единого жилищного документа. В нем указываются прописанные и имеющие право пожизненного проживания собственники. В идеале, вам нужно добиться, чтобы люди выписались из квартиры в другое жилое помещение и указали это в выписке из ЕЖД.

Либо попросите обязательство выписать из квартиры всех собственников в кратчайший срок после покупки квартиры и заверьте это обязательство у нотариуса.

Выписка из ЕЖД

Иногда, квартира достается собственнику по завещанию от пожилых людей. Он получает право на проживание в квартире и может стать ее собственником. Это регулируется ст. 1137 ГК РФ.

Часто, после исполнения завещания собственник не торопится идти в Росреестр и менять данные. Поэтому в справке вы не увидите изменений по собственнику квартиру. Для этого попросите собственника показать копию завещания.

Там прописано до какого времени действует право на проживание в квартире. Либо прописан завещательный отказ на продажу квартиры.

Для начала выясните есть ли несовершеннолетние собственники квартиры. Если да — возможно квартиру купили на материнский капитал. Чтобы это выяснить попросите выписку из сертификата ПФР на материнский капитал. В ней будет указаны все данные.

Если в квартире есть несовершеннолетние собственники долей — понадобиться разрешение органов опеки и попечительства. Тогда сделка для вас будет безболезненной.

Часто, арест накладывается судом и перед тем, как покупать такую квартиру нужно погасить долг. Пока не будет погашен долг — продавать квартиру нельзя. Поэтому если вам предлагают купить квартиру в аресте — лучше отказаться.

Источник: https://rosreester.net/info/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-kakie-mogut-byt-problemy

Квартира с обременением: что это значит и чем грозит при покупке жилья

Два обременения на квартиру

Одна семья купила двухкомнатную квартиру в Москве. Продавец — молодая женщина Ольга, получившая столичную недвижимость в наследство от деда. Жилье находится в старом доме и нуждается в ремонте. Но главу семьи Сергея это не смутило, он все равно собирался делать ремонт, да и цена была невысокая.

Хозяйка «двушки» предупредила, что некоторое время назад она приютила знакомую, пустила ее жить и присматривать за квартирой. «Все равно там никто не живет, а ее жалко. Она там не прописана и знает, что жилье продается. Как только скажете — она сразу съедет с квартиры».

Когда Сергей осматривал квартиру, жилички в ней не было. А когда он о ней узнал, то не стал отказываться от сделки. Женщина не прописана, прав на жилплощадь не имеет — проблем не предвиделось. Семью вполне устраивали сама квартира, ее расположение и главное — цена.

Сергей попросил женщину съехать, но получил отказ. Оказалось, что пенсионерка имеет право проживания в квартире по завещанию прежнего собственника, дедушки Ольги. Этого бы не случилось, если бы Сергей проверил юридическую чистоту квартиры, то есть наличие обременения.

Рассказываем, что тaкoe oбpeмeнeниe на квартиру, в каких случаях оно накладывается, чем рискуют продавец и покупатель при продаже недвижимости с обременением.

Квартиру с обременением можно продать, если на нее не наложен арест. m.bsn.ru

Обременение недвижимости — что это?

Недвижимость с обременением — дом, квартира, участок или другой объект, на который наложены ограничения прав собственности. Ограничения появляются после получения другими людьми или государством права владения жильем.

Внимание! В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риэлторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной.

Собственник квартиры с обременением не вправе самостоятельно распоряжаться своей жилплощадью. То есть решение, к примеру, о продаже недвижимости будет согласовываться с другими лицами или с государственными органами. А иногда продажа просто невозможна.

Какие бывают обременения: виды и условия

Причины для обременения квартиры или дома могут быть разными: по решению суда, по воле собственника, по предъявлению акта, составленного уполномоченным органом, к примеру, органами опеки. 

Договор безвозмездного пользования

В 1991 году россияне получили право приватизировать свое жилье, находящееся в муниципальной собственности. Кто-то воспользовался возможностью, а кто-то отказался от приватизации в пользу другого человека, сохраняя право бессрочного пользования.

