Договор купли продажи квартиры регистрация

Содержание

Купля продажа жилых помещений

Договор купли продажи квартиры регистрация

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых.

Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.

Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие.

Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его “топором вырубали” из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Передаточный акт к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор аренды индивидуального банковского сейфа
Другие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно “жилое”, то, значит, предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст.

23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения”). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно ст.

20 ГК РФ там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое “помещение” – это все-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем. 

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

  • данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
  • цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
  • перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать.
Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ).
Государственная регистрация – вовсе не формальность.

Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП.

Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

  • написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
  • представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (ч. 8 ст. 18 закона о государственной регистрации), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (ч. 4 ст. 18 закона о государственной регистрации), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (ч. 2 ст. 14 закона о государственной регистрации). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (ч. 11 ст. 18 закона о государственной регистрации). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (ч. 12 ст. 18 закона о государственной регистрации). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
  • дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется “Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии”. На табличке на входе также может быть написано “Росреестр”.

До конца ХХ века в городах были “Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью”, позднее – областные “Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

  • для физического лица – 2000 руб.;
  • для юридического лица – 22 000 руб.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке.

Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим.

А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.

Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Удачных вам сделок!

Последняя актуализация: 2 мая 2017 г.

Документы по теме:

Если у вас остались вопросы, напишите нам: editor@garant.ru – мы постараемся вам помочь. Или обсудите волнующие вас вопросы на форуме.

Источник: https://www.garant.ru/actual/nedvigimost/kupl-prod-gn/

Документы для продажи квартиры

Договор купли продажи квартиры регистрация

Добрый день, друзья! Продолжая цикл статей профессионального практикующего частного риэлтора, разъясняющих отдельные стадии и нюансы процессов отчуждения и приобретения жилой недвижимости, сегодня я расскажу вам о том, какие документы нужны собственнику для продажи квартиры и регистрации сделки в 2021 году в различных ситуациях и случаях, при разных обстоятельствах, и, что самое главное – предоставлю пошаговые инструкции, где их взять, как собрать и получить! Приведённые ниже перечни, списки и пакеты официальных бумаг и справок при реализации вторичной городской недвижимости едины для всей территории нашей необъятной страны – вне зависимости от субъекта и региона РФ, будь то Москва или Владивосток, Мурманск или Сочи.

Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры?

Самый простой стандартный вариант для совершеннолетнего взрослого собственника (ов) – продажа жилья за «живые» деньги, наличный расчёт, без ипотеки, материнского капитала, государственных сертификатов и субсидий. Вот полный актуальный список на 2021 год:

  • Гражданский паспорт или иной, предусмотренный в таких случаях Законом, временный документ, удостоверяющий личность собственника квартиры (например, это может быть заверенное командиром части удостоверение военнослужащего специалиста). Где взять? Поищите в ящике тумбочки или столе, в карманах куртки – уверена, что он должен быть где-то совсем рядом!
  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости – говорят нам о том, на каком основании собственник владеет квартирой – это может быть договор дарения, мены, исполненной ренты, свидетельство о праве на наследство, первичная приватизация, договор купли-продажи квартиры или просто ДКП. Где взять? Хорошенько поискать дома в шкафу или шифоньере в картонной коробочке, на книжной полке в отдельной папке для ценных бумаг.
  • Правоподтверждающий документ на квартиру – если жильё было приобретено после 1 июля 2016 года, то основным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости, является выписка из ЕГРН. Во всех остальных случаях, хозяин квадратных метров должен иметь свидетельство о праве на собственность на казённом официальном бланке с гербовой печатью и водяными знаками. Где взять или как получить? Бумаги, представляющие особую ценность, обычно хранятся в сокровенном месте. Архив домашнего документооборота может быть как в сейфе, так и просто лежать на одной из полок серванта, мебельной стенки, гардероба или комода. А вот, выписку из ЕГРН с печатью можно заказать через МФЦ или на сайте Россреестра rosreestr.gov.ru
  • Выписка из домой книги – ведёт учёт и свидетельствует о количественном составе официально проживающих квартирантов/отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении по данному адресу. Как получить? Прийти в любое территориальное отделение МФЦ «Мои Документы» или паспортный стол в управляющей компании (УК), написать заявление и через 20 минут забрать необходимый документ. Получить выписку можно и удалённо, через интернет, но только в Москве. Для этого необходимо зарегистрироваться на сайте Госуслуг mos.ru, выбрать необходимую опцию и в течении 1 суток ожидать – электронная версия документа обязательно придёт вам на почту. В дальнейшем останется только распечатать справку на принтере и предъявить по месту требования.
  • Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и копия финансово-лицевого счёта/(ЕЖД) Единый Жилищный Документ. Как получить? Обратиться в ближайшее к вашему дому отделение МФЦ «Мои документы». Кроме того, необходимые данные и сведения в документальном виде можно запросить в УК или территориальном управлении/филиале ЕИРЦ (Единый информационно-расчётный центр). В столице существует возможность получения аналогичных бумаг в электронном виде через портал Госуслуг на www.mos.ru
  • Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу квартиры или заявление продавца об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья, оформленное в нотариальном порядке. Где взять? Посетить любую контору нотариуса в вашем городе или районе

Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ

Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:

  • Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей
  • Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП – это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо, основного чистового варианта соглашения об очуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.

Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета; зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в таких делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.

  • Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке
  • Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
  • Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца)

Перейдя по ссылкам, размещённым ниже, вы можете совершенно бесплатно скачать в формате DOC/Word все необходимые документы для самостоятельного проведения сделки в банке и МФЦ: проект договора купли-продажи квартиры (образец/бланк соглашения, полностью доработанный и обкатанный на практике риэлтора), расписки о получении денежных средств, акт приёма передачи объекта недвижимости.

Перечень дополнительных документов при продаже квартиры, по требованию:

  • ПокупателяВ рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность и расширенную архивную выпискуиз домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество. Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодится и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.
  • Банка при выдаче ипотеки

Все кредитно-финансовые учреждения без исключения перед предварительным одобрением и дальнейшей выдачей ипотеки тщательно проверяют как человека (заёмщика), так и приобретаемый им объект недвижимости.

Поэтажный план и экспликация, а также фотографии квартиры для составления оценочного альбома от независимых аккредитованных экспертов – стандартный набор документов, который потребуется в данном случае от собственника.

Кроме того, банк может попросить продавцов предоставить расширенную архивную выписку из домовой книги, при условии, что собственники владеют квартирой по договору передачи (при первичной приватизации).

  • Органов Опеки и Попечительства

Перед тем, как выдать разрешение на продажу доли несовершеннолетнего ребёнка, органы ООиП могут запрашивать от участников альтернативной сделки абсолютно любые документы как правового, так и технического характера (заранее предугадать которые очень сложно, всё будет зависеть от человеческого фактора/руководителя подразделения). Требования у государственных надзирателей строгие, контролёры должны быть убеждены в отсутствии какого-либо обременения на объект, серых сомнительных схем, что права детей никаким образом не ущемляются и при этом условия проживания на новом месте будут никак не хуже, чем не старом. Поэтому они скрупулёзно контролируют финансово-лицевые счета и под микроскопом рассматривают алгоритм операции по одновременному отчуждению и приобретению жилья. Процессы купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащее целиком или частично недееспособным лицам, считаются одними из самых сложных на рынке в части документооборота, и непредсказуемыми по срокам и конечному результату.

Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры

Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и начинать чесаться (предпринимать активные действия) по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:

  • Выписка из домовой книги – актуальна 1 месяц
  • Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
  • Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) – пригодна для предъявления до 30 календарных дней
  • Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
  • Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) – после выдачи имеют полную юридическую силу в течении 1 месяца
  • Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течении 30 дней
  • Заявление об отсутствии брачных отношении на момент приобретения жилья – бессрочно
  • Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
  • Документы БТИ – архивные копии поэтажного плана и экспликации – бессрочно
  • Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости – действует бессрочно

Какой пакет документов необходимо предоставить на сделку гражданину иностранного государства?

