Алгоритм покупки квартиры в новостройке

Содержание

Как правильно купить квартиру в новостройке – пошаговая инструкция

Алгоритм покупки квартиры в новостройке

Приобретение жилья в новостройке имеет массу преимуществ, но есть и минусы. Если застройщик надежный, то человек получает жилье, в котором никто никогда не жил. Кроме того, такие квартиры юридически чисты – никто не объявится, спустя полгода и не предъявит свои права на недвижимость.

Однако нередко на рынке первичной недвижимости граждане сталкиваются с мошенничеством и аферами. Поэтому важно знать, как купить квартиру в новостройке правильно, чтобы не потерять деньги и время. Если соблюсти все тонкости и следовать пошаговой инструкции, вероятность опасной сделки исключена.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке

Существует несколько способов приобретения квартиры в строящемся доме или новостройке. В зависимости от выбранного варианта схема покупки будет отличаться.

Если дом уже построен, то последовательность действий такая:

  1. Поиск выгодного предложения. При этом учитываются технические сведения и перспективы развития инфраструктуры.
  2. Сбор и анализ данных о строительной компании.
  3. Посещение офиса застройщика и ознакомление с документацией, касающейся его деятельности и недвижимого объекта.
  4. Осмотр объекта недвижимости.
  5. Оформление документов на покупку квартиры.
  6. Перечисление оплаты в соответствии с договором.
  7. Передача квартиры новому собственнику. Факт передачи оформляется посредством специального акта.
  8. Государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Если квартира приобретается на стадии, когда строительство дома только начинается, то, разумеется, просматривать еще нечего. Вместо этого этапа потребуется изучить проект строительства.

В этом случае будет составлен предварительный договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Он должен предусматривать положения, которые обеспечат порядок и сроки передачи жилья, а также другие нюансы. Все это необходимо для исключения рисков покупателя.

Обязательно следует ознакомиться с объектом недвижимости. Необходимо удостоверится, что установленная цена соответствует типу жилья. При формировании стоимости учитывается район местоположения, планировка квартиры, используемые в строительстве материалы, инфраструктура и т.д.

Конечно, приобретение квартиры в уже сданном доме позволяет оценить уже готовый объект, что значительно упрощает дело. Потенциальный покупатель может проверить качество объекта, оценить удобство планировки и благоустройство района.

В любом случае необходимо ознакомиться с документацией, регламентирующей постройку. Как минимум, застройщик должен предоставить документы на земельный участок и разрешение на строительство. Кроме того, если объект уже построен, нужно удостоверится, в том, что технические характеристики квартиры в документах и по факту совпадают.

Как выбрать застройщика

Жилье, которое находится на стадии котлована, стоит значительно дешевле, чем квартира в готовой новостройке. Разница может достигать до 40 %.

Однако погоня за дешевизной может обернуться рядом негативных последствий – некачественное строительство, намеренное завышение стоимости объекта, повторная продажа.

Кроме того, застройщик может вообще изменить проект и поставить дольщика перед фактом.

Чтобы этого не произошло необходимо тщательно проверять застройщика перед заключением договора. Покупателю стоит получить следующие сведения:

  • стаж строительной компании на рынке – предпочтительнее, если организация ведет деятельность более пяти лет;
  • информацию о государственной регистрации застройщика и данные о планировке и инфраструктуре объекта;
  • в каких банках строительная компания получила аккредитацию – если жилье, предлагаемое застройщиком, можно оформить в ипотеку, компании можно доверять;
  • количество завершенных объектов;
  • кто является учредителем, какой у него опыт и репутация;
  • подавались ли ранее иски в отношении застройщика;
  • какой размер уставного капитала;
  • отзывы в социальных сетях от дольщиков и жителей микрорайона – при этом нужно удостоверится в реальности отзывов.

Если есть несколько застройщиков, чтобы выбрать, у кого покупать квартиру, нужно ознакомиться с официальным сайтом компании и отзывами реальных людей. В социальных сетях искать отзывы удобнее, так как там вы сможете пообщаться с автором лично и изучить его страницу.

