Банковская ячейка при покупке квартиры как это

Содержание

Узнал три способа, как безопасно передать деньги при покупке дома/квартиры (Пользуюсь 3-м и вообще не паникую)

Банковская ячейка при покупке квартиры как это

Добрый день, уважаемые гости и подписчики моего канала!

В то время, когда мы покупали наш участок вместе со стареньким домом, супруга еще и не подозревала, что будет работать в агентстве недвижимости. Это сейчас уже для нее сделка – как что-то обычное в жизни и не важно, какая там сумма.

Я помню тот волнительный момент, когда перед самой сделкой в голову лезет куча мыслей и всегда не очень хороших.

Ладно там 100 или 300 тысяч рублей, но когда сделка в несколько миллионов, то задаешь себе одни и те же вопросы: “А как безопасней?”, “Что сначала – подписать договор или передать деньги?”, “Где лучше передать деньги?”, “Нужен ли нотариус?”. А может на сделку приехать с другом-качком?

Как вы знаете, передача денежных средств может быть произведена наличкой или безналом.

Но, основная задача продавца – получить деньги, все интересы только устремлены на эту цель – а дальше хоть трава не расти. Точности формулировок в договоре его не сильно волнуют, так как эти проблемы – уже проблемы покупателя.

В случае, если договор был составлен с нарушениями, Росреестр не зарегистрирует право собственности, продавец в плюсе. Его собственность никуда не делась и деньги получены. Как вы понимаете, покупатель остается в проигрыше…

Поэтому, идеальный расклад для покупателя – зарегистрировать сначала право и только тогда передать деньги. Но, идеальный расклад для продавца другой. Ему нужно сразу забрать деньги после подписания договора, и только потом сдавать документы на регистрацию. Нужно искать компромисс!

Итак, обо всем по порядку…

1. Наличный расчет

Если сделка проходит с участием риэлтора, то денежный расчет происходит в офисе агентства одновременно с подписанием договора купли-продажи. Далее, три стороны едут в МФЦ и подают документы на регистрацию права в Росреестр. Конечно, этот способ комфортнее, появляется третья сторона, которая контролирует сделку и всегда есть возможность проверить подлинность наличных купюр.

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1552/

Но, безопасной ее все равно назвать нельзя. Тем не менее, такой вариант остается самым распространенным. Если все же риэлторы не привлекались, то самый безопасный способ с наличными должен производится по следующей схеме:

  1. Две стороны направляются в МФЦ.
  2. По пути, покупатель снимает деньги со счета. Если открыто ИП, то некоторые банкоматы позволяют снять большие суммы без ограничений.
  3. В МФЦ подписывается договор купли-продажи и остается в руках у продавца, пока не будут переданы деньги.
  4. Передаются деньги и продавец сразу подписывает заранее подготовленную расписку, что претензий не имеет и деньги получены.
  5. Сдаются документы на регистрацию в Росреестр.
  6. Стороны расходятся.

Но, здесь вполне может быть вариант, что Росреестр отказывает в регистрации. Супруга рассказывает, что на практике это происходит часто и львиная доля отказов именно по ошибкам в договорах. А деньги то уже у продавца! Его нужно опять вылавливать и гоняться за ним, переделывать документы и снова подавать в окошко МФЦ.

Наилучший вариант в этом случае – привлекаем нотариуса. Я их не очень люблю, но здесь появляется гарантия! Обычно, при простой сделке нотариусы не требуются, а лишь нужны, когда производится продажа долей или квартир с несовершеннолетним собственником. Но, мы все равно привлекаем… Почему? Объясняю…

Покупатель обменивает деньги на ПРАВО владения объектом недвижимости, а это право называемое правом собственности, содержит очень много законодательных “костылей” и в любой момент может быть оспорено при незначительных ошибках в оформлении. Нотариус поможет в проработке всех формулировок договора и покупателю это важнее, поэтому он всегда и платит за услуги нотариуса, а не 50/50 с продавцом.

2. Безналичный расчет

Безналичный расчет удобен, мы не думаем в каком рукаве нести 10 пачек пятитысячных купюр 🙂 Но, подтвердив перевод продавцу на карту, мы отменить операцию так быстро уже не сможем. Это не наличка, которую можно быстро силой забрать заподозрив мошенничество.

Итак:

  1. Подготавливается весь пакет документов, но не содержащий подписей сторон.
  2. Продавец открывает счет (можно он-лайн) и предоставляет банковские реквизиты покупателю.
  3. Стороны вместе приезжают в банк. Покупатель либо кладет наличные деньги на счет, либо переводит со своего счета (продающая сторона обязательно сохраняет чек)
  4. Одновременно с этим, продавец подписывает заранее подготовленную расписку, что деньги получены и СРАЗУ ЖЕ ставит подпись на всех экземплярах договоров по сделке.
  5. Вместе направляетесь в МФЦ и сдаете документы.

