Доля под обременением что это

Содержание

Обременение – что это и как влияет на сделки с недвижимостью

Доля под обременением что это

Обременение — это своего рода ограничения для совершения каких-либо действий со стороны субъекта по отношению к имуществу или недвижимости. В таких случаях собственник не имеет права осуществлять определенные операции относительно объекта в силу обременительных обстоятельств в соответствии со статьей 538 ГПК.

Что такое обременение, и каким образом оно может быть установлено

Ограничение возможностей касательно объектов имущества, будь то автомобиль или же дом, земельный участок приводят к тому, что собственник не вправе распорядиться им в полной мере.

Поэтом продать, подарить или передать актив по наследству можно только на основании разрешительного документа органов, которые установили такое обременение.

Также стоит отметить, что ограничения могут быть двух форм, это:

  • первая — непосредственно по воле самого собственника, то есть, добровольно;
  • вторая — независящее от воли собственника, а именно: обстоятельство имеет принудительный характер.

В качестве примера добровольного обременения может быть залог имущества или доля уставного капитала, когда владелец закладывает свое имущество, таким образом, налагая на него ограничение. Что касается принудительного обременения, то такое решение может принять суд в виде ареста имущества. В таком случае мнение собственника не учитывается.

Устанавливается обременение на основании законодательства, где прописаны основные моменты, являющиеся предпосылками к таким методам:

  1. Закон или акт, по которому объект входит в число обремененных, а также условия, ставшие причинами запретов.
  2. Наличие договора аренды, заключенного на определенный период, или же объект имущества имеет обременение в виде ипотеки.
  3. Основанием также является решение судебного органа, которое повлекло арест имущества или установление публичного сервитута.

Классификация обременений

Существующие виды обременений:

  1. Сервитут. Ограничение использования, основанное на изданном акте, в котором прописано, что обозначенный надел земли находится в общегражданской эксплуатации, является доступом к соседним объектам культуры или искусства.
  2. Ипотека. В этом случае объект недвижимости может выступать в качестве залога для получения ипотечных средств. Поэтому без разрешения банка совершать какие-либо действия собственник не может, пока не погасит такой кредит.
  3. Долгосрочная аренда. Подписание договора аренды на длительный период также своего рода обремененность до истечения срока временного пользования недвижимостью третьими лицами.
  4. Концессия. Договор, заключающийся на временное пользование ресурсами земельного участка, поэтому любые правовые действия невозможны до окончания срока действия такой сделки.
  5. Арест имущества на основании судебного решения. Основанием может быть ряд причин, повлекших за собой арест собственности.

Кроме этого, возможно установление ограничения не на сам земельный надел, а непосредственно на объекты, которые на нем расположены, а именно если они причисляются к памятникам культуры.

Какие виды сделок можно совершать с объектами под обременением

Имеющиеся обременения ограничивают возможности собственника в совершении действий в отношении своего недвижимого имущества, хотя полностью не запрещают этого. Но для операций потребуется иметь соответствующее разрешение тех органов или учреждений, которые обозначили обременение. К примеру, можно свершать такие сделки:

  1. Когда земельный надел имеет обременение в виде сервитута, при его продаже данное ограничение перейдет к новому собственнику. В этом есть своего рода польза для первого владельца, поскольку он, таким образом, освобождает себя от имеющихся обременений.
  2. Если квартира, дом, дача или другой объект находятся под ипотечным залогом, то отчуждать их можно только с разрешения банка, который выдал такой кредит.
  3. Продать жилплощадь, в которой находится человек с пожизненным содержанием, можно только при наличии согласия получателя ренты, заверенном нотариально.

Если недвижимость находится под арестом или ограничением возможности совершения регистрационных действий, то любые сделки в таком случае будут считаться недействительными за тот период, пока имеется обременение подобного характера.

Процедура, которая позволяет снять ограничения

Ограничение из-за обременения права собственности, вызванного рядом причин, независимо, по добровольному желанию человека или же принудительным основаниям, подлежит отмене при наступлении определенных условий. Снятие такого отягощения с недвижимости или другого вида имущества возможно при выполнении соответствующих требований.

Арест имущества

Такая мера предпринимается в следующих случаях:

  • накопление долгов перед кредиторами;
  • необоснованная просрочка платежей по ипотеке;
  • судебное разбирательство, связанное с вопросом раздела имущества.

В этом случае необходимо погасить все имеющие долговые обязательства, а что касается непосредственно необходимых документов, то это стоит выяснить в самом суде.

Рента

Такая разновидность договоренности подразумевает передачу жилья третьим лицам взамен выполнения обязательств по материальному содержанию лица, передающего таким образом свое имущество вплоть до его смерти. Обременение снимается, когда человек, который заключил договор, умирает.

