Что такое юридическая чистота квартиры

Содержание

Что такое «юридическая чистота» квартиры и как ее проверить – Группа компаний «ГИК»

Что такое юридическая чистота квартиры

Понятие «юридическая чистота» объекта купли-продажи появилось сравнительно недавно.

По сути, этот термин подразумевает отсутствие условий, при которых покупатель может потерять права на недвижимость после оформления сделки. Провести такую проверку абсолютно необходимо каждому, кто планирует приобрести жилье.

Можно доверить этот вопрос юристам и специалистам по недвижимости, но можно справиться и самостоятельно, зная, на что обратить внимание.

1. Документы на квартиру

Очень важный вопрос – как возникло право собственности на недвижимость. Продавец может предъявить договор купли-продажи, свидетельство на наследство, договор мены или дарения, а также решение суда уже вступившее в силу. Проверить куплю-продажу проще всего, так как он подлежит госрегистрации и эти данные может получить любой гражданин страны.

Что должно насторожить?

Прежде всего, стоит обратить внимание на условия предоставленного договора. В нем могут быть прописаны условия, обязательные для выполнения.

Уточните, были ли они соблюдены в указанный срок, иначе такой договор считается расторгнутым.

Еще один элемент риска – слишком быстрая продажа наследственной или подаренной квартиры, если новый владелец – не родственник бывшего собственника. Он могу получить недвижимость обманным путем.

2. История жилья

Очень важно проверить какие операции проводились с выбранным имуществом в последние годы.

Сделать это довольно просто – нужно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. В ней будет видна вся история квартиры с 1998 года.

Помимо того, как часто продавалось жилье, вы сможете увидеть были ли споры за эту недвижимость, аресты и судебные решения по ней.

Обратите внимание, что закон предусматривает ограничения срока по признанию недействительными любых сделок с недвижимостью, так что если после последних операций прошло более трех лет, за судьбу квартиры можно не волноваться. Если же жилье старое и данных о нем нет в ЕГРП, то это тоже не повод для переживаний, так как это означает, что за последние 20 лет никаких операций и споров по этому жилью не было.

Что должно насторожить?

Самый тревожный признак – частая смена владельцев квартиры, а также неоднократные аресты и судебные тяжбы по объекту. Это может стать показателем применения мошеннических схем.

Постоянная перепродажа должна натолкнуть на мысли об адекватности соседей и техническом состоянии дома. Еще один вопрос – длящиеся судебные разбирательства.

От квартиры без вступившего в силу решения суда лучше отказаться.

3. Техническое состояние

Обязательно запросите справку из БТИ и проверьте технический паспорт объекта. Любые изменения и перепланировки должны быть оформлены, а правки внесены в документацию. В противном случае можно получить немаленькие штрафы или предписание вернуть квартиру в первозданный вид, что повлечет значительные траты.

Что должно насторожить?

Несоответствие планировки и данных в техпаспорте – нарушение со стороны продавца. Особенно обратите внимание на перенос проемов и коммуникаций, снос и оборудование проемов в несущих конструкция. Все это – грубейшие нарушения требований технической безопасности всего дома.

4. Продавец

Попросите копию паспорта будущего продавца и проверьте его данные по реестру недействительных документов, это убережет от мошенников. Кроме того, сверьте данные паспорта с документами о праве собственности и договором купли-продажи.

Если от лица продавца выступает доверенное лицо, убедитесь в действительности доверенности, можно обратиться к нотариусу, который ее заверил. Обязательно убедитесь в адекватности собственника жилья.

Для этого можно поговорить с соседями или попросить справку от психиатра – такая практика тоже распространена.

Что должно насторожить?

Основная опасность – недействительные доверенности. Именно ими мошенники пользуются чаще всего. Убедитесь в том, что она нотариально заверена и что лицензия нотариуса действительна.

Также настороженность должны вызвать продавцы, адекватность которых под вопросом: люди злоупотребляющие алкоголем, наркоманы, а также пожилые люди с возможной деменцией.

В этом случае лучше пообщаться с их родными.

5. Третьи лица

Очень важно проверить наличие и права на недвижимость третьих лиц. Чтобы сделать это попросите у продавца выписку из домовой книги, в ней будут отражены все проживающие и прописанные граждане.

Сложнее всего дело обстоит с несовершеннолетними, прописанными в квартире, выписать их без наличия другого места жительства не позволят органы опеки.

Также обратите внимание, что продавец, состоящий в браке, должен предоставить письменное согласие второго супруга на продажу недвижимости.

Что должно насторожить?

