Договор купли продажи квартиры кто составляет

Содержание

Кто оформляет договор купли-продажи квартиры? Документы, условия и расходы на заключение сделки

Договор купли продажи квартиры кто составляет

Заключение сделки купли-продажи на крупную сумму всегда вызывает волнение сторон.

Особое внимание уделяется оформлению договора, ведь он будет являться гарантом законности действий продавца и покупателя. При сомнениях в собственных силах не лишним будет воспользоваться услугами нотариуса.

  • Паспорта обеих сторон сделки.
  • Свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру.
  • Документ, указывающий на законность получения данной недвижимости продавцом.
  • Согласие супруга, если в браке.
  • Справка о всех прописанных гражданах либо об их отсутствии.
  • Письменное разрешение из органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.
  • Чек об оплате госпошлины.

Правоустанавливающим документом со стороны продавца может быть:

  • договор купли-продажи;
  • бумага о получение наследства;
  • дарственная;
  • бумага о признании права собственности через суд;
  • справки о приватизации.

С конца 2015 года разрешение опекунских органов запрашивает нотариус, если стороны сделки воспользовались его услугами.

В договоре должны указываться все существенные условия, характеризующие недвижимость и саму сделку.

Основными являются:

  1. данные о недвижимости (точный адрес, номер по кадастру, количество комнат, этаж, площадь);
  2. порядок передачи квартиры – когда, как и где состоится сделка;
  3. стоимость жилья и способ расчета (банковская ячейка, аккредитив, рассрочка или просто деньги передаются из рук в руки);
  4. ФИО лиц, за которыми остается право пользования помещением, если таковые имеются.

Лучше до посещения Госреестра произвести расчеты и составить в подтверждение этого расписку. Проставить отметку о передаче денег в договоре, либо указать, что квартира продается в рассрочку или с отсрочкой платежа, иначе на нее будет наложено обременение.

Продавец или покупатель оформляет?

Разберем, кто делает этот документ.

Законодательно не закреплена обязанность составления договора за продавцом или покупателем. Любой из них может взять на себя эти обязательства или приступить к составлению совместно.

Для этого не понадобится юридическое образование, а образец можно посмотреть на стенде уполномоченных органов, занимающихся регистрацией договоров.

В заключение документ должны подписать:

  • покупатель;
  • продавец или группа лиц, являющихся собственниками долей в этой квартире;
  • посредник, если кто-либо из сторон сделки не может присутствовать лично по уважительной причине.

В ГК РФ четко указывается, что подписание договора должно проходить на добровольной основе и по обоюдному согласию. При раскрытии факта оказания давления на одну из сторон, договор будет аннулирован, а сделка признана недействительной.

Кто несет расходы?

Расходы понесут как покупатель, так и продавец. В значительной степени это зависит от их устной договоренности по данному вопросу.

Чаще всего продавец несет расходы на:

  • составление договора у нотариуса;
  • согласие второго супруга (заверенное);
  • нотариальное удостоверение договора;
  • выписку из ЕГРН;
  • нотариальную доверенность.

Покупатель на:

  • риэлтора при поиске квартиры (не обязательно);
  • услугу нотариуса по составлению договора;
  • заверение договора;
  • нотариальную доверенность;
  • аренду банковской ячейки, если расчет будет осуществляться таким образом;
  • оценщиков рыночной стоимости жилья (не обязательно);
  • госпошлину.

В каком размере?

Цены на услуги в каждом городе свои, но колебания все же не критичны и средняя цена выражается в следующих размерах:

  1. Услуга риэлтора – 50 тыс. руб.
  2. Выписка из ЕГРН на бумажном носителе стоит 300 руб., на электронном – 750 руб.
  3. Заверенное письменное согласие на продажу имущества от второго супруга – 500 руб.
  4. Госпошлина за перерегистрацию прав собственности – 2 000 руб.
  5. Доверенность (если нужна), обойдется в 100 руб. для родственников и в 500 руб. для физических лиц.
  6. Услуги оценщика – от 2 500 до 5 000 руб.
  7. Аренда ячейки в банке – от 65 руб/сутки.