Но! Опять покупатель рискует, ведь регистрация права может и не состояться опять же по любым причинам. Вот здесь обязательно подписать еще один дополнительный экземпляр договора купли-продажи, который не передается в Росреестр, а остается у покупателя. Теперь, договор в Росреестре не потеряется и покупатель имеет основание для обращения в суд при каких-либо форс-мажорах.

И далее, мой любимый способ, хотя он не так нравится продавцу…

3. Банковская ячейка

Обе стороны идут в банк и арендуют депозитарную ячейку (сейф). Здесь важен сам договор аренды. В нем прописываются условия, при которых возможен доступ к этой ячейки каждой из сторон.

Одновременно с подписанием договора купли-продажи, покупатель помещает деньги в ячейку.

При этом покупатель не переживает за сделку – здесь всегда присутствует сотрудник банка и куча охраны на входе/выходе.

К сожалению, проверка денег и пересчет – это не является обязательным условием банка. Что покупатель кладет, то продавец и достает. Поэтому, продавец может настаивать на пересчете и проверке денег. Здесь придется заплатить банку за подобные услуги или сделать это в другом месте.

Продавец может забрать деньги только после зарегистрированного договора в Росреестре, а это ~10 дней. Да, ему это обычно не очень нравится, но покупатель застрахован на 100%.

Если Росреестр по истечении 10 дней отказывает в регистрации права, покупатель всегда вправе забрать свои же деньги, в ином случае – их забирает продавец. Все действия контролируются сотрудниками банка.

Аренда ячейки – до 100 руб. в день! Я максимум со всеми расходами заплачу не больше 1000 руб., но я спокоен за деньги и за регистрацию права.

Пошагово:

1. В банке заключаем договор на аренду депозитарной ячейки.

2. Подписываем договор купли-продажи.

3. Денежные средства помещаются в ячейку при контроле со стороны банка.

3. Стороны едут в МФЦ и сдают документы на регистрацию.

4. После положительного ответа Росреестра и произведенной регистрации, продавец берет свой экземпляр договора и идет в банк.

5. Продавец забирает деньги без присутствия покупателя.

6. Все остаются довольны 🙂

На этом всё, постарался сильно не перегружать статью, но получился все равно длиннопост. Спасибо моей супруге за раскрытые нюансы в сделках!

Благодарю Вас за уделенное время!

Дед Коля рассказал, сколько зарабатывает, работая в Горгазе сварщиком 12 лет

“Что хочу, то и делаю!” – сосед построил дом, который заслоняет свет и мешает жить. Что делать?

В свое время, мастер из Германии раскрыл секрет легендарной кладки под старину. Я был очарован и свой дом сделал так же

Источник: https://zen.yandex.com/media/building_for_myself/uznal-tri-sposoba-kak-bezopasno-peredat-dengi-pri-pokupke-domakvartiry-polzuius-3m-i-voobsce-ne-panikuiu-5fcf6d7cf825a128410b6c4c

Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу

Банковская ячейка при покупке квартиры как это

Покупка собственного жилья, наверное, один из самых радостных моментов в жизни каждого человека. Но насколько он радостный, настолько же и трудоемкий.

Перед счастливым днем новоселья нужно пройти немало нервных и рискованных этапов, требующих предельной концентрации внимания. Один из них — расчет с продавцом недвижимости.

Рассмотрим, какие существуют варианты, в чем недостатки и преимущества каждого, и как избежать подводных камней.

Расчет через банковскую ячейку — один из самых безопасных. При этом способе деньги находятся в металлическом боксе в хранилище банка под надежной защитой.

Поэтапно процесс выглядит следующим образом: 1) подписание ДКП и кредитного договора
2) перечисление на счет покупателя и снятие наличных в кассе 3) закладка дененг в ячейку 4) регистрация ДКП и обременения (т.е. ипотеки, при наличии) в Росреестре 5) предоставление в банк подтверждения факта регистрации 6) раскрытие ячейки продавцом.

Преимущества расчета через банковскую ячейку

Банк гарантирует сохранность денег даже в случае срыва сделки.

Обе стороны защищены законом, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).

Продавец не получит деньги за квартиру без оригинала договора с отметками о регистрации права в Росреестре, подтверждающего факт сделки.

Недостатки расчета через банковскую ячейку

Не в каждом банке есть такая услуга. В этом случае, перед согласованием даты сделки, необходимо узнать, в каких кредитных организациях и на каких условиях можно арендовать ячейку.

Это достаточно дорогостоящий способ расчета. В договоре с кредитной организацией не забудьте обозначить, кто из сторон будет оплачивать эту услугу.

