Аванс при покупке квартиры в ипотеку

Содержание

Вносим аванс за квартиру

Аванс при покупке квартиры в ипотеку

Последнее обновление: 29.01.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки.

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде задатка, либо в виде аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке.

Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями, как со стороны Покупателя, так и со стороны Продавца (см. ниже).

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Как вносить аванс при покупке квартиры

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Срок аванса за квартиру

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц.

А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца.

Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов.

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

Как организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – рассказано в отдельной заметке.

Сумма аванса за квартиру

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплатыимеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Кому вносить аванс при покупке квартиры

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

Эту Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

Если по данным ЕГРН мы видим, что собственников квартиры двое или несколько, то принимать аванс и подписывать договор должны они все (за несовершеннолетних детей действуют их родители или опекуны). Возможен вариант, когда все собственники выдают доверенность одному (например, главе семейства), и тогда он один может принимать деньги и подписывать авансовое соглашение от имени всех владельцев квартиры.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно.

Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры.

Риэлтор должен нам представить агентский договор с собственником, где помимо прочего должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за квартиру.

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Договор аванса за квартиру

Форма Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

  • адрес квартиры,
  • ее полная стоимость,
  • срок аванса,
  • сумма аванса,
  • назначение аванса, условия его возврата и невозврата,
  • штрафные санкции (если о них договорились),
  • ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).

Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.

В практике купли-продажи квартир, обычно, договариваются таким образом, что если Продавец вышел на сделку в заданный срок и со всеми документами, а Покупатель не готов покупать, то аванс ему не возвращается.

Но ведь мы (как Покупатель) можем отказаться от покупки и по объективным причинам. Например, если нас не устроило какое-нибудь условие сделки или нас смутил какой-нибудь документ при проверке. Как тогда быть?

В Договоре об авансе следует предусмотреть будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (например, через банковскую ячейку или через аккредитив), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.

Здесь вообще нужно перечислить все важные условия проведения сделки (в т.ч. обязательство выписки всех жильцов из квартиры), иначе Продавец может выйти на сделку со своими условиями и при нашем несогласии, на основании того же договора он не вернет нам аванс.

А чтобы нам (Покупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо сюрпризы или нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, справку из ПНД.

Грамотно составить формулировки Договора об авансе, предусматривающие его возврат в случае чего, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора об авансе за квартиру можно скачать здесь.

Авансовый договор нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.

При желании, договор можно составить, подписать и заверить у нотариуса, тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно.

В качестве авансового соглашения можно использовать и Предварительный договор купли-продажи квартиры (подробнее о нем – см. в Глоссарии по ссылке). Принципиальной разницы в названии документа здесь нет. И в том и в другом случае в нем указываются намерения сторон, перечисляются условия будущей сделки, и передается некоторая сумма денег в обеспечение намерений.

Нотариально заверенный Договор об авансе обеспечит дополнительную юридическую защиту Покупателю в случае мошеннических действий Продавца. Например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.

Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца (не собственником), то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ — «Продажа квартиры по доверенности».

На практике, аванс за квартиру на «вторичке» вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.

Но надежнее передавать деньги в нотариальной конторе, когда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом. В этом случае Продавцу сложнее будет уйти от ответственности.

Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс мы можем внести в самом агентстве недвижимости.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.

Что дальше? 

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/vnosim-avans-za-kvartiru/

Что такое аванс на ипотечной сделке? Как он выглядит и где заключается?

Аванс при покупке квартиры в ипотеку

Аванс – первое слово, которое вы услышите от продавца или риэлтора, после вашего решения покупать квартиру. Что вообще такое аванс и зачем он нужен?

Аванс это ваше подтверждение о намерении купить квартиру. Продавец в таком случае снимает объявления о продаже, а вы “бронируете данную квартиру”. Аванс это не страшно, но для того чтобы вы могли подтвердить передачу денежных средств, вам нужны будут документы и расписка.

яндекс картинки

В каком виде и где заключается аванс на квартиру?

Если продавец действует через риэлтора, работающего не в агентстве, то встреча будет в продаваемой квартире. Вам покажут все необходимые документы, а затем используя ваш паспорт и паспорт продавца будет составлена расписка в рукописном варианте о получении денежных средств.