Ипотека

Ипотечное кредитование — распространенный вид кредита на недвижимое имущество. В этом случае на него возлагается обременение до момента, когда не будут выплачены полностью тело кредита, а также проценты в начисленном соотношении.

Но при необходимости можно обратиться к банковскому учреждению и объяснить суть предполагаемой сделки с объектом ипотеки. Есть возможность получить разрешение.

Что касается процедуры снятия ограничения, то все зависит непосредственно от вида и государственного органа, которым были установлены обременения, а именно:

  1. Судебный арест можно снять только после устранения обстоятельств, что повлекли такую меру пресечения относительно распоряжения имуществом. После чего суд вынесет решение об отмене такого запрета.
  2. При ипотеке обременение на жилплощадь лучше всего снять в Росреестре, где имеется база, куда вносятся сведения относительно каждого объекта недвижимости, но при условии, что были погашены все задолженности.
  3. Такой запрет, как аренда снимается при предоставлении в регистрирующий орган документа о прекращении ее действия или же на основании обоюдного досрочного соглашения.
  4. Договор ренты как вид обременения снимается с момента, когда собственник умер. Для этого потребуется предоставить в ЕГРП документ, свидетельствующий о кончине собственника.

Как можно проверить наличие обременений на объект

Чтобы выяснить сведения о наличии запрета на регистрационные действия и прочих обременений обозначенной недвижимости, можно воспользоваться такими услугами:

  1. Направить соответствующее обращение непосредственно в Росреестр, где имеется полная информация об обремененном имуществе, поскольку он обязан зарегистрировать все ограничения, что возлагаются на собственность.
  2. Ваком вопросе могут помочь в МФЦ. Для этого требуется при себе иметь паспорт, идентификационный код, что выдает налоговый орган, а также написать заявление, где будет указана суть обращения, и непременно должна быть в наличии квитанция об уплате государственной пошлины.
  3. Чтобы не ходить по офисам, можно заказать справку непосредственно с официального сайта Росреестра, но в этом случае документ не будет иметь соответствующей печати. Поэтому она будет нести только ознакомительный характер, без юридической силы.

Но имеются прочие ограничения и обременения — что это? Они не вносятся в регистрационный орган, к примеру, жилье было приобретено на средства материнского капитала, а одним из условий по закону при такой покупке является прописка всех детей на обозначенной жилплощади.

Поскольку по гражданскому законодательству материнский капитал – целевого назначения, которое предусматривает обеспечение своих детей жильем.

В случае совершения каких-либо действий относительно такого жилья, обременением будет считаться обязательное получение разрешения органов опеки.

При покупке жилплощади с таким ограничением покупатель невольно становится участником судебного разбирательства, если продавец не получил разрешительного документа от органов опеки.

Какие могут быть риски для покупателя и продавца

При осуществлении сделок в отношении недвижимости под обременением возникает достаточно обширный перечень рисков как для покупателя, так и для продавца. К ним относится:

Для продавца

  1. Если обременения наложены органами опеки, то продать жилище можно только в том случае, когда проживающим детям будут предоставлены равноценные жилищные условия.
  2. Когда на жилье наложен арест, процесс отчуждения возможен только после устранения обременительных обязательств.

  3. В случае наличия ренты возникает высокая степень риска отказа рентополучателя от уже подписанного договора.
  4. Что касается доверительного управления, то собственник может получить убытки в результате недобросовестного управления предоставленным имуществом.

    А в этом случае он не получает никакой пользы от такого договора.

Для покупателя

Различия заключаются в том, что при покупке недвижимости с ограничениями покупателю достается намного больше рисков, чем продавцу:

  1. Когда квартира, ее доля, жилой дом или земельный надел под застройку были взяты в ипотеку, и не выплачивались проценты и сам кредит, то покупатель может остаться в результате без приобретенной недвижимости.
  2. Наличие арендных отношений также передается покупателю, если соответствующий договор был подписан перед отчуждением продавцом.
  3. Также возникает зона риска для человека, приобретшего недвижимость, что сделка может быть признана недействительной заинтересованными лицами.
  4. При судебном оспаривании большая вероятность утраты жилого помещения.
  5. Рентополучатель может в любой момент расторгнуть договор ренты.
  6. Имеется вероятность в предъявлении требований от третьих лиц об изъятии приобретенного имущества.

Независимо, это покупатель или собственник имущества, рекомендуется перед осуществлением любых сделок в отношении недвижимости выяснить данные об обременениях. Это можно сделать непосредственно в ЕГРН, написав соответствующее заявление. Выписка из единого реестра — весьма значимый документ, который позволить избежать возможных рисков приобретения жилья или другого имущества с обременениями.