У банка могут отозвать лицензию, и тогда возврат средств станет причиной задержки сделки.

Аккредитив — безналичный расчет через блокированный лицевой счет. Фактически это условное обязательство от покупателя, согласно которому банк выплачивает деньги продавцу после совершения сделки. До этого момента деньги замораживаются.

Как и при расчете через банковскую ячейку, продавец получит деньги только после предъявления документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру покупателю.

Преимущества расчёта через аккредитив

Отношения между покупателем и продавцом регламентируются законодательством, а безопасность гарантируется банком.

Продавец сможет забрать деньги уже через несколько дней после регистрации договора купли-продажи.

Недостатки расчета через аккредитив

Не во всех банках доступна услуга расчета через аккредитив.

Расчет через аккредитив возможен только в рублях.

На первый взягляд, это самый удобный способ расчета, но он же и самый рискованный. При оплате до подписания договора о переходе собственности есть риск остаться без денег и жилья для покупателя, а после — для продавца.

Для уверенности в своей безопасности советуем позаботиться о присутствии на сделке юриста или риелтора, и обязательно взять с покупателя расписку о получении денег.  

Преимущества наличного расчета

Все происходит очень быстро — в одном месте и в одно время.

Возможен расчет в любой валюте.

Отсутствие процентов и комиссий.

Недостатки расчета наличными

Риск использования поддельных купюр.

У любого банка есть определенные лимиты на обналичивание средств в банкомате. Так что, если покупатель хранит деньги на карте, могут возникнуть проблемы со снятием крупной суммы единоразово.

Опасность транспортировки крупной суммы.

Вероятность неправильного расчета.

Перевод денег с карты на карту — распространенный, но не самый безопасный вариант расчета за покупку квартиры.

Преимущества безналичного расчета

Продавец и покупатель могут оформить счет в разных кредитных организациях (важно, если вы покупаете недвижимость в другом городе).

Если продавец и покупатель — клиенты одного банка, можно сэкономить на комиссии и рассчитывать на быстрый перевод денег.

Недостатки безналичного расчета

В основном рискует покупатель, так как после перевода средств возможны проблемы с регистрацией собственности. Если продавец окажется мошенником, вернуть свои деньги можно будет только в судебном порядке.

Часть довольно крупной суммы может уйти на проценты при переводе.

Безналичная оплата требует расчет исключительно в национальной валюте.

Это способ безналичного взаиморасчета между покупателем и продавцом, который гарантирует безопасность расчетов по сделке. 

Покупатель переводит средства на специальный счет «Центра недвижимости от Сбербанка». Деньги приходят на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

Услуга оформляется за 15 минут в отделении Сбербанка и стоит 2 900 рублей.

Из документов нужны будут только паспорт и ИНН — от покупателя, паспорт и банковские реквизиты — от продавца. Также понадобится договор, на основании которого приобретается недвижимость.

В среднем, с момента оформления услуги и до получения денег продавцом проходит 7 дней. Сроки напрямую зависят от сроков регистрации сделки в Росреестре. В течение одного дня с момента подтверждения от Росреестра, деньги поступают на счет.

Преимущества сервиса безопасных расчетов

Гарантия сохранности денег. Деньги находятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре — до этого момента покупатель не может расторгнуть договор и забрать деньги с номинального счета без согласия продавца.

Оформление услуги занимает 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. 

Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счёта для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре. 

При осуществлении расчетов с использованием счетов, открытых в Сбербанке, никаких дополнительных комиссий ни при перечислении, ни при снятии денег со счета не взимается.

Недостатки сервиса безопасных расчетов

Услуга безопасных расчетов недоступна, если:

  • Участник сделки не является гражданином РФ.
  • Собственность оформлена до 1998 г.
  • Договор долевого участия/договор уступки прав требования не имеют номера.
  • Недвижимость покупается по доп. соглашению к договору долевого участия.
  • Получатель денежных средств несовершеннолетний.
  • Более двух получателей средств по одному договору оказания услуг СБР.
  • Зачисление на счет нерезидента или не в рублях.
  • Одновременно покупается несколько долей в квартире одним покупателем по разным договорам купли-продажи.
  • Сумма зачисления на номинальный счет меньше суммы кредита.

Сервис безопасных расчетов: что это и для кого?

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-provesti-raschet-za-nedvizhimost-mezhdu-pokupatelem-i-prodavcom

Как оформляется и используется банковская ячейка при покупке квартиры

Банковская ячейка при покупке квартиры как это

Продавцы и покупатели квартир в равной степени заинтересованы в надежном способе расчетов по итогам сделки купли-продажи.

При этом понятие «надежности» для каждой из сторон выглядит по-разному.