Сделки по отчуждению или приобретению недвижимого имущества с непосредственным участием граждан иностранных государств сопряжены с целым рядом характерных особенностей (нюансов). Крайне затруднительно, однозначно, говорить обо всех аналогичных случаях разом, каждый вариант купли-продажи необходимо рассматривать индивидуально.

Однако, с уверенностью можно утверждать, что иноподданному в обязательном порядке понадобится нотариальный перевод паспорта на русский язык, в некоторых случаях может пригодиться подтверждение легального статуса нахождения на территории РФ – вид на жительство или постоянная регистрация по месту пребывания, виза или миграционная карта, в исключительных – будет необходимо предоставить печать апостиль (подтверждает подлинность документов, выданных на территории одной страны, для использования в другой) или консульское заверение. А в остальном, требования при регистрации подобного рода сделок ничем не отличаются от стандартного пакета документов для налоговых резидентов страны.

Какие документы нужны для регистрации ранее возникшего права в Росреестре?

Для оформления ранее возникшего, но в установленном законом порядке не зарегистрированного, права собственности на объект недвижимости понадобится гражданский паспорт владельца и правоустанавливающие документы на квартиру (жилое помещение). Подача заявления осуществляется через территориальное отделение МФЦ.

Обязан ли собственник предоставлять на сделку выписку из ЕГРН и паспорт БТИ, если покупка жилья происходит без использования ипотечных средств, то есть за наличные?

Продавец, в этом случае, не должен за свой счёт предоставлять встречной стороне (покупателю) архивные документы БТИ (поэтажный план и экспликацию).

Да, и, собственно говоря, свежую ЕГРН-ку он заказывать не обязан, при условии, что собственность была зарегистрирована до 1 июля 2016 года, в этом случае на руках у собственника должно быть гербовое свидетельство – для проведения сделки за наличный расчёт этого скромного набора документов будет вполне достаточно.

Как продать квартиру, если все документы утеряны?

В том случае, когда у продавца отсутствуют на руках какие-либо документы на жилплощадь, либо они по каким-то причинам полностью утрачены, собственнику необходимо заказать через МФЦ заверенные Росреестром архивные копии правоустанавливающих документов на квартиру, и там же взять свежую выписку из ЕГРН.

При возникновении любых вопросов в рамках подготовительного этапа к сделке, в том, числе и по необходимым документам, по схеме проведения процесса купли-продажи в банке и процедуре регистрации операций со вторичной недвижимостью, по наиболее выгодному и безопасному варианту финансовых взаиморасчётов – за разъяснениями правовых аспектов и юридических нюансов, консультациями по налогообложению и услугами опытного специалиста обращайтесь – буду рада помочь.

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве

Источник: https://agent112.ru/stati/dokumenty-dlya-prodazhi-kvartiry.html

Регистрация договора купли-продажи квартиры: оформление сделки у нотариуса, в Росеестре

Договор купли продажи квартиры регистрация

Последние изменения: Январь 2021

После введения изменений в законодательство с 2013 года изменился порядок регистрации недвижимости на нового владельца по сделкам купли-продажи. Регистрация договора купли-продажи квартиры с октября 2013 года не проводится Росреестром, а в большинстве случаев оформление сделки проходит в присутствии нотариуса.

Процедура переоформления документов на нового собственника не стала легче. Однако теперь порядок действий изменен — вместо выдачи свидетельства на право собственности покупателям выдают выписку, подтверждающую переход недвижимости новому владельцу.

Согласно изменениям, в процессе переоформления собственности разделены действия по регистрации договора купли-продажи в рамках подписанной купчей с ее подписанием, и действия по регистрации перехода прав другому собственнику. Возникает вопрос, где регистрируется ДКП недвижимости, если этой функцией регистратор не занимается.