Немаловажен вопрос вероятного банкротства строительной фирмы. Это влечет за собой ряд неблагоприятных последствий – придется обращаться в суд и добиваться защиты своих прав и законных интересов. Застройщик обеспечивает исполнение обязательств посредством страхования ответственности перед инвесторами. Если он объявит себя банкротом, дольщики имеют право получить денежное возмещение.

Какой договор оформить

Сделка о покупке квартиры в новостройке должна быть официально оформлена. Для этого заключается специальный договор. Существует несколько вариантов оформления. Какой выбрать, зависит от ситуации.

Договор долевого участия (ДДУ)

Если дом еще строится, то заключается ДДУ. На момент оформления сделки объект будет существовать только в виде проекта, поэтому договор обязательно включает следующую информацию:

  • подробное описание объекта недвижимости, указание адреса, площади и т.д.;
  • фиксированная цена, изменение которой допускается только при наличии расхождений с фактической площадью по замерам БТИ;
  • срок, когда объект будет передан дольщикам.

ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации по закону. Документы для этого могут быть поданы продавцом самостоятельно. В этом случае в тексте договора фиксируется срок подачи бумаг на регистрацию в Росреестр или МФЦ.

Особое внимание следует обратить на пункты договора, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиками, если обязательства будут нарушены, а также порядок начисления и выплаты неустойки. Кроме того, определяется порядок распределения расходов на регистрацию, оплату коммунальных платежей с момента начала эксплуатации дома до заселения.

Порядок составления и исполнения ДДУ регламентируется ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве». Если он не будет соответствовать требованиям законодательства, документ не имеет юридической силы.

Дольщик станет собственником только после сдачи дома в эксплуатацию. Факт передачи квартиры дольщику фиксируется специальным актом.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Купить квартиру в новостройке можно через ЖСК. В этом случае права покупателей менее защищены законодательно, что означает, наличие рисков.

Основная особенность приобретения недвижимости по ЖСК состоит в том, что появляется возможность выплаты всей стоимости жилья уже после ввода дома в эксплуатацию. Для покупателей предлагается рассрочка на несколько лет.

В таком варианте оформления покупатели являются пайщиками. Их взносы не облагаются налогом, поэтому застройщик может продать квартиру по более низкой стоимости.

Пайщики ЖСК вправе контролировать процесс строительства дома. Если пайщик захочет расторгнуть договор, то условия и сроки возврата денежных средств будут определены исключительно кооперативом.

Этот способ приобретения жилья наиболее рискованный, так покупатель не будет иметь на руках ничего, кроме членской книжки кооператива. Если застройщик объявит себя банкротом, права покупателя практически ничем не защищаются.

Переуступка прав (цессия)

При оформлении ДДУ дольщик имеет право передать права на недвижимость в рамках цессии. При этом покупатель по переуступке прав получает по факту не квартиру, а право оформить ее в собственность после сдачи дома в эксплуатацию.

Для оформления сделки продавцу необходимо наличие согласия строительной организации, а также предварительный договор купли-продажи квартиры или ДДУ. Новое соглашение о переуступке прав обязательно описывает основания для перехода, а также конкретный список прав, передаваемых по договору. Сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Договор купли-продажи

Наиболее удобный и простой для понимания вариант покупки квартиры в новостройке – оформление договора купли-продажи. Его заключение возможно только поле сдачи дома в эксплуатацию.

Возможность оформления договора купли-продажи говорит о том, что риска столкнуться с намеренным затягиванием сроком нет. Все документы уже на руках у продавца, поэтому после подписания договора достаточно только пройти процедуру государственной регистрации прав и можно заселяться в новую квартиру. Весь процесс обычно занимает около недели.

Особенности покупки – документы, регистрация, оплата

Документы для оформления могут отличаться в зависимости от способа приобретения жилья. По общему правилу потребуется:

  • договор;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • заявление о регистрации;
  • общегражданские паспорта сторон;
  • документы на квартиру – технический план, выписка из ЕГРН;
  • подтверждение ввода дома в эксплуатацию;
  • разрешение на строительство.