Зачастую участники сделки имеют весьма смутное представление о том, в какой момент должны передаваться деньги за продаваемую квартиру.

Немного о наличном расчете

Подавляющее большинство сделок на российском рынке недвижимости проводится за наличный расчет.

В этих случаях деньги передаются продавцу в момент подписания договора купли-продажи, после чего пакет документов подается на государственную регистрацию.

Данный подход к расчетам полностью учитывает интересы продавца: он одновременно является собственником квартиры и уже получил за нее оплату.

В такой ситуации покупателю не стоит расслабляться до тех пор, пока он не получит документы, подтверждающие его право собственности на квартиру.

При наличном расчете покупатель может столкнуться со следующими сложностями:

  • в силу тех или иных причин регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации перехода прав к покупателю. В этом случае продавец должен вернуть полученные деньги. Но он может их уже полностью или частично потратить;
  • продавец может задолжать какую-то сумму физическому или юридическому лицу, которое, узнав о продаже им квартиры, имеет право в судебном порядке до момента перехода права собственности наложить арест на эту недвижимость. Эта процедура производится очень быстро, что сделает невозможным завершение сделки. И покупателю очень повезет, если продавец к этому моменту не потратил деньги;
  • в случае порчи имущества (пожар, затопление) до момента передачи квартиры покупателю у продавца не будет особого стимула приводить проданную недвижимость в порядок, ведь он уже получил свои деньги.

Это лишь самые серьезные подводные камни, с которыми можно столкнуться при расчетах наличными.

Что такое депозитарий?

Альтернативой наличному расчету при покупке или продаже квартиры является аренда банковской депозитарной ячейки.

Данная форма передачи денежных средств в равной степени учитывает интересы и продавца, и покупателя.

К расчетам через ячейку прибегают не столь часто в силу того, что большинство наших граждан не знает, что такое депозитарий.

Это надежное банковское хранилище, которое регулируется отдельным законодательством.

Так что же представляет собой стандартный депозитарий?

Банки имеют право на оказание подобных услуг лишь при наличии специальной лицензии.

Сами депозитарии – это помещения, рассчитанные на разное количество ячеек – от нескольких десятков до одной-двух тысяч.

Депозитарии обычно располагаются на минус 1 или минус 2 этажах, то есть под землей.

Вход в депозитарий имеет несколько степеней защиты: несколько уровней охраны, видеонаблюдение.

Вход в депозитарий строго ограничен перечнем лиц, указанных в документах, дающих право доступа.

Ячейки бывают разными по размеру, потому что они предназначены для хранения различных сумм – от нескольких сотен тысяч рублей до многих десятков миллионов.

Стоимость банковской ячейки зависит от ее размера и сроков хранения средств.

Стандартная ячейка сроком на 1 месяц в разных банках будет стоить от 2,5 до 5 тысяч рублей.

Оплачивает ее обычно покупатель недвижимости.

Расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры

Если вы решили воспользоваться ячейкой, то можете быть полностью уверенными в сохранности ваших средств.

Чтобы получить в распоряжение ячейку, нужно сделать следующее:

  • Выбрать депозитарий с условиями доступа, которые устроят всех участников сделки.
  • В день сделки ознакомиться с договором аренды банковской ячейки.
  • Заполнить дополнительное соглашение к договору, внести в него паспортные данные участников сделки и адрес продаваемой квартиры. В большинстве банков заполнением договора аренды и дополнительного соглашения к нему занимаются специалисты.
  • Заполнив договор, пересчитать и проверить купюры на подлинность. Обычно данную услугу оказывают кассиры банка на глазах у продавца и покупателя. После проверки и пересчета купюры упаковываются и опечатываются банковским сотрудником. В прозрачную упаковку вкладывается листок с указанием суммы и подписью кассира. Деньги отдаются продавцу, после чего все участники сделки, не выпуская из виду человека, несущего деньги, проходят в депозитарий.
  • Услуга проверки платная, в среднем это стоит 0,1% от проверяемой суммы. К примеру, за проверку одного миллиона рублей придется заплатить одну тысячу. Оплачивает данную услугу тот, кто нуждается в проверке, то есть покупатель. Продавец, как правило, уверен в том, что все его деньги настоящие, однако практика показывает, что фальшивые купюры встречаются как при расчетах в рублях, так и при расчетах в валюте. В случае выявления таких купюр кассир вернет их покупателю с просьбой замены на подлинные. Кассиры нередко проявляют придирчивость и к особо ветхим купюрам.
  • Если покупатель квартиры умеет проверять деньги, он может отказаться от услуг кассира и самостоятельно пересчитать и проверить деньги. Для самостоятельной проверки банки предоставляют счетные машинки с детекторами.
  • В депозитарий будут допущены лишь те лица, которые указаны в дополнительном соглашении и договоре. При входе в хранилище покупатель, который по договору является арендатором, получает ключ от банковской ячейки. Каждая ячейка закрывается на два разных замка. Ключ от первого замка выдается арендатору. Ключ от второго замка хранится в банке.
  • Открыть ячейку можно, лишь одновременно воспользовавшись обоими ключами. Банковский сотрудник проводит участников сделки до ячейки и выходит из хранилища. Покупатель должен вытащить кассету из ячейки, положить в него опечатанный кассиром пакет с деньгами. Все участники сделки должны убедиться в том, что деньги в кассете. После чего она вставляется в ячейку и дверца закрывается покупателем на замок.
  • По завершении данной процедуры на руках у продавца и покупателя должны остаться документы, выданные банком, в которых указаны сроки и условия доступа к ячейке. Обычно это либо договора, либо договора и банковские соглашения – в разных банках документы немного разнятся, но содержат полный объем нужной информации.
  • Ключ от банковской ячейки обычно остается у покупателя – формально он является хозяином денег до момента перехода права собственности, то есть регистрации договора купли-продажи в регистрирующем органе.
  • Опасаться за сохранность денег продавцу не следует. Право на доступ в ячейку покупатель может получить лишь в случае, если сделка не будет зарегистрирована в уполномоченном органе.
  • В день получения документов ключ от ячейки покупатель обязан передать продавцу. Если ключ утерян, паниковать не стоит – сторона, потерявшая ключ, должна будет оплатить штраф, средний размер которого колеблется в пределах 5-10 тысяч рублей, после чего будет открыт доступ к ячейке.

Требования к составлению договора аренды банковской ячейки и допсоглашения к нему

В договоре аренды обычно указываются:

  • паспортные данные человека (людей), которые имеют право доступа в депозитарий со стороны продавца и со стороны покупателя;
  • точный адрес покупаемой квартиры;
  • условия и сроки доступа продавца в депозитарий для изъятия денежных средств за проданную квартиру;
  • условия и сроки доступа покупателя в депозитарий для изъятия денежных средств в случае отказа в государственной регистрации сделки.

Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту “Способы приобретения жилья”, где подробно объясняются все варианты

Или ТУТ вы узнаете о последствиях признания сделки недействительной

Какой налог с продажи квартиры:

https://legalmap.ru/articles/fp/fiz/nalog-s-prodazhi-kvartiry/

Подводные камни при заполнении банковских документов

Столкнуться со сложностями при использовании расчета через ячейку можно в одном единственном случае: если неправильно заполнен договор.

Никаких сложностей в этом нет, причиной ошибок бывает элементарная невнимательность.

Чтобы этого избежать, придерживайтесь следующих рекомендаций.

Заполнять договор и допсоглашение нужно, имея под рукой договор купли-продажи.

В преамбуле договора нужно указать лиц, которые будут класть деньги (покупатель) и забирать их (продавец).

Если продается коммунальная квартира, на каждого из продавцов оформляется отдельная ячейка.

На каждого продавца банк оформляет отдельные договора, во всех фигурирует покупатель.

Заполнять паспортные данные нужно строго по документу. Неточность в одной букве или цифре осложнит доступ к деньгам.

Заполнив паспортные данные точно по договору, предварительно сверившись со свидетельством о праве собственности на квартиру, укажите полный и точный адрес приобретаемого жилья.

Следующий важный этап – даты и условия доступа к банковской ячейке.

С условиями все предельно просто. Обычно продавец допускается в депозитарий, имея на руках паспорт, оригинал зарегистрированного договора купли-продажи квартиры или свидетельства о собственности, ключ от ячейки.

В случае если госорганы отказали в регистрации сделки, деньги получает покупатель при наличии паспорта, ключа и банковского договора.

В день закладки денежных средств продавец и покупатель имеют право одновременного доступа.

Начиная со следующего дня право доступа предоставляется продавцу. И тут важно не ошибиться с датами.

На сегодняшний момент государственная регистрация сделки занимает 10 рабочих дней.

Значит, расчет будет проводиться следующим образом. Например, сделка состоялась 1 числа месяца, в понедельник.

Отсчитываем 10 рабочих дней – 12 число, пятница.

Это день, когда документы должны быть зарегистрированы. Но получить их наверняка получится только в понедельник – 15 числа.

Поэтому минимальный срок для продавца – 15-е число. 

Но обязательно следует принять во внимание нештатные ситуации: не отпустили с работы в банк, поломалась машина и т. д., поэтому следует не ограничиваться минимальным сроком доступа в ячейку, а прибавить еще 3-5 дней. В условиях доступа это будет выглядеть так: «Продавец имеет право доступа со 2 по 20 число включительно».