Если продавец действует через агентство, то деньги будет получать агентство, и заключать соглашение вы будете с ними у них в офисе, с руководителем фирмы, подписями и всеми печатями, а также подтверждающими документами.

яндекс картинки

Сколько обычно составляет аванс на покупку квартиры?

Если это не агентство, то комиссия составит от 20 до 50 тыс руб, если агентство от 50 до 100 тыс руб наличным расчетом. При том в день сделки наличными будет еще до внесение аванса от 100 до 300 тыс руб.

Такая разница в сумме идет из-за самой стоимости оплаты услуг риэлтора продавцом. Агентство стоит дороже. Риэлтор получает свою первую комиссионную сумму в день первого аванса и вторую – когда сделка состоялась.

Какие документы вам должны показать?

  • Самое главное на авансе проверить все документы. В первую очередь это должна быть свежая выписка из Росреестра. Сделать вы ее можете сами через сайт или же запросить у продавца (на распечатке должна быть подпись гос органа).

Выписка покажет что продавец действительно является собственником квартиры.

  • Далее проверьте копию паспорта продавца, в случае если вы работаете с агентством. Это нужно, чтобы быть уверенным, что паспорт действующий.
  • Договор перехода права собственности, каким образом и кому квартира была передана при прошлой покупке. Вы должны знать как была получена квартира, использовался ли мат капитал. Если квартира была получена по наследству, или с использованием мат капитала, то лучшим вариантом будет проводить сделку с помощью нотариуса, чтобы в дальнейшем не выявились лица, которые имеют законное право на квартиру.
  • Выписка из домой книги. Если в квартире прописаны дети, которых вы потом просто не сможете выписать. Данное условие лучше обговаривать заранее, чтобы они выписываются до сделки с предоставлением подтверждающей информации.
  • Технический план квартиры, который нужен вам, чтобы вы могли точно знать все данные о квартире.
  • Договор на представление интересов продавца. На основании какого документа действует агентство в интересах продавца.

Все эти документы попросите в копию, чтобы они были у вас на руках вместе с соглашением об авансе.

яндекс картинки

Нужен ли агент покупателю?

Многих волнует вопрос – нужен ли агент покупателю. На деле от продавца требуется следующее:

  • Внести аванс,
  • Заказать оценку,
  • Оплатить страхование,
  • Составить договор купли-продажи,
  • Иметь первоначальный взнос в банк.

Все остальное делает продавец и его агент. Если вы хотите обезопасить себя от каких то ошибок, то в таком случае лучше обращаться за проверкой к нотариусу, который дотошно все проверит, в отличии от риэлтора, желающего побыстрее забрать комиссию и свалить.

Образец рукописного аванса

Здесь все понятно – обязательно указываем паспортные данные обоих сторон, имущество, за которое дается аванс, сумму аванса и полную стоимость квартиры, сроки возврата средств, если сделка не состоится по каким либо причинам.

Образец авансового соглашения от агентства

Как видим соглашение с агентством будет более большое и подробное, в нем в общем то прописывается некоторые нюансы, которые будут фигурировать в договоре купле-продаже. В таком соглашении важно проверить все данные продавца, покупателя, агентства. Посмотреть договор, который отвечает за представительство продавца агентством.

Важно оговорить кто оплачивает все расходы – как правило это покупатель. Также важно обозначить сроки, когда продавец съедет с квартиры после сделки и в какие сроки будут выписаны люди, прописанные в квартире. Еще один нюанс – как покупатель хочет получить деньги – наличными или на счет банка. Это важно, так как расходы оплачивает покупатель, и они различаются.

В целом аванс это не страшно. Для продавца это гарантия, что вы намерены купить квартиру, для покупателя – что квартира будет точно ваша.

При подписании аванса несколько раз проверьте все даты, данные, и возьмите копии документов. Если это агентство – заранее почитайте отзывы о нем, посмотрите как долго оно существует и нет ли на него каких то судебных предписаний.

Помните, что хорошие отзывы люди пишут редко, а вот плохие практически всегда.

Важно! После проведения аванса следующий шаг – заказ оценки и поиск страховой компании. О этом читайте в данных статьях, если тематика ипотеки вам близкая.

С какими нюансами при заключении аванса сталкивались вы, и на что еще стоит обратить внимание?