От уплаты госпошлины освобождаются только малоимущие, доказавшие документально свой статус. Если весь процесс будет оформляться через нотариуса, то сумма получится значительно выше.

Обязательно составлять и заверять документ у нотариуса необходимо, если в сделке задействован несовершеннолетний или продавцами являются несколько собственников долей (ФЗ №391 от 29.12.2015 г.). Расходы в этом случае такие:

  • Составить договор стоит 2 – 6 тыс. руб., цена зависит от региона. В Москве, например, средняя стоимость 5 400 руб, а в Санкт-Петербурге на 1 500 р. дешевле.
  • Нотариально удостоверить договор – 0,5 процента от суммы сделки (не менее 300 руб., но не более 20 тыс. руб.), согласно статье 333.24 п. 1 пп. 5 НК РФ.

В остальных случаях заверение договора не является обязательным, но по собственному желанию это можно сделать. Стоимость нотариального заверения зависит уже от отношений между сторонами.

Если участники сделки ближайшие родственники, то:

  • при сумме сделки в пределах 10 млн. р. заверение обойдется в 3 тыс. р. + 0,2% от суммы сделки;
  • если больше 10 млн. р. – 23 тыс. р. + (0,1% х (сумма сделки – 10 млн. р.)).

Окончательная стоимость удостоверения договора должна быть не более 50 тыс. р.

Стороны сделки являются посторонними людьми или дальней родней:

  • если сделка до 1 млн. р., то цена составит 3 тыс. р. + 0,4% от суммы сделки;
  • от 1 млн. р. до 10 млн. р. – 7 тыс. р. + (0,2% х (сумму сделки – 1 млн. р.));
  • свыше 10 млн. р. – 25 тыс. р. + (0,1% х (сумму сделки – 10 млн. р.)).

Конечная стоимость заверения – не более 100 тыс. руб.

Кто имеет право составлять?

К составлению по законодательству допускаются как стороны договора, так и уполномоченные по этим вопросам организации. К ним относятся:

  • государственная юридическая контора;
  • частный нотариус;
  • районный МФЦ;
  • риэлторская организация.

Преимущества составления нотариусом

Помимо сделок с несовершеннолетними и несколькими собственниками долей, нотариус обязательно нужен и для оформления с участием гражданина, имеющего ограниченные возможности (ФЗ № 218 ст. 54 п. 2 от 13.07.2015г.). В иных случаях его привлечение не обязательно.

К преимуществам составления договора через нотариуса относится:

  • проверка сделки на «чистоту» и ее заверение;
  • составление договора по всем правилам, с учетом особенностей конкретной сделки;
  • нотариально удостоверенный договор фактически невозможно оспорить, так как нотариус является свидетелем добровольного участия сторон и сможет доказать это в суде;
  • указание всех юридических нюансов, защищающих продавца от скрытых проблем с квартирой, в том числе и лишних прописанных людей с правом проживания;
  • нотариус может быть посредником при передаче платы за недвижимость.

При отсутствии должного опыта не стоит рисковать и составлять договор самостоятельно, а тем более доверять его второй стороне. Поэтому привлечение нотариуса – это лучшая возможность обезопасить сделку.

по теме

Подробнее о том, как составляется договор купли-продажи квартиры, можно узнать из этого полезного видео:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/kto-sostavlyaet.html

Оформление Договора купли-продажи квартиры

Договор купли продажи квартиры кто составляет

Последнее обновление: 15.01.2021

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Мы подошли к ключевому этапу сделки покупки квартиры. От того, насколько правильно мы составим Договор купли-продажи квартиры, будет зависеть наша юридическая безопасность. Другими словами – именно на формулировки и условия договора мы сможем опираться, в случае возникновения судебных споров и разбирательств по сделке. Поэтому рассмотрим этот шаг подробно.

Проект Договора купли-продажи квартиры (ДКП) готовится заранее. Желательно, чтобы его текст до сделки уже был на руках и у нас (у Покупателя), и у Продавца. Тогда на самой процедуре подписания будет меньше вопросов и разногласий.

