Что такое альтернативная продажа

Содержание

Что значит легкая альтернатива при продаже квартиры?

Что такое альтернативная продажа

Понятие альтернативы при купле-продаже жилья вытекает из самого значения слова «альтернатива»:

Альтернатива (от лат. alternatusдругой) — возможность выбрать из нескольких вариантов, либо один из таковых вариантов.

То есть альтернатива – это разновидность договора, предполагающего параллельную реализацию одного жилого объекта и приобретение другого. Применяют и выражение «альтернативная продажа».

Этот вид сделки необходим, когда доля квартиры находится во владении несовершеннолетних либо пенсионеров, прочие виды договоренностей реализовать нельзя, когда среди собственников присутствуют стороны социально незащищенные.

Еще этот вариант используют, если иного недвижимого имущества нет у прежних владельцев и въехать им нужно в жилье покупаемое.

Такая купля-продажа оформляется исключительно нотариально.

Доля сделок альтернативной продажи весьма значительна – это пятьдесят процентов операций на рынке жилья, обычно, она происходит при расширении площади жилья, съездах и разъездах семей, расформировании коммуналки.

Приблизительная модель «альтернативы»

В основе альтернативы лежит синхронное оформление регистрационной документации на реализацию и приобретение жилья.

Сторонами являются покупатели и продавцы, бывает, что их несколько, обычно это происходит, когда семьи съезжаются и разъезжаются.

Иногда кто-то лишь продает, а бывает, что обе стороны продают и покупают, как с доплатами, так и без них, некоторые используют ипотечные договора.

Наиболее часто встречаются «сделки-паровозики», в которых участвует более двух квартир, бывало, что квартир в цепочке набиралось до десяти. Однако когда количество сторон растет, сложнее проконтролировать сделку, да и риски возрастают.

Среди рисков проведения подобных сделок, то, что в процессе её подготовки может измениться курс валюты, стороны могут передумать, кто-то из сторон будет отсутствовать.

Альтернативная продажа довольно сложна и предполагает соблюдение множества юридических аспектов, потому её проведение стоит доверять только профессиональным риелторам, которые способны провести проверку правомерности продажи квартиры, сделать прогнозы и дать грамотную оценку процедуре в каждом конкретном случае.

Регистрация собственников и несобственников

Надо помнить, что в момент оформления альтернативы все зарегистрированные владельцы жилья продолжают таковыми оставаться.

После оформления всех документов они имеют возможность сняться с учета и осуществить соответствующую регистрацию по месту купленной квартиры.

Особенности этого процесса оговаривают заблаговременно, отводя на него не более двух недель.

Обязательно следует учитывать, что если в жилых помещениях зарегистрированы не собственники, а те, кто просто пользуются помещениями, но не являются их владельцами, то они не обязаны выписываться из проданной квартиры.

Потому нужно быть крайне осторожными, учитывая все, ведь попав в ситуацию с наличием зарегистрированных несобственников в квартире, разрешить её возможно лишь в судебном порядке.

Желательные условия при альтернативной продаже недвижимости

Лучше всего заключая такой вид сделки пользоваться для расчетов аккредитивами – особым видом доступа сторон к банковским счетам, позволяющим гарантировать получение оговоренных в договоре денежных средств сторонами при предъявлении необходимых регистрационных документов.

Желательно обязательства сторон закреплять в нотариально заверенных заявлениях.

Помните, что при альтернативе квартиры передаются новым владельцам в обратном порядке по отношению к передаче денежных средств продавцам. Когда в сделке участвует более трех сторон, процедура может очень затянуться. Да и чем больше сторон, тем больше они рискуют.

Плюсы и минусы альтернативы для стороны, продающей жилье

Среди достоинств этого вида сделки отметим:

  • нет риска лишиться недвижимого имущества;
  • денежные средства сразу поступают к заинтересованным сторонам;
  • зарегистрироваться и переехать можно сразу после оформления документации, отсутствуют переходные этапы.