После подписания договора необходимо обратиться в Росреестр для регистрации перехода имущественных прав от продавца к покупателю. В некоторых случаях этим занимается сам застройщик. Если оформляется договор цессии (переуступка прав) присутствие обоих сторон обязательно.

После того, как процедура государственной регистрации пройдена, производится оплата стоимости жилья. При этом (в зависимости от вида договора) может быть перечислен только первоначальный взнос.

Квартира передается к покупателю на основании акта приема-передачи. Перед покупкой следует проверить функциональность инженерных сетей, осмотреть квартиру и оценить ее на предмет отсутствия дефектов.

Если недочеты были обнаружены, то покупатель вправе потребовать их устранения или выплаты компенсации. Денежная компенсация может выражаться в снижении стоимости жилья. Верить устным обещаниям исправить дефекты не нужно. До их исправления подписывать акт приема-передачи не рекомендуется.

После того, как покупатель станет собственником жилья, он может прописаться в квартире. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение УФМС или МФЦ. Для прописки нужен паспорт, заявление установленного образца (выдаст сотрудник ведомства) и выписка из ЕГРН.

Десять ошибок при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры произойдет значительно быстрее и выгоднее, если не допускать распространенных ошибок при приобретении. Допустить их можно еще на этапе выбора.

Предупрежден – вооружен. Представляем вам ТОП-10 распространенных ошибок при покупке квартиры в новостройке:

  1. Отказ от переезда в другой район. При выборе жилья следует смотреть на характеристики дома и благоустройство придомовой территории. Скорее всего, квартира в новом районе доставит больше радости и обойдется дешевле.
  2. Индивидуальное отопление. Такие системы популярны в Европе, но в рамках российской действительности это решение не оптимально.
  3. Кирпичный дом. Ошибочно считать, что кирпичные дома лучше других. На самом деле они уступают по звукоизоляции и теплоснабжению современным каркасно-монолитным зданиям в 3-4 раза.
  4. Погоня за дешевизной. Низкая цена должна насторожить, так как застройщик, предлагающий заниженную стоимость, скорее всего все равно получит свое либо за счет качества, либо за счет дополнительных сборов.
  5. Вера рекламе. В рекламных роликах и проспектах показываются только вершины айсберга. Реальное положение вещей узнается значительно позже.
  6. Ожидание конца строительства. Покупка жилья на этапе строительства обойдется дешевле, чем приобретение в уже сданном доме.
  7. Следование чужому мнению. Застройщик может создать видимость ажиотажа завышением количества проданных квартир. Всегда нужно оценивать реальное состояние дома и района.
  8. Туманные обещания. Необходимо сразу выяснять все вопросы и требовать документального подтверждения слов.
  9. Погоня за большой площадью. Важно учитывать не только количество метров, но и удобство планировки.
  10. Безоговорочное доверие. При выборе квартиры необходимо тщательно проверять застройщика и его репутацию.

Соблюдая все рекомендации, вы минимизируете возможные риски. Выбор квартиры в новостройке – дело непростое, результат которого зависит от вашей бдительности.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как правильно купить квартиру в новостройке. Надеемся, что наша пошаговая инструкция поможет вам сделать оптимальный выбор и не попасться на удочку мошенников.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/kupit-kvartiru-v-novostrojke-instrukciya/

Купить квартиру в новостройке — пошаговая инструкция

Алгоритм покупки квартиры в новостройке

Как купить квартиру в новостройке от застройщика инструкция как выбрать застройщика безопасно и не потерять деньги

Покупать квартиру в новостройке тяжело и страшно: вы переводите деньги застройщику, а потом окажется, что он банкрот.

Написали пошаговую инструкцию как купить квартиру в новостройке и проверить застройщика:

Перед тем как покупать квартиру в новостройке — проверьте сайт застройщика. На сайте найдите документы застройщика:

— Устав;

— Свидетельство о регистрации;

— Свидетельство о постановке на налоговый учет;

— Выписку из ЕГРЮЛ.

Если вы не нашли эти документы на сайте застройщика — ничего страшного. Главное: при посещении офиса компании запросить эти документы у менеджера по продажам.