#ипотека #недвижимость #сделка #вторичка #риэлтор

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mamylik/chto-takoe-avans-na-ipotechnoi-sdelke-kak-on-vygliadit-i-gde-zakliuchaetsia-5f409f43a79c120efb06aaff

Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку | Ипотека онлайн

Аванс при покупке квартиры в ипотеку

Задаток при покупке квартиры в ипотеку считается методом соблюдения обязательств по договору в денежном выражении. Служит доказательством серьезности решения в отношении покупки жилого помещения.

Именно с внесения задатка при покупке дома в ипотеку, составления и подписания двустороннего контракта начинается сделка купли-продажи. Продавец также несет ответственность перед клиентом, обязуясь не продавать недвижимое имущество иным лицам.

Задаток – не единственный способ забронировать понравившийся объект. Существует еще аванс и залог. Нередко эти понятия путают, считают тождеством. На самом деле, термины отличные не только по звучанию и написанию. Они несут разную смысловую нагрузку и выполняют разные функции.

Аванс, залог, задаток – краткое описание

Аванс – минимальный денежный платеж, вносимый покупателем в качестве первого взноса по основному ипотечному долгу. В законах РФ нет четкого определения данному понятию. Авансовый платеж показывает решимость одного контрагента передать некую сумму другому в счет предоплаты.

При этом нет 100%-ой гарантии, что сделка состоится, т.к. аванс не обеспечивает исполнения договоренности. Письменная форма оформления не требуется, хотя, исходя из практики, не будет лишней.

Лучше перестраховаться для исключения риска мошеннических махинаций (скачать договор аванса при ипотеке образец).

Задаток – обязательство в финансовом выражении, служащие доказательством совершения сделки. Главное условие – наличие письменного контракта. Договор задатка при покупке квартиры в ипотеку заключается всегда. В нем четко прописывается, что финансовые средства считаются задатком, иначе это будет авансовый платеж. Выполняет обеспечительную и штрафную функции.

Залог – имущественные и иные ценности, находящиеся в собственности залогодателя (определение дано в ГК РФ, статья 334 (скачать)).

Материальные объекты передаются покупателем во временное владение продавцу на условиях возврата при полном выполнении договорных обязательств.

Является объектом обеспечения материальной ответственности, форма дополнительной гарантии перед залогодержателем. Оформляется нотариально.

Не стоит путать эти понятия с обеспечительным платежом, хотя определенные сходства имеются. Обеспечительный платеж – средство регулирования финансового взаимодействия, призванное гарантировать беспрекословное выполнение обязательств в структуре покупатель-продавец, в том числе убытков и пени.

Определение понятию дает Гражданский Кодекс РФ в статье 381.1 (скачать). Вносится как по действующему договору, так и по будущему. В этом заключается его главное отличие от задатка. Как только возникают основания для взыскания неустойки, продающая сторона удерживает денежные средства из внесенного обеспечительного платежа.

Получается, такая форма расчетов выгодна только кредитору.

Обеспечительный платеж априори не может быть и авансом, ведь последний не имеет дело с функцией обеспечения исполнения договоренностей.

Отвечая на вопрос, обеспечительный платеж это аванс или задаток, можно с уверенностью утверждать, что это – ни то и ни другое.

Аванс, задаток, залог – сходства и различия

Разница между залогом и задатком и авансом заключается в выполняемых функциях, их предназначении в ипотечном кредитовании. Обеспечительная роль присуща всем трем понятиям, штрафная не прописана только в контракте при авансе. Без залога и задатка и аванса невозможно провести ни одну сделку по продаже недвижимого имущества и его покупке.

Причину путаницы в трактовке терминов можно списать на разницу между авансом и задатком. Понять, чем отличается задаток от аванса при покупке объектов недвижимости, проще всего на примере невыполненных договоренностей.

При аннулировании аванса деньги в полном размере идут обратно покупателю. Никто ничего не теряет с финансовой точки зрения. Степень виновности контрагентов не учитывается при срыве мероприятия.

Это – идеальный исход событий, когда одно лицо возвращает денежные средства другому без разбирательств и судебных тяжб. Если одна из сторон отказывается вернуть средства другой, то начинается сбор доказательной базы оппонентом для разрешения конфликта.