Присутствуют и определенные недостатки в альтернативе:

  • более низкая цена на жилье, чем хотелось бы продавцу;
  • длительный срок оформления договора, обусловленный подбором вариантов, согласовательным периодом и поисками заинтересованных в объектах недвижимости сторон;
  • достаточное непростое оформление авансовых платежей.

Для покупателей все обстоит немного иначе, существенными плюсами являются:

  • широкий ассортимент предлагаемых объектов;
  • сравнительно низкая стоимость жилья;
  • над сделкой работают профессиональные риэлторы;
  • дополнительным уровнем является контроль органов опеки и банка.

Присутствуют не радующие покупателя моменты:

  • сделка может сорваться, поскольку продающую сторону не устроит сумма либо скорость процесса;
  • поскольку альтернативная продажа оформляется долго, цена на недвижимость может вырасти;
  • существует риск возникновения конфликтной ситуации между сторонами.

Источник: https://kreditnyi-zaym.ru/chto-takoe-alternativa-pri-prodazhe-kvartiry/

Что такое легкая альтернатива при продаже квартиры

Нужен ли технический паспорт при продаже квартиры? Возможно ли продать жилье без него?

Любая сделка сопровождается пакетом документов. В большинстве случаев, в первую очередь при операциях с недвижимостью, приходится подтверждать право гражданина на участие в сделке, наличие у него предмета сделки, на каком основании он им обладает, право им распоряжаться, да и законность самой сделки.

Продажа квартиры документы и порядок сделки

При продаже жилья понадобятся личные документы, кадастровый паспорт и ряд других документов. Технический паспорт при подобной сделке документ не обязательный. Но все же лучше иметь его под рукой .

Что такое техпаспорт?

Технический паспорт представляет собой документ, в котором содержится информация о недвижимости. В нем приводятся следующие данные:

адрес недвижимости, в нашем случае квартиры; кто владеет ею; инвентаризационная стоимость (не путать с рыночной); характеристики квартиры, а так же здания, в котором она расположена; ее номера, инвентаризационный, если присвоены, то кадастровый и реестровый.

Помимо самого описания паспорту прилагается покомнатный план квартиры.

На основании тех паспорта недвижимость ставится на кадастровый учет, объект, находящийся в собственности, и собственнику выдается кадастровый паспорт .

Что удостоверяет?

Техпаспорт #8212; документ, подтверждающий существование недвижимости и форму собственности. Он удостоверяет внесенные в первоначальную конструкцию изменения, то есть проведенные капремонты, перепланировки, состояние объекта, его инвентарную стоимость и адрес недвижимости.

Можно ли продать квартиру без технического паспорта? 1 марта 2008 года в силу вступил новый закон (221-ФЗ), который призван регламентировать куплю/продажу недвижимости. В этом законе введена новая норма документального сопровождения сделки.

Теперь для того, чтобы совершить любую сделку с недвижимостью, в нашем случае продажу квартиры, требуется наличие кадастрового паспорта, а не технического . Для чего же он необходим? Техпаспорт, если и понадобится, то только как справочный материал, поскольку в нем содержится вся информация о квартире или ином объекте недвижимости.

Однако в одном случае техпаспорт все же потребуется на первоначальном этапе продажи. А понадобится он, если придется продавать муниципальную квартиру . Сначала ее нужно приватизировать, затем поставить на кадастровый учет и получить кадастровый номер и паспорт. А для того, чтобы произвести вышеуказанные действия и будет нужен техпаспорт.

Где его можно получить?

Технический паспорт – это документ, в котором изложены результаты проведенной инвентаризации недвижимости.

Инвентаризацией состояния строений, зданий, жилых помещений, оформлением техпаспортов на недвижимость занимается Бюро Технической Инвентаризации.

(Сокращенно – БТИ) Поэтому и обращаться нужно в эту организацию. Получение техпаспорта состоит из двух этапов: инвентаризации и получения.

Получить ее можно у паспортиста в ДУ. В БТИ составляется заявление по установленной форме. После этого в оговоренный срок приходит специалист, работник БТИ, для проведения инвентаризации.