В случае если сделка не состоялась, деньги должен забрать тот, кто их положил, – то есть покупатель.

Его доступ в ячейку, соответственно, будет с 21 по 30.

Обычно ячейка арендуется на месяц и стороны сами определяют сроки изъятия средств из нее.

Столь же внимательно нужно отнестись договора купли-продажи, на который будет сделана ссылка в условиях доступа.

Чтобы избежать неприятностей, будьте внимательны при заполнении или проверке заполненных кем-то условий, касающихся перечня лиц, указанных в договоре в качестве покупателей.

Формулировка будет примерно такой:

  • «Петров Петр Петрович имеет доступ к ячейке с 1 по 20 число при предоставлении договора купли продажи квартиры по адресу г. Москва, ул. Ленинская, дом 1, кв. 1, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на имя нового собственника Иванова Ивана Ивановича».

Если квартира приобретается в собственность Иванова, его супруги и ребенка, в договоре должны быть указаны и их имена, отчества и фамилии.

И последнее.

Нужно точно указать наименование органа, в котором зарегистрирован представленный банку договор купли продажи.

На сегодня это – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Таким образом, использование банковской ячейки – надежный и цивилизованный способ расчета по сделке. Он особенно привлекателен в тех случаях, когда речь идет о крупных суммах или участниках сделки, не вызывающих особого доверия у одной из сторон.

Источник: https://legalmap.ru/articles/gp/estate/bankovskaya-yacheyka/

Как передать деньги при покупке квартиры через банк. Когда банк отвечает за сохранность средств, а когда — нет – Новостройки – Журнал Недвижимости

Банковская ячейка при покупке квартиры как это

Как происходит передача денег через банк при покупке квартиры

Банковская ячейка (или депозитарий) — это сейф, который покупатель недвижимости арендует в банке на определённый срок. При альтернативной сделке, если в процессе участвуют сразу несколько квартир, может быть несколько ячеек, их количество обсуждается заранее.

Процесс выглядит так: покупатель приносит деньги в банк, в присутствии продавца средства пересчитываются и закладываются в ячейку. После того, как все условия договора купли-продажи будут выполнены и участники зарегистрируют переход прав на квартиру, продавец получает деньги.

Аренда ячейки, как правило, оформляется на месяц. Регистрация квартиры обычно проходит в течение недели, но лучше иметь запас времени на случай возникновения каких-либо задержек.

А банк отвечает за сохранность денег?

Зависит от того, какой договор вы заключили с банком. Это может быть (ГК РФ ст. 922):

·      Договор аренды с предоставлением сейфа. Вы просто арендуете место для хранения ценностей, при этом банковские сотрудники не знают о том, что именно вы кладёте в ячейку.

Потому банк не несёт ответственности за содержимое сейфа, но гарантирует, что не предоставит к нему доступ третьим лицам без разрешения арендатора.

При этом, если из ячейки что-то пропадёт, возмещать пропажу банк не станет, и доказать, что в ячейке было 3 млн рублей, а не 3 рубля, будет сложно.

·      Договор аренды с использованием сейфа. Клиент сообщает банку, что именно он размещает в сейфе, а банк, как и в первом случае, гарантирует, что не предоставит доступ к ячейке третьим лицам без разрешения арендатора.

Если в банке произойдёт кража, ответственности за ваши средства банк, как и в первом случае, не несёт. Однако, в отличие от договора аренды с предоставлением, шанс получить украденные средства назад есть — об этом ниже.

 

Поясняет юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина: «При аренде банковской ячейки клиент платит 2,5–3,5 тыс. руб. в месяц, это один из наиболее дешёвых способов передачи средств через банк.

Для некоторых клиентов важно сохранить конфиденциальность и не информировать банк или третьих лиц о том, какая сумма хранится в ячейке.

Я же всегда выступаю за то, чтобы банк знал, что закладывается в сейф, а продавец и покупатель имели доказательства, что в ячейку помещались именно деньги, а не, например, ценные бумаги.

Для этого разумно оформить расписку, которую пишет покупатель, а подписывают оба участника, а также привлечь свидетелей».

·      Договор использования банковского сейфа с услугой ответственного хранения. Эту опцию предлагают не все банки, и она будет стоить значительно дороже, чем обычная аренда с предоставлением или с использованием.

В этом случае банк фиксирует, что именно вы кладёте в ячейку (если это деньги — проверяет их подлинность), и делает опись вложения. Воспользоваться ячейкой вы можете только в присутствии банковского сотрудника, потому как банк несёт полную ответственность за содержимое ячейки.

Если с ним что-то случится, банк должен будет возместить ущерб в полном объёме. 