Таким образом, помимо визита в Росреестр, сторонам сделки следует подписать и заверить договор в нотариальной конторе, гарантирующей соблюдение требований к процедуре и ее юридической чистоте.

Несмотря на то, что функции Росреестра ограничены внесением регистрационной записи о владельце, нельзя сказать, что переоформить недвижимость стало легче. От покупателя и продавца требуется тот же набор документов и те же действия, но помимо Росреестра предстоит привлекать нотариуса для регистрации договора купли-продажи.

Изменения коснулись и документов, которые выдает Росреестр в подтверждение регистрации в ЕГРН, которая с 2 января 2017 года остается единственным способом удостоверить в произошедшем переходе прав.

На руки покупатель получает выписку из Реестра недвижимости, где будет указан правообладатель собственности, технические характеристики и сведения кадастрового учета объекта.

Законом не установлен конкретный срок регистрации договора купли продажи недвижимости в Росреестре.

Время, отводимое на оформление в Росреестре, законом не ограничивается, однако общий порядок проведения государственной регистрации подразумевает подачу заявлений от сторон сделки с просьбой перерегистрировать объект сразу после подписания договора.

Отмена необходимости регистрировать сам договор не является способом упрощения процедуры. Не стоит недооценивать значение подписания договора, так как Росреестр фиксирует переход права собственности на основании ДКП (договора купли-продажи).

Что касается сделки на основании договора, то ее удостоверяет нотариальная контора, с проверкой легитимности процесса и дальнейшим внесением записей в собственный Реестр. В отдельных случаях (договор долевого участия, переуступки прав дольщика, о залоге по ипотеке), Росреестр сохраняет полномочия по регистрации договоров.

Особенности оформления купли-продажи

При намерении зафиксировать факт сделки сторонам достаточно подписания договора о покупке недвижимости. Жилье переходит в распоряжение покупателя сразу после подписания купчей. Однако, во избежание юридических проблем, чаще всего к оформлению привлекают нотариуса. Это влечет удорожание процесса передачи квартиры или дома, однако обеспечивает защитой интересы бывшего и нового владельца.

Порядок действий

Когда стороны достигли договоренности, остается последний этап – оформления сделки и регистрации прав собственника. Для этого предстоит нанести визит в 2 организации.

Так как Росреестр снял с себя обязанности по приему документов, вместо отделения государственного регистратора после нотариуса следует посетить МФЦ, куда и будут сданы бумаги для окончательного перевода собственности на новое лицо.

Последовательность действий в 2018 представлена следующими шагами:

  1. Подписание договора и визит к нотариусу для удостоверения сделки.
  2. Визит для регистрации перехода права на имущество Росреестром. Для удобства граждан функцию посредника при подаче заявки служит многофункциональный центр по месту расположения квартиры. Обе стороны сделки должны присутствовать при подаче заявлений.

Поскольку в обязанности Росреестра входит лишь регистрация права, договор о покупке служит основанием для данного акта. Для сотрудников регистрирующего органа не требуется полностью изучать пункты договора. Проверке подлежат только основные факты и условия купли-продажи, на основании которых государственный орган фиксирует переход права новому владельцу.

Иногда орган регистрации все же отказывает в оформлении, основываясь на выявленных грубых ошибках, допущенных при составлении договора. К таким относят неправильное указание метража квартиры или ошибки в информации о сторонах сделки.

Чтобы избежать проблем при приеме документов Росреестром, информацию, указанную в договоре, сверяют с данными из последней выписки. Это гарантирует отсутствие проблем с регистрацией, к тому же, при желании ее заказывают дистанционно, уплатив лишь госпошлину.

Помимо договора, момент перехода квартиры в пользу нового собственника подтверждает приемопередаточный акт, ссылка на который должна быть в договоре. При регистрации перехода прав на договор наносят соответствующий штамп с номером и датой внесения записи в ЕГРП.