Исход зависит от того, насколько грамотно была составлена документация.

Если нарушаются договорные условия по задатку в прописанные сроки, одна сторона обязана выплатить пострадавшему лицу денежную компенсацию.

Если инициатива расторжения договоренностей исходит от покупателя, то сумма, отданная продавцу, не изымается.

При невыполнении завизированных в письменной форме обязательств владельцем недвижимости сумма возвращается покупателю в двойной величине.

К исключениям относятся только внезапная смерть продавца или форс-мажорные случаи, приведшие к повреждению имущества без возможности его восстановления. Тогда штрафные санкции отменяются. Аннулирование контракта невыгодно никому. При состоявшейся сделке, задаток становится частью оплаты.

ГК РФ задаток и аванс описывает как неравнозначные термины. Суть их прописана в статье 380 (скачать) и 381 (скачать) ГК РФ. Законодательству подчиняется только задаток. Закон РФ истолковывает взнос как авансовый, если в договоре не указывалось, что платеж являлся задатком. В договоре аванса и задатка разница определяется смысловым наполнением.

Рекомендуемая статья:  Согласие супруга на сделку с недвижимостью

Залог в отличие от вышеперечисленных способов внесения доли общей сумму не оперирует с деньгами. Выражается не в деньгах, а в имущественных единицах.

Договор залога заключают в том случае, когда недвижимость служит предметом обязательств по кредитному (ипотечному) договору.

Проще говоря, сам объект(дом, квартира), взятый в ипотеку, является предметом залога (на основании ФЗ №102, статья 11 (скачать)).

У заемщиков часто возникает вопрос – можно ли получить ипотечный кредит без внесения первоначального взноса. Такое возможно, но случается довольно редко.

Государство четко определило список лиц, кто может претендовать на льготные условия с нулевой ставкой: военнослужащие, семьи преподавателей, врачей, участники различных программ, например, Молодая семья или с использованием маткапитала и пр.

Получается, получить ипотеку по нулевой ставке достаточно трудно и не всегда удобно. Кредитные организации выдвигают ряд дополнительных требований: покупка только от определенного застройщика, расширенный перечень документов. Первоначальный взнос для банка – способ обезопасить себя от неплатежеспособных и недобросовестных граждан.

В случае неисполнения со стороны должника по ипотеке своих обязательств, банк-кредитор вправе получить назад выданную ссуду. Для этого имущество выставляется на торги для возмещения убытков.

Существует еще один термин – предоплата. ГК РФ считает его равнозначным авансу (основание статья 487(скачать)).

Однако имеется маленький нюанс: аванс – это часть средств, а предоплата – избирательное понятие, может вноситься как частично, так и полностью.

В обиходе авансовый платеж называют предоплатой, деловой стиль оперирует, безусловно, термином аванс. Задаток имеет совсем другое предназначение, отличное от предоплаты.

Процедура возврата денег при недобросовестном выполнении обязательств предоплатной системы расчета точно такая же, как и при авансе. Возвращается аванс или задаток или предоплата? Однозначный ответ – все три способа расчета, но в зависимости от условий.

Полезные шпаргалки: Этапы покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку с материнским капиталом

Покупка новостройки в ипотеку: инструкция

Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Какой платеж внести лучше

Собираясь брать ипотеку, важно разобраться с глубинным значением трех понятий. Ответить на вопрос, какой вариант самый выгодный – сложно. Понимание отличий аванса от задатка при покупке недвижимости помогут внести ясность при выборе способа оплаты первоначального взноса.

При наличии факторов, по которым одна или обе стороны-участницы не уверены в платежеспособности или беспроблемной передачи жилья от одного лица другому на 100% желательно ограничится авансом. Аванс при ипотеке в банке возвращается заемщику в той сумме, в которой был передан.

Но желательно заключить письменное соглашение. При устной форме будет сложно доказать передачу денежных средств продавцу, если последний откажется подтверждать принятие средств как форму предоплаты.

Расторгнуть договор можно в любое время без финансовых потерь и штрафных взысканий.

Задаток выгоден и удобен тогда, когда покупатель уверен в своих финансовых возможностях, точно решил приобрести выбранное жилье. Договор задатка при покупке квартиры в ипотеку снижает возможность срывов условий по нему из-за жестких требований в виде справедливого покрытия убытков и ущерба в денежном выражении.