Оформление Договора купли-продажи квартиры допускается как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ), на усмотрение участников сделки, за исключением тех случаев, когда договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению (подробнее о таких случаях – по ссылке)

Нотариальное заверение ДКП стоит дороже (нотариальные тарифы см. ниже), а договор в простой письменной форме, в принципе, можно составить даже самостоятельно (на основе шаблонов типовых договоров – см. ниже), или поручить это специализированному юристу, заплатив за подготовку договора всего 3-4 тыс. руб.

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

Но подготовка и удостоверение договора у нотариуса имеет ряд преимуществ, и прежде всего – для Покупателя квартиры:

  1. Во-первых, нотариус сначала выясняет все детали предстоящей сделки, а затем уже составляет Договор купли продажи квартиры (не шаблонный) с учетом этих самых деталей конкретной сделки, и потребностей ее сторон (в особенности – потребностей Покупателя).
  2. Во-вторых, нотариус может включить в договор дополнительную ответственность Продавца на случай его возможной недобросовестности (например, если он утаил какие-либо важные обстоятельства, связанные с продажей квартиры).
  3. И в-третьих, нотариус выступает официальным свидетелем вменяемости (дееспособности) Продавца в момент совершения сделки, что существенно снижает риск признания сделки недействительной по причине недееспособности Продавца, состояния аффекта, введения в заблуждение и т.п.

Подробнее эта тема рассмотрена в отдельной заметке – «Нужно ли оформлять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса?»

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Нотариус значительно облегчает участникам сделки процесс ее проведения, и создает для них комфортные условия.

Практика показывает, что нервное напряжение во время сделки у многих бывает на пределе, т.к. цена вопроса слишком велика.

И любой конфликт, или несогласованное действие между участниками (особенно при «альтернативных сделках»), может привести к взрыву эмоций, и срыву сделки.

Нотариус же обеспечивает не только юридический, но и психологический контроль процесса (вы будете смеяться – но это важно!), а также выступает консультантом и арбитром в случае возникновения споров.

 В практике было немало случаев, когда сделки срывались в последний момент вовсе не из-за проблем с документами, а «всего лишь» из-за психологического накала страстей участников.

А в нотариальной конторе люди всегда ведут себя спокойнее, и спорные вопросы там решаются гораздо быстрее и конструктивнее.

Кроме того, оформление Договора купли-продажи квартиры в нотариальной конторе имеет еще два преимущества – не нужно беспокоиться о регистрации сделки (нотариус берет ее на себя), и можно безопасно провести денежные расчеты по сделке не через банковскую ячейку (как мы рассматриваем здесь по умолчанию), а через депозит нотариуса.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

Очевидно, что юридические преимущества нотариально заверенного  Договора купли-продажи квартиры больше касаются Покупателя, чем Продавца. Продавцу нотариус, как правило, не очень-то и нужен. Поэтому, расходы на нотариуса чаще несет именно Покупатель; по сути, он платит за снижение ряда рисков сделки для себя лично.

  ♦ Стоимость услуг нотариуса ♦
     (Жми! Откроется во всплывающем окне.)

В итоге нам, как Покупателю, в целях контроля собственных рисков, особенно важно понимать, что именно должен содержать ДКП, и как он должен быть составлен.

 Для грамотного составления содержания Договора купли-продажи квартиры, нам нужно понимать разницу между существенными условиями договора и его дополнительными условиями (перечни этих условий – см. по ссылкам в Глоссарии).

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры

Каждый Договор купли-продажи квартиры (ДКП) должен содержать существенные условия, то есть условия, которые являются обязательными для того, чтобы этот договор имел юридическую силу. Это значит, что в нем должны быть обязательно указаны:

  • стороны договора (ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя),
  • предмет договора (квартира, площадь, адрес),
  • суть договора (отчуждение квартиры),
  • цена договора (в рублях, цифрами и прописью),
  • а также права третьих лиц на пользование квартирой (если таковые лица имеются).

Помимо существенных (обязательных), в договор можно (и нужно!) вносить дополнительные условия по взаимному согласию сторон.