В течение 10 дней тех паспорт будет готов. Получить его можно, предъявив паспорт и квитанцию об уплате пошлины. Минимальный размер – 900 рублей.

Нужно ли менять техпаспорт при продаже квартиры? Это документ, действие которого не ограничено сроками . Но, если была проведена перепланировка или сделаны иные изменения в конструкции жилья, то придется снова проводить инвентаризацию и менять на новый техпаспорт.

Так, нужен ли техпаспорт при продаже квартиры? Законом, как сказано выше, отменено обязательное сопровождение продажи жилья этим документом. Однако он может понадобиться при заключении сделки, как справочный материал, например, для уточнения технических деталей, квадратуры, состояния, расположения, комнат, изношенности недвижимости и тому подобное.

Поэтому и не стоит отказываться от техпаспорта, тем более что в иных операциях с недвижимостью, наследовании, дарении, кредитовании, он по-прежнему требуется.

7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

7 (499) 703-43-76 Москва 7 (812) 309-50-38 Санкт-Петербург Остальные регионы:

Тезисы

Что такое «тип продажи альтернатива«? Понятие «альтернатива в продаже квартиры» при продаже квартиры ( Что такое альтернатива. Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры. Что такое альтернатива при покупке или продаже квартиры? До 90 годов.

Альтернатива или чистая продажа? Альтернатива Фактически речь идет не о продаже, что продавец квартиры. «Альтернатива» при подборе квартиры. «Альтернатива» при И что это такое? Квартиры на то куда переедут при продаже. «Разрывать» или нет сделку при продаже квартиры с.

«Разрывать» или нет сделку при продаже квартиры с такое разрешение дается что он хотел. Опасные фразы при покупке квартиры | Home Staging. Опасные фразы при покупке квартиры. что альтернатива «легкая», «подобрана». Альтернативная продажа квартиры — что это.

Источник: https://nedviz-info.com/chto-znachit-legkaya-alternativa-pri-prodazhe-kvartiry/

Что такое альтернативная сделка при купле-продаже квартиры

Что такое альтернативная продажа
альтернативная сделка по недвижимости

Как происходит альтернативная сделка, чем отличается от прямой купли-продажи, какие риски, почему важно участие риэлтора в альтернативной сделке

Большинство сделок с жилой недвижимостью в России носят именно альтернативный характер, поскольку покупке одной квартиры предшествует продажа другого жилья. Пакеты документов по каждой квартире и личности покупателей-продавцов, занятых в альтернативной сделке, зачастую требуют детальной проверки и постоянного контроля специалистов риэлт-компаний.

При альтернативном формате купли-продажи могут возникнуть различные ситуации, вызывающие разрыв «цепочки» по сделке. Это оборачивается сложностями для ее участников, уже выполнивших свои обязательства. Чем больше жилых объектов занято в такой сделке – тем больше участвующих в ней собственников, больше договоров. И тем более сложна сама сделка.

Определения вариантов продажи квартир

Прямая (свободная) продажа жилья – сделка двух сторон, а именно продавца (в т.ч. нескольких продавцов, если собственников несколько) и покупателя.

Альтернативная продажа жилья – сделка по первой квартире между ее собственником-продавцом и покупателем, а также по второй квартире при участии правообладателя-продавца и покупателя, ранее бывшего продавцом первой квартиры. Также эту сделку называют обменом (разменом) квартир. Заметим, что действительный обмен квартирами между собственниками из-за неравнозначности жилплощади происходит редко.

Цепочка сделок включает в себя несколько альтернатив, из которых наиболее частыми являются два варианта:

  • размен продавцом своей недвижимости на несколько квартир меньшего метража;
  • продажа продавцом квартиры и покупка новой, продавец которой в свою очередь приобретает другую квартиру.

Принцип альтернативной сделки с недвижимостью заключается в ее продаже и одновременной покупке другой квартиры. Такой формат купли-продажи жилья ведется цепочкой из нескольких покупателей-продавцов с поочередной регистрацией перехода права по участвующим объектам.