Так как процесс взаимодействия с регистратором происходит опосредованно, участникам сделок с 2018 года предстоит совместное посещение МФЦ и написание заявлений. Помимо этого, сотруднику центра передают пакет документации, подтверждающей законность и достоверность сделки.

Взаимодействие с МФЦ

Сократить время на прием сотрудниками МФЦ позволит предварительная электронная запись. Ее производят через сайт организации, где вносят сведения о предстоящем мероприятии.

Так как работники МФЦ выступают в роли посредников, необходимо учесть более длительный срок рассмотрения поданного пакета и получение подтверждающих выписок.

Необходимые документы

К моменту подачи обращения с просьбой перерегистрировать жилье, оба участника, продавец и покупатель, должны иметь полный пакет бумаг, прилагаемый к заявлениям.

  1. Документы удостоверения личности для покупателя и продавца (гражданские паспорта). Если на оформлении присутствует представитель одной из стороны в связи с невозможностью обеспечения явки покупателя или продавца, то готовят личные документы на представителя и его доверенность на исполнение регистрационных действий от имени участника.
  2. Документ, подтверждающий право бывшего владельца (свидетельство о регистрации).
  3. Договор купли-продажи (3 экземпляра — для покупателя, продавца, Росреестра).
  4. В зависимости от семейного статуса потребуется дополнительное письменное согласие на проведение сделки продавцом и документ, свидетельствующий о регистрации брака (покупателю подобный документ оформлять нет необходимости, поскольку квартира, приобретенная в браке, по умолчанию признается совместной собственностью, а в случае оформления развода – предоставляют удостоверяющее свидетельство).
  5. Если отчуждается недвижимость, принадлежавшая несовершеннолетнему, регистрирующему органу потребуется согласие от надзорного органа (опека), так как ребенку должно быть предоставлено равноценное жилье, либо средства, вырученные с продажи доли/собственности несовершеннолетнего, помещают на специальный счет вплоть до совершеннолетия бывшего собственника.
  6. От продавца жилья в коммунальной квартире готовят письменные согласия соседей на продажу, подтверждающие отказ от приоритетного права выкупа.
  7. На недвижимость предоставляют стандартный пакет бумаг из техпаспорта, кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП.
  8. Выписка из домовой книги (расширенный вариант). Проверка продавца включает уточнение наличия или отсутствия обстоятельств, препятствующих переоформлению права (архивная выписка по форме №9 с указанием всех зарегистрированных когда-либо по данному адресу гражданах). В процессе проверки информации может быть выявлено, что продажа ущемляет интересы временно выписанных жильцов в связи с их нахождением в интернате, местах лишения свободы, домах престарелых.
  9. Справки об отсутствии долгов. Еще одна проверка продавца выполняется через запрос в ФНС. Фискальный орган обязан проверить, все ли имущественные долги были погашены. Также подают запросы в коммунальные службы. При отсутствии финансовых претензий соответствующие организации выдают справки об отсутствии задолженностей.
  10. При необходимости, продавцу потребуется дополнительно предоставить справку о собственной дееспособности (из ПНД и наркодиспансера), фиксирующей факт дееспособности человека.

Когда все документы собраны, остается оплатить пошлину и приложить ее к общему списку бумаг.

Чтобы зарегистрировать факт перехода прав по договору купли-продажи, стороны передают заявления с готовыми справками в МФЦ и далее ждут результатов рассмотрения обращения сторон. Принимая перечень бумаг, сотрудник офиса Мои документы, выдает расписку с указанием всех переданных справок.

Если документы не вызвали сомнений или подозрений в юридических проблемах с регистрацией квартиры, орган завершает процесс перерегистрации, внеся соответствующую запись в Единый Реестр прав на недвижимость. По завершении процесса новый собственник получает выписку, где будет установлен переход прав к новому владельцу на основании соглашения.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/oformlenie/registratsiya-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiryi/

Пошаговая инструкция по государственной регистрации договора купли-продажи квартиры

Договор купли продажи квартиры регистрация

Порядок оформления сделки купли-продажи предусматривает несколько этапов, одним из которых является государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом договора.