Часто чтобы скрыть факт права на проживание в квартире третьих лиц продавцы отказываются предоставлять выписку из домовой книги или запрашивают ее в сокращенном виде. Также обратите внимание на то, что в паспорте может не стоять отметка о браке. Лучше запросить справку о составе семьи.

Соблюдая все эти рекомендации можно самостоятельно убедиться в законности и прозрачности будущей сделки. Если времени на запросы и проверки у вас нет, обратитесь к специалистам, чтобы убедиться в «чистоте» квартиры.

Источник: https://gik23.ru/chto-takoe-juridicheskaja-chistota-kvartiry-i-kak-ee-proverit/

Проверка юридической чистоты квартиры: Инструкция проверки документов при покупке

Что такое юридическая чистота квартиры

При покупке квартиры существует большой риск попасться на удочку не совсем честных продавцов. Поэтому лучше заранее провести всестороннюю проверку недвижимости и владельца.

Юридическая чистота: что это за термин?

Юридическая чистота — это идеальное состояние недвижимости в юридическом плане, которое исключает переход прав собственности от старого владельца к любому другому лицу после завершения сделки. 

Использоваться термин стал не так давно. Это связано с тем, что на вторичном рынке появилось очень много мошенников, поэтому проверка юридической чистоты стала практически неотъемлемой частью перед покупкой.

Юридическую чистоту сделки можно проверить с помощью юриста, а также самостоятельно. Иногда покупатели прибегают к помощи специальных агентств, которые за 3-7 дней проводят всестороннюю проверку, но берут за это немалые деньги. Ниже, описано, как можно самостоятельно проверить квартиру на чистоту быстро и с минимальными затратами.

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

Все документы, на взгляд неопытного человека, могут быть оформлены без нарушений. Но на самом деле существует множество нюансов, в результате которых сделка может быть признана недействительной, либо покупателю придется вернуть реальному собственнику квартиру без какой-либо компенсации. Также на часть жилья могут претендовать посторонние люди.

Часто на жилье или его часть претендуют несовершеннолетние дети, лица, находящиеся в местах лишения свободы или на армейской службе. 

Сделки признаются в основном недействительными, если проводятся по доверенности или в роли продавца выступают люди с психическими отклонениями, алкогольной и наркотической зависимостью.

Незаконная перепланировка также может стать причиной признания покупки незаконной. Поэтому нужно заранее проверить все сведения, касающиеся как жилья, так и продавца.

Найти объект

Юридическая проверка квартиры при покупке: на что обратить внимание?

Рассмотрим основные аспекты, на которые нужно обратить внимание в первую очередь.

Дешевая стоимость квартиры

Низкая цена делает жилье очень привлекательным для покупателя. Но на самом деле это должно насторожить, поскольку от недвижимости желают избавиться как можно быстрее. 

Следует сначала расспросить продавца по поводу цены, а затем проверить, нет ли наследников, либо других лиц, претендующих на объект недвижимости. То есть выяснить причины скорой продажи.

Единственным вариантом может быть срочный переезд или выезд за границу, но встречается он не так часто, тем более, что продавец может об этом соврать.

Устраиваем опрос продавцу

Продавцу, обязательно нужно задать следующие вопросы:

  1. Сколько собственников у недвижимости?
  2. Почему решено продать жилье?
  3. Когда была куплена квартира и при каких обстоятельствах?
  4. Была ли квартира предметом судебных разбирательств?

Список вопросов можно дополнить, но самое главное — это отследить реакцию продавца на них, проверить, насколько четко хозяин помнит все события, связанные с недвижимым имуществом. Если он путается, постоянно что-то забывает, невнятно рассказывает — лучше отказаться от сделки. 

Можно проверить совпадения рассказа со сведениями, указанными в документации.

Проверка паспорта и документов на квартиру

У владельца жилья нужно потребовать ксерокопии и оригиналы правоустанавливающих документов, а также паспорт объекта. Возможные документы, на основании которых возникло право собственности:

  • договор мены;
  • договор купли-продажи;
  • решение суда о получении права собственности;
  • свидетельство о вступлении в наследство, регистрации прав собственности.

Все документы должны быть аккуратно оформленными, без исправлений, потертостей, замазываний корректором. Напечатаны они обычно на плотной бумаге с водяными знаками, изображением герба. Заверяются документы печатями и подписями всех сторон. В них вписываются реквизиты паспорта собственника жилья. Стоит внимательно сверить данные.

К проверке документации лучше подключить опытного юриста, а вот доверять сотрудниками риелторского агентства не стоит, они могут быть заинтересованы в проведении мошеннической сделки.