Залоговые соглашения формируются в основном при ипотечном кредитовании. В иных случаях применяются крайне редко.

Получается, для покупателя намного выгоднее договор задатка, продавцу – аванса. Приобретение недвижимости – кропотливое дело с множеством аспектов, требующих тщательного рассмотрения. На вопрос, лучше договор аванса или задатка, нельзя получить однозначного ответа. Все зависит от конкретной ситуации.

Процедура оформления сделок

От правильно оформленной документации зависит исход сделки. Чтобы не попасться на мошеннические уловки и не лишиться финансов, необходимо удостовериться, что недвижимость не имеет обременений и долгов. С внесением задатка при покупке квартиры в ипотеку нельзя спешить, даже если жилье прошло всевозможные проверки и является чистым юридически.

Для ограждения себя от незапланированных финансовых потерь, необходимо составить предварительный договор продажи квартиры в ипотеку с задатком или авансом. Алгоритм действий такой:

  • выбирается наиболее подходящий способ для сотрудничества;
  • определяется сумма первоначальной оплаты;
  • осуществляется сбор документов (паспорта, свидетельство о собственности на жилое помещение и т.д.). При необходимости бумаги заверяются нотариусом;
  • ставится в известность банк, где планируется взять ипотеку;
  • составление и подписание договора, расписки и соглашения (образец договора задатка при ипотеке в разделе ниже);
  • собственно оформление сделки: передача наличных или банковский перевод. Закрытие сделки.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/luchshe-avans-ili-zadatok-pri-pokupke-kvartiry-v-ipoteku.html

Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку

Аванс при покупке квартиры в ипотеку

Задаток при покупке квартиры в ипотеку — конкретная сумма, которая передается от покупателя продавцу и гарантирует проведение сделки купли-продажи в будущем. В чем особенности такого платежа? Как он правильно оформляется? Нужно ли оставлять деньги при покупке? Что говорит законодательство? Эти и другие вопросы требуют рассмотрения.

Законодательство

При покупке квартиры в ипотеку человек, который получает недвижимость, часто оставляет покупателю аванс или задаток.

В ГК РФ (статье 380) указано, что задаток представляет собой сумму, которая передается от покупателя продавцу в счет оплаты товара и выступает в виде доказательства серьезности намерений. Предварительный договор по совершению платежа оформляется в письменном виде.

Главное отличие в том, что при нарушении обязательств средства не возвращаются, а вот аванс переходит обратно к покупателю без каких-либо последствий.

Кроме того, в статье 454 ГК РФ расписан порядок передачи предмета сделки, а в статье 381 рассматриваются последствия, которые влечет за собой нарушение требований предварительного договора. Также существует и ряд законодательных актов, регулирующих процесс перевода денег при покупке недвижимости в ипотеку.

Главные правила

К этапам перечисления задатка (аванса) можно отнести составление соглашения между сторонами (оформляется в письменном виде), а также заполнение расписки, которая подтверждает факт передачи наличных при покупке жилья. Главные правила:

  • В соглашении прописывается сумма средств, которые отданы продавцу, а также условия и день выплаты всех средств. Здесь же оговаривается дата заключения базового соглашения.
  • Человек, который продает недвижимость, подтверждает право собственности на нее.
  • В процессе оформления участвуют все владельцы реализуемого объекта (если их 2 и более).

Закон допускает передачу денег при покупке квартиры с участием двух сторон. Но лучше, если присутствует третье лицо — к примеру, работник нотариальной конторы, юрист или представитель агентства недвижимости. При появлении спорных моментов упомянутые лица выступают в роли свидетелей.

Тонкости составления договора

Документация, которая подтверждает факт выдачи задатка (аванса) должна составляться правильно, с указанием условий, сведений об участниках и при условии соблюдения требований законодательства.

Стоит учесть, что нюансы оформления бумаг в каждом агентстве или банке могут отличаться, поэтому интересующую информацию важно получить непосредственно в офисе или на сайте организации.

Как правило, упомянутые структуры размещают образец расписки и договора, подразумевающего передачу авансового платежа при покупке жилья.