Источник: https://PriNasledstve.ru/imushhestvo/obremenenie/kak-vliyaet-na-sdelki.html

Обременение — что это и как работает

Доля под обременением что это

Владелец квартиры, дома или участка может пользоваться ими в полной мере за исключением тех случаев, когда на них наложено обременение.

Это обстоятельство особенно важно тогда, когда производится сделка с объектом недвижимости.

Чтобы точно знать о наличии обременения, налагаемых им ограничений, сроке действия, надо разобраться в том, какие разновидности существуют и каковы их особенности.

1. Обременение — что это такое простыми словами

Право собственности на имущество проявляется в том, что владелец может пользоваться, распоряжаться и владеть им. При этом его ограничивают только требования законодательства. В первом случае речь идёт о получении пользы в том или ином смысле. Например, если у человека имеется фруктовый сад, получение урожая означает, что он пользуется своим имуществом.

Возможность распоряжаться представляет собой право отчуждения. Владелец может его продать, подарить, передать в наследство или распорядиться другим способом. Возможность владеть представляет собой интегральную характеристику прав хозяина.

Если на имуществе имеется обременение, то это означает, что право собственности ограничено. Например, если квартира является залогом при получении кредита, владелец всё равно остаётся им. Однако он не может продать недвижимость без разрешения банка. Любое ограничение прав собственности, связанное с конкретным имуществом является его обременением.

Как применяется обременение

При заключении любой сделки с недвижимостью, её владелец обязан предоставить контрагенту информацию по наличию обременений. Важно отметить, что переход права собственника к новому хозяину не прекращает сам по себе действия обременения. Даже если новый владелец о них не осведомлён, они всё равно продолжают действовать.

2. Разновидности

Законодательством предусмотрены различные обременения:

  1. Если имущество было передано в качестве залога для обеспечения кредита.
  2. В случае, если право пользования предоставлено на один год или на больший срок.
  3. Когда на имущество наложен арест.
  4. В любой ситуации, когда в соответствии с требованиями законодательства было назначено доверительное управление. Это, например, происходит при банкротстве, опеке или попечительстве.
  5. Иногда обременение накладывается с целью выполнения определённых видов работ. Они налагаются государственными органами в пределах имеющихся у них полномочий.
  6. Существуют также некоторые другие, предусмотренные законодательством, ситуации, в которых предусмотрено наложение обременения.

Оформление может произойти с использованием следующих документов:

  • акт государственного органа или местного самоуправления;
  • договор о сделке, которая относится к данному предмету недвижимости;
  • законодательство;
  • решение суда, вступившее в силу.

Далее каждый из этих вариантов будет рассмотрен более подробно.

3. Право пользования

Существует несколько ситуаций, когда обременение связано с правом пользования. Далее описаны наиболее распространённые из них.

В некоторых случаях проживающий в квартире жилец имеет право пожизненного пользования. Такая ситуация может возникнуть при проведении приватизации квартиры. При этом проживающий здесь человек может отказаться от права собственности в обмен на право пожизненного проживания.

Если хозяин сдал квартиру в аренду, то это не препятствует её продать. После этого арендатор будет жить здесь по-прежнему в течение срока, предусмотренного договором. Когда настанет время заключать новый. Ему потребуется согласие нового хозяина. Если договор был заключён на год или больше, то речь идёт об обременении имущества.

Если предоставлено право на безвозмездное пользование, то оно сохраняется при продаже недвижимости. Оно определяется соответствующим заключённым ранее договором.

Иногда заключается договор пожизненного иждивения. В этом случае данное лицо не только здесь живёт, но и обеспечивается в соответствии с положениями заключённого договора.

Изменение владельца не влияет на действие соглашения. Обычно в обмен недвижимость передаётся в собственность. Такие договора часто заключаются с одинокими пожилыми людьми.

Заботясь о человеке всю оставшуюся жизнь, человек после его смерти квартиру получает в собственность.

Ещё одним из видов обременения является сервитут. Его смысл можно пояснить на следующем примере. Например, через этот участок проходит тропа к колодцу. С одной стороны, земля имеет своего хозяина, с другой — другим людям необходима чистая вода. Право сервитута обеспечивает разрешение ходить за водой, но во всех остальных вопросах правило собственности владельца не изменяется.

Ещё одним примером сервитута является следующий. В район города, состоящий из частных домов, проводят газ или водопровод. Согласно плану он должен пройти через несколько дворов. Несмотря на то, что земля находится в частной собственности, возможность прокладки трубы должна быть предоставлена.

4. Арест

Эта мера ограничивает право распоряжаться имуществом. Его нельзя продать или подарить, однако пользоваться им возможно без дополнительных ограничений. Запись о наложении обременения на объект недвижимости указывается в Едином Реестре прав на недвижимость.