Выписка ЕГРН

В расширенной выписке ЕГРН содержатся все сведения о недвижимости и ее владельцах:

  • размеры квартиры;
  • месторасположение;
  • кадастровую стоимость;
  • паспортные данные всех владельцев;
  • даты и частоту перепродажи жилья (если это происходит слишком часто, значит, квартира проблемная);
  • наличие долей других владельцев;
  • наличие арестов, ограничений на продажу, других видов обременений.

Это наиболее информативный документ, который можно заполучить даже без согласия продавца. Заказать выписку ЕГРН можно на нашем партале.

Стоит обратить внимание на то, что если с момента последней передачи прав собственности прошло менее трех лет, то сделка может быть признана судом недействительной в течение этого срока.

Сведения обо всех владельцах жилья

Следует обратить внимание, имеются ли среди собственников:

  • дети до 18 лет;
  • дети-инвалиды;
  • недееспособные граждане.

Наличие всех обозначенных категорий значительно усложнит проведение сделки, поскольку снять их с регистрации практически невозможно и они в первую очередь претендуют на жилье, если оно продано незаконно. Без разрешения органов опеки и попечительства продажа объектов недвижимости не проводится.

Также нужно выяснить, действительно ли продавец — законный владелец жилья или просто представитель (доверенное лицо). Рекомендуется поговорить именно с собственником, поскольку доверенность может быть фальшивой.

Если не удается побеседовать с владельцем, то нужно обратиться к нотариусу, которым был выписан документ. Но также нужно посоветоваться с другим юристом, поскольку нотариусы тоже бывают вовлечены в преступные схемы.

Но лучше не рисковать и попросту отказаться от сделки.

Еще один важный вопрос состоит в том, состоит ли продавец в браке. Без разрешения второго супруга операции с недвижимостью проводить нельзя. Отметки в паспорте о браке может не быть, поскольку при утере выдается новый документ без штампов.

Споры по квартире

Наличие судебных споров по жилью можно проверить на офсайте районного суда, который обслуживает адрес, где находится квартира. В запросах нужно указывать ФИО нынешнего владельца, а также предыдущих.

Также можно проверить, участвовал ли продавец в разделе имущества, признавался ли временно или постоянно недееспособным. Но информацию нужно добывать на офсайтах судебных органов, где был зарегистрирован человек.

Арбитражный суд, банкротство

В базе данных исполнительных производств города, где зарегистрирован владелец жилья, можно посмотреть, не заведено ли на него дело. Также надо выяснить, не является ли он банкротом, должником по алиментам. Если даже на супруга продавца открыто дело о банкротстве, то от сделки следует отказаться. Жилье всегда может быть конфисковано в пользу государства или того, кому должен ответчик.

Выписка из домовой книги, обходной лист

Выписку из домовой книги необходимо получить непосредственно перед покупкой. В идеале в жилье не должен быть прописан никто. Иногда до совершения сделки в помещении остаются зарегистрированные жильцы, но в договоре или акте передачи оговаривается, в какие сроки они выпишутся.

Не стоит покупать квартиру, если прописанными остаются дети, обычно снять их с регистрации практически нереально, даже через суд.

Обходной лист (выписка с лицевых счетов) докажет, что у продавца нет долгов по коммунальным платежам, квартплате. Покупатель должен заранее узнать обо всех услугах, которые оказываются для данного домовладения. Задолженности могут быть не только по свету, газу, воде, но и пользованию домофоном, уборке подъезда и т. д.

Согласие супруга на продажу

Продавцы, состоящие в официальном браке, должны предоставить согласие второго супруга, заверенное нотариусом. Он должен при этом находиться в здравом уме и быть дееспособным. Для недееспособных назначаются опекуны, и именно они подписывают согласие на продажу.

Для продажи квартиры, купленной (полученной другим путем) мужем или женой до брака согласие не нужно.

Оценка полученной информации

Выводы, которые должен сделать потенциальный покупатель из проверки:

  1. Если квартира была куплена, получена в наследство меньше трех лет назад, то лучше сделку не проводить. Не истек срок исковой давности, могут объявиться наследники.
  2. При малейших сомнениях в подлинности документов, странном поведении продавца, недоговорках и вранье покупать недвижимость не рекомендуется.
  3. Наличие маленьких детей, подростков и недееспособных лиц значительно осложняет продажу, поэтому к делу надо подключить опытного юриста, либо отказаться от покупки, чтобы в дальнейшем не отдать часть жилья чужим людям.
  4. Участие продавца, а также его супруга в любых судебных разбирательствах должно способствовать отказу от приобретения проблемного жилья.