С помощью этих документов проверьте дату регистрации компании. Это нужно для того, чтобы быть уверенным, что рекламное объявление, которое вы увидели, соответствует реальности. Если дата регистрации застройщика и информации из рекламы не соответствует действительности — это плохой знак. Лучше подумать перед тем, как покупать квартиру у такого застройщика.

Исключение: иногда застройщики заказывают рекламу у агентств. Из-за этого на реклама указывается другая компания. Уточните у застройщика работает ли он с агентством. Если да — значит с застройщиком все нормально. Если нет — это плохой знак.

После проверки сайта застройщика вы можете поискать документы на новостройку. Здесь нужно найти два документа: разрешение на строительство и проектная декларация. Разрешение на строительство выдает администрация города. Это нужно для того, чтобы проверить застройщика и обезопасить дольщиков от потери денег.

Еще один из вариантов проверки новостройки — посмотреть видео трансляцию стройки или фотоотчет.

Запомните: посмотреть видеотрансляцию в течение двух дней в обеденное время. Главное: больше 10 минут. Почему так: иногда застройщики ставят «заглушку». Заглушка — заранее записанный фрагмент видео со стройки. Если вы видите, что рабочие двигаются по одному и тому же маршруту — это плохой знак. Вы можете задать этот вопрос застройщику. Возможно, камера вышла из строя.

Посмотрите фотоотчет со стройки. Если вы видите как здание видеоизменяется от месяца к месяцу – это хороший знак. Значит стройка реальная и на них происходят работы. Если фотографии одни и те же — вероятнее всего застройщик скрывает, что-то об этой стройке.

После проверки по пунктам выше — вы можете созвониться с прошедшими застройщиками и назначить встречу.

Если вы не нашли на сайте уставные документы застройщика — теперь вы можете попросить менеджера предоставить их вам. После сделайте ксерокопии и проверьте фактическое соответствии информации в документе и в государственных органах.

Дальше стоит посмотреть проект договора долевого строительства. Он важен: в нем прописываются все пункты насчет вашего будущего жилища: строительный адрес дома, кадастровый номер участка, номер квартиры, планировка, дата сдачи новостройки.

Договор ДДУ важен: по нему вы сможете контролировать застройщика и если что-то не совпадает с прописанными условиями в договоре — вы можете отсудить деньги у застройщика через суд.

Если застройщик предлагает вам оформить все черех эскроу счет — это еще лучше. Так вы надежней защитите свои деньги. Рассказываем об этом нововведении 2019 года: https://rosreestr.net/info/eskrou-schet-chto-eto-takoe

Каждый застройщик перед строительство должен застраховать новостройку.

Это делается всегда: вдруг застройщик обанкротиться или не сможет завершить строительство. Поэтому попросите менеджера показать договор страхования на новостройку. Сделайте копию документа и проверьте страховую компанию.

Если фактическая информация верна — значит в критической ситуации вы сможете отсудить свои деньги за квартиру обратно.

Еще один из способов проверить застройщика — съездить на объекты, которые уже сданы. Выбирайте те, которые сдали недавно. Так вы сможете оценить ремонт от компании и расспросить жителей дома об УК.

Часто, УК является дочерней компанией застройщика.

Так лучше: через застройщика вы можете влиять на УК и попросить лишний раз сделать уборку в подъезде, вывезти мусора или сделать косметический ремонт в подъезде.

Если вы не знаете как обратиться к людям, которые живут в этом доме вы можете это узнать через выписку из ЕГРН. Рассказываем как это сделать: https://rosreestr.net/info/kak-uznat-sobstvennika-kvartiry

Источник: https://rosreester.net/info/kupit-kvartiru-v-novostroyke-mdash-poshagovaya-instrukciya

Схема покупки новостройки

Алгоритм покупки квартиры в новостройке

Последнее обновление: 19.01.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш риск участия в проекте и возможности контроля Девелопера в процессе стройки.

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году.

 Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан.

 Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом.

Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ.

И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

  ♦ Пример обязательств Застройщика по ДДУ ♦

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

Какие риски в покупке квартиры по переуступка прав требования? На что нужно обратить внимание Покупателю?