Арест может быть наложен судом, предварительным следствием, судебным исполнителем на определённое имущество. После того, как необходимость в нём прекратится, арест будет снят. Владелец на протяжении времени его действия обязан обеспечить сохранность имущества.

5. Доверительное управление

Иногда владелец не может распоряжаться своим имуществом. В этом случае назначают доверительное управление. Это актуально в следующих случаях.

Когда речь идёт об опеке, то требуется обеспечить управление имуществом, принадлежащим не полностью дееспособному лицу. Это может относиться к маленьким детям, пожилым людям или тем, кто не вполне здоров. Тогда это поручают тем, кто имеет законное право на проведение опеки.

При проведении процедуры банкротства опека необходима для того, чтобы выполнить необходимые процедуры в соответствии с требованиями закона. В этом случае объективность можно обеспечить за счёт назначения специальных управляющих.

Основанием для проведения опеки является договор, в котором указаны права и обязанности соответствующих лиц. Он может быть заключён только в случаях, предусмотренных законодательством. Такой документ на управление недвижимостью в обязательном порядке должен проходить государственную регистрацию.

6. Залог

Это одна из форм обеспечения сделки. Наиболее известно использование залога для обеспечения кредита.

При этом предусматривается, что при полной или частичной невыплате кредита банк может продать залог для компенсации своих потерь.

Важно отметить, что если вырученная сумма превысит необходимую сумму, то остаток необходимо вернуть владельцу залога. Этот способ должен компенсировать не только основную сумму долга, но и проценты, определённые договором.

Иногда возможна ситуация, когда залог снижает стоимость или полностью её теряет. Например, если дом обвалился, квартира, которая была в нём и являлась залогом больше не может быть продана. Если в залог был оставлен автомобиль, но он попал в аварию или был угнан, то им нельзя воспользоваться для компенсации убытков.

Чтобы такого не случилось, заёмщик должен застраховать имущество от порчи или уничтожения. При наступлении перечисленных ранее событий будет выплачена соответствующая сумма и банк ничего не потеряет. Прямо в договоре такое требование обычно не указывают, однако без договора страхования кредит могут вообще не выдать или выдать на менее привлекательных условиях.

7. Ипотечное обременение квартиры

Оно является разновидностью залога. Действует следующим образом. Человек хочет приобрести новую квартиру для улучшения жилищных условий своей семьи. ОН заключает ипотечный договор, а банк покупает для него квартиру.

Теперь квартира принадлежит ему, но он всё ещё за неё не рассчитался. Он выплачивает ипотечный кредит банку, при этом залогом является купленная ему квартира.

Обременение сохраняется до тех пор, пока ипотека не будет выплачена полностью.

В собственности человека может быть не вся квартира, а только её доля. В таком случае перечисленные выше меры могу быть выполнены по отношению к ней. Например, может быть установлена опека или наложен арест. Хотя ограничения относятся только к упомянутой доле, они косвенно влияют на права собственников остальной части имущества.

Обременение может быть наложено не только государством или банком, но и владельцем собственности. Например, при составлении договора аренды он может предусмотреть соответствующие ограничения для того, чтобы предотвратить возможные злоупотребления им в будущем.

Иногда обременение может быть наложено в процессе передачи наследства для того, чтобы исключить возможность третьих лиц присвоить имущество. Например, это делается для ограничения доступа лиц, которые не являются наследниками, но претендуют на имущество. В этом случае обращаются в Росреестр и предоставляют доказательства необходимости проведения указанной процедуры.

8. Как происходит снятие обременения

Если имущество находится под действием обременения, закон предусматривает момент, когда его снимают. Обычно это зависит от вида обременения:

  1. Судебное обременение заканчивается после того, как разбирательство будет закончено.
  2. Ипотечное прекращается после полной выплаты ипотечного кредита.
  3. В большинстве случаев (при аренде, опеке и в других аналогичных случаях) после завершении времени действия соответствующего договора.
  4. При передаче наследства обременение прекращается при получении новыми владельцами права собственности на него.

При наличии ограничений на владение владелец должен знать, когда и при каких условиях оно будет снято.

9. Как узнать о наличии обременения

В сделках с недвижимостью важно точно знать о наличии обременения. Важность этого обстоятельства можно продемонстрировать на следующем примере. Если в квартире есть человек, имеющий право пожизненного проживания, а новый владелец об этом не знает, то ему придётся жить с этим человеком в одной квартире всю жизнь. Это обстоятельство будет существенно влиять на стоимость недвижимости.