Найти объект

Как проверить квартиру, заказав ЕГРН онлайн из Росреестра

Наиболее быстрый и надежный вариант сверить данные и увидеть наложенные на недвижимость обременения — это заказать расширенную выписку из ЕГРН на нашем сайте. Мы предоставляем документы, заверенные цифровой подписью, которые выдаются Росреестром.

Инструкция для получения выписки

1. На сайте находим вкладку “Услуги”.

2. Из перечня документов выбираем заказ выписки ЕГРН.

3. В поле подачи заявки вписываем точный адрес квартиры, либо кадастровый номер, который должен предоставить продавец.

4. Отмечаем в пустых окошках галочками нужную информацию. Нам понадобится сама выписка ЕГРН, а также сведения о переходе прав собственности. В нижнем пустом поле вписываем электронный адрес и заказываем справку. Далее ее нужно будет оплатить картой или одним из электронных кошельков.

Найти объект

Источник: https://egrnka.ru/info/proverka-yuridicheskoj-chistoty-kvartiry/

Источник: https://EGRNka.ru/info/proverka-yuridicheskoj-chistoty-kvartiry/

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Что такое юридическая чистота квартиры

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам.

Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори.

Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался.

Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом.

Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают.

Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она.

Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам.

Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми.

Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий.

Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше.

По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры.

Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании.

“Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте.

Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании.

Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор.

Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет.

Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома.

Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе.

Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте.

Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать.

Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть.

Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Полная проверка недвижимости через интернет-сервис

Чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду даже самые мелочи.

Если вы не можете рассчитывать на собственные силы в данном вопросе, то лучше обратиться за помощью к сайту https://rosreestr.net/proverit-kvartiru.

Сервис предоставляет возможность полной проверки недвижимости, включает все выписки из ЕГРН, проверку по базе ФССП России на наличие ареста, проверка по базе ФНП на предмет залога, наличие судебных дел по недвижимости.

Дается анализ выписки, проверяется наличие обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий. Так же проверяется собственник по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам. Полная проверка создана специально для борьбы с мошенниками на рынке недвижимости. 

Источник: https://www.garant.ru/article/1269326/

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Что такое юридическая чистота квартиры

Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права

Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру

Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста).

До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя

Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником.

Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств.

В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.

Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет.

Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна.

На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.

Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими».

Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере.

Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого.

Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире

Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников.

По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным.

Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом

Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.

8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги

В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета.

От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении.

Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку

Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.

10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации

В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.

Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.

При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.

Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит.

Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история.

При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).

В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности.

С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам.

В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

Не пропустите:

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/proverka_yuridicheskoy_chistoty_kvartiry_10_bolevyh_tochek_/5569

Что включается в понятие юридическая чистота квартиры

Что такое юридическая чистота квартиры

Покупка жилья на вторичном рынке – это всегда рискованный и специфический процесс, так как требуется убедиться в том, что продает недвижимость непосредственный владелец, отсутствует незаконная перепланировка и не прописаны в объекте посторонние граждане, которых невозможно будет выписать и выгнать новому собственнику.

Поэтому проверка юридической чистоты недвижимости – это обязательный процесс, который должен совершаться потенциальным покупателем.

Понятие юридической чистоты квартиры

Сделка считается юридически чистой, если отсутствуют какие-либо подводные камни для покупателя, с которыми ему придется столкнуться уже после регистрации недвижимости.

Процесс поверки предполагает изучение поведения продавца, предлагаемых им документов и разных данных, которые могут быть найдены на официальных ресурсах в интернете.

Следует ли проверять недвижимость перед покупкой

Если планируется купить квартиру на вторичном рынке, то ее проверка – это обязательный этап данного процесса. Без него велика вероятность, что покупатель столкнется с мошенниками или другими значимыми проблемами.

Что заключается в понятии юридическая чистота квартиры? Смотрите видео:

При определенных условиях вовсе через суд могут люди, претендующие на это жилье, признать сделку недействительной. Если связаться вовсе с мошенниками, то можно не только лишиться уже оформленной и купленной недвижимости, но и своих средств.

Если не проводить проверку, то можно столкнуться с неприятностями:

  • продавец является наследником, получившим жилье в наследство, поэтому могут появиться другие люди, претендующие на квартиру;
  • продавец может быть невменяемым, поэтому сделка считается не обладающей юридической силой;
  • нередко продавцы пользуются доверенностью для продажи объекта, которая при этом может в любой момент отзываться, поэтому сделка может заключаться с лицом, не обладающим соответствующими полномочиями и правами;
  • некоторые временно прописанные лица могут проживать в квартире бессрочно, например, если они добровольно отказались от приватизации;
  • могут объявиться люди, которые прописаны в жилье, но во время совершения сделки были в тюрьме, армии, психиатрической клинике или в другом месте;
  • несовершеннолетних выписать практически невозможно;
  • квартира может быть залоговой или ипотечной, что приводит к тому, что если бывшие владельцы не погасят долг, то банк может изъять и продать недвижимость;
  • долги по капремонту или коммуналке придется погашать новому владельцу.