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы.

Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины.

Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

  • риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
  • когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
  • когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ).

В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования.

Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора.

Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать).

Если же Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге «Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен компенсационный фонд долевого строительства или расчеты через эскроу-счета. 

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Об этом – на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/schema-pokupki-novostrojki/

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика в 2021 году: пошаговая инструкция

Алгоритм покупки квартиры в новостройке

Покупка квартиры в строящемся доме до июля 2019 года была своеобразной лотереей: люди напрямую платили застройщикам, при этом не было практически никакой гарантии, что дом будет достроен и сдан вовремя. С июля 2019 года все изменилось: по закону дольщики теперь перечисляют деньги на эскроу-счета, а строительные компании получают их только после сдачи домов в эксплуатацию.

Права дольщиков сейчас защищены более надежно, но многие до сих пор не разобрались, что из себя представляют эскроу-счета, действуют ли договоры долевого участия (далее – ДДУ), как происходят расчеты, как выглядит схема покупки и какие подводные камни могут ждать покупателя. Разберемся более подробно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Законодательство

Перед тем, как купить квартиру в новостройке, нужно изучить особенности такой покупки. Они регламентируются несколькими законами:

Важно! ДДУ сейчас заключаются так же, как и раньше. Но изменился порядок расчетов. Если до середины 2019 года на переходном этапе застройщики могли брать деньги с дольщиков через эскроу или напрямую, то сейчас расчеты производятся только через специальные счета.

Они открываются для каждого ДДУ. Банк выступает третьим лицом, а его участие минимизирует риски для дольщиков. Они могут быть уверены, что их деньги никуда не денутся, и если даже застройщик обанкротится или заморозит строительство, им вернут полностью всю сумму.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Что такое эскроу-счет?

Эскроу – это специальный счет, открываемый в банке для расчетов по ДДУ при покупке жилья в строящемся доме. Дольщик туда переводит деньги, но застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию. На строительство он находит деньги из собственного бюджета или привлекает средства со стороны: например, берет кредит.

При расчете через эскроу риски для дольщика снижаются до минимума. Если строительная компания не соблюдает условия ДДУ и затягивает сроки, он может расторгнуть договор, а затем получить деньги в банке обратно.

Можно ли купить квартиру без эскроу-счета?

Главной целью введения эскроу-счетов при расчетах по сделкам с недвижимостью стала безопасность дольщиков. Но надежные строительные компании и сейчас могут принимать от них деньги напрямую, достаточно лишь соответствовать нескольким требованиям:

  1. Первый ДДУ заключен до 01.07.2019 года.
  2. Дом построен минимум на 30%, продано более 10% квартир.
  3. Компания может подтвердить степень готовности заключением.
  4. Проданные компанией доли будут проверяться в Росреестре вместе с проектной декларацией и зарегистрированными договорами.
  5. Если застройщик получил право работать без эскроу-счета, он обязан перечислить деньги в фонд защиты дольщиков. В дальнейшем оттуда выплачивается компенсация, если компания не исполняет обязанности по ДДУ. Размер взноса составляет 1,2% от стоимости жилья.

Важно! В некоторых случаях требования к минимальной степени готовности снижаются. Например, достаточно 6%, если компания является системообразующей, строит более 4 000 000 квартир, и на участке есть социальные объекты. 15% достаточно, если застраиваются целые микрорайоны по программам освоения территории, строятся школы, поликлиники и детские сады.

Способы покупки квартиры в новостройке

Стандартно все сделки с новостройками проводятся по ДДУ. Но некоторые застройщики предлагают людям покупать квартиры в рассрочку.