Чтобы не попасть в такую или аналогичную ситуацию, при покупке недвижимости необходимо проверить наличие обременения. Это можно сделать таким образом:

  1. Нужно проверить данные в Едином Реестре. Там, например, можно узнать, используется ли квартира в качестве залога.
  2. В выписке из ЕГРН можно узнать количество собственников и убедиться, что договор купли-продажи был оформлен правильно. Дополнительно можно запросить выписку из домовой книги, выписку из ФМС о том, есть ли зарегистрированные жильцы. Получив справку из управляющей компании, можно узнать, нет ли здесь тех, кто выписан временно (военнослужащие срочной службы или заключённые).
  3. Нужно выяснить, не заключался ли договор аренды. Для этого можно попытаться расспросить соседей.
  4. Районной администрации можно проверить, относится ли этот дом к памятникам архитектуры.

Посетив сайт судебных приставов проверяют наличие ареста на объекте недвижимости. Для получения необходимой информации достаточно знать фамилию, имя, отчество и дату рождения владельца. Нужно помнить, что лица, обладающие правом пожизненного проживания не будут упомянуты в выписке из ЕГРН.

Заключение

При осуществлении сделок с недвижимостью важно точно знать, что на продаваемом имуществе отсутствуют обременения. Для этого необходимо тщательно проверить возможные варианты и убедиться, что ограничений на имущество нет. Если же продаётся квартира с обременением, и стороны сделки это устраивает, то это должно учитываться в условиях договора.

Смотрите также видео “Обременение объектов недвижимости”:

Источник: https://vsdelke.ru/raznoe/obremenenie.html

Доля под обременением что это значит?

Доля под обременением что это

Российское законодательство допускает, что владелец ООО или один из тех людей, в чьей собственности находится предприятие, может передавать свою долю в бизнесе в залог. Подобные сделки наиболее распространены в сфере кредитных отношений.

Оформление договоров, юридически закрепляющих взаимоотношения залогодателя и кредитора, должно соответствовать законодательным критериям.

Какова их сущность? Каким образом наиболее корректно оформляются договора о передаче доли в ООО в залог?

Сущность обременения

Что представляет собой обременение (залог) относительно доли в хозяйственном обществе? Действующее российское законодательство дает участникам ООО право передавать свою долю в бизнесе в качестве обеспечительной меры в пользу других владельцев организации или третьим лицам. Во втором случае необходимо одобрение участников ООО на общем собрании. Договоры, посредством которых оформляется обременение, должны быть заверены у нотариуса.

Также передача доли в ООО в залог третьим лицам возможна, если эта процедура не запрещена уставом организации. Многие бизнесы как раз таки стремятся ограничить действия совладельцев, касающиеся рассматриваемых процедур, с целью защиты от рейдерства.

Не имеет значения, какую должность занимает залогодатель в структуре правления фирмы.

Даже если это генеральный директор, факт запрета на осуществление данного типа сделок в уставе ООО сохранит статус юридического барьера на заключение договоров обременения.

Виды обременения доли в ООО могут быть классифицированы по различным основаниям. Каких-либо общепринятых на рынке критериев не сформировано. Одно из возможных оснований — специфика субъектов сделки.

Как мы отметили выше, участниками соглашения могут быть другие совладельцы бизнеса или же третьи лица. Этим и предопределяются виды обременения доли в ООО.

Первый тип сделок — с другими участниками бизнеса, второй — с третьими лицами.

Те или иные виды обременения доли в ООО могут быть классифицированы в зависимости от специфики обязательств, которые принимает на себя человек, решивший передать в залог часть бизнеса.

Самый распространенный вариант — когда человек берет кредит в банке на развитие бизнеса или, что реже, но также практикуется, для личных нужд.

Передача доли ООО в залог может быть обеспечительной мерой при возникновении денежных обязательств между частными лицами.

Передача доли в ООО в залог: законодательный аспект

Основной источник права, регулирующий данную процедуру, — ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Согласно положениям данного закона, участник ООО может передавать свою долю во владении бизнесом другому владельцу ООО или, если это не запрещено учредительными документами фирмы, в пользу третьих лиц.

Рассматриваемый правовой акт определяет основные виды обременений в рамках сделок, о которых идет речь — передача в пользу другого владельца, а также соответствующая операция с участием третьих лиц.

Другие источники права, имеющие отношение к сделкам, о которых идет речь, — ФЗ «О государственной регистрации юрлиц и ИП», а также Приказ ФНС РФ № ММВ-7-6/25, в котором регулируются вопросы государственной регистрации юрлиц и ИП в аспекте применения форм тех или иных документов.