В чем сложности альтернативной сделки

Рассмотрим пример: покупатель приобретает «трешку» и вносит сумму оплаты, запускающую цепочку по квартирам меньшей площади с остальными участниками альтернативной сделки. «Трешка» разъезжается на две «однушки».

Но тут продавец одной из квартир проявляет недовольство документами и требует изменения условий сделки.

У остальных участников есть два варианта: принять новые условия, если нет вреда их интересам; отказаться от исполнения требований, если те невыгодны.

Если складывается «отказная» ситуация, нужно оценить положение сделки – согласен ли покупатель «трешки» приобрести одну квартиру, а на поиск второй отвести дополнительное время? Отсюда следуют два варианта:

  • Покупатель согласен, что позволяет вывести из сделки саботирующего продавца «однушки»;
  • Покупатель отказывается, тогда обсуждаются изменившиеся характеристики (если они изменены собственником «трешки») по необходимым «однушкам», затем их поиск продолжается.

Процесс альтернативной сделки проходит сложнее, чем по прямой купле-продаже. Денежные средства никогда не передаются нарочно, только зачислением на банковский счет собственника альтернативного жилья.

Если подобрана более дешевая квартира (либо квартиры), то освободившиеся деньги по альтернативной сделке продажи собственник (и продавец) первой квартиры в цепочке получает на руки. Если же стоимость квартир при таком обмене оказывается выше и средств от продажи альтернативной квартиры не хватает – первый продавец должен произвести доплату.

Альтернативная сделка купли-продажи требует детальной проработки требований и пожеланий участников, безупречного юридического сопровождения. Поэтому крайне важно подключить к ней опытных агентов по недвижимости, способных проработать договоренности сторон и утвердить их в авансовом соглашении.

Процесс переговоров, документальное оформление каждой последовательной сделки – лишняя стрессовая обстановка для продавцов и покупателей из состава цепочки. Лишь риэлтор-профи разрешит конфликты и поэтапно, без осложнений проведет каждую сделку!

Возможные риски альтернативной сделки

Прежде всего – несогласованность действий ее участников. Часть занятых в сделке продавцов может проявить медлительность, что иногда оборачивается ее полным расторжением.

Риски на этапе регистрации. Какая-либо сторона внезапно требует изменений по условиям сделки, либо оказывается под воздействием обстоятельств, затормаживающих процесс. В первом случае это требование повысить цену или полный отказ продажи. Во втором – выявление частичной регистрации квартиры, получение приостановки регистрации перехода права или ее отказ.

Риски при расчетах. Опасен вариант с закладкой денежной суммы в ячейку на условиях доступа только участников альтернативной сделки с зарегистрированным правом собственности.

Риски детских долей. При наличии среди собственников квартиры ребенка, его доля требует обязательного выделения в приобретенной квартире.

Но если сделка, при которой приобретается новая доля ребенка в жилье, будет признана недействительной? Тогда госорганы опеки и попечительства истребуют расторжения предыдущей сделки продажи, что ударит по интересам первого покупателя.

Важно отследить, полностью ли соблюдены права ребенка по доле в новой квартире, т.е. необходимо проверить не только приобретаемую квартиру, но и всю участвующую в альтернативной сделке недвижимость.

Риски прав третьих лиц. К примеру, у жильца приобретаемой квартиры имеется право пожизненного проживания. Значит и в следующем приобретенном жилье его право должно быть сохранено, это требуется проконтролировать и обеспечить.

Риски ипотечной квартиры.

Вопреки популярному мнению банки и страховщики проводят лишь поверхностную проверку жилой недвижимости – их интересует комплектность и законодательное соответствие документов, не более.

Из-за этого квартиры требуется проверять либо самому, либо привлекая риэлторов. И, кстати, без разрешения банка, в залоге которого состоит ипотечная квартира, ее приобретение невозможно.

Риски участия материнского капитала. По условиям этой госсубсии обязательно наделение долями супруга и детей. Поэтому продажа или приобретение жилья, ранее купленного с маткапиталом, требует нотариального оформления обязательства о предоставлении другого жилья детям.