Если речь идет о приобретении квартиры или дома в ипотеку, о желании перечислить задаток требуется оповестить банковское учреждение. Последнее вычитает указанную сумму из размера первоначального взноса. Средства могут передаваться наличными или перечисляться на счет (карту).

Составление документов при покупке недвижимости в ипотеку ничем не отличается от классической сделки:

  • Соглашение составляется в двух вариантах — для одной и другой стороны.
  • Делается копия упомянутой выше бумаги, которая направляется в банк-кредитор.
  • Покупатель выдает финансы в оговоренном объеме.
  • Получатель средств (продавец) составляет расписку.
  • Банку-кредитору передается копия расписки.

Соглашение оформлено с учетом законодательства, если в нем прописаны хозяева недвижимости, указаны стороны сделки, упомянуты сведения о стоимости жилья и размере задатка (аванса). Кроме того, в документе должна быть информация о самой недвижимости и ответственности за невыполнение условий.

Давать или нет?

При покупке квартиры в ипотеку или напрямую многие сомневаются, нужно ли давать деньги в виде гарантии совершения сделки. Делать это не обязательно, но для защиты личных интересов и во избежание потери времени продавец часто требует внесение определенной суммы. Последняя подтверждает, что покупатель не откажется от намерения приобрести недвижимость.

Тонкости передачи средств и оформления договора

При составлении предварительного соглашения в процессе покупки важно указать определение (характер) передаваемой суммы. Если в документе не оговорено, что деньги являются задатком, судебный орган будет считать платеж авансом.

Как результат, при отказе покупателя от покупки продавец обязан будет вернуть деньги, ведь они не имеют функции обеспечения сделки между сторонами. Обязательства участников при купле-продаже (по условиям ст.

359 ГК РФ) обеспечиваются поручительством 3-их лиц, залогом или гарантией банка.

Размер платежа

Законодательно размер задатка не оговаривается, и вопрос решается посредством согласования между участниками сделки.

Сегодня применяется два пути определения размера:

  • В процентном виде от цены недвижимости. Как правило, величина аванса составляет до 5%, но бывают ситуации, когда выплаты достигают 10-12% от цены жилья.
  • В фиксированном виде. В этом случае размер платежа не зависит от каких-либо факторов. Как правило, эта сумма составляет от 50 до 100 тысяч рублей (по договоренности сторон). Размер может меняться в большую или меньшую сторону (закон этого не запрещает).

При этом размер задатка (аванса) должен указываться в соглашении между сторонами.

Как оформить расписку?

При покупке квартиры в ипотеку или напрямую (если принимается решение о передаче взноса) продавец должен написать расписку о получении денег. Документ оформляется на белой бумаге и без конкретной формы. Главное, чтобы в нем были отражены следующие моменты:

  • Название документа.
  • Личные сведения участников.
  • Стоимость покупки недвижимости (определяется с учетом кадастровой или рыночной цены).
  • День передачи, объем, цели и основания.
  • Дата оформления базового договора.
  • Краткая характеристика объекта (адрес, номера документации, которая устанавливает права на недвижимость).
  • Условия возврата денег (в случае задержек с оформлением базового договора).
  • Нюансы зачета передаваемой суммы в общую стоимость квартиры (в том числе при оформлении ипотеки).

В расписке ставят подписи обе стороны (после проверке указанной в документе информации). Лучший вариант, если при совершении сделки будет присутствовать два человека, которые при необходимости подтвердят факт передачи средств. Деньги отдаются сразу после получения расписки. Получатель обязан убедиться, что ему передали оговоренную сумму. Пересчет производится в присутствии свидетелей.

Какие документы потребуются?

При передаче задатка (аванса) потребуется еще ряд бумаг, среди которых личные документы (покупателя и продавца), паспорта (кадастровый и технический), справка об обременении (при оформлении ипотеки), выписка из ЕГРН, а также правоустанавливающий акт.

Чем рискует продавец?

В процессе продажи наибольшие риски несет владелец квартиры. Но каждая ситуация индивидуальна и единых рекомендаций по защите интересов нет. Чтобы избежать проблем, важно проследить за составлением договора и указанием в нем ряда сведений (указаны выше). Кроме того, продавец должен быть уверен в наличии средств у покупателя на совершение сделки.