Документы

Если человек решил в установленном порядке наложить обременение на свою долю в бизнесе, то какие документы необходимо для этого подготовить? Каков стандартный перечень соответствующих источников? Он может выглядеть так:

  • устав организации;
  • паспорта участников сделки;
  • свидетельство о регистрации организации;
  • учредительный договор о создании ООО;
  • документы со сведениями об ИНН, ОГРН;
  • свидетельство из ФНС о постановке на налоговый учет;
  • документы, подтверждающие право участника ООО на долю в уставном капитале;
  • свежая выписка со сведениями из ЕГРЮЛ;
  • при необходимости — нотариально заверенное согласие на сделку от супруга участника ООО или же заявление человека о том, что он не состоит в браке;
  • список участников общества с указанием того, как между ними распределен уставный капитал;
  • документ об одобрении сделки по передаче доли ООО в залог;
  • документ, отражающий сведения об обязательствах человека, передающего долю бизнеса в залог.

Данный спектр документов необходимо передать нотариусу. Основной объем последующих действий должен будет производить именно он.

Структура договора

Договор, в рамках которого осуществляется передача доли во владении фирмой в залог, должен соответствовать критериям, прописанным в ФЗ «О залоге».

В соглашение должны быть включены условия, отражающие тип залога, сущность требований, величину обеспечиваемых долей в ООО, размер обязательств, срок их исполнения, стоимость и конкретный тип заложенных активов, а также иные условия, требующие от участников сделки согласования.

Действия нотариуса

Прежде всего, нотариус должен заверить договор, подтверждающий обременение права владения долей в компании, а также основной документ, в соответствии с которым должны вноситься изменения в ЕГРЮЛ, — это форма Р14001. Заверив соответствующие источники, нотариус в течение трех дней должен направить их в ФНС.

Данный сценарий — стандартный, но есть нюансы, характерные для его реализации. Рассмотрим их.

Прежде всего, нотариус должен будет исследовать Устав общества на предмет отсутствия в нем положений, запрещающих передачу долей в бизнесе в залог, а также убедиться в том, что соблюден кворум, который установлен для процедуры одобрения сделки собранием участников ООО. Также юрист должен будет удостовериться, что соответствующее одобрение было оформлено в надлежащем порядке, без нарушений.

Следующий аспект сделки, который будет изучаться нотариусом, — брачные отношения залогодателя.

Если участник соглашений состоит в браке, то необходимо, как мы отметили выше, согласие его супруга или супруги на то, чтобы их общее имущество было передано в залог.

Если же доля в бизнесе — предмет раздельной собственности, то нотариусу нужно будет исследовать документы, удостоверяющие этот факт.

Например, это могут быть соглашения человека с фирмой, подтверждающие передачу ему доли в бизнесе, которые оформлены до заключения брака.

В этом случае уставный капитал общества в той части, что закреплена за залогодержателем, будет считаться его личной собственностью.

Если человек в браке не состоит, то нотариусу необходимо будет исследовать документы, подтверждающие это.

Возможен вариант, при котором совладелец бизнеса — несовершеннолетний гражданин, такое тоже бывает. В этом случае нотариус должен затребовать согласие его родителей на совершение сделки.

Нотариус, заверяя документы о передаче доли в бизнеса в залог, в ряде случаев может потребовать от общества и от залогодателя подтверждения того, что соответствующая часть уставного капитала предприятия была им полностью оплачена. Это может быть справка, подписанная генеральным директором фирмы и главным бухгалтером.

Для исчисления корректной суммы, отражающей стоимость доли, также может понадобиться заключение оценщика, действующего от имени независимого юридического лица. Дело в том, что реальная сумма активов, как правило, выше, чем номинальная величина уставного капитала. Нотариусу в ряде случаев необходимо знать ее.

Полномочия значимы

Юрист будет исследовать документы, относящиеся к категории учредительных и регистрационных, а также те, что отражают полномочия людей, которые участвуют в сделке.

Специалист должен будет удостовериться, что те или иные лица могут действовать без оформления доверенности в силу особых полномочий.

В общем случае подписывать документы, связанные с передачей доли бизнеса в залог, вправе только генеральный директор фирмы.

Но возможны сценарии, при которых соответствующими полномочиями будет обладать конкретный владелец доли, выступающий залогодателем. Однако нотариусу нужно будет удостовериться, что за ним закреплен подобный статус.

Доля в бизнесе со стратегическим значением

Интересен аспект, касающийся обременений долей на предприятиях, которые относятся к категории юрлиц, имеющих стратегическое значение для государства.

ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» присутствуют положения, по которым установлено следующее ограничение: обременение права владения частью бизнеса, когда кредитор стратегического предприятия — иностранная организация, может быть оформлено только при письменном согласовании с Федеральной антимонопольной службой. Нотариус должен будет запросить соответствующий документ от залогодателя.

Аспект конкуренции

В некоторых случаях нотариальные конторы стремятся привести сделки, о которых идет речь, в соответствие с законодательством, регулирующим вопросы конкуренции.