Эксперты рынка говорят, что переплачивать за гарантию возврата средств в случае взлома ячейки клиенты, как правило, не хотят. «На практике донести до участников сделки целесообразность заключения договора ответственного хранения почти невозможно: для них это в первую очередь дополнительные расходы к сделке», — поясняет Элина Мамонтова.

Доступ к банковской ячейке после размещения средств

После оформления договора аренды банковской ячейки банк отдаёт ключ арендатору, т. е. покупателю недвижимости. Это логично, потому как покупатель всё ещё не получил права собственности на недвижимость и в ячейке лежат его средства. Продавец и покупатель заранее обсуждают условия дальнейшего доступа к банковской ячейке и фиксируют их в дополнительном соглашении к договору аренды.

Как правило, ключ хранится у покупателя 5–7 дней, пока сделка регистрируется. После чего покупатель, получив документ о регистрации сделки, передаёт ключ от ячейки продавцу. Продавец забирает средства из сейфа и пишет расписку об отсутствии претензий к покупателю.

Здесь возникает логичный вопрос: как продавцу быть уверенным, что покупатель передаст ему ключ вовремя? Оптимальный вариант — доверить ключ от ячейки на хранение третьему независимому лицу, им может выступать банк, который выдаст ключ продавцу при условии выполнения договора. Но не все кредитные организации предоставляют услугу хранения ключа, и, как правило, делают это за дополнительную плату.

Если ключ остаётся у покупателя, то это не значит, что он может им воспользоваться и забрать деньги.

Обычно в дополнительном соглашении прописывается, что доступ к ячейке в течение срока аренды имеет только продавец, если у него на руках есть определённый перечень документов. Если сделка по каким-то причинам сорвётся, покупатель заберёт свои деньги.

Если сделка пройдёт, а покупатель не передаст ключ продавцу, вопрос придётся решать через суд (и тут, понятно, закон не на стороне покупателя).  

Для того, чтобы получить из ячейки деньги, продавец должен предоставить банку паспорт, а также документ (или несколько), который обозначен в доп. соглашении к договору аренды. Это может быть:

— зарегистрированный договор купли-продажи квартиры (или квартир, если в сделке участвуют несколько), со штампом регистрационной палаты и записью о том, что квартира перешла в собственность нового владельца;

— выписка из ЕГРН, полученная на имя покупателя;

— подписанный акт приёма-передачи недвижимости.

Элина Мамонтова, генеральный директор агентства недвижимости «Твой ДОМ»: «Покупатель может установить свои условия изъятия средств — например, запросить у продавца чистую справку „О регистрации“ по форме 9 — как доказательство того, что из квартиры выписаны все, кто был там прописан на момент продажи. Особенно актуально в случаях, если в квартире зарегистрированы маленькие дети.

Если сделка сложная или многоэтапная, можно воспользоваться дополнительной услугой от банков, которая называется „эксперт-сейфинг“. Для её оформления заключается отдельный договор, в котором подробно прописываются все условия изъятия средств и документов на каждом этапе проведения сделки».

 Если что-то пойдёт не так — например, сделка отменится — заложенные в ячейку средства возвращаются своим первоначальным владельцам. Этот пункт обязательно должен быть прописан в договоре с банком.

Что делать, если ячейку всё-таки взломали

Банковская ячейка — надёжный способ хранения средств, однако не гарантирует 100% безопасности. «На моей практике не было случаев исчезновения денег из ячеек, однако в профессиональных кругах эта тема обсуждается, и федеральные СМИ пишут о том, что в каком-либо банке из сейфа исчезла крупная сумма», — говорит юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина.

Вне зависимости от того, какой договор вы подписывали с банком, он отвечает за сохранность содержимого сейфа. Но по факту рассчитывать на возмещение убытков в полном объёме можно только в случае, если с банком вы оформили договор использования сейфа с услугой ответственного хранения.

Случай, если банк изначально не знал, что находится в сейфе (при наличии договора аренды с предоставлением сейфа), в этом плане почти безнадёжен.

Когда банк знал, но «не нёс ответственности» (то есть при заключении договора с использованием сейфа), он виноват, только если ячейки плохо охранялись. 

Если кража всё-таки произошла, нужно написать претензию банку и убедиться, что факт кражи средств зафиксирован в полиции. Если полиция и банк в короткие сроки после происшествия с вами не связываются и никак не отреагируют на претензию, владелец ячейки должен обратиться в суд. 

«Претензия банку пишется в произвольной форме в двух экземплярах — на вашем экземпляре банк должен поставить отметку о том, что претензия получена. В исковом заявлении нужно обозначить, что произошла кража средств в определённом объёме, и ваши требования: возврат средств и компенсацию морального ущерба.