В процессе оформления договор регистрируется в Росреестре, и соответствующая запись вносится в общероссийскую базу данных – ЕГРН.

Скрыть содержание

ЕГРП

Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество (ЕГРП) представляет собой базу данных, в которой в электронном виде содержатся все имеющиеся данные о правах на объекты недвижимости.

В базе хранится информация не только о существующих на данных момент правах, но и уже прекративших свое действие. Также в ЕГРП можно найти данные об обладателях таких прав и имеющихся обременениях прав собственности.

Реестр содержит также всю техническую информацию об объекте недвижимости – площадь, предназначение (жилая или нет), адрес и др. До фактического запуска Единого госреестра, произошедшего 31.01.1998 за регистрацию сделок купли-продажи недвижимости отвечали органы местного самоуправления и БТИ (бюро технической инвентаризации).

Очередные изменения в процессе регистрации сделок произошли в 2017 году – база ЕГРП была объединена с базой ГКН (Государственного кадастра недвижимости). Объединенный реестр получил название ЕГРН, Единый Государственный Реестр Недвижимости.

Обязательно ли нужно регистрировать?

Подлежит ли сделка обязательной государственной регистрации? Несмотря на то, что в статьях 549 и 550 ГК РФ указывается, что сделка считается заключенной с момента подписания сторонами-участниками договора купли-продажи — в случае, если речь идет о недвижимости это является недостаточным основанием для признания ее действительной.

Согласно законодательству Российской Федерации любые сделки с недвижимостью получают законную силу только после того, как они проходят регистрацию в Росреестре. Об этом однозначно говорит пункт 2 статьи 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Это подтверждают и статьи 551 ГК РФ, в которой описывается порядок регистрации и статья 131 ГК РФ, в которой утверждается переход права собственности только после совершения всех необходимых регистрационных действий. Правовой базой в отношении сделок с недвижимостью служат также ФЗ № 221 и 218, регулирующие деятельность Росреестра.

Непосредственный учет объектов недвижимости осуществляется на основании данных вносимых в единый госреестр, соответственно, любой договор купли-продажи подлежит обязательной регистрации.

Сроки регистрации сделок с недвижимостью описаны в Федеральном Законе № 16 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года и могут составлять от 3 до 12 рабочих дней, в зависимости от способа подачи документов и сложности дела.

Подробнее о сроках государственной регистрации прав можно узнать на официальном сайте Росреестра.

МФЦ

Для того чтобы провести регистрацию сделки через отделение МФЦ необходимо собрать полный комплект предусмотренных законом документов и передать их специалисту центра, а по истечении оговорённого срока забрать подтверждающие бумаги.

Детально процедура описана здесь.

Документы

Для регистрации сделки в МФЦ необходимо собрать:

  • Паспорта продавца и покупателя и их копии. Если интересы участников представляют третьи лица – необходимо предъявить также оригинал доверенности.
  • Договор купли-продажи в 3 экземплярах. Два останутся на руках у участников сделки, третий же будет отправлен в Росреестр.
  • Акт приема-передачи объекта недвижимости в 3 экземплярах.
  • Документы подтверждающие права собственности продавца.
  • Платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.
  • Справка из домоуправления со сведениями о прописанных в квартире лицах.

В некоторых случаях для регистрации потребуется предъявить дополнительные документы:

  • Заверенное нотариусом согласие супруга или супруги продавца, если тот состоит в браке.
  • Если один из собственников квартиры является несовершеннолетним – разрешение от органов опеки.
  • Расписки от прочих владельцев квартиры, подтверждающие их преимущественное право, если предметом договора купли-продажи является доля.
  • Если квартира приобретается с использованием заёмных средств – ипотечный договор.
  • Если в базе ЕГРН относительно квартиры, являющейся предметом договора, есть какие-либо неточности — от продавца потребуется предоставление технического паспорта, плана, выписки и т. д.
  • Справка из домоуправления об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Необходимо предоставить не только оригиналы всех перечисленных документов, но и их копии. Если документ состоит из нескольких листов – его необходимо прошить.