Например, условия о способе проведения расчетов за квартиру (банковская ячейка или аккредитив), условия о сроках освобождения квартиры (как физическом, так и юридическом), условия об ответственности сторон в тех или иных случаях, и т. п.

А если квартиру мы покупаем вместе с мебелью и бытовой техникой, то это также все подробно отражается в отдельных пунктах.

Такие дополнительные условия не обобщают, а конкретизируют отношения сторон в сделке. И в интересах Покупателя – максимально педантично отнестись к каждому пункту этих условий.

Образец типового Договора купли-продажи квартиры (с ипотекой и без) можно скачать ЗДЕСЬ.

Вообще-то, самостоятельно составлять и формулировать условия договора, не имея юридического образования и соответствующей практики, не рекомендуется. Такое баловство может выйти нам боком. Неграмотно вставленная формулировка может не только не иметь нужных нам юридических последствий, но и сделать сам договор (или его часть) ничтожным (т.е. не имеющим законной силы).

Правильное оформление Договора купли-продажи, прежде всего, в наших интересах как Покупателя, потому что приобретаемое здесь право собственности на квартиру будет зависеть, в том числе и от условий, на которых это право приобретается. Типовые условия договора можно увидеть в образце по ссылке выше.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Что касается цены договора (суммы сделки), то на рынке нередко практиковалось занижение этой цены в ДКП, с целью ухода Продавца от уплаты подоходного налога с продажи квартиры.

Для Покупателя такой вариант считался достаточно рисковым, даже несмотря на расписку на полную стоимость квартиры, которую он брал с Продавца.

Ведь в случае признания сделки недействительной, Покупатель мог претендовать на возврат только той суммы, которая была прямо указана в договоре (хотя бывали случаи, когда суд возвращал деньги и по расписке – см. пример на ФОРУМЕ – здесь).

Но с января 2016 года введен в действие закон, согласно которому налог с продажи квартиры может взиматься не с цены договора, а с кадастровой стоимости квартиры (подробнее об этом – см. по ссылке). Поэтому занижать стоимость в договоре в ряде случаев стало бессмысленно (например, если кадастровая стоимость превышает реальную).

В остальных случаях занижение стоимости квартиры при оформлении договора все равно практикуется на рынке недвижимости, и многие Покупатели на это идут. Как это происходит, насколько серьезен тут риск для них – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Что дает брачный договор при покупке квартиры? Примеры из жизни.

Конечно, при составлении Договора купли-продажи квартиры, нужно стараться предусмотреть как можно больше возможных негативных последствий.

Но маловероятно, что кто-либо, даже юридически подкованный человек, может предусмотреть в договоре абсолютно все возможные нюансы и последствия сделки.

А следовательно, вероятность оспаривания договора, и признания сделки недействительной все равно существует.

Поэтому, юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, советуют Покупателю при оформлении договора добавлять в конце отдельным пунктом условие, подобное этому:

«Руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора), ст.

461 ГК РФ (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятию квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города _______ или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент вступления в законную силу решения суда о признании настоящего договора недействительным. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения ему убытков».

Такой пункт в договоре даст юридическую опору Покупателю, в случае попытки Продавца или его родственников (в т. ч. третьих лиц) вернуть себе квартиру по суду.

Правда, признание сделки недействительной делает недействительными и все условия этой сделки (т.е. все пункты договора). Но законы у нас настолько несовершенны, а судебные решения иногда настолько неожиданны, что лишний «опорный пункт» в договоре нам точно не повредит.

Как вариант, такое обязательство Продавца можно оформить отдельным нотариально заверенным заявлением, с указанием, что оно вступает в силу по факту заключения такой-то сделки…

Ну а если уж мандраж и сомнения насчет заключения договора никак не отпускают, и после сделки хочется спать абсолютно спокойно, то есть еще такая штука, как Титульное страхование недвижимости. Что это такое и от чего оно спасает – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Дополнительные расходы при покупке квартиры – что грозит Покупателю?