Риски утраты приобретенной недвижимости. Их причина – плохо исполненная юридическая проверка квартиры.

Чем больше собственников, покупателей и продавцов занято в альтернативной сделке, тем сложнее и хлопотнее ее процесс. Провести такую сделку лишь силами участников  реально трудно.

Обратитесь к опытным риэлторам занимающимся обменом недвижимости. Лишь тогда альтернативная сделка пройдет безопасно для ее участников!

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/chto-takoe-alternativnaia-sdelka-pri-kupleprodaje-kvartiry-5d8a4bf0ecfb8000b00eac6f

Альтернативная продажа квартиры – что это?

Что такое альтернативная продажа

До начала 90-х вся недвижимость была государственной, и единственным способом улучшения условий проживания был обмен. Теперь на смену привычному обмену пришла альтернатива. Разберемся в статье, что такое альтернативная продажа квартиры и какие риски возможны при этой сделке.

Что значит альтернативная продажа квартиры?

Практически все объявления о продаже квартиры на рынке вторичного жилья подразумевают альтернативу. Что это значит?

Альтернативная купля-продажа – это единовременная продажа жилья, в которой на данный момент проживает собственник, и приобретение новой квартиры. По сути это обмен. Только оформляется он посредством договора купли-продажи.

Почему так, а не путем обычного обмена? Потому что при обмене выбору собственника доступно ограниченное количество квартир, а в случае альтернативной сделки он может купить любую, которая покажется ему приемлемой.

Сейчас обмен, в основном, используется только в том случае, когда квартира принадлежит муниципалитету. Владельцы социального жилья не вправе его продать и единственный вариант для них – обмен.

При альтернативной сделке собственники могут продать свое недвижимое имущество и купить другое. Договора на обе сделки подписываются одновременно.

Такой подход к оформлению создает целые цепочки продаж с участием нескольких лиц. К примеру, собственник двухкомнатной квартиры приобретает две однокомнатных, а владелец одной из них покупает трехкомнатную. В такой сделке будет участвовать четыре собственника и будет подписано четыре договора купли-продажи одновременно.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Альтернативная сделка, как правило, используется в следующих случаях:

  1. Равноценный обмен, когда взамен своей жилплощади приобретается другое имущество с точно такой же стоимостью. При таком варианте сделки деньги фактически не будут переданы сторонам.
  2. Неравноценный обмен, когда взамен существующего жилья приобретается недвижимость дешевле или дороже. Здесь всегда фигурирует доплата в денежном эквиваленте.
  3. Ситуация, когда не обходимо разъехаться или, напротив, съехаться. В этом случае одна квартира меняется на несколько меньших площадью.

Найти на вторичном рынке жилья две абсолютно равноценные квартиры практически невозможно. Таким образом, чаще действует второй вариант.

Осуществление альтернативной сделки может затянуться на несколько лет. Ведь каждый собственник цепочки должен найти себе подходящий вариант жилья. Чтобы этого не случилось, нужно подойти к организации этого процесса тщательнее.

Альтернативная купля-продажа представляет собой следующий алгоритм:

  1. Оценка. Самый простой способ узнать цену – проанализировать объявления о продаже аналогичных объектов. Однако это не всегда помогает оценить фактическую стоимость жилья, так как цены часто завышают. Правильно оценить поможет риэлтор, который по роду деятельности владеет актуальной информацией.
  2. Поиск покупателя. Разместить объявления о продаже можно в социальных сетях, на интернет-площадках и в местных газетах.
  3. Оформление предварительного договора купли-продажи. В этом документе необходимо прописать все существенные условия предстоящей сделки, а также дату заключения основного договора. Этого срока должно хватить для поиска альтернативного варианта.
  4. Поиск квартиры для покупки.
  5. Внесение аванса. Для подтверждения своих намерений можно внести аванс. Однако прежде чем расстаться с деньгами, необходимо проверить юридическую чистоту квартиры и все документы продавца.
  6. Подготовка документов.
  7. Передача денег, оформление и регистрация договора купли-продажи. Деньги передавать лучше всего через банковскую ячейку.
  8. Оформление акта приема-передачи квартиры. До передачи имущества покупателю всю ответственность за сохранность жилья несет бывший владелец.