В целом, купить квартиру в новостройке можно несколькими способами:

  • По ДДУ. Он заключается на любом этапе строительства до сдачи дома в эксплуатацию.
  • По договору уступки права требования, когда один дольщик продает право требовать еще не построенную квартиру у строительной компании. Происходит замена дольщиков.
  • Предварительный договор купли-продажи в рассрочку. Самый рискованный для покупателя вариант, который зачастую используют застройщики, чтобы уйти от заключения ДДУ и оплаты через эскроу-счета. Потребуется первоначальный взнос, оставшуюся часть суммы покупатель вносит несколькими платежами. После полного расчета оформляется основной ДКП и регистрируется в Росреестре.
  • Покупка новостройки с зачетом вторичного жилья. Невыгодный для покупателя вариант: вторичку оценят по минимальной стоимости, она пойдет в зачет цены новостройки. Обычно оформляется два ДКП: по одному компания выкупает вторичное жилье, по второму – продает новую квартиру. Но может быть другая схема сделки.

Совет юриста: лучше не экспериментировать и купить квартиру по обычному ДДУ с расчетом через эскроу. Застройщик может предлагать скидки на рассрочку, но в таком случае деньги продавца не будут застрахованы. При возникновении проблем получить их обратно будет тяжело.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Покупка квартиры у застройщика: порядок действий

Схема покупки квартиры в новостройке за наличные выглядит так:

  1. Проверка застройщика. Это самый важный этап.
  2. Заключение ДДУ.
  3. Открытие эскроу-счета. Банк выбирает застройщик. Обычно счет открывается в банке, выдавшем компании кредит на строительство.
  4. Регистрация ДДУ в Росреестре. Понадобится заявление застройщика и дольщика. Все заполняется на месте. Можно обратиться напрямую к регистратору или подать документы через МФЦ.
  5. Оплата по ДДУ.

После этого нужно дождаться завершения строительства и принять квартиру, затем оформить право собственности.

и образец договора

ДДУ при покупке новой квартиры застройщики предоставляют самостоятельно, у них уже есть разработанные образцы.

Какая информация должна быть отражена в договоре:

  1. Наименование и адрес организации, должность уполномоченного к заключению лица, реквизиты доверенности, ИНН, ОГРН,
  2. Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения дольщика.
  3. Реквизиты разрешения на строительство.
  4. Срок передачи объекта дольщику.
  5. Условный номер квартиры на время строительства.
  6. Сведения о квартире: площадь, количество комнат, этаж, адрес дома.
  7. Права и обязанности застройщика.
  8. Права и обязанности дольщика.
  9. Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства, и дольщика – за несоблюдение сроков оплаты.
  10. Порядок оплаты.
  11. Разрешение споров.

От застройщика понадобится подпись уполномоченного лица и печать, от дольщика – только подпись. Договор составляется в трех экземплярах: по одному остается у участников сделки, третий передается в Росреестр.

Образец договора долевого участия
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Документы

Для заключения ДДУ и регистрации в Росреестре понадобится:

  • Паспорт дольщика.
  • Доверенность представителя застройщика, паспорт.
  • Учредительные документы.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Документ, подтверждающий право собственности или аренды земельного участника застройщиком.
  • Проектная декларация со всеми изменениями.
  • Разрешение на строительство.
  • ДДУ.
  • План строящегося многоквартирного дома.
  • Договор страхования ответственности застройщика.
  • Справка из банка об открытии эскроу-счета.

Расходы

Комиссию за открытие и обслуживание эскроу оплачивает застройщик согласно тарифу. В среднем это 0,5-0,7% в год.

Размер госпошлины составляет 350 руб. Стороны самостоятельно определяют, кто ее будет оплачивать.

Важно! Можно оформить доверенность на работника компании, и он сам подаст все документы на регистрацию. Это оплачивается дополнительно, в среднем 20 000-30 000 руб.

Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку?

Алгоритм покупки квартиры в новостройке с ипотекой немного отличается:

  1. Покупатель находит застройщика, проверяет документы и уточняет условия сделки с ним.
  2. Выбирается банк, подается заявка на ипотеку.
  3. После одобрения заявки банком заключается ДДУ и регистрируется в Росреестре.
  4. Заключается ипотечный договор с банком, затем перечисляются деньги на эскроу-счет.

Совет юриста: чтобы повысить шанс на одобрение ипотеки, стоит присмотреться к застройщикам-партнерам банка. Перед оформлением ипотечного договора кредитор тщательно проверяет строительные компании, и к партнеру у него будет больше доверия.