На практике оформление и подписание Договора купли-продажи квартирыпроисходит, обычно, в тот же день, что и закладка денег в ячейку банка или открытие аккредитива.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным сразу после его подписания сторонами (ранее, до 2013 года, ДКП считался заключенным только после его гос. регистрации). Теперь сам договор регистрации не подлежит, но, тем не менее, он сдается в составе пакета документов в УФРС для регистрации перехода права.

Перед подачей на регистрацию не лишним будет внимательно перечитать весь договор еще раз, и сверить все внесенные в него данные из документов: паспортные и технические данные, адрес и площадь квартиры и т.п. Если в договоре обнаружится ошибка или опечатка, то это может стать причиной в задержке регистрации или даже в ее отказе (что делать в этом случае – см. по ссылке).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, договор купли-продажи квартиры мы составили, все существенные условия в нем перечислили, дополнительные условия согласовали и добавили отдельными пунктами в текст документа. Два раза все перечитали, три раза сплюнули через левое плечо, и аккуратно поставили свой автограф на договоре.

Что дальше?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Кто составляет и оформляет договор купли продажи квартиры?

Договор купли продажи квартиры кто составляет

Важнейшим документом при заключении сделки купли-продажи квартиры является договор.  Он содержит важнейшие условия предстоящей сделки и должен быть оформлен должным образом, чтобы она не была признана недействительной.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры обязательно должен иметь письменную форму, устные договоренности в таких крупных сделках недействительны. Без письменного соглашения невозможно переоформить права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре. А именно это является ключевым этапом при сделках купли-продажи, без которого вся процедура лишена юридического смысла.

Документ подписывается:

  • продавцом (если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение);
  • покупателем;
  • посредниками (участие последних необязательно, но может потребоваться, если стороны или одна из сторон не могут присутствовать при подписании договора по состоянию здоровья или из-за удаленности их проживания от места сделки).

Законодательно не регламентирован единый формат договора купли-продажи квартиры. Владельцы недвижимости составляют его в произвольном порядке с учетом специфики конкретной сделки. Также законодательно не установлен перечень лиц, которые ответственны за составление договора купли-продажи.

Гражданский кодекс содержит указание на то, что договор подписывается исключительно в добровольном порядке по соглашению обеих сторон. Это правило указывает на то, что если будет выявлен факт оказания давления на одного из участников сделки (например, шантаж или применение насилия), то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

При заключении договора стороны должны достигнуть договоренности по таким важным аспектам, как стоимость квартиры и порядок оплаты (наличие предоплаты или задатка), точные сведения о продаваемой квартире (позволяющие однозначно ее идентифицировать), способ расчетов (наличный, безналичный, через нотариуса, ячейку в банке или аккредитив), сроки выкупа квартиры, порядок переоформления прав собственности, снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц и пр.

Кто имеет право составить договор купли-продажи

Специального разрешения на подготовку договора купли-продажи квартиры не требуется. За разработку текста документа может отвечать как продавец, так и покупатель. Для этого им не требуется профильное юридическое образование. Они могут воспользоваться готовыми образцами или шаблонами договоров, которые есть сегодня в открытом доступе.

Но если стороны опасаются, что самостоятельная подготовка договора несет повышенные риски его аннулирования или признания недействительным, то они могут воспользоваться посредническими услугами по подготовке текста соглашения.

Можно выделить следующие ключевые варианты составления договора купли-продажи:

  1. Через специализированную юридическую компанию или практикующего в частном порядке юриста.
  2. Через риэлторскую компанию.
  3. Через МФЦ. Сегодня во многих МФЦ можно не только переоформить право собственности на недвижимость, но и заказать подготовку договора.
  4. Через нотариуса.

Каждый из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы. Самостоятельная подготовка договора позволяет минимизировать затраты на заключение сделки купли-продажи. При этом стороны без профильного образования могут не учесть при подготовке документа важные законодательные изменения или требования гражданского права, которые распространяются на юридически значимые документы.

При участии специалистов при подготовке договора он разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом специфики продажи квартиры и в соответствии с требованиями законодательства.