Сложности в проведении цепочки альтернативных продаж возникают, когда один или несколько участников используют кредитные средства на приобретение недвижимости. Рассмотрим нюансы, если применяется ипотека.

Альтернативная сделка с ипотекой

При участии банка и оформлении ипотеки порядок действий будет несколько иным, ведь сначала потребуется получить одобрение кредита. В заявлении на предоставление займа требуется указать точную сумму недостающих средств.

Пока банк рассматривает заявление и изучает документы необходимо начать поиск покупателя на существующую квартиру. Положительное решение кредитора будет действовать не более четырех месяцев, поэтому требуется поспешить, чтобы уложиться в срок.

Найденный покупатель должен подтвердить свои намерения залоговым платежом. Если и у второй стороны задействована ипотека, то необходимо соблюдение одного важного условия – банк должен быть тот же, что и у продавца. В противном случае сделка не состоится, так как она должна совершаться на территории банка.

После того, как вопрос с покупателем будет улажен, требуется внести задаток за квартиру, приобретаемую взамен существующей. Он должен быть точно таким же, как и предоплата за продаваемое жилье. Так будут учтены интересы всех сторон.

После согласования всех условий необходимо назначить дату итоговой сделки, которая устроит всех участников цепочки. Расчеты между сторонами происходят посредством использования банковской ячейки.

Деньги из ячейки можно забрать только после полного оформления и регистрации документов. То есть фактически расчет произойдет после того, как все участники станут собственниками новой недвижимости.

Риски и преимущества альтернативной сделки

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры сопровождается множеством рисков. Можно выделить следующие:

  1. Комиссия риелтору при альтернативной сделке выше, чем при обычной. Повышение процента связано со сложностью соединения цепочек продаж.
  2. При альтернативе стоимость квартиры ниже рыночной на 10-15 %. Это вызвано привлечением покупателей, которые согласятся участвовать в цепочке ради экономии средств.
  3. Есть вероятность, что сделка не состоится из-за отказа одного из участника цепочки. Чем больше сделок участвует в цепочке, чем выше степень вероятности.
  4. Повышается стоимость аренды банковской ячейки, так как по разным причинам она может затянуться.

Избежать вероятности отказа от заключения сделки поможет составление предварительных договоров купли-продажи в качестве подтверждения намерений. Однако и это не может стать панацеей. Если неустойка за отказ кого-то и остановит, то с явным удорожанием сделки при альтернативе ничего поделать нельзя.

Тем не менее, у альтернативы есть и существенные плюсы. К примеру, продавец может выбрать для себя любую жилплощадь на рынке в качестве альтернативы. Это невозможно сделать при обычном обмене, поэтому если необходимо улучшить жилищные условия, а квартира принадлежит муниципалитету, лучше ее приватизировать.

При альтернативной сделке продавец может проживать в квартире до переселения в приобретаемое жилье. Это освобождает от затрат времени и денег на поиск и съем временного жилья.

Участие в цепочке купли-продажи минимизирует риск возможно взаимодействия с мошенниками и аферистами, коих на рынке недвижимости предостаточно. Это существенный плюс, которого нет при обмене или свободной продаже.

Кроме того, стоимость жилья на рынке недвижимости с каждым годом возрастает и среднестатистической семье в России сложно накопить нужную сумму для покупки квартиры. Альтернативная сделка решает эту проблему, так как новое жилье приобретается за средства от продажи старого.

Налоги при альтернативной продаже

Если продаваемое жилье находится в собственности менее трех лет, то продавец обязан оплатить налог на доход физических лиц в бюджет. Он составляет 13 % от стоимости недвижимости, когда она превышает 1 млн. руб.