Источник: https://registrmsk.com/dolya-pod-obremeneniem-chto-eto-znachit/

Разбор: как купить и продать собственность с обременением

Доля под обременением что это

В некоторых случаях права владельца имущества на владение, использование и распоряжение собственностью могут быть ограничены — это называется обременением. Сегодня речь пойдет о том, что это такое и как купить или продать имущество с такими ограничениями.

Что это такое

Обременение может быть добровольным — например, когда взятая в ипотеку квартира находится в залоге у банка, или же не зависеть от желаний владельца — так бывает, когда на собственность налагает арест государство.

Существует несколько разновидностей обременений, среди самых распространенных:

  • залог — имущество можно заложить, или же его залог может быть одним из условий предоставления кредита на покупку — купленная в ипотеку квартира или машина, приобретенная с помощью автокредита, остается в залоге у банка до погашения долга;
  • аренда — имущество может сдаваться в аренду с заключением соответствующего договора — например, жилье — в таком случае, по закону, смена владельца не является основанием для прекращения договора аренды или его изменения, поэтому жилье под сдачу можно покупать прямо «с арендаторами»;
  • доверительное управление — иногда недвижимость и другие активы передают доверительным управляющим, которые должны на протяжении оговоренного времени управлять ими в интересах владельца — такое управление нужно регистрировать в качестве обременения;
  • сервитут — это обеспеченное законом право ограниченного пользования чужим имуществом, например, участком земли. К примеру, если прорыть канаву, проложить трубы или установить линии электропередачи для нужд жителей загородного поселка можно только через территорию конкретного участка, его могут обременить сервитутом.
  • арест — тут все просто, на основании судебного решения на имущество может быть наложен арест, что запрещает всякие сделки с ним.

Важный момент — попадать под различное обременение может как все имущество целиком, так и его доля, принадлежащая одному из собственников.

https://www.youtube.com/watch?v=suVBpJDDdsU

Чаще всего обременение накладывается на недвижимость — квартиры, дома, землю, и движимое имущество — автомобили.

Чем грозит покупка имущества с обременением

По закону обременение всегда связано с самим имуществом и сохраняется при его переходе от одного владельца к другому. Это значит, что если вы покупаете квартиру или автомобиль с обременением, то в будущем свободно распоряжаться новой собственностью не получится. Так будет и в том случае, если продавец ничего не говорил о наличии обременений и они не упоминаются в договоре купли-продажи.

Наличие обременений необходимо тщательно проверять. Если этого не сделать или верить второму участнику сделки на слово, это может привести к проблемам.

К примеру, если вы планируете купить квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то продавец должен предоставить ребенку долю в другой недвижимости – выписать его и прописать в другом жилье, не ухудшив условия.

В противном случае договор купли-продажи может быть оспорен органами опеки и попечительства из-за того, что ущемляет права ребенка.

В таких случаях нет и срока давности, а значит может получиться так, что квартиру уже перепродали несколько раз, а затем в суд попадает исковое заявление — его примут и скорее всего удовлетворят. Если же в суд не обратятся представители государства, то это может сделать и сам ребенок, когда станет совершеннолетним.

Инструкция: как узнать о возможных обременениях

В случае покупки недвижимости есть два способа узнать о возможных обременениях, наложенных на него. Первый из них — запросить информацию об объекте на сайте Росреестра. Поиск осуществляется по кадастровому номеру или просто адресу:

Этот сервис позволяет получить общедоступные данные о характеристиках объекта, а также наличии зарегистрированных прав и ограничений.

Чтобы узнать, принадлежит ли в действительности человеку, скажем, продаваемая им квартира, следует запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — это стоит 300 рублей, результаты будут доступны в течение трех дней. Получить справку можно в кадастровой палате, МФЦ и офисах Росреестра, почтой или в электронном виде.

Если на объект недвижимости не наложено ограничений, то в справке в соответствующей строке будет указан тот факт, что обременений «не зарегистрировано». Если же они есть, то будет указан тип обременения и то, на весь ли объект оно наложено. Например, фраза «Залог, весь объект» будет свидетельствовать о том, что недвижимость взята в ипотеку и находится в залоге у банка.

Также существует несколько способов проверки наличия обременения, наложенных на автотранспорт. Проще всего воспользоваться для этого сайтом ГИБДД — там есть специальный раздел для проверки истории регистрации машины, ее участия в ДТП, нахождения в розыске и наличия обременений. Чтобы это сделать, нужно лишь вбить номер VIN, кузова или шасси в строку поиска.