То есть такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания. Cнять с недвижимости обременение по договору безвозмездного пользования можно только после выписки жильца или его смерти.

Доверительное управление

Доверительное обременение на недвижимость налагается по желанию собственника на основании договора доверительного управления. Иными словами, вы приглашаете управляющего и передаете ему определенные права пользования квартирой, исключая права собственности.

К примеру, вас отправили за границу в длительную командировку. Чтобы ухаживать за квартирой, вы пригласили управляющего, которому передали право проживания на вашей жилплощади, поручили оплату коммунальных услуг и других расходов по содержанию квартиры.

Обременение недвижимости по договору доверительного управления наступает, когда начинает действовать соглашение. Договор оформляется у нотариуса. Снимается обременение, когда заканчивается срок договора или со смертью одной из сторон.

Квартира с несовершеннолетним

Несовершеннолетние собственники или просто прописанные в квартире уже являются обременением данной недвижимости. Государство ставит на первое место защиту детей, в том числе защиту их интересов в вопросах купли-продажи жилья.

Поэтому вы не сможете продать квартиру с несовершеннолетним, не выполнив определенные требования, установленные законом. А именно: после продажи недвижимости несовершеннолетний должен получить равное или лучшее по условиям жилье.

Иначе органы опеки и попечительства, контролирующие соблюдение прав ребенка, могут наложить запрет на сделку. Обременение снимается, если все требования выполнены и получены доказательства, что условия проживания несовершеннолетнего не ухудшились.  

Обременение с квартиры можно снять, если предоставить несовершенолетнему равное жилье. pvlida.by

Завещательный отказ

Завещательный отказ — обязательство наследников реализовать волю наследодателя, если он передает указанным лицам имущество в собственность. Обременение налагается на недвижимость, которую получат наследники, выполнив определенные условия по завещанию.

К примеру, вы получили в наследство от дяди «трешку» в столице. По завещанию дяди, его дальний родственник, не являясь наследником, получает право на пожизненное проживание в этой квартире.

То есть наследуемое вами жилье получает обременение в виде жильца, которого нельзя выселить. Он не потеряет право проживания даже в случае смены владельца недвижимости.

Сервитут

Понятие слова «сервитут» можно расшифровать как: «обременение на недвижимость, дающее право юридическому или физическому лицу частично распоряжаться имуществом другого человека». Обычно такое обременение получают земельные участки и расположенная на них недвижимость.

Например, к участку вашего соседа нет доступного подъезда, поэтому вам придется смириться с тем, что посторонние люди будут ходить к своему дому через вашу территорию. Может случиться, что госструктурам потребуется проложить через ваш участок какие-либо коммуникации.

Встречаются ситуации, когда сервитут налагается на квартиру. К примеру, двум собственникам принадлежат равные доли в двухкомнатной квартире с проходной комнатой. Жилец дальнего помещения не сможет попасть на свою жилплощадь, минуя комнату соседа.

Собственник квартиры с сервитутным обременением распоряжается своим имуществом в полной мере. Такую недвижимость можно сдать, подарить, продать. Но поскольку сервитут неотчуждаем, то есть его нельзя снять, то вместе с покупкой жилья новому владельцу перейдет и обременение.

Снять сервитут с недвижимости в большинстве случаев невозможно. adm-shr.ru

Все вышеперечисленные виды обременения должны быть зарегистрированы в Росреестре. Исключение составляют права пользования, проживания и регистрации. То есть наличие прописанных жильцов в квартире тоже можно считать обременением.

Внимание! Ограничение на продажу может быть наложено на недвижимость, признанную архитектурным памятником. Историческое наследие охраняется законом, поэтому чтобы продать такое жилье, собственник должен получить разрешение органов по охране памятников.