Обращение к специалисту потребует определенных трат. В зависимости от региона и уровня квалификации юриста подготовка договора купли-продажи обойдется сторонам в 3-10 тыс.р. В крайнем случае, стороны могут просто обратиться за консультацией относительно содержания документа в юридическую компанию. Такие консультативные услуги обычно оплачиваются из расчета 500-1000 р. в час.

Преимущества составления договора купли-продажи нотариусом

В настоящее время участие нотариуса при заключении сделок купли-продажи квартиры не является обязательным. Исключение составляют случаи, когда в сделке участвуют недееспособные или несовершеннолетние лица, а также при продаже квартиры из общедолевой собственности.

Тем не менее, на практике нередко желающие продать или купить квартиру прибегают к нотариальным услугам при подготовке и подписании договора. Закон не запрещает обращаться к нотариусу для подготовки текста соглашения и его удостоверения.

Преимущества составления договора купли продажи у нотариуса состоят в следующем:

  1. Один экземпляр документа будет храниться у него. В случае утраты этого важнейшего документа его всегда можно восстановить, обратившись к нотариусу за дубликатом.
  2. Нотариус в обязательном порядке проверяет сделку на юридическую чистоту и заверяет личности сторон сделки: не наложен ли арест на недвижимость, не подлежит ли дом сносу, оформлены ли права собственности на квартиру должным образом, является ли продавец реальным собственником, и вправе ли он продавать квартиру. Для этого им могут запрашиваться дополнительные подтверждающие документы как у сторон сделки, так и в уполномоченных инстанциях (так, он имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН). Все эти действия позволяют обезопасить покупателя от заключения сделки с недобросовестным продавцом.
  3. Нотариально заверенный договор практически нереально оспорить в суде и признать его недействительным. Нотариус перед его заверением в обязательном порядке должен убедиться, что стороны осознают последствия заключения сделки купли-продажи и существенные условия подписываемого соглашения; договор не подписывается им по принуждению или под угрозами/шантажом. Для этого нотариус проводит беседу с продавцом и покупателем, разъясняет им последствия подписания договора; убеждается, что указанные им факты подтверждают реальные намерения сторон; что продавец и покупатель являются вменяемыми, адекватно воспринимают действительность и добровольно совершают действия. При необходимости нотариус сможет выступить в суде в качестве свидетеля и подтвердить данные факты.
  4. Участие нотариуса позволить сторонам не вникать в юридические тонкости сделки и доверить эту задачу профессионалу. Нотариус сам изучает нюансы сделки и готовит проект соглашения. Шансы на признание договора, заключенного с участием нотариуса, ничтожным практически нулевые.
  5. Нотариус может включить в договор дополнительные условия, которые защищают права покупателя (например, относительно сроков снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учета или прописать дополнительную финансовую ответственность продавца за неисполнения обязательств).
  6. Помимо прочего, нотариус сможет выступить посредником при передаче денег за квартиру, что обезопасит стороны от рисков неуплаты.

Нужно понимать, что участие нотариуса – услуга весьма недешевая. Плата за нотариальные услуги в данном случае будет складываться из:

  • стоимости подготовки текста договора купли-продажи (около 5000-10000 р.);
  • госпошлина за нотариальное заверение договора;
  • плата за технически-правовую работу (в среднем – 5000 р., зависит от нотариальной конторы).

Госпошлина за нотариальное заверение договора – самая существенная часть затрат, она привязана к стоимости недвижимости. Для лиц, находящихся в родственных связях, госпошлина оплачивается в размере:

  • при цене сделки до 10 млн.р. – 3000 р.+0,2% от стоимости договора;
  • при сделке, равной или более 10 млн.р. – 23 000 + 0,1% от суммы более 10 млн.р.

Полученная сумма не может превышать 50 тыс.р.

Для оформления соглашения для лиц, которые не состоят в родственных связях, тариф рассчитывается как:

  • при стоимости квартиры менее 1 млн.р. – 3 тыс.р. +0,4% от цены;
  • при сумме договора от 1 до 10 млн.р. – 7 тыс.р.+0,2% от суммы сверх 1 млн.р.;
  • при цене сделки от 10 млн.р. – 25 тыс.р.+0,1% от суммы более 10 млн.р.