Как зарегистрировать право собственности?

Регистрация права собственности возможна только по завершении строительства, когда у застройщика уже будет разрешение на ввод в эксплуатацию и техпаспорт.

Как все выглядит пошагово:

  1. Компания получает все документы, составляется протокол распределения площадей.
  2. Дольщик принимает квартиру, подписывает передаточный акт.
  3. Подаются документы на регистрацию через Росреестр или в МФЦ.
  4. По итогу собственник получает выписку из ЕГРН.

Госпошлина

За регистрацию покупателем уплачивается пошлина – 2 000 руб.

На что обратить внимание при покупке новостройки?

Чаще всего людей интересует, какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры. В первую очередь нужно спросить, есть ли у него разрешение на строительство и проектная документация, затем ознакомиться с документами.

Также рекомендуется уточнить:

  1. Насколько развита инфраструктура, как обстоят дела с транспортным сообщением.
  2. Планируется ли строительство новых объектов рядом.
  3. Есть ли договоры с энергетиками и другими компаниями, предоставляющими услуги.
  4. Работает ли застройщик с ипотечными дольщиками, если планируется ипотека.
  5. Из каких материалов строится дом.

Совет юриста: застройщик может ответить что угодно. Лучше проверить всю информацию самостоятельно, запросив документы и ознакомившись с инфраструктурой района.

Как проверить застройщика?

Для начала нужно проверить документы строительной компании:

  • Устав.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Свидетельство о регистрации в ИФНС.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектная декларация.
  • Договор страхования новостройки.

Не лишним будет проверка информации о застройщике по нескольким сервисам.

Например, на сайте Минстроя России можно узнать количество продающихся от компании домов, ее регистрационные данные, сведения о руководителе, адрес электронной почты и номер телефона приемной.

Если застройщик нигде не зарегистрирован, сведений о нем там не будет. Это должно насторожить, лучше отказаться от сделки. Есть вероятность, что это мошенник.

Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если у строительной компании есть долги, они там отразятся. Наличие задолженности негативно сказывается на репутации, к такой сделке нужно отнестись настороженно: есть вероятность, что застройщик скоро обанкротится.

Примечание: можно проверить строительную компанию и по отзывам. Лучше спрашивать их у тех, кто уже покупал там квартиры. Идеально, если это будут родственники или знакомые. В интернете есть шанс нарваться на заказные отзывы.

Ответы юриста на вопросы о покупке жилья в строящемся доме

Можно ли купить квартиру в строящемся доме, а затем продать ее после повышения цены?

Да, такое часто практикуется. Но продается не квартира, а право ее требования по договору переуступки.

Нужно ли согласие мужа на покупку квартиры в строящемся доме?

Да, согласие оформляется в простой письменной форме, т.к. для покупки используются общие деньги. Его обычно требует банк.

Можно ли оформить ДДУ на двух дольщиков?

Да, законом это не запрещено. В договоре указываются их данные, а также порядок распределения финансовых обязательств перед застройщиком.

Нахожусь в одном городе, хочу купить жилье в новостройке в другом. Как это сделать?

Можно оформить нотариальную доверенность на другого человека. Заниматься процедурой и вести переговоры с застройщиком он будет самостоятельно, но от имени доверителя.

Отец был дольщиком, до сдачи дома в эксплуатацию умер. Я наследник. Могу ли я стать участником ДДУ вместо него?

Да. В течение 6 месяцев с даты смерти нужно вступить в наследство, получить у нотариуса свидетельство, а затем прийти к застройщику и заключить допсоглашение к ДДУ.

Заключение эксперта

  1. Купить квартиру в строящемся доме можно по договору долевого участия в строительстве, договору рассрочки или уступки права требования. Наиболее распространенным является ДДУ.
  2. При расчетах по ДДУ дольщик перечисляет деньги на эскроу-счет, но застройщик получает их только после выполнения обязательств.
  3. Квартиру по ДДУ можно купить в ипотеку. Лучше, если строительная компания входит в список партнеров банка: так получить его одобрение немного проще.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-u-zastroyshchika

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.