Какие еще виды обременения не регистрируются в Росреестре: где и как узнать

  • право коммерческой аренды, если договор аренды жилой недвижимости заключен на срок меньше года — расспросите соседей, посетите квартиру без предупреждения;
  • право на общее имущество, приобретенное в браке, если недвижимость оформлена на одного из супругов — запросите информацию в ЗАГСе;
  • право преимущественной покупки, когда доля в квартире продается без согласия других владельцев долей — попросите у продавца письменные отказы содольщиков.

При продаже квартиры стоит учесть, что эти права могут быть предъявлены в суде. В случае удовлетворения такого иска продавец может погрязнуть в судебной тяжбе, а покупатель останется и без квартиры, и без денег.

Как узнать, есть на квартире обременение или нет

Узнать, есть ли обременение на квартире, можно самостоятельно, не прибегая к услугам специалистов. Закажите выписку из ЕГРН в МФЦ, на сайтах Росреестра или Кадастровой палаты.

Выписку из ЕГРН можно получить, не выходя из дома. rosreester.net

В документе указано, кто собственник интересующей вас квартиры, какова доля в праве собственности, есть ли обременение, и т.д. Стоимость выписки варьируется от 250 до 1000 рублей, в зависимости от вида документа.

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности может быть рискованной как для покупателя, так и для продавца. Как для одной, так и для другой стороны признание сделки недействительной — это всегда потеря денег и времени.

Риски покупателя

Если вы решились купить недвижимость с обременением, то должны понимать, что наличие ограничений не даст вам распоряжаться своим имуществом полноценно.

Если сделка купли-продажи уже свершилась, то вам придется потратить дополнительные средства, чтобы попытаться снять обременение. К примеру, вернуть долги бывшего владельца и снять арест с недвижимости.

Но такой вид обременения, как сервитут, вы снять не сможете, так как он в большинстве случаев неотчуждаем. Поэтому до совершения сделки вам нужно узнать, какой вид обременения имеет жилье.

Риски продавца

Безусловно, что продавец жилья с обременением рискует меньше, чем покупатель. Но из-за незнания нюансов сделок с такой недвижимостью можно потерять немаленькую сумму. При этом стоит учесть, что продавец и так теряет в цене, так как недвижимость с обременением обычно продается с дисконтом.

Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности подразумевает, что продавец сообщит покупателю, какое обременение он получает вместе с жильем. Если этого не сделать, то ваши действия могут признать мошенничеством со всеми вытекающими последствиями.

Как я расселил коммунальную квартиру в центре Петербурга и превратил ее в неофициальный отель

Развелся, да недоразвелся. Отобрали квартиру, потому что муж не отнес бумажку в ЗАГС

Как родители позаботились о том, чтобы их невестка при разводе осталась ни с чем

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2020/11/25/kvartira-s/

Два обременения на квартиру застройщика

Два обременения на квартиру

В тех случаях, когда имеется два обременения на квартиру застройщика, стоит всерьез задуматься о целесообразности такой покупки. Вполне возможно, что последующие расходы могут оказаться намного выше временной выгоды.

Стоимость жилья сегодня настолько непропорциональна уровню дохода граждан нашей страны, что они готовы идти на любые риски и издержки, чтобы максимально удешевить приобретение недвижимости. Одним из вариантов достижения подобной цели является покупка квартиры с наложенным на нее обременением.

Стоимость такой жилплощади может быть значительно ниже, но за это придется платить временем, нервами и возможными материальными издержками в будущем.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию по приобретению недвижимости, когда действует двойное ограничение на жилье застройщика или другие виды запретов и ограничений, нужно знать некоторые нюансы, связанные с отчуждением такой жилплощади.

Виды и особенности ограничений на жилье

Обременением считается наложение определенных ограничений и запретов на право собственности владельца недвижимости относительно ее использования и отчуждения.

Без разрешения третьих лиц, наложивших одно или два запрета на квартиру, ее нельзя продать, обменять, сдать в ренту или в аренду. В некоторых случаях под запретом находится прописка и проведение перепланировки.

Иногда жилплощадь становится закрытой для проживания в ней самих владельцев.