Так выглядит ответ сервиса о машине, на которую не наложено никаких ограничений

Помимо этого, на сайте Федеральной нотариальной палаты можно по VIN проверить, не находится ли автомобиль в залоге по кредиту:

Понять, не наложен ли на автомобиль арест, например, из-за долгов продавца, помогает ресурс Федеральной службы судебных приставов. Зная ФИО, дату рождения и регион регистрации потенциального продавца, можно быстро узнать, не открыто ли в его отношении исполнительное производство, в рамках которых арестовано какое-либо имущество:

Если сайт выдает такую надпись — значит на имущество продавца не наложен арест

Проверку не обязательно осуществлять только онлайн. Заподозрить наличие обременений можно и в ходе переговоров — например, если продавец не может по требованию предоставить оригинал ПТС.

Это плохой знак — скорее всего он находится в залоге у банка.

Еще иногда мошенники показывают дубликат ПТС и рассказывают истории о том, что оригинал «потерялся» — с такими автомобилями лучше не связываться, так как велик риск возникновения проблем в будущем.

Как правильно продавать имущество с обременением

Самый простой способ продать имущество с обременением — снять его, например, погасить задолженность перед банком. Затем нужно оповестить об этом государственные органы и взять новые справки, подтверждающие отсутствие ограничений. После этого продажа осуществляется без всяких сложностей.

Покупатель также может сам дать продавцу деньги на погашение долгов, которые затем будут учтены в сумму сделки — часто этот способ используют при покупке «ипотечных» квартир. Для этого нужно заключить предварительный договор купли-продажи, прописав в нем условия расчетов и сроки исполнения.

После того, как продавец исполнит свои обязательстве и предоставит документы об отсутствии ограничений, заключается основной договор купли-продажи.

В этой схеме есть риски для покупателя — если избавившийся от долгов и ограничений продавец передумает продавать собственность, взыскать с него переданные ранее деньги можно будет только через суд.

Если жилье приобреталось в ипотеку с использованием материнского капитала, то собственник обязан выделить в квартире доли своим детям.

А значит, чтобы продать такую недвижимость, нужно будет получить разрешение органов опеки на продажу жилья и покупки нового — заключать договор купли-продажи можно только после этого.

Сделки по продаже и покупки новой недвижимости должны регистрироваться в Росреестре одновременно.

В том случае, если недвижимость находится в долевом владении, и на долю одного из владельцев наложено ограничение, владельцы оставшихся долей могут свободно ими распоряжаться — например, продать или подарить. В этом случае нельзя будет только разделит имущества по соглашению владельцев.

Если сделки с недвижимостью, на которую наложено обременение, происходят достаточно часто, то продажа такого автомобиля будет уже редким явлением. Есть три способа осуществления такой сделки.

В первом случае продавец, если это возможно, выполняет условия для снятия ограничений — к примеру, расплачивается по автокредиту, во втором ему нужно будет убедить продавца помочь сделать это — подписав в банке документы о переуступке кредита или дав деньги на его погашение.

Мало кто захочет так усложнять процесс купли-продажи, учитывая тот факт, что на рынке множество машин без всяких ограничений. Поэтому, по сути, единственным реальным вариантом продажи такого авто остается обращение к компаниями-перекупщикам, которые выкупают машины со значительным дисконтом.

Выводы

  • Факт обладания имуществом еще не означает, что им можно свободно распоряжаться — существует целый ряд возможных случаев, когда на недвижимость или автомобиль накладываются ограничения, так что если вы хотите продать или купить квартиру или машину, нужно потратить время на проверки.
  • Проверить наличие обременения можно онлайн — сайты Росреестра, Федеральной нотариальной палаты, Службы судебных приставов  или ГИБДД позволяют быстро узнать, наложены ли на собственность какие-либо ограничения.
  • «Пробить» нужную информацию можно и по-старинке — для этого нужно будет обратиться в МФЦ, офисы Росреестра, кадастровую палату или ГИБДД.
  • В некоторых случаях обременение можно снять — например, если квартира или автомобиль находятся в залоге у выдавшего кредит банке, снять ограничения можно, расплатившись по долгам.
  • Продать имущество с обременением нелегко — если снять ограничения не получается, то придется просить покупателя помочь в этом — оформить переуступку кредита на него или взять у него деньги на закрытие кредита, закрепив это соответствующим договором. Все это несет риски для покупателя, так что в качестве меры убеждения, скорее всего, придется серьезно снизить цену.
  • Продать свою долю в квартире можно даже если доля другого владельца под обременением.

Наши статьи на других платформах:

goo.gl/L5qAmW — Сайт

goo.gl/j8jgNb — ВКонтакте

goo.gl/DCSq6w —

goo.gl/HcVsk8 —

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a0c39bde86a9e11775e91dd/razbor-kak-kupit-i-prodat-sobstvennost-s-obremeneniem-5a0c3c7e581669840fa118d2

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.