При этом важно понимать, что у арендатора ячейки должны быть доказательства, что на момент кражи деньги были в ячейке — например, видеозапись процесса закладывания средства, опись или расписка свидетелей.

Исход дела будет зависеть от того, сможет ли арендатор предоставить такие доказательства, а банк — убедить суд, что предпринял все необходимые меры для контроля за доступом к сейфу», — уточняет Эльвира Шулемина.

Добавляет Элина Мамонтова: «Случается, что опись имущества, вложенного в сейф, делают стороны дополнительно друг для друга. Могу предположить, что в случае, если клиент выбрал договор аренды ячейки с использованием сейфа (без ответственного хранения)  и в банке произошла кража, эта расписка может служить доказательством того, что в сейфе действительно находились деньги, а не что-то иное».

Есть ли альтернативные надёжные способы передачи денег

Наличными

Надёжность: 0 из 10.

Передавать наличные средства «из рук в руки» при покупке квартиры — самый рискованный способ. Продавец в этом случае может получить средства и скрыться, не продав квартиру или не выполнив какие-то другие обязательства по договору купли-продажи, или же покупатель отказывается платить, получив документ о передаче прав собственности на квартиру.

Депозит нотариуса

Надёжность: 8 из 10.

Покупатель и продавец заключают с нотариусом соглашение о проведении денежных расчётов, после чего покупатель переводит на его депозитный банковский счёт деньги за квартиру.

В этом случае нотариус выступает в качестве посредника и представителя закона, который контролирует соблюдение всех условий сделки.

Когда они будут выполнены, нотариус сообщает банку о том, что деньги  могут быть переведены на счёт продавца.

«8 из 10» ставим за существование человеческого фактора — во-первых, не каждый нотариус берётся за оказание подобных услуг, во-вторых, необходимо проверить надёжность нотариуса, прежде чем заключать с ним договор. Если с нотариусом за период проведения сделки что-то случится (смерть или потеря лицензии), денежные средства с депозитного счёта придётся возвращать через суд.

Аккредитив

Надёжность: 9 из 10.

Это банковский счёт, на который покупатель переводит средства. Счёт принадлежит банку, и только у него есть доступ к счёту. Продавец, как и в случае с арендой банковской ячейки, должен предоставить банку документы, подтверждающие завершение сделки, после чего банк переводит деньги на его счёт.

По сути, процессы похожи, только все расчёты происходят без привлечения наличных средств. Аккредитивы есть не во всех банках, и процесс оформления, проверки и перевода средств от банка к продавцу может занять несколько дней.

  Стоимость  аккредитива сопоставима с арендой банковской ячейки, но за обналичивание средств банк может запросить процент. Из рисков — банкротство банка.

Сервис безопасных расчётов

Надёжность: 9 из 10

В этом случае деньги покупателя переводятся на специальный, открываемый в банке номинальный счёт, где хранятся, пока сделка оформляется.

Идти в банк и сообщать о том, что собственность на квартиру перешла к другому лицу, не нужно: банк сам получает сведения из Росреестра и в момент, когда покупатель становится собственником, информирует покупателя, что сделка состоялась, затем переводит деньги на счёт продавца.

«Услуга оформляется в банке при подписании договора купли-продажи объекта недвижимости. Если регистрация сделки по какой-то причине не происходит, средства отправляются обратно на счёт покупателя — для этого обе стороны должны сообщить банку о намерении расторгнуть договор оказания услуг.

Самый большой плюс сервиса, особенно актуальный весной 2020 года, в том, что ни продавцу, ни покупателю не нужно идти в банк во второй раз. В Сбербанке эта услуга стоит 3400 руб.», — поясняет Эльвира Шулемина.

Риски при этом способе расчётов аналогичны рискам при аккредитиве.

Элина Мамонтова: «Идеального способа передачи средств через банк не существует. Например, у банка могут отозвать лицензию, и при использовании аккредитива средства покупателя зависнут. Нужно всегда отталкиваться от конкретной истории купли-продажи.

Если она простая — например, в договоре указано, что основной договор является одновременно и актом приёма-передачи, при этом в квартире никто не прописан и между продавцом и покупателем доверительные отношения, — можно воспользоваться сервисами безналичных расчётов: аккредитивом, эскроу-счётом (аналог аккредитива) или сервисом безопасных расчётов, который сегодня предлагает Сбербанк.

При альтернативных и сложных сделках однозначно удобнее пользоваться банковскими ячейками с подключением услуги эксперт-сейфинга».  

Мария Виноградова

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-peredat-dengi-pri-pokupke-kvartiry-cherez-bank-kogda-bank-otvechaet-za-sokhrannost-sredstv-a-kogda-net/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.