Максимальная госпошлина составляет в данном случае 100 тыс.р.

Таким образом, законодательство не регламентирует перечень лиц, которые вправе составлять договор купли-продажи квартиры.  Это может быть как продавец или покупатель, либо юристы, риэлторы или нотариус. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/sostavlaet-dogovor.html

Составляем договор купли-продажи квартиры

Договор купли продажи квартиры кто составляет

› Недвижимость

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

  • фамилия, имя, отчество;
  • дата рождения;
  • место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • адрес регистрации по месту жительства.

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

  • заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
  • договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ;
  • справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
  • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры

Составляем договор купли-продажи квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://1yur.ru/nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Договор купли-продажи квартиры (образец 2021 года): особенности составления договора

Договор купли продажи квартиры кто составляет

Юридическая безопасность сделки покупки квартиры зависит от того, насколько правильно составлен Договор купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи нужен, чтобы отразить в договоре условия и порядок проведения сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру. Составить договор можно у нотариуса, в юридической компании или самостоятельно.

Разберем подробно, как составить договор купли-продажи, чтобы он имел юридическую силу.

Понятие и общая характеристика договора купли-продажи

Договор купли-продажи (ДКП) – соглашение между продавцом и покупателем, в котором зафиксированы права и обязанности сторон по переходу права собственности. Продавец обязуется согласно условиям договора купли-продажи передать квартиру, а покупатель принять и оплатить ее стоимость.

Универсальной формы договора не существует. Составить договор купли-продажи можно по образцу, в соответствии с нормативно-правовыми актами и с учетом особенностей сделки.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Договор купли- продажи можно составить:

  1. в простой письменной форме;
  2. с нотариальным удостоверением:
  • добровольное;
  • обязательное по законодательству.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

В большинстве случаев договор заверять не нужно.

договора купли-продажи квартиры

Чтобы договор имел юридическую силу, он должен содержать существенные (обязательные) условия и дополнительные условия.

Существенные условия договора:

  1. Наименование документа – “Договор купли-продажи”.
  2. Дата и место заключения.
  3. Сведения об участниках сделки:
  • ФИО;
  • дата и место рождения;
  • данные паспорта (серия, номер, кем и когда выдан);
  • адрес регистрации.
  1. Предмет договора. Согласно статьи 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить индивидуализацию предмета договора:
  • тип недвижимости;
  • адрес объекта;
  • технические характеристики;
  • кадастровый номер;
  • основание возникновения права и дата регистрации права собственности.
  1. Цена – в договоре обязательно указывается стоимость продаваемого объекта в рублях (цифрами и прописью) ст. 555 ГК РФ.
  2. Источник денежных средств для оплаты объекта – собственные средства или заемные (с привлечением ипотеки, материнский капитал, жилищный сертификат).
  3. Порядок оплаты – с внесением аванса (задатка).
  4. Способ расчета – наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом.
  5. Информация о лицах сохраняющих право пользования после приобретения объекта покупателем, о зарегистрированных гражданах и сроках их выписки.

Дополнительные условия договора купли-продажи:

  1. Обязательства сторон по оплате расходов, связанных с оформлением сделки.
  2. Состояние объекта, наличие претензий со стороны покупателя.
  3.  Перечень предметов интерьера, мебели, бытовой техники, которая остается новым собственникам.
  4. Срок подписание передаточного акта и передача имущества.
  5. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  6. Ответственность сторон.
  7. Основания расторжения договора.
  8. Порядок разрешения споров. 
  9. Ответственность Продавца в случае признания судом договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя.

Дополнительные условия согласовываются участниками сделки и вносятся отдельными пунктами в договор. Договор должен быть оформлен с учетом интересов обеих сторон. Важно договориться и прописать в договоре: Когда передаются деньги при покупке квартиры

Договор купли-продажи квартиры образец 2021 года

Образец договора купли-продажи квартиры

Сколько должно быть экземпляров договора купли-продажи

Количество экземпляров договора купли-продажи равно числу участников сделки плюс один экземпляр, который хранится в Росреестре.