Как проверить квартиру на чистоту онлайн? Читайте по ссылке.

Где можно провести

Процесс может выполняться разными способами:

  • самостоятельно можно запрашивать разную документацию у покупателя, после чего она проверяется на разных официальных сайтах;
  • разрешается обращаться в специализированные компании, занимающиеся такой проверкой, причем после их работы действительно можно быть уверенным в безопасности покупки, но за их услуги придется заплатить значительные средства;
  • самостоятельный запрос разных документов, касающихся квартиры, в разных государственных учреждениях.

Какие проблемы могут быть с квартирой? slideshare.net

Для получения достоверных и актуальных сведений изучать придется многочисленную документацию.

Можно ли выполнить процесс самостоятельно

Если хорошо разобраться в том, какие именно документы надо проверять, куда для этого обращаться и какие нюансы учитывать, то можно выполнить проверку самостоятельно. Если продавец отказывается показывать или получать разные выписки или справки, то можно говорить о том, что ему есть что скрывать.

Как получить справку с места жительства? Подробнее тут.

Какие проверяются документы

Потенциальный покупатель должен запросить у продавца множество документации, которая далее тщательно изучается.

К основным бумагам относится:

  • Св-во о регистрации. В нем можно узнать, кому принадлежит квартира, имеются ли у продавца основания на продажу, а также указываются сведения о непосредственном владельце.
  • Правоустанавливающие бумаги. Они указывают на то, как именно владелец получил недвижимость. Они могут быть представлены дарственной, договором купли-продажи, завещанием или другим документом. Если квартира была куплена недавно, то такая быстрая продажа является подозрительной.
  • Выписка из ЕГРН. В ней содержатся данные о разных имущественных спорах, о количестве сделок, совершаемых с недвижимостью, о разных арестах или иных обременениях, а также об открытых судебных разбирательствах.
  • Техплан и техпаспорт. В них содержатся данные о технических параметрах имущества, о его адресе и законности внесенных изменений в процессе проведения перепланировки.
  • Личные бумаги продавца. К ним относится паспорт, так как из него можно получить многочисленные данные о гражданине.
  • Расширенная выписка из домовой книги. Она содержит сведения обо всех гражданах, которые были ранее прописаны и сейчас зарегистрированы в объекте. Если среди них числятся дети или люди, отказавшиеся от приватизации, то нельзя покупать такую квартиру.
  • Выписка из нотариальной книги. Она позволит узнать, имеются ли другие законные наследники, которые могут претендовать на недвижимость.
  • Справка из ТСЖ. С ее помощью определяются долги по услугам ЖКХ.

Как проверить квартиру на юридическую частоту? Советы в этом видео:

Таким образом, если разобраться с тем, что именно надо проверять, то процесс будет простым и быстрым.

Сколько стоит проверка

Если обращаться к специалистам, то обычно придется платить им за работу около 20 тыс. руб. Они не только анализируют документы, взятые у продавца, но и сами занимаются получением определенных бумаг.

Когда сделка может отменяться судом

Существует несколько оснований для отмены сделки.

К ним относится:

  • продавец был недееспособным;
  • оформлялся сделка под принуждением;
  • были нарушены нормы законодательства в договоре;
  • нарушались права несовершеннолетних;
  • сделка проводилась мошенниками;
  • имеются обременения на жилье.

3 направления проверки юридической частоты квартиры. slideshare.net

Важно! При таких условиях часто граждане сталкиваются с тем, что не только лишаются квартиры, но и не могут вернуть свои деньги.

По каким признакам можно понять, что квартира является «опасной»

К основным таким признакам относится:

  • человек быстро продает ее после покупки;
  • в прошлом была продажа по доверенности;
  • была передана недвижимость в дар постороннему лицу, после чего он сразу ее продает;
  • прописаны в жилье несовершеннолетние.

Заключение

Если грамотно подходить к оценке и анализу выбранного объекта, то можно минимизировать риски сотрудничества с мошенниками. После грамотной и всесторонней проверки квартиры можно быть уверенным, что сделка является юридически чистой, поэтому ее невозможно оспорить на суде. Заниматься процессом можно самостоятельно или с привлечением наемных специалистов.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://NaRuki.ru/nedvizhimost-v-nasledstve/oformlenie-nedvizhimosti/yuridicheskaya-chistota-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.