Иногда требуется заверить предоставленные в МФЦ копии.

Сделать это должен тот участник сделки, от которого исходит документ. Для этого на каждой странице нужно поставить отметку «Копия верна, дата, подпись, расшифровка подписи».

Инструкция

Для регистрации потребуется:

  1. Подготовить требующиеся бумаги.
  2. Оплатить установленную госпошлину.
  3. Записаться на прием в многофункциональный центр через портал Госуслуг или официальный сайт МФЦ региона.
  4. В назначенный день лично посетить офис МФЦ.
  5. Передать подготовленный пакет документов операционисту.
  6. Составить заявление о регистрации, тщательно проверить его на наличие ошибок и неточностей и подписать.
  7. Забрать расписку о принятии заявления и документов.
  8. Дождаться окончания срока регистрации и предъявив расписку забрать готовые документы, подтверждающие регистрацию сделки.

Прекращения действия прав собственности продавца происходит одновременно с возникновением таких прав у покупателя.

После того как специалист центра принял необходимые документы от участников сделки он повторно проверяет их на предмет ошибок и неточностей, после чего передает в Росреестр, где будет проведена их проверка. После ее окончания в ЕГРН вносится соответствующая запись и происходит фактическая передача права собственности.

Сроки

Срок регистрации права собственности через МФЦ не превышает 10 календарных дней с момента подачи документов.

Состояние дела можно отслеживать по индивидуальному номеру через официальную страницу организации в разделе «Проверка готовности».

После того как процесс регистрации завершится сотрудник МФЦ пригласит участников договора на прием и передаст выписку из ЕГРН, подтверждающую передачу прав собственности покупателю.

Цена вопроса

Услуга регистрации сделок с недвижимостью предусматривает обязательную оплату госпошлины. Ее размер:

  • для физических лиц составляет 2 тыс. рублей;
  • для юр. лиц – 22 тыс. рублей.

Сколько времени оформляют?

Срок оформления документов зависит от того, одновременно ли стороны подали заявление на регистрацию:

  • Если участники сделки пришли на приём одновременно – 10 рабочих дней.
  • Если в разные дни – 3 недели с момента обращения.
  • Если сделка нотариально удостоверена – 3 рабочих дня.

Стоимость

Размер госпошлины:

  • для физических лиц – 2 000 рублей;
  • для организаций – 22 тыс. рублей.

Электронный сервис Сбербанка

Подать документ в Росреестр можно и через сервис электронной регистрации Сбербанка. Услуга предоставляется на возмездной основе, ее стоимость составляет от 6 до 10,5 тысяч рублей. При этом в сумму входит оплата госпошлины. Это позволяет значительно сократить время ожидания – результат может быть получен уже через 1 рабочий день.

Другие способы

Где еще регистрируется сделка? Сделать это можно также:

  1. В отделениях Кадастровой палаты.
  2. Через почту России, но в этом случае все подписи и сам договор должны быть заверены нотариально.
  3. Через портал Госуслуг при наличии готовой электронной цифровой подписи.
  4. Сделав заказ на выездное обслуживания. Однако этот способ на сегодняшний день доступен не всем категориям населения. Вправе вызвать специалиста Росреестра на дом ветераны ВОВ и инвалиды 1 и 2 групп.
  5. Если сделка является нотариально удостоверенной – документы на ее регистрацию вправе подать нотариус.

Адреса

  • Адреса, а также контактные телефоны и график работы МФЦ Москвы можно найти здесь (общая карта) и здесь (поиск по округам и районам).
  • Адреса МФЦ России можно посмотреть здесь.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента его подписания сторонами, однако для перехода права по нему от продавца к покупателю необходимо обратиться в Росреестр для государственной регистрации, представив полный пакет документов.

Сделать это можно несколькими способами по выбору заявителей. Сроки обращения также различаются.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/reg

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.