Однако при альтернативной продаже сумма налоговой базы будет снижена на стоимость покупаемого объекта. То есть по факту налог платится с разницы между суммой продажи и суммой покупки.

К примеру, квартира была продана за 3 млн. руб., а новая обошлась в 2 200 000 руб. В таком случае налогооблагаемой базой будет 800 тыс. руб. и сумма налога составит 800 000 x 13 % = 104 000 руб.

После совершения сделки необходимо до 30 апреля года следующего за отчетным подать налоговую декларацию в территориальное ФНС. К  отчетности нужно приложить все документы, на основе которых заполнялась декларация (договор купли-продажи, квитанции и т.д.).

Снизить расходы на выплату налогов можно, воспользовавшись возможностью получения налогового вычета. Для этого необходимо обратиться к своему работодателю или в ФНС.

Советы юристов

Вряд ли удастся заключить альтернативную сделку без помощи риелтора. Специалист поможет не только в поиске покупателей, но также и в документальном оформлении.

Стоит реально оценивать свои возможности. Если завысить цену на продаваемую жилплощадь или искать наиболее дешевый вариант среди предлагаемых на рынке, то на осуществление сделки уйдет уйма времени.

При возникновении сложностей или если у вас остались вопросы касательно альтернативной сделки, обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Альтернативная сделка требует терпения. Между внесением задатка и оформлением основного договора может пройти несколько месяцев.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/alternativnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto/

Альтернативная продажа – правила оформления сделки в 2020 году

Что такое альтернативная продажа

В чем отличие альтернативной сделки и обычной? И почему альтернативных сделок обычно больше?

Альтернативная продажа квартиры

Что такое альтернативная продажа квартиры

Альтернативная продажа и покупка квартиры – это когда собственники одновременно продают имущество и сразу же покупают. Причем цепочка «покупатель-продавец» может быть достаточно длинной.

Почему такой вид сделок популярен? Все просто. Потому что люди, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, она сразу покупают другое имущество, фактически производя обмен. 

Типы сделок купли-продажи квартир

Для наглядности разберем все существующие виды сделок при продаже квартиры. Их три: прямая продажа; альтернативная продажа; цепочка продаж.

Прямая купля-продажа квартиры

Это самый простой способ. Конфетка для риелторов. Здесь все легко. Есть «продавец» и «покупатель». Один продает квартиру, другой покупает. Заключается договор, осуществляется передача денег и всё. Никаких хвостов в виде дальнейшей купли-продажи. Сделка завершена. Расходимся.

Подробнее: «Какие документы нужны для продажи квартиры?» 

Альтернативная купля-продажа квартиры

В этом виде сделки цепочка «продавец-покупатель» расширяется. Собственник продает квартиру и одновременно покупает другое жилье. Все это происходит в один день. Подпись договора, регистрация и переход прав – всё в один день.

Подробнее: «Порядок регистрации договора купли-продажи»

Альтернативная продажа включает в себя как минимум трех «игроков». Есть покупатель квартиры, продавец, который является и покупателем (альтернативной квартиры), и продавец (альтернативной квартиры). Запутались? Смотрите схему на картинке.

Такой вид сделки, конечно, сложнее, чем прямая продажа. Здесь нужно больше времени на подготовку документов и особое внимание к деталям. Поэтому альтернативную продажу лучше всего проводить с помощью опытных риелторов.

Как проходит альтернативная сделка

Порядок действий при проведении альтернативной сделки, когда одна квартира продается и покупается две другие особенный. Разберем альтернативную сделку на конкретном примере.

Вопрос: Хочу разменять свою квартиру на две поменьше. Какой порядок действий?

Условно, большая квартира, которая продается, будем называть «Квартира-1», две поменьше, которые приобретаются «Квартира-2» и «Квартира-3».

Порядок действий такой:

  1. Оценка всех трех квартир, и вычисление необходимых доплат, если такие понадобятся.
  2. Поиск покупателя для «Квартиры-1». И тут же поиск продавцов для «Квартиры-2» и «Квартиры-3».
  3. Покупатель на «Квартиру-1» найден. Оформляем задаток на нее.