Стоит учесть следующие моменты:

  • Способ и дату передачи денег при оформлении покупки квартиры в ипотеку или за наличные.
  • Тонкости проведения взаимных расчетов (оговариваются в договоре).
  • Вариант передачи денег (лучший вариант — с применением банковской ячейки).

Стоит внимательно подойти к изучению покупателя, ведь последний может уверить в готовности совершить сделку, но на самом деле он не намерен делать покупку по различным обстоятельствам. Внесение определенной суммы и составление предварительного соглашения позволяет избежать рисков и убедиться в серьезности второго участника.

Как вернуть задаток при отказе кредитной организации в ипотеке?

Возможны ситуации, когда при оформлении ипотеки банк отказывает в выдаче средств. Здесь возникает вопрос, как вернуть переданные ранее деньги. Чтобы избежать трудностей, важно внимательно подойти к оформлению предварительного договора.

В нем важно прописать сумму, которая выплачивается за покупку недвижимости, а также объем средств, которые выдает банковское учреждение в пределах ипотеки. Необходимо, чтобы в документе были описаны гарантии, а также последствия за невыполнения обязательств.

Важно указать, что задаток возвращается покупателю в случае, если кредитная организация откажется от оформления соглашения.

Как оформить возврат денег?

Хорошо заканчиваются ситуации, когда стороны выполняют обязательства. Но так происходит не всегда. Здесь можно выделить несколько ситуаций:

  • Покупатель поменял решение и требует вернуть переданные ранее средства. Продавец вправе рассчитывать на компенсацию издержек (в полном объеме или частично в зависимости от условий соглашения).
  • Владелец квартиры умолчал о проблемах с недвижимостью и затянул с продажей. В таком случае, покупатель вправе требовать возврата денег в удвоенном размере.
  • Покупатель получил отказ от банка, а вторая сторона не хочет отдавать средства. Рассмотрение дела переносится в судебный орган, который в большинстве случаев находится на стороне покупателя.

Тонкости оформления соглашения при ипотеке в Сбербанке

Принцип покупки квартиры в Сбербанке по ипотеке имеет ряд отличий. В частности, после получения одобрения кредитная организация выделяет 120 дней на поиск подходящего жилья и решение юридических вопросов.

В этот период требуется подготовить бумаги и оформить договор. При этом Сбербанк не выдвигает жестких требований к дому, но выставляет их к жилплощади. Последняя должна быть узаконена.

Кроме того, оформление предварительного соглашения купли-продажи обязательно. В нем должно быть описание размера задатка (аванса) и особенной их возврата.

Кроме того, покупатель перечисляет авансовый платеж на счет банковского учреждения, что является дополнительной гарантией для продавца.

Как оформляется договор аванса — образец

Чтобы правильно составить документ о передаче аванса при покупке недвижимости (в ипотеку или напрямую) желательно иметь перед глазами образец договора. В договоре указывается:

  • Место и время оформления (в верхней части), то есть наименование населенного пункта и день заключения.
  • Информация сторон — ФИО, адреса, сведения из паспорта и телефонные номера.
  • Сведения о квартире — объект сделки, цена жилья и дата оформления базового договора.
  • Величина залога или аванса (цифрами и текстом).
  • Особенность передачи денег.
  • Права и обязательства участников (при заполнении за основу берется ГК РФ, статья 381).
  • Указание действительности договора со дня подписания.
  • Форс-мажор и его действие на документ.
  • Реквизиты покупателя и продавца, а также их подписи.

Ипотека без аванса

Бывают ситуации, когда человек покупает квартиру и не желает оформлять договор на передачу аванса или задатка. Такая ситуация возможна. Более того, многие банки разрешают оформить ипотеку без внесения первоначального платежа, но в таких случаях процентная ставка возрастает. Рассчитывать на услугу вправе лица, которые имеют гражданство РФ и могут подтвердить доход.

Итоги

Выше мы рассмотрели, нужен ли задаток при покупке квартиры, какие функции он выполняет, и как оформить передачу денег с учетом законодательства. Практика показывает, что при покупке квартиры предварительная выплата части стоимости квартиры защищает интересы продавца и дает гарантии покупателю, поэтому игнорировать такой инструмент не рекомендуется.

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/nedvizhimost/zadatok-pri-pokupke-kvartiry-v-ipoteku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.