Срок действия договора 

Договор вступает в силу с момента его подписания. Окончание срока действия договора предусмотрено после исполнения сторонами своих обязательств по договору (п.3 ст. 425 ГК РФ).

Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту, подписанному сторонами. Акт приема-передачи является дополнением к договору купли-продажи и подтверждением исполнения обязательств сторон по договору.

Акт приема-передачи квартиры образец 

Акт приема-передачи квартиры (образец)

Нужно ли  регистрировать договор купли-продажи квартиры

Сам договор купли-продажи регистрации не подлежит, но подписанный договор купли-продажи вместе с другими документами подается для регистрации перехода права в Росреестр.

Сведения о новых правах собственности вносятся в единую базу данных. Покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости, с указанием характеристик и зарегистрированных правах на объект.

Договор купли-продажи с печатью и регистрационным штампом получают и продавец и покупатель.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ

Особенности составления договора купли-продажи

Каждая сделка имеет свои особенности. Рассмотрим как составить договор купли-продажи в индивидуальных случаях, чтобы не допустить ошибок.

Продажа объектов недвижимости по доверенности

Нередко от имени собственника продаваемой недвижимости или покупателя обращается представитель по доверенности. В доверенности должны быть:

  • указаны данные доверителя и доверенного;
  • сформулированы полномочия представителя;
  • срок действия;
  • дата составления.

Доверенность подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Любую доверенность нужно проверять. Проверить можно в Интернет на сайте Федеральной нотариальной палаты. Важно убедиться, что доверитель жив и дееспособен на момент оформления договора купли-продажи.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

В соответствии с п. 6 ст. 42  ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире собственники других комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Продавец доли должен уведомить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. В уведомлении указывается цена и условия продажи.

Образец уведомления о намерении продать долю

Уведомление о намерении продать долю

Продавец сможет продать свою долю другому лицу, через месяц после уведомления участников долевой собственности, при условии их отказа от преимущественного права покупки. 

Договор купли-продажи доли в праве собственности удостоверяется нотариально.

Покупка квартиры с использованием средств материнского капитала

Все расчеты при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала осуществляются безналичным способом.

После регистрации перехода права собственности и получения документов, покупатель обязан предоставить выписку из ЕГРН и договор купли-продажи в отделение Пенсионного фонда. В течение одного месяца деньги перечисляются продавцу.

Чтобы обезопасить продавца и повысить ответственность покупателя, за исполнение своих обязательств по договору купли-продажи, имеет смысл прописать в договоре, что до полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Продавец передает квартиру покупателю по Акту приема-передачи и только после получения полной оплаты стоимости продаваемой квартиры.

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала (образец)

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы

Продаем квартиру, титульный собственник супруг. Должна ли я присутствовать на сделке?

Если квартира куплена в браке, то необходимо Ваше согласие на продажу квартиры. Согласие должно быть нотариально удостоверено и подано вместе с другими документами на регистрацию. Ваше присутствие на сделке не обязательно.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?

Договор купли-продажи можно расторгнуть по взаимному согласию до подачи документов в Росреестр или в процессе регистрации.

Является ли страхование жизни обязательным при покупке квартиры в ипотеку?

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке является обязательным. Банк может попросить заемщика застраховать жизнь и титул. В случае отказа банк может повысить ставку по кредиту. 

Независимое заключение эксперта

Договор купли-продажи квартиры – важный документ, в котором стороны отражают условия проведения сделки, свои права и обязанности. Договор можно составить в юридической компании, у нотариуса или самостоятельно.

Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации. Госпошлину оплачивает покупатель за регистрацию перехода права. Для физических лиц размер госпошлины составляет 2 000 рублей за объект.

Для юридических лиц – 22 000 рублей.

При составлении договора важно учитывать особенности проведения сделки. Каждый случай индивидуален и самостоятельно учесть все нюансы очень сложно. Чтобы избежать возможных проблем, воспользуйтесь услугами наших юристов.

Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите консультацию совершенно бесплатно. Для Вас мы работает круглосуточно.

Источник: https://ros-pravo.info/kuplya-prodazha-kvartiry/kak-pravilno-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.