Рассмотрим виды и причины их возникновения:

  1. Ипотека. Это наиболее распространенный способ приобретения жилья в рассрочку, когда взамен на целевой кредит покупатель передает купленную недвижимость банку в качестве залога. Действие ограничений на право собственности заканчивается после погашения долга и оформления квартиры в Росреестре.
  2. Арест. Эта мера пресечения предполагает полное ограничение на проведение любых мероприятий по постоянному или временному отчуждению жилплощади. Арест объявляется решением суда по ходатайству коммунальных служб, перед которыми у владельца недвижимости возникла крупная задолженность. Арест снимается после оплаты всех счетов и штрафов, на основании подтверждающего этот факт документа.
  3. Аренда. Не имея никаких прав на жилплощадь, квартиросъемщики на основании официального договора могут проживать в жилплощади до конца его действия. Покупатель не может требовать от них покинуть помещение раньше срока. Это обременение временное, оно автоматически снимается с наступлением даты, указанной в соглашении.
  4. Рента. Когда действует два ограничения, ипотека и рента, то приобретать такую недвижимость весьма рискованно, так как кроме финансового фактора имеет место и субъективный. Снимать придется все ограничения — одно после кончины получателя ренты, второе — после погашения кредита.

Одновременно несколько запрета могут действовать, когда квартира находится в залоге и в ней зарегистрированы третьи лица. Выписать их бывает весьма проблематично даже через суд.

Обременения в новостройках

Двойное ограничение на жилье застройщика довольно частое явление, когда стройка испытывает недостаток финансирования. Покупка жилья в кредит в новостройке является выгодным вложением, так как его цена значительно ниже.

Однако, довольно много зданий не могут сдать в эксплуатацию пониже, чем у объектов, сдаваемых с ремонтом под ключ. Причина элементарных хищений со стороны подрядчиков, ухода инвесторов или внезапных кризисов. Это провоцирует процедуру банкротства, которая может растянуться на месяцы и годы.

Недвижимость забирается банком кредитором, что влечет за собой двойное обременение на квартиру застройщика.

Эта ситуация сложная, но не безвыходная. Свои деньги можно вернуть через суд, востребовав их с банка кредитора, который возложил двойное ограничение на недвижимость. Но, это довольно проблематично, так как искомые средства вложены в недвижимость.

На заметку: Намного проще избавиться от двойного запрета на жилье после завершения строительства, когда появится новый инвестор.

Ограничения снимаются после того, как застройщик оформит такие документы:

  • свидетельство о постановке дома на учет в Регистрационной палате;
  • акт передачи строения на баланс местной администрации;
  • протокол про присвоения новостройке статуса коммерческой;
  • технические условия, отработанные БТИ;
  • разрешение местной администрации на ввод дома в эксплуатацию;
  • кадастровый адрес объекта недвижимости.

При наличии полного комплекта такой документации, двойное обременение на квартиру снимается. Покупателю остается только погасить долги по ипотеке, чтобы стать полновластным хозяином жилья.

Нюансы при приобретении недвижимости

Владельцы такой недвижимости знают, что продать ее проблематично, а если и удастся, то по сниженной цене. Поэтому, они могут пойти на обман покупателя, всеми правдами и неправдами скрывая факт, что у квартиры одно или два обременения. Дело может дойти и до вручения денежного вознаграждения должностным лицам за то, чтобы они удалили информацию об ограничениях на жилье из базы данных.

Кроме этого, нужно учитывать, что после покупки жилья, его владелец может столкнуться с такими проблемами:

  • долги за коммунальные услуги;
  • прописка в жилплощади третьих лиц;
  • аварийное состояние здания;
  • наличие квартиросъемщиков, проживающих по договору;
  • невозможность продать жилье сразу после покупки.

Исходя из этого, перед тем, как купить квартиру с обременением, нужно собрать полную информацию об объекте, и только после этого принять грамотное и взвешенное решение.

по теме

Источник: http://ZaNasledstvom.ru/imushhestvennye-spory/dva-obremeneniya-na-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.