  4. Собираем документы для купли-продажи «Квартира-1». Выбираем для покупки «Квартиру -2» и «Квартиру -3».
  5. Оформляем задаток для покупки двух квартир. Согласовываем с продавцом все условия.
  6. Собираем документы для «Квартира-2» и «Квартира-3». Готовим шаблоны договоров.

  7. Арендуем банковские ячейки для денежного расчета.
  8. Подписываем договор купли-продажи сразу трех квартир.
  9. Передаем пакет документов всех квартир на регистрацию.
  10. Получаем документы.
  11. Получаем деньги из банковских ячеек.

  12. Подписываем акт приема-передачи жилища всех трех квартир одновременно. 

Цепочка продаж

Существует еще один вид сделки, в котором цепочка «купля-продажа» расширяется. В ней не одна альтернативная квартира (как в примере выше), а несколько. Но обычно цепочки свыше четырех квартир встречаются редко. Это слишком запутанная схема. Чтобы оборвать цепь событий, можно в договоре прописать, что продавец должен выбрать квартиру в прямой продаже. 

Расчеты в альтернативной сделке

Передача денег при альтернативной сделке происходит через аккредитов (безналичный расчет) или с помощью банковской ячейки (наличными). Разница тут только в том, что через ячейку передаются наличные деньги, а через аккредитив расчет происходит по безналу. В остальном все почти то же самое.

Чаще всего альтернативная купля-продажа происходит либо с доплатой денежных средств, либо с получением разницы. В таких случаях арендуют две банковские ячейки, одна для основной суммы, другая для разницы.

“Кто не рискует, тот не пьет шампанское”. В альтернативных сделка это не работает. Лучше не пейте шампанское.

Риски альтернативной сделки

Процесс сделки, где участвуют несколько сторон (покупатель-продавец-покупатель) – непростой. Поэтому на разных этапах могут возникнуть трудности.

Несогласованность действий.

Это самое очевидное, что может настигнуть. Участников много, все они разные, если один из них окажется медлительнее, то и процесс купли-продажи тут же затягивается.

Регистрация недвижимости.

Тут тоже всё зависит от участников. Кто-то на этом этапе может завысить цены или не согласиться с условиями. Также на этом этапе можно стать заложником «частичной регистрации». И тогда придется либо договариваться, либо обнулять всё и начинать заново.

Расчет по сделкам.

Нужно четко прописать условия доступа к ячейкам, чтобы не возникло ситуации «Отдайте мне мои деньги срочно».

Сделка с участием материнского капитала.

Здесь нужно помнить, что необходимо обязательно наделить долями несовершеннолетних детей.

Подробнее: «Инструкция: как продать квартиру с маткапиталом». 

Советы: как купить квартиру по альтернативной сделке

Попросите у продавцов квартиры скидку за ожидание, пока они подберут альтернативу. Но будьте готовы к тому, что ее могут не дать.

Заключите соглашение об авансе, зафиксируйте в нем цену на квартиру и срок, в который будет подобрана альтернатива.

Держите связь с продавцами: узнавайте, как идет подбор альтернативы и насколько сложная получается цепочка сделок.

Проверьте вместе с риелтором тщательно всю цепочку сделок: если где-то произойдет сбой, то пострадают все участники.

Оформите сделку у нотариуса, даже если закон этого не требует. За это нужно заплатить, но нервы стоят дороже.

Такой вид сделки, как «альтернативная продажа» достаточно распространен в практике. Возможно, даже вы были участником альтернативной сделки, но просто не знали, что это так называется.

Чаще всего без профессиональной помощи здесь не обойтись. Риелтор поможет заключить сразу несколько договор «купли-продажи» и осуществить сделку в один день.

Но будьте бдительны и не растягивайте цепочку с продавцами и покупателями, есть риск нарваться на мошенников.

Источник: https://dominfo.ru/blog-zakoni-rf/alternativnaya